TRIBUNALE DI ROMA PRESIDENZA RELAZIONE TECNICA D'UFFICIO. In data 8 maggio 2013 la S.V.I. nominava me sottoscritto ing.

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1 TRIBUNALE DI ROMA PRESIDENZA GIUDICE: dott. M. Bresciano C.T.U.: ing. Marco De Angelis Procedimento iscritto al n /06 R.G. Anni Verdi Onlus RELAZIONE TECNICA D'UFFICIO 1. Premessa - L'incarico peritale In data 8 maggio 2013 la S.V.I. nominava me sottoscritto ing. Marco De Angelis, con studio in Roma in Via delle Benedettine, 27 ed iscritto all'albo degli Ingegneri della Provincia di Roma con il n , Consulente Tecnico d'ufficio nella causa di cui all'oggetto. 2. Quesiti Proceda il CTU a una revisione dell attività di stima in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria effettuati nei seguenti immobili: - Via Dionisio, Via Dionisio, 78 - Via Quirino Majorana, Stima dell immobile di Via Dioniso, Questo immobile è un intero fabbricato da cielo a terra ubicato nella zona di Torre Angela a Roma (v. all. 1). Questa zona è densamente edificata e ad alto impatto antropico. Il livello è molto popolare; molte vie non hanno i marciapiedi e il disordine con la quale la zona è cresciuta ha influito molto sulle caratteristiche architettoniche. Si trovano infatti palazzine a più piani alternate a villette di scarso pregio o a fabbricati di non più di due piani.

2 Il fabbricato oggetto di stima si trova in una via riparata della zona (v. all. 2), distante poche centinaia di metri dalla via principale, Via del Torraccio di Torrenova, dove più si concentra il traffico caotico. L immobile si sviluppa su quattro livelli: piano seminterrato, piano terra, piano primo e piano secondo o di copertura. Poiché il terreno degrada da Via Dionisio verso la limitrofa zona a verde, al piano terra si può accedere direttamente dalla strada mentre una rampa carrabile scende nel piazzale sul retro, dal quale si accede al piano seminterrato. Il rivestimento esterno del fabbricato è costituito da intonaco tinteggiato in bianco, che comincia a presentare i segni dell età. Gli infissi sono in legno, tranne le vetrate che affacciano sul retro, che hanno un telaio metallico. All interno l edificio è stato oggetto di recente ristrutturazione tesa principalmente all adeguamento alla normativa antincendio. La ristrutturazione è stata profonda, perché l adeguamento alla normativa ha necessitato di interventi che hanno modificato in certi casi anche la distribuzione degli ambienti. Con l occasione, l intero edificio è stato dotato di impianto di condizionamento, che ne ha migliorato enormemente la vivibilità. Attualmente (v. all. 3) è usato come casa di cura e riabilitazione di soggetti con handicap. I pavimenti sono generalmente in linoleum nelle stanze e in maioliche nei corridoi, nei bagni e nella cucina industriale. Le pareti sono protette in genere fino a un altezza di 1,50 m con un laminato plastico, oltre il quale sono a intonaco. Le pareti di bagni e cucina industriale sono invece rivestite con maioliche. La recente ristrutturazione è stata dettata dall obbligo di adeguarsi alla normativa antincendio. Adesso gli impianti sono tutti a norma; gli impianti a servizio dell edificio sono i seguenti: 2

3 - centrale termica e impianto di riscaldamento - impianto dell aria condizionata - ascensori di dimensioni utili per i portatori di handicap Il piano interrato è destinato principalmente a uffici, sale riunioni e cucina. I piani terra e primo sono destinati alle attività di assistenza a portatori di handicap, complete di bagni, piccole palestre per la riabilitazione motoria e gabinetti medici. Il piano secondo è il piano di copertura. Qui sono state realizzate delle strutture in metallo e ondulina plastica per le quali è stata presentata domanda di sanatoria, ma che non sono utilizzate. Le loro caratteristiche di coibentazione non lasciano prevedere un uso per le normali attività di riabilitazione e assistenza che si effettuano ai piani sottostanti. All interno dell edificio, nell estremità destra del piano terra, è stata ricavata un unità immobiliare con destinazione abitativa. Vi si accede dal civico 84. Adiacente a questa c è un box auto coperto con accesso dal civico 80. La consistenza commerciale dell edificio è la seguente: Aree destinate a casa di cura piano S1 : mq 870 che viene comunque ragguagliata con un coefficiente di 0,6 in quanto ambiente posto al piano seminterrato: mq 522 Piano terra: mq 555 Piano primo: mq 625 Piano secondo: mq 260 Totale mq Aree destinate a abitazione Piano terra mq 70 3

4 Aree destinate a autorimessa Box auto civ. 80 mq 24 L immobile è stato valutato con il metodo della stima a quotazione di mercato. Questo tipo di stima si basa sull'esame delle offerte di vendita di immobili del medesimo tipo e taglio nella zona dove è ubicato l'immobile da stimare. I dati che sono stati riportati sono stati ricercati confrontando stime di beni di ampiezza paragonabile a quella del bene in oggetto. Si sono esaminate le condizioni intrinseche ed estrinseche che hanno qui influenza sul probabile valore di mercato. Tra le condizioni intrinseche il sottoscritto ha notato l'orientamento, la maggiore o minore rispondenza allo scopo cui l'immobile è destinato, il grado di finiture, lo stato di conservazione e manutenzione, le caratteristiche igieniche ed estetiche, le dimensioni dei beni rispetto a quelli normali e le consistenze complessive. Tra le condizioni estrinseche sono state considerate la prossimità ed i collegamenti con il centro degli affari, mercati, uffici, attività terziarie, la salubrità delle zone su cui sorgono gli immobili, la disponibilità dei servizi pubblici, lo stato di manutenzione e pulizia delle strade, i servizi di energia elettrica, luce, gas e TELECOM, la rispondenza della zona ove sorgono gli immobili a particolari esigenze e abitudini locali per il commercio, per le professioni, considerando la preferenza di alcuni ceti sociali che hanno particolare interesse a quelle zone o quartieri. Per immobili similari, da ricerche di mercato effettuate in base ai valori medi riscontrati, tenuto conto della ubicazione, consistenza e in considerazione dello stato di conservazione, esposizione, conformazione, commerciabilità, livello di piano, fatte le dovute proporzioni tra gli appartamenti posti nella stessa scala, locazioni, delle caratteristiche delle rifiniture, con tutti gli annessi e connessi, cessioni e pertinenze, da una ricerca eseguita dal sottoscritto presso agenzie 4

5 immobiliari di zona, pubblicazioni commerciali, è scaturito il valore unitario medio. Il valore unitario medio, anche in considerazione dello stato in cui versa l immobile oggetto di perizia, è risultato essere (fonte: Agenzia del Territorio - anche in considerazione dell attuale andamento del mercato immobiliare v. all. 4): Destinazione casa di cura: /mq Destinazione abitazione: /mq Destinazione autorimessa: /mq Il valore totale diviene pertanto: Destinazione casa di cura: mq x /mq = Destinazione abitazione: mq 70 x /mq = Destinazione autorimessa: mq 24 x /mq = Totale che si arrotonda a Per quello che riguarda il valore locatizio si seguirà lo stesso procedimento. In questo caso, però, si dovrà considerare che per un edificio di questa cubatura non è congruo fare le medesime valutazioni di un ufficio o un laboratorio di dimensioni normali ( mq). Va invece considerato che l immobile, sia per cubatura sia per destinazione, è dedicato a una nicchia di mercato destinata a pochi interessati; allo stesso tempo per gli stessi pochi interessati non sono molte le offerte di mercato per un edificio di questa cubatura completo di tutte le attrezzature e servizi necessari a svolgere l assistenza medica a persone portatrici di handicap. Ritengo perciò congruo applicare una riduzione del 35% al valore locatizio di mercato generico. La stima del valore locatizio viene di seguito riportata: Destinazione casa di cura: /mq/mese 10,25 5

6 Destinazione abitazione: /mq/mese 8,10 Destinazione autorimessa: /mq/mese 8,80 Il valore totale diviene pertanto: Destinazione casa di cura: mq x /mq/mese 10,25 = /mese Destinazione abitazione: mq 70 x /mq/mese 8,10 = /mese 567 Destinazione autorimessa: mq 24 x /mq/mese 8,80 = /mese 211 Totale /mese Canone annuo: /mese x 12 mesi = Detrazione del 35%: % = (arrotondato) Corrispondenti a : 12 mesi = /mese (arrotondato) 4. Stima dell immobile di Via Dioniso, 78 L immobile oggetto di stima è un locale al piano seminterrato del fabbricato con accesso da Via Dionisio, 78 ma anche dal piazzale di manovra sul retro del fabbricato principale della Anni Verdi con accesso dal civico 94. Il fabbricato di cui fa parte ha destinazione prevalentemente abitativa. All interno il locale è diviso in ambienti per uffici, servizi per il personale, magazzini e depositi. Lo stato dell immobile è simile a quello del fabbricato principale prima della ristrutturazione. I pavimenti sono rivestiti i gomma a bolle. I divisori interni sono stati realizzati con pareti prefabbricate, mentre gli infissi sia interni sia esterni sono in alluminio preverniciato e vetro. Gli impianti sono in buone condizioni. La consistenza dell immobile è di 639 mq commerciali. Anche in questo caso l immobile è stato valutato con il metodo della stima a quotazione di mercato. Applicando lo stesso coefficiente di ragguaglio, essendo anche questo locale posto 6

7 al piano seminterrato, si ha: Superficie: 639 mq x 0,6 = mq 383,40 Il valore unitario è inferiore all immobile principale in quanto questo locale non è stato oggetto di ristrutturazione. Destinazione casa di cura: mq 383,40 x /mq = che si arrotonda a Per quello che riguarda il valore locatizio si seguirà lo stesso procedimento del fabbricato precedente. Destinazione casa di cura: mq 383,40 x /mq/mese 9,20 = /mese 3.527,30 Canone annuo: /mese 3.527,30 x 12 mesi = Detrazione del 35%: % = (arrotondato) Corrispondenti a : 12 mesi = /mese (arrotondato) 5. Stima dell immobile di Via Quirino Majorana, Via Quirino Majorana è una strada di quattro corsie che collega la Circonvallazione Gianicolense con Via Oderisi da Gubbio; in pratica è la via di maggiore collegamento tra il quartiere Gianicolense e il quartiere Portuense (v. all. 5). Si trova in prossimità della stazione ferroviaria di Trastevere, in una zona ad alta intensità abitativa nella quale servizi pubblici e commerciali sono molto diffusi. L immobile è costituito da due immobili adiacenti ( A e B ), più la superficie esterna di pertinenza (v. all. 6). Il primo immobile è un intero fabbricato con accesso principale carrabile dal civico 145 di via Q. Majorana. L immobile si articola su tre livelli: piano terra, piano primo, piano secondo e il terrazzo di copertura dove sono ubicati i volumi tecnici. Il secondo immobile è costituito da alcune porzioni immobiliari poste al piano terra del fabbricato denominato B e con accessi indipendenti, sia dalla corte interna, sia 7

8 dai civici 147, 149, 153. I locali sono stati oggetto di recente ristrutturazione e si trovano in buone condizioni. La ristrutturazione era tesa principalmente all adeguamento alla normativa antincendio, e ciò ha comportato anche una miglioria della qualità degli ambienti. La ristrutturazione è stata profonda, perché l adeguamento alla normativa ha necessitato di interventi che hanno modificato in certi casi anche la distribuzione degli ambienti. Ambedue gli immobili sono utilizzati come casa di cura e riabilitazione di soggetti con handicap. Oltre alle sale/palestre per attività didattiche e laboratori, parte dell immobile è destinata a uffici, magazzini, sale riunioni e servizi (v. all. da 7 a 9). I pavimenti sono generalmente in linoleum nelle stanze e in maioliche nei corridoi, nei bagni e nella cucina industriale. Le pareti sono protette in genere fino a un altezza di 1,50 m con un laminato plastico, oltre il quale sono a intonaco. Le pareti di bagni e cucina industriale sono invece rivestite con maioliche. Buona parte degli ambienti inoltre sono controsoffittati con doghe in alluminio preverniciato o pannelli isolanti. Gli infissi del fabbricato A sono in alluminio all esterno color legno e preverniciati bianco all interno; gli infissi interni sono in alluminio preverniciato bianco e vetro. Gli infissi esterni e interni del fabbricato B sono in alluminio generalmente preverniciato bianco, alcuni preverniciati in colore verde e vetro; Ambedue i corpi di fabbrica risultano dotati di tutti gli impianti essenziali, compresa la centrale termica, più impianti per l aria condizionata e ascensore per diversamente abili. Di recente è stato realizzato un corpo ascensore esterno con cabine di maggiori dimensioni rispetto agli ascensori interni. Le superfici commerciali dei vari piani sono le seguenti: 8

9 Destinazione casa di cura Fabbricato A Scala A Piano primo mq 242 coeff. 1 mq 242 Piano secondo mq 247 coeff. 1 mq 247 Terrazzi mq 65 coeff. 0,20 mq 13 Scala B Piano primo mq 149 coeff. 1 mq 149 Piano secondo mq 149 coeff. 1 mq 149 Terrazzi mq 30 coeff. 0,20 mq 6 Totale mq 882 Totale ragguagliato mq 806 Destinazione commerciale Fabbricato A Piano terra mq 108 coeff. 1 mq 108 Fabbricato B Piano terra mq 412 coeff. 1 mq 412 Totale mq 520 Totale ragguagliato mq 520 Destinazione posti auto Totale mq 236 Totale ragguagliato (coeff. 0,2) mq 47,2 Destinazione area parcheggio di pertinenza Totale mq 800 Totale ragguagliato (coeff. 0,1) mq 80 Totale della superficie ragguagliata: mq 1.453,20 Il valore unitario medio, anche in considerazione dello stato in cui versa l immobile oggetto di perizia, è risultato essere (fonte: Agenzia del Territorio - anche in considerazione dell attuale andamento del mercato immobiliare v. All. 10): 9

10 Destinazione casa di cura: /mq Questo valore è da considerarsi pieno, perché locali già in affitto e che pertanto producono reddito. La zona nella quale si trovano, inoltre, è molto appetibile da un punto di vista commerciale, vista l ampia possibilità di parcheggio in una zona dove invece sussistono grossi problemi in questo senso. Pertanto, il valore dell immobile è il seguente: Destinazione casa di cura: mq 1.453,20 x /mq = che si arrotonda a Per quello che riguarda il valore locatizio si seguirà lo stesso procedimento dei fabbricati precedenti. Destinazione casa di cura: mq 1.453,20 x /mq/mese 16,90 = /mese Canone annuo: /mese x 12 mesi = Detrazione del 35%: % = (arrotondato) Corrispondenti a : 12 mesi = /mese (arrotondato) 6. Conclusioni La revisione dell attività di stima in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria effettuati ha portato ai seguenti valori: - Via Dionisio, Via Dionisio, Via Quirino Majorana, Il sottoscritto, con la presente relazione che si compone di n. 10 pagine e n. 10 allegati ritiene di aver risposto ai quesiti postigli e deposita la relazione medesima presso la cancelleria di sezione, rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti. Roma, 21 ottobre 2013 In fede il CTU 10