Risoluzione di un contratto di locazione commerciale: come si valuta la gravità dell'inadempimento

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Ambra Valle
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1 Risoluzione di un contratto di locazione commerciale: come si valuta la gravità dell'inadempimento Corte d'appello, Napoli, sez. II civile, sentenza 06/05/2015 n 1727 Pubblicato il 09/07/2015 La sentenza in commento (App. Napoli 6 maggio 2015) è di particolare interesse: la Corte di Appello di Napoli ha infatti delineato in maniera analitica le condizioni affinché possa verificarsi la risoluzione del contratto di locazione di immobile a uso commerciale distinguendo suddetta ipotesi dalla risoluzione del contratto di locazione di immobile a uso abitativo. Il contratto di locazione di immobile a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri, invero, può considerarsi risolvibile solo laddove vi siano inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale. Il caso La decisione in esame riguarda la richiesta di risoluzione per grave inadempimento di un contratto di locazione di immobile a uso commerciale: tale richiesta, accolta in primo grado dal Tribunale di Napoli, è stata nuovamente contestata in sede di Appello. L'attuale appellata aveva notificato intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, e aveva richiesto la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione a uso commerciale dell'immobile, poiché parte conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni relativi ai mesi da maggio a dicembre 2009 e delle mensilità di gennaio e febbraio 2010, per un ammontare di 3.100,00 ( 310,00 mensili). L'attuale appellante chiedeva di contro il rigetto della domanda: veniva eccepita l'insussistenza di qualsiasi morosità per avere integralmente corrisposto quanto dovuto, con vaglia postale del 18 febbraio 2010 per 930,00 e bonifico bancario del 26 febbraio 2010 per 2.480,00. Dopo l'ordinanza provvisoria di rilascio, in data 25 marzo 2010, il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda, e dichiarava risolto il contratto per inadempimento del conduttore, il quale veniva condannato al pagamento della somma di 2.790,00, oltre interessi. Il primo Giudice aveva infatti evidenziato il notevole ritardo con cui il conduttore aveva tentato di sanare la morosità facendo ricorso, inoltre, a un mezzo di pagamento diverso da quello legale vigente tra le parti (con moneta avente corso legale ai sensi dell'art c.c. presso il domicilio del creditore), per cui legittimamente il locatore lo aveva rifiutato. A parere dell'attuale appellante, tuttavia, in primo grado non sarebbero stati considerati i plurimi tentativi di corrispondere il canone, Nonché la dirimente circostanza che i canoni nel periodo preteso non erano dovuti per essere stato il locale commerciale dichiarato impraticabile con ordinanza comunale dal mese di aprile La decisione della Corte di Appello di Napoli La Corte di Appello di Napoli, dopo aver respinto l'eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello, ha considerato fondati i motivi di merito.

2 La Corte ha precisato in via preliminare che, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore Non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato. Ciò premesso, la Corte di Appello di Napoli ha effettuato un'importante precisazione: Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla base della chiara lettura dell'art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni a uso abitativo, non applicandosi l'art. 5 agli immobili locati a uso diverso. Per le locazioni non abitative la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all'art c. c. Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del '978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass., sez. VI, 23 giugno 2011,n ). Ne deriva, che La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n del ). Va dunque anche valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore. La Corte ha escluso nel caso in esame la colpevolezza della parte conduttrice perché questa, con bonifico bancario del 26 febbraio 2010, aveva fatto pervenire sul conto della locatrice la somma di 2.480,00. E, per la Corte, Se è vero che tale modalità di pagamento costituisce, ove non concordata, inesatto adempimento, è pur vero che essa è indicativa della seria volontà del conduttore di adempiere. Tale pagamento equivale - perciò - a un'offerta non formale ex art c.c. idonea a impedire la risoluzione per inadempimento. L'appellata avrebbe dovuto dunque chiarire il giustificato motivo del rifiuto, da valutare secondo le regole della correttezza e della buona fede oggettiva. Gravità dell'inadempimento: le coordinate ermeneutiche tracciate dalla giurisprudenza La Corte di Appello di Napoli ha confermato l'orientamento consolidato in giurisprudenza circa l'inapplicabilità delle disposizioni di cui agli artt. 5 e 55 L. 27 luglio 1978, n.392 alle locazioni di immobili destinati a uso non abitativo stante la lettera della norma (cfr. Cass., 22 ottobre 2002, n.14903; Cass. 12 aprile 2006, n. 8628; Cass. 11 gennaio 2011, n.446). I canoni cui fare riferimento con riguardo al caso in esame vanno dunque rintracciati nella norma di cui all'art c.c.: la giurisprudenza si è espressa in numerose occasioni precisando di volta in volta la portata della disposizione in esame. Circa la valutazione della gravità dell'inadempimento è stato precisato, invero, che la stessa Va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi (Cass., 6 marzo 2012, n.3477).

3 Va poi sottolineato che L'indagine circa il profilo soggettivo della colpa segue ma non può mai sostituire o sovrapporsi all'accertamento del profilo oggettivo : una volta esclusa, sulla base del criterio oggettivo, la gravità dell'inadempimento, la risoluzione non può essere pronunciata per il solo fatto che l'inesattezza della prestazione sia riconducibile a un disegno intenzionale dell'obbligato (Cass., 11 marzo 2008, n. 6463). L'inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta Dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale (Cass., 17 gennaio 2007, n. 987). La valutazione in questione va poi adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (Cass., 1 luglio 2005, n ). Le coordinate ermeneutiche così tracciate sono state applicate dalla Corte di Appello di Napoli laddove, una volta esclusa l'applicabilità della legge n.392 del 1978, sono stati valutati il profilo oggettivo e quello soggettivo dell'inadempimento. In particolare è stata condivisibilmente esclusa la colpevolezza della parte conduttrice perché il comportamento di quest'ultima è stato considerato indicativo della seria volontà di adempiere. Esito Accoglimento dell'appello e, in riforma della sentenza impugnata, rigetto della domanda di risoluzione contrattuale; condanna dell'appellata a restituire all'appellante l'immobile oggetto del contratto di locazione vigente inter partes; compensazione delle spese del doppio grado del giudizio. Riferimenti normativi Art c.c.; art c.c.; artt. 5 e 55 legge n. 392 del 1978, Precedenti giurisprudenziali Cass., n. 8076/2002; Cass., n /2011; Cass., S.U., n /2007. Per approfondimenti: Il processo delle locazioni - Rito locatizio, convalida di sfratto, altri procedimenti, esecuzione forzata, Giordano Rosaria, Tallaro Francesco, Cedam, 2014; Locazioni ad uso abitativo, Disciplina e casistica giurisprudenziale, Ballati Franco, Marino Annarita, Altalex Editore, Le locazioni. Profili sostanziali, processuali e della nuova mediazione, De Giorgi Maurizio, Maffei Domenico, Marvasi Corrado, Cedam, (Altalex, 23 giugno Nota di Chiarastella Gabbanelli, tratta da Il Quotidiano Giuridico Wolters Kluwer) ( da )

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