PIANO INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (P.I.P di Via Mascagni Via Toscanini)

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1 Città di Cologno Monzese Area: PROGRAMMAZIONE TERRITORIO Settore: Demanio Patrimonio ed Espropri PIANO INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (P.I.P di Via Mascagni Via Toscanini) STIMA DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE DA DIRITTO DI SUPERFICIE A DIRITTO DI PROPRIETA E LIBERATORIA DAGLI OBBLIGHI CONVENZIONALI LEGGE n art. 3 comma 64 così come modificato dall art. 11 comma 1 della LEGGE N. 273

2 Relazione di stima 1. Premessa La legge n. 549 ha introdotto la possibilità per i Comuni di cedere in proprietà le aree comprese nei piani di zona approvati a norma della legge 18 aprile 1962 n. 167, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell art. 35, quarto comma, della legge 22 ottobre 1971 n La legge n. 662, oltre a modificare la citata legge 549/95, introduceva, all art. 3 comma 64, la possibilità di cedere, in proprietà, le aree già concesse in diritto di superficie destinate ad insediamenti produttivi ai sensi dell art. 27 della L. 865/71, mediante il procedimento di trasformazione del diritto concesso. Con successiva Legge n. 273 del è stato ulteriormente modificata la materia in oggetto, demandando ogni competenza al Comune interessato che determina autonomamente il corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie con modifica della relativa convenzione, previa approvazione del Consiglio Comunale. Pertanto in considerazione della volontà espressa dall amministrazione comunale di concedere ai proprietari degli immobili compresi nel PIP di via Toscanini il diritto alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà con la cancellazione dei vincoli convenzionali, si rende necessario procedere con la determinazione della stima secondo i criteri fissati dal comma 64 dell art. 3 della Legge 23 dicembre 1996 n. 662 di seguito riportato: 64 I Comuni possono cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie nell ambito dei piani delle aree destinate ad insediamenti produttivi di cui all art. 27 della legge 22 ottobre 1971, n Il corrispettivo delle aree cedute in proprietà è determinato con delibera del Consiglio Comunale, in misura non inferiore alla differenza tra il valore delle aree da cedere direttamente in diritto di proprietà e quello da cedere in diritto di superficie, valutati al momento della trasformazione di cui al presente comma. La proprietà delle suddette aree non può essere ceduta a terzi nei cinque anni successivi all acquisto. pagina 2 di 9

3 2. Procedimento Criteri di stima per la determinazione del valore di trasformazione Per la determinazione del valore a mq di Slp, che deve essere versato al comune per la trasformazione dei beni da diritto di superficie a diritto di proprietà con contestuale cancellazione dei vincoli convenzionali, ai sensi del comma 64 dell art. 3 della L. 662/1996, viene di seguito utilizzato il criterio del costo di trasformazione del valore venale di un bene con riferimento al mese di maggio del Si procederà, altresì alla determinazione dell importo a mq di slp che dovrà essere versato per la cancellazione dei vincoli convenzionali degli immobili già assegnati in proprietà, determinato come differenza tra il valore venale e il valore di esproprio delle aree su cui edificare il PIP. Per la determinazione del valore di trasformazione è applicato il criterio utilizzato per le stime sintetiche, mediante l uso di criteri obiettivi e dati desunti da fonti indirette, determinati sulla base dell esperienza diretta, come di seguito specificato. Per il costo di realizzazione si è preso a riferimento quanto rilevato nel testo: Prezzi Tipologie Edilizie redatto dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano Casa Editrice DEI Tipografia del Genio Civile anno 2012 per la costruzione di un capannone industriale medio di classe 500 con copertura piana ed altezza di m 6,50 pari a /mq. 493,00 (vedi stralcio allegato) ipotizzando che la costruzione venga realizzata nei sei mesi antecedenti la redazione della presente stima. Il contributo concessorio da versare al comune, per l ottenimento del prescritto titolo abilitativo, è pari a complessivi 99,76, determinato sulla base degli oneri pagina 3 di 9

4 tabellari minimi in vigore al momento della stima e determinati con deliberazione di Consiglio Comunale n. 19 del , corrispondenti a: 52,62 /mq. per le opere di urbanizzazione primaria; 39,63 /mq. per le opere di urbanizzazione secondaria; 12,26 /mq. per lo smaltimento dei rifiuti. Gli oneri finanziari sono calcolati in funzione degli interessi bancari sulla base dei tassi medi praticati dalle banche nel territorio, per la cessione del denaro con riferimento all anno Infine per la determinazione del costo dell area è necessario sottrarre dai ricavi totali, oltre al costo di costruzione di cui sopra, l importo relativo agli altri costi la cui determinazione viene effettuata applicando differenti indici percentuali sulle diverse voci di costo e ricavo, mentre per l utile di impresa, si applica la consueta percentuale fissa del 15 % sul valore commerciale. Il valore commerciale, utilizzato per la determinazione del valore venale dell immobile è stato reperito dal listino: Rilevazione dei prezzi degli immobili, n semestre 2012 sulla piazza di Milano, redatto a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA, ed è pari a /mq tenendo conto dell ubicazione e delle caratteristiche dell immobile, nell ipotesi di edifici di nuova realizzazione. La stima dei costi e dei ricavi è effettuata in riferimento al mese di maggio del 2013 ed è determinata su una superficie virtuale di riferimento di complessivi mq. 1 pagina 4 di 9

5 3. Determinazione di costi e ricavi In prima analisi è necessario procedere sulla base di quanto specificato in premessa alla definizione di tutti i costi di costruzione dei capannoni comprensivi di tutti gli altri costi. Determinazione dei costi (Ct) per la realizzazione di immobili artigianali con annessi uffici e/o abitazioni Voce di costo importoa mq indice % 493,00 100,00% 493,00 Spese di progettazione - direzione Costo di edifcazione lavori contabilità - ecc. 493,00 10,00% 49,30 Oneri relativi alla sicurezza D.Lgs. 494/96 e D.Lgs. 528/99 Costo di edifcazione 493,00 2,00% Contributo concessorio Oneri di urbanizzazione I e II e smaltimento rifiuti 99,76 100,00% 99,76 Interessi rateizzazione contributo concessorio tasso di interesse del 2% annuo applicato su sei mesi della 2 rata 49,88 1,25% 0,62 Oneri finanziari (per sei mesi) tasso di interesse del 8% applicato su metà del costo di edificazione (sei mesi) 246,50 8,00% 19,72 Costi tecnici di accatastamento, spese notarili, ecc. valore commerciale 1.100,00 5,00% 55,00 Imprevisti 2% sulle precedenti voci di costo 714,94 2,00% 14,30 Costo di edifcazione voce di riferimento idem TOTALE costo in 9,86 741,56 Per quanto concerne i costi di realizzazione dell opera, comprensivi di tutti i costi tecnici ecc (Ct) l importo complessivo per ogni metro quadrato di Slp realizzata è pari a 741,56 /mq Al fine di determinare tutti i costi necessari per la realizzazione dell intervento è necessario determinare anche il profitto del promotore (Pp). pagina 5 di 9

6 Determinazione del profitto del promotore (Pp) Il profitto del promotore per un metro quadrato di superficie venduta, comprensivo di spese e tasse, mancati interessi sulla somma investita, quota di capitale da reinvestire nell Impresa, ecc. è determinato applicando una percentuale del 15% (valore medio) sul valore di commercializzazione a mq. Pp = Valore di commercializzazione 1.100,00 /mq x (15%) = 165,00 Tipologia di costo 18,20% Costo di edifcazione 1,58% Spese di progettazione - direzione lavori contabilità - ecc. Oneri relativi alla sicurezza D.Lgs. 494/96 e D.Lgs. 528/99 Contributo concessorio 6,07% 2,18% 0,07% 54,38% 11,00% 1,09% Interessi rateizzazione contributo concessorio Oneri finanziari (per sei mesi) Costi tecnici di accatastamento, spese notarili, ecc. Imprevisti 5,44% profitto del promotore Grafico delle diverse percentuali di costo Costo dell area o valore venale (Vv) Il valore venale (Vv) dell area è ricavato dalla differenza tra il valore di commercializzazione e i costi di trasformazione sostenuti. Vv = 1.100,00 /mq - 741,56 /mq 165,00 /mq = 193,44 /mq Il valore venale unitario dell area arrotondato è determinato in: 194,00 /mq pagina 6 di 9

7 4. Determinazione dei valori di trasformazione Al fine di procedere alla determinazione del valore di trasformazione del diritto di proprietà piena mediante cancellazione dei vincoli convenzionali (Vtp) e del valore di trasformazione da aree cedute in diritto di superficie in aree cedute in diritto di piena proprietà (Vt), con contestuale cancellazione di tutti i vincoli convenzionali, dell area destinata a Insediamento Produttivo in Comune di Cologno in via Mascagni / via Toscanini, è necessario determinare il valore della indennità di espropriazione delle aree da assegnare ai sensi del comma 5 dell art. 27 della legge 865/71, sia che esse siano concesse in proprietà che in diritto di superficie. Determinazione dell indennità d esproprio ex art. 37 D.P.R. 327/01 e s.m.i. Il comma 1 dell articolo 37 del D.P.R. 327/01 (così modificato dalla legge n. 244/2007), che ha stabilito che: l indennità di espropriazione di un area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l indennità è ridotta del venticinque per cento. Pertanto trattandosi di piano per gli insediamenti produttivi di iniziativa pubblica, pur sempre nell ipotesi che si tratti di intervento realizzato nel maggio del 2013 a seguito di procedura espropriativa e pertanto in vigenza delle nuove disposizioni sulla determinazione dell indennità se ne ricava che il valore di esproprio (Ve) è ottenuto applicando un abbattimento del 25% sul valore venale come di seguito calcolato: Ve = Vv x 75% Ve = 194,00 /mq x 75% = 145,50 /mq pagina 7 di 9

8 Determinazione del corrispettivo per ogni mq di Slp da versare per la cancellazione dei vincoli convenzionali dei beni assegnati in proprietà Per tutto quanto sopra si ricava che il valore delle aree assegnate in proprietà rivalutate ad oggi risulterebbe pari a euro centoquarantacinque virgola cinquanta centesimi per ogni mq di Slp assegnata ad ogni operatore ( 145,50 /mq) e pertanto il corrispettivo da versare per la cancellazione di tutti i vincoli derivanti dalle convenzioni stipulate, denominato valore di trasformazione per aree di proprietà (Vtp) è pari alla differenza calcolata tra il valore venale (Vv) e il minor valore di esproprio (Ve), e pertanto: Vtp = Vv Ve = 194,00 /mq 145,50 /mq = 48,50 /mq Per la cancellazione dei vincoli convenzionali la sottoscrizione dell atto notarile secondo bozza comunale è subordinata al versamento preventivo da parte dell interessato e a favore del comune del corrispettivo corrispondente a quarantotto virgola cinquanta centesimi per ogni metro quadrato di Slp posseduta. Determinazione del corrispettivo per ogni mq di Slp da versare per la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà e contestuale cancellazione dei vincoli convenzionali Per la determinazione del corrispettivo del valore di trasformazione (Vt) risulta necessario procedere alla definizione del valore di assegnazione del diritto di superficie (Vds), rivalutato ad oggi (cfr. comma 64 dell art. 3 della Legge 23 dicembre 1996 n. 662). Infatti il valore di trasformazione è dato dalla differenza tra il valore venale e il valore delle aree assegnate in diritto di superficie. pagina 8 di 9

9 Per la definizione del valore di assegnazione del diritto di superficie (Vds), si applica quanto disposto dall art. 35 della legge 865/71 come modificato dall articolo 3, comma 63, legge n. 662 del 1996 (così come previsto dal sopra richiamato comma 4 dell art. 27 della L. 865/71), che al comma 12 stabilisce che: I corrispettivi della concessione in superficie, di cui all ottavo comma, lettera a), ed i prezzi delle aree cedute in proprietà devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal Comune o dal consorzio per l acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167; i corrispettivi della concessione in superficie riferiti al metro cubo edificabile non possono essere superiori al 60 per cento dei prezzi di cessione riferiti allo stesso volume ed il loro versamento può essere dilazionato in un massimo di quindici annualità, di importo costante o crescente, ad un tasso annuo non superiore alla media mensile dei rendimenti lordi dei titoli pubblici soggetti a tassazione (Rendistato) accertata dalla Banca d Italia per il secondo mese precedente a quello di stipulazione della convenzione di cui al settimo comma. Il corrispettivo delle opere di urbanizzazione, sia per le aree concesse in superficie che per quelle cedute in proprietà, è determinato in misura pari al costo di realizzazione in proporzione al volume edificabile entro il limite di quanto dovuto ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e successive modificazioni. (comma modificato dall art. 7 della legge n. 136 del 1999). Pertanto alla luce dei disposti normativi citati, il valore di trasformazione (VT) è determinato come segue: Vds = Ve x 60% = 145,50 /mq x 0,60 = 87,30 /mq VT = Vv -Vds = 194,00 87,30 /mq = 106,70 /mq Per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà con contestuale cancellazione dei vincoli convenzionali è necessaria la sottoscrizione dell atto notarile redatto secondo bozza comunale contenente l obbligo di non cedere a terzi il bene acquistato per un periodo di cinque anni successivo all acquisizione della piena proprietà, come specificato dal comma 64 dell art. 3 della Legge 23 dicembre 1996 n. 662, subordinata al versamento preventivo da parte dell interessato e a favore del comune del corrispettivo corrispondente a centosei virgola settanta centesimi per ogni metro quadrato di Slp posseduta Cologno Monzese, 9 luglio 2013 Il Dirigente d Area (dott. arch. Paola Perego) pagina 9 di 9