L ASTA IMMOBILIARE TELEMATICA

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Marisa Lamberti
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1 L ASTA IMMOBILIARE TELEMATICA Il progetto del Consiglio Nazionale del Notariato Brescia, 3 febbraio

2 L ASTA IMMOBILIARE, STATO DELL ARTE SUA EVOLUZIONE VERSO FORME DI PARTECIPAZIONE A DISTANZA LE OPPORTUNITÀ DELLE ASTE TELEMATICHE - La tradizionale diffidenza verso l acquisto in asta - Progressiva familiarizzazione delle aste giudiziarie, la delega ai professionisti - Le dismissioni a mezzo asta - le esperienze SCIP 1 e 2 - La crisi del mercato immobiliare e la conseguente crisi della dismissione a mezzo asta - L avvento dell asta telematica le criticità delle aste E-bay - Necessità di procedure che garantiscono responsabilità, affidabilità, consapevolezza e trasparenza 2

dismissioni a mezzo asta - le esperienze SCIP 1 e 2 - La crisi del mercato immobiliare e la conseguente crisi della dismissione a mezzo asta - L

3 Disciplina positiva Mancanza di norme strutturate per le aste principale fonte R.D. 23 maggio 1924, n. 827 Integrazioni occasionali norme in genere inserite in leggi finanziarie per facilitare la liquidazione del patrimonio degli enti previdenziali (leggi n. 351 e n. 410/2001 e legge 311/2004). Processo civile: provvedimenti che, a partire dalla legge sulla competitività, hanno progressivamente modificato le norme del libro III, titolo II, capo IV del codice di procedura civile (legge 80/2005 modificata dalla legge 263/2005) 3

previdenziali (leggi n. 351 e n. 410/2001 e legge 311/2004).

4 L ASTA TELEMATICA NELLA RECENTE RIFORMA DEL PROCESSO ESECUTIVO - La legge 24/2010 che ha digitalizzato la procedura delle esecuzioni - nuovo art. 569 c.p.c. 4^ comma: Con la stessa ordinanza, il giudice puo' stabilire che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l'incanto, nonche' il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalita' telematiche - «Art. 161-ter disp. att. c.p.c.(vendite con modalita' telematiche). Il Ministro della giustizia stabilisce con proprio decreto le regole tecnico-operative per lo svolgimento della vendita di beni mobili e immobili mediante gara telematica nei casi previsti dal codice, nel rispetto dei principi di competitivita', trasparenza, semplificazione, efficacia, sicurezza, esattezza e regolarita' delle procedure telematiche. 4

5 LE POSSIBILI TIPOLOGIE DELLE ASTE TELEMATICHE, LORO PRO E CONTRO REQUISITI MINIMI ASTA SENZA INCANTO vantaggio, valore di aggiudicazione superiore anche con un unico partecipante controindicazione, il rischio di una scarsa partecipazione o, peggio ancora, di asta deserta; REQUISITI: - Identificazione dell offerente remoto al momento della trasmissione dell offerta - Cifratura e trasmissione sicura delle offerte - Visibilità da remoto e trasparenza nell apertura delle offerte 5

o, peggio ancora, di asta deserta; REQUISITI: - Identificazione dell offerente remoto al momento della trasmissione dell

6 ASTA CON INCANTO vantaggio: notevole appeal per l acquirente professionale, controindicazioni: a) scarsamente familiare per l acquirente non professionale b) nel caso di partecipazione ridotta, l asta raggiunge risultati modesti; REQUISITI: - Identificazione dell offerente remoto durante la fase dell incanto - Predisposizione di un spazio virtuale per far interagire tutti gli attori con modalità sicure 6

asta raggiunge risultati modesti; REQUISITI: - Identificazione dell offerente remoto durante la fase

7 ASTA IN DUE FASI (PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE SEGUITA DA INCANTO) - Partecipano all incanto coloro che hanno già fatto una offerta - Flessibilità 7

8 ASTA CON INCANTO LUNGO (E-Bay) La fase dell incanto rimane aperta più a lungo Rischi in termini di sicurezza a) della perdita della cauzione a causa di clonazione delle password di accreditamento da parte di terzi, b) di turbativa d asta con false offerte, c) di interposizione fittizia di soggetti che non vogliono apparire o non possono partecipare all asta. 8

di accreditamento da parte di terzi, b) di turbativa d asta con false offerte, c) di

9 L ASTA TELEMATICA CON INTERMEDIARIO IL PLUS IN TERMINI DI SICUREZZA E FACILITA DI ACCESSO Il privato si avvale di un intermediario Gli intermediari sono collegati tra loro e con il banditore attraverso sistemi di autenticazione (IAM) La creazione di reti di servizio per categorie professionali, uffici giudiziari, sistema bancario, ecc. 9

loro e con il banditore attraverso sistemi di autenticazione (IAM) La creazione di

10 L IDENTIFICAZIONE DELL OFFERENTE REMOTO LA NON NECESSITA DI DISTRIBUZIONE DI CHIAVI DI IDENTIFICAZIONE consente l utilizzo del sistema anche a chi non dovesse essere in possesso di una adeguata preparazione informatica e dei necessari token di sicurezza garantisce l identificazione dell offerente al momento stesso in cui effettua il rilancio e la validità dell offerta stessa. il sistema non richiede che il partecipante si munisca di propri sistemi di autenticazione immediata applicazione alla generalità degli utenti 10

garantisce l identificazione dell offerente al momento stesso in cui effettua il rilancio e la validità dell offerta stessa.

11 L ADEGUAMENTO DELLA VOLONTÀ E LA FAMILIARIZZAZIONE DELL UTENTE L ADEGUATA VERIFICA IN MATERIA DI ANTIRICIGLAGGIO Processo di familiarizzazione tramite un intermediario qualificato Esecuzione dei controlli in materia di lotta al riciclaggio 11

Processo di familiarizzazione tramite un intermediario

12 L ANTICIPAZIONE DEI CONTROLLI L intervento dell intermediario in fase di predisposizione del lotto d asta consente di anticipare tutti i controlli sulla documentazione di corredo, contribuendo ad una maggiore trasparenza dell intera procedura. 12

anticipare tutti i controlli sulla documentazione di corredo,

13 SICUREZZA DEGLI STRUMENTI INFORMATICI LA RETE UNITARIA DEL NOTARIATO rete intranet sistema di controllo degli accessi (IAM) sistema di conservazione a norma chiavi di firma elettronica qualificate chiavi di cifratura 13

accessi (IAM) sistema di conservazione a norma chiavi

14 LA CONFORMITÀ DEL PROGETTO AI PRINCIPI DELLA NOVELLA Sicurezza Trasparenza Monitoraggio Sicurezza Miglioramento della consapevolezza 14

15 L avviso d asta Le indicazioni aggiuntive per l asta telematica: Presentazione dell offerta e deposito cauzione anche presso i notai periferici Offerta cartacea o telematica Indicazione dei nominativi dei notai periferici Partecipazione all incanto anche da remoto, con piena visibilità di tutte le fasi 15

periferici Offerta cartacea o telematica Indicazione dei nominativi dei

16 Una possibile evoluzione la presentazione di offerte inferiori alla base d asta Asta ordinaria, con facoltà di proporre offerte al ribasso, che il venditore valuterà, nel caso che non pervengano offerte pari o superiori alla base d asta 16

proporre offerte al ribasso, che il venditore valuterà, nel

17 Necessità di individuare nel bando: - periodo di durata della fase di valutazione delle offerte al ribasso - modalità di comunicazione all offerente della accettazione - Svincolo cauzioni per i non aggiudicatari 17

ribasso - modalità di comunicazione all offerente

18 I materiali relativi alla relazione saranno disponibili sul sito 18

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