IL COMMERCIALISTA VENETO n SETTEMBRE / OTTOBRE 2013 INSERTO

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1 IL COMMERCIALISTA VENETO n SETTEMBRE / OTTOBRE 2013 ASSOCIAZIONE DEI DOTTORI COMMERCIALISTI E DEGLI ESPERTI CONTABILI DELLE TRE VENEZIE INSERTO RENT TO BUY Crisi del mercato immobiliare e possibili strategie per superarla Aspetti civilistici, fiscali e contrattuali Giuliano Chersi Notaio - Trieste Alberto Maria Camilotti Ordine di Udine Stefano Petronio Avvocato - Gorizia

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3 Crisi del mercato immobiliare e possibili strategie per superarla Aspetti civilistici, fiscali e contrattuali Giuliano Chersi Notaio - Trieste Alberto Maria Camilotti Ordine di Udine Stefano Petronio Avvocato - Gorizia 1. PREMESSA L attuale crisi economica ha coinvolto sicuramente anche il settore immobiliare e anche questo settore ha inciso pesantemente sul declino economico di questi ultimi anni. Va da sè che nel settore (sia quello privato che quello delle imprese) siano molti i soggetti che trovano difficoltà a vendere gli immobili di proprietà. Le imprese di costruzioni in particolare hanno in questo periodo una percentuale di invenduto notevole sui cantieri ultimati e tale fenomeno è particolarmente accentuato a causa della carenza di acquirenti rispetto all offerta di immobili sul mercato, anche determinata dalla difficoltà nel concedere credito da parte degli istituti finanziari. Tale situazione ha portato a dilatare di molto il tempo medio impiegato per la vendita di un immobile e parallelamente la contrazione del credito ha oggi portato gli istituti di credito ad erogare, a titolo di finanziamento ipotecario sull acquisto, una cifra percentuale massima che si aggira attorno al 70 % del valore, rideterminato, degli immobili (sono terminati i tempi in cui il mercato offriva finanziamenti anche per il 100% del valore del cespite da acquistare, anticipando di fatto anche i costi delle programmate migliorie e/o delle imposte a carico degli acquirenti). L operatore economico, sia quello direttamente interessato alla vendita dei suoi prodotti sia quello che governa dal punto di vista commerciale il settore (agenti immobiliari), è chiamato ad adottare strategie e formule commerciali innovative che riescano, per quanto possibile, a far decollare nuovamente il mercato o quantomeno a farlo ripartire. In quest ottica si stanno facendo strada diverse formule contrattuali che cercano di contemperare gli interessi dei venditori con quelli degli acquirenti, districandosi in un tessuto legislativo (sia civilistico che fiscale) tutt altro che snello ed agile. Inoltre va considerato che l intreccio fra le norme civilistiche e la fantasia dell operatore commerciale spesso trova un ostacolo pratico alla realizzazione di quanto ipotizzato nella norma fiscale che, soprattutto nel campo della tassazione indiretta degli immobili, è alquanto farraginosa ed oggetto di continue riscritture ed interpretazioni. Lo schema contrattuale di cui si parlerà nel presente lavoro, noto con il termine inglese di Rent to Buy, trae le sue origini appunto dal mondo anglosassone ma da questo deve discostarsi in quanto il tessuto normativo, tanto civilistico quanto fiscale, è di gran lunga differente da quello dove questo istituto ha visto le origini, sia per il fatto che non esiste una disciplina civilistica appropriata (il Rent to Buy non è un contratto tipico), sia per il fatto che da questo assunto discende una difficilissima ricostruzione fiscale delle operazioni che vengono poste in essere. Il cosiddetto Rent to Buy rappresenta una fattispecie contrattuale tutta da costruire, caso per caso, e deve necessariamente vedere il coinvolgimento di più operatori tecnico-giuridici (notaio, commercialista ed avvocato) che riescano da un lato a recepire quali sono i diversi interessi e le diverse convenienze dei soggetti coinvolti nell operazione e dall altro a contemperare tali esigenze con i limiti e le rigidità delle norme di riferimento, senza far venir meno la causa del contratto. Va evidenziato che tale costruzione giuridica, che come vedremo necessariamente prevede la compresenza di più contratti tipici legati funzionalmente fra loro, si discosta dalle già note formule dell affitto con riscatto o della locazione con patto di futura vendita, piuttosto che dal contratto preliminare con immissione anticipata del possesso o dall atto di compravendita con riserva di proprietà. In estrema sintesi lo schema dell intera operazione prevede la stipula di più contratti tipici quali: un contratto di locazione con canone maggiorato rispetto ai canoni di mercato legato ad un contratto preliminare, sottoscritto contestualmente, che prevede una caparra iniziale, un successivo contratto di compravendita. L impostazione che si vuole dare al presente lavoro parte dal presupposto (a volte diversamente interpretato da Agenzia delle Entrate e recentemente anche da una sentenza della Cassazione) che i contratti che si stipulano siano fra loro non collegati e che siano quindi da interpretare distintamente (ciò soprattutto per le implicazioni fiscali - negative - che una interpretazione legata al collegamento negoziale tra locazione e contratto preliminare può causare). 1 La somma che il conduttore versa negli anni (ipotizziamo tre) di locazione (vedremo nel dettaglio successivamente perché si ipotizza il termine triennale e come contemperare l esigenza di un termine più breve rispetto a quello, 4+4, previsto dalla legge) maggiorata dell importo della caparra dovrebbero costituire circa il 30% del valore dell immobile oggetto dell operazione. Si generano così i seguenti effetti positivi: 1) per il soggetto che vende: a) possibilità di mettere a reddito immediatamente l immobile (percependo un affitto); b) possibilità, con il preliminare registrato e trascritto, di scontare tale contratto in banca al fine di ottenere un anticipo; c) qualora non si stipulasse il contratto definitivo possibilità di trattenere la maggior somma ricevuta a titolo di locazione 1 Confronta Risoluzione Agenzia delle Entrate, n. 338 del 1 agosto 2008 e Corte di Cassazione, sentenza n , del 27 settembre

4 4 maggiorata. 2) per il soggetto che acquista: a) possibilità di rimandare l atto di acquisto, con tutti i costi correlati, ad un periodo successivo; b) possibilità di presentarsi presso un istituto di credito a chiedere una somma a mutuo pari alla percentuale che attualmente il mercato eroga (70-80%); c) possibilità di crearsi un rating nel senso di creare uno storico attraverso il quale si può dimostrare all istituto erogante di avere la capacità di pagare regolarmente una rata mensile (prima affitto e dopo mutuo); d) possibilità di conoscere la casa e apprezzarla al fine del successivo acquisto; e) fissazione fin da subito del prezzo di acquisto. 2. INQUADRAMENTO GIURIDICO: ASPETTI NEGOZIALI E CONTRATTI La tematica del rent to buy allo stato attuale è ancora poco utilizzata nel nostro paese, abbisogna di notevoli approfondimenti sia sotto il profilo civilistico che fiscale, mentre per contro risulta largamente utilizzata in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda. Potremmo definirlo anche, utilizzando una terminologia che più ci appartiene, schema di locazione preparatoria all acquisto. Si opina che, in realtà, anche il nostro ordinamento contempli istituti giuridici ai quali attingere, per sapientemente collegarli fra loro ed arrivare ad un risultato molto simile senza scomodare gli anglosassoni, ai quali noi latini tendiamo a non riconoscere nessuna supremazia nel campo del diritto del quale ci consideriamo, molto orgogliosamente, padri fondatori. Dimentichiamo pure gli anglosassoni e la loro ingegneria finanziaria che ha portato vicino al collasso l intera economia mondiale con riflessi drammatici anche nel settore immobiliare e del credito. I tempi per realizzare una vendita si sono dilatati oltremisura e gli istituti bancari erogano credito con il contagocce avendo dovuto rivedere i loro parametri di concessione di finanziamenti. E tramontata l era dei mutui che coprivano il 100/100 del prezzo e pertanto si è innalzata la soglia di liquidità necessaria per poter realizzare l acquisto di un immobile.il rent to buy lo possiamo qualificare, certamente, come un piano - progetto finalizzato all acquisto che consente di conseguire,sin da subito, una serie di risultati particolarmente interessanti, sia per il venditore che per l acquirente. Non dobbiamo dimenticare che il vero affare è quello che si realizza con la soddisfazione reciproca di tutti i contraenti (formula che gli inglesi chiamano win to win ). L inquilino acquirente acquisisce, sin da subito, la disponibilità dell abitazione scelta (ma potrebbe trattarsi anche di un immobile con destinazione diversa da quella residenziale) dapprima in locazione (rent) e successivamente in proprietà (buy), ottenendo anche l importante risultato di bloccare il prezzo fino al momento dell acquisto. A questo punto sorge spontaneo chiedersi dove risieda tutta questa grande, straordinaria novità nell adottare questo particolare schema contrattuale. Vanno evidenziati gli importanti effetti che si realizzano posticipando la stipula del rogito notarile e conseguentemente anche l accensione del mutuo. L acquirente si impegna a versare periodicamente al venditore un importo corrispondente ad una pigione della quale però, una certa percentuale (ipotizziamo il 50 %, ma potrebbe trattarsi anche di una percentuale diversa, variabile a seconda delle esigenze dei contraenti) viene accantonata come acconto sul prezzo ottenendo così un primo effetto di leva finanziaria in quanto va a creare gradualmente, senza un grosso sacrificio economico immediato, un fondo di accantonamento che sarà imputato a prezzo, in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita; si riduce in tal modo l importo del mutuo da richiedere per il saldo prezzo potendo rientrare nei nuovi parametri massimi stabiliti dalle banche (generalmente non oltre il 75/80% del valore dell immobile). In buona sostanza la quota parte del canone di locazione da far confluire nel fondo di accumulo sarà tanto più alta quanto più breve il periodo entro il quale è previsto l acquisto. Altri vantaggi, non irrilevanti per l acquirente, con il differimento del termine di stipula del contratto definitivo di compravendita, sono: 1) posticipare i costi e le imposte relative al rogito notarile, ma soprattutto possibilità di rinviare nel tempo l accensione del mutuo che, molto probabilmente verrà erogato a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle attuali, eccezionalmente gravose essendo l intero sistema italiano del credito investito dalla crisi dello spread, con conseguente aumento dei costi di provvista. 2) consentire all acquirente di entrare nell immediata disponibilità del nuovo alloggio liberando così quello in precedenza occupato per poter eventualmente effettuare interventi di miglioria e o ristrutturazione migliorandone l appetibilità in un mercato alquanto debole lucrando, così, anche il tempo necessario per la sua vendita. Non appena effettuata la vendita dell immobile usato si potrà, così, con la liquidità ottenuta, provvedere a rogitare il nuovo accendendo un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità finanziarie del momento. Per accrescere ulteriormente l appeal dello schema contrattuale proposto suggerirei l inserimento di una clausola che preveda il diritto per il locatario acquirente di cedere la sua posizione contrattuale complessiva a terzi, individuando idonea garanzia per la restituzione del denaro accumulato nel fondo di accantonamento, avendo già acquisito in sede di perfezionamento del contratto il consenso anticipato del venditore/locatore; siffatta clausola rivestirebbe l utilità di proteggere l acquirente al verificarsi di eventi e/o di fatti non prevedibili al momento della conclusione del contratto, come ad esempio la perdita del posto di lavoro o l obbligatorietà del trasferimento ad altra sede lavorativa, riscontrata inadeguatezza dell unità abitativa in corso di acquisizione rispetto alle aspettative iniziali. Passiamo, quindi, ad esaminare, in ossequio al principio win to win che deve possibilmente uniformare un regolamento negoziale ben equilibrato, i vantaggi del venditore/locatore. Questi, a differenza del classico affitto con riscatto, dove il venditore finanzia l acquirente con pagamento rateizzato, sotto forma di affitto, nel rent to buy il venditore agevola l acquirente nella tempistica del rogito e nel congelamento del prezzo lasciando comunque alla banca il compito di finanziarlo, lucrando, nel frattempo, il canone di affitto, ovviamente per la parte non destinata ad alimentare il fondo di accumulo. Ma il rent to buy si traduce altresì in una leva finanziaria per il venditore soprattutto se riferito ad un impresa costruttrice, che potrebbe negoziare con la banca un accresciuto accesso al credito, potendo cedere in garanzia i diritti derivantigli dal futuro contratto di vendita solo nell ipotesi, però, in cui si decidesse di adottare lo schema della locazione con collegato contratto preliminare bilaterale e avendo valutato in termini positivi la criticità di carattere fiscale, su cui mi soffermerò più avanti. In altre parole si cede alla banca il credito derivante dal saldo prezzo ancora da percepire. Il rent to buy rispetto ad altre differenti, ma contigue tipologie di contratti deve basarsi su contratti tipici (ovvero contemplati dal Codice Civile) per meglio garantire entrambe le parti anche in sede giudiziale nell ipotesi, non certo auspicabile, ma possibile, dell insorgenza di un eventuale lite. Quanto appena detto risulta fondamentale anche perché i due contratti tipici che vengono utilizzati, locazione e preliminare di vendita, naturalmente fra loro opportunamente collegati, consentono, a certe condizioni, anche la trascrivibilità del contratto che accresce le garanzie che i professionisti coinvolti nella stesura dell atto possono offrire ai contraenti. Soffermiamoci per un momento sugli effetti pratici della trascrizione: qualsiasi evento pregiudizievole che dovesse verificarsi nelle more della stipula del contratto definitivo di compravendita, come ad esempio accensione di ipoteca volontaria da parte del venditore o ipoteca giudiziale a seguito di decreto ingiuntivo contro il venditore, pignoramento contro il venditore, vedrebbero l acquirente comunque tutelato con i limiti di cui appresso: l efficacia della trascrizione sarebbe contenuta nei limiti temporali previsti dalla legge per la tipologia dei due contratti utilizzati ovvero tre anni per il preliminare, oltre i nove anni per la locazione, demandando all estensore del contratto rent to buy l individuazione dei meccanismi giuridici da utilizzare per la protezione dell acquirente nell ipotesi di compravendita da stipularsi dopo i tre anni (termine massimo di efficacia della trascrizione per il preliminare) e infranovennale per la locazione, ove la protezione dell ordinamento é accordata solo per le locazioni ultranovennali. Sarà precipuo compito del notaio, in sede di stipula del contratto

5 rent to buy nelle forme richieste dalla legge per la sua trascrivibilità (atto pubblico o scrittura privata autenticata) accertarsi, onde garantire l acquirente, che, sull immobile in oggetto, non vi siano altre ipoteche già iscritte, ovvero, se sussistenti, risultino a garanzia di un finanziamento estinguibile con il saldo prezzo ancora dovuto. Non va dimenticato anche che la particolare tutela che l ordinamento accorda al promissario acquirente dal costruttore/venditore, che deve fornire ai sensi della Legge 122/2005 fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della restituzione delle somme incassate nel caso di crisi dell impresa, non trova applicazione in quanto il rent to buy ha per oggetto, generalmente, immobili già ultimati. Esaminando più nel dettaglio lo schema contrattuale del rent to buy, potremmo definirlo una locazione con contratto preliminare funzionalmente collegato; rammento che collegamento negoziale significa evidenziare che le vicende giuridiche di un contratto (nullità, annullabilità, risoluzione per inadempimento, etc.) si riverberano sull altro e viceversa; il termine triennale che viene generalmente apposto ai due contratti è stabilito in funzione della trascrivibilità del contratto preliminare; anche la locazione avente ad oggetto l immobile è trascrivibile, ma solo se convenuta per durata ultranovennale, il che ovviamente ne riduce l applicabilità in quanto, nel caso di specie, le parti generalmente hanno interesse alla conclusione di un contratto definitivo in termini sensibilmente più contenuti. Suggerisco l adozione di un contratto preliminare unilaterale che, pur non impedendo la trascrivibilità del contratto, non rischia di rientrare nella fattispecie della locazione con clausola di acquisto vincolante per entrambe le parti ove il regime fiscale, per espressa norma di legge, è particolarmente vessatorio in quanto ne determina l immediata assoggettabilità a tassazione come trasferimento: immaginate il contenzioso che potrebbe insorgere in merito al trattamento fiscale del rent to buy sostenendo, di fronte all Amministrazione Finanziaria, la diversità di tipologia tra locazione con patto di futura vendita e locazione con contratto preliminare bilaterale collegato funzionalmente. Il preliminare unilaterale, dovrà essere strutturato come obbligo per il venditore di vendere ad un prezzo determinato ed entro un termine prestabilito con diritto potestativo, ma non obbligo, per l acquirente di acquistare. Ma il venditore quale utilità ricaverebbe da un contratto di tal contenuto? Si potrebbe ipotizzare che il fondo di accumulo previsto nella locazione rappresenti il corrispettivo riconosciuto al venditore a fronte del suo obbligo di mantenere fermo, per un lasso temporale abbastanza ampio, il suo impegno a vendere al locatario/acquirente, perdendo probabilmente altre occasioni di vendita e facendosi carico, nel contempo, di varie spese quali ad esempio oneri maturandi pro-quota relativamente ad un mutuo di cantiere ancora in essere, pagamento dell IMU etc... Altro grosso problema è rappresentato dal particolare regime vincolistico del contratto di locazione ad uso abitativo che prevede o canoni ridotti per un lasso temporale di tre anni più due, ovvero canone libero ma per un periodo inderogabile di quattro anni più quattro. Proprio per le finalità che dobbiamo perseguire mi sentirei di escludere l adozione di un contratto a canone vincolato che, per sua natura, non consentirebbe di poter alimentare adeguatamente il fondo di accumulo, attesa l esiguità delle somme a titolo di pigione che si potrebbero ricavare; per contro, il contratto di locazione a canone libero si presterebbe ad intervenire con più facilità sulla determinazione dell affitto anche se elemento di non trascurabile criticità è rappresentato dalla durata inderogabile della locazione (4 anni +4), salvi i limitati casi di recesso previsti dalla legge. Ma in siffatta ipotesi penso che potrebbe intervenire in nostro aiuto proprio il meccanismo del rent to buy : sarà inizialmente stabilito un canone maggiorato per il primo triennio (guarda caso proprio il termine massimo previsto per l efficacia della trascrivibilità del contratto) ove una quota parte dello stesso, poniamo il 50 %, sia definitivamente acquisito a titolo di canone dal venditore, mentre il restante 50 % andrebbe ad alimentare il fondo di accumulo. Rammento che è una delle funzioni precipue del rent to buy è proprio quello di creare questo fondo di accumulo per consentire al futuro acquirente di vedersi accantonate delle somme pari a circa il 25/30 % del prezzo agevolando così l accesso al credito per il pagamento della restante parte del prezzo. Che succede se il locatario/acquirente non si determina alla conclusione del contratto definitivo non essendovi obbligato? (Ricordate infatti che il preliminare unilaterale prevede l obbligo di concludere il contratto solo a carico del venditore!) E evidente che il contratto di locazione continuerebbe ad esplicare i suoi effetti, ma considerati i canoni sensibilmente maggiorati rispetto a quelli di mercato (dopo i tre anni l acquirente/conduttore continuerà a pagare il canone maggiorato senza che una quota parte di quest ultimo vada ad alimentare il fondo di accumulo), rappresenterebbero un elemento fortemente dissuasivo per il locatario, che sarebbe ragionevolmente indotto a recedere dal contratto di locazione in essere; non dimentichiamo che il fondo di accumulo verrebbe incamerato in via definitiva dal locatore, in forza di apposita clausola inserita nel contratto, a titolo di indennizzo per la mancata definizione della vendita. Cosa succede se il locatario, in forza del contratto preliminare unilaterale, esercita il suo diritto potestativo di acquistare il bene? A questo punto si trova ad aver già maturato il pagamento di una quota del corrispettivo della vendita, in quanto il venditore/locatore sarebbe obbligato a girare il fondo di accumulo in acconto prezzo. Ci sono poi sul mercato una serie di proposte ibride che partono da un impianto simile a quello del rent to buy, ma che presentano certamente delle maggiori criticità in termini di garanzia per i contraenti. Mi riferisco al contratto di vendita con patto di riservato dominio, al contratto di locazione con patto di futura vendita e al contratto di locazione con opzione di acquisto che danno anch esse la possibilità di perfezionare l acquisto di una unità immobiliare dilazionato nel tempo con rateizzazione del prezzo. La vendita con patto di riservato dominio, o vendita con riserva della proprietà, è un contratto con il quale l acquisizione del diritto di proprietà è subordinata alla condizione sospensiva del pagamento dell intero prezzo pattuito, il tutto regolato ai sensi dell articolo 1523 del Codice Civile ed una delle sue peculiarità risiede nel fatto che i rischi relativi all eventuale danneggiamento o perimento del bene stanno in capo al compratore sin dalla stipula del contratto, mentre l effetto traslativo della vendita non gli viene garantito fino al saldo del prezzo al venditore. E una tipologia di vendita che rientra tra quelle catalogate come vendite obbligatorie e quindi con effetti reali differiti, ma ha l indubbio vantaggio di essere immediatamente trascrivibile a tutela e garanzia dei diritti dell acquirente. Può rispondere indubbiamente all interesse dell acquirente che si vede riconosciuto il diritto di pagare il prezzo a rate mentre il venditore viene garantito dal fatto che l effetto traslativo della proprietà si produce solo con il saldo del prezzo. Ma, rispetto al rent to buy in questo caso il venditore, riallacciandomi al discorso fatto in precedenza, finanzia egli stesso l acquirente accordandogli la dilazione del pagamento, e certamente si priva dell utilità di incassare, nel frattempo, il canone di locazione. Nel contratto di locazione con patto di futura vendita il contratto di locazione viene collegato a una clausola accessoria che prevede l obbligo per entrambi i contraenti di stipulare un successivo contratto definitivo di compravendita con corrispettivo già fissato, ove i canoni corrisposti vengono imputati a prezzo. Questo regolamento negoziale presenta quantomeno due criticità: il primo rappresentato dal fatto che mentre l acquirente può vedersi pregiudicati i suoi diritti in quanto trattasi di schema negoziale non trascrivibile (salvo durata ultranovennale della locazione), anche il venditore, pur avendo qualche interesse indiretto all operazione, non può vedersi riconosciuto il diritto ad incamerare, comunque, una quota parte del canone quale corrispettivo del godimento del bene da parte del conduttore acquirente. Infatti anche in tale fattispecie, come nella vendita con patto di riservato dominio, l intero canone di locazione viene poi imputato a prezzo; il secondo elemento fortemente dissuasivo è rappresentato dal trattamento fiscale riservato dal D.P.R. 633/1972 (articolo 2 comma ii ). Costituiscono cessioni assimilate ai fini le locazioni con patto di futura vendita con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti. In altri termini, dal punto di vista fiscale, la vendita dell immobile si considera conclusa alla data di stipula del contratto di locazione e obbliga al pagamento totale delle imposte su una vendita che poi potrebbe anche non concludersi effettivamente. Al termine di questa disamina, spero abbastanza esaustiva, si può concludere affermando che il regolamento contrattuale del rent to buy, essendo particolarmente complesso, non può essere ridotto a uno schema/formulario utilizzabile in tutte le fattispecie, con lievi 5

6 modifiche, ma abbisogna di uno studio approfondito, caso per caso, possibilmente con una fattiva collaborazione di più professionisti avvocato/notaio/commercialista per poter realizzare compiutamente tutti gli interessi ed apprestare le tutele delle parti coinvolte. 3. RIFLESSI FISCALI: PROFILI DELL IMPOSIZIONE INDIRETTA E DIRETTA In relazione alla tassazione sia indiretta che diretta delle operazioni sopra descritte vanno osservati e commentati gli istituti giuridici che entrano in gioco e quindi vanno esaminate le dinamiche fiscali ad essi collegate. Come ricordato in premessa il presente lavoro parte dal presupposto che i contratti e gli atti debbano essere redatti con la massima cura in modo da evitare possibili contestazioni da parte dell amministrazione fiscale in ordine a considerare (rectius non considerare) i vari momenti contrattuali negozialmente legati fra loro. Si segnala che sul punto è intervenuto recentemente anche il Consiglio del Notariato con una studio (Studio Tributario n /T) appositamente dedicato al tema: Questioni in tema di profili fiscali del c.d. rent to buy: spunti di riflessione. Preliminarmente (nel corso dei paragrafi successivi tali argomenti saranno affrontati più nel dettaglio) si evidenzia che dal punto di vista operativo e pratico la soluzione per cui si propende nella costruzione dell intera operazione è quella di un preliminare unilaterale che, come ricordato nel capitolo 1, pur non impedendo la trascrivibilità del contratto stesso, non rischia di rientrare nella fattispecie della locazione con clausola di acquisto vincolante per entrambe le parti. Vanno infatti tenute presenti due norme, una relativa alle imposte indirette ed una a quelle dirette che, se applicate alla fattispecie, rischiano di compromettere la convenienza del Rent to Buy facendo anticipare l imposizione e rischiando, addirittura, di creare una duplicazione dei tributi stessi. Ci riferiamo in particolare: per l all art. 2, comma 2, n. 2 del D.P.R. 633/72 secondo il quale sono equiparate alle cessioni le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti ; per le imposte dirette all art. 109, comma 2, lett. a) D.P.R. n. 917/ 1986, il quale dispone che nel caso di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute all atto della stipula del contratto 2 3. Si procederà quindi ad un esame della attuale normativa di riferimento legata ai contratti che devono essere stipulati per raggiungere lo schema giuridico sopra commentato: a) il contratto di locazione; b) il contratto preliminare (con eventuali clausole per persona da nominare e di trasferimento dello stesso); c) il contratto definitivo di compravendita Definizioni Prima di passare all analisi delle singole fattispecie è doveroso evidenziare alcune definizioni che devono essere tenute ben presenti e che sono utili per districarsi all interno di un tessuto normativo piuttosto complesso. Fabbricato Prioritario è concentrarsi sulla nozione, ai fini delle imposte indirette, di fabbricato a partire dalla distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali, che viene operata guardando al dato catastale, prescindendo da ogni loro effettivo utilizzo, come peraltro confermato dall Agenzia delle Entrate con le Circ. n. 36/1989 e n. 27/2006. Si possono distinguere: a) gli immobili abitativi: immobili classificati o classificabili nella categoria catastale A con l esclusione della categoria A10, tuttavia va aggiunto che non vi rientrano i fabbricati allo stato di rustico in quanto, trattandosi di beni ancora nel circuito produttivo, sono privi delle caratteristiche che li rendono idonei alla loro concreta utilizzazione (Circ. Agenzia delle Entrate n. 182/1996); b) gli immobili strumentali: immobili classificati o classificabili nelle altre categorie catastali: B, C, D, E e A10. Infine giova ricordare che gli immobili censiti in altre categorie catastali (box, cantine) se costituenti pertinenza di un fabbricato avente destinazione abitativa sono assimilati a questo per quanto riguarda il trattamento fiscale delle imposte indirette. Case di abitazione non di lusso Nel nostro ordinamento tributario non vi è una definizione positiva di immobile non di lusso ma la stessa deve essere ricavata in negativo esaminando le caratteristiche espresse nel Decreto Ministeriale 2 agosto , dal quale si può concludere che sono considerate non di lusso le abitazioni che alternativamente: a) non rientrano nell elenco del D.M.; b) non hanno più di quattro caratteristiche tra quelle indicate in Tabella 5. La verifica del rispetto delle condizioni di cui sopra deve essere eseguita per ogni singola unità immobiliare (es. appartamento) e si può osservare genericamente che le unità immobiliari rientranti nella cate- 6 2 Cfr. Cass. n del la quale riprende interamente le conclusioni antielusive sviluppate dall'agenzia delle Entrate e ribadisce che "il caso di collegamento negoziale di locazione e compravendita, ancorchè in successione temporale, per ciò che conta è solo l'esistenza di un vincolo giuridico alla compravendita per entrambe le parti. 3 Cfr. Agenzia delle Entrate, ris. n. 338/E del 2008, la quale distingue a seconda che il bene oggetto del contratto rappresenti per il cedente un bene merce (nel qual caso, il ricavo concorre subito alla formazione del reddito ed il bene deve essere eliminato dall'attivo circolante) o un bene diverso (che deve essere subito eliminato dall'attivo immobilizzato, rilevando direttamente nel bilancio relativo all'esercizio in cui avviene la stipula della locazione la componente straordinaria di reddito che concorre alla formazione della base imponibile). 4 Si veda il D.M Art. 1 - Caratteristiche abitazioni di lusso. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso". Art. 2 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali. Art. 3 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati. Art. 4 - Abitazioni dotate di piscina 80 mq. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq. Art. 5 - Costruzioni aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta. Art. 6 - Unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine). Art. 7 - Abitazioni su aree destinate all'edilizia residenziale. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione. Art. 8 - Abitazioni che hanno 4 caratteristiche della tabella del presente decreto. Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto. 5 Tabella delle caratteristiche: a) Superficie dell' appartamento Superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine. b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi. Quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana, c) Ascensori. Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati, d) Scala di servizio. Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi, e) Montacarichi o ascensore di servizio. Quando sono a servizio di meno di 4 piani, f) Scala principale a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un' altezza superiore a cm. 170 di media, b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato, g) Altezza libera netta del piano. Superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime

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