DTZ Research. Investment Market Update Italia T Evidente aumento del volume nel T4. 15 Febbraio Autore. Contatti

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1 Investment Market Update Italia T Evidente aumento del volume nel T4 15 Febbraio 2014 Volume degli investimenti 2...per settore 2...per sottomercato 2 Investimenti per nazionalità 3 Rendimenti prime 3 Definizioni 4 Autore Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Contatti Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 (0) fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Con 3,3mld di Euro registrati, l'anno 2013 si è chiuso con un volume di investimenti al di sopra delle previsioni, grazie ad un 4 trimestre che ha registrato 1,6mld di Euro. L adeguamento dei prezzi combinato ad una buona qualità dei prodotti disponibili sul mercato italiano, hanno favorito l'attività di mercato che ora risulta più forte. La strada per una ripresa completa del mercato degli investimenti italiano è ancora lunga, anche se i dati del 2013 sono piuttosto incoraggianti. Le questioni politiche del nostro Paese hanno impedito agli investitori stranieri di investire capitali nel mercato italiano fino al Da tale momento il ritorno ad una situazione più normale ha ridato un po di fiducia agli investitori rendendo gli investimenti cross-border dominanti nel corso di quest anno per un totale di 2,1mld di Euro di acquisizioni registrate. Le transazioni più significative del 2013 hanno riguardato l acquisto di portafogli di immobili e transazioni indirette come l ingresso di Qatar Holding nel progetto di Porta Nuova a Milano. Sul fronte retail, sia a livello europeo che internazionale, gli investitori hanno concentrato la propria attenzione su asset di grandi dimensioni. Il settore retail ha superato quello degli uffici di 1.67mld di Euro, registrando circa 1,1mld di Euro nel solo T4. I centri commerciali e i retail park, il cui valore è compreso tra 50 e 380mln di Euro, sono risultati essere i prodotti più ricercati. Il settore degli uffici si attesta a 1,2mld di Euro, raddoppiando il numero delle transazioni del settore retail. La crescente avversione alla crescita del rischio si riflette sui rendimenti prime i quali hanno subito una variazione, registrando un aumento di 10 o 25 basis point nel T Da allora, i rendimenti sono rimasti invariati e non si prevede alcun cambiamento di rilievo per il DTZ Research

2 Volume degli investimenti Ripresa del volume degli investimenti nel T Il sentiment dei principali investitori internazionali nei confronti del nostro Paese è migliorato. Il re-pricing degli asset italiani ha attirato alcuni investitori, che non sono più in grado di competere con alcuni mercati europei come Londra, Parigi e alcuni dei principali mercati tedeschi. In questo contesto, il volume degli investimenti ha raggiunto 1,6mld di Euro nel 4 trimestre, in aumento rispetto ai 445mln di Euro registrati nel T3. Le transazioni sono state più numerose nel corso dell ultimo trimestre con un incremento della dimensione degli spazi. La performance del T4 ha spinto verso l'alto il volume annuo degli investimenti a 3,3mld nel I dati annuali sono ancora lontani dai livelli storici, ma la crescita registrata nel 2013 è la prova di un mercato con buone prospettive future....per settore Forte attività nel settore retail nel T4 Il settore retail è risultato essere il settore dominante in Italia nel 1 semestre L ultimo trimestre dell anno ha visto una forte attività nel settore retail, che rappresenta più di 1mld di Euro, vale a dire il 68% del volume trimestrale (1,6 mld di Euro). Sono state registrate nove operazioni tra le quali la transazione relativa al portafoglio AUCHAN ( mq). Il settore degli uffici ha attirato circa 1,2mld di Euro pari al 36% del totale annuo, seguito dal settore alberghiero, con circa 350mln di Euro....per sottomercato Preferenza per il mercato del Nord Italia Il Nord Italia in generale ha rappresentato oltre il 48% di tutto il capitale investito, con circa la metà del volume rappresentato dalla sola Milano (795mln di Euro). L attività di mercato ha coinvolto tutti i settori anche se quello degli uffici si è ancora una volta distinto in termini di capitale investito, pari a circa 744mln di Euro (46% del volume totale investito al Nord). In Italia Centrale, è stato investito poco più di 1mld di Euro, perlopiù nella città di Roma e nei settori uffici, retail e alberghiero. Il Sud Italia ha rappresentato circa l'8% del totale degli investimenti nazionali: la maggior parte di questa percentuale è stata investita in centri commerciali. Gli investitori continueranno ad operare in Italia con un approccio selettivo su aree geografiche. Tuttavia, i buoni risultati del 2013 fanno sperare in ulteriori flussi di capitali nel prossimo futuro. Grafico 1 Volume degli investimenti in Italia, Euro mln Grafico 2 Volume degli investimenti per settore, Euro mln Grafico 3 0 Volume degli investimenti per sottomercato, Q1 Q2 Q3 Q4 Office Retail Industrial Mixed Use Other 21% EUR 3,445 m 79% North Centre South Investment Market Update 2

3 Investimenti per nazionalità Gli investitori cross-border hanno prevalso su quelli locali L incremento del volume degli investimenti, registrato nel 2013, è principalmente legato al ritorno degli investitori cross-border nel mercato italiano i quali sono risultati più presenti sul mercato con 2,1mld di Euro di acquisizioni, pari al 63% del volume totale. Si tratta di un inversione di tendenza registrata a partire dal 2006, quando gli investitori nazionali erano dominanti in Italia. La maggior parte del capitale estero è stata americana, con Blackstone, Simon Group e Morgan Stanley che hanno investito per 1mld di Euro. C'è stato un significativo flusso di capitali verso i centri commerciali in Italia, per un totale di 1,1 miliardi di Euro investiti in questo tipo di attività. Nel settore degli uffici, l interesse da parte degli investitori statunitensi è stato molto forte sugli asset di piccole dimensioni (da 50 a 60mln di Euro, per i deal registrati nel 2013). Rendimenti prime Stabili nel 2013 Dopo un leggero movimento verso l'alto registrato nel 2012 e nel 1 trimestre 2013, i rendimenti prime sono rimasti stabili nei trimestri successivi nel mercato italiano. I rendimenti netti prime si attestano ora al 5,15% per gli edifici ad uso ufficio a Milano, al 4,75% per il settore retail e all 8,25% per il settore industriale. Le nostre previsioni non evidenziano alcun cambiamento nei livelli di rendimento a breve termine che resteranno pressochè invariati fino alla fine del Il 2015 potrebbe registrare una lieve riduzione di tali valori del settore degli uffici di Milano (- 25bps), nel settore retail a Roma (- 15bps) e nel settore industriale (- 25bps) di entrambe le città. Se guardiamo lo sviluppo temporale dei prossimi 5 anni, i prezzi di vendita degli immobili nel mercato italiano risultano oggi più interessanti, come accade per tutti i mercati classificati come warm o hot nel nostro Fair Value Index. Si tratta di una situazione opposta rispetto a quella di un anno fa quando tutti i mercati erano classificati come cold, ovvero troppo costosi. Si prevede che le variazioni apportate ai prezzi a fine 2012 e nel 2013 favoriranno i futuri movimenti di capitale degli investitori stranieri verso il nostro Paese. Grafico 4 Volume degli investimenti per nazionalità degli investitori, Euro mln Grafico 5 Rendimenti Prime 10% 8% 6% 4% 2% 0% Fonte: DTZ Research Domestic Foreign Office Retail Ind/Logistic Box 1: Fair Value Index Il DTZ Fair Value IndexTM (Indice di Valore Equo) è stato lanciato nell Agosto 2010 e introdotto nei 201 mercati interessati dalle previsioni di mercato pubblicate da DTZ. Il Fair Value Index è il valore sul quale l investitore è indifferente tra il rischio di un ritorno economico e il ritorno atteso dall asset detenuto, considerando il rischio ulteriore di investire in quella determinata tipologia di asset. Quando un immobile è a valore congruo, l investitore viene compensato adeguatamente per il rischio corso scegliendo di acquistare l immobile stesso; analogamente, quando il prezzo dell asset è al di sotto del Fair Value Index, l investitore è più che compensato nello scegliere di acquistare quel determinato immobile. Quando si acquisisce ad un prezzo equo o inferiore, l investitore non acquista necessariamente al prezzo più basso di mercato. La nostra analisi sul Fair Value si concentra sui prime assets con una prospettiva di 5 anni e interessa tutti i settori del mercato; le singole transazioni possono fornire opportunità e rischi al di là della media del mercato. Per ulteriori informazioni visitare Investment Market Update 3

4 Definitions This report presents data from the DTZ Research Investment Transactions Database (ITD). The ITD is based on commercial property investment deals reported in the press (both property and general), company and fund reports, information supplied by external data providers and by DTZ local offices around the world. Transactions Commercial transactions refer only to direct property. However, entity level transactions where real estate is substantial proportion of assets are treated as purchases of direct property. Development transactions are included if the purchase of commercial real estate occurs during the development / construction / comprehensive refurbishment phase and when the completion date is known. Transactions that involve more than one purchaser or vendor are classified as Joint Venture with appropriate weighting allocated to the transaction. Transactions cover European deals in excess of EUR1 million Prime Yield Represents the initial yield estimated to be achievable for a notional office property of highest quality and specification in the best location fully let and immediately income producing in a market at the survey date. The yield is derived from the gross rental income divided by the net market value. Property type DTZ tracks commercial property transactions made primarily in the office, retail, industrial and mixed use sectors. Land sales are not recorded unless the land is purchased in the development phase or is acquired specifically to construct a building or complex of buildings. Transactions Commercial transactions refer only to direct property. However, entity level transactions where real estate is substantial proportion of assets are treated as purchases of direct property. Development transactions are included if the purchase of commercial real estate occurs during the development / construction / comprehensive refurbishment phase and when the completion date is known. Transactions that involve more than one purchaser or vendor are classified as Joint Venture with appropriate weighting allocated to the transaction. Transactions cover European deals in excess of EUR1 million Prime Yield Represents the initial yield estimated to be achievable for a notional office property of highest quality and specification in the best location fully let and immediately income producing in a market at the survey date. The yield is derived from the rental income divided by the purchase price. Investment Market Update 4

5 Other DTZ Research Reports Other research reports can be downloaded from These include: Occupier Perspective Updates on occupational markets from an occupier perspective, with commentary, analysis, charts and data. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- November 2013 Sweden - Computer Games developers November 2013 India Office Demand and Trends Survey Poland Banking Sector - January 2013 Property Times Regular updates on occupational markets from a landlord perspective, with commentary, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Bangkok, Beijing, Berlin, Brisbane, Bristol, Brussels, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europe, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, India, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Poland, Prague, Qingdao, Rome, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapore, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warsaw, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regular updates on investment market activity, with commentary, significant deals, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property For more than 35 years, this has been DTZ's flagship research report, analysing invested stock and capital flows into real estate markets across the world. It measures the development and structure of the global investment market. Available for Global, Asia Pacific, Europe, North America and UK. Foresight Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index. Available for Global, Asia Pacific, Europe, UK and China. In addition we publish an annual outlook report. Insight Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on areas and issues of specific interest and relevance to real estate markets. Net Debt Funding Gap - November 2013 UK secondary market pricing - October 2013 German Open Ended Funds - October 2013 Great Wall of Money - October 2013 Quantitative Easing - UK Regions - September 2013 Singapore Government Land Sales - September 2013 UK lending market -September 2013 Quantitative Easing - August 2013 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential July 2013 China Insight - The Healthcare Sector - April 2013 City of London occupier demand - April 2013 DTZ Research Data Services For more detailed data and information, the following are available for subscription. Please contact graham.bruty@dtz.com for more information. Property Market Indicators Time series of commercial and industrial market data in Asia Pacific and Europe. Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value Index TM Five-year rolling forecasts of commercial and industrial markets in Asia Pacific, Europe and the USA. Investment Transaction Database Aggregated overview of investment activity in Asia Pacific and Europe. Money into Property DTZ s flagship research product for over 35 years providing capital markets data covering capital flows, size, structure, ownership, developments and trends, and findings of annual investor and lender intention surveys. Investment Market Update 5

6 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0) Global Head of Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 (0) Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: +33 (0) Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 (0) DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) Managing Director, DTZ Italy Douglas Babington Smith Phone: DISCLAIMER This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ February Investment Market Update 6