ASPETTI CONTROVERSI IN TEMA DI COMPETENZA E RITO LOCATIZIO (artt. 8, comma 2, n. 3 e 447 bis c.p.c.)

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1 ASPETTI CONTROVERSI IN TEMA DI COMPETENZA E RITO LOCATIZIO (artt. 8, comma 2, n. 3 e 447 bis c.p.c.) Relatore: dott. Fortunato LAZZARO presidente di sezione del Tribunale di Roma Il legislatore del 1990, in considerazione del positivo esito dell esperimento iniziato nella vigenza della disciplina vincolistica (art. 29 della legge 23 maggio 1950, n. 253 e art. 6 della legge 1 maggio 1955, n. 368) e continuato con la legge 27 luglio 1978, n. 329 (artt. 30 e 45), ha individuato nel pretore il giudice competente per le cause relative a rapporti di locazione e di comodato di immobili urbani e per quelle di affitto delle aziende, in quanto non siano di competenza delle sezioni specializzate agrarie. 1. Opportunità e ratio della scelta L attribuzione a detto giudice delle controversie in tema di concordato e di affitto di aziende denota chiaramente la ratio della norma, che va identificata nella ricerca di chiarezza e di riduzione delle questioni sulla individuazione del giudice competente, nonché nell intento di evitare (attraverso le devoluzione al pretore di materie tradizionalmente contermini alla locazione) che siffatta individuazione possa dipendere dalla qualificazione giuridica del rapporto controverso (cfr. in tal senso, la Relazione dei sen.ri Acone e Lipari alla 2 Commissione del Senato). Il criterio (molto opportunamente) adottato elimina così ogni problema di ripartizione di competenza tra pretore e tribunale in relazione al valore che si determinava cumulando i fitti o le pigioni relative al periodo controverso, ai sensi del secondo comma dell art. 12 c.p.c. (che, infatti, viene abrogato) e, di conseguenza, quegli inconvenienti che tendevano a verificarsi soprattutto nelle controversie in tema di ingiunzione per il pagamento dei canoni e di morosità. Basti in proposito rammentare che, in talune occasioni, il tribunale adito per la risoluzione del contratto per morosità doveva sospendere il relativo giudizio in attesa della determinazione dell ammontare del canone dovuto, appartenente alla competenza esclusiva del pretore (Cass., sez. un,, 11 febbraio 1982, n. 839); Cass. 14 giugno 1986, n. 3983; Cass. 7 maggio 1988, n. 3387). Il quale qualora l applicabilità o mendo dell equo canone derivasse dalla qualificazione della tipologia locatizia (ad esempio, abitazione primaria ovvero secondaria, foresteria, ecc.) doveva, a sua volta, sospendere il giudizio di equo canone in attesa della risoluzione di siffatta questione pregiudiziale, devoluta secondo gli ordinari criteri di valore (Cass. 18 aprile 1988, n. 3061; Cass. 28 ottobre 1989, n. 4516) e, quindi, sovente, allo stesso tribunale presso il quale intanto pendeva, sospeso, il giudizio di risoluzione. Pur nella rinnovata prospettiva, tuttavia, nella prima fase applicativa della nuova normativa sono stati affacciati, con riguardo a ben specifiche situazioni, taluni dubbi, sui quali appare opportuno soffermarsi. Con l avvertimento che, nel momento ermeneutico, occorre metodologicamente valorizzare le novità sottese alla scelta normativa, che inducono a privilegiare l idea di una tendenziale devoluzione ad amplissimo spettro al pretore delle questioni che possano coinvolgere il godimento di un immobile urbano.

2 2. Questioni attinenti al rapporto Sono certamente attribuite alla competenza del pretore le controversie in cui vengano in discussione gli elementi del rapporto locatizio, quali la durata, il corrispettivo, gli oneri condominiali, la manutenzione e riparazione dell immobile, le molestie, la risoluzione (per qualsiasi causa) del contratto, il deposito cauzionale, la riconsegna del bene, i miglioramenti e le addizioni, ecc.. Nessun rilievo assume, poi, la natura pubblica o privata delle parti. In particolare, per quanto ha tratto agli I.A.C.P., va rammentato che i rapporti tra essi e i loro assegnatari ricadono nella sfera privatistica e, per tutto ciò che riguarda il godimento dell alloggio assegnato in locazione (semplice o con patto di futura vendita), restano soggette alla disciplina delle locazioni (Cass. 30 ottobre 1992, n ), con la conseguenza che operano le normali cause di cessazione e di risoluzione (cfr. Cass. 24 luglio 1993, n. 8319). Valendo tale principio anche per le norme processuali, il pretore è così competente, ad esempio, a conoscere della domanda di risoluzione, proposta dall Istituto, per la violazione, da parte del conduttore, della clausola vietante la sublocazione, poiché tale situazione involge posizioni di diritto soggettivo derivanti dal negozio privatistico che accede al provvedimento di assegnazione (Cass. 22 gennaio 1986, n. 394). Lo stesso è da dire con riguardo alla lite in ordine al diritto dell Istituto all aggiornamento del canone (Cass. 6 settembre 1986, n. 5456). A tali controversie, che rientrano nella previsione dell art. 8 c.p.c., resta senza dubbio applicabile il rito locatizio di cui all art. 447-bis, da tale norma richiamato Obbligo di riconsegna e danni per ritardata restituzione. Come si è avuto occasione di rammentare (cfr. LAZZARO, Le locazioni per uso abitativo, Milano 1993, p. 725), la riconsegna dell immobile alla scadenza, pur non essendo stata prevista dall art c.c. fra le obbligazioni principali del conduttore, è stata ricondotta dalla prevalente dottrina e dalla giurisprudenza (Cass. 24 novembre 1979, n. 6157; Cass. 21 ottobre 1986, n. 6184) fra quelle derivanti dal contratto di locazione. Essa, infatti, trova un preciso aggancio testuale nell art c.c. ( il conduttore deve restituire la cosa ) e nel successivo art c.c. laddove configura il risarcimento del danno (maggiore rispetto all ammontare del canone) a carico del conduttore in mora a a restituire la cosa. Anche le obbligazioni previste dall art c.c. sia che si riguardino entrambe come risarcitorie, sia che si operi la distinzione tra pagamento del corrispettivo convenuto (da considerare nell ambito di una perpetuatio obbligationis) e risarcimento del maggior danno sono da ricollegare al contratto di locazione, trattandosi, nella seconda situazione, di un danno da inadempimento contrattuale (Cass. 27 settembre 1963, n. 2617; Cass. 18 novembre 1993, n ). Il conduttore in mora nella restituzione della cosa, poi, non è un occupante abusivo ma, ancorché, moroso, continua a essere conduttore (Cass. 2 maggio 1981, n. 2672). Le controversie che concernono la riconsegna e i danni per ritardata restituzione della cosa (secondo la rubrica della richiamata norma), rientrano, pertanto, tutte nella previsione di cui all art. 8 c.p.c. e vanno trattate con il rito locatizio, ai sensi dell art. 447-bis c.p.c.. Il nuovo sistema ha così superato quei contrasti di giurisprudenza circa la competenza in subiecta materia, talune volte attribuita al pretore sulla considerazione che, nella valutazione del danno, acquisiva comunque preminente rilevanza la determinazione dell ammontare del canone (Cass. 18 giugno 1987, n. 5369); talaltre volte devoluta, invece, quantomeno per quanto concernente il maggior danno, ratione valoris (Cass. 28 aprile 1992, n. 5038). 2.2 Qualificazione del rapporto.

3 È da credere che restano devolute alla competenza pretorile le questioni che attengono alla qulificazione del rapporto, sulla base delle allegazioni delle parti, anche se l attribuzione al pretore anche delle cause relative a rapporti di comodato e quelle di affitto di aziende, riduce certamente le frizioni con le tipiche situazioni contermini. Resta tuttavia aperto il problema della c.d. occupazione senza titolo che, in molti casi, riguardando immobili di edilizia pubblica, propone fatalmente ulteriori problematiche. Si tratta di un accezione ampia e generica, in cui possono rientrare fattispecie tra loro differenti che tuttavia, sul piano concreto, presentano l elemento comune del godimento di un immobile (per abitazione ovvero per altro uso non abitativo) da parte di chi non ne è proprietario Natura reale della controversia. Esulano certamente dalla competenza per materia di cui si discorre i casi in cui siffatto godimento costituisce il contenuto di un diritto reale, quale l usufrutto, l uso o l abitazione. Altrettanto è da dire con riguardo a quelle situazioni in cui venga in contestazione il diritto di proprietà di colui che agisce per il rilascio. La giurisprudenza di legittimità, invero, ha oramai acquisito il principio secondo il quale, nell azione diretta al rilascio di un immobile che si assume occupato senza titolo o a titolo precario, la contestazione del diritto di proprietà dell attore, anche se effettuata (con la deduzione di un contrastante diritto dominicale) unicamente per far respingere la domanda, conferisce all azione carattere reale, dovendo il giudice decidere sull esistenza del diritto di proprietà, con la conseguenza che per individuare il giudice competente deve farsi ricorso alla disciplina di cui all art. 15 c.p.c. (Cass. 5 giugno 1963, n. 1503; Cass. 13 luglio 1965, n. 1478; Cass. 2 febbraio 1982, n. 613; Cass. 26 settembre 1991, n ). Nel caso in cui una controversia di tal fatta rientri nella competenza del pretore, è da credere comunque esclusa l applicabilità dell art. 447-bis c.p.c.. Certamente la qualificazione del rapporto dedotto in giudizio, può proporre ai fini delle competenza, talune complicazioni nelle situazioni (sovente confuse) che possono essere ricondotte all ampia categoria dell occupazione senza titolo. Il giudice adito, cioè, dovrà (considerando anche la preclusione che scatta quasi immediatamente per il rilievo dell incompetenza) compiere una valutazione, considerando che, seppure ai fini in parola la determinazione della materia del contendere va compiuta anzitutto con riferimento alla causa petendi su cui la domanda è fondata assumono rilievo anche le deduzioni del convenuto. Si tratta di una valutazione, peraltro, che può essere agevolata dall interrogatorio libero delle parti (ex art. 183 c.p.c.) e da quelle sommarie informazioni che, al fine de quo, possono essere richieste. Esulano dal tema, invece, quelle situazioni che comportino rapporti di pregiudizialità e che vanno risolte nell ambito delle regole che disciplinano la connessione: si pensi, ad esempio, all azione di rilascio per finita locazione proposta dal locatore, cui il convenuto opponga il proprio diritto di proprietà a seguito dell acquisto da parte sua dell mmobile, in ordine al quale, a sua volta, il locatore-alienante opponga la simulazione assoluta del contratto Natura personale della controversia. Qualora a fondamento della richiesta di rilascio di un immobile sia dedotto, anziché un diritto reale, un rapporto diverso (come nel caso in cui il proprietario agisca nei confronti di colui che si trovi nella detenzione dell immobile senza titolo), l azione ha natura personale in quanto cade su un rapporto obbligatorio, con conseguente applicabilità, ai fini dell individuazione del giudice competente, dell art. 12 c.p.c., apparendo corretto far riferimento al valore dell immobile, sulla base del corrispettivo detraibile dalla locazione per un anno dello stesso (Cass. 6 agosto 1962, n. 2396; Cass. 26 ottobre 1968, n. 3584; Cass. 7 agosto 1973, n. 2265; Cass. 25 novembre 1986, n. 6931).

4 Si tratta di una giurisprudenza che valorizza fortemente il momento del godimento dell immobile e, anche nelle situzioni al di fuori della previsione dell art c.c. (in quanto tale godimento è, per definizione, senza titolo), avverte, anche dal versante della competenza (per valore), la profonda analogia (termine, infatti, adoperato in molte delle pronunce in subiecta materia) con il rapporto locatizio. Il pretore, insomma, diventa non soltanto il giudice delle locazioni, ma anche l organo competente a decidere tutte le controversie che possono sorgere dall utilizzazione degli immobili urbani fondata su titolo diverso (così MONTESANO-ARIETA, Il nuovo processo civile, Napoli 1991, p. 4). Può, dunque, opinarsi che le azioni personali che riguardino il godimento di un immobile possano essere attratte nella competenza per materia di cui all art. 8 c.p.c., con applicabilità del rito locatizio di cui all art. 447-bis c.p.c. (cfr. in tal senso, Pret. Bologna, ord. 14 novembre 1995, n. 5386/94 R.G., Di Giacomantonio/IACP, ined.). Va osservato, infatti, che anche quella per materia è divenuta una competenza c.d. debole; che, quasi sempre, dinanzi alla pretesa dell attore il convenuto controdeduce l esistenza di un rapporto di locazione o di comodato; che moltissime delle c.d. occupazioni senza titolo traggono origine da situazioni che, ancorché latamente, affondano le radici in un rapporto in cui è presente l elemento locatizio. Oltre al caso più comune dell occupazione che segue al venir meno del titolo per convalida dello sfratto, possono rammentarsi le c.d. cessioni di fatto (contra legem o contra pacta) del contratto da parte del conduttore a un terzo, che viene immesso del godimento dell immobile. Può, ancora, dirsi del caso dell erede non convivente che, come tale, non succede nel rapporto locatizio ex art c.c. il quale può essere tuttavia chiamato a rispondere per la detenzione senza titolo della res sotto il profilo dell arricchimento senza causa o di responsabilità extracontrattuale (in tal senso Trib. Roma 8 giugno 1992, in Rassegna equo canone 1992, p Cfr., anche, Cass. 25 giugno 1964, n. 1669). Sono tutte controversie in cui le questioni locatizie sono sottese e che appaiono collocabili nella competenza per materia del pretore e attratte nello speciale rito per tale materia stabilito. Proprio per la sua specialità, insomma, sembra doversi fortemente privilegiare la competenza pretorile, utilizzando anche l ormai acquisito principio affermato dal giudice di legittimità con riguardo alla competenza delle sezioni agrarie, secondo il quale ai fini dell affermazione della competenza del giudice specializzato è necessario accertare solamente che la relativa eccezione non sia infondata prima facie, cioè che da una sommaria delibazione emergano elementi che conferiscano all eccezione stessa una base di serietà e di attendibilità (Cass. 7 gennaio 1980, n. 97; Cass. 2 settembre 1982, n. 4796; Cass. 1 dicembre 1993, n tutte in fattispecie in cui si trattava di stabilire se il convenuto fosse occupante senza titolo ovvero detenesse il bene in forza di un rapporto agrario. Ciò è detto per evitare che la natura del rapporto in contestazione sia di per sé fonte di ulteriori controversie ) La particolare situazione degli alloggi di edilizia pubblica. Si è già detto della competenza del pretore e dell applicabilità del rito locatizio per quanto concerne le controversie derivanti dal rapporto di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che consegue al provvedimento di assegnazione da parte della P.A.. Come il giudice di legittimità ha affermato, restano devolute al giudice amministrativo le questioni attinenti al momento dell assegnazione: così, ad esempio, l annullamento per vizi incidenti sulla fase del procedimento di assegnazione, caratterizzata dall assenza di titolo di vedere regolarizzata la propria posizione (Cass. 28 gennaio 1984, n. 672; Cass. 22 giugno 1985, n. 3754). Sussiste, invece, la giurisdizione ordinaria ove siano in discussione cause sopravvenute di estinzione o risoluzione direttamente inerenti allo stesso rapporto locatizio o sottratte al discrezionale apprezzamento dell amministrazione (Cass. 3 novembre 1993, n ).

5 Appartiene, anche alla giurisdizione dell A.G.O. e in base al novellato art. 8, può affermarsi la sua devoluzione alla competenza per materia del pretore l opposizione proposta da persona convivente con il locatore-assegnatario deceduto che assuma il proprio diritto di continuare a godere dell immobile per effetto della parentela e convivenza, venendo in evidenza una posizione di diritto soggettivo (Cass., sez. un., 29 gennaio 1990, n. 540) L opposizione al provvedimento di rilascio disposto dal presidente dell I.A.C.P.. Per quanto, riguarda l attribuzione, normativamente stabilita, al pretore (con facoltà di sospendere il procedimento) dell opposizione attraverso il decreto (che costituisce titolo esecutivo) con il quale il presidente dell I.A.C.P. abbia disposto il rilascio dell alloggio, a seguito di decadenza dall assegnazione per mancata, tempestiva e stabile occupazione, nei confronti dell assegnatario e di chiunque altro occupi l alloggio (art. 11 del d.p.r 30 dicembre 1972, n. 1035), è da opinare che siffatta attribuzione sia sostenuta dalla ratio che vede nel pretore, anche in relazione alla sua dislocazione territoriale, il giudice meglio attrezzato (sintomatico, in proposito, è il riferimento al pretore del luogo nel cui mandamento è situato l alloggio ). È quella stessa funzione di giudice delle locazioni che il pretore, in forza della disciplina vincolistica, è andato acquisendo nell ultimo cinquantennio, anche per quanto ha tratto alla fase del rilascio. Orbene, proprio tale inquadramento porta a credere che anche tali controversie, proprio perché finiscono con l involgere questioni attinenti al godimento del bene casa secondo parametri che richiamano fortemente la materia locatizia (Cass. 24 ottobre 1985, n. 5238; Cass. 17 dicembre 1986, n che parlano di godimento dell immobile secondo la disciplina del rapporto di locazione ) debbano essere trattate con lo speciale rito di cui all art. 447-bis c.p.c.. Tale rito non sembra poi interferire con la possibilità della sospensione del decreto. È da avvvertire che la giurisdizione dell A.G.O. (e la competenza pretorile, con possibilità di sospendere il provvedimento) devono reputarsi esistenti anche con riguardo ad opposizioni avverso il decreto di rilascio che il presidente dell I.A.C.P. abbia emanato sulla base delle diverse situazioni di cui agli artt. 16 (annullamento dell assegnazione), 17 (revoca dell assegnazione per circostanze sopravvenute) e 18 (occupazione senza titolo) del D.P.R. n. 1035/1972 (Cass. 16 giugno 1989, n. 2884). Tutte le norme in questione, infatti, sono espressione come è stato detto di un principio generale per situazioni in cui l attività dell amministrazione è disciplinata da norme di relazione, dirette a tutelare in via immediata le posizioni soggettive relative al godimento dell immobile (Cass. 7 maggio 1979, n. 2581; Cass. 12 novembre 1982, n. 5893; Cass. 8 marzo 1986, n. 1556; Cass. 21 aprile 1989, n. 1908; Cass. 24 gennaio 1995, n. 821). Sulla base di quanto s è avanti detto, è da credere che tali opposizioni vadano trattate secondo il rito di cui all art. 447-bis c.p.c.. Valorizzando, infine, quelle pronunce del S. C. che reputano applicabile, in tutte le situazioni, il tredicesimo comma dell art. 11 del D.P.R n. 1035/1972, che prevede il ricorso al pretore (Cass. 17 dicembre 1986, n. 7615; Cass. 2 novembre 1987, n. 8053), può opinarsi che, anche nelle situazioni contemplate dagli artt. 16, 17 e 18 del richiamato D.P.R., sia ammissibile la sospensione, da parte del pretore, del decreto di rilascio.

6 Va, in ultimo, osservato che la questione sarebbe del tutto superata qualora si seguisse quella giurisprudenza amministrativa che non appare condivisibile, tenuto conto che al momento dell assegnazione segue un vero e proprio contratto di locazione (che il giudice amministrativo, invece, esclude in considerazione della sua genesi ) che solo con estrema forzatura può essere ricondotto nell ambito di una concessione (che, peraltro, viene limitata, da detto giudice, solo a taluni momenti) secondo cui sussiste la giurisdizione del giudice amministrativo anche nella fase successiva all assegnazione, in quanto i provvedimenti di revoca inciderebbero soltanto indirettamente sulle posizioni civilistiche inerenti al rapporto di locazione, essendo rivolti al precipuo fine di assicurare gli alloggi popolari a chi ne abbia più bisogno (cfr., in ultimo, Cons. Stato, ad. plen., 5 settembre 1995, n. 28). Aderendo a tale soluzione, l opposizione ex art. 11 del d.p.r n. 1035/1972 verrebbe a porsi del tutto al di fuori della materia locatizia e pur restando devoluta al pretore, resterebbe aliena al rito locatizio di cui all art. 447-bis. 3. L ambito del rapporto di locazione. La ratio della scelta del legislatore della novella e la oramai rassodata collocazione della relativa disciplina nell ambito della normativa locatizia, portano a credere che restano devolute alla competenza pretorile tutte le questioni derivanti dal rapporto locatizio, o con esso comunque collegate o in esso aventi radici. Le problematiche che attengono a istituti disciplinati negli artt , (limitatamente all affitto di aziende) e (per quanto ha tratto a immobili urbani) c.c., nonché da leggi concernenti le materie de quibus (con particolare rilievo della legge 27 luglio 1978, n. 392) sono certamente devolute alla competenza per materia del pretore Prelazione e retratto. La competenza del pretore è da credere esistente anche per le controversie aventi a oggetto la prelazione e il retratto, disciplinati dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978 o da altre norme particolari, la prelazione convenzionale, ecc.. Esse, infatti, anche a voler prescindere dalla collocazione topografica della relativa disciplina, propongono problemi strettamente collegati a diritti e obblighi nascenti dal contratto di locazione, dei quali il pretore è il giudice naturale. Non sembra, in particolare, che possa lasciare spazio a dubbi la differente devoluzione delle controversie in tema di prelazione e retratto in materia agraria, che sono reputate di competenza del giudice ordinario (e non delle sezioni specializzate) sulla considerazione che non implicano l applicazione di norme sul rapporto di affitto, la cui esistenza è solo uno dei presupposti di fatto dell operatività dell istituto che, al pari degli altri, può costituire oggetto di accertamento incidenter tantum da parte dello stesso giudice non specializzato (Cass. 2 dicembre 1980, n. 6300; Cass. 17 febbraio 1984, n. 1190; Cass. 18 novembre 1987, n. 8497; Cass. 12 dicembre 1989, n. 5551).

7 È da osservare, anzitutto, che siffatto principio è giustificato dalla considerazione che l art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 (che disciplina gli istituti in parola) riguarda non soltanto l affittuario, bensì anche altri soggetti che coltivano il fondo in base a rapporti di natura diversa, laddove l art. 26 della legge 11 febbraio 1971, n. 11 prescrive la competenza delle sezioni specializzate agrarie solamente per l attuazione delle leggi sull affitto (Cass. 10 febbraio 1981, n. 834). Inoltre, è da considerare la forte attenuazione del principio sopra enunciato allorché viene affermata l attrazione delle controversie nella competenza del giudice specializzato ogni qualvolta si evidenzi il legame tra diritto di prelazione (o di riscatto) e rapporto agrario, come nel caso in cui si imponga un accertamento con efficacia di giudicato (Cass. 22 ottobre 1981, n. 5545; Cass. 12 dicembre 1989, n. 5551) ovvero venga in discussione il rapporto di affitto, sia per motivi attinenti alla proroga legale, sia per altre contestazioni insorte sul contratto (Cass. 18 marzo 1983, n. 1932; Cass. 10 dicembre 1987, n. 9158; Cass. 19 gennaio 1988, n. 355). Va, ancora, considerato che la competenza delle sezioni specializzate non coinvolge tutta la materia agraria, ma appare limitata a ben circoscritti aspetti (in relazione ai quali la specializzazione del giudice assume particolare rilievo) che attengono essenzialmente allo svolgimento del rapporto (canone, esecuzione di migliorie, ecc.): l art. 26 della legge n. 11/1971 devolve intatti al giudice specializzato le controversie relative all attuazione della [stessa] legge e delle altre leggi o norme sull affitto, alle quali in via di principio, è estraneo l istituto prelazionario che, infatti, viene disciplinato nella normativa sulla piccola proprietà contadina, anche attraverso la concessione di mutui per agevolarne l esercizio. Nella locazione urbana, invece, la prelazione si pone come momento che tipizza il contratto di immobili commerciali (aventi contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori) e integra un diritto del conduttore che dal contratto deriva direttamente. Si ravvisano, quindi, sempre delle situazioni prodromiche, la cui soluzione il legislatore ha voluto affidare esclusivamente al pretore: può così ipotizzarsi la questione sulla vigenza o meno del rapporto (a seconda che si opini per l applicabilità o meno della proroga biennale di cui alla legge 8 agosto 1992, n. 359 sui c. d. patti in deroga anche alle locazioni non abitative); quella sulla validità di una sublocazione; ecc.. La collocazione topografica dell istituto nella materia locatizia; l ordinarietà della competenza del pretore, mentre le sezioni agrarie si pongono come giudice specializzato, con la presenza di componenti laici (esperti del settore), con conseguente necessaria limitazione della competenza alle questioni preminentemente tecniche; l ampia e generica dizione rapporti di locazione adoperata dall art. 8 c.p.c., che mostra di voler racchiudere, in una completa valorizzazione della competenza esclusiva del pretore, tutte le controversie che trovano comunque origine e fondamento nel rapporto locatizio, sono elementi che portano conclusivamente ad affermare la devoluzione a tale giudice anche delle controversie in materia di prelazione e retratto. Naturalmente, il rito applicabile è quello di cui all art. 447-bis c.p.c Pagamento del canone richiesto al fideiussore. Talune obbligazioni, pur non essendo sinallagmaticamente collegate al godimento del bene, vanno certamente riguardate nell ambito del rapporto locatizio, con il quale sono intrinsecamente collegate e della cui disciplina vengono caratterizzate. Può così rammentarsi l obbligo di colui che, avendo ceduto in una con l azienda il contratto di locazione (ex art. 36 della legge n. 392/1978), resta sempre solidalmente tenuto con il conduttore del momento (anche in caso di successive cessioni) per le obbligazioni del cessionario, dovendo rispondere delle conseguenze del meccanismo da lui innescato (Cass. 14 febbraio 1986, n. 894), con la conseguenza che il locatore può agire direttamente contro il medesimo. Orbene, qual che sia la natura dell obbligazione, certamente le controversie in materia restano devolute alla competenza del pretore, in quanto passibili di involgere problemi inerenti alle tematiche locatizie (validità e efficacia della cessione, modalità di aggiornamento del canone, scadenza, obbligo di riconsegna dell immobile, ecc.).

8 Lo stesso criterio va adottato nel caso di fideiussione, quando cioè un terzo abbia garantito l adempimento di una delle obbligazioni gravanti sul conduttore (in genere quella del pagamento del canone e degli oneri accessori), il cui contenuto riservato alla competenza del pretore viene così a costituire il thema della lite. Tale competenza (con conseguente applicabilità del rito locatizio), che costituisce un prius rispetto alla precisazione del thema decidendum, resta ferma sia perché l obbligazione del fideiussore è la stessa del garantito; sia per il collegamento che la fideiussione presenta con il contratto di locazione, rispetto al quale ha natura accessoria; sia per la solidarietà tra il conduttore e il fideiussore; sia per la possibilità di far valere, da parte di costui, le eccezioni che spettano al debitore principale (e che riguardano fatalmente gli obblighi nascenti dal contratto di locazione) anche nel caso in cui il fideiussore faccia valere esclusivamente il beneficium escussionis (ex art c.c.) o eventuali vizi del contratto di fideiussione. 4. Competenza delle sezioni specializzate agrarie Nel quadro delle rispettive competenze, entrambe per materia, l art. 8 c.p.c. stabilisce una prevalenza di quella del giudice specializzato, cui resta demandata la qualificazione del rapporto quale elemento determinante della competenza qualora venga dedotta l esistenza di un rapporto agrario come, ad esempio, nel caso in cui il conduttore, convenuto per il rilascio di una villa con annesso terreno, assuma che il godimento dell immobile va collocato nell ambito del rapporto agrario. Può così rammentarsi che, qualora in un procedimento per finita locazione venga dedotta l esistenza di un contratto agrario (assumendo, ad esempio, che un edificio costituisce pertinenza del fondo rustico: Cass. 23 ottobre 1976, n. 3822) e venga invocata la proroga legale di esso, il pretore a meno che non risulti prima facie che il rapporto dedotto in giudizio è alieno rispetto a quelli considerati dalla normativa agraria deve rimettere la causa al giudice specializzato cui compete procedere alla qualificazione del rapporto medesimo (Cass. 23 giugno 1980, n. 3947; Cass. 19 aprile 1986, n. 2775; Cass. 23 giugno 1990, n Cfr., altresì, in tema di comodato, Cass. 10 marzo 1981, n. 1354) Connessione di cause e rito applicabile. Il rito applicabile davanti alle Sezioni specializzate agrarie e calibrato su quello del lavoro (capo I del titolo IV del libro II c.p.c.), stante l espresso rinvio a esso operato dall art. 47 della legge 3 maggio 1982, n Tale rinvio a tutto il capo porta a collocare le controversie devolute alle sezioni agrarie fra le cause indicate negli articoli 409 e 442 c.p.c., con la conseguenza che ove si verifichi l attrazione la cui possibilita è stata affermata, come s è visto, dalla S. C. davanti al giudice specializzato di controversie devolute al giudice ordinario e da trattare con rito ordinario (come quelle in tema di riscatto agrario), trova applicazione l eccezione di cui all ultima proposizione del terzo comma dell art. 40 c.p.c., con la conseguente applicabilità del rito speciale. Se, invece, dovesse reputarsi che la preminenza del rito speciale resta limitata alle sole controversie di lavoro e previdenziale (stante il rinvio specifico ai soli artt. 409 e 442 c.p.c.), la devoluzione per connessione al giudice speciale della controversia sulla prelazione o sul retratto imporrebbe la trattazione davanti al giudice specializzato con il rito ordinario. 5. L opposizione a decreto ingiuntivo Con specifico riguardo ai meccanismi del procedimento monitorio, pare utile esaminare taluni profili che la novella ha proposto e che non sempre sono stati letti in maniera univoca.

9 5.1. La forma dell opposizione. Mentre la fase sommaria del procedimento continua a restare regolata dalle disposizioni sue proprie (Cass. 2 agosto 1990, n. 7699), con conseguente inapplicabilità delle norme sul processo del lavoro (Cass. 19 novembre 1994, n. 9824), la fase dell opposizione, invece, si svolge nelle forme del procedimento ordinario, intendendosi tale quello afferente ai rapporti per i quali il monitorio è stato instaurato. (Cass. 6 agosto 1987, n. 6762), davanti al giudice che ha emesso il provvedimento. Consegue, allora, che quando il decreto sia stato emesso dal pretore in materia locatizia (canoni, oneri condominiali, indennità di avviamento, ecc.) e, quindi, in funzione di giudice delle locazioni, l opposizione è regolata dalle norme del processo locatizio, e cioé dall art. 414 c.p.c.. L atto introduttivo dell opposizione, in particolare, deve essere effettuato con ricorso e non con citazione (mutuando da Cass. 29 agosto 1980, n. 5021; Cass. 9 gennaio 1981, n. 194; Cass. 26 giugno 1984, n. 3748; Cass. 15 ottobre 1992, n ). Per la tempestività dell opposizione occorre, poi, verificare se il deposito del ricorso in cancelleria sia avvenuto entro il termine di quaranta giorni di cui all art. 641 (come novellato a far data dal 22 giugno 1995), la cui inosservanza (rilevabile d ufficio: Cass. 15 ottobre 1992, n ) determina l inammissibilità dell opposizione (in quanto tardiva) anche se l atto introduttivo, effettuato con citazione, sia stato notificato nel previsto termine alla controparte, non avendo rilievo, ai fini della sanatoria, né la spontanea costituzione dell intimato né l eventuale provvedimento di trasformazione del rito, pronunciato dal giudice ex art. 426 c.p.c., trattandosi di atto idoneo bensì a incidere sull ulteriore corso del giudizio, ma non anche a determinare a posteriori un mutamento delle forme dell atto introduttivo (ex pluribus, Cass. 9 gennaio 1981, n. 194; Cass. 24 agosto 1991, n. 9099; Cass. 26 aprile 1993, n. 4867) L avviso al cancelliere. Il meccanismo che s instaura con il deposito del ricorso fa certamente venir meno, in via di principio, il disposto dell ultima proposizione del primo comma dell art. 645 c.p.c. per il quale l ufficiale giudiziario deve notificare avviso dell opposizione al cancelliere affinché ne prenda nota sull originale del decreto. Sarà infatti lo stesso cancelliere che, ricevuto il ricorso in opposizione, attuerà siffatto incombente. Peraltro, data la finalità della norma che è quella di evitare che il giudice che ha emesso il decreto, non risultando una tempestiva opposizione, possa dichiararne l esecutività (ex art. 647 c.p.c.) è da credere che nelle grandi preture ove, per organizzazione interna, l emissione dei decreti ingiuntivi sia concentrata, a prescindere dalla materia, in una sezione, mentre le controversie locatizie siano trattate da altra (presso la cancelleria della quale va depositato il ricorso in opposizione), il cancelliere della sezione locazioni debba dare comunicazione dell avvenuto deposito del ricorso al cancelliere dell ufficio decreti ingiuntivi I termini. Il termine ordinario che, a norma dell art. 415 c.p.c. deve intercorrere tra la data di notificazione al convenuto del ricorso e del procedimento di fissazione dell udienza e quella dell udienza stessa (di discussione) deve essere non minore di trenta giorni. Nell opposizione a decreto ingiuntivo, tuttavia, l ultima proposizione del secondo comma dell art. 645 c.p.c. pone un termine diverso, che è quello normale ridotto a metà.

10 Si tratta, con riguardo all opposizione in discorso, di una regola generale che certamente non è stata incisa dall art. 415 c.p.c.: e poiché il termine normale nel rito locatizio è quello di trenta giorni, il ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo (in una col provvedimento del giudice) è sufficiente sia notificato almeno quindici giorni prima dell udienza di discussione. Il termine per la costituzione del convenuto viene, di conseguenza, a essere ridotto a cinque giorni prima della stessa udienza. Con riguardo al rito ordinario, peraltro, qualora l attore in opposizione utilizzi il termine di comparizione per così dire normale (cioè di sessanta giorni), anche il termine di costituzione per il convenuto torna a essere quello normale (cioè di venti giorni prima dell udienza di prima comparizione). Siffatta elasticità affidata all iniziativa dell attore è da credere applicabile anche nel rito del lavoro nel senso che (sempre che l udienza fissata dal giudice consenta la scelta) l opponente-attore può operare la notifica almeno trenta giorni prima della data dell udienza; il convenuto-opposto, allora, dovrà costituirsi almeno dieci giorni prima di tale data Regime transitorio e giudizi dinanzi al tribunale. Il meccanismo dell opposizione come sopra delineato può proporre, con riguardo al regime transitorio, dubbi sull ammissibilità dell opposizione medesima. Nessun problema sussiste per le opposizioni tempestivamente notificate alla data del 30 aprile 1995: il pretore deve limitarsi a pronunciare l ordinanza di mutamento di rito ai sensi dell art. 426 c.p.c. (art. 90, comma 4, della legge n. 353/1990, come novellato). L onnicomprensiva previsione dell ordinanza in parola per [sembra da ritenere tutti] i giudizi pendenti dinanzi al pretore alla data del 30 aprile 1995, porta a opinare che, per le opposizioni proposte con citazione in data successiva al 30 aprile 1995, la tempestività possa essere valutata con riguardo alla data di notifica della citazione stessa (a prescindere da quella successiva del deposito del ricorso) anche se concerna decreto ingiuntivo la cui notifica (che, ai sensi dell ultimo comma dell art. 643 c.p.c., ha determinato la pendenza della lite), sia avvenuta prima di quella data. Naturalmente l opposizione è tempestiva anche se proposta con ricorso, depositato nei quaranta giorni, a prescindere da ogni notifica all ingiungente-opposto, tenuto conto dell immediata operatività dell art. 447-bis c.p.c. anche ai giudizi pendenti Competenza del tribunale in regime transitorio. Più chiara è la situazione nel caso dell opposizione a decreto ingiuntivo, concernente la materia locatizia, emesso dal presidente del tribunale. La notifica del monitorio ante 30 aprile 1995 ha determinato la pendenza della lite e, con essa, il permanere delle disposizioni processuali vigenti a quella data, sulla base del principio vecchio col vecchio accolto dall ultima normazione. Non si pone, quindi, alcun problema di utilizzabilità del ricorso dovendo l opposizione esser formulata con citazione la cui data di notifica va considerata ai fini della tempestività dell opposizione. Nessun problema, del pari, sussiste qualora il monitorio sia stato notificato post 30 aprile 1995, dovendo il tribunale limitarsi a dichiarare la propria incompetenza.

11 In argomento, va osservato che il riferimento ai giudizi pendenti adoperato dall art. 90 della legge n. 353/1990 dimostra, proprio con riguardo alla situazione in esame, la sua funzione per così dire strategica e conferisce ulteriore forza alla tesi che esclude la possibilità (pur affacciata in dottrina) di distinguere tra proposizione della domanda ai fini della competenza e proposizione della domanda ad altri fini processuali e ai fini sostanziali. Se così fosse e a prescindere da altre considerazioni che a tale inquadramento si oppongono (v. LAZZARO-GUERRIERI-D AVINO, L esordio del nuovo processo civile, Milano, 1996, p. 217) l opposizione (da considerare nell ambito delle nuove regole processuali) dovrebbe essere trattata, dovendosi applicare la vecchia competenza e il nuovo rito, con il rito locatizio non previsto per il tribunale quale giudice di primo grado. Il che, pur volendo credere che il giudice unico potrebbe assumere la funzione di giudice delle locazioni, verrebbe ad aprire una (non prevista) competenza in subiecta materia della Corte d appello per la fase del gravame (cfr. Trib. Roma 29 febbraio 1996, est. Gallo, Il punto s.r.l. c/o L azzurra 85 s.r.l., ined.). 6. Opposizione all esecuzione L art. 447-bis c.p.c. non richiama l art. 618-bis c.p.c. che, per le opposizioni all esecuzione e agli atti esecutivi, stabilisce l applicabilità del rito del lavoro per le materie trattate nei capi I e II del tilolo IV del libro II. Orbene, con riguardo alla materia, malgrado l art. 47 della legge n. 203/1982 abbia operato espresso rinvio proprio al capo I del titolo IV del libro II, lo stesso non è stato reputato sufficiente ad attrarre le opposizioni in parola nella competenza del pretore e nel rito del lavoro: la competenza a conoscere dell opposizione al precetto di rilascio di un fondo dato in affitto, in esecuzione di una sentenza emessa dalla sezione specializzata agraria, a seguito di procedimento svoltosi con il rito del lavoro è affermato spetta al giudice civile in sede ordinaria, secondo i concorrenti criteri del valore e del territorio [...], atteso che la competenza del pretore [...] anche per le opposizioni [...] sussiste solo per le controversie rientranti nella sua competenza e non quindi per quelle il cui procedimento di cognizione è affidato alle sezioni specializzate agrarie (Cass. 4 settembre 1990, n. 9116). Nella materia locatizia, tuttavia, non si pone un problema di competenza (dovendosi anche le opposizioni in subiecta matetia reputare devolute al pretore, ai sensi dell art. 8 c.p.c.), ma solo di rito. Certamente l esclusione dell art. 618-bis dalla minuziosa elencazione operata dall art. 447-bis c.p.c. sorregge fortemente l idea che la materia delle opposizioni resti aliena al rito locatizio; per altro verso, esercita indubbio fascino l idea dell applicabilità del rito locatizio in controversie che quasi sempre coinvolgono problemi di qualificazione del rapporto e/o di interpretazione di normativa tipicamente locatizia. Basti pensare all opposizione a precetto di rilascio fondata sull assunto che il contratto si è rinnovato dopo l avvenuta convalida di licenza o di sfratto ovvero che sopravvenuta normativa ha rivitalizzato il rapporto. Si tratta di un ploblema aperto, anche se va rammentato che la trattazione con rito, in ipotesi, diverso da quello previsto non comporta conseguenze di particolare rilievo. Per completezza pare utile osservare che, ove si opini per l applicabilità del rito locatizio, all opposizione proposta prima dell inizio dell esecuzione si applica lo stesso criterio previsto per il giudizio di merito; per quella proposta dopo l inizio dell esecuzione, rimane ferma comunque, per la fase introduttiva del giudizio e sino all eventuale provvedimento di sospensione (cfr. Cass. 16 febbraio 1985, n. 1349; Cass. 5 febbraio 1988, n. 1240; Cass. 25 agosto 1990, n. 8726), la competenza (interna) del giudice dell esecuzione. Il quale rimetterà, quindi, al giudice delle locazioni (o, a seconda dell organizzazione dell ufficio) tratterrà egli stesso la causa, da trattare con il rito locatizio.

12 7. Rilevabilità dell incompetenza Nel rito locatizio deve opinarsi che la rilevabilità officiosa dell incompetenza (che deve essere eccepita dal convenuto nella memoria difensiva di cui all art. 416 c.p.c. possa verificarsi non oltre la prima udienza di discussione. Essa che non può avvenire prima di quell udienza può conseguire all interrogatorio libero delle parti, in perfetto parallelismo con quanto avviene nel rito ordinario, alla prima udienza di trattazione di cui all art. 183 c.p.c. potendo il giudice trarre, anche da tale effettuato incombente elementi influenti per la determinazione della competenza. È, insomma, questa l udienza in cui si precisa il thema. L essere la competenza per materia divenuta debole e la ratio sottesa all art. 38 c.p.c. portano, insomma, a privilegiare una sorta di simmetria tra prima udienza di trattazione (art. 183 c.p.c.) e ( prima ) udienza di discussione (art. 420 c.p.c.). Il dato testuale, in particolare, sembra escludere una differenza tra i due riti: in quello ordinario il rilievo officioso (al pari dell eccezione di parte) può avvenire sino a che l udienza di cui all art. 183 c.p.c. non si sia conclusa, anche se sia stato precisato il thema probandum e siano stati, in ipotesi, espletati gli (eventualmente hic et inde) ammessi mezzi di prova ( non oltre la prima udienza di trattazione ). Analogamente, nel rito del lavoro, malgrado l art. 428 c.p.c., pur adoperando analoga dizione ( non oltre l udienza di cui all art. 420 ), non specifichi il riferimento alla prima udienza, la questione sulla competenza sembra debba essere decisa (e, quindi, necessariamente rilevata dal giudice) nell ambito temporale di quella udienza, tenuto anche conto che in essa, sul piano operativo, difficilmente si realizza anche la fase dell espletamento (o della semplice ammissione) dei mezzi di prova. Proprio la ricerca di una simmetria nell ordinamento quanto meno dal versante del rilievo officioso e le novità della novella per quanto ha tratto al rito ordinario, portano a escludere, anzitutto, l idea che, essendo l udienza di discussione rinviabile (senza soluzione di continuità), l incompetenza possa essere rilevata sino al momento della discussione finale. Una tale interpretazione, che poteva avere giustificazione nel vecchio sistema, in cui siffatto rilievo aveva gli stessi spazi anche nel rito ordinario, verrebbe oggi a collidere con i nuovi e differenti principi dell ordinamento processuale, che vuole risolte immediatamente le questioni rituali. La stessa simmetria, inoltre, porta a privilegiare il dato testuale dell art. 428 c.p.c. rispetto al riferimento al momento processuale, che andrebbe identificato (qual che sia, sul piano temporale, l udienza in cui ciò avviene) nel momento antecedente all ammissione dei mezzi di prova, ai sensi del quarto comma dell art. 420 c.p.c., fase alla quale si potrebbe transitare solo ove non sia sorta questione sulla competenza. 8. Appello avverso l ordinanza di convalida irritualmente emessa I provvedimenti di convalida di licenza o di sfratto hanno natura di sentenza quando, pur essendo stata adottata la forma dell ordinanza, siano stati pronunciati al di fuori dei presupposti di cui all art. 663 c.p.c.. Essi, di conseguenza, rimangono soggetti ai comuni mezzi di impugnazione e, in particolare, all appello (ex pluribus: Cass. 28 settembre 1979; n. 5011; Cass. 16 giugno 1988, n. 4096; Cass. 23 novembre 1993, n ). Orbene, tenendo conto della natura del procedimento speciale e del principio dell ultrattività del rito, si pone il dubbio se l impugnazione vada proposta con citazione (che è lo strumento processuale con il quale è stato introdotto il procedimento medesimo) ovvero con ricorso.

13 La propensione per quest ultima soluzione si fonda sulla considerazione che la particolarità del procedimento di cui agli artt. 65, ss. c.p.c. non consente si sussumere lo stesso nel rito ordinario non potendosi reputare sufficiente a ciò il solo fatto della sua introduzione con citazione con la conseguenza che non può essere utilizzato il principio dell ultrattività del rito. E poiché, la mancanza dei presupposti per la pronuncia dell ordinanza di cui all art. 663 c.p.c. avrebbe dovuto comportare, ai sensi dell art. 426 c.p.c., il mutamento del rito particolare in quello locatizio che, in via di principio, governa la materia, appare questo l unico rito cui fare riferimento per la fase del gravame.

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