I I M E M RCA C T A I T I DE D L L REAL A L EST S A T T A E T I I S E S TT T O T RI I CO C MM M E M RCI C A I L A Paola Dezza

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1 I MERCATI DEL REAL ESTATE I SETTORI COMMERCIAL Paola Dezza

2 Quanto vale il mercato europeo Nel corso del 2013 in Europa gli investimenti nel real estate commerciale sono stati pari a 128 miliardi di euro (erano 105 miliardi nel 2012), fonte Jones Lang lasalle. A catalizzare i flussi dei capitali è Londra, che ha A catalizzare i flussi dei capitali è Londra, che ha saputo rigenerarsi come meta per investimenti commerciali (uffici e retail in primis) ma anche come location residenziale (per via degli sconti sulle tasse) di molti tycoon internazionali. In città sono in arrivo oltre 230 grattacieli, molti dei quali con residenze di lusso.

3 Il nostro Paese nel panorama mondiale L Italia nel tempo era riuscita a guadagnare posizioni nell asset allocation degli investitori internazionali. Fino al Poi negli ultimi anni ha perso posizioni fino a rappresentare oggi lo 0,5-0,7% dell asset class mondiale. In un mondo ordinato dovrebbe rappresentare il 15% dell asset class europea e il 2% di quella mondiale

4 Quali sono le previsioni per il 2014? Molti esperti iniziano a dire che nel 2014 si inizierà a vedere la ripresa. E nel segmento commercial tornano già oggi le operazioni, anche di grandi dimensioni. Protagonisti oggi in Italia sono i grandi fondi speculativi americani, come Blackstone (che ha acquistato la sede del Corriere della Sera in via Solferino a Milano, parchi logistici e centri commerciali come il Franciacorta outlet), Tristan, Oak tree, Cerberus. Le grandi operazioni hanno visto questi attori come controparte.

5 Dove investono gli istituzionali in Europa? Se limitiamo il campo di interesse all Europa, oggi un investitore istituzionale guarda in primis a Londra, dove in realta non si compra nulla se non un long lease per 99 anni e poi ai Paesi nordici, che lontani dalla crisi economica garantiscono la sicurezza dell investimento. Interessante e anche la Germania, ma fuori dalla Ue perde appeal la Svizzera che oggi subisce le pressioni di un ascesa eccessiva delle quotazioni, con relativa contrazione dei rendimenti

6 L investimento core La parola d ordine oggi e investimento core, immobili in citta primarie, situati in location di pregio, a reddito, insomma sicuri. La speculazione e rara, lo sviluppo meno frequente e in alcuni casi, come in Italia, completamente fermo. Solo di recente torna l interesse a valutare operazione value added, più rischiose

7 Le incongruenze italiane Perche il nostro Paese ha perso terreno e ha perso soprattutto i capitali esteri? Incertezza normativa, eccessiva burocrazia, instabilita politica. Solo due anni fa la nuova normativa sui fondi immobiliari retroattiva ha di fatto destabilizzato gli investitori esteri.

8 Le occasioni perse La scelta di abbandonare la strada delle dismissioni pubbliche e stata perdente. Anche la Grecia sta attuando con successo dismissioni di immobili pubblici con una procedura online all avanguardia. Anche se finora le vendite sono state esigue. Noi non siamo riusciti a formulare una proposta tale da attirare i capitali italiani ed esteri.

9 Come capire dove investire? L analisi delle mete sulle quali scommettere e materia complessa. Tuttavia alcune tecniche possono aiutare a valutare pro e contro dell investimento. Una di queste e la matrice SWOT che si puo applicare a diverse iniziative immobiliari, tra le quali anche la scelta di un Paese piuttosto di un altro.

10 SWOT acronimo di punti di forza (Strengths), debolezza (Weaknesses), opportunità (Opportunities) minacce (Threats) di un progetto, un'impresa e anche di un investimento immobiliare in cui un'organizzazione o un individuo deve prendere una decisione per raggiungere un obiettivo.

11 Esaminando ciascuno di questi elementi un investitore attivo nel real estate può capire meglio dove si trova e quindi essere in grado di identificare le strategie che porteranno al successo. Punti di forza e di debolezza si focalizzano su fattori interni, mentre le opportunità e le minacce si concentrano solo all esterno. Utilizzando queste informazioni e possibile effettuare una pianificazione di successo

12 Punti di forza possono includere la situazione economica di un Paese, le sue prospettive di sviluppo, fino a scendere nel dettaglio della riqualificazione di una zona di una citta. Punti di debolezza regole troppo strette per i cambiamenti in una riqualificazione, norme che cambiano con formule retroattive (come e avvenuto in Italia con la nuova norma sui fondi immobiliari per investitori esteri), la propensione all acquisto immobiliare, i flussi turistici.

13 SWOTanalysis Forze Analisi Interna Debolezze A n a l i s i E s t e r n a Opportunità Minacce Strategie S-O: Sviluppare nuove metodologie in grado di sfruttare i punti di forza dell'azienda. Strategie W-O: Eliminare le debolezze per attivare nuove opportunità. Strategie W-T: Strategie S-T: Individuare piani di Sfruttare i punti di forza difesa per evitare che per difendersi dalle le minacce esterne minacce. acuiscano i punti di debolezza.

14 Opportunità possono includere le attività di marketing, anche attraverso l utilizzo di social network, siti web e blog. Oppure per esempio opportunita offerte dalle peculiarita dell area sulla quale insiste un progetto di sviluppo (utilizzo di energia eolica, sviluppo interrato in un area collinare) Minacce possono includere la concorrenza di altri operatori, la perdita di finanziamenti pubblici, per un operazione di sviluppo la scoperta della necessita di bonificare l area acquisita, per esempio dopo aver scoperto la presenza di bombe della seconda guerra mondiale.

15 Individuando i fattori interni ed esterni che influiscono su un investimento immobiliare, il team di investitori puo utilizzare queste informazioni per stabilire iniziative strategiche e gli obiettivi. Il piano strategico fornisce una piattaforma che influenza tutti i processi decisionali e l'allocazione delle risorse.

16 SWOT applicata a un investimento immobiliare: consideriamo l acquisizione di un complesso per uffici a Londra in una zona centrale con contratto gia siglato per un lungo periodo

17 Punti di forza L investimento immobiliare si focalizza in una zona di Londra centrale e riguarda un complesso a uso uffici che risulta gia affittato (per il 90% delle superfici) a piu tenants (con un buon livello di diversificazione) di cui i maggiori locatari sono gruppi internazionali affidabili e con contratti a lungo termine. La zona e centrale e interessata da un processo di miglioramento delle infrastrutture e della qualita dei servizi. L edificio stesso e stato oggetto in tempi recenti di una riqualificazione che ne ha migliorato gli standard di efficienza, anche energetici (classe A). L investimento e sicuro sotto il profilo del mantenimento del valore per come viene percepita oggi Londra

18 I punti di debolezza Al prezzo proposto l investimento nell edificio ha un tasso di rendimento del 4,5%, lievemente piu basso del livello medio dei rendimenti in uffici a Londra. La riqualificazione della zona puo aumentare la concorrenza con edifici piu moderni e quindi il rischio nel lungo periodo e perdere dei locatari.