REPUBBLICA ITALIANA TRIBUNALE DI MODENA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

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1 Locazione Obblighi del locatore - Sala giochi Irregolarità edilizie imputabili al locatore Mancato rilascio dell autorizzazione amministrativa (concessione in sanatoria) Inidoneità dei locali all uso previsto dal contratto Negligenza del locatore - Risarcimento del danno per mancato utilizzo dell immobile Liquidazione Criteri - Rif.Leg.art.1575 cc; Sentenza n. 1360/2006 Pronunziata il 27/06/2006 Depositata il 18/07/2006 REPUBBLICA ITALIANA TRIBUNALE DI MODENA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Modena Sezione civile stralcio costituito nella persona del Giudice Onorario Aggregato dott. Vincenzi Paolo, ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A Nella causa civile di prima istanza, iscritta al n. 6062/1987 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 1987 promossa DA XX, elettivamente domiciliato in Modena, Via Ciro Menotti n. 83, presso lo - studio dell'avv. Walter Pagani che lo rappresenta e difende in forza di delega a margine della comparsa di costituzione di nuovo difensore. ATTORE CONTRO YY, elettivamente domiciliata in Modena, Corso Canalchiaro n. 26, presso Io studio dell'avv. Deanna Bianchini che la rappresenta e difende in forza di delega a margine della comparsa di costituzione e risposta. CONVENUTA Oggetto: RISARCIMENTO DANNI. La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 7 marzo 2002 sulle seguenti conclusioni delle parti: Nell'interesse dell'attore: "Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, con sentenza immediatamente eseguibile nonostante gravame, dichiarare YY tenuta, e così condannarla al risarcimento all'attore XX dei danni tutti subiti, nella misura di L (quanto a L per tre mensilità di canone d'affitto non goduto; quanto a L per tre mensilità di introiti mancati nella sala giochi de quo); o in quella diversa misura che il Tribunale riterrà equa e giusta; con gli interessi fino al saldo effettivo, la rivalutazione monetaria, e con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio; oneri fiscali compresi.". Nell'interesse della convenuta:

2 "Contrariis reiecti, respingersi le domande attoree siccome infondate. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa.. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 24 novembre 1987, il signor XX, conveniva in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, la signora YY al fine di sentirla condannare al risarcimento dei danni subiti in conseguenza del dedotto inadempimento agli obblighi derivanti dal contratto di locazione dalla medesima sottoscritto in data Ritualmente costituitasi in giudizio, la signora YY chiedeva respingersi le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto. La causa veniva, quindi, istruita mediante l'assunzione di prove testimoniali. All'udienza dell'11 dicembre 1997 i procuratori delle parti precisavano le conclusioni come sopra riportate. Ex L n. 276, istitutiva delle sezioni stralcio presso i Tribunali, la presente causa, dapprima congelata, veniva assegnata al Giudice Istruttore nominato nella persona del sottoscritto. All'udienza del 7 marzo 2002, dato atto dell'impossibilità di esperire il tentativo di conciliazione, la causa veniva trattenuta per la decisione, con termine alle parti per la produzione di comparsa conclusionale ed eventuali memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE Il signor XX in data acquistava dal signor Danilo Beneventi una ditta individuale costituita da una "sala giochi" posta in Comune di Castelfranco Emilia, Via Della Vasca n. 39 (doc. n. 2). Il medesimo giorno l'attore stipulava, inoltre, con la signora YY, proprietaria dell'immobile in cui la predetta attività veniva esercitata, un contratto di locazione della durata di anni 6 con decorrenza dall' (doc. n. 3). In tale contratto il conduttore dichiarava appunto di voler adibire l'immobile locato a sala giochi. L'attore, dedotto di non aver potuto, sino al 30 ottobre 1987, utilizzare l'immobile de quo a causa di irregolarità edilizie conosciute dalla locataria, chiede condannarsi la signora YY al risarcimento dei danni subiti. Asserisce la convenuta che il ritardo nell'apertura al pubblico dei locali de quo è dipesa, in primo luogo, dal comportamento del conduttore stesso che ha richiesto il rilascio del nulla osta per l'esercizio dell'attività di sala giochi solo alla fine del mese di settembre e, in secondo luogo, dall'inerzia della pubblica amministrazione che ha procrastinato, senza motivo alcuno, il rilascio del suddetto nulla osta. Dall'istruttoria espletata nel corso del giudizio ed in particolare dalla lettera inviata all'adito Tribunale dal Sindaco del Comune di Castelfranco Emilia in data , acquisita agli atti del presente giudizio, è risultato accertato: - che la convenuta, in data , prot. n. 7583, presentava, relativamente all'immobile locato, al Comune di Castelfranco Emilia domanda di concessione in sanatoria per opere eseguite in difformità all'originaria concessione edilizia; - che l'attore in data chiedeva al Comune il rilascio dell'autorizzazione commerciale necessaria ad esercitare l'attività di sala giochi nell'immobile locato;

3 - che il Comune di Castelfranco Emilia, non essendo stata ancora rilasciata la concessione in sanatoria, richiedeva alla proprietaria dell'immobile di presentare una dichiarazione propedeutica al rilascio dell'autorizzazione commerciale; - che la proprietaria, in data inviava al Sindaco del Comune di Castelfranco Emilia tale dichiarazione; - che in data , prot. n , il Comune rilasciava al locatario la suddetta autorizzazione commerciale; - che l'attore in data iniziava ad esercitare l'attività di sala giochi; - che il Comune, in data , prot. n , rilasciava la concessione in sanatoria; - che l'immobile de quo, con autorizzazione rilasciata in data , prot. n , veniva dichiarato agibile. Ai sensi dell'art del codice civile il locatore ha l'obbligo di consegnare la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Sostiene la difesa della convenuta che, per costante orientamento giurisprudenziale, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non ostacola la valida costituzione del rapporto locatizio (Cass. Civ n ). Qualora il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato negato, con conseguente inidoneità dell'immobile ad assolvere allo scopo convenuto, al condutture è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto. Nella fattispecie in esame l'attore, che non lamenta il mancato rilascio dell'autorizzazione amministrativa ma, l'inidoneità dell'immobile locato ad assolvere all'uso convenuto, non chiede la risoluzione del contratto ma il risarcimento dei danni subiti. Tale domanda appare fondata. La proprietaria dell'immobile, infatti, prima di stipulare il contratto di locazione avrebbe dovuto verificare l'idoneità dell'immobile locato rispetto all'attività che il conduttore avrebbe voluto esercitarvi e quale risultante dal contratto di locazione stesso. Deve, pertanto, ritenersi imputabile alla negligenza della locatrice stessa il mancato immediato utilizzo dell'immobile da parte del conduttore, per aver sottoscritto un contratto non idoneo all'uso convenuto. Tale imputabilità deve riconoscersi indipendentemente dal fatto che l'inidoneità dell'immobile si sia rilevata solo nel momento in cui il conduttore ha richiesto al Comune l'autorizzazione all'esercizio della propria attività commerciale. In altre parole la proprietaria del locale doveva verificare se la domanda di concessione in sanatoria non ancora definita potesse pregiudicare o meno l'utilizzo dell'immobile. Per tali ragioni la domanda di risarcimento danni formulata dall'attore viene accolta con conseguente condanna della convenuta al risarcimento dei danni. L'attore chiede condannarsi la convenuta al pagamento della complessiva somma di euro 6.352,42 (già lire ), di cui euro 1.316,97 (già lire ) per tre mensilità di canone "d'affitto (rectius: di locazione) non goduto e euro 5.035,45 (già lire ) per tre mensilità di introiti mancati nella sala giochi de quo. Considerato che l'attore ha richiesto l'autorizzazione per l'esercizio dell'attività commerciale al Comune solamente in data e che non è stata fornita prova valida in ordine all'entità dei dedotti mancati introiti, il danno viene limitato alle tre

4 mensilità di locazione non goduta oltre alla somma di euro 1.000,00 per mancato guadagno liquidata in via equitativa e così nella complessiva somma di euro 2.316,97. In conclusione, in accoglimento della domanda attorea si condanna la convenuta a dare all'attore, a titolo di risarcimento danni, la complessiva somma di euro 2.316,97. L'obbligazione per la quale è pronunciata condanna costituisce debito di valore, poiché oggetto diretto ed originario della prestazione, prima dei fatto dannoso, era cosa diversa dal denaro (Cass. 4 novembre 1992, n ). L'obbligazione, dunque, resta sottratta al principio nominalistico, e deve essere quantificata dal giudice, anche d'ufficio, tenendo conto della svalutazione monetaria sopravvenuta fino al giorno della liquidazione (Cass. 10 gennaio 1996, n. 966). Poiché, mancano elementi specifici a consigliare altro criterio che meglio permetta il ristoro patrimoniale, vengo applicati i dati ufficiali resi noti dall'istat (Cass. 30 marzo 1994, n. 3144). Il "dies a quo" sarà quello dell'evento dannoso, quando è avvenuta la perdita patrimoniale; il "dies ad quem" sarà quello di pubblicazione della sentenza, quando il danno viene liquidato. È dovuto pure il risarcimento del mancato guadagno, derivato dal ritardo nel pagamento dell'obbligazione di valore; con apprezzamento equitativo e presuntivo, il mancato guadagno viene riconosciuto pari alla misura degli interessi al saggio legale (interessi compensativi). Il calcolo dovrà farsi con riguardo ai singoli momenti, in fine di ciascun anno, nei quali l'obbligazione di valore si incrementa nominalmente secondo i dati ufficiali Istat prescelti (Cass. 17 febbraio 1995, n. 1712). Sia la rivalutazione sia il mancato guadagno sono indicati in dispositivo con riferimento ai soli modi di calcolo; sufficienti, siccome semplicemente aritmetici a integrare il requisito della liquidità prescritto per i titoli esecutivi (Cass. 19 gennaio 1999, n. 478). Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M. Il Tribunale di Modena, in persona del Giudice Onorario Aggregato dott. Paolo Vincenzi, definitivamente pronunciando nella causa promossa dal signor XX nei confronti della signora YY, con atto di citazione ritualmente notificato in data 24 novembre 1987 e quindi sulle domande ed eccezioni proposte dalle parti: 1) accoglie la domanda di risarcimento danni formulata dall'attore e, per l'effetto, condanna la signora YY, al pagamento, in favore del signor XX, della somma di euro 2.316,97 rivalutata sulla base della variazione, accertata dall'istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, dal giorno al giorno di pubblicazione della sentenza; 2) condanna la convenuta a dare all'attore, a titolo di interessi compensativi, la somma di denaro corrispondente al valore in euro del saggio legale, calcolato per il primo anno sulla somma capitale di euro 2.316,97 e per gli anni successivi sulle somme capitali risultanti via via dalla rivalutazione di cui al capo che precede, dal giorno al giorno del pagamento;

5 3) liquida le spese del presente giudizio in complessivi euro 3.448,82, di cui euro 566,34 per spese, euro 1.391,91 per competenze e euro 1.490,57 per onorari, oltre ad I.V.A. ed accessori ai sensi di legge; 4) condanna la convenuta alla rifusione in favore dell'attore delle spese processuali così come liquidate sub. 3). Modena, lì 27 giugno Il Giudice Dott. Paolo Vincenzi Depositata in Cancelleria il 04 AGO 2006

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