Il Catasto Il Catasto è l inventario dei beni immobili ¹ esistenti in un determinato territorio e ha :

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1 I dati catastali 1. Cos è il Catasto 2. Dati principali che emergono da una visura catastale 3. Destinazioni d uso degli immobili censiti al catasto 4. Categorie catastali 5. Cosa si intende per consistenza, rendita e valore catastale 6. Quali diritti posso individuare in capo agli intestatari 3

2 Il Catasto Il Catasto è l inventario dei beni immobili ¹ esistenti in un determinato territorio e ha : 1 FISCALE 2 CIVILE Soddisfa la necessità di determinare il reddito imponibile dei fondi rustici e dei fabbricati urbani Si riferisce a tutte le informazioni che sono messe a disposizione nei Catasto, a seconda dei beni immobili in esso considerati, si differenzia in Catasto terreni e Catasto fabbricati 1 disponibili per tutto il territorio nazionale ad esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano 4

3 I dati catastali La visura catastale è un documento in cui sono contenuti i dati principali del bene in oggetto, sia esso un terreno, un fabbricato rurale o un immobile. 1/2 Parametri da leggere in una visura catastale: DATI IDENTIFICATIVI CLASSAMENTO Sezione Foglio Particella Subalterno Zona censuaria Micro-zona Categoria Classe 5

4 I dati catastali 2/2 DATI IDENTIFICATIVI CLASSAMENTO Serve a valutare la possibile resa economica dell immobile Sezione: individua una zona del territorio comunale Foglio: individua una porzione all interno della sezione del territorio comunale Particella: all interno di un foglio permette di individuare un determinato fabbricato. La particella viene anche chiamata mappale Subalterno: individua l unità immobiliare all interno del fabbricato Zona censuaria: raccoglie una porzione di territorio comunale caratterizzato dalla uniforme redditività dei fabbricati Micro-zona: individuale aree del territorio comunale aventi caratteri di omogeneità dal punto di vista storico, economico, ecc. Categoria: individua la tipologia a cui appartiene l unità immobiliare (A, B, C, D, E, F) Classe dell unità immobiliare; l indicatore numerico cresce in funzione della redditività 6

5 La destinazione degli immobili Tutti gli immobili sono individuati attraverso dei provinciali dell ex Agenzia del Territorio (ora assorbita dall Agenzia delle Entrate) Distinzione degli immobili secondo le tre destinazioni d uso ² : 1 IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA 2 IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE 3 IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE Categorie A, B e C Categoria D Categoria E 2 7

6 Le categorie catastali A, B, C A DESCRIZIONE B DESCRIZIONE A/1 Abitazioni di tipo signorile Collegi e convitti, educandati, ricoveri, B/1 A/2 Abitazioni di tipo civile caserme C DESCRIZIONE C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali di deposito A/3 Abitazioni di tipo economico A/4 Abitazioni di tipo popolare A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 Abitazioni di tipo rurale A/7 Abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville A/9 A/10 A/11 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi B/2 lucro) B/3 Prigioni e riformatori B/4 B/5 B/6 B/7 B/8 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede Cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto Magazzini sotterranei per depositi di derrate C/3 Laboratori per arti e mestieri C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 Tettoie chiuse od aperte Per una descrizione più dettagliata della Categoria A si rinvia all appendice 8

7 Le categorie catastali D e E D D/1 D/2 DESCRIZIONE E DESCRIZIONE E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio D/3 E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche (es: Caserma dei Carabinieri) D/4 D/5 D/6 D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (es: impianti di rifornimento carburante, impianti industriali) E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 E/6 Fari, semafori, torri per rendere d uso pubblico l orologio comunale E/7 Fabbricati destinati all esercizio pubblico dei culti E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (es: grandi negozi o centri commerciali) E/9 cedenti del gruppo E - D/9 privati soggetti a pedaggio D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

8 Consistenza catastale 1/2 Rappresenta la grandezza di un immobile ed è espressa con unità di misura diverse a seconda della categoria di appartenenza (es. Cat. A: vani; Cat. B: m 3 ; Cat. C: m 2 ) Per gli immobili residenziali i mq sono approssimati sulla base del numero dei vani catastali e della tipologia catastale Per gli immobili Cat. C è considerato il valore di mq restituito direttamente dal catasto che 10

9 Consistenza catastale 2/2 Conteggio e caratteristiche dei vani: I vani catastali sono i locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, saloni, soggiorni, ecc.) Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) sono contati un terzo di vano Le dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) sono conteggiate come percentuale La consistenza è arrotondata al mezzo vano (es. vani 6,67 si arrotonda a 6,5 vani) 11

10 Rendita catastale La rendita catastale è il valore che viene utilizzato per determinare il Per gli immobili a destinazione ordinaria (Cat. A, B, C), la rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza dell unità immobiliare per la c.d. tariffa d estimo Per gli immobili a destinazione speciale (Cat. D) o particolare (Cat. E) la rendita catastale è attribuita in base ad una stima diretta 12

11 Valore catastale 1/3 Il valore catastale corrisponde al obile e costituisce la base imponibile su cui applicare le imposte (IVA, registro, ipotecaria, catastale) in caso di compravendita, donazioni, successione, ecc. Si ottiene moltiplicando che varia in relazione a: destinazione d uso dell immobile categoria catastale di appartenenza 13

12 Valore catastale 2/3 Per determinare il valore catastale di un immobile occorre moltiplicare la rendita catastale per 1,05 (1,4 per gli immobili di categoria B) e per il individuato nella seguente tabella: TIPOLOGIA IMMOBILE COEFFICIENTE CATASTALE Abitazione principale (c.d. prima casa) 110 Gruppi Catastali A e C (esclusi A/10 e C/1) 120 Fabbricati Categoria B 168 A/10 e Fabb. Categoria D 60 C/1 e Fabb. Categoria E 40,8 14

13 Valore catastale 3/3 Un esempio: DATI Categoria immobile: A/2 Rendita catastale: 600 Euro Prima casa: NO CALCOLO Rivalutazione rendita catastale: 600 Euro * 1,05 = 630 Euro Determinazione valore catastale: 630 Euro * 120 = Euro

14 Quote di proprietà e diritti reali di godimento I dati catastali comprendono le quote di proprietà riconducibili al cliente (oltre ai diritti reali di godimento eventualmente presenti) In presenza di nuda proprietà e usufrutto o diritto di abitazione (o diritto d uso per immobili diversi da abitazioni) occorre tenere presente che il valore dell immobile va ripartito tra nuda proprietà e usufrutto Il valore della nuda proprietà dipende dall età dell usufruttuario e dal tasso di interesse immobili, aggiornati dal Ministero dell Economia con Decreto in funzione dell aspettativa di vita e del tasso di interesse legale. Maggiore risulta essere l età dell usufruttuario, maggiore sarà il valore della nuda proprietà (e minore sarà pertanto il valore dell usufrutto) 16

15 Calcolo valore nuda proprietà e usufrutto ETÀ COEFFICIENTE MOLTIPLICATORE (tasso legale 0,5%) USUFRUTTO NUDA PROPRIETÀ Un esempio: , , ,00 15, ,00 20, ,00 25, ,00 30, ,00 35, ,00 40, ,00 45, ,00 50,00 45,00 55, ,00 60, ,00 65, ,00 70, ,00 75, ,00 80, ,00 85, ,00 Valore dell immobile: Euro Età usufruttuario: 74 anni 70 Tasso legale: 0,5% 70 * 0,5% = 35% VALORE USUFRUTTO * 35% = VALORE NUDA PROPRIETÀ =

16 2. COME UTILIZZARLI I dati catastali con il cliente I dati catastali, i diritti di proprietà e gli altri diritti reali di godimento potranno esserti utili per analizzare in modo puntuale gli immobili del tuo cliente consentendoti di strategica e successoria del suo patrimonio Conoscere i valori catastali è importante per: 1. Migliorare la conoscenza del tuo cliente e del suo patrimonio con conseguente arricchimento degli argomenti di dialogo per rafforzare la relazione con lui 2. Analizzare la situazione patrimoniale del tuo cliente per una maggiore autorevolezza 18

17 2. COME UTILIZZARLI I dati catastali: punti di attenzione I dati presenti nella banca dati dell Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) potrebbero non essere corretti anche se tutti gli atti di aggiornamento, volture e variazioni catastali, sono stati presentati regolarmente Si consiglia di prestare attenzione ai dati catastali per individuare eventuali errori da condividere con il cliente, quali, ad esempio, errata indicazione di: quota di possesso di uno o più intestatari di diritti reali indirizzo di ubicazione dell immobile (via, numero civico, piano, scala, interno così come indicato nella scheda catastale) mancata registrazione di una voltura catastale a seguito di un atto di compravendita o dichiarazione di successione

18 APPENDICE Note esplicative del Gruppo Catastale A CAT. DESCRIZIONE SINTETICA DESCRIZIONE ESTESA A/1 Abitazioni di tipo signorile A/2 Abitazioni di tipo civile A/3 Abitazioni di tipo economico A/4 Abitazioni di tipo popolare A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale di mercato per fabbricati di tipo residenziale tecnologici limitati ai soli indispensabili quantunque indispensabili igienici A/6 Abitazioni di tipo rurale A/7 Abitazioni in villini proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo A/8 Abitazioni in ville Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici ÜÇÅÇ uçä ÉsÖst {~{ uçå ~wàå{áö á{éç vw~w s~áöw usáwyçö{wmuçüá{áà{üuçåç ÇÖv{ÅsÖ{sÄ wåáw àås ÜÇ~s àå{áö {Ä Ä Çt {~{söw@ uçä Ésá{t {~w uçå ~ËsááÖ{t à- A/10 professionale A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc... 20

19 APPENDICE CAT. DESCRIZIONE F/1 Area urbana F/2 F/3 F/4 F/5 21