PROPOSTA PER LA COSTITUZIONE DI UN IMMOBILIARE SOCIALE DI AMBITO METROPOLITANO

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1 PROPOSTA PER LA COSTITUZIONE DI UN IMMOBILIARE SOCIALE DI AMBITO METROPOLITANO LE RAGIONI PER LA CREAZIONE DI UN IMMOBILIARE SOCIALE COMUNALE L ampliarsi del fabbisogno abitativo, che investe ormai vasti e diversificati settori della società e la crescente inadeguatezza delle risorse di edilizia pubblica, hanno determinato l espansione di nuove politiche comunali per la casa, orientate al mercato e realizzate attraverso una mediazione pubblica tra gli interessi di inquilini e proprietari di alloggi. Le predette nuove politiche abitative si sono nel tempo articolate e differenziate per rispondere ad un fabbisogno variegato ed in rapida trasformazione. E stato in tal modo possibile supplire, con un offerta alternativa all ERP, ad una parte crescente di domanda non assorbibile dall ERP stessa, ed è stato anche possibile, nel contempo, fornire risposte al disagio abitativo di famiglie che, pur trovandosi in condizioni socioeconomiche migliori di quelle previste per l accesso all ERP, non erano tuttavia in grado, senza un aiuto, di accedere o permanere sul mercato privato della locazione. L immobiliare sociale comunale LO.C.A.RE. (Locazioni Convenzionate, Assistite, Residenziali), costituita dal Comune di Torino con proprio personale ed una sede autonoma in un locale commerciale nel centro cittadino, è nata con l obiettivo di favorire l incontro tra domanda ed offerta sul mercato privato della locazione, attraverso specifici incentivi e garanzie a favore dei proprietari e contributi a favore degli inquilini. La suddetta immobiliare pubblica, operante dall autunno dell anno 2000, ha sino ad oggi promosso la stipula di contratti di locazione il 56% dei quali convenzionati ai sensi dell art. 2, comma 3 della Legge n. 431/98 e pertanto con canone significativamente inferiore ai valori correnti di mercato. Si è registrata una costante progressione negli anni del numero di contratti promossi attraverso l attività dell ufficio tanto che nell arco dell anno 2006 si sono stipulati 577 contratti di locazione. 1

2 La struttura è stata gradualmente potenziata negli anni, per far fronte ai crescenti volumi di attività e conta oggi n. 7 addetti, coordinati da un funzionario con posizione organizzativa. COME FUNZIONA LO.C.A.RE. E cosa nota che in Torino, così come nell area metropolitana, esistono migliaia di alloggi sfitti ed è altrettanto nota la scarsissima propensione della proprietà ad affittare alloggi anche modestissimi a famiglie monoreddito o comunque con reddito medio/basso, non ritenendosi la proprietà stessa sufficientemente garantita rispetto alla solvibilità futura del conduttore. Una verifica sui contratti registrati presso le quattro Agenzie delle entrate di Torino ci dice inoltre che solo il 3% degli stessi sono contratti convenzionati, ai sensi dell art. 2, comma 3 della Legge 431/98; la suddetta modalità contrattuale, comportante canoni calmierati per gli inquilini, compensati da vantaggi fiscali per i proprietari, risulta pertanto generalmente non praticata, per lo più perché non conosciuta dai diretti interessati. Alla luce delle suddette considerazioni si è pertanto ritenuto che l incontro tra domanda ed offerta sia agevolato innanzitutto fornendo al proprietario un assicurazione contro il rischio di morosità del conduttore. Ciò avviene attraverso un FONDO di GARANZIA appositamente costituito attraverso uno stanziamento iniziale su un apposito capitolo di bilancio, successivamente conservato nei residui; tale fondo copre sino ad un massimo di 18 mensilità del canone, a fronte di sentenza esecutiva di sfratto. Insieme alle garanzie, LO.C.A.RE. offre inoltre incentivi economici una tantum ed a fondo perduto, al proprietario che stipuli un nuovo contratto di locazione con un inquilino inserito nella specifica graduatoria comunale. Detti incentivi ammontano a 500 euro, nel caso di contratto a mercato libero con un canone non superiore a 500 euro mensili e sono invece ricompresi tra e euro, (secondo la durata contrattuale), nel caso di contratti convenzionati ai sensi dell art. 2, comma 3 della Legge 431/98. Alla stipula del contratto l inquilino riceverà a sua volta un bonus, anch esso una tantum ed a fondo perduto, pari a euro. Sul piano operativo la domanda presentata a LO.C.A.RE. dal cittadino in condizione di emergenza abitativa, (per sfratto, alloggio improprio, sovraffollamento, coabitazione etc.), e con un reddito di non oltre il 30% superiore al limite per l accesso all ERP, ottiene nell arco di una settimana il parere della Commissione Comunale per l Emergenza Abitativa (CEA), di cui fanno parte consilieri comunali della maggioranza e dell opposizione, rappresentanti dei sindacati inquilini e delle organizzazioni della proprietà edilizia, un rappresentante dell ATC ed un rappresentante del Coordinamento Sanità ed Assistenza fra i movimenti di base (C.S.A.). La CEA si riunisce due volte la settimana ed è il medesimo organismo che esprime anche parere circa le assegnazioni degli alloggi di ERP per far fronte a situazioni di emergenza abitativa. A fronte del parere favorevole della CEA il richiedente viene collocato in una graduatoria ove si tiene conto dello sfratto o dell assenza di una sistemazione abitativa (4 punti), della presenza di anziani o disabili (3 punti), della presenza di figli minori a carico (1 punto per ogni figlio), nonché di altre eventuali situazioni di grave disagio sociale, valutate dalla Commissione (3 punti). Contestualmente alla collocazione in graduatoria il richiedente riceve una certificazione nella quale 2

3 il Comune attesta l impegno a fornire un assicurazione contro il rischio di morosità, attraverso un Fondo di Garanzia, nonché l erogazione di un incentivo una tantum a fondo perduto, al proprietario che stipuli un regolare contratto di locazione a favore dell intestatario dell attestato; inoltre, qualora il contratto venga stipulato ai sensi dell art. 2, comma 3 della Legge 431/98, il proprietario fruirà della riduzione dell ICI allo 0,1 per mille. A questo punto il richiedente ha due possibilità per risolvere il suo problema abitativo e cioè: 1) Ricercare direttamente un proprietario disponibile ad affittare il proprio alloggio esibendo, in questa ricerca, l attestazione del Comune circa garanzie e incentivi offerti e mettendo possibilmente in contatto il personale di LO.C.A.RE. con il proprietario stesso; 2) Essere collocato in una graduatoria dalla quale saranno estrapolati i soggetti da proporsi ai proprietari che mettano propri alloggi a disposizione del Comune. Alla stipula di un regolare contratto di locazione, che può riguardare un alloggio situato in Torino o in qualsiasi comune della provincia, proprietario ed inquilino fruiranno degli incentivi e dei contributi previsti. L IPOTESI DI LO.C.A.RE. METROPOLITANA L obiettivo di incrementare la collaborazione tra i Comuni dell area metropolitana attraverso un approccio integrato e trasversale ai problemi del territorio, potrebbe compiere un significativo passo avanti ampliando su scala metropolitana l ambito d intervento dell immobiliare sociale comunale operante da oltre 6 anni a Torino. Il Piano Casa regionale per gli anni 2007/2012 prevedendo, tra l altro, finanziamenti destinati alla creazione o allo sviluppo di tali strutture, può costituire una preziosa opportunità per la sperimentazione di nuove formule. Si prospettano qui di seguito due ipotesi organizzative volte all eventuale realizzazione di una immobiliare sociale di scala sovracomunale; le ipotesi sono formulate partendo da quella di più facile e lineare attuazione, sotto il profilo organizzativo. PRIMA IPOTESI L ipotesi più agevolmente attuabile prevede l adozione di criteri e modalità operative omogenei rispetto a quelli attualmente applicati da LO.C.A.RE., (potrà al limite variare l entità dei 3

4 contributi e degli incentivi riconosciuti), nonché di un unica commissione per la valutazione delle domande, della quale facciano parte, di volta in volta, i rappresentanti dei Comuni interessati. Si propongono in tal caso le seguenti modalità operative: 1) I Comuni deliberano l adesione alla proposta di costituire LO.C.A.RE metropolitano, nonché l adozione dei criteri e delle modalità operative previsti; 2) I Comuni inviano i propri cittadini in condizioni di emergenza abitativa, non risolvibili attraverso l ERP, presso le due sedi torinesi di LO.C.A.RE., che raccolgono le relative domande; 3) LO.C.A.RE. sottopone settimanalmente le domande ricevute alla Commissione Emergenza abitativa (CEA) che, nel caso di domande relative a cittadini di altri Comuni sarà composta, oltre che da rappresentanti dei sindacati inquilini, delle organizzazioni della proprietà edilizia, dell ATC, del Coordinamento Sanità ed Assistenza fra i movimenti di base (C.S.A.), dai rappresentanti designati dai Comuni interessati; 4) Nel caso di parere favorevole da parte della CEA, LO.C.A.RE. inserisce il richiedente in una graduatoria generale, (dalla quale saranno estrapolati i nominativi da segnalare ai proprietari che offrano al Comune alloggi in locazione); l ufficio rilascia inoltre al richiedente un attestato ove si dichiarano gli incentivi e le garanzie forniti al proprietario che stipulerà un contratto di locazione con il latore dell attestato, (tale dichiarazione sarà esibita dal richiedente nella propria ricerca personale di un alloggio in affitto); 5) Ove gli interessati pervengano alla stipula di un contratto di locazione, presenteranno lo stesso a LO.C.A.RE; l ufficio, esperite le opportune verifiche, invierà copia del contratto ai Comuni interessati, affinché procedano alla liquidazione di incentivi e contributi. SECONDA IPOTESI La seconda ipotesi prevede l adozione di criteri omogenei rispetto a quelli attualmente applicati da LO.C.A.RE (potrà eventualmente variare l importo degli incentivi e dei contributi riconosciuti), ma prevede, nel contempo, una valutazione delle domande con modalità diverse da quelle in uso per LO.C.A.RE., specificamente indicate dal Comune interessato. In tal caso si prospettano le seguenti modalità operative: 1) I Comuni deliberano l adesione alla proposta di costituire LO.C.A.RE metropolitano, nonché l adozione dei criteri e delle modalità operative previsti; 2) I Comuni inviano i propri cittadini in condizioni di emergenza abitativa, non risolvibili attraverso l ERP, presso le due sedi torinesi di LO.C.A.RE., che raccolgono le relative domande; 3) LO.C.A.RE. invia le domande al Comune interessato per la valutazione positiva o negativa delle stesse; 4) Nel caso di parere favorevole LO.C.A.RE. inserisce il richiedente all interno di una specifica graduatoria riferita unicamente al Comune in questione, che ne riceverà copia costantemente aggiornata. LO.C.A.RE. rilascia inoltre al richiedente un attestato ove si dichiarano gli incentivi e le garanzie forniti al proprietario che stipulerà un contratto di 4

5 locazione con il latore dell attestato, (tale dichiarazione sarà esibita dal richiedente nella propria ricerca personale di un alloggio in affitto); 5) Ove gli interessati pervengano alla stipula di un contratto di locazione, presenteranno lo stesso a LO.C.A.RE; l ufficio, esperite le opportune verifiche, invierà copia del contratto ai Comuni interessati, affinché procedano alla liquidazione di incentivi e contributi. COMPARTECIPAZIONE DEI COMUNI ALLE SPESE DI FUNZIONAMENTO DELLA STRUTTURA, IN MISURA PROPORZIONALE ALLE DOMANDE RACCOLTE Il Comune di Torino non intende ricavare alcun margine di utile dal servizio offerto ai Comuni dell area metropolitana. Si prevede pertanto unicamente una compartecipazione alle spese vive sostenute per il funzionamento della struttura, determinato in misura proporzionale al numero di domande raccolte. 5

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