TeknoeBook Le cessioni e locazioni di immobili. Aspetti fiscali e amministrativi

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1 TeknoeBook GLI EBOOK DI TEKNORING IL NETWORK DEI PROFESSIONISTI TECNICI DI WOLTERS KLUWER ITALIA ingegneri.info architetto.info geometra.info edilone.it mixdesign.it periti.info tecnici.it chimici.info geologi.info agrinews.info Le cessioni e locazioni di immobili. Aspetti fiscali e amministrativi Stefano Setti

2 PROPRIETA LETTERARIA RISERVATA Strada 1, Palazzo F Milanofiori Assago (MI) ISBN: Il presente file può essere usato esclusivamente per finalità di carattere personale. I diritti di commercializzazione, traduzione, di memorizzazione elettronica, di adattamento e di riproduzione totale o parziale con qualsiasi mezzo sono riservati per tutti i Paesi. L'elaborazione dei testi è curata con scrupolosa attenzione, l editore declina tuttavia ogni responsabilità per eventuali errori o inesattezze.

3 1. AGEVOLAZIONI FISCALI ACQUISTO PRIMA CASA 1.1 Acquisto fabbricati abitativi: novità L art. 9 del D.L. n. 83/2012 (c.d. DL crescita ), con effetto 26 giugno 2012, ha stabilito che le imprese che costruiscono o ristrutturano fabbricati a destinazione abitativa possono venderli con applicazione dell IVA ancorché siano trascorsi cinque anni dall ultimazione dei lavori di costruzione. Si tenga comunque presente che la cessione del fabbricato abitativo, anche senza opzione, sarà soggetta obbligatoriamente ad IVA nel caso in cui la stessa avvenga entro 5 anni dall ultimazione dei lavori. N.B. Nel caso sopra individuato, affinché la cessione sia imponibile ad IVA il cedente dovrà procedere ad optare, direttamente all interno dell atto di vendita (rogito), per l applicazione della stessa. Con l applicazione dell IVA viene meno per il costruttore il problema legato alla rettifica dell IVA nonché del prorata di detrazione. Invece, nel caso in cui non vi sia l opzione la cessione, trascorsi 5 anni dalla costruzione, sarà esente da IVA. N.B. Per impresa ristrutturatrice si intende l impresa che ha eseguito sul fabbricato gli interventi di recupero di cui all art. 3, lett. c), d) ed f) del D.P.R. n. 380/2011 (per meglio dire: restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica). A differenza di quanto accadeva nel sistema precedente nel D.L. per la crescita si fa riferimento al D.P.R. n. 380/2011 e non più alla legge n. 457/1978. N.B. Le novità riguardano unicamente le imprese che hanno costruito o ristrutturato il fabbricato e non anche per gli altri soggetti passivi IVA come a puro titolo esemplificativo le immobiliari di trading. Tabella: aspetti fiscali legati alla cessione ovvero acquisto di fabbricati abitativi CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI CEDENTE REGIME IVA ALTRE IMPOSTE INDIRETTE Impresa costruttrice o di ristrutturazione che vende entro 5 anni Imponibile. aliquota applicabile: - 4% prima casa; - Registro Euro Ipotecaria Euro Catastale Euro 168 Wolters Kluwer Italia

4 dall ultimazione lavori ovvero trascorso tale termine, che opta nel contratto per l assoggettamento ad IVA (*) Ipotesi diverse da quelle di cui sopra - 10% altra casa non di lusso - 21% casa di lusso Esente Non prima casa : - Registro 7%; - Ipotecaria 2%; - Catastale 1%. Prima casa: - Registro 3%; - Ipotecaria Euro 168; - Catastale Euro 168. (*) Nel caso di opzione da parte del cedente per l applicazione dell IVA, il cessionario se soggetto passivo IVA dovrà procedere a reverse charge. Se invece è applicata l IVA non per opzione del cedente, l imposta è applicata nei modi ordinari dal medesimo cedente e non dal cessionario. 1.2 Detrazione interessi passivi per Mutui In caso di acquisto prima casa l acquirente potrà beneficiare di una detrazione fiscale pari al 19% (calcolato fino ad un limite massimo di euro 4.000,00; conseguentemente la detrazione fiscale massima ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi/730 dal sostenimento di questi oneri è pari ad euro 760, per meglio dire il 19% di euro 4.000) degli interessi passivi e relativi oneri accessori, corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l acquisto dell abitazione principale, comprese le relative pertinenze. Mutui per l acquisto dell abitazione principale detrazione fiscale DATA STIPULA MUTUO Prima del 1993 LIMITE DETRAIBILITÀ (valido dall anno 2008) euro per ciascun cointestatario Nell anno 1993 euro complessivi (anche se per motivi di lavoro dal 9 TERMINE PER ADIBIRE AD ABITAZIONE PRINCIPALE DATA DI ACQUISTO DEL FABBRICATO 8/12/ /12/1994 Sei mesi antecedenti o successivi alla data di 4 Wolters Kluwer Italia 2013

5 dicembre 1993 è variata l abitazione principale) 1994/2000 euro Sei mesi complessivi dall acquisto Dal 2001 Focus Cessioni e locazioni di immobili Un anno dall acquisto (due anni se è in corso la ristrutturazione) stipulazione del mutuo Sei mesi I chiarimenti dell Agenzia delle Entrate contenuti nella Circolare n. 13/E del 9 maggio 2013 INTERESSI PASSIVI per MUTUO per COSTRUZIONE dell ABITAZIONE PRINCIPALE Fatture di spesa non cointestate Se il mutuo per la costruzione dell abitazione principale è intestato al 50 per cento tra i due coniugi, per un immobile di proprietà al 50%, e le fatture di spesa sono tutte intestate al marito è possibile attestare sulle fatture che le spese sono state sostenute al 50% da ciascun coniuge, al fine di consentire al coniuge non intestatario delle fatture di portare in detrazione la quota del 50% di interessi passivi corrispondente alla propria quota di intestazione del mutuo. Un anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo Wolters Kluwer Italia

6 1.3 Aspetti fiscali del preliminare di compravendita Nel caso in cui precedentemente all acquisto venga sottoscritto un preliminare di compravendita lo stesso ai fini fiscali dovrà essere registrato (art. 10, D.P.R. n. 131/ Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell atto stesso con applicazione dell imposta fissa di euro 168,00 (codice tributo 109T) oltre all imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull importo della caparra e del 3% sull importo dell acconto (codice tributo 104T). L obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento. Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all atto notarile fornendo al notaio copie in o- riginali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell acquirente e del venditore. Riassumendo. La cessione dei fabbricati abitativi sconterà obbligatoriamente l IVA nel caso in cui il cedente (impresa di costruzione ovvero di ristrutturazione) venda l immobile entro 5 anni dall ultimazione lavori. La cessione di fabbricati abitativi sconterà l IVA dopo 5 anni dall ultimazione lavori solo nel caso in cui vi sia all interno dell atto di cessione l opzione per l assoggettamento ad IVA da parte del cedente (il cedente deve essere un impresa di costruzione ovvero di ristrutturazione). Nel caso in cui trascorsi 5 anni dall ultimazione lavori il cedente (impresa di costruzione ovvero di ristrutturazione) non opti per l assoggettamento ad IVA tornerà applicabile l imposta di registro. In caso di abitazione prima casa in caso di mutuo si potrà detrarre ai fini fiscali un max di euro 760 degli interessi passivi (per meglio dire il 19% di euro 4.000). Le condizioni per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa sono due: i) l immobile non deve essere considerato di lusso; ii) l immobile si trova ove il soggetto è residente. 6 Wolters Kluwer Italia 2013

7 1.4 Condizioni per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa In prima battuta è opportuno precisare che affinché tornino applicabili le agevolazioni prima casa (così come più sopra evidenziate) l acquirente dell immobile abitativo deve dichiarare nell atto definitivo di acquisto dell immobile di essere in possesso dei requisiti per la prima casa. La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni. La dichiarazione resa non nell atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell atto originario. Inoltre, affinché tornino applicabili le agevolazioni fiscali prima casa sarà necessario che: l immobile non sia considerato di lusso (le abitazioni di lusso sono quelle che hanno i requisiti riportati all interno del D.M. 2 agosto 1969). Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, ad essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell acquirente - sono quelle classificate o classificabili nelle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11) che non sono classificate di lusso.al riguardo è opportuno precisare che al fine di identificare la tipologia di immobile (di lusso o meno) bisogna rifarsi: i) al contenuto dell atto (ad es. la descrizione dell immobile), ii) alla documentazione allegata (ad es. il certificato catastale; l immobile deve essere ubicato, alternativamente: i) nel territorio del Comune in cui l acquirente abbia o trasferisca la propria residenza entro 18 mesi dall acquisto; ii) nel territorio del Comune in cui l acquirente svolga la propria attività (lavoro, studio, ecc.) se diverso da quello in cui risiede; iii) nel territorio del Comune in cui il datore dell acquirente ha la sede o svolge l attività, se l acquirente stesso si è trasferito all estero per motivi di lavoro; iv) in qualsiasi Comune sul territorio italiano nel caso in cui l acquirente sia cittadino italiano emigrato all estero. Per quanto attiene alla residenza è bene precisare che la stessa si considera trasferita nella stessa data in cui l interessato rende al comune, ai sensi dell art. 18, commi 1 e 2, D.P.R. 30 maggio 1989, n. 233, la dichiarazione di trasferimento. A tal riguardo bisogna prestare attenzione al fatto che per quanto attiene alla detrazione degli interessi sul mutuo prima casa per beneficiare di tale agevolazione il cambio di residenza deve essere effettuato entro e non oltre 1 anno dalla stipula del mutuo (fino all anno 2000 il termine era di 6 mesi). Si segnala, inoltre, che la Circolare dell Agenzia delle Entrate n. 95 del 12 maggio 2000 ha chiarito che si perde il diritto alla detraibilità degli Wolters Kluwer Italia

8 interessi sul mutuo prima casa laddove non fosse possibile trasferire la propria residenza entro i 6 mesi (la Circolare era stata pubblicata nel 2000, quindi vengono riportati 6 mesi, ora pari ad un anno) anche dipendesse da cause al contribuente non imputabili. Invece, affinchè si possa godere degli altri benefici prima casa (imposta di registro, IVA, ecc.) i termini sono pari a 18 mesi dalla stipula del rogito notarile. sussistono entrambe le seguenti condizioni: i) l acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l immobile con l agevolazione è acquistato; ii) l acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa. Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l impossibilità di usufruire dell agevolazione. Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all applicabilità dell aliquota agevolata. In caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti. Inoltre, se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione. 8 Wolters Kluwer Italia 2013

9 1.5 Modalità di applicazione dell imposta di registro e ipotecarie e catastali Si fa presente che in caso di acquisto di immobile le imposte (per meglio dire registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione. Ne consegue che tali imposte saranno pagate direttamente dall acquirente al notaio in sede di rogito. Nei casi in cui la vendita dell immobile ad uso abitativo nonché le relative pertinenze siano effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell immobile (sempre che ne sia data comunicazione all interno del rogito - in tal modo si usufruisce anche di riduzione del 30% dell onorario del notaio che viene calcolato sul valore dell immobile indicato nell atto), anziché dal corrispettivo pagato. Sul punto è bene precisare che per determinare il valore catastale si dovrà prendere a riferimento la rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicandola in caso di prima casa per 110. In caso di acquisto seconda casa e pertinenze si dovrà prendere a riferimento la rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicandola per il coefficiente sarà pari a 120. Rimangono escluse da tale previsione le cessioni di tutti gli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici, ecc.). L occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze: le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito; sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l imposta dovuta e quella già versata. Nei casi in cui l acquirente non voglia avvalersi di tale opportunità, la tassazione si applica con le consuete regole e per meglio dire con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene. Wolters Kluwer Italia

10 Focus: informazioni da indicare nel rogito Nei casi di compravendite di immobili, anche nei casi in cui le stesse siano assoggettate ad IVA, le parti contrattuali devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui segnalare: le modalità di pagamento (assegno, bonifico, eccetera) del corrispettivo; se per l operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio; le spese sostenute per detta attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento. L omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all applicazione della sanzione penale) l assoggettamento, ai fini dell imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. Per meglio dire l Agenzia delle Entrate applicherà le imposte sul valore di mercato dell immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a euro. In caso di assenza dell iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a effettuare apposita segnalazione all Agenzia delle Entrate. Attenzione: allo scopo di eliminare le compravendite di unità immobiliari urbane non in regola con le norme catastali (immobili non denunciati al catasto o che hanno subito variazioni mai comunicate), dal 1 luglio 2010 è obbligatorio indicare nell atto notarile, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto. Inoltre, l atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. Prima di stipulare l atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. 10 Wolters Kluwer Italia 2013

11 Il caso D. Sono un privato e devo acquistare da altro privato un immobile. Al riguardo faccio presente che per l acquisto dell immobile posso beneficiare dell agevolazione fiscale prima casa. Che imposte devo pagare in sede di rogito? R. Considerata l agevolazione prima casa, nel caso prospettato si dovrà pagare l imposta di registro pari al 3%, che dovrà essere calcolata sul valore catastale dell immobile (rendita catastale non rivalutata x il coefficiente pari a 115,5). Quindi, a puro titolo esemplificativo, nel caso in cui la rendita catastale non rivalutata della prima casa sia uguale ad euro 800,00, l imposta di registro sarà pari ad euro 2.772,00 (euro 800,00 x 115,5 x 3%). Inoltre, si dovranno versare le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 168,00 ciascuna. 1.6 Applicazione dell IVA Nei casi in cui la vendita dell immobile è soggetta ad IVA (al riguardo si prenda a riferimento la tabella riportata all inizio del presente capitolo), la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell atto dalle parti. Negli atti di compravendita di immobili soggetti a IVA, nell ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo, è prevista la responsabilità solidale dell acquirente con il venditore per il pagamento dell imposta e- vasa e delle relative sanzioni. In pratica, se l importo del corrispettivo indicato nell atto di cessione e, quindi, nella relativa fattura, è diverso da quello effettivo, l acquirente - anche se è un privato cittadino - può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell Iva dovuta. La responsabilità solidale è prevista anche per gli acquirenti di immobili che agiscono nell esercizio di imprese, arti o professioni. L acquirente privato può regolarizzare la violazione commessa versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell atto. Entro lo stesso termine, deve presentare all ufficio territorialmente competente copia dell attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione. Wolters Kluwer Italia

12 2. LE NOVITÀ FISCALI IN TEMA DI CESSIONI E LOCAZIONI DI IMMOBILI ABITATIVI E STRUMENTALI 2.1 Nuovo regime IVA relativo ai fabbricati Così come anticipato all interno del primo capitolo del presente e-book, l art. 9 del D.L. 22 giugno 2012, n. 83 (c.d. DL crescita), pubblicato sul Supplemento ordinario alla G.U. n. 147 del 26 giugno 2012 (convertito con modifiche dalla legge n. 134 del 7 agosto 2012, G.U. n. 187 dell 11 agosto 2012), ha modificato con decorrenza dal 26 giugno 2012 il regime IVA sulle locazioni e le cessioni dei fabbricati attraverso la riformulazione delle disposizioni contenute nei nn. 8, 8-bis ed 8-ter dell art. 10 del D.P.R. n. 633/1972. Da ultimo l Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 22/E del 28 giugno 2013 ha fornito importanti chiarimenti, anche se solo dopo un anno, in merito alla portata della nuova disposizione normativa. Impresa costruttrice Circolare n. 22/E/2013 Definizione di impresa costruttrice e impresa di ripristino Soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato. Nella categoria delle imprese costruttrici rientrano anche le società cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi d imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci. La definizione d impresa di costruzione non è da riferire all intera attività esercitata, ma è da verificare con riferimento a ogni fabbricato. In altri termini può essere definita impresa costruttrice quell impresa che è proprietaria del terreno ed è intestataria dell autorizzazione edilizia per l esecuzione dei lavori. N.B. È considerata impresa di costruzione sia l impresa edile che costruisce in proprio o tramite appalto a terzi, sia l impresa commerciale ovvero alberghiera che realizza oppure fa realizzare su un terreno di sua proprietà un immobile (ad esempio un calzaturificio che costruisce un immobile in proprio, per tal lavori diventa un impresa di costruzione). 12 Wolters Kluwer Italia 2013

13 Impresa di ripristino (ovvero di ristrutturazione) Fabbricati abitativi (*) Fabbricati strumentali per natura (*) (**) Circolare n. 22/E/2013 Definizione di impresa costruttrice e impresa di ripristino S intende l impresa che dopo avere acquistato un immobile esegue sullo stesso interventi di recupero ai sensi dell art. 31, lett. c) d) ed e) della legge n. 457/1978 ora sostituita dal D.P.R. 6 giugno 2001, n Anche in tal caso la definizione, non deve essere vista con riferimento all intera attività esercitata, ma di volta in volta con riferimento al singolo fabbricato. Ai fini della classificazione dell impresa non è rilevante il fatto che la ristrutturazione sia finalizzata a una futura cessione. Si evidenzia che non è considerata impresa di ristrutturazione quella che effettua interventi di recupero ai sensi dell art. 31, lett. a) e b) della legge n. 457/1978 (manutenzione ordinaria e straordinaria). Circolare n. 22/E/2013 Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali Sono quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale A (esclusa la categoria A/10 ). Quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Trattasi degli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie: B, C, D, E e A/10 (N.B. Nel solo caso che la destinazione a ufficio o studio privato sia prevista nella licenza o concessione edilizia); (*) Ai fini della distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali rileva la loro classificazione catastale, indipendentemente dall utilizzo effettivo. (**) Per natura : si tratta degli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. N.B. A seguito delle novità apportate dall art. 6 del D.L. n. 63/2013 convertito con modificazioni dalla legge n. 90/2013, dal 6 giugno 2013 scatta l obbligo di presentazione dell Attestazione di prestazione energetica (c.d. Ape) per i contratti di locazione e di compravendita. Tale Ape vale solo per i nuovi contratti di locazione e non si applica ai contratti di locazione, leasing e affitto d azienda che devono essere oggetto solo di rinnovo. Inoltre, l obbligo di presentazione dell Ape è previsto per i contratti di compravendita ovvero per tutti quei contratti che immettono nel mercato immobiliare edifici che comportano un consumo energetico. Nel caso in cui non sia presentata tale Ape (per meglio dire se non è allegata al contratto di compravendita ovvero locazione) la disposizione normativa stabilisce la sanzione della nullità assoluta del contratto di compra- Wolters Kluwer Italia

14 vendita o locazione. Sul punto si evidenzia che sono state pubblicate delle prime note da parte del Consiglio nazionale del notariato. 2.2 Locazioni di fabbricati A seguito dell abrogazione della lett. b) e c) del n. 8-ter dell art. 10 del D.P.R. n. 633/1972 1, il regime naturale per le locazioni di tutti i fabbricati è quello dell esenzione, ma è prevista la facoltà per il locatore di optare nel contratto per il regime dell imponibilità. L opzione per l applicazione dell IVA riguarda le locazioni: di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione e- dilizia e ristrutturazione urbanistica; di alloggi sociali (c.d. housing sociale) come definiti dal decreto interministeriale del 22 aprile 2008; di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Come anticipato, affinché sia applicabile l IVA, il locatore dovrà esercitare e- spressamente l opzione per il regime dell imponibilità nel contratto di locazione. LOCAZIONI - CONTRATTI in CORSO di ESECUZIONE - ESERCIZIO DELL OPZIONE (Chiarimenti Circolare n. 22/E/2013) FABBRICATI ABITATIVI FABBRICATI STRUMENTALI I canoni non ancora pagati o non ancora fatturati continuano ad essere esenti da Iva anche dopo il 26 giugno 2012, salva la possibilità di optare per l imponibilità. L opzione - vincolante per tutta la durata residua del contratto - si effettua stipulando un atto integrativo del contratto di locazione (che se non redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non dev essere registrato). In relazione ai contratti in corso alla data del 26 giugno 2012, anche le seguenti locazioni sono soggette alla regola generale (esenzione da Iva come regola generale e opzione per l applicazione del tributo): 1 Trattasi dei soggetti con limitazione del diritto alla detrazione con una percentuale pari o inferiore al 25%, ovvero dei soggetti privati per i quali la locazione di beni strumentali era in ogni caso soggetta ad IVA. 14 Wolters Kluwer Italia 2013

15 LOCAZIONI - CONTRATTI in CORSO di ESECUZIONE - ESERCIZIO DELL OPZIONE (Chiarimenti Circolare n. 22/E/2013) 1) locazioni effettuate nei confronti di soggetti passivi d imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione dell imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento; 2) locazioni nei confronti di soggetti che non agiscono nell esercizio di impresa, arti o professioni. Attenzione: anche in tal caso, per l opzione vale quanto detto sopra. N.B. Con il Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 29 luglio 2013 (prot /2013) è stato approvato (con le specifiche tecniche per l invio telematico) il modello relativo all opzione per l imponibilità IVA dei contratti di locazione dei fabbricati di cui all art. 10, comma 1, n. 8), del D.P.R. n. 633/1972. Si tratta, in particolare, dei contratti di locazione di fabbricati abitativi effettuati da imprese costruttrici o di ripristino, in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, nonché dei contratti destinati ad alloggi sociali, in corso al 24 gennaio L Agenzia delle Entrate ha precisato che: il modello dev essere utilizzato anche per comunicare l opzione nel caso in cui, prima della scadenza del contratto, si verifichi il subentro di un terzo in qualità di locatore; l opzione vincola per tutta la durata residua del contratto; il modello dev essere presentato telematicamente, direttamente o tramite intermediari abilitati. Wolters Kluwer Italia

16 Il modello per l opzione IVA 16 Wolters Kluwer Italia 2013

17 Tabella: locazione immobili abitativi dal 26 giugno 2012 Operazione Locatore IVA Registro Locazione di immobili abitativi Imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo, interventi di ristrutturazione edilizia e/o interventi di ristrutturazione urbanistica se hanno esercitato l opzione per l imponibilità Qualunque soggetto passivo IVA se l immobile è destinato ad alloggio sociale Imprese diverse dalle precedenti Privati 10% euro % euro 168 esente IVA fuori campo IVA Tabella: locazione immobili strumentali dal 26 giugno 2012 Operazione Locatore IVA Registro Locazione di immobili strumental i Soggetti passivi IVA in caso di opzione per l assoggettamento ad IVA nel contratto di locazione Soggetti passivi IVA senza opzione per l assoggettamento ad IVA nel contratto di locazione Privato (non soggetto passivo IVA) Focus: la cedolare secca sui contratti di locazione 2% 2% 21% 1% esente IVA fuori campo IVA La cedolare secca sui contratti di locazione è stata introdotta dall art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 (pubblicato sulla G.U. 23 marzo 2011, n. 67) e con il successivo Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 Prot. 2011/55394 sono state stabilite le modalità di opzione e appro- 1% 2% Wolters Kluwer Italia

18 vati i nuovi modelli da utilizzare per optare a tale regime. Inoltre, l Agenzia delle Entrate con la C.M. 1 giugno 2011, n. 26/E ha fornito importanti chiarimenti riguardo alla disciplina fiscale della cedolare secca sui redditi da locazione abitativa. Più nel dettaglio, a decorrere dal periodo d imposta 2011 i locatori (persone fisiche, proprietari o titolari di diritto reale di godimento) di immobili abitativi nonché relative pertinenze potranno optare per la cedolare secca, che rappresenta un imposta sostitutiva delle imposte dirette ed indirette (Irpef, imposta di registro ed imposta di bollo) applicate ai contratti di locazione in regime ordinario di tassazione. AMBITO SOGGETTIVO ED OGGETTIVO DELLA CEDOLARE SECCA I soggetti che possono optare per la cedolare secca sono unicamente le persone fisiche, soggette ad Irpef, che percepiscono canoni di locazione di immobili ad uso abitativo ed eventualmente, insieme all immobile, le relative pertinenze. Soggetti che possono optare per la cedolare secca Le persone fisiche che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo non effettuate nell esercizio dell impresa arti e professioni. E più precisamente: - il proprietario, - il titolare del diritto reale di godimento (es. superficie, enfiteusi, usufrutto), delle unità immobiliari ad uso abitativo. Attenzione: così come stabilito dal provvedimento direttoriale del 7 aprile 2011, nell art. 1 (punto 1.2) l opzione può essere esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finali- Soggetti esclusi dall opzione - società di persone; - soggetti IRES; - enti non commerciali. Attenzione Per la società edile che effettui la locazione di un immobile abitativo (anche ai propri dipendenti) è esclusa dalla possibilità di optare per la cedolare secca. Persone fisiche che concedono in locazione un immobile a uso abitativo nell esercizio di impresa arti e professioni. Esempio Un imprenditore individuale che concede in locazione un immobile A2 considerato un patrimonio di cui all art Wolters Kluwer Italia 2013

19 tà abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. Attenzione oltre alla tipologia abitativa è richiesta anche la finalità abitativa. del TUIR non può optare per la cedolare secca. Non è possibile optare per la cedolare secca per gli immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale. L amministrazione è giunta a tale conclusione vista la particolarità delle regole di gestione delle parti comuni e al fatto che i contratti sono u- sualmente stipulati e registrati dall amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio. Nessun chiarimento è stato fornito circa la possibilità di accedere al nuovo regime da parte delle società semplici. Ma partendo dalla considerazione che la circolare n. 26/E ha affermato che l opzione per il regime della cedolare secca è riservata alle sole persone fisiche, ne deriva che le società semplici non vi possono aderire. Fonte: S. Setti, Le locazioni abitative e la cedolare secca, Buffetti, 2012 Si tenga presente che l opzione alla cedolare secca potrà essere effettuata unicamente per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (categoria catastale A, escluso A10) locati per finalità abitative e le relative pertinenze, anche se di durata inferiore a 30 giorni nell anno. Pertanto sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio come uffici o negozi), nonché le unità adibite ad uso promiscuo. Inoltre, sono compresi gli immobili per i quali sia stata presentata domanda di accatastamento nella categoria catastale A (escluso A10). Wolters Kluwer Italia

20 LE ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA E LE IMPOSTE SOSTITUITE Nel caso in cui il locatore possa optare per l applicazione della cedolare secca, il canone annuo di locazione sarà soggetto a tassazione con le seguenti aliquote: 21% per i contratti di locazione a canone libero ; 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (che sono individuati dall art. 1, lett. a) e b) D.L. n. 551/1998) ed in quelli ad alta tensione abitativa. Nei casi in cui il locatore opti per la cedolare secca, che come anticipato è un imposta sostitutiva, verranno eliminate le altre imposte, e per meglio dire: Irpef e relative addizionali regionali e comunali (nel caso in cui siano dovute); imposta di registro dovuta sulla registrazione del contratto (pari al 2% del canone annuo tenendo comunque presente che normalmente tale imposta viene poi addebitata al 50% al locatario); imposta di bollo (applicata su due copie del contratto di locazione e pari ad euro 16,00 ogni 100 righe o frazione di esse) nonché imposta di registro e bollo sulle risoluzioni e proroghe del contratto quando: o alla data della risoluzione anticipata sia in corso l annualità per la quale è esercitata l opzione per la cedolare secca ; o venga esercitata l opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga. L opzione alla cedolare secca non fa venire meno l obbligo di registrazione del contratto di locazione (la registrazione del contratto in tali casi fa venire meno la formalità della comunicazione di cessione di fabbricato da fare al commissario di polizia in ipotesi di nuova occupazione dell immobile) e di dichiarazione del reddito corrispondente nella dichiarazione dei redditi. Al riguardo si rileva che il reddito fondiario soggetto alla cedolare secca rileva con riferimento alla spettanza o anche per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali. Inoltre, tale reddito rileva anche con riferimento alla situazione economica equivalente (ISEE) di cui al D.Lgs. 31 marzo 1998, n Wolters Kluwer Italia 2013

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