LE PRELAZIONI. A cura di Giovanni Rizzi. studio notarile Rizzi & Trentin

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1 ! LE PRELAZIONI A cura di Giovanni Rizzi 1

2 Le prelazioni Rapporto tra un sogge-o ("obbligato ) ed un altro sogge-o ("beneficiario ), in forza del quale l'obbligato, qualora intenda concludere un negozio giuridico, deve darne preven=va comunicazione al beneficiario, che ha diri-o di essere preferito ai terzi a parità di condizioni Fonte contra-uale: PRELAZIONE CONVENZIONALE Fonte norma=va: PRELAZIONE LEGALE Si tra-erà della prelazione connessa all alienazione di beni: dalla prelazione nascono a carico dell'obbligato due obbligazioni : - una posi=va: l'obbligato è tenuto a comunicare al beneficiario la propria intenzione ad alienare il bene - una nega=va (l'obbligato non può alienare il bene a terzi sino a che il beneficiario non abbia dichiarato di voler esercitare il proprio diri-o di prelazione

3 Le prelazioni - la prelazione limita solo le modalità di esercizio del potere di alienazione del sogge-o obbligato - la prelazione non pregiudica la libertà dell'obbligato di decidere se alienare o meno il bene - la prelazione non pregiudica le facoltà dell'obbligato di godimento del bene; in questo senso Cass. 22 luglio 1993 n (nella specie si tra-ava di trasformazione di un ampio appartamento in 2 piccoli appartamen=)

4 LA PRELAZIONE CONVENZIONALE disciplina, questioni e problematiche 4

5 La prelazione convenzionale Non esiste nell'ordinamento alcuna norma specifica che disciplina la prelazione convenzionale; tu-avia la stessa è generalmente ammessa in quanto dire-a a realizzare interessi meritevoli di tutela (art c.c. ) Il pa-o di prelazione può consistere: - in un pa-o accessorio inserito nell'ambito di un contra-o (ad esempio in una compravendita Tizio vende a Caio un immobile col diri-o ad essere preferito nell'acquisto a parità di condizioni quando Caio intenda rivenderlo) - in un contra-o autonomo (sia a =tolo oneroso che a =tolo gratuito) (in mancanza di un corrispe[vo contra-o gratuito a=pico e non donazione mancando l arricchimento del beneficiario)

6 La prelazione convenzionale La prelazione può derivare da un negozio a causa di morte (legato obbligatorio a carico di un erede ovvero onere apposto all is=tuzione di erede o ad un legato) E possibile una prelazione volontaria a favore di terzo Si ri=ene debba essere contenuta entro precisi limi$ di tempo (in applicazione analogica dell'art c.c., quello di 5 anni fissato per la somministrazione) Non manca chi esclude la necessità di un termine massimo di durata tra-andosi di un pa-o che non "ostacola" né "impedisce" la alienazione del bene (contrariamente a quanto avviene invece per il divieto di alienazione che limita la libertà contra-uale) in questo senso Cass. 28 luglio 1983 n , Cass. 13 maggio 1982 n. 3009; Per Cass. 21 giugno 2013 n deve ritenersi ammissibile, ai sensi dell art c.c., un intervento del giudice che su istanza di una delle par=, stabilisca un termine finale, ritenuto congruo per l esercizio della prelazione)

7 Le prelazione convenzionale Il pa-o di prelazione ha efficacia puramente obbligatoria limitata tra le par= (secondo la disposizione generale in tema di efficacia dei contra> di cui all'art c.c.) la domanda giudiziale volta ad o-enere l accertamento dell esistenza di un pa-o di prelazione in caso di vendita di immobile, in assenza di una specifica previsione norma=va al riguardo, non è susce[bile di essere trascri5a (in questo senso Cass. Sez. Unite civili n che ha escluso l assimilazione della prelazione al preliminare)

8 Le prelazione convenzionale Circa la sua trasmissibilità problemi si pongono sia nei trasferimen= mor=s causa sia in quelli inter vivos Nell'ambito della successione mor$s causa bisogna dis=nguere: - posizione dell'obbligato: si nel caso di erede; no nel caso di legatario (salvo onere imposto del testatore) - posizione del beneficiario: si nel caso di erede; si anche per il caso di legato. Cessione inter vivos: ricorso alla schema della cessione del contra-o (art. 1406cc); è neccesario il consenso del contraente ceduto (l obbligato)

9 La prelazione convenzionale SANZIONI: l'eventuale contra-o s=pulato in dispregio del diri-o di prelazione è valido ed efficace, ed il beneficiario potrà agire solo per il risarcimento dei danni subi=; non trovano pertanto applicazione: - né l'is=tuto del risca5o (che può discendere solo dalla legge; vedasi al proposito le varie figure di prelazioni legali) - né l'is=tuto dell'esecuzione in forma specifica di cui all'art c.c. (in quanto il bene non può essere trasferito dall'obbligato che lo ha ormai alienato né dal terzo acquirente che come de-o non è sogge-o a risca-o). In questo senso Cass. 20 giugno 1986 n. 4116, Cass. 12 aprile 1999 n. 3571, Cass. 21 giugno 2013 n Tutela per il beneficiario: - apposizione di apposita clausola penale ex art previsione di condizione risolu=va al contra-o principale (per il caso di prelazione come pa-o accessorio ad altro contra-o); clausola ritenuta legi[ma: non equivale a risca-o avendo effe-o retroa[vo

10 La prelazione convenzionale La denun=a=o è l'a-o con il quale l'obbligato concre=zza il suo obbligo di preferire il beneficiario Deve riguardare la proposta nella sua completezza contenendo gli elemen= essenziali del contra-o Sulla natura giuridica della denun=a=o tre teorie: 1. Proposta contra:uale: per alcuni tra-asi di una vera e propria proposta contra-uale irrevocabile con conseguente automa=ca conclusione del contra-o se segue l'acce-azione da parte del beneficiario 2. A:o di interpellanza: per altri ancora si tra-a di un semplice a-o di interpellanza in esecuzione dell'obbligo di comunicazione che grava sull'obbligato, ma che non vincolerebbe l'obbligato alla conclusione del contra-o, rimanendo questo libero di decidere se concludere o meno il contra-o o addiri-ura di formulare una nuova interpellanza variando alcune condizioni del contra-o.

11 La prelazione convenzionale 3. Comunicazione vincolante: per altri trajasi di ajo non formale di adempimento di un obbligo di comunicazione, peraltro vincolante per l'obbligato percui, nel caso di accejazione da parte del beneficiario, pur non avendosi la conclusione del contrajo, tujavia sorge un vincolo legale per entrambe le paro di addivenire entro un preciso termine alla sopulazione del contra-o Resta fermo peraltro il diri-o dell'obbligato di revocare la sua denun=a=o prima di avere no=zia dell'acce-azione da parte del beneficiario secondo le regole generali degli ar e 1328 c.c. In tema di prelazione immobiliare, la "denun=a=o" deve essere fa-a, a pena di nullità, in forma scri:a e, quindi, non può essere provata con tes=moni (Cass n ) Quale termine va riconosciuto al beneficiario per pronunciarsi sulla denun=a=o? O viene fissato dalle par= col pa-o di prelazione o può essere stabilito, ex post, dal giudice, in relazione alla natura dell affare o secondo gli usi (art c.c.)

12 Esempi di prelazioni convenzionali Prelazione in ERP (edilizia convenzionata) ossia nelle convenzioni per trasferimento di aree PEEP ex art. 35 legge 865/1971 sia in diri-o di superficie che in piena proprietà e per il caso di successiva alienazione da parte degli aggiudicatari degli alloggi realizza= su tali aree SANZIONI: il risarcimento dei danni subi= dal Comune ovvero se espressamente previs= in convenzione la decadenza dal diri-o (in caso di superficie) o la risoluzione della convenzione (in caso di cessione in proprietà) Non è invece riconosciuto al Comune il diri-o di risca-o che può essere previsto solo dalla legge. Né la violazione della prelazione comporta la nullità del contra-o che può discendere solo da espresse disposizioni di legge

13 Esempi di prelazioni convenzionali PRELAZIONE nel trasferimento di AZIONI di s.p.a. o di quote di s.r.l. E assai frequente l inserimento negli statu= societari (specie nelle s.r.l. o nelle spa a ristre-a base azionaria) di clausole di prelazione (con riconoscimento ai soci del diri-o di prelazione nel caso alienazione da parte di altri soci di quote societarie o azioni) Do-rina e giurisprudenza prevalen= ritengono che In caso di violazione del diri-o di prelazione la sanzione consista nell'inefficacia del trasferimento verso la società (per cui l'acquirente non potrà esercitare i diri[ sociali) Non può, invece, essere riconosciuto il diri-o di risca-o ai soci pretermessi ( vedasi Trib. Roma 18 marzo 1998) Necessità di disciplinare in maniera completa il diri-o di prelazione negli statu= societari (termini, modalità di esercizio, ecc.), mancando una disciplina di legge alla quale fare riferimento per integrare eventuali lacune

14 LE PRELAZIONI LEGALI Disciplina e caratteristiche delle varie fattispecie di prelazione legale 14

15 Le prelazioni legali Nel nostro ordinamento manca una disciplina generale ed organica della prelazione legale capace di regolamentare tu-e le diverse fa[specie; esistono infa[ ipotesi $pizzate dal Codice Civile e dalla legislazione speciale in un panorama generale che appare assai complesso Deve, al riguardo, parlarsi di "PRELAZIONI LEGALI" in quanto il contenuto della prelazione legale non può essere ricompreso in una categoria unitaria

16 Prelazione agraria Disciplina: art. 8 legge 26 maggio 1965 n. 590 (affi-uario) e art. 7 legge 14 agosto 1971 n. 817 (confinan= col=vatori dire[) Beneficiari: - condu-ori col=vatori dire[ (affi-o- mezzadria colonia compartecipazione) (art.8 legge n. 590) (ad essi sono preferi=, se col=vatori dire[, i coeredi del venditore) - col=vatori dire[ proprietari di terreno confinante con quello offerto in vendita purché sullo stesso non siano insedia= mezzadri, coloni, affi-uari, compartecipan= o enfiteu= col=vatori dire[ (art. 7 legge n. 817)

17 Prelazione agraria Condizioni: - col=vatore del fondo da almeno 2 anni - non siano sta= vendu= altri fondi rus=ci nel biennio precedente - il fondo in vendita più i fondi già in proprietà non superino il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavora=va della sua famiglia.

18 Prelazione agraria Esclusioni: - in caso di PERMUTA VENDITA FORZATA liquidazione fallimento Espropriazione per pubblica u=lità COATTA - per terreni che in base a PRG, anche se solo ado-a= con delibera del Consiglio Comunale e quindi non ancora approva=, siano des=na= ad u=lizzazioni edilizia, industriale o turis=ca - per i CONFINANTI: qualora sul fondo in vendita siano insedia= mezzadri, coloni, affi-uari, compartecipan= o enfiteu= col=vatori dire[

19 Prelazione agraria Modalità per l esercizio della prelazione: - trasmissione mediante le-era raccomandata del preliminare di compravendita nel quale debbono essere indica= il nome dell acquirente, il prezzo, le altre clausole pa-uite e la clausola per l eventualità della prelazione. - Esercizio nei 30 gg. - In caso di violazione possibilità di RISCATTO entro 1 anno dalla trascrizione presso l acquirente o altro successivo avente causa. - In caso di esercizio della prelazione il prezzo va pagato entro 3 mesi decorren= dal 30mo giorno della no=fica del proprietario. E' consen=ta la sospensione del termine in caso di richiesta di MUTUO agrario

20 Prelazione agraria In caso di più affi5uari: - la prelazione non può essere esercitata che da tu[ congiuntamente; - qualora qualcuno abbia rinunciato la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affi-uari. Si considera rinunciatario l'avente =tolo che entro 15 giorni dalla no=fica non abbia comunicato agli altri aven= diri-o la sua intenzione di avvalersi della prelazione - tu-avia è ammesso l'esercizio della prelazione separatamente da ciascun affi-uario per la porzione da ciascuno col=vata a condizione che siano sta= s=pula= contrac separad ognuno avente per ogge-o una porzione di fondo funzionalmente autonoma (in questo senso Cass n e Cass n. 6402)

21 Prelazione Agraria PRELAZIONE e SOCIETA' AGRICOLE: il Dlgs. 99/2004 ha stabilito che la prelazione agraria "speja anche alla società agricola di persone qualora almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di colovatore direjo come risultante dall'iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese il dlgs 99/2004 ha esteso la qualificazione di società agricola a tu[ =pi di società (di persone, di capitali, coopera=ve) a condizione che: - nella denominazione/ragione sociale vi sia l inciso società agricola - che lo statuto preveda come ogge-o sociale "l'esercizio esclusivo delle a>vità agricole di cui all'art c.c."; La società potrà qualificarsi IAP se tale qualifica è riconosciuta al cd. sogge-o qualificante (almeno un socio per le società di persone; almeno un amministratore per le società di capitali e le coopera=ve).

22 Prelazione Agraria RATIO DELLA PRELAZIONE AGRARIA: Prelazione del condu:ore: esigenza di tutela del lavoro e di incremento delle a[vità agricole incen=vando la riunione nella stessa persona della =tolarità del dominio e della responsabilità della ges=one dell azienda agricola Prelazione del confinante: esigenza di favorire lo sviluppo ed il consolidamento dell impresa agricola già esistente favorendone l ampliamento e l accorpamento.

23 Prelazione urbana Disciplina: ar legge 27 febbraio 1978 n. 392 (immobili commerciali): beneficiari sono: - condu:ore di immobili u=lizza= per a[vità che compor=no conta[ dire[ con il pubblico degli uten= e consumatori esclusi quelli des=na= all esercizio di a[vità professionale quelli complementari ed interni a stazioni, por=, aeropor=, aree di servizio stradali, o autostradali, alberghi e villaggi turis=ci (art. 38 legge 392/1978) - condu:ore di immobili residenziali qualora ricorrano tu-e e tre le seguen= condizioni: * si sia alla prima scadenza del contra-o di locazione * qualora il locatore si sia avvalso della facoltà di diniego del rinnovo automa=co del contra-o * che il mancato rinnovo sia mo=vato dall'intenzione del locatore di vendere l'immobile a terzi e lo stesso non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abita=vo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (art. 3 L. 431/1998 che rinvia agli arj. 38 e 39 legge 392/1978)

24 Prelazione Urbana Comunicazione: con a-o (non necessariamente il preliminare) contenente il prezzo e le altre condizioni da no$ficare a mezzo Ufficiale Giudiziario) Esercizio: - entro 60 giorni dalla comunicazione con a-o no=ficato a mezzo Ufficiale Giudiziario offrendo condizioni uguali a quelle proposte; il prezzo va versato entro 30 giorni dal 60mo giorno successivo a quello della no=fica, contestualmente alla s=pula del contra-o di compravendita o del preliminare; - in caso di più locatori: la prelazione va esercitata CONGIUNTAMENTE o dai rimanen= in caso di rinuncia da parte di alcuni (si intendono rinunciante chi non comunica agli altri l intenzione di esercitare la prelazione entro 30 giorni

25 Prelazione Urbana Esclusioni: - nel caso di cessioni a favore di coerede a sensi dell art. 732 c.c. (prevalenza della prelazione ereditaria) - nel caso di cessione a favore del coniuge o di altri paren$ entro il secondo grado; Risca:o: entro 6 mesi dalla trascrizione della vendita se: - non preceduta dalla no=fica della prelazione - il prezzo è inferiore a quello comunicato nei confron= dell acquirente o ogni altro successivo avente causa;

26 Prelazione Urbana Ra$o della prelazione commerciale: - far coincidere nella stessa persona la proprietà dell immobile e la =tolarità dell a[vità aziendale che ivi si svolge; - tutela dell avviamento - esigenza di preservare il modo di essere di una determinata zona a-raverso il mantenimento degli esisten= pun= di vendita

27 Prelazione ereditaria Disciplina: art. 732 C.C. ; beneficiari sono: - i COEREDI nel caso in cui un erede intenda alienare ad un estraneo la sua quota o parte di essa (ART. 732 C.C.) - i partecipan= all'impresa familiare in caso di divisione ereditaria o di trasferimento dell'azienda (art. 230/bis c.c.) Condizioni PER LA PRELAZIONE EREDITARIA: - che vi sia una comunione ereditaria - che venga ceduta una quota ereditaria o parte di essa (non sussiste pertanto la prelazione nel caso di cessione di una quota di un singolo bene) Condizioni PER LA PRELAZIONE ex 230bis - che via sia un'impresa familiare: prestazione in modo con=nua=va di a[vità di lavoro nella famiglia o nell'impresa del coniuge, di paren= entro il 3 grado e di affini entro il 2 grado) - sia prevista una divisione o un trasferimento dell'azienda

28 Prelazione ereditaria Modalità: - l'intenzione a cedere va comunicata all'avente diri-o e NOTIFICATA allo stesso (la norma parla solo di "no=ficazione" ma non precisa le modalità con cui va fa-a la comunicazione - Esercizio nei due mesi dall'ul=ma delle no=ficazioni In caso di più aven$ diri5o: la quota è assegnata a tu[ in par= uguali (e non quindi in proporzione alle eventuali diverse quote di comproprietà) In caso di violazione possibilità di RISCATTO non solo dall'acquirente ma anche da ogni successivo avente causa finché dura lo stato di comunione Si ri=ene che l'esercizio di tale diri-o di risca-o sia comunque sogge-o al termine ordinario di prescrizione decennale (cfr. Cass n. 3465)

29 Prelazione ereditaria In caso di esercizio della prelazione NON è precisato entro quale termine va pagato il prezzo contrariamente a quanto previsto in tema di Prelazione agraria e Prelazione urbana In caso di prelazione ex 230/bis per la do-rina prevalente deve escludersi il DIRITTO DI RISCATTO (non essendovi "compa=bilità" con il retra-o successorio che presuppone il permanere della comunione ereditaria; solo risarcimento danni) RATIO DELLA PRELAZIONE EREDITARIA: - favorire la concentrazione dei beni ogge-o di comunione nella mano di pochi sogge[ per agevolare le operazioni divisorie e per ridurre l insorgere di li= tra coeredi. Cass n. 4345: nel contrasto tra prelazione agraria e prelazione ereditaria prevale quest ul=ma

30 Prelazione nell E.R.P. Edilizia sovvenzionata (art. 8 legge 513/1977) Decorsi i 10 anni del divieto di alienazione (o il più lungo termine nel caso di pagamento rateale) spe-a all ATER (già IACP) il diri5o di prelazione al prezzo pari a quello di acquisto rivalutato in base agli indici ISTAT La norma in tema di prelazione prevede inoltre: - l obbligo della comunicazione all ATER (ex IACP) dell intenzione di alienare (senza specificare la forma e le modalità di de-a comunicazione) - l obbligo dell Is=tuto di esercitare la prelazione entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione - la nullità delle pa-uizioni s=pulate in violazione della norma (quindi non risca-o ma nullità del contra-o)

31 Prelazione nell E.R.P. Edilizia sovvenzionata (legge 560/1993) Art. 1 comma 20: - prelazione a favore degli ATER (già IACP) scaduto il termine per il divieto di alienazione in caso di vendita (nella legge 513 invece si parla di prelazione in caso di alienazione) - Manca qualsiasi disciplina Art. 1 comma 16: - in caso di cessione di unità ad uso non abita$vo ricomprese in edifici di ERP spe-a all affi-uario il diri-o di prelazione a sensi dell art. 38 legge 392/1978.

32 Prelazione beni culturali Art. 60 dlgs 42/2004: "il Ministero la regione o l'altro ente pubblico territoriale interessato, hanno facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali alienao a Otolo oneroso al medesimo prezzo stabilito nell'ajo di alienazione". La prelazione spe-a in caso di ac di alienazione a Dtolo oneroso compresi la dado in solutum (espressamente prevista all'art. 60, ult. Comma) e la permuta,(espressamente prevista dall'art. 60, 2 co.). Non danno luogo a prelazione, ad esempio: - gli a[ a =tolo gratuito - i contra[ preliminari - gli a[ di fusione e scissione di società proprietarie di beni culturali.

33 Prelazione beni culturali Esercizio della prelazione: nel termine di 60 giorni decorren= dalla denuncia che l'alienante deve effe-uare alla competente Soprintendenza entro i 30 gg. dall a-o, il provvedimento di prelazione è "no=ficato all'alienante e all'acquirente", e "la proprietà passa allo Stato (o a all'ente che esercita la prelazione) Conseguenze sull'a5o del diri5o di prelazione. In pendenza del termine di 60 gg. l a-o di alienazione rimane condizionato sospensivamente all'esercizio della prelazione ed all alienante è vietato effe-uare la consegna della cosa Le clausole del contra-o di alienazione non vincolano lo Stato Lo Stato può esercitare la prelazione su una parte delle cose alienate

34 Prelazione beni culturali Sanzioni: Nel caso di denuncia omessa o ritardata: - nullità del contra-o (intesa come inefficacia nei confron= dello Stato e degli en= locali) - non è previsto il risca-o - il termine per l esercizio della prelazione si allunga (da 60 a 180 gg.) - sanzioni penali (reclusione + ammenda)

35 LE PRELAZIONI LEGALI Questioni e problematiche comuni a tutte le figure di prelazione legale 35

36 CASI DI ESCLUSIONE Casi di esclusione sono previste dalla norma=va solo per la PRELAZIONE AGRARIA e la PRELAZIONE URBANA PRELAZIONE AGRARIA: - in caso di PERMUTA VENDITA FORZATA liquidazione COATTA fallimento Espropriazione per pubblica u=lità - per terreni che in base a PRG, anche se solo ado-a= con delibera del Consiglio Comunale e quindi non ancora approva=, siano des=na= ad u=lizzazioni edilizia, industriale o turis=ca (esclusa la prelazione anche per spazi complementari ad es. fasce di rispejo: Cass n ) PRELAZIONE URBANA: - nel caso di cessioni a favore di coerede a sensi dell art. 732 c.c. - nel caso di cessione a favore del coniuge o di paren= entro il II grado;

37 CASI DI ESCLUSIONE Do5rina e giurisprudenza hanno peraltro previsto altre ipotesi di esclusione CONFERIMENTI IN SOCIETA La prestazione del conferitario è infungibile e preferire il terzo significherebbe alterare il contenuto contra-uale; il corrispe[vo è cos=tuto dalla partecipazione societaria e non dal suo valore monetario (salvo il caso di azioni quotate) (in questo senso per la prelazione urbana Cass n , Cass n , Cass n ) CONFERIMENTO DI AZIENDA Ogge-o del trasferimento è un complesso di beni e rappor= (l immobile ne è solo un elemento) (prelazione urbana Cass n ) Contra Cass. 7838/1991: prelazione si estende al complesso di cose organizzate per l impresa agricola

38 CASI DI ESCLUSIONE CESSIONE DI QUOTE SOCIALI O AZIONI Ogge-o della cessione è bene diverso dall immobile (terreno, negozio, ) mentre l immobile è di proprietà dell ente e non è comproprietà dei soci (per un caso di cessione azioni s.p.a. Cass n. 1523) SCIOGLIMENTO SOCIETA ED ASSEGNAZIONE La mancanza di controprestazione nell assegnazione in sede di liquidazione porta ed escludere la prelazione DATIO IN SOLUTUM Opinioni controverse: do-rina esclude prelazione avendo per ogge-o l es=nzione di precedente obbligazione; giurisprudenza la amme-e includendo tale fa[specie nei negozi a =tolo oneroso

39 CASI DI ESCLUSIONE CESSIONE DEI BENI AI CREDITORI Si tra-a di negozio equiparato al mandato in rem propria. Manca il cara-ere trasla=vo quindi non c è prelazione (che torna ad operare nel momento della vendita fa-a dai creditori in forza del mandato ) PERMUTA (per prelazione Agraria dispone la legge) 1 teoria: la prelazione va sempre esclusa 2 teoria: la prelazione va esclusa solo nel caso di permuta tra beni immobili (fondo rusoco con fondo rusoco) 3 teoria: la prelazione va esclusa solo nel caso di permuta dell immobile con bene infungibile Cass n. 5519: in tema di prelazione urbana esclude la prelazione nel caso di permuta con beni infungibili (idem Cass n. 6867)

40 CASI DI ESCLUSIONE VITALIZIO ALIMENTARE Tra-asi di contra-o a =tolo oneroso. Tu-avia il facere insos=tuibile del vitaliziante (cd. infungibilità sogge[va) e l assenza di corrispe[vo escludono la prelazione. TRANSAZIONE Le concessioni per porre fine ad una lite (o per prevenirla) non possono scindersi, pena l alterazione dell intero rapporto DONAZIONE (anche modale) La mancanza di onerosità esclude la prelazione Cass n. 6711: esclude la prelazione nel caso di negooum mixtum cum donaoone ossia di compravendita a prezzo di favore

41 CASI DI ESCLUSIONE VENDITA FORZATA Si esclude la prelazione in quanto sull interesse del beneficiario prevale quello dei creditori a conseguire il maggior ricavo ipo=zzabile nel minor tempo possibile. Per la prelazione Agraria dispone la legge. ESPROPRIAZIONE FORZATA E esclusa dato il prevalente interesse pubblico. Per la prelazione Agraria dispone la legge. Idem anche per il caso di cessione volontaria. COMUNIONE LEGALE FONDO PATRIMONIALE La assoluta infungibilità delle prestazioni dei due coniugi (nel trasferimento del bene) esclude la prelazione

42 OPERATIVITA DELLA PRELAZIONE VENDITA CON PATTO DI RISCATTO Cass n ha ritenuto inefficace il pa-o di risca-o nei confron= del beneficiario della prelazione (agraria) VENDITA DI QUOTA DI COMPROPRIETA La Cassazione (Cass n. 591, Cass n , Cass n ) ha riconosciuto la prelazione agraria: meritevole di tutela è la prospe[va di un acquisto futuro dell intera proprietà. Cass. S.U n ha invece escluso la prelazione urbana (per mancanza di iden=tà del quantum locato e venduto)

43 OPERATIVITA DELLA PRELAZIONE VENDITA AI PUBBLICI INCANTI Cass n ha ammesso la prelazione. L aggiudicazione defini=va del bene va subordinata al mancato esercizio del diri-o di prelazione. Deve tra-arsi di incanto che non cos=tuisca strumento di vendita forzata ma di vendita volontaria CONCORDATO PREVENTIVO Cass n ha riconosciuto la prelazione anche nel caso di vendita nell ambito di concordato preven=vo con cessione di beni ai creditori, considerata come normale ipotesi di alienazione volontaria. L interesse del ceto creditorio non può prevalere su quello, cos=tuzionalmente garan=to, del col=vatore nella formazione della proprietà contadina.

44 VENDITA IN BLOCCO (TERRENI) FATTISPECIE: vendita di terreni cos=tuen= un corpo unico solo alcuni dei quali sono affi-a= e sogge[ a prelazione agraria. Teoria negatrice: si esclude la prelazione stante la diversità dell ogge-o venduto rispe-o a quello ogge-o di prelazione Teoria posi$va (prevalente): la prelazione spe-a con riguardo ai soli terreni affi-a= (il prezzo va discriminato per consen=re l esercizio della prelazione; cfr. Cass n )

45 VENDITA IN BLOCCO (TERRENI) Cass n : ha escluso la prelazione del col=vatore dire-o confinante solo con alcuni dei fondi messi in vendita, nel caso di vendita di più fondi tu[ funzionali all esercizio di un azienda agricola unitaria Cass n. 1940: ha ammesso la prelazione anche per parte dell intero fondo trasferito se la parte trasferita risulta comunque dotata di autonomia giuridica e economico- colturale - Cass n. 3727: il col=vatore può esercitare la prelazione non su tu-o il fondo, ma solo sulla parte di esso avente des=nazione agricola, fermo restando il potere del proprietario di esigere che la prelazione si estenda all'intero fondo, se le par= non des=nate a scopi agricoli, staccate dalle restan=, diverrebbero reli[ inu=lizzabili.

46 Cass. 22 gennaio 2004 n FATTISPECIE: affi-uario di parte di un fondo agricolo cui è stato no=ficato preliminare indicante il prezzo riferito all intero fondo 1: la prelazione sussiste per la parte del fondo affi-ata (e non si estende all intero fondo) 2: se non è indicato il prezzo riferito alla parte affi-ata la denunoaoo non è valida, i termini per la prelazione restano sospesi e quindi non si ha decadenza dalla prelazione (e può essere esercitato il risca-o) 3: la dichiarazione dell affi-uario di voler acquistare l intero fondo vale come proposta di acquisto e non come esercizio della prelazione (in quanto la prelazione può essere esercitata solo sulla porzione in affi-o).

47 VENDITA IN BLOCCO (fabbricati) FATTISPECIE: vendita di un intero stabile comprendente un unità (ad uso commerciale) locata sulla quale al condu-ore spe-a il diri-o di prelazione. Teoria estensiva: la prelazione spe-a al condu-ore sull intero edificio: Equa mediazione dei reciproci interessi (si evita al venditore il deprezzamento dovuto alla vendita frazionata ed al condu-ore di perdere la prelazione) cri=ca: prelazione riguarderebbe beni diversi da quelli previs= dalla legge; inoltre la prelazione diverrebbe più formale che reale in quanto il condu-ore dovrebbe sopportare un esborso il più delle volte insostenibile

48 VENDITA IN BLOCCO (fabbricati) Teoria della prelazione parziale : la prelazione spe-a al condu-ore solo sull unità locata: La prelazione risponde a finalità di interesse generale e mira a tutelare il lavoro svolto dal condu-ore; ciò gius=fica la limitazione al potere di disposizione del proprietario cri=ca: la disposizione in tema di prelazione, in quanto incidente sull autonomia contra-uale, non amme-e applicazione estensive e presuppone esa-a coincidenza tra bene venduto e bene locato Teoria dell esclusione della prelazione (prevalente): La prelazione non spe-a se viene venduto un bene (l intero stabile) che non coincide con il bene locato (la singola unità). Al riguardo si dis=ngue tra VENDITA IN BLOCCO e VENDITA CUMULATIVA

49 VENDITA IN BLOCCO La prelazione è esclusa solo in caso di VENDITA IN BLOCCO mentre sussiste in caso di VENDITA CUMULATIVA VENDITA IN BLOCCO: si è in presenza di vendita in blocco : - quando viene alienato l intero edificio in cui è compresa l unità locata - ovvero quando vengono cedute più unità (oltre quella locata) che presen=no elemen= ogge[vi di coordinamento stru-urale e funzionale si da perdere la propria autonomia e da presentarsi come complesso funzionalmente unitario - in ques= casi il bene trasferito (compendio unitario) è diverso dal bene locato e viene meno il presupposto stesso della prelazione

50 VENDITA CUMULATIVA VENDITA CUMULATIVA: si è in presenza di vendita cumula=va (ovvero plurima ) quando vengono cedute più unità (oltre quella locata) che peraltro conservino la loro autonomia ossia di unità dis=nte per connotazioni e funzioni In questo potrà parlarsi di a-o trasla=vo ad ogge-o plurimo ed al condu-ore spe-erà la prelazione in quanto il bene locato non ha perso la propria individualità ACCERTAMENTO: diventa fondamentale, pertanto, l accertamento della sussistenza o meno del coordinamento stru-urale e funzionale fra le unità immobiliari vendute, da effe-uarsi sulla base di circostanze ogge[ve. In giurisprudenza si ricorre alla Consulenza tecnica d Ufficio al fine di compiere tale accertamento.

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