Lelocazionidiimmobiliurbaniadibitiadusodiverso. quello di abitazione

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1 Capitolo III Lelocazionidiimmobiliurbaniadibitiadusodiverso da quello di abitazione Indice formule: 1. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con facoltà di recesso anticipato Comunicazione dell esercizio della facoltà di recesso riconosciuta al conduttore contrattualmente Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con prestazione di fideiussione personale Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con prestazione di fideiussione bancaria o assicurativa Comunicazione di recesso dal contratto di locazione per gravi motivi Diniego della rinnovazione del contratto da parte del locatore alla prima scadenza Comunicazione con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario dell intenzione del locatore di trasferire a titolo oneroso l immobile locato (c.d. denuntiatio) Comunicazione con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario dell intenzione di esercitare il diritto di prelazione sull immobile locato Comunicazione dell intenzione del locatore di locare l immobile a terzi alla scadenza del contratto rinnovato tacitamente Comunicazione da parte del conduttore dell offerta di condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. 1. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge il Sig...., nato a... (...), il..., cod. fisc.:..., residente in..., alla via... n.... [la società..., con sede in..., in persona del legale rappresentante pro-tempore], di seguito denominato anche Locatore tra e da una parte il Sig...., nato a... (...), il..., cod. fisc.:..., resi-

2 276 parte prima - il contratto dente in..., alla via... n...., di seguito denominato anche Conduttore [Locatario] premesso che dall altra - il Locatore è proprietario di un immobile facente parte di un più ampio fabbricato sito in... (...), alla via..., censito presso il competente catasto urbano edilizio al foglio di mappa n...., sub...., cat....; - detto immobile, che ha una superficie complessiva di circa... (lettere) metri quadri, è così strutturato: 1) area per esposizione merce; 2) ufficio accessibile al pubblico; 3) ufficio interno; 4) magazzino; 5) n.... bagni; 6)... - l immobile è stato recentemente sottoposto a ristrutturazione edilizia ed è dotato di impianto idrico ed elettrico perfettamente funzionanti, costruiti ed installati a regola d arte, nel pieno rispetto delle norme urbanistiche e di sicurezza vigenti in materia; - il Sig.... intende espletare, all interno dell immobile di proprietà del Sig.... [della società...], la seguente attività industriale [commerciale; artigianale; di interesse turistico;...]; - ricorrono tutti i presupposti di fatto e di diritto affinché il Sig.... possa ottenere gli atti autorizzativi e/o concessori per l esercizio di tale attività. Tutto quanto sopra premesso, il Sig.... e il Sig.... [nella qualità di legale rappresentante pro-tempore della società...], nella loro qualità rispettivamente di Locatore e Conduttore, con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge ART. 1. VALIDITÀ DELLA PREMESSA convengono e stipulano quanto segue La premessa fa parte integrante e sostanziale del presente contratto e vale patto. ART. 2. OGGETTO DELLA LOCAZIONE Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l immobile di sua proprietà, meglio descritto in premessa, la cui superficie è divisa come indicato nella piantina catastale che si allega al presente contratto (v. all. I).

3 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 277 ART. 3. DURATA DELLA LOCAZIONE La locazione ha la durata di anni 6 (sei) + 6 (sei) 1 e si rinnoverà, automaticamente e tacitamente di sei anni in sei anni, agli stessi patti e condizioni, se nessuno dei contraenti comunicherà all altro, almeno dodici mesi 2 prima del termine (dodici anni) della seconda scadenza contrattuale, formale disdetta a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, fatte salve comunque le ipotesi specificamente indicate dall art. 27 della l , n ART. 4. CANONE DELLA LOCAZIONE Il canone della locazione viene pattuito in complessivi euro... (lettere), da corrispondersi in rate mensili anticipate entro il termine perentorio del giorno... di ogni mese. Il pagamento dovrà avvenire con le seguenti modalità: - in contanti e presso il domicilio del locatore 4 [tramite vaglia postale; bonifico bancario, con valuta fissa, su conto corrente indicato dal Locatore]. Nel caso di inadempimento nella corresponsione del canone di locazione, matureranno automaticamente, senza necessità di formale diffida di pagamento, gli interessi di mora stabiliti dal Ministero dell Economia e delle Finanze, ai sensi dell art. 5, 2º co., d.lg , n Nel canone di locazione non sono comprese le somme dovute per gli oneri accessori che, quindi, sono a carico del Conduttore, come di seguito meglio specificato. ART. 5. AGGIORNAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE Il Locatore e il Conduttore convengono che il canone di locazione, per come sopra determinato e quantificato, a far data dall inizio del secondo anno di durata del contratto, verrà 1 La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere o all esercizio di attività teatrali. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l attività esercitata o da esercitare nell immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l immobile, per la medesima stagione dell anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. 2 I mesi sono 18 se per le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiere o all esercizio di attività teatrali. 3 Tale disposizione consente al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. 4 In assenza di un diverso accordo tra le parti, il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore e tale pagamento, ai sensi degli artt e 1182 c.c., deve essere effettuato al domicilio del locatore con moneta avente corso legale.

4 278 parte prima - il contratto aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione accertata dall ISTAT dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati su richiesta del Locatore. ART. 6. ONERI ACCESSORI La somma corrisposta per il canone di locazione non comprende gli oneri accessori quali, a titolo meramente esemplificativo: - il premio per l assicurazione dello stabile; - le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni; - le spese relative alla fornitura dell acqua, dell energia elettrica; - le spese di riscaldamento e di condizionamento; - le spese relative al funzionamento e alla manutenzione degli impianti comuni, se esistenti. Gli oneri accessori e tutte le altre eventuali spese comuni verranno corrisposti secondo la ripartizione millesimale e/o pro-quota attribuita a ciascuno dei condomini. ART. 7. VOLTURAZIONE DEI CONTRATTI DI FORNITURA DI SERVIZI Con la sottoscrizione del presente contratto, il Locatore autorizza il Conduttore - che si obbliga - a volturare a proprio nome, cura e spese, i contratti di fornitura relativi ai servizi pubblici e/o privati al primo eventualmente intestati, quali, sempre a titolo esemplificativo: - acqua; - luce; - gas; - utenza telefonica; - raccolta di rifiuti solidi urbani: -... ART. 8. DEPOSITO CAUZIONALE A garanzia dell adempimento e della esatta esecuzione del presente contratto, il Conduttore corrisponde al Locatore - a titolo di deposito cauzionale - la somma di euro... (lettere), pari a... mensilità del canone di locazione. Tale importo, che persegue la finalità di garantire il Locatore da qualsiasi pregiudizio dovesse derivargli dalla sottoscrizione del presente contratto per fatto o colpa del Conduttore, non potrà mai essere imputato quale acconto del canone di locazione 5. 5 La cessazione del rapporto di locazione comporta che il locatore deve restituire al conduttore il deposito cauzionale, sempre che esso non venga utilizzato in tutto o in parte per la co-

5 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 279 Il predetto deposito cauzionale unitamente agli interessi legali annualmente maturati verrà restituito al Conduttore al termine del rapporto di locazione, qualora siano state rispettate tutte le obbligazioni assunte dal Conduttore e sempre che, allo scioglimento del contratto, l appartamento si trovi nello stato in cui è stato consegnato, quale risultante dall inventario redatto in presenza di entrambe le parti (all. II), salvo il normale deperimento per l uso. Tale restituzione avverrà non oltre giorni... (lettere) e non prima di giorni... (lettere) dalla riconsegna dei locali commerciali, così da consentire al Locatore di accertare l inesistenza di danni o pregiudizi al bene locato, nonché l avvenuto pagamento delle somme dovute in relazione alle utenze e degli oneri accessori in genere. ART. 9. DIVIETO DEL CONDUTTORE MOROSO DI SOLLEVARE ECCEZIONI O PROPOR- RE AZIONI Il Conduttore non potrà, per alcun motivo e/o a qualsiasi titolo, ritardare e/o dilazionare la corresponsione del canone e degli oneri accessori, oltre i termini perentori previsti dal presente contratto, così come non potrà fare valere alcuna azione o eccezione e/o ragione se non dopo aver provveduto al loro pagamento conformemente agli obblighi assunti contrattualmente. ART. 10. DESTINAZIONE D USO Il Conduttore dichiara che utilizzerà i locali per esercitare la seguente attività industriale [commerciale; artigianale; di interesse turistico]:...; per tale ragione, anche ai fini della determinazione e spettanza della indennità per la perdita di avviamento ex artt. 34 e 35, l , n. 392, il Conduttore dichiara che l immobile oggetto del presente contratto verrà adibito [non verrà adibito] per l espletamento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. ART. 11. DIVIETO DI MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D USO Il Conduttore non potrà mutare la destinazione d uso dell immobile, senza il preventivo consenso scritto del Locatore. ART. 12. STATO DELL UNITÀ IMMOBILIARE Il Conduttore dichiara di aver esaminato l unità immobiliare concessa in locazione e di averla trovata adatta all uso dichiarato, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possano influire sul suo godimento e, in generale, sulla salute delle persone; si obbliga, altresì a farne un uso conforme alle sue caratteristiche e comunque ad utilizzarla nel rispetto dei canoni di diligenza propri del buon padre di famiglia, nonché a ri- pertura delle spese delle riparazioni per i danni causati dal conduttore all immobile (non potrà però essere utilizzato per eseguire quegli interventi di ripulitura e di piccola manutenzione, necessari a seguito del normale utilizzo dell immobile), ovvero per il risarcimento del pregiudizio derivante dall inadempimento del conduttore ai propri obblighi.

6 280 parte prima - il contratto consegnarla alla cessazione del rapporto di locazione nel medesimo stato in cui l ha ricevuta, salvo il normale depauperamento. ART. 13. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E NORME DI BUON VICINATO Il Conduttore accetta le prescrizioni del regolamento di condominio che si allega in copia al presente contratto (all. III), impegnandosi a rispettarlo e a tenere comunque un comportamento che sia conforme alle regole di buon vicinato e del corretto vivere civile 6. ART. 14. MANUTENZIONE DELL IMMOBILE. SOPRAVVENIENZE NORMATIVE Il Conduttore assume l obbligo della manutenzione ordinaria dell immobile. Si precisa che sono a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione: - relativi agli impianti di acqua, gas, elettricità, sanitari, condizionamento; - relative alle serrature, alla superficie dei muri e dei soffitti, agli infissi, alla pavimentazione ed ai rivestimenti. Qualora nuove disposizioni normative dovessero imporre l adeguamento degli impianti di acqua, gas, elettricità, sanitari e/o comunque l installazione di altri impianti necessari per lo svolgimento dell attività commerciale esercitata dal Conduttore, questi dovrà provvedere, a propria cura e spese, al loro adeguamento e/o installazione, manlevando il Locatore da eventuali sanzioni amministrative che dovessero derivare dalla tardiva o mancata esecuzione dei lavori. Fuori dei casi appena elencati, restano a carico del Locatore tutti i lavori di straordinaria manutenzione; a tal fine, il Conduttore è tenuto a comunicare al Locatore - tempestivamente e per iscritto - la necessità degli interventi da eseguire per la manutenzione straordinaria dell unità immobiliare, restando a carico del primo i danni che dovessero derivare dal colpevole ritardo nell avviso. I lavori straordinari dovranno essere effettuati nel più breve tempo possibile, da valutarsi caso per caso a seconda dell entità dell intervento; se per la loro esecuzione dovesse rendersi necessaria la temporanea chiusura dell attività commerciale, in deroga all art c.c. il Conduttore non potrà pretendere dal Locatore alcun indennizzo e/o risarcimento di sorta. ART. 15. ADDIZIONI, MIGLIORAMENTI E TRASFORMAZIONI Il Conduttore è sin da ora autorizzato dal Locatore a compiere, a propria cura e spese, tutte quelle opere e quegli impianti che saranno richiesti dalle competenti autorità 6 Secondo una recente pronuncia della Suprema Corte, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall art c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, , n , inmass. Giur. it., 2006).

7 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 281 amministrative al fine di ottenere i permessi per la conduzione e/o continuazione della propria attività commerciale. Tutte le tipologie di lavori dovranno essere comunque preventivamente vistate dal Conduttore e sempre effettuate nel pieno rispetto dei regolamenti comunali e delle altre disposizioni vigenti in materia. Al di fuori dei casi appena elencati, il Conduttore, senza il preventivo consenso scritto del Locatore, non può compiere addizioni e/o innovazioni e/o miglioramenti e/o trasformazioni all interno dei locali o esternamente ad essi: ad ogni modo, le nuove opere e/o impianti non asportabili e/o rimovibili, compiuti dal Conduttore con il consenso del Locatore, anche se costituenti addizioni e/o miglioramenti, rimarranno acquisiti, gratuitamente, all immobile, all atto dello scioglimento - per qualsiasi causa - del presente contratto e sempre che il Locatore li ritenga di proprio gradimento; diversamente dovranno essere rimossi dal Conduttore, a propria cura e spese. Il Conduttore ha diritto di rimuovere gli impianti (quali, a titolo esemplificativo, illuminazione, allarme, ecc.) dallo stesso installati con il consenso del Locatore, qualora essi siano asportabili e/o rimovibili senza provocare danno all immobile. ART. 16. SEGNI DISTINTIVI DELL IMPRESA Il Locatore autorizza la posa di insegne esterne per consentire al Conduttore di contraddistinguere dalle altre attività limitrofe il pubblico esercizio di cui è titolare. ART. 17. OBBLIGHI ASSICURATIVI Il Conduttore garantisce e manleva, espressamente, il Locatore da ogni responsabilità per danni, diretti o indiretti, che possano derivare dal fatto - doloso o colposo, omissivo o commissivo - proprio o di terzi, quali, a titolo esemplificativo: i danni che fossero provocati da spandimento e/o infiltrazioni di acqua, fughe di gas, scassi, rotture, manomissioni incendio, esplosione, implosione, scoppio,... Il Conduttore, inoltre, si obbliga - entro il termine perentorio di... giorni dalla sottoscrizione del presente contratto - a stipulare, con primaria società assicurativa, polizza a copertura dei danni che l immobile e/o terzi potrebbero subire al verificarsi di una delle cause appena descritte e/o comunque per evento riconducibile all esercizio dell attività commerciale svolta all interno dell unità immobiliare concessa in locazione. Tale contratto assicurativo deve prevedere, tra l altro, la liquidazione diretta a favore dei danneggiati e la copertura dei sinistri nel rispetto dei seguenti massimali: 1) per l unità immobiliare oggetto della locazione (quali, a titolo esemplificativo, muri interni ed esterni, rivestimenti, intonaci, infissi, impianto elettrico, idrico e così via), il massimale non potrà essere inferiore ad euro... (lettere), con indennizzo da liquidarsi, da parte della società assicurativa, direttamente al Locatore, proprietario dell immobile. Nell ipotesi in cui, per qualsiasi ragione, l impresa di assicurazione non dovesse dare riscontro alla richiesta di risarcimento e/o l indennizzo liquidato non fosse sufficiente a ri-

8 282 pristinare lo stato originario dei locali commerciali, la responsabilità del Conduttore nei confronti del Locatore sarà, rispettivamente, totale e/o limitata alla differenza tra l eventuale indennizzo corrisposto e l ammontare dell effettivo danno da risarcire; 2) per i danni cagionati ai terzi, il massimale non potrà essere inferiore ad euro... (lettere), restando, comunque, ferma l esclusiva responsabilità del Conduttore se l impresa assicurativa non intenda, per qualsiasi ragione, soddisfare la pretesa di risarcimento danni avanzata dai terzi o lo faccia in maniera parziale. Il Conduttore dovrà consegnare al Locatore copia della polizza assicurativa e delle relative condizioni generali di contratto, nonché delle quietanze di pagamento attestanti i rinnovi annuali della stessa. ART. 18. ISPEZIONI, CONTROLLI E VISITE Al locatore è consentito ispezionare [far ispezionare da suoi delegati] l immobile concesso in locazione, a condizione che ciò non sia di intralcio all attività del Conduttore; all uopo, pertanto, le parti si accordano nel senso che... A far data dalla ricezione della disdetta contrattuale e dal sessantesimo giorno dalla comunicazione di vendita dell immobile - nell ipotesi prevista dall art. 38, l , n il Conduttore si obbliga a consentire la visita dei locali a coloro che aspirino a prenderli in locazione o ad acquistarli, purché muniti di autorizzazione scritta del Locatore o accompagnati da agente immobiliare appositamente delegato: orari e modalità di visita verranno stabiliti concordemente, compatibilmente con gli orari di apertura dell attività commerciale del Conduttore, con il limite massimo di... per... giorni alla settimana, fatta eccezione per la giornata di... ART. 19. ONERI FISCALI E DI REGISTRAZIONE Le spese di bollo per il contratto, le spese per la sua registrazione vengono ripartite in pari misura tra il Locatore ed il Conduttore, ma con formalità da eseguirsi a cura del Locatore; a carico del Conduttore, invece, vanno poste le spese di bollo per le ricevute di pagamento, così come quelle sostenute per i bonifici bancari [allorché le parti scelgano tale modalità di pagamento del canone di locazione]. ART. 20. ELEZIONE DI DOMICILIO A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti giudiziali e stragiudiziali, il Locatore e il Conduttore dichiarano di volere ricevere tutte le comunicazioni e/o notificazioni presso i luoghi di residenza in epigrafe indicati, con obbligo di comunicarne l eventuale variazione, che sarà opponibile alle altre parti dal giorno in cui queste ne avranno avuto l effettiva conoscenza attraverso comunicazione scritta, da effettuarsi a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. ART. 21. ATTI DI TOLLERANZA In nessun caso l eventuale mancato esercizio di qualsiasi diritto da parte del Locatore - ovvero la mancata pretesa dell esatta osservanza delle disposizioni contenute nel preparte prima - il contratto

9 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 283 sente contratto - potrà costituire rinunzia al diritto di chiedere l esatto adempimento, dovendosi qualificare tale contegno omissivo come mero atto di tolleranza. ART. 22. MODIFICHE CONTRATTUALI Tutte le modifiche o le integrazioni al presente contratto dovranno essere effettuate per iscritto, pena la loro inefficacia. ART. 23. DISCIPLINA APPLICABILE Per quanto non previsto dal presente contratto, il Locatore e il Conduttore rinviano alle disposizioni vigenti del codice civile, delle leggi speciali e degli usi locali in quanto applicabili. ART. 24. TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI In ossequio alla normativa sulla privacy (d.lg , n. 196) e limitatamente alle finalità relative e conseguenti alla sottoscrizione del presente contratto, il Locatore e il Conduttore si prestano reciprocamente il consenso per il trattamento dei propri dati personali...., lì... Il Locatore Il Conduttore Pur essendo, il presente contratto, frutto di trattative liberamente svoltesi tra il Locatore e il Conduttore, ad ogni buon fine, questi dichiarano di aver letto tutte le clausole sopra estese, approvando, specificatamente, ai sensi degli artt. 1341, 2º co., e 1342 c.c., gli articoli che qui di seguito si riportano: art. 4. Canone della locazione; art. 5. Aggiornamento del canone di locazione; art. 6. Oneri accessori; art. 8. Deposito cauzionale; art. 9. Divieto del conduttore moroso di sollevare eccezioni o proporre azioni; art. 10. Destinazione d uso; art. 11. Divieto di mutamento della destinazione d uso; art. 14. Manutenzione dell immobile; art. 15. Addizioni, miglioramenti e trasformazioni; art. 17. Obblighi assicurativi; art. 18. Ispezioni, controlli e visite. Il Locatore Il Conduttore Il presente contratto è redatto in duplice copia originale e si compone di n.... pagine, tutte siglate dai sottoscrittori, di cui l ultima, firmata in calce per esteso, è sino a qui. Al presente contratto si allegano i seguenti documenti, parimenti siglati dai contraenti: I) piantina catastale dell immobile concesso in locazione; II) inventario...; III) copia regolamento di condominio...; IV)...

10 284 parte prima - il contratto 2. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con facoltà di recesso anticipato Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge il Sig...., nato a... (...), il..., cod. fisc.:..., residente in..., alla via... n.... [la società..., con sede in..., in persona del legale rappresentante pro-tempore], di seguito denominato anche Locatore tra e da una parte il Sig...., nato a... (...), il..., cod. fisc.:..., residente in..., alla via... n...., di seguito denominato anche Conduttore [Locatario] premesso che dall altra - il Locatore è proprietario di un immobile facente parte di un più ampio fabbricato sito in... (...), alla via..., censito presso il competente catasto urbano edilizio al foglio di mappa n...., sub...., cat....; - detto immobile, che ha una superficie complessiva di circa... (lettere) metri quadri, è così strutturato: 1) area per esposizione merce; 2) ufficio accessibile al pubblico; 3) ufficio interno; 4) magazzino; 5) n.... bagni; 6)... - l immobile è stato recentemente sottoposto a ristrutturazione edilizia ed è dotato di impianto idrico ed elettrico perfettamente funzionanti, costruiti ed installati a regola d arte, nel pieno rispetto delle norme urbanistiche e di sicurezza vigenti in materia; - il Sig.... intende espletare, all interno dell immobile di proprietà del Sig.... [della società...], la seguente attività industriale [commerciale; artigianale; di interesse turistico;...];

11 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione ricorrono tutti i presupposti di fatto e di diritto affinché il Sig.... possa ottenere gli atti autorizzativi e/o concessori per l esercizio di tale attività. Tutto quanto sopra premesso, il Sig.... e il Sig.... [nella qualità di legale rappresentante pro-tempore della società...], nella loro qualità rispettivamente di Locatore e Conduttore, con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge convengono e stipulano quanto segue ART. 1. VALIDITÀ DELLA PREMESSA La premessa fa parte integrante e sostanziale del presente contratto e vale patto. ART. 2. OGGETTO DELLA LOCAZIONE Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l immobile di sua proprietà, meglio descritto in premessa, la cui superficie è divisa come indicato nella piantina catastale che si allega al presente contratto (v. all. I). ART. 3. DURATA DELLA LOCAZIONE La locazione ha la durata di anni 6 (sei) + 6 (sei) 7 e si rinnoverà, automaticamente e tacitamente di sei anni in sei anni, agli stessi patti e condizioni, se nessuno dei contraenti comunicherà all altro, almeno dodici mesi 8 prima del termine (dodici anni) della seconda scadenza contrattuale, formale disdetta a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, fatte salve comunque le ipotesi specificamente indicate dall art. 27 della l , n ART. 4. RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE È consentito al Conduttore recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere o all esercizio di attività teatrali. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l attività esercitata o da esercitare nell immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l immobile, per la medesima stagione dell anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. 8 I mesi sono 18 se per le locazioni di immobili adibiti ad attività alberghiere o all esercizio di attività teatrali. 9 Tale disposizione consente al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. 10 L art. 27, 7º co., l , n. 392 dispone che è in facoltà delle parti consentire con-

12 286 parte prima - il contratto ART. 5. CANONE DELLA LOCAZIONE Il canone della locazione viene pattuito in complessivi euro... (lettere), da corrispondersi in rate mensili anticipate entro il termine perentorio del giorno... di ogni mese. Il pagamento dovrà avvenire con le seguenti modalità: - in contanti e presso il domicilio del locatore 11 [tramite vaglia postale; bonifico bancario, con valuta fissa, su conto corrente indicato dal Locatore]. Nel caso di inadempimento nella corresponsione del canone di locazione, matureranno automaticamente, senza necessità di formale diffida di pagamento, gli interessi di mora stabiliti dal Ministero dell Economia e delle Finanze, ai sensi dell art. 5, 2º co., d.lg , n Nel canone di locazione non sono comprese le somme dovute per gli oneri accessori che, quindi, sono a carico del Conduttore, come di seguito meglio specificato. ART. 6. AGGIORNAMENTO DEL CANONE DI LOCAZIONE Il Locatore e il Conduttore convengono che il canone di locazione, per come sopra determinato e quantificato, a far data dall inizio del secondo anno di durata del contratto, verrà aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione accertata dall I- STAT dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati su richiesta del Locatore. ART. 7. ONERI ACCESSORI La somma corrisposta per il canone di locazione non comprende gli oneri accessori quali, a titolo meramente esemplificativo: - il premio per l assicurazione dello stabile; - le spese relative al servizio di pulizia delle parti comuni; - le spese relative alla fornitura dell acqua, dell energia elettrica; - le spese di riscaldamento e di condizionamento; - le spese relative al funzionamento e alla manutenzione degli impianti comuni, se esistenti. trattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. 11 In assenza di un diverso accordo tra le parti, il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore e tale pagamento, ai sensi degli artt e 1182 c.c., deve essere effettuato al domicilio del locatore con moneta avente corso legale.

13 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 287 Gli oneri accessori e tutte le altre eventuali spese comuni verranno corrisposti secondo la ripartizione millesimale e/o pro-quota attribuita a ciascuno dei condomini. ART. 8. VOLTURAZIONE DEI CONTRATTI DI FORNITURA DI SERVIZI Con la sottoscrizione del presente contratto, il Locatore autorizza il Conduttore - che si obbliga - a volturare a proprio nome, cura e spese, i contratti di fornitura relativi ai servizi pubblici e/o privati al primo eventualmente intestati, quali, sempre a titolo esemplificativo: - acqua; - luce; - gas; - utenza telefonica; - raccolta di rifiuti solidi urbani: -... ART. 9. DEPOSITO CAUZIONALE A garanzia dell adempimento e della esatta esecuzione del presente contratto, il Conduttore corrisponde al Locatore - a titolo di deposito cauzionale - la somma di euro... (lettere), pari a... mensilità del canone di locazione. Tale importo, che persegue la finalità di garantire il Locatore da qualsiasi pregiudizio dovesse derivargli dalla sottoscrizione del presente contratto per fatto o colpa del Conduttore, non potrà mai essere imputato quale acconto del canone di locazione 12. Il predetto deposito cauzionale unitamente agli interessi legali annualmente maturati verrà restituito al Conduttore al termine del rapporto di locazione, qualora siano state rispettate tutte le obbligazioni assunte dal Conduttore e sempre che, allo scioglimento del contratto, l appartamento si trovi nello stato in cui è stato consegnato, quale risultante dall inventario redatto in presenza di entrambe le parti (all. II), salvo il normale deperimento per l uso. Tale restituzione avverrà non oltre giorni... (lettere) e non prima di giorni... (lettere) dalla riconsegna dei locali commerciali, così da consentire al Locatore di accertare l inesistenza di danni o pregiudizi al bene locato, nonché l avvenuto pagamento delle somme dovute in relazione alle utenze e degli oneri accessori in genere. 12 La cessazione del rapporto di locazione comporta che il locatore deve restituire al conduttore il deposito cauzionale, sempre che esso non venga utilizzato in tutto o in parte per la copertura delle spese delle riparazioni per i danni causati dal conduttore all immobile (non potrà però essere utilizzato per eseguire quegli interventi di ripulitura e di piccola manutenzione, necessari a seguito del normale utilizzo dell immobile), ovvero per il risarcimento del pregiudizio derivante dall inadempimento del conduttore ai propri obblighi.

14 288 parte prima - il contratto ART. 10. DIVIETO DEL CONDUTTORE MOROSO DI SOLLEVARE ECCEZIONI O PRO- PORRE AZIONI Il Conduttore non potrà, per alcun motivo e/o a qualsiasi titolo, ritardare e/o dilazionare la corresponsione del canone e degli oneri accessori, oltre i termini perentori previsti dal presente contratto, così come non potrà fare valere alcuna azione o eccezione e/o ragione se non dopo aver provveduto al loro pagamento conformemente agli obblighi assunti contrattualmente. ART. 11. DESTINAZIONE D USO Il Conduttore dichiara che utilizzerà i locali per esercitare la seguente attività industriale [commerciale; artigianale; di interesse turistico]:...; per tale ragione, anche ai fini della determinazione e spettanza della indennità per la perdita di avviamento ex artt. 34 e 35, l , n. 392, il Conduttore dichiara che l immobile oggetto del presente contratto verrà adibito [non verrà adibito] per l espletamento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. ART. 12. DIVIETO DI MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D USO Il Conduttore non potrà mutare la destinazione d uso dell immobile, senza il preventivo consenso scritto del Locatore. ART. 13. STATO DELL UNITÀ IMMOBILIARE Il Conduttore dichiara di aver esaminato l unità immobiliare concessa in locazione e di averla trovata adatta all uso dichiarato, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possano influire sul suo godimento e, in generale, sulla salute delle persone; si obbliga, altresì a farne un uso conforme alle sue caratteristiche e comunque ad utilizzarla nel rispetto dei canoni di diligenza propri del buon padre di famiglia, nonché a riconsegnarla alla cessazione del rapporto di locazione nel medesimo stato in cui l ha ricevuta, salvo il normale depauperamento. ART. 14. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E NORME DI BUON VICINATO Il Conduttore accetta le prescrizioni del regolamento di condominio che si allega in copia al presente contratto (all. III), impegnandosi a rispettarlo e a tenere comunque un comportamento che sia conforme alle regole di buon vicinato e del corretto vivere civile 13. ART. 15. MANUTENZIONE DELL IMMOBILE. SOPRAVVENIENZE NORMATIVE Il Conduttore assume l obbligo della manutenzione ordinaria dell immobile. 13 Secondo una recente pronuncia della Suprema Corte, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall art c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, , n , inmass. Giur. it., 2006).

15 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 289 Si precisa che sono a carico del Conduttore le riparazioni di piccola manutenzione: - relativi agli impianti di acqua, gas, elettricità, sanitari, condizionamento; - relative alle serrature, alla superficie dei muri e dei soffitti, agli infissi, alla pavimentazione ed ai rivestimenti. Qualora nuove disposizioni normative dovessero imporre l adeguamento degli impianti di acqua, gas, elettricità, sanitari e/o comunque l installazione di altri impianti necessari per lo svolgimento dell attività commerciale esercitata dal Conduttore, questi dovrà provvedere, a propria cura e spese, al loro adeguamento e/o installazione, manlevando il Locatore da eventuali sanzioni amministrative che dovessero derivare dalla tardiva o mancata esecuzione dei lavori. Fuori dei casi appena elencati, restano a carico del Locatore tutti i lavori di straordinaria manutenzione; a tal fine, il Conduttore è tenuto a comunicare al Locatore - tempestivamente e per iscritto - la necessità degli interventi da eseguire per la manutenzione straordinaria dell unità immobiliare, restando a carico del primo i danni che dovessero derivare dal colpevole ritardo nell avviso. I lavori straordinari dovranno essere effettuati nel più breve tempo possibile, da valutarsi caso per caso a seconda dell entità dell intervento; se per la loro esecuzione dovesse rendersi necessaria la temporanea chiusura dell attività commerciale, in deroga all art c.c. il Conduttore non potrà pretendere dal Locatore alcun indennizzo e/o risarcimento di sorta. ART. 16. ADDIZIONI, MIGLIORAMENTI E TRASFORMAZIONI Il Conduttore è sin da ora autorizzato dal Locatore a compiere, a propria cura e spese, tutte quelle opere e quegli impianti che saranno richiesti dalle competenti autorità amministrative al fine di ottenere i permessi per la conduzione e/o continuazione della propria attività commerciale. Tutte le tipologie di lavori dovranno essere comunque preventivamente vistate dal Conduttore e sempre effettuate nel pieno rispetto dei regolamenti comunali e delle altre disposizioni vigenti in materia. Al di fuori dei casi appena elencati, il Conduttore, senza il preventivo consenso scritto del Locatore, non può compiere addizioni e/o innovazioni e/o miglioramenti e/o trasformazioni all interno dei locali o esternamente ad essi: ad ogni modo, le nuove opere e/o impianti non asportabili e/o rimovibili, compiuti dal Conduttore con il consenso del Locatore, anche se costituenti addizioni e/o miglioramenti, rimarranno acquisiti, gratuitamente, all immobile, all atto dello scioglimento - per qualsiasi causa - del presente contratto e sempre che il Locatore li ritenga di proprio gradimento; diversamente dovranno essere rimossi dal Conduttore, a propria cura e spese. Il Conduttore ha diritto di rimuovere gli impianti (quali, a titolo esemplificativo, illuminazione, allarme, ecc.) dallo stesso installati con il consenso del Locatore, qualora essi siano asportabili e/o rimovibili senza provocare danno all immobile.

16 290 parte prima - il contratto ART. 17. SEGNI DISTINTIVI DELL IMPRESA Il Locatore autorizza la posa di insegne esterne per consentire al Conduttore di contraddistinguere dalle altre attività limitrofe il pubblico esercizio di cui è titolare. ART. 18. OBBLIGHI ASSICURATIVI Il Conduttore garantisce e manleva, espressamente, il Locatore da ogni responsabilità per danni, diretti o indiretti, che possano derivare dal fatto - doloso o colposo, omissivo o commissivo - proprio o di terzi, quali, a titolo esemplificativo: i danni che fossero provocati da spandimento e/o infiltrazioni di acqua, fughe di gas, scassi, rotture, manomissioni incendio, esplosione, implosione, scoppio,... Il Conduttore, inoltre, si obbliga - entro il termine perentorio di... giorni dalla sottoscrizione del presente contratto - a stipulare, con primaria società assicurativa, polizza a copertura dei danni che l immobile e/o terzi potrebbero subire al verificarsi di una delle cause appena descritte e/o comunque per evento riconducibile all esercizio dell attività commerciale svolta all interno dell unità immobiliare concessa in locazione. Tale contratto assicurativo deve prevedere, tra l altro, la liquidazione diretta a favore dei danneggiati e la copertura dei sinistri nel rispetto dei seguenti massimali: 1) per l unità immobiliare oggetto della locazione (quali, a titolo esemplificativo, muri interni ed esterni, rivestimenti, intonaci, infissi, impianto elettrico, idrico e così via), il massimale non potrà essere inferiore ad euro... (lettere), con indennizzo da liquidarsi, da parte della società assicurativa, direttamente al Locatore, proprietario dell immobile. Nell ipotesi in cui, per qualsiasi ragione, l impresa di assicurazione non dovesse dare riscontro alla richiesta di risarcimento e/o l indennizzo liquidato non fosse sufficiente a ripristinare lo stato originario dei locali commerciali, la responsabilità del Conduttore nei confronti del Locatore sarà, rispettivamente, totale e/o limitata alla differenza tra l eventuale indennizzo corrisposto e l ammontare dell effettivo danno da risarcire; 2) per i danni cagionati ai terzi, il massimale non potrà essere inferiore ad euro... (lettere), restando, comunque, ferma l esclusiva responsabilità del Conduttore se l impresa assicurativa non intenda, per qualsiasi ragione, soddisfare la pretesa di risarcimento danni avanzata dai terzi o lo faccia in maniera parziale. Il Conduttore dovrà consegnare al Locatore copia della polizza assicurativa e delle relative condizioni generali di contratto, nonché delle quietanze di pagamento attestanti i rinnovi annuali della stessa. ART. 19. ISPEZIONI, CONTROLLI E VISITE Al locatore è consentito ispezionare [far ispezionare da suoi delegati] l immobile concesso in locazione, a condizione che ciò non sia di intralcio all attività del Conduttore; all uopo, pertanto, le parti si accordano nel senso che... A far data dalla ricezione della disdetta contrattuale e dal sessantesimo giorno dalla comunicazione di vendita dell immobile - nell ipotesi prevista dall art. 38, l ,

17 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione 291 n il Conduttore si obbliga a consentire la visita dei locali a coloro che aspirino a prenderli in locazione o ad acquistarli, purché muniti di autorizzazione scritta del Locatore o accompagnati da agente immobiliare appositamente delegato: orari e modalità di visita verranno stabiliti concordemente, compatibilmente con gli orari di apertura dell attività commerciale del Conduttore, con il limite massimo di... per... giorni alla settimana, fatta eccezione per la giornata di... ART. 20. ONERI FISCALI E DI REGISTRAZIONE Le spese di bollo per il contratto, le spese per la sua registrazione vengono ripartite in pari misura tra il Locatore ed il Conduttore, ma con formalità da eseguirsi a cura del Locatore; a carico del Conduttore, invece, vanno poste le spese di bollo per le ricevute di pagamento, così come quelle sostenute per i bonifici bancari [allorché le parti scelgano tale modalità di pagamento del canone di locazione]. ART. 21. ELEZIONE DI DOMICILIO A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti giudiziali e stragiudiziali, il Locatore e il Conduttore dichiarano di volere ricevere tutte le comunicazioni e/o notificazioni presso i luoghi di residenza in epigrafe indicati, con obbligo di comunicarne l eventuale variazione, che sarà opponibile alle altre parti dal giorno in cui queste ne avranno avuto l effettiva conoscenza attraverso comunicazione scritta, da effettuarsi a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. ART. 22. ATTI DI TOLLERANZA In nessun caso l eventuale mancato esercizio di qualsiasi diritto da parte del Locatore - ovvero la mancata pretesa dell esatta osservanza delle disposizioni contenute nel presente contratto - potrà costituire rinunzia al diritto di chiedere l esatto adempimento, dovendosi qualificare tale contegno omissivo come mero atto di tolleranza. ART. 23. MODIFICHE CONTRATTUALI Tutte le modifiche o le integrazioni al presente contratto dovranno essere effettuate per iscritto, pena la loro inefficacia. ART. 24. DISCIPLINA APPLICABILE Per quanto non previsto dal presente contratto, il Locatore e il Conduttore rinviano alle disposizioni vigenti del codice civile, delle leggi speciali e degli usi locali in quanto applicabili. ART. 25. TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI In ossequio alla normativa sulla privacy (d.lg , n. 196) e limitatamente alle finalità relative e conseguenti alla sottoscrizione del presente contratto, il Locatore e il Conduttore si prestano reciprocamente il consenso per il trattamento dei propri dati personali...., lì...

18 292 parte prima - il contratto Il Locatore Il Conduttore Pur essendo, il presente contratto, frutto di trattative liberamente svoltesi tra il Locatore e il Conduttore, ad ogni buon fine, questi dichiarano di aver letto tutte le clausole sopra estese, approvando, specificatamente, ai sensi degli artt. 1341, 2º co., e 1342 c.c., gli articoli che qui di seguito si riportano: art. 4. Recesso anticipato del conduttore; art. 5. Canone della locazione; art. 6. Aggiornamento del canone di locazione; art. 7. Oneri accessori; art. 9. Deposito cauzionale; art. 10. Divieto del conduttore moroso di sollevare eccezioni o proporre azioni; art. 11. Destinazione d uso; art. 12. Divieto di mutamento della destinazione d uso; art. 15. Manutenzione dell immobile; art. 16. Addizioni, miglioramenti e trasformazioni; art. 18. Obblighi assicurativi; art. 19. Ispezioni, controlli e visite. Il Locatore Il Conduttore Il presente contratto è redatto in duplice copia originale e si compone di n.... pagine, tutte siglate dai sottoscrittori, di cui l ultima, firmata in calce per esteso, è sino a qui. Al presente contratto si allegano i seguenti documenti, parimenti siglati dai contraen- I) piantina catastale dell immobile concesso in locazione; II) inventario...; III) copia regolamento di condominio...; IV)... ti: 3. Comunicazione dell esercizio della facoltà di recesso riconosciuta al conduttore contrattualmente Raccomandata A/R Sig via..., n Oggetto: Recesso dal contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data... avente ad oggetto l immobile sito in... alla via... n..... Il sottoscritto, Sig...., nella qualità di conduttore dell immobile in oggetto, avvalendosi della facoltà riconosciuta - conformemente al disposto dell art. 27, 7º co., l. n.

19 Le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione , n , al punto [all articolo]... del contratto di locazione stipulato in data... e registrato il... con la presente Le comunica che, con decorrenza dal... 14, intende recedere dal contratto suindicato, rimanendo a disposizione per la verifica dello stato dei locali e la consegna delle chiavi. In attesa di un Suo cortese riscontro, si porgono cordiali saluti. Firma del Conduttore 4. Contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione con prestazione di fideiussione personale Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge il Sig...., nato a... (...), il..., cod. fisc.:..., residente in..., alla via... n.... [la società..., con sede in..., in persona del legale rappresentante pro-tempore], di seguito denominato anche Locatore tra e da una parte il Sig...., nato a... (...), il..., cod. fisc.:..., residente in..., alla via... n...., di seguito denominato anche Conduttore [Locatario] nonché dall altra il Sig...., nato a... (...), il..., cod. fisc.:..., residente in..., alla via... n...., di seguito denominato anche Fideiussore premesso che - il Locatore è proprietario di un immobile facente parte di un più ampio fabbricato sito in... (...), alla via..., censito presso il competente catasto urbano edilizio al foglio di mappa n...., sub...., cat....; 14 In base al 7º co. dell art. 27, l , n. 392, il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

20 294 parte prima - il contratto - detto immobile, che ha una superficie complessiva di circa... (lettere) metri quadri, è così strutturato: 1) area per esposizione merce; 2) ufficio accessibile al pubblico; 3) ufficio interno; 4) magazzino; 5) n.... bagni; 6)... - l immobile è stato recentemente sottoposto a ristrutturazione edilizia ed è dotato di impianto idrico ed elettrico perfettamente funzionanti, costruiti ed installati a regola d arte, nel pieno rispetto delle norme urbanistiche e di sicurezza vigenti in materia; - il Sig.... intende espletare, all interno dell immobile di proprietà del Sig.... [della società...], la seguente attività industriale [commerciale; artigianale; di interesse turistico;...]; - ricorrono tutti i presupposti di fatto e di diritto affinché il Sig.... possa ottenere gli atti autorizzativi e/o concessori per l esercizio di tale attività. Tutto quanto sopra premesso, il Sig.... e il Sig.... [nella qualità di legale rappresentante pro-tempore della società...], nella loro qualità rispettivamente di Locatore e Conduttore, con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge convengono e stipulano quanto segue ART. 1. VALIDITÀ DELLA PREMESSA La premessa fa parte integrante e sostanziale del presente contratto e vale patto. ART. 2. OGGETTO DELLA LOCAZIONE Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l immobile di sua proprietà, meglio descritto in premessa, la cui superficie è divisa come indicato nella piantina catastale che si allega al presente contratto (v. all. I). ART. 3. DURATA DELLA LOCAZIONE La locazione ha la durata di anni 6 (sei) + 6 (sei) 15 e si rinnoverà, automaticamente e 15 La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere o all esercizio di attività teatrali. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l attività esercitata o da esercitare nell immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato

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