Norme Urbanistiche e Incentivi Fiscali per la Riqualificazione diffusa del Patrimonio Edilizio

Dimensione: px

Iniziare la visualizzazioe della pagina:

Download "Norme Urbanistiche e Incentivi Fiscali per la Riqualificazione diffusa del Patrimonio Edilizio"

Mariana Viola
7 anni fa
Visualizzazioni

1 Norme Urbanistiche e Incentivi Fiscali per la Riqualificazione diffusa del Patrimonio Edilizio Ecocasa&Ecoimpresa Expò /02/2012 Luca Biancucci

2 Da 30 anni si parla di riqualificazione urbana Ma quanto si è fatto finora ha riguardato le aree dismesse industriali, ferroviarie, militari,.. Motivazioni e Strumenti si sono evoluti nel tempo Rimettere in valore grandi patrimoni inutilizzati PRU, PRUSST Recuperare degrado Contratti di quartiere Densificazione v/s Consumo di suolo Efficienza energetica (e Sismica)?

. Motivazioni e Strumenti si sono evoluti nel tempo Rimettere in valore grandi patrimoni

3 Si allarga il campo di attenzione Da aree urbane speciali a tutto il tessuto urbano costruito nel dopoguerra fino agli anni 90 Dagli Ambiti da Riqualificare (trasformare) agli Ambiti Urbani Consolidati (sostituire) Da strumenti (piani urbanistici, canali di finanziamento,..) speciali ad hoc per grandi trasformazioni a strumenti ordinari diffusi per micro-interventi interventi

Urbani Consolidati (sostituire) Da strumenti (piani urbanistici, canali di finanziamento,.

4 Tutt altro ordine di problemi tessuti urbani che di norma non necessitano di trasformazioni sostanziali, ma nei quali occorre operare dentro ad un impianto consolidato ( con i suoi limiti ) edifici prevalentemente in uso,, dove si richiede di intervenire in presenza dell utenza o, in alternativa, di disporre di soluzioni parcheggio interventi la cui fattibilità economica non può godere del sostanziale incremento di valore derivante dal cambio d uso, d che è la principale molla della riconversione degli insediamenti produttivi dismessi gli interlocutori sono le famiglie, i piccoli proprietari: proprietà piccole, frazionate ed eterogenee, committenti con ridotta capacità imprenditoriale e ridotta disposizione all investimento

economica non può godere del sostanziale incremento di valore derivante dal cambio d uso, d che è la principale molla della riconversione degli insediamenti produttivi dismessi gli

5 La Regione indica la strada L.R. 6 / 2009: la pianificazione urbanistica stabilisce incentivi volumetrici e altre forme di premialità progressive e parametrate ai livelli prestazionali raggiunti, per.. realizzare.. un significativo miglioramento dell efficienza efficienza energetica degli edifici Nuovo PTR: rigenerazione dei tessuti urbani consolidati attraverso la ristrutturazione e la sostituzione edilizia per raggiungere elevati standard di qualità architettonica e di efficienza energetica

. un significativo miglioramento dell efficienza efficienza energetica degli edifici Nuovo PTR: rigenerazione dei tessuti

6 Finora incentivati interventi parziali I provvedimenti finora assunti hanno riguardato le normative tecniche e la leva fiscale Inserimento di F.E.R. ( fonti energia rinnovabile ) Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni: 36% Detrazioni fiscali per miglioramento energetico: 55% Il risultato sono stati interventi leggeri sugli edifici, numerosi e quindi complessivamente efficaci nei grandi numeri, ma parziali e poco organici sulle prestazioni del singolo edificio Interventi che raramente sono preceduti da una diagnosi complessiva dei mali dell edificio edificio Interventi che hanno potuto agire sull efficienza energetica (si raggiunge la Classe C o al più B )) ma non su altri aspetti: sicurezza sismica,isolamento acustico, innovazione tecnologica.

numerosi e quindi complessivamente efficaci nei grandi numeri, ma parziali e poco organici sulle prestazioni del singolo edificio Interventi che raramente sono preceduti da una diagnosi

7 Finora incentivati interventi parziali Indubbiamente si otterrebbero effetti più sostanziali se gli incentivi fossero rivolti ad interventi più organici e rivolti a migliorare l insieme l delle prestazioni dell edificio. edificio. La Demolizione e Ricostruzione con aumento volume risulta penalizzata (niente detrazioni fiscali) La R.E. è finalmente incentivata con cd. Decreto salva Italia Manca il versante degli incentivi urbanistici: incremento di volume e densificazione I Comuni, salvo rare eccezioni, non hanno ancora adeguato i RUE ( Regolamento Urbanistico Edilizio )

edificio. La Demolizione e Ricostruzione con aumento volume risulta penalizzata (niente detrazioni fiscali) La R.E.

8 Finora incentivati interventi parziali Molti Comuni hanno introdotto incentivi volumetrici legati al raggiungimento di prestazioni ambientali superiori es. ECOABITA Ma si tratta di incentivi ( es. +10%) che hanno efficacia per le nuove costruzioni Pochissimi RUE hanno studiato incentivi specifici più alti rivolti a favorire la demolizione e ricostruzione: es. Bologna, Bassa Romagna, Rimini, Formigine. (e non si ha ancora riscontro sull efficacia )

+10%) che hanno efficacia per le nuove costruzioni Pochissimi RUE hanno studiato incentivi specifici più alti

9 Casi - studio su tipologie ricorrenti Un condominio anni 60 di 4 piani con 9 alloggi Una villetta anni 70 mono-familiare

10 Una corretta metodologia di approccio Diagnosi (energetica ma non solo) del sito e dell edificio edificio secondo una metodologia standardizzabile Definizione di più modalità di intervento a diversa onerosità Per ciascuna modalità: : valutazione del costo, delle prestazioni raggiungibili, del risparmio energetico, dei tempi di ammortamento, dell incremento del valore patrimoniale Definizione degli obiettivi del committente Scelta finale dell intervento appropriato sulla base di un confronto trasparente

valutazione del costo, delle prestazioni raggiungibili, del risparmio energetico, dei tempi di ammortamento, dell incremento

11 Livelli di intervento A) intervento conservativo leggero con la presenza degli utenti all interno interno. Può suddividersi in sottocasi : A1) intervento conservativo leggero (livello 1) Riguarda gli impianti e l involucro, non modifica la sagoma, nén incrementa le Superfici Utili. (Manutenzione Straordinaria). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER. A2) intervento conservativo (livello 2), con disagi sopportabili da parte dell utenza. Prevede incremento delle Su all interno della sagoma,, attraverso chiusura di logge o rifunzionalizzazione di sottotetti. (Ristrutturazione turazione Edilizia). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER, incremento dell abitabilit abitabilità e del valore commerciale. A3) intervento conservativo (livello 3) ancora con disagi sopportabili da parte dell utenza. Prevede l ampliamento l della sagoma e del numero di unità immobiliari. (Ristrutturazione con Ampliamento). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica, incremento di alloggi e dell utenza e del valore commerciale. B) intervento conservativo previo allontanamento dell utenza. Può riguardare in particolare alberghi, scuole, edifici commerciali, altri edifici per servizi. Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER, ma anche miglioramento sismico e, nel caso di edifici privati, incremento del valore commerciale dell immobile. C) intervento di sostituzione (demolizione e ricostruzione), incentivato dalla possibilità di incremento volumetrico. Obiettivi: realizzazione di un edificio con elevate prestazioni energetiche ed antisismico e con caratteristiche iche (taglio degli alloggi, finiture) pienamente rispondenti alla domanda odierna, nonché il sostanziale incremento del valore commerciale dell immobile.

(Manutenzione Straordinaria). Obiettivi: risparmio energetico e auto-generazione energetica da FER. A2) intervento conservativo (livello 2), con disagi sopportabili da parte dell utenza.

12 Cosa emerge dai casi-studio Una serie di interventi leggeri coordinati, in presenza dell utenza utenza,, può portare l edificio l dalla classe G alla classe C, ma difficilmente si va oltre, e poi non si migliora la risposta sismica, l incremento l di valore immobiliare è limitato. I tempi di ammortamento oscillano secondo diverse variabili: Interventi sull involucro: ammortamento in 6/20 anni Interventi sugli impianti e produzione da F.E.R.: ammortamento in 3/10 anni Tempi molto ridotti con le detrazione del 55% o 36%

13 Cosa emerge dai casi-studio Perché possa diventare economicamente conveniente la demolizione, con ricostruzione di un edificio ad alta efficienza, occorre che l intervento l dia luogo ad elevato incremento di valore, condizionato da più variabili: valori immobiliari medi della zona livello di degrado dell edificio edificio detrazioni fiscali incremento di volume consentito dalle norme urbanistiche: almeno un piano in più Occorre agire contestualmente su due fronti: norme fiscali ( detrazioni strutturali ) norme RUE: premi in volume/superfici

della zona livello di degrado dell edificio edificio detrazioni fiscali incremento di volume consentito dalle norme urbanistiche: almeno

14 Agevolazioni fiscali Tre filoni : estendere la detrazione fiscale del 36% al tipo di intervento demolizione e ricostruzione definire un periodo di esenzione dell IMU dopo la trasformazione di un vecchio edificio in uno ad alti livelli prestazionali tassare maggiormente l urbanizzazione l di nuove aree

esenzione dell IMU dopo la trasformazione di un vecchio edificio in uno ad

15 Calibrati incentivi urbanistici locali Tema molto complesso. Intervenire negli Ambiti Urbani Consolidati richiede di mediare con cautela fra esigenze conflittuali Buone ragioni generali per introdurre premi in volume: una città compatta e ragionevolmente densa è più sostenibile Sovente condizioni favorevoli: densità urbane medio- basse, buone dotazioni di servizi Ma spesso è problematico: equilibrio precario fra carico urbanistico e capacità delle reti e dotazioni della città pubblica Occorrono ricette differenziate fra centro e centro e fra tessuti diversi nello stesso centro

in volume: una città compatta e ragionevolmente densa è più sostenibile Sovente condizioni favorevoli: densità urbane medio- basse, buone

16 Densificare è difficile ma bisogna provare Anche la perequazione urbanistica può essere utilizzata in modo creativo a questi fini: per disporre di aree edificabili a rotazione per disporre di alloggi-parcheggio a rotazione per delocalizzare i premi volumetrici altrove quando non si può addensare sul posto le aree di nuova urbanizzazione, sempre più ridotte, dovrebbero essere utilizzate come risorsa funzionale alle operazioni di riqualificazione urbana e/o rigenerazione edilizia C è molto da sperimentare

volumetrici altrove quando non si può addensare sul posto le aree di nuova urbanizzazione, sempre più ridotte, dovrebbero

17 Grazie per l l Attenzione Luca Biancucci Tecnicoop Società di Ingegneria via San Felice, Bologna biancucci@tecnicoop.it

Documenti analoghi

Rigenerazione energetica degli insediamenti urbani Aspetti urbanistici e fiscali e casi-studio

Rigenerazione energetica degli insediamenti urbani Aspetti urbanistici e fiscali e casi-studio Rudi Fallaci Dalla riqualificazione urbana alla rigenerazione Da 30 anni si parla di riqualificazione urbana,