Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Diminuisce il potere di acquisto sugli immobili Il potere di acquisto degli italiani sugli immobili è diminuito negli ultimi mesi. Uno studio redatto dall'osservatorio Immobiliare che ha preso in considerazione l'arco temporale che va da luglio 2011 a gennaio 2012 ha evidenziato un aumento della differenza tra l'offerta del mercato e l'effettivo potere d'acquisto degli Italiani; lo scostamento oscilla tra l 11% di Bologna e il 7% di Padova e Firenze. Le novità relative a ICI, IMU, rendite ed estimi catastali hanno suscitato negli scorsi mesi grande attenzione senza mostrare, per ora, modifiche al lento ma costante processo di riduzione dei prezzi di compravendita. Il potere di spesa degli Italiani negli ultimi sei mesi si è ridotto mediamente da Nord a Sud. Fanno eccezione i grandi centri di Milano, Roma e Torino, dove la stabile richiesta di soluzioni di prestigio compensa quella in riduzione degli immobili più economici. Per quanto riguarda i tempi di vendita, un'analisi predisposta dall'ufficio Studi Tecnocasa ha confrontato i tempi medi di vendita degli immobili registrati a gennaio 2011 e a gennaio Nelle grandi città le tempistiche di vendita si attestano intorno a 184 giorni contro i 168 giorni registrati a gennaio Nota mensile Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Gli italiani cercano case sempre più piccole I potenziali acquirenti, complice la difficile situazione economica e l'evoluzione della famiglia, sono sempre più alla ricerca di case di dimensioni ridotte. Secondo l'osservatorio Immobiliare, nelle principali città italiane si è assistito a un sensibile incremento nelle richieste di soluzioni più piccole come i mini-loft (inferiori al tradizionale loft da 60 mq). Negli ultimi sei mesi la città di Milano ha registrato la percentuale maggiore di richieste con un +16% a/a, seguita dal +9% di Padova, Torino, Bologna e Firenze. Aumenta il mercato degli affitti Secondo l'ultimo Bollettino Statistico della Banca d'italia, che analizza il settore immobiliare italiano, il 68,4% delle famiglie risiede in una casa di proprietà, il 21,1% vive in affitto, il 7,4% occupa l immobile a uso gratuito, il 3,1% ne gode per usufrutto o riscatto. Una volta l'acquisto della casa era senza dubbio un obiettivo primario, sinonimo di una certa indipendenza individuale ed economica, oggi questo target diventa sempre più difficile da raggiungere. Così gli italiani si orientano verso gli affitti, dove le richieste sono aumentate negli ultimi mesi in media del 3-5%. Andamento dei prezzi di vendita e di affitto degli immobili nel 2011 rispetto al 2010 Variazione % Abitazioni Negozi Uffici Capannoni Prezzi medi di vendita -6,98-9,09-9,85-3,0 Prezzi medi degli affitti -3,65-3,35-7,5 ND Nota: ND= non disponibile. Fonte: FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) Prorogate le misure di sostegno sui mutui alle famiglie Il nuovo accordo firmato tra l Associazione Bancaria Italiana e 13 Associazioni dei Consumatori ha prorogato al 31 luglio 2012 il termine di presentazione delle domande per la sospensione delle rate dei mutui. Gli eventi in base ai quali può essere chiesta la sospensione devono verificarsi entro il 30 giugno Secondo gli ultimi dati disponibili, al 30 novembre 2011, le banche hanno sospeso oltre mutui, pari a circa 7 miliardi di debito residuo, garantendo alle famiglie interessate una liquidità complessiva di oltre 420 milioni di euro, pari a euro a famiglia.

2 Tassi d interesse su mutui e prestiti La seconda asta di rifinanziamento a 3 anni condotta dalla BCE il 29 febbraio ha visto l istituto centrale assegnare un totale di 529,5 miliardi di euro a 800 banche europee a un tasso dell 1%. Le richieste complessive hanno così superato, anche se solo in misura modesta, il consenso del mercato di 470 miliardi di euro. Inoltre, anche se l ammontare dell asta si è confermato in linea con l operazione precedente (il 21 dicembre erano stati assegnati 489 miliardi di euro), a variare significativamente è stato il grado di partecipazione. Il numero degli istituti che hanno fatto richiesta nel corso dell ultima asta è, infatti, salito da 523 a 800; malgrado la BCE non renda pubblica la lista dei partecipanti all asta e le richieste di ciascun istituto, è alquanto probabile che a questa seconda operazione abbiano preso parte anche piccole banche che si erano astenute nel precedente appuntamento. Secondo i dati relativi ai bilanci bancari pubblicati negli scorsi giorni dalla BCE e alla luce delle dinamiche emerse sui mercati, si può dedurre che la liquidità erogata dalla BCE con la prima asta sia stata in buona parte impiegata sia per il rimborso di obbligazioni bancarie in scadenza nel 1 trimestre senza la necessità di tornare sul mercato, sia per l acquisto di titoli di Stato, in particolare italiani e spagnoli. L auspicio della BCE è che le banche, risolte le proprie esigenze di liquidità e funding, possano utilizzare i fondi ricevuti oggi per tornare a erogare nuovo credito all economia reale. Prosegue in ogni caso il calo dei tassi Euribor, scesi da metà febbraio a oggi di ulteriori 10pb circa sulle principali scadenze. Sulla scadenza a un mese siamo a livelli minimi da un anno e mezzo circa, mentre il 3 mesi è sceso sotto il livello del tasso BCE. E proseguito il calo anche per i tassi Eurirs, soprattutto sulle scadenze fino a 10 anni. Si conferma dunque la preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. Selezione di tipologie di indebitamento Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Servizio Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 2

3 I tassi swap (Eurirs) Fonte: Bloomberg Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 3

4 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia e verrà messo a disposizione del pubblico indistinto attraverso il sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 4

5 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo ( Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Research Assistant Cecilia Barazzetta Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Cristina Baiardi Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 5