Il ruolo della perizia immobiliare. Paolo Merati Counterpart Fraud Specialist Operations - Organisation and Change Management

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1 Il ruolo della perizia immobiliare Paolo Merati Counterpart Fraud Specialist Operations - Organisation and Change Management Roma, 24 giugno 2009

2 UniCredit Family Financing Dal 1 gennaio 2009 UniCredit Consumer Financing ed UniCredit Banca per la Casa hanno messo a fattor comune le proprie competenze nel mondo dei finanziamenti ai clienti privati ed alle famiglie. + = La nuova società é diventata la Banca di UniCredit Group specializzata nella produzione e gestione di mutui e finanziamenti (prestiti personali, prestiti finalizzati, carte di credito e cessione del quinto). 2 Opera nel mondo dei finanziamenti alle famiglie come: Fabbrica prodotto per tutte le banche Retail di UniCredit Group; Banca specializzata nella produzione e distribuzione dei nostri prodotti attraverso la gestione di Reti Organizzate;

3 Perché viene richiesta la perizia Nel processo di erogazione di un finanziamento garantito da immobile residenziale la perizia immobiliare è necessaria per Obblighi normativi Art. C.C. 2826: Nell atto di concessione dell ipoteca l immobile deve essere specificatamente designato con l indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale ; Individuazione del corretto Loan to Value (LTV) dell operazione Definizione dell esatto profilo di rischio dell operazione di finanziamento; 3

4 La percezione comune del documento perizia In questo contesto la parte immobiliare di un finanziamento ha assunto nel tempo un ruolo secondario rispetto alla parte reddituale (capacità di rimborso del cliente). In certi casi l esito della perizia immobiliare, all interno del processo di erogazione di un mutuo, è stato avvertito come un problema operativo. Da parte della banca: Riduzione dell importo del finanziamento; Potenziale perdita del finanziamento; Potenziale perdita del cliente; Da parte del cliente: Compromesso il proprio finanziamento; La perizia un inutile costo sostenuto; 4

5 La percezione comune del documento perizia La perizia è stata percepita nel mercato immobiliare come un documento sicuramente necessario per il rilascio di un finanziamento ma nella realtà pratica poco utile. Si è autogenerata la convinzione che la bontà di un finanziamento dipenda esclusivamente dalle capacità economiche del cliente. La recente crisi dei mutui sub-prime dimostra che la parte immobiliare dei finanziamenti garantiti è in realtà fondamentale per la stabilità del credito. 5

6 La percezione comune del documento perizia Non dobbiamo pensare ad un mutuo come singolo finanziamento ma è necessario considerarlo come parte integrante del portafoglio mutui della Banca. L integrità del portafoglio mutui ed una corretta valutazione degli immobili contribuisce in maniera fondamentale anche nella definizione delle operazioni di cartolarizzazione. 6

7 Cambia lo scenario: Le nuove disposizioni di Banca d Italia Banca d Italia ha recepito le disposizioni di Basilea II attraverso la Circolare n. 263 del 27 dicembre 2006; Le nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche prevedono che: l immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato; vi sia un adeguata sorveglianza sul bene immobile; 7

8 Cambia lo scenario: Le nuove disposizioni di Banca d Italia L immobile sia stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato; Per perito indipendente si intende una persona che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione, che non abbia preso parte al processo di decisione del credito né sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo. 8 Per valore di mercato si intende l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente.

9 Cambia lo scenario: Le nuove disposizioni di Banca d Italia Vi sia un adeguata sorveglianza sul bene immobile; Il valore dell immobile deve essere verificato almeno una volta ogni tre anni per gli immobili residenziali e una volta l anno per gli immobili non residenziali, ovvero più frequentemente nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative. E possibile anche utilizzare metodi statistici per sorvegliare e individuare quelli che necessitano di una verifica. 9

10 Cambia lo scenario: Le nuove disposizioni di Banca d Italia Sono stati introdotti a livello normativo concetti fondamentali che hanno modificato il ruolo della perizia Perito indipendente; Valore di mercato (documentato in modo chiaro e trasparente); Sorveglianza sul bene immobile; Utilizzo anche di metodi statistici per la sorveglianza del valore degli immobili; Una corretta gestione delle garanzie immobiliari permette di applicare una ponderazione del 35 per cento alle esposizioni garantite da ipoteca su immobili residenziali. 10

11 Le informazioni necessarie alla Banca nelle perizie La perizia deve contenere tutte le informazioni necessarie e strumentali per la corretta erogazione di un finanziamento garantito da un immobile oltre che alla gestione della garanzia stessa nel periodo post-atto. Necessità Identificare il bene oggetto di ipoteca quale garanzia finanziamento (validità legale) Esatta definizione del Loan to Value (LTV) Tutte le informazioni necessarie per adempiere ad una corretta rivalutazione nel tempo dell immobile; Gestione delle insolvenze; Informazioni Adeguata descrizione del bene (caratteristiche ed ubicazione); Corretta indicazione delle consistenze; Esatta identificazione catastale della garanzia; Regolarità urbanistica; Valore di mercato della garanzia; 11

12 Il nuovo ruolo della perizia immobiliare L adesione a Basilea II e la circolare n. 263 del 27 dicembre 2006 ha avuto il merito di attribuire la corretta importanza alla perizia immobiliare Novità La garanzia immobiliare ha assunto un ruolo centrale per la corretta applicazione delle disposizioni di Banca d Italia; La perizia è diventata un documento necessario e fondamentale per gli adempimenti delle Banche e per la stabilità del credito; Conseguenze e Opportunità La perizia è un documento che, per l importanza che finalmente ricopre, deve fare un salto di qualità in termini di contenuti; L individuazione di criteri uniformi, standardizzati e condivisi per la valutazione degli immobili è fondamentale; Il perito, con le sue capacità e la sua professionalità, è fondamentale per la compilazione di perizie complete ed esaustive; 12

13 Il nuovo ruolo della perizia immobiliare La perizia non deve essere più vista solo come un documento necessario per accedere ad un finanziamento ma deve essere finalmente vista e percepita come un documento utile. Utile per la Banca: Riduzione del rischio congenito ad ogni finanziamento; Vantaggi nelle operazioni di cartolarizzazione; Vantaggi negli accantonamenti con coefficienti di ponderazione sulle esposizioni garantite da ipoteca su immobili residenziali; 13

14 Il nuovo ruolo della perizia immobiliare Una perizia fatta bene può dimostrarsi un grandissimo strumento di consulenza per il cliente. La perizia può proteggere il cliente da un acquisto incauto : Acquisto di un immobile ad un prezzo non congruo; Acquisto di un immobile con problematiche di regolarità edilizia; La perizia diventerà un ulteriore strumento che permetterà alla Banca di essere ancora più vicina alla propria clientela e di tutelare gli interessi delle famiglie in un operazione importante quale l acquisto della propria casa. 14