NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Stefano SILVANO (referente OMI) data di pubblicazione: 20 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Genova con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Genova Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Genova, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Genova. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Liguria con approfondimenti sulla provincia di Genova ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (); le medie delle abitazioni ed il numero indice dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. La Provincia di Genova è caratterizzata da una particolare orografia tale da dividerla in due ambiti ben delimitati: la costa e le alture. Questo schema è intervallato da alcuni sistemi vallivi che consento il collegamento con le Province limitrofe di Piemonte (Alessandria) ed Emilia Romagna (Parma e Piacenza). Al fine di condurre le analisi del mercato immobiliare residenziale, di seguito riportate, il territorio provinciale è stato diviso in nove macroaree raggruppabili tra costa (Capoluogo, Riviera di Ponente, Golfo Paradiso e Tigullio) ed entroterra (Vali Scrivia, Stura, Fontanabuona, Petronio ed Entroterra). 1

4 2 Mercato regionale Le analisi del mercato immobiliare residenziale ligure condotte nel secondo semestre confermano la drastica riduzione dei volumi di compravendita già registrata nella prima parte dell'anno trascorso. Si aggrava quindi la crisi del mercato immobiliare residenziale che dal 2004 ha portato ad un sostanziale dimezzamento delle compravendite. Questo andamento critico è evidente anche nel resto d'italia dimostrando che la crisi ligure è in linea con il trend nazionale. I risultati delle analisi condotte sul mercato immobiliare residenziale con riferimento al numero di compravendite in termini di (Numero delle Transazioni Normalizzate), medie ed, per le quattro province liguri, per la regione e per il livello nazionale, sono riportati in Tabella 1, Tabella 2 e Tabella 3. Da una lettura della Tabella 1 si evince che la provincia di Savona è quella che maggiormente ha risentito della dinamica di contrazione dei volumi di compravendita (-38,0%, nell intera provincia e -40,8% nel capoluogo). Nelle altre provincie la riduzione del è del 30% circa (valore simile alla riduzione nazionale, -28,9%), con l unica eccezione del comune di La Spezia che segna un calo inferiore, -21,3%. Le medie, Tabella 2, sono risultate sostanzialmente stabili tra il secondo ed il primo semestre con esclusione della provincia di Genova: -3% per l intera provincia, -3,5% nel capoluogo e -2,2% nel resto della provincia. Una lettura comparata dei risultati riportati nella Tabella 1 e nella Tabella 2 consente di affermare che a fronte di una marcata riduzione del, le medie mostrano ancora una sostanziale tenuta. I volumi delle compravendite liguri, Figura 1, sono per circa la metà, 49,9%, concentrate nella provincia di Genova, seguono Savona, 21,3%, Imperia, 15,9%, e La Spezia, 13,0%. L'indicatore dell'intensità del Mercato Immobiliare è risultato nel contesto regionale pari a 1,33%, quasi uguale a quello nazionale, 1,32% (Tabella 3 e Figura 5). Questi rapporti se confrontati con quelli degli anni passati, Figura 5, confermano la riduzione di circa il 50% dei volumi di compravendita, infatti in Liguria nel 2004 l' risultò pari a 2,74% e nel, come visto, è pari a 1,33%. Si osserva quindi una riduzione costante con differenti dinamiche: decrescita dal 2004 al 2009, stagnazione con un modesto recupero dei volumi persi nel 2010 e 2011 fino alla decisa contrazione rilevata nel. Un'analoga analisi comparata è possibile farla con la serie storica del, Figura 4. E' possibile osservare come gli andamenti tra i comuni capoluogo e resto della provincia, dal 2004 al, (grafico in Figura 4) siano diversi ma convergono inesorabilmente ad un numero indice che porta ad un sostanziale dimezzamento degli scambi di abitazioni. Il tendenziale dei comuni capoluogo risulta essere più armonico rispetto a quello del resto della provincia, una riduzione costante negli anni delle compravendite con poche eccezioni (il secondo semestre 2006, gli anni 2009 e 2010 e il primo semestre 2011). Per contro nei comuni del resto della provincia la decrescita inizia nel 2006 e mostra una certa regolarità dei recuperi (secondo semestre degli anni 2008, 2009 e 2010). I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole province della Liguria per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). 2

5 Tabella 1: e variazioni % Province I Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi I/ regione I I/ regione I I/ regione Genova ,5% 1,69% ,8% 3,61% ,7% 0,81% Imperia ,4% 0,54% ,9% 0,25% ,4% 0,67% La Spezia ,9% 0,44% ,3% 0,60% ,2% 0,36% Savona ,0% 0,72% ,8% 0,37% ,3% 0,88% Totale Liguria ,0% 3,39% ,4% 4,85% ,3% 2,72% Totale Italia ,9% 1,32% ,7% 1,56% ,4% 1,23% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province I Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi N. indice I (base = I sem 04) I N. indice I (base = I sem 04) I N. indice I (base = I sem 04) Genova ,0% 164, ,5% 166, ,2% 161,7 Imperia ,1% 134, ,2% 153, ,1% 132,1 La Spezia ,9% 127, ,3% 117, ,8% 133,0 Savona ,1% 124, ,5% 110, ,0% 125,8 Liguria ,6% 143, ,9% 154, ,9% 138,1 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi / 2011 / 2011 / 2011 Genova ,3% 1,39% ,1% 1,59% ,8% 1,11% Imperia ,3% 1,26% ,8% 1,24% ,1% 1,26% La Spezia ,9% 1,33% ,9% 1,59% ,0% 1,19% Savona ,9% 1,27% ,9% 1,47% ,4% 1,24% Totale Liguria ,1% 1,33% ,8% 1,56% ,6% 1,20% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% 3

6 Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia 21,3% 49,9% 13,0% 15,9% Genova Imperia La Spezia Savona 4

7 Figura 2: - capoluoghi Italia Liguria Capoluoghi 2,00% GE 1,59% 1,00% SV 1,47% 0,00% 1,24% IM 1,59% Figura 3: non capoluoghi Italia Liguria Non capoluoghi SP GE 2,00% 1,00% 1,11% 1,24% 1,26% SV 0,00% IM 1,19% SP 5

8 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,4 101,2 101,4 99,6 96, ,0 93,4 92,8 90,4 89,3 88,6 89,2 84,3 81,6 80,0 79,8 85,3 86,1 77,7 76,1 81,0 72,8 70,0 73,5 77,0 72,1 75,9 71,6 74,2 69,1 70,8 69,1 69,3 70,4 69,8 68,1 64,6 63,6 64,9 65,3 65,9 64,3 Italia 58,8 58,9 61,4 57,0 Liguria 53,7 Capoluoghi 49,7 50,0 47,7 Non capoluoghi 45,4 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi 3,50% 3,10% 3,00% 2,50% 2,74% 2,63% 2,69% 2,53% 2,54% 2,39% 2,00% 2,50% 2,47% 2,45% 2,16% 2,25% 2,13% 2,13% 2,02% 1,98% 1,94% 1,88% 1,82% 1,80% 1,50% Italia Liguria Capoluoghi 1,89% 1,68% 1,72% 1,62% 1,56% 1,33% 1,00% Non Capoluoghi 1,20%

9 3 Mercato provinciale Nella provincia di Genova, la crisi del mercato residenziale ha comportato una riduzione dei volumi delle compravendite di circa un terzo, con un calo lievemente inferiore nel capoluogo, -28,8% e poco più elevato nel resto della provincia, -30,7%. Le analisi del secondo semestre confermano quanto già monitorato nel primo: la contrazione degli scambi interessa sia la costa che l'entroterra. Si tratta di un elemento di novità nell'osservazione delle serie storiche, infatti normalmente la costa ha avuto un mercato di riferimento decisamente dinamico mentre la fascia collinare, entroterra, è da sempre stata interessata da una blanda domanda locale per la villeggiatura nei mesi estivi. Figura 6: Macroaree provinciali Genova Al fine di avere un migliore confronto degli indicatori propri dell'osservatorio del Mercato Immobiliare (, medie ed ) il territorio provinciale è stato diviso in 9 macroaree come rappresentato in Figura 6. La fascia costiera è formata dalla Riviera di Ponente, Genova, Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio; la fascia collinare dalle Valli: Stura, Scrivia, Fontanabuona e Petronio oltre l'entroterra. Tabella 4:, medie e variazioni % - macroaree provinciali N. indice II sem Macroaree provinciali / Provincia II sem 2011 / m 2 / (base = I sem I sem 2004) Genova ,8% 67,39% ,5% 166,3 Riviera di Ponente 91-44,6% 2,51% ,5% 172,1 Golfo Paradiso ,1% 2,98% ,5% 169,8 Golfo del Tigullio ,9% 12,87% ,2% 164,7 Valle Stura 55-36,5% 1,52% ,6% 135,3 Valle Scrivia ,5% 4,39% ,3% 136,3 Val Fontanabuona ,6% 2,79% ,0% 146,5 Val Petronio 25-31,0% 0,69% ,6% 206,4 Entroterra 177-4,3% 4,89% ,2% 146,9 Provincia di Genova ,5% 100,00% ,0% 164,3 7

10 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 Genova ,1% 1,59% Riviera di Ponente ,3% 1,39% Golfo Paradiso ,7% 1,15% Golfo del Tigullio ,2% 1,02% Valle Stura ,9% 1,25% Valle Scrivia ,9% 1,17% Val Fontanabuona ,6% 1,17% Val Petronio 63-20,8% 1,21% Entroterra ,3% 1,06% Provincia di Genova ,3% 1,39% L analisi della Tabella 4 consente un affinamento delle osservazioni fatte in precedenza, emerge infatti con chiarezza che l'ambito provinciale dove la crisi ha fatto sentire maggiormente i suoi effetti è la Riviera di Ponente: -44,6%, valore fortemente condizionato dalla riduzione del registrata a Cogoleto: -56,3% (il dato peggiore tra i comuni con un maggiore di 10). Il resto della costa ha avuto una riduzione delle vendite in linea con la media provinciale (-31,0%), con l unica eccezione del Golfo Paradiso dove la contrazione è stata pari a -23,1%. Nella fascia collinare il ridimensionamento del mercato immobiliare residenziale ha in genere un valore di circa cinque punti percentuali inferiore alla media provinciale, in particolare in Valle Scrivia questo saldo è pari a -40,5%. La contrazione delle compravendite è evidente anche dall analisi dell' (Tabella 5) inoltre l permette di constatare che la macroarea provinciale dove è stato venduto il maggior numero di uiu rispetto a quelle censite è quella relativa al capoluogo. Al fine di una migliore comprensione dell'andamento del mercato immobiliare residenziale è possibile analizzare le serie storiche degli indici del e delle medie (Figura 7). E possibile vedere come dal primo semestre 2004 al secondo i volumi si siano dimezzati, il dato peggiore è l indice del capoluogo (43,5) che comporta un calo complessivo degli scambi del 48,7%, rispetto al II semestre 2004 perdita lievemente inferiore nel resto della provincia, -48,1%. Le medie al contrario hanno avuto un andamento sostanzialmente stabile dal 2006 al 2010, dal 2011 è iniziata una prima discesa sebbene in forma decisamente più contenuta rispetto alle compravendite. Analoghe considerazione si possono fare per la serie storica dell' che mostra come gli scambi al siano la metà rispetto a quelli del 2004 sia con riferimento al capoluogo sia al resto della provincia, ed anche come la crisi delle compravendite sia iniziata nel 2006, ha mostrato un modesto recupero tra il 2009 ed il 2011 ed è crollata nel (Figura 8). Oltre al capoluogo che con rappresenta il 67% del mercato immobiliare residenziale, Figura 9, è concentrato maggiormente lungo i comuni della costa (Figura 9). Osservando l' nelle diverse macroaree, Figura 10, si evince che nel capoluogo è stata monitorata la dinamicità migliore, 1,59%, così come la costa nel suo insieme ha avuto valori in linea con la media provinciale, con l unica eccezione del Golfo del Tigullio dove l' è stato pari a 1,02%. 8

11 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e medie capoluogo e resto provincia ,0 145,2 163,7 168,9 173,9 173,4 172,9 171,3172,6 173,2174,4 175,8 175,0 172,3 166,3 157,6 159,1 161,6 156,6 157,9 160,4 162,2 163,8 165,6 165,9 165,4 161,7 152,9 140,0 120,8 126,0 110,0 110,0 109,5 107,0 108,8 100,0 105,5 101,1 94, ,6 84,8 84,0 84,7 78,8 75,9 81,7 73,3 73,8 71,6 66,3 Quotazioni Genova 60,4 57,7 56,1 Quotazioni Resto provincia Resto provincia Genova 83,2 79,8 78,3 80,4 58,4 61,4 61,1 63,7 61,1 80,1 62,0 48,7 43,5 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 55,5 Figura 8: capoluogo e resto provincia 3,50% 3,21% 3,00% 2,68% 2,74% 2,50% 2,00% 2,11% 2,14% 2,17% 1,91% 2,43% 2,04% 1,98% 2,11% 2,15% 1,59% 1,50% 1,00% Capoluogo Resto provincia 1,61% 1,49% 1,51% 1,52% 1,11%

12 Genova Riviera di Ponente Golfo Paradiso Golfo del Tigullio Valle Stura Valle Scrivia Val Fontanabuona Val Petronio Entroterra Provincia di Genova NOTA TERRITORIALE Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 1,5% 4,4% 2,8% 0,7% 4,9% 12,9% 3,0% 2,5% 67,4% Genova Riviera di Ponente Golfo Paradiso Golfo del Tigullio Valle Stura Valle Scrivia Val Fontanabuona Val Petronio Entroterra Figura 10: per macroaree provinciali 2,50% 2,00% 1,59% 1,50% 1,00% 1,39% 1,15% 1,02% 1,25% 1,17% 1,17% 1,21% 1,06% 1,39% 0,50% 0,00% 10

13 In Figura 11 è riportata la mappa tematica delle transazioni che mostra le differenti concentrazioni del evidenziando con gradazioni più scure le aree su cui sono avvenuti maggiori scambi. E' possibile osservare come le compravendite siano distribuite maggiormente lungo la costa, dove sono, infatti, ubicati i comuni con più alte: Rapallo (138 ), Chiavari (120 ), Sestri Levante (64 ), Arenzano (57 ) e Santa Margherita Ligure (56 ). Per contro nel comune di Portofino nel secondo semestre non sono state registrate compravendite. In 29 Comuni della fascia collinare sono stati registrati un inferiore a 10, in controtendenza Torriglia con un valore pari a 30. La mappa tematica relativa alle medie, Figura 12, riporta per ogni singolo comune il differenziale tra la media del singolo comune e la media provinciale. I toni più scuri dell azzurro, che indicano valori medi più alti, sono concentrati la costa di levante, con maggiore saturazione in corrispondenza del parco di Portofino (Portofino media con differenziale pari a 4,02, Santa Margherita Ligure con differenziale 2,30 e Camogli con differenziale 2,08). In questa rappresentazione grafica risulta maggiormente evidente la separazione tra costa, tonalità più satura, ed alture, azzurro diluito nel bianco. L'analisi dell' con l'ausilio cartografico, Figura 13, non consente la delimitazione netta dei contesti, la dinamicità risulta, ad una prima osservazione, distribuita in forma del tutto casuale. Con maggiore attenzione è possibile però correlare queste indicazioni con le medie, si può quindi affermare che il mercato immobiliare residenziale è meno attivo dove le medie sono alte (costa di levante) ed anche dove i collegamenti stradali e ferroviari sono carenti (alture). Da Tabella 6 a Tabella 13 si riportano per ciascuna macroarea provinciale i valori di, medie, relativi variazioni e per singolo comune. Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre 11

14 Figura 12: Mappa dei differenziali delle medie comunali media provinciale Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale 12

15 Tabella 6:,, medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente Comune Provincia media di provincia Arenzano 57-34,0% 1,57% 1,38% ,3% 1,57 Cogoleto 34-56,3% 0,93% 1,40% ,8% 1,28 Riviera di Ponente 91-44,6% 2,51% 1,39% ,5% 1,44 Tabella 7:,, medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso Comune Provincia media di provincia Bogliasco 21-8,5% 0,57% 1,32% ,6% 1,28 Camogli 30-17,3% 0,83% 1,18% ,5% 2,08 Pieve Ligure 7-55,8% 0,18% 0,80% ,2% 1,65 Recco 40-18,4% 1,09% 1,26% ,4% 1,38 Sori 11-38,3% 0,32% 0,87% ,4% 1,24 Golfo Paradiso ,1% 2,99% 1,15% ,5% 1,56 Tabella 8:,, medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio Comune Provincia media di provincia Chiavari 120-7,5% 3,30% 1,04% ,4% 1,31 Lavagna 60-18,2% 1,66% 1,00% ,3% 1,38 Moneglia 15-41,5% 0,42% 0,85% ,1% 1,10 Portofino 0-100,0% 0,00% 0,81% ,0% 4,03 Rapallo ,8% 3,81% 1,18% ,1% 1,21 Santa Margherita Ligure 56-5,6% 1,55% 0,99% ,8% 2,30 Sestri Levante 64-36,4% 1,76% 0,86% ,5% 1,59 Zoagli 14-47,3% 0,38% 0,71% ,4% 1,34 Golfo del Tigullio ,9% 12,87% 1,02% ,2% 1,45 13

16 Tabella 9:,, medie e variazioni % - macroarea Valle Stura Comune Provincia media di provincia Campo Ligure 11-36,6% 0,30% 1,00% ,5% 0,44 Masone 19-24,4% 0,53% 1,62% ,3% 0,46 Mele 11-43,1% 0,30% 1,91% ,8% 0,61 Rossiglione 9-60,8% 0,24% 0,80% ,7% 0,38 Tiglieto 6 83,3% 0,15% 0,81% ,6% 0,37 Valle Stura 55-36,5% 1,52% 1,25% ,6% 0,46 Tabella 10:,, medie e variazioni % - macroarea Valle Scrivia Comune Provincia media di provincia Busalla 16-39,2% 0,44% 0,94% ,2% 0,52 Campomorone 20-41,1% 0,56% 1,23% ,3% 0,53 Casella 9-48,7% 0,24% 1,23% ,3% 0,53 Ceranesi 13-51,2% 0,37% 1,23% ,4% 0,49 Isola del Cantone 10-38,7% 0,26% 0,95% ,4% 0,44 Mignanego 9-55,7% 0,23% 1,17% ,3% 0,51 Ronco Scrivia 12-54,6% 0,32% 1,02% ,4% 0,42 Sant'Olcese 24-34,4% 0,65% 1,27% ,1% 0,62 Savignone 16-31,1% 0,43% 0,98% ,5% 0,42 Serra Riccò 31-26,1% 0,87% 1,44% ,2% 0,61 Valle Scrivia ,5% 4,38% 1,17% ,3% 0,52 Tabella 11:,, medie e variazioni % - macroarea Val Petronio Comune Provincia media di provincia Casarza Ligure 16-43,8% 0,44% 1,13% ,6% 0,88 Castiglione Chiavarese 9 14,8% 0,25% 1,45% ,3% 0,55 Val Petronio 25-31,0% 0,69% 1,21% ,6% 0,79 14

17 Tabella 12:,, medie e variazioni % - macroarea Val Fontanabuona Comune Provincia media di provincia Avegno 11-40,0% 0,29% 1,90% ,0% 0,77 Carasco 16-20,3% 0,44% 1,40% ,1% 0,74 Cicagna 0-100,0% 0,00% 0,80% ,2% 0,41 Cogorno 16-49,1% 0,45% 1,46% ,2% 0,67 Coreglia Ligure 2 700,0% 0,06% 1,03% 947-3,4% 0,34 Favale di Malvaro 2-40,0% 0,04% 1,13% 648-3,3% 0,24 Leivi 2-77,6% 0,06% 1,00% ,0% 0,75 Lorsica 4 100,0% 0,11% 1,32% 643-3,2% 0,23 Lumarzo 9 25,0% 0,24% 1,07% 726 0,0% 0,26 Moconesi 8-48,6% 0,22% 0,92% ,1% 0,50 Neirone 6-44,9% 0,16% 0,72% 819-3,4% 0,30 Orero 3 50,0% 0,08% 1,01% 769-3,3% 0,28 San Colombano Certenoli 9-54,4% 0,24% 0,85% ,0% 0,44 Tribogna 1-40,1% 0,03% 0,33% ,6% 0,40 Uscio 13-3,6% 0,37% 1,45% ,3% 0,60 Val Fontanabuona ,6% 2,78% 1,17% ,0% 0,53 15

18 Tabella 13:,, medie e variazioni % - macroarea Entroterra Comune Provincia media di provincia Bargagli 20-26,4% 0,54% 1,28% ,1% 0,53 Borzonasca 7-55,6% 0,19% 1,15% ,2% 0,61 Crocefieschi ,3% 0,39% 1,82% 961-3,5% 0,35 Davagna 20 94,4% 0,56% 1,63% ,3% 0,39 Fascia 2 100,0% 0,06% 1,61% 556-3,2% 0,20 Fontanigorda 2-33,3% 0,06% 0,58% 736-3,2% 0,27 Gorreto 0-100,0% 0,00% 0,00% 758-3,1% 0,28 Mezzanego 2-75,0% 0,06% 0,63% ,5% 0,52 Montebruno 2-41,7% 0,05% 2,17% 662-3,1% 0,24 Montoggio 12-7,7% 0,34% 0,83% ,4% 0,36 Ne 6-45,0% 0,17% 0,59% ,1% 0,47 Propata 4 33,3% 0,11% 1,23% 595-3,3% 0,22 Rezzoaglio 8 2,4% 0,23% 0,65% ,2% 0,37 Rondanina 7 600,0% 0,19% 3,70% 607-3,3% 0,22 Rovegno 6-32,3% 0,18% 0,79% 766-3,1% 0,28 S. Stefano d'aveto 20 9,3% 0,56% 1,28% ,3% 0,46 Torriglia 30 14,2% 0,84% 1,15% ,9% 0,51 Valbrevenna 7-46,9% 0,20% 0,70% ,2% 0,37 Vobbia 6 20,0% 0,17% 0,97% 864-3,6% 0,31 Entroterra 177-4,3% 4,88% 1,06% ,2% 0,42 16

19 4 Mercato del comune di Genova Il comune di Genova è una delle più importanti aree metropolitane italiane, il volume delle compravendite nel II semestre è stato pari a 2.441, il 3,6% della quota di tutti i capoluoghi d Italia, registrando una variazione percentuale delle transazioni rispetto al II semestre del 2011 del -28,8%. I dati riportati in Tabella 14 evidenziano che nelle 8 maggiori città italiane è concentrata circa la metà delle compravendite di abitazioni di tutti i capoluoghi. Si evince, inoltre, come il saldo negativo del capoluogo ligure, -28,8%, sia prossimo alla media nazionale, -27,7%. Tabella 14: e variazioni dei principali capoluoghi Principali Capoluoghi / II sem 2011 capoluoghi Bologna ,1% 2,5% 1,61% Firenze ,5% 2,3% 1,71% Genova ,8% 3,6% 1,59% Milano ,0% 9,9% 1,85% Napoli ,2% 5,3% 1,52% Palermo ,4% 2,9% 1,25% Roma ,2% 18,4% 1,84% Torino ,9% 6,6% 1,87% Principali capoluoghi ,7% 51,5% 1,73% Italia capoluoghi ,7% 100,0% 1,56% Al fine di comprendere meglio l'andamento del mercato immobiliare si è diviso il territorio comunale in 12 macroaree, facendo sostanzialmente riferimento al centro, al levante ed al ponente; in Figura 14 sono rappresentati detti ambiti con indicate le zone OMI che le compongono mentre in Tabella 15 sono disponibili per le stesse i valori del, dell e le medie. Una prima lettura consente di notare come nelle macroaree con medie basse, nettamente inferiori alla media comunale e con dimensioni medie delle abitazioni contenute le compravendite siano in aumento o con una perdita contenuta. Nelle altre zone di Genova la contrazione dei volumi di compravendita risulta decisamente elevata. Le zone con valori inferiori alla variazione comunale (-28,8%) risultano: Bassa Val Bisagno -37,0%, Centro Ovest -36,4%, Medio Levante -35,7% ed Alta Val Bisagno -35,4%. La Val Bisagno, quindi, come epicentro della crisi, una parte di città che negli scorsi semestri aveva mostrato superiori a quanto monitorato nel resto di Genova. Levante e Ponente cittadino risultano in chiaro e scuro ma complessivamente nella media. La Val Polcevera mostra riduzioni contenute, -8,1%, e le Alture invece un deciso recupero con saldi a doppia cifra. Per quanto riguarda la distribuzione delle compravendite all interno della città, circa un terzo è stato registrato nel centro, circa il 20% sia a Levante sia a Ponente e nella Val Bisagno, e circa un decimo nell'insieme della Val Polcevera e nella Alture, confermando sostanzialmente quanto già monitorato nei semestri precedenti. L più alto si riscontra nel Centro Storico, 2,00%, e nel Medio Levante, 1,82%, mentre nel resto delle macroaree i valori risultano prossimi alla media, 1,58%, con l eccezione del Levante, 1,36%. Le medie rilevate su base semestrale sono risultate, tra il secondo ed il primo semestre, in calo in tutti i quartieri. Spiccano in particolare i cali della Bassa Val Bisagno, -5,4% dell Alta Val Bisagno, -4,2%, e della macroarea Val Polcevera, -4,7%. I valori assoluti più alti, misurati con riferimento al contesto comunale (differenziale), sono stati rilevati nella zona del Levante, 1,81, e nel Medio Levante, 1,41. 17

20 Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Genova 18

21 Tabella 15:,, medie e variazioni % - macroaree urbane di Genova Macroaree urbane I/ comune / m 2 I/ media comunale Centro Storico 209-8,9% 8,55% 2,00% ,2% 1,20 Centro Est ,4% 9,86% 1,50% ,7% 1,02 Centro Ovest ,4% 11,48% 1,51% ,8% 0,67 Bassa Val Bisagno ,0% 11,59% 1,57% ,4% 0,79 Medio Levante ,7% 12,97% 1,50% ,5% 1,41 Levante ,2% 5,40% 1,36% ,3% 1,81 Alta Val Bisagno ,4% 6,58% 1,61% ,2% 0,75 Medio Ponente ,2% 11,19% 1,82% ,6% 1,02 Ponente ,3% 7,72% 1,50% ,6% 1,00 Val Polcevera 263-8,1% 10,76% 1,55% ,7% 0,64 Alture di Levante 52 16,7% 2,15% 1,92% ,6% 0,88 Alture di Ponente 40 13,8% 1,62% 1,46% ,2% 0,45 ND 3-0,12% Genova ,8% 100,00% 1,59% ,6% 1,00 Il quartiere di Sestri Ponente, zona OMI D43, si conferma essere il contesto cittadino con il più alto numero di compravendite, 202 (8,26% del mercato residenziale comunale), seguono Albaro, C06, 115 (4,69%), Manin, C13, 113 (4,62%), e San Fruttuoso, C02, con 109 (4,47%). Si evidenzia inoltre come in circa metà delle zone OMI, 44, il varia tra 10 e 50, mentre in circa un terzo, 30, il è inferiore a 10. In Figura 15 sono riportati in una mappa tematica i valori delle compravendite per zona OMI e le tonalità più scure corrispondono ai valori più alti del, quelle più chiare ai più bassi. La riduzione del numero di compravendite nel secondo semestre rispetto all'omologo del 2011 ha avuto l'impatto maggiore al Lagaccio, zona OMI C16, 16, con una perdita del -66,0%, seguono Sant'Eusebio, D12, 10, -53,3%, Principe, C01, 23, -50,0% e Nervi, D22, 22, -48,8%. Nel quartiere di San Biagio, D31, 33, si è registrato un recupero dei volumi di compravendite persi nei semestri precedenti con un saldo positivo pari a +214,3%, così come a Carignano, B02, 45, +135,5%, Borzoli, D47, 28, +114,8% e Murta, D27, 21, +61,4%. I valori dell' (media comunale 1,58%), più alti sono stati rilevati in diverse zone, senza una concentrazione precisa. Il valore maggiore si è riscontrato a San Biagio 5,64% (D31, 33 ), Murta, 2,62% (D27, 21 ), Borzoli, 2,45% (D47, 28 ), Alture di Scarpino (R07, 19 ) e Prè/Maddalena (B03, 46 ) entrambe con un pari a 2,31%. Anche i valori bassi sono stati registrati senza un ordine preciso, il minore a Voltri dove si è compravenduto solo lo 0,90% dello stock, seguono Nervi, 1,14% (D22, 41 ), Begato, 1,17% (D28, 41 ) e Rolando/Fillak, 1,21% (C21, 39 ). In Figura 16 è riportata la mappa tematica dei valori dell' per zona OMI. Da una lettura comparata di Figura 15 (volumi delle compravendite) e Figura 16 (uiu vendute rapportate alle uiu censite) si evince che il mercato risulta maggiormente dinamico nelle alture, dove le uiu vendute non sono così rilevanti come lungo la costa e in centro. Unica eccezione è il Centro Storico con le zone OMI B03, Prè/Maddalena, pari a 2,31%; B04, Garibaldi/San Lorenzo, del 2,25% e B06, Molo/Sarzano, con pari a 2,07%. 1 La comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 19

22 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre 20

23 Figura 16: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno Figura 17: Mappa dei differenziali delle nelle zone OMI II semestre 21

24 I valori massimi delle medie riferite al segmento residenziale sono distribuite nel levante cittadino dove il prezzo unitario più alto è stato rilevato a Boccadasse, zona OMI C07, con differenziale, media comunale, pari a 2,26. Seguono la zona OMI di Nervi, e differenziale 2,26, Sant'Ilario, D24, 5.750, differenziale 2,20 ed Albaro, C06, 5.081, differenziale 1,94. I minimi sono stati osservati nelle alture, caratterizzate da poche transazioni, nei quartieri costruiti negli anni settanta e a Sampierdarena: Lavatrici, D39, 1.215, differenziale 0,46; CEEP di Prà, D36, 1.215, differenziale 0,46, Biscione, D15, e differenziale 0,46, Begato, D28, 1.350, differenziale 0,52 e Sampierdarena Buranello, C23, 1.388, differenziale 0,53. In Figura 17 sono riportati i differenziali delle medie declinati nelle tonalità del blu, in funzione del valore massimo (scuro) e minimo (chiaro), si può notare come la variazione di colore declini quasi uniformemente, escluso il quartiere di Pegli, dal ponente al levante cittadino. L'andamento delle tra il secondo ed il primo semestre è stato negativo in ogni parte della città, sebbene con tassi decisamente più contenuti caduta dei volumi di compravendita. La perdita di valore dei prezzi unitari maggiore è stata monitorata a San Quirico, zona OMI D30, -7,7%; a Prà/Centro Storico, D38, -6,6%; a Struppa/Giro del Fullo, D10, -6,5%, a Lagaccio, C16, -6,5%; a Via Canevari, C09, -6,3% e a Prà/Palmaro, D37, - 6,3%. La crisi del mercato immobiliare ha quindi colpito la città di Genova con una marcata riduzione dei volumi delle compravendite, che è risultata meno pesante nella fascia collinare ma comunque con contrazioni drastiche delle unità oggetto di transazione. Per le medie si sono osservate perdite decisamente più contenute. Mentre l intensità del mercato immobiliare, si è mantenuta a livello comunale all 1,58%. Di seguito vengono mostrati i valori del, dell e delle medie per ogni singola macroarea urbana con il dettaglio delle zone OMI che le compongono. Si presenta altresì un analisi delle preferenze degli acquirenti nell'acquisto degli alloggi rispetto allo stock disponibile. 22

25 Tabella 16:, medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale B01 Centro Portoria 39 1,5% 1,58% 1,57% ,2% 1,34 B02 Carignano ,5% 1,84% 1,96% ,1% 1,70 B03 Pre' Maddalena 46-24,5% 1,90% 2,31% ,6% 0,93 B04 Via Garibaldi, San Lorenzo 29-24,2% 1,19% 2,25% ,4% 1,35 B05 Porto Antico - Darsena 4-30,1% 0,16% 1,81% ,3% 1,10 B06 Molo - Sarzano 46-31,2% 1,89% 2,07% ,7% 0,86 Centro Storico 209-8,9% 8,55% 2,00% ,2% 1,20 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Il Centro Storico è la parte della città dove gli effetti della crisi si sono sentiti di meno, infatti la riduzione delle compravendite è stata pari a -8,9%, grazie al deciso aumento del, +135,5% registrato nella zona OMI di Carignano (B02), e della zona di Centro/Portoria (B01), dove le transazioni hanno tenuto +1,5% (Tabella 16). Nelle rimanenti zone di questo ambito cittadino le riduzioni delle transazioni sono state prossime alla media comunale. Carignano, B02, è il quartiere con la media più alta della macroarea (la settima a Genova) segue via Garibaldi/San Lorenzo, B04, e Centro/Portoria, B01, ; il saldo dei valori tra il secondo ed il primo semestre è risultato essere mediamente in calo di circa il -3%, la flessione più evidente si registra nella zona Porto Antico/Darsena, -5,3%. L'intensità del Mercato Immobiliare maggiormente performante è stata rilevata a Cargignano, 1,70%, dove sono state anche vendute il maggior numero di unità abitative, 45, mentre nel resto della macroarea i valori dell' sono inferiori alla media comunale (1,58%). Al fine di dare un miglior apporto allo studio del mercato immobiliare residenziale genovese è possibile relazionare le unità vendute con quelle censite in funzione delle dimensioni scambiate. Dall'esame delle percentuali riportate in Figura 18 si evince come la preferenza degli acquirenti sia orientata verso alloggi di taglio piccolo. 23

26 Tabella 17:, medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Est Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale C01 Principe Castelletto 23-50,0% 0,94% 1,65% ,1% 1,03 C08 Borgo Incrociati 1-80,6% 0,04% 1,20% ,4% 0,76 C09 Via Canevari 13-35,9% 0,53% 1,26% ,3% 0,85 C10 Corso Montegrappa 7-66,0% 0,27% 1,32% ,5% 0,93 C13 Manin-S.Nicola-Castelletto ,6% 4,62% 1,44% ,9% 1,25 C17 Oregina 67-23,8% 2,76% 1,65% ,9% 0,75 C20 Via Montaldo-Bobbio 17-40,8% 0,70% 1,50% ,7% 0,78 Centro Est ,4% 9,86% 1,50% ,7% 1,02 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Est La macroarea urbana Centro Est è l'ambito entro il quale in passato c'è stata la prima espansione della città vecchia, il quartiere di Castelletto, zona OMI C13, che è anche la zona dove si è registrato il maggiore, 113, unitamente alla media più alta: Il calo delle compravendite è stato prossimo alla media comunale, -26,6%. Nelle altre zone OMI la crisi si maggiormente sentita, come evidenziato in Tabella 17 in Corso Montegrappa la riduzione delle unità vendute è stata pari al -66,0%, a Principe/Castelletto, il calo è del -50,0% e in Via Montaldo/Bobbio del -40,8%. Anche le medie risultano in flessione, anche se a tassi più contenuti. I cali maggiori si sono registrati nella zona OMI C09, Via Canevari, -6,3%, a Via Montaldo/Bobbio, zona C20, -5,7% e nella zona C01 Principe/Castelletto, -4,1%. In Figura 19 si può notare come proporzionalmente siano stati venduti più alloggi con superfici contenute rispetto a quelli disponibili, tendenziale già osservato nella macroarea Centro Storico ma in questo particolare ambito il fenomeno è maggiormente visibile in quanto i monolocali o le abitazioni piccole sono relativamente minori. 24

27 Tabella 18:, medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Ovest Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale C14 San Teodoro 52-40,2% 2,12% 1,59% ,6% 0,71 C15 Angeli -Buozzi -Venezia 22-20,3% 0,90% 1,84% ,2% 0,73 C16 Lagaccio 16-60,4% 0,67% 1,60% ,5% 0,62 C19 San Benigno 10-19,8% 0,43% 1,40% ,9% 0,73 C21 Rolando-Fillak 39-45,2% 1,59% 1,21% ,3% 0,59 C22 Cantore 29-28,5% 1,19% 1,64% ,6% 0,77 C23 Buranello -Sampierdarena 32-19,1% 1,31% 1,65% ,3% 0,53 C24 Fiumara-Eridania-Ansaldo 13-23,2% 0,53% 1,55% ,5% 0,82 D19 Granarolo -Parco d. Mura 4-51,8% 0,17% 1,47% ,5% 0,66 D23 Sampierdarena - Martinetti 63-34,5% 2,56% 1,45% ,5% 0,66 Centro Ovest ,4% 11,48% 1,51% ,8% 0,67 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Ovest Nell'ambito del centro, in senso lato, i dati peggiori sono stati rilevati nella macroarea Centro Ovest, un fenomeno atteso in quanto anche nei precedenti semestri qui si erano già manifestati i primi segnali della crisi (Tabella 18). Al Lagaccio, C16, le vendite sono diminuite, tra il secondo semestre e l'omologo semestre del 2011, di circa il 60%, a Sampierdarena in Via Rolando/Fillak, -45,2%, a San Teodoro, -40,2%. Il crollo del è poco più contenuto a San Benigno, C19, -19,8% e a Sampierdarena/Buranello, C23, -19,1%. Le medie, già più basse della media comunale di circa il 30%, hanno avuto una riduzione, tra il secondo ed il primo semestre, sebbene in forma meno drastica rispetto ai volumi delle compravendite. I cali maggiori sono stati registrati al Lagaccio, C16, -6,5%, a Sampierdarena Via Rolando/Fillak, -5,3%, e a San Benigno, C19, -4,9%. Un quadro di marcati segnali negativi che tuttavia garantisce una Intensità del Mercato Immobiliare in linea con la media comunale. La distribuzione delle preferenze degli acquirenti, Figura 20, è diversa da quanto osservato nel Centro Storico e nel Centro Est, da un attento esame si evince come le uiu vendute e quelle censite mantengano proporzioni simili. Una possibile spiegazione potrebbe essere il fatto che in questa porzione di città il continuo ribasso dei prezzi, iniziato nei precedenti semestri, ha incontrato la disponibilità economiche di un numero elevato di acquirenti, e inoltre vi si trova un offerta di abitazioni con superfici grandi a prezzi non esorbitanti. 25

28 Tabella 19:, medie e variazioni % - macroarea urbana Bassa Val Bisagno Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale C02 San Fruttuoso ,5% 4,47% 1,47% ,0% 0,81 C03 Marassi 63-47,5% 2,57% 1,57% ,8% 0,85 D01 Quezzi - Fereggiano 57-36,8% 2,32% 1,40% ,5% 0,74 D04 Parenzo -Ginestre -Vecchia 54-30,7% 2,23% 2,02% ,5% 0,73 Bassa Val Bisagno ,0% 11,59% 1,57% ,4% 0,79 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Bassa Val Bisagno Nel secondo semestre l attrattività che la Val Bisogno sembrava aver suscitato negli acquirenti di alloggi pare essere venuta meno. Infatti sia nella parte bassa sia in quella alta si sono registrati cali degli scambi decisamente più elevati rispetto al calo medio della città, con tassi di flessione del -37% per la Bassa Val Bisagno (valore più basso tra le macroaree urbane) e del -35,4% per la parte alta. Nella Bassa Val Bisagno la perdita maggiore dei volumi di compravendita è stata registrata nella zona Marassi, -47,5%, seguita dalla zona Quezzi/Fereggiano, -36,8% e da San Fruttuoso, -32,5%. Contrazioni più contenute si sono registrate nella zona Parenzo/Ginestre, -30,7%, che è l'ambito più collinare della Bassa Val Bisagno, con medie pari a 1.925, valore di circa il 30% inferiore alla media comunale (2.619 ). Il quartiere di San Fruttuoso, con un pari a 109 è la quarta "piazza" in ambito cittadino per volumi di compravendite, mentre nel resto della macroarea i valori di per zona OMI sono compresi tra 54 e 63. L della Bassa Val Bisagno nel è 1.57%, valore molto prossima alla media comunale, 1,58%, e condizionato da quanto osservato nella zona OMI D04, Parenzo/Ginestre, dove il rapporto tra unità vendute e quelle censite è stato pari a 2,02%. Le medie sono risultate in flessione facendo registrare una perdita marcata (-5.4%). Il differenziale, intorno a 0,8, indica che in questo particolare ambito i prezzi unitari delle unità abitative sono inferiori di circa il 20% della media comunale. La distribuzione delle preferenze degli acquirenti rispetto alle unità censite è proporzionata, infatti in Figura 21 si può notare come le due distribuzioni ( e stock) siano molto simili. 26

29 Tabella 20:, medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Levante Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale C04 San Martino 30-24,5% 1,23% 1,54% ,1% 1,02 C05 Sturla 60-43,1% 2,45% 1,55% ,8% 1,28 C06 Albaro ,2% 4,69% 1,31% ,8% 1,94 C07 Boccadasse 2-46,3% 0,07% 1,31% ,7% 2,26 C11 Foce Mare 6-42,9% 0,23% 1,31% ,4% 1,38 C12 Foce Montevideo 43-39,5% 1,77% 1,54% ,7% 0,94 D16 Borgoratti 62-40,3% 2,52% 1,83% ,0% 0,91 Medio Levante ,7% 12,97% 1,50% ,5% 1,41 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Medio Levante Il Medio Levante è risultato essere nel secondo semestre, con riferimento all'omologo del 2011, uno dei contesti cittadini dove la crisi ha fatto sentire maggiormente i suoi effetti, infatti le compravendite sono diminuite di circa un terzo, -35,7%. Tra le zone OMI più significative, con un maggiore di 10, si segnalano Sturla, C05, -43,1%, Borgoratti, D16, -40,3%, e Foce/Montevideo, C12, -39,5%. La perdita di in Albaro, C06, -28,2%, è stata molto prossima alla media comunale, -28,8% a San Martino, C04, invece è stata meno critica, -24,5%. Albaro, C06, con un valore di pari a 115 è la seconda zona OMI per unità compravendute nel contesto cittadino. Il mercato immobiliare è risultato maggiormente dinamico a Borgoratti, D16, qui l' è stato pari a 1,83%, seguito da Sturla, C05, 1,55%, Foce/Montevideo, C12, 1,54% e San Martino, C04, 1,54%. In Tabella 20, dove sono riportati tutti i dati rilevati ed elaborati, si può osservare come le medie abbiano subito una flessione (-3,5%) prossima alla media comunale (-3,6%), tuttavia in questa macroarea è presente la zona OMI con il valore più alto: Boccadasse, C07, Il differenziale del Medio Levante, 1,41, è il secondo per importanza in ambito comunale, dato condizionato dalla citata della zona Boccadasse e da Albaro, e differenziale 1,94. In Figura 22 sono disponibili le distribuzioni delle unità abitative vendute nel semestre e quelle censite. Il confronto permette di notare come le preferenze degli acquirenti siano andate verso alloggi con superficie medio-piccola e piccola. Una possibile spiegazione di questo fenomeno potrebbe essere la combinazione di una domanda, specifica per la macroarea (vicinanza al centro e ai suoi servizi) con una ridotta capacità di spesa ed una offerta con valori alti in funzioni dell'elevato numero di mq che compongono le unità abitative. 27

30 Tabella 21:, medie e variazioni % - macroarea urbana Levante Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale D18 Quarto Alto 19-6,9% 0,77% 1,33% ,3% 1,11 D20 Quarto Quinto 82-23,4% 3,35% 1,46% ,2% 1,81 D21 Via del Commercio 1-85,0% 0,03% 1,46% ,8% 0,94 D22 Nervi 22-48,8% 0,90% 1,14% ,2% 2,26 D24 S. Ilario 8 40,0% 0,34% 1,10% ,5% 2,20 Levante ,2% 5,40% 1,36% ,3% 1,81 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Levante La macroarea urbana del Levante è una sorta di cerniera tra l'area metropolitana e la riviera ligure, un ambito di passaggio caratterizzato, da sempre, da una domanda senza particolari condizionamenti di spesa e di mobilità urbana. Le medie delle singole zone OMI, con un sufficientemente numeroso, sono tra le più alte della città. Infatti, i differenziali sono risultati piuttosto superiori all'unità, a Nervi, con una media pari a 5.919, differenziale 2,26, a Sant'Ilario, 5.750, differenziale 2,20 e a Quarto/Quinto, 4.744, differenziale 1,81. La flessione delle medie, -2,3%, è stata inferiore alla media cittadina -3,6%. L'Intensità del Mercato Immobiliare, misurata dall, è risultata nel Levante di 1,36%, valore inferiore alla media comunale, 1,58%. Il dato peggiore è stato registrato a Sant'Ilario, dove si è compravenduto l 1,10%. La riduzione dei volumi delle compravendite complessiva della macroarea, -27,2%, è stata inferiore alla media comunale, -28,8%,. In particolare a Quarto la contrazione è stata meno impattante: Quarto Alto, zona D18, -6,9%, e Quarto/Quinto, zona OMI D20, -23,4%. In Tabella 21 che riporta tutti i dati elaborati per la macroarea Levante, si può osservare come il più alto sia stato rilevato a Quarto/Quinto, D20, con una valore pari a 82 (il quinto in ambito comunale), seguono Nervi, D22, 22 e Quarto Alto, D18, 19. Le preferenze degli acquirenti è risultata essere proporzionata allo stock disponibile (Figura 23). 28

31 Tabella 22:, medie e variazioni % - macroarea urbana Alta Val Bisagno Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale D03 Molassana 41 5,2% 1,69% 1,38% ,9% 0,84 D05 Gavette - Staglieno 34-29,5% 1,41% 1,50% ,7% 0,56 D06 Volpara -Terpi 23-47,7% 0,94% 2,04% ,9% 0,74 D07 Pino Soprano e Sottano 1 58,3% 0,06% 1,35% ,0% 0,94 D08 Cartagenova -Valle Geirano 8-34,2% 0,33% 2,55% ,4% 0,89 D09 S.Siro-S.Cosimo-Aggio Creto 6-51,9% 0,24% 1,01% ,6% 0,97 D10 Struppa-Prato-Giro Fullo 21-48,5% 0,86% 1,48% ,5% 0,83 D11 Sponda Sin Alta ValBisagno 3-53,1% 0,12% 1,46% ,1% 0,88 D12 S.Eusebio 10-53,3% 0,39% 1,84% ,8% 0,90 D15 Biscione 13-44,7% 0,53% 1,95% ,8% 0,46 Alta Val Bisagno ,4% 6,58% 1,61% ,2% 0,75 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Alta Val Bisagno L'Alta Val Bisagno è una delle macroaree urbane dove la crisi ha fatto sentire maggiormente i suoi effetti, la riduzione del, -35,4%, è superiore alla media comunale, -28,8%. Il dato maggiormente negativo, tra le zone OMI significative, è stato rilevato a Sant'Eusebio, D12, -53,3%, segue Struppa/Prato/Giro del Fullo, D10, -48,5%, e Volpara/Terpi, -47,7%. In un quadro così negativo spicca in controtendenza quanto osservato a Molassana, D03, dove le vendite tra il secondo semestre e quello del 2011 sono aumentate del +5,2%, si tratta tra l altro della zona OMI con il più elevato dell'alta Val Bisagno (41 ). La riduzione delle medie, -4,2%, è risultate superiore al calo medio comunale, -3,6%. In particolare, il dato maggiormente negativo è stato rilevato a Struppa/Prato/Giro del Fullo, -6,5%. I valori unitari sono inferiori del 20% realtà cittadina, il prezzo medio più basso è quello del Biscione, D15, e differenziale 0,46. In Figura 24 è disponibile il confronto tra le unità vendute,, e quelle censite, stock, che permettono di affermare che i compratori nel secondo semestre hanno preferito proporzionalmente unità con superficie contenuta rispetto a quelle disponibili. 29

32 Tabella 23:, medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Ponente Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale D42 Multedo 12-10,2% 0,50% 1,49% ,1% 0,88 D43 Sestri Ponente ,4% 8,26% 1,91% ,2% 1,07 D44 Cornigliano 46-28,3% 1,88% 1,62% ,0% 0,93 D45 Cornigliano Alta Coronata 9-45,1% 0,38% 1,63% ,9% 0,74 D46 Cornigliano Industriale 0-50,0% 0,01% 0,74% ,8% 0,46 D48 Campi 4-39,3% 0,17% 1,56% nd nd n.d. Medio Ponente ,2% 11,19% 1,82% ,6% 1,02 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Medio Ponente Il Medio Ponente è una delle macroaree urbane dove la riduzione delle compravendite, -27,2%, è stata lievemente inferiore rispetto a quanto riservato nel contesto cittadino, -28,8%. In Tabella 23 sono riportati tutti i valori rilevati ed elaborati, ed è possibile notare come a Sestri Ponente, zona OMI D43, sia presente il valore più alto del del Medio Ponente, 202, e come questo sia il più alto a livello comunale, la riduzione dei volumi di compravendita in questo quartiere è stata pari a - 26,4%. Le riduzioni sono più contenute a Multedo, D42, 12, -10,2%. I valori dell nel sono risultati essere tra i più alti, infatti il valore riferito alla macroarea è pari a 1,82%, in particolare Sestri Ponente, raggiunge l 1,91%. Le medie hanno avuto una riduzione, -2,6%, poco inferiore rispetto al calo comunale, -3,6%. A Sestri Ponente è stato rilevato il prezzo unitario medio più alto del Medio Levante, il diciottesimo a Genova, con differenziale uguale a 1,07 ed una contrazione tra il secondo ed il primo semestre pari a -2,2%. Le vendite nel secondo semestre hanno interessato maggiormente unità con superfici medie e piccole. In Figura 25 è possibile osservare per le unità abitative con taglio medio una notevole differenza tra lo stock disponibile pari al 50% del totale e le compravendite pari al 36,2%. 30

33 Tabella 24:, medie e variazioni % - macroarea urbana Ponente Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale D33 Vesima e Crevari 3-75,9% 0,13% 0,93% ,9% 1,19 D34 Voltri Centro Storico 21-37,8% 0,85% 1,62% ,8% 0,70 D35 Voltri 10-40,9% 0,39% 0,90% ,5% 0,71 D36 CEEP di Prà 18-23,1% 0,73% 1,29% ,8% 0,46 D37 Pra Palmaro 42-30,5% 1,71% 1,44% ,3% 0,79 D38 Pra Centro Storico 10-28,3% 0,42% 2,07% ,6% 0,81 D39 Lavatrici 5-43,4% 0,20% 0,79% ,8% 0,46 D40 Pegli /Viale Modugno 35-36,9% 1,45% 1,73% ,2% 1,37 D41 Pegli /Piazza Bonavino 45-15,4% 1,84% 1,66% ,5% 1,52 Ponente ,3% 7,72% 1,50% ,6% 1,00 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Ponente La macroarea Ponente è caratterizzata da una densità edilizia che dirada verso la riviera, le rilevazioni nel secondo semestre hanno consentito di monitorare un impatto della crisi economica simile a quanto osservato nel resto della città. Nella Tabella 24 si nota che il più alto è stato registrato a Pegli/Piazza Bonavino, D41, 45, seguita dalla zona Prà/Palmaro, D37, 42 e nella zona OMI di Pegli/Viale Modugno, D40, 35. I saldi delle compravendite tra il secondo semestre e l'omologo del 2011 sono tutti negativi, in modo particolare, tra le zone OMI con più transazioni, Voltri, 10, mostra una flessione del-40,9%, Voltri Centro Storico, D34, con 21, perde il -37,8% e infine Pegli/Viale Modugno, D40, 35, il calo è del -36,9%. Più contenute le perdite nella zona CEEP di Prà, -23,1%, e a Pegli/Piazza Bonavino, -15,4%. L' è risultato superiore alla media comunale (1,58%) nel quartiere di Pegli/ Piazza Bonavino, 1,66% e a Pegli /Viale Modugno, 1,73%, a Prà/Centro Storico, D38, 2,07% ed a Voltri/Centro Storico, D34, 1,62%. Nell'intera macroarea questo indicatore è risultato inferiore al contesto genovese: 1,50%. Le medie sono risultate in calo in tutte le zone OMI, facendo registrare nel Ponente nel complesso una flessione uguale a quella della Città, -3,6%. La contrazione è particolarmente evidenti a Prà (D37-6,3% e D38-6,6%) ed a Voltri/Centro Storico, D34, -5,8%. In Figura 26 è possibile quindi osservare come la preferenza degli acquirenti sia orientata verso alloggi di taglio medio e medio-piccolo. 31

34 Tabella 25:, medie e variazioni % - macroarea urbana Val Polcevera Zona OMI Denominazione II sem I/ comune media comunale D25 Pontedecimo - Cesino 39 4,4% 1,59% 1,58% ,2% 0,70 D26 Bolzaneto 23-34,9% 0,92% 1,58% ,6% 0,72 D27 Murta 21 61,4% 0,87% 2,62% ,3% 0,94 D28 Begato 41-17,1% 1,67% 1,17% ,8% 0,52 D29 Val Secca 5 13,5% 0,19% 0,87% ,8% 0,52 D30 San Quirico 5-59,8% 0,19% 1,28% ,7% 0,57 D31 San Biagio ,3% 1,35% 5,64% ,3% 0,77 D32 Fegino 7-25,8% 0,29% 1,33% ,8% 0,52 D47 Borzoli ,8% 1,16% 2,45% ,1% 0,66 D49 Rivarolo 58-42,3% 2,39% 1,38% ,0% 0,67 E01 Begato Geminiano Fregoso 3 126,9% 0,12% 1,27% ,4% 0,62 E02 Strada della Guardia 1 14,3% 0,03% 0,59% ,0% 0,63 Val Polcevera 263-8,1% 10,76% 1,55% ,7% 0,64 Figura 27: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Val Polcevera La Val Polcevera è una delle parti di città, tra quelle maggiormente urbanizzate, dove la contrazione delle compravendite ha fatto sentire meno i suoi effetti, come già notato nel Centro Storico, con una perdita del del -8,1% (Tabella 25). Si evidenziano in controtendenza gli aumenti rilevati a San Biagio, che con 33, segna un rialzo del +214,3%, a Borzoli, 28, +114,8%, a Murta, 21, +61,4% e nella zona Pontedecimo, D25, 39, +4,4%. A questi saldi positivi corrispondono i crolli di Rivarolo, D49, 58, - 42,3%, Bolzaneto, D26, 23, -34,9% e Begato, D28, 41, -17,1%. L' per l'intera macroarea è risultato, 1,55%, prossimo alla media comunale, 1,58%, con le eccezioni della zona di San Biagio, dove si è compravenduto il 5,64% dello stock (quota più alta in ambito cittadino), nella zona di Murta, D27, 2,62% ed a Borzoli, D47, 2,45%. Le medie sono risultate in calo in tutte le zone OMI, in particolare a Fegino, D32, è stata registrata la riduzione maggiore della città, -7,7%. I prezzi unitari sono inferiori di circa il 40% della media comunale: Begato, D28, differenziale 0,52, stessi valori osservati anche in Val Secca, D29, ed a Fegino, D32. 32