PRELIMINARE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE NON ABITATIVO

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1 Repertorio n PRELIMINARE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE NON ABITATIVO L anno duemiladieci (2010) e questo giorno ( ) del mese di febbraio, in una sala del palazzo comunale di Empoli t r a : SATI s.r.l. con sede in Castelfiorentino, Via Vittorio Niccoli 22, iscritta al Registro delle Imprese di Firenze, cod. fiscale e partita IVA , qui rappresentata dalla Sig.ra PUCCI MARIA nata a Empoli il 18/07/1966 e residente a Castelfiorentino in via del Camin Bianco 7 da adesso definita per semplicità PROMITTENTE LOCATORE o LOCATORE, e COMUNE DI EMPOLI, con sede in Empoli, Via Giuseppe Del Papa, codice fiscale e partita IVA , qui rappresentato dal Dott. Marchini Salvatore, nato a Castel Del Piano (GR) il 24/09/1948, domiciliato e residente per la carica nel palazzo degli uffici comunali, nella sua qualità di Dirigente del Settore Ufficio Contratti del Comune di Empoli, in applicazione dell art. 107 del D. Lgs. del 18/08/2000, n 267 Testo unico delle leggi sull ordinamento degli Enti Locali, giusto decreto sindacale n 35 del 07/09/2009, da adesso definito per semplicità PROMITTENTE CONDUTTORE o CONDUTTORE, viene stipulato quanto segue: premesso che: - con contratto stipulato l 01/05/1988, rep. n 14294, ma con effetti economici dall 01/07/1987, registrato in Empoli il 06/06/1988, il Comune 1

2 di Empoli conduceva in locazione il complesso immobiliare posto in Empoli, Via Giuseppe Del Papa n. 43 ad eccezione di alcune porzioni condotte da Banca C.R.Firenze (piano terreno) e da Ufficio Centrale dei Consorzi Idraulici e Stradali (piano secondo); - detto contratto è giunto alla scadenza dodicennale il 30/06/1999; - le parti si sono accordate per la stipula di un nuovo contratto, rep. n 19873, con decorrenza 01/07/1999, prima scadenza 30/06/2005, rinnovato poi tacitamente fino alla scadenza dodicennale del 30/06/2011; - con contratto stipulato il 14 marzo 1997, il Comune di Empoli prendeva in locazione anche parte del piano terreno (ufficio U.R.P.), seminterrato ed ammezzato dello stesso complesso immobiliare con decorrenza 1/03/1997, prima scadenza 28/02/2003, rinnovato poi tacitamente fino alla scadenza dodicennale del 28/02/2009 e attualmente in essere in assenza di disdetta delle parti; - che la proprietà dichiara di avere un contratto di locazione, per una parte del piano secondo, con L Ufficio Centrale dei Consorzi Idraulici e Stradali scaduto il 30/09/2006, non rinnovato e ancora in uso al conduttore senza titolo; - che nel mese di luglio 2009 è stata ravvisata l assoluta necessità di intervenire con una importante manutenzione straordinaria che prevede la revisione totale della copertura, il consolidamento del sottotetto, il consolidamento del solaio di calpestio del piano secondo ed il rifacimento completo degli impianti al piano secondo; per portare a termine tale intervento occorreranno circa sei mesi; - che le parti in considerazione della ormai prossima scadenza del 2

3 contratto n dell 01/07/1999 (30/06/2011) si sono accordate per stipulare un nuovo ed unico contratto di locazione che, con decorrenza 01/07/2011, sostituirà tutti i contratti di locazione in essere (compreso quello dei locali attualmente occupati dai Consorzi Idraulici e Stradali); - che, per la minore fruizione dell immobile, durante l intera durata dei lavori, che saranno organizzati tenendo conto delle necessità e esigenze da entrambe le parti, sarà applicabile una proporzionale riduzione del canone attualmente vigente per l intero periodo di inutilizzo del secondo piano; la riduzione, tenuto conto dei metri quadrati interessati, è concordata nella misura del 36% dell attuale canone complessivo attualmente corrisposto ( ,00) e stimato in 5.115,00 mensili oltre I.V.A.; - che la proprietà si farà inoltre carico di parte della spesa di trasloco necessaria da e per liberare i locali e per ricollocarli poi al termine dei lavori, nella misura forfettaria di 8.000,00. Premesso quanto sopra si conviene e si stipula quanto segue : Art. 1) OGGETTO DELLA LOCAZIONE: il promettente locatore si impegna a concedere in locazione al promettente conduttore, che accetta, complesso immobiliare sito in Empoli, Via Giuseppe del Papa n. 45 con ingressi anche da Via dei Neri 4/6 e Piazza del Popolo n. 1/2, costituito da piano sottosuolo, piano terreno, piano ammezzato sul piano terreno, piano primo, piano secondo e piano ammezzato sul piano secondo; l oggetto della locazione è comunque meglio individuato ed evidenziato nella planimetria che, sottoscritta dalle parti, si allega sotto la lettera A al presente atto. Il complesso immobiliare viene concesso in locazione nello stato di manutenzione in cui esso si trova sia per quanto riguarda la 3

4 dotazione impiantistica sia per quanto riguarda la parte più strettamente edile. A tale proposito il conduttore dichiara di conoscere perfettamente lo stato di manutenzione e le dotazioni impiantistiche per essere stato conduttore e custode di tutto il fabbricato in forza dei contratti di locazione menzionati nelle premesse. Il complesso immobiliare in questione viene concesso in locazione per uso diverso da quello di abitazione, nella fattispecie per uso uffici. Art. 2) DURATA DELLA LOCAZIONE: la locazione avrà decorrenza dal 01/07/2011 e termine il 30/06/2017 e si rinnoverà tacitamente per altri sei anni salvo disdetta delle parti da comunicarsi a mezzo lettera raccomandata a.r. da inviarsi almeno 12 mesi prima della data di efficacia del recesso. La facoltà di recesso anticipato non è consentita nei primi sei anni di locazione. L atto definitivo di locazione verrà sottoscritto entro il 30/06/2011. Art. 3) GARANZIE DEL LOCATORE: il locatore dichiara e garantisce che l oggetto della locazione è di sua esclusiva proprietà e si trova nella sua piena disponibilità, ne garantisce pertanto al conduttore il pacifico godimento e la piena regolarità rispetto alle normative applicabili in materia edilizia, urbanistica. Art. 4) CANONE E PAGAMENTO: le parti concordano che il canone annuo per la locazione sarà pari a euro ,00 (duecentocinquantamila/00) oltre IVA di legge e quindi pari a euro ,00 (sessantaduemilacinquecento/00) trimestrali oltre IVA di legge. Il pagamento del canone avverrà a mezzo bonifico bancario da effettuarsi sulla Banca C.R. Firenze spa filiale di Castelfiorentino (codice IBAN: IT 4

5 32 V C00) entro il giorno 5 del primo mese del trimestre. A partire dal secondo anno il canone sarà aggiornato ogni anno con riferimento al 75% della variazione accertata dall ISTAT e verificatasi nell anno precedente dell indice dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai. Art. 5) CAUZIONE: a garanzia delle obbligazioni di pagamento a carico del conduttore, derivanti a qualsiasi titolo dal contratto di locazione, e della eventuale violazione di obblighi dallo stesso previsti, il conduttore presterà contestualmente alla firma del contratto di locazione, al locatore una cauzione di euro ,00 (sessantaduemilacinquecento/00) con fidejussione bancaria escutibile a prima chiamata. Al termine della locazione la cauzione sarà restituita al conduttore, sempre che quest ultimo abbia rilasciato il complesso immobiliare e regolato ogni obbligazione di pagamento nei confronti del locatore. Art. 6) DIVIETO DI MUTAMENTO DI DESTINAZIONE: è fatto espresso e tassativo divieto al conduttore di mutare la destinazione d uso dell immobile rispetto a quella prevista di uffici. Art. 7) ONERI E SERVIZI ACCESSORI: saranno ad esclusiva cura e spese del conduttore tutti i servizi relativi alla porzione di immobile locato. Saranno altresì a carico del conduttore le imposte e tasse relative alla gestione del complesso immobiliare locato, quali la tassa raccolta e trasporto rifiuti (TIA) e tutte le eventuali tasse previste per legge a carico del conduttore. Il conduttore sarà titolare di tutti i contratti con le aziende erogatrici per la fornitura dei servizi (acqua, energia elettrica e gas) di cui fruisce necessari alla funzionalità ed all uso dei locali. 5

6 Art. 8) SUBLOCAZIONE E COMODATO: è data facoltà al conduttore di sublocare, in tutto od in parte, il complesso immobiliare locato purché ne venga data comunicazione scritta al locatore a mezzo lettera raccomandata. Art. 9) STATO LOCATIVO: il conduttore è costituito custode e consegnatario dell immobile ricevuto in locazione e dei relativi impianti e si impegna ad utilizzarli con la massima diligenza ed a restituirli, alla fine della locazione, in buono stato di manutenzione salvo il deperimento dovuto al normale uso. Art. 10) ASSICURAZIONE: il conduttore esonera il locatore da ogni responsabilità per danni da scasso, rottura, manomissione, tentato furto e furto consumato. Il conduttore provvederà ad adeguata copertura assicurativa che si impegna a mantenere in vigore per tutta la durata della locazione per congrui valori e massimali per i rischi e le responsabilità civili inerenti l esercizio dell attività da esso svolta nei locali oggetto di locazione. La copertura assicurativa riguarda anche i rischi derivanti dagli impianti, macchinari, arredi, merci e quant altro di proprietà del conduttore, ovvero in suo possesso o detenzione, contenuti nei locali, nonché il ricorso vicini ed il rischio locativo. Il locatore si impegna ad attivare adeguata copertura assicurativa per il complesso immobiliare per congrui valori e massimali, contro danni da incendio, rovina, danneggiamento come d uso, e per la responsabilità civile, mediante polizza da mantenere in vigore per tutta la durata della locazione. Art. 11) OPERE E SPESE DI MANUTENZIONE: sono a carico del 6

7 conduttore le opere di piccola e ordinaria manutenzione, nonché quelle di straordinaria manutenzione derivanti da mancata o insufficiente manutenzione ordinaria. Sarà invece a carico del locatore la manutenzione straordinaria del complesso immobiliare e degli impianti. Al fine di determinare a quale delle parti facciano carico gli oneri accessori al rapporto di locazione si concorda di far riferimento alla tabella di ripartizione oneri accessori proprietario/conduttore predisposta da Confedilizia e registrata a Roma Atti Privati al n. C46286 in data 22/11/1994. Le parti concordemente pattuiscono fin da adesso che, in caso di riparazioni di straordinaria manutenzione conservativa ed improcrastinabile e di rilevante entità riguardanti il complesso immobiliare effettuate dal locatore, a suo onere e spesa, il canone di locazione verrà integrato con un aumento pari all interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati. Ove intenda procedere a tali interventi, il locatore dovrà darne preventiva informazione al conduttore e concordare con lo stesso le modalità di esecuzione onde arrecare il minimo disturbo alle sue attività nell ambito dei locali locati. L adeguamento del canone decorrerà dalla data di ultimazione delle opere e si applicherà a richiesta del locatore. Il locatore potrà far eseguire direttamente, a spese del conduttore, quelle opere di ordinaria manutenzione a carico del conduttore che il medesimo ometta di compiere qualora il conduttore stesso rimanga inerte a seguito di diffida scritta del locatore. Per qualsiasi motivo inerente la conservazione e l uso del complesso immobiliare, ovvero per la verifica di impianti, il 7

8 locatore avrà diritto di visitare o far visitare da propri incaricati i beni locati, previo accordo con il conduttore e, comunque, avendo cura di evitare di interferire o pregiudicare il normale svolgimento delle attività del conduttore. Art. 12) MODIFICHE AL COMPLESSO LOCATO: è fatto divieto al conduttore di apportare all immobile migliorie e/o modifiche senza il preventivo consenso scritto del locatore o senza la prescritta autorizzazione di legge. L apposizione di targhe o insegne esterne è subordinata all autorizzazione espressa del locatore, che non potrà negarla se non per giustificati motivi e comunque sarà subordinata all ottenimento, a cura del conduttore, dei necessari provvedimenti amministrativi. Alla cessazione del contratto le opere di miglioria ed addizione fisse eseguite a cura e spese del conduttore rimarranno acquisite al locatore senza obbligo di corrispondere indennità di sorta, ciò in deroga all art e 1593 c.c. e salvo diverse intese tra le parti. Art. 13) RICONSEGNA DEI LOCALI: al termine della locazione il locatore procederà in contraddittorio col conduttore all accertamento dello stato dell immobile che dovrà essere restituito completamente libero da persone e cose ed in normale stato locativo tenuto conto dell uso normale. Della riconsegna sarà redatto apposito verbale. Durante i dodici mesi precedenti la scadenza della locazione il conduttore consentirà la visita dell immobile da parte di terzi, secondo modalità e tempi concordati. Art. 14) CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA: il locatore avrà diritto di considerare risolto il contratto per fatto o colpa del conduttore, senza 8

9 pregiudizio del privilegio di cui all art c.c., intendendosi a carico del conduttore spese ed oneri derivanti dall anticipata risoluzione, nei seguenti casi: - in caso di mancato pagamento del canone. - in caso di mutamento della destinazione d uso pattuita. - sublocazione o comodato senza il necessario assenso del locatore. Art. 15) DOMICILIO E COMUNICAZIONI: a tutti gli effetti del presente atto le parti eleggono il proprio domicilio ciascuna presso la rispettiva sede legale. Art. 16) VENDITA A TERZI DEL COMPLESSO IMMOBILIARE: in caso di vendita a terzi parziale o totale del complesso immobiliare il locatore si impegna a far assumere al proprio avente titolo tutti gli obblighi di cui al presente contratto fermo restando, in questo caso, il rispetto dei diritti previsti dalla legge a favore del conduttore per i casi di vendita a terzi (art. 38 e ss. Legge n 392/78). Art. 17) NORME APPLICABILI: il presente contratto è regolato dai patti di cui alla presente scrittura e, per quanto non contemplato da detti patti, dalle disposizioni di legge (Legge n 392/78 e Codice Civile), gli accordi sindacali tra associazione dei proprietari e quella degli inquilini e le consuetudini vigenti Art. 18) SPESE, IMPOSTE E REGISTRAZIONE: ai fini dell imposta di registro le parti dichiarano che ai sensi del D.P.R. n. 131 del 26/04/1986 (T.U. Imposta di Registro) e sue modifiche ed integrazioni, i corrispettivi dovuti in forza del contratto di locazione sono soggetti ad IVA. A tale proposito il conduttore dichiara di non svolgere in via esclusiva o 9

10 prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione dell imposta IVA in percentuale pari o inferiore al 25%. Il locatore dichiara di voler espressamente optare per l imposizione IVA come previsto dall art. 10 comma 8 D.P.R. 633/1972. Il presente atto sarà registrato a tassa fissa ai sensi dell art. 10 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n 131/86. Le spese relative alla registrazione del presente atto, del contratto di locazione definitivo, ai rinnovi annuali ed agli oneri accessori saranno a carico delle parti metà per ciascuna. Art. 19) CONTROVERSIE: per ogni controversia derivante o connessa al presente contratto è competente in via esclusiva il foro di Empoli. Il presente contratto, redatto in duplice originale oltre all originale da depositare all ufficio dell Agenzia delle Entrate di Empoli, che le parti riconoscono conforme alla loro volontà, viene sottoscritto, per accettazione, come segue: Il CONDUTTORE IL LOCATORE Allegato A planimetrie dell immobile: oggetto della locazione porzione contornata in giallo. A norma degli art e 1342 c.c., le parti dichiarano di aver attentamente letto le norme contenute nel presente atto e specificatamente approvano quelle di cui agli articoli 1 (oggetto della locazione), 2 (durata e recesso), 3, 4 (canone e relativo aggiornamento), 5 (cauzione), 6 (divieto di mutamento di destinazione d uso), 7 (oneri e servizi accessori), 8 10

11 (sublocazione), 9 (stato locativo), 10 (assicurazione), 11 (manutenzione), 12 (modifiche all immobile), 14 (clausola risolutiva espressa), 17 (norme applicabili), 19 ( controversie). IL CONDUTTORE IL LOCATORE 11

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