PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA

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1 PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA OGGETTO : Stima di beni immobili siti nel comune di Sarno (SA) alla via Lavorate Centro n 102 identificati nel NCEU di Sarno al Foglio 36 Part. 47 sub 4 attraverso la comparazione di : Valore di mercato (stima sintetica) Valore di mercato (stima analitica) RIF. FALLIMENTO N 40/2014 Il tecnico Arch Piccirillo Francesco

2 STIMA DI VALORE IMMOBILE PROPRIETA PREMESSA Il sottoscritto architetto con studio in Nocera Inferiore (SA) via G. Cucci al n 83, avendo ricevuto l incarico di determinare il più probabile valore di mercato dell appartamento situato nel comune di SARNO (SA) in via LAVORATE CENTRO N 102 Piano terra di proprietà di si recava sul posto per esperire le indagini di rito e raccogliere il maggior numero di informazioni possibili. A) OGGETTO DELLA STIMA L'immobile oggetto della presente stima, indicato nel frontespizio della presente relazione e più in dettaglio descritto nei successivi paragrafi, è stato valutato mediante l'ausilio di un elaboratore elettronico. Nel calcolo si è riguardato il solo valore venale in quanto è il più aderente ad una libera contrattazione di mercato, in accordo con lo scopo della perizia, escludendo per questo eventuali altri valori (che pure esistono, per fini diversi, nella valutazione di un immobile) quali i seguenti: 1) Valori di costo 2) Valori di trasformazione 3) Valori complementari 4) Valori affettivi

3 B) ORDINARIETA' E PREVISIONE Si è tenuto conto di quelle circostanze più frequentemente riscontrabili nel settore produttivo secondo le teorie dell'ordinarietà. Pertanto ci si è riferito sempre ad un comportamento normale, 'ordinario', da parte di un eventuale qualsiasi acquirente, con esclusione di casi estremi, sia in negativo che in positivo (considerando i quali si sarebbe potuto avere un valore falsato dell'immobile e poco significativo per mercato della zona). Allo stesso modo si è giudicato il comportamento dell'ipotetico prossimo venditore. Non si è espresso un parere di convenienza economica, ma una stima di validità generale. Anche per quanto riguarda la previsione ci si è riferito a usi e costumi tipici degli operatori economici del luogo considerando l ordinaria appetibilità dell'immobile e senza soppesare l'evento eccezionale o, in ogni caso, impossibile a prevedersi. C) CRITERIO DI STIMA Il criterio di stima usato risulta in parte 'diretto' ed in parte 'indiretto'. Esso ottiene un risultato immediato (diretto) quando moltiplica il valore elementare del prezzo a metro quadrato ricavato direttamente dal mercato della zona, per la superficie lorda ragguagliata dell'immobile. Ma usa anche l'analisi di diversi fattori che concorrono a formare la valutazione dell'immobile in termini di raffronto con i migliori simili edifici della stessa area di merce. Pertanto il calcolo della stima viene eseguito non semplicemente considerando la superficie ed il prezzo a metro quadrato, ma verificando la qualità dell'immobile con il giudizio su una serie di caratteristiche. Da questa si ottiene un 'valore medio di raffronto' che rappresenta la percentuale del nostro immobile rispetto all'edificio ottimizzato a cui ci si riferisce per prezzo elementare. D) SERIE DI ELEMENTI CONSIDERATI Nella valutazione sono state considerate le cinque serie di elementi illustrate di seguito. Esse raggruppano varie caratteristiche similari presenti in ogni edificio destinato in qualche modo ad ospitare l'uomo. Sono requisiti principali che vengono riguardati in un libero mercato degli immobili e costituiscono gli elementi disaggregati di una stima formulata in maniera professionale. Vengono descritti in ordine d'importanza, quale viene loro attribuita direttamente

4 dal mercato, anche se taluno potrebbe apparire maggiormente significativa una delle successive. In ogni modo è fuori di dubbio che gli acquirenti ordinari preferiscono scegliere principalmente un edificio con una buona posizione planimetrica rispetto all'abitato. Nel presente calcolo si è adeguata con opportuni pesi, espressi in valori percentuali, la minore o maggiore propensione a dare valore all'una o all'altra caratteristica. 1) Posizione planimetrica rispetto all'abitato 2) Posizione igienica e ambientale 3) Statica 4) Requisiti tecnologici 5) Distribuzione interna degli ambienti E) LA COMPARAZIONE (CON L'EDIFICIO OTTIMIZZATO) Il confronto viene eseguito, praticamente, con un ipotetico edificio ottimizzato, nel quale cioè tutti i requisiti raggiungano il massimo livello di valore. Il programma calcola una determinata percentuale di qualità massima. Essa dipende dal giudizio espresso nei dati come una valutazione di ogni singolo requisito, secondo una scala di valori 'pesata'. F) SUPERFICIE RAGGUAGLIATA Si è tenuto conto, nel calcolo, dei ragguagli relativi alle diverse condizioni degli spazi utilizzabili per poter valutare congruamente gli ambienti e le superfici coperte e scoperte, e per poter considerare l'accessorie di alcuni di essi (come autorimesse, cantinole, ripostigli, soffitte, oppure terrazze, balconi, porticati, cor ecc.). Per tali ragioni le superfici misurate sono state considerate, nella valutazione, secondo le percentuali dei seguenti ragguagli principali, opportunamente adattati al nostro caso: (la superficie misurata è quella commerciale lorda a cui si riferisce il mercato della zona) - ragguagli generali - superfici coperte e chiuse... = 100% superfici dei cantinati... = 50% superfici scoperte e cantinati senza luci...= 25%

5 STIMA DI VALORE DELL IMMOBILE VALUTAZIONE A ) Stima analitica attraverso il valore di mercato VALUTAZIONE B ) Stima analitica attraverso il il reddito prodotto COMPARAZIONE VALUTAZIONE A / B

6 BENI IN OGGETTO Descrizione FABBRICATO A DESTINAZIONE RESIDENZIALE Fabbricato costruito ad inizio anni 40 avente forma regolare ( sup totale lorda di circa 130 mq) ed occupante il lato nord del lotto in aderenza con il confine. Il corpo di fabbrica, ha struttura in muratura portante, solaio ordito in direzione N/S ed è distribuito su un unico livello al piano terra a destinazione residenziale. Lo stesso ha accesso dall androne comune che diparte dalle scale di accesso ed è ripartito in tre ampi vani sullato sinistro e servizi igienici e ripostiglio sul lato destro del corpo scala. Le tompagnature esterne sono realizzate muratura portante dallo spessore variabile (fino a 60 cm), rifinite con intonaco civile e pittura, I serramenti esterni sono costituiti da tre porte-finestre in legno e vetro singolo originali dell epoca. Il fabbricato versa in pessime condizioni di conservazione che ne determinano una evidente fatiscenza statica ed una conseguente decadenza strutturale. RIFERIMENTI CATASTALI NCEU DI SARNO FOGLIO 36 PARTICELLA 47 SUBALTERNO 4 CATEGORIA A/3 CLASSE 1 CONSISTENZA VANI 5,5 DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE DELL ABITAZIONE OGGETTO DELLA STIMA PIANO TERRA Superficie totale (lorda) 128,50 mq Superficie netta. 110,50 mq Le superfici sono quelle computate ai sensi del D.M. n 801 del 10/05/1977

7 VALUTAZIONE A ) Stima analitica attraverso il valore di mercato 1) VALORE MEDIO DELLE ABITAZIONI (per immobili similari a quella oggetto della stima) 1) VALORE MEDIO DELLE ABITAZIONI AL MQ PER ABITAZIONI SIMILARI A QUELLA OGGETTO DELLA STIMA Provincia: SALERNO Comune: SARNO Fascia/zona: Suburbana : LAVORATE/EPISCOPIO Codice di zona: E1 Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x Superficie mese) (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 3,2 4,1 L Abitazioni di tipo NORMALE L 2,8 3,9 L economico Autorimesse NORMALE L 3,4 4 L Box NORMALE L 4,3 5 L Ville e Villini NORMALE L 3,1 3,9 L (FONTE : AGENZIA DEL TERRITORIO) (Risultato interrogazione: Anno Semestre 2)

8 Tenuto conto che trattasi di un'abitazione situata nel Comune di SARNO, avente come categoria catastale A/3 e dell'epoca di costruzione dell'edificio ove è situata l'unità immobiliare, possiamo desumere che: per le abitazioni simili a quella in esame il prezzo medio di mercato rilevato sul posto da indagini dirette è di 1150,00 al metro quadrato. Tale valore andrà aggiornato in base ai coefficienti tipici delle caratteristiche proprie dell'unità immobiliare oggetto della stima e che andremo a descrivere nel dettaglio partendo dalla zona, per poi passare all'esame dell'edificio nel suo insieme e quindi valutando l'unità immobiliare. 1) DESCRIZIONE DELLA ZONA OVE E' SITUATA L'ABITAZIONE La zona ove è situata l'unità immobiliare in esame è posta tra i mt 100 e 200 dal crocevia di maggiore importanza nell'area geografica oggetto di stima (valutata nel suo insieme) per un coefficiente relativo pari a 0,70, mentre rispetto all'elemento di maggiore importanza e richiamo, sempre riferito all'area in esame, risulta distante tra i mt 100 e i mt 500, per un coefficiente corrispondente di: 0,70. La zona oggetto della stima risulta essere dotata della necessaria urbanizzazione primaria e pertanto il coefficiente relativo è traducibile in: 0,80. Nella zona in esame non vi sono elementi estetici pre dominanti, il coefficiente non subisce variazioni è viene stabilito pertanto in: 0,50. Nella zona in esame il panorama non ha un valore estetico degno di rilievo, conseguentemente il coefficiente corrispondente è stimabile in: 0,50. Durante il sopralluogo è stato rilevato un elemento artificiale, il quale presenta un certo impatto visivo sull'intera zona, conseguentemente il coefficiente relativo è stato fissato in: 0,50. Negli immediati dintorni dell'abitazione non è presente alcun parco aperto al pubblico, cosa che qualificherebbe notevolmente la zona e ci permette di stabilire il coefficiente in: 0,50. Nella zona non vi sono scorci caratteristici particolari, pertanto il coefficiente non viene modificato è rimane fissato in: 0,50. Infine, analizzando la situazione sociale del quartiere attraverso l'andamento della popolazione e il numero dei reati avvenuti, si desume che il coefficiente sociale relativo è: 0,70. Il coefficiente globale della zona, valutando tutti i coefficienti dianzi esaminati e moltiplicandoli fra loro è: 0,60.

9 2) DESCRIZIONE DELL'EDIFICIO OVE E' SITUATA L'UNITÀ IMMOBILIARE L'unità immobiliare in esame non è dotato di nessuno dei seguenti impianti: impianto elettrico, impianto idraulico, impianto del gas, impianto di riscaldamento, impianto del telefono, impianto citofonico, non è presente alcuna dotazione funzionale quale palestra, giardino ecc., situazione che nell'insieme da un coefficiente funzionale dell'edificio pari a: 0,50. Il giudizio sulla qualità degli elementi architettonici che costituiscono l'edificio può essere così sintetizzato: la facciata principale non presenta particolare valore architettonico; i decori della facciata sono di valore mediocre; l'atrio condominiale è angusto e di scarso valore; il portone di accesso all'edificio è di scarso valore estetico; i portoncini di accesso agli appartamenti sono di un valore e materiale di scarsa considerazione; la composizione architettonica generale dell'edificio non è particolarmente significativa; infine, riguardo al tecnico che ha progettato l'opera in esame, possiamo solo dire che non è noto. Valori che nel loro insieme ci permettono di stabilire il coefficiente estetico dell'edificio in: 0,50. Sono stati rilevati anche i seguenti parametri sociali: non è stata rilevata la presenza del portiere; il portone centrale di accesso, in base alle risposte date dagli interessati, risulta essere chiuso; nell'edificio non è presente alcuna telecamera a circuito chiuso per la rilevazione delle presenze; la proprietà comune è recintata; nelle ore notturne non abbiamo una rumorosità generale rilevabile anche dagli inquilini dell'unità adiacenti; Tutto l'insieme di queste valutazioni ci porta a stabilire il coefficiente sociale dell'edificio in: 0,50. La conservazione dell'edificio nel suo complesso è pessima ed esaminando la funzionalità dei singoli elementi che lo costituiscono, può essere sintetizzata nel coefficiente globale: 0,50. Il coefficiente globale dell'edificio, moltiplicando fra loro tutti i coefficienti. esaminati, permette di ottenere il coefficiente riassuntivo: 0,50 3) DESCRIZIONE DELL'UNITÀ IMMOBILIARE Le caratteristiche funzionali possono essere così riassunte: l'illuminazione naturale dell'alloggio, analizzandola in più parti del medesimo, può essere giudicata nel suo complesso come conforme all'esigenze abitative; l'unità immobiliare risulta altresì, essere ventilata in maniera normale, garantendo quindi, un ricambio d'aria in maniera regolamentare; gli ambienti o zone destinate alle attività giornaliere sono normalmente

10 soleggiati; la dimensione dei vani è considerabile come ordinaria, in quanto essi risultano entro i canoni delle normali esigenze abitative; gli ambienti dell'abitazione sono disposti in maniera classica : stanze consecutive senza corridoio; durante l'esame della funzionalità dell'abitazione sono state rilevate solo alcune zone morte e inutilizzabili; nell'alloggio non esiste un ambiente di deposito; il bagno è unico ed è posto all ingresso dell atrio e sebbene risulti dotato dei sanitari allo stato attuale risulta inagibile; Il coefficiente relativo alle caratteristiche funzionali dell'alloggio è pertanto, in base a quanto sopra decritto: 0,50. L'alloggio, esteticamente presenta le seguenti valutazioni: il portoncino d'ingresso all'abitazione non presenta caratteri estetici di rilievo; le porte interne all'abitazione sono di qualità e forma estetica mediocre; le tinteggiature alle pareti sono fatiscenti; la piastrellatura dei pavimenti è giudicabile come esteticamente accettabile; le finestre nelle varie stanze dell'abitazione hanno caratteri estetici mediocri gli scuri osservati all'esterno dell'unità immobiliare sono di uno scarso valore estetico; le placche elettriche sono di qualità e forma scadente e non a norma; sono presenti altresì nell'abitazione, alcuni elementi architettonici secondari di un certo valore da attribuirsi al periodo di realizzazione (primo del 900) come la tipologia costruttiva (muratura portante) ed i soffitti alti. Il coefficiente relativo alle caratteristiche estetiche dell'alloggio deducibile da quanto ora analizzato è riassumibile nel valore: 0,60. Il taglio dell'alloggio è tale da variare il coefficiente del medesimo in: 0,50. La conservazione dell'alloggio, in base ai lavori da eseguirsi per renderlo idoneo alla civile abitazione, può quantifcarsi in un coefficiente correttivo del valore medio di cui sopra pari a: 0,54. D) CALCOLO COEFFICIENTE CORRETTIVO DEL VALORE MEDIO Considerando i tre coefficienti relativi alla zona, edificio e unità immobiliare e moltiplicandoli fra loro abbiamo come coefficiente correttivo complessivo pari a 0,54. 2) CALCOLO DEL VALORE DELL'UNITA' IMMOBILIARE OGGETTO DI STIMA Avendo preso come valore di riferimento medio la cifra di 1150,00 /mq e moltiplicandola per il coefficiente correttivo 0,54 di cui al calcolo ai paragrafi A-D si raggiunge il valore unitario corretto per l'abitazione oggetto:

11 Valore al mq: 1150,00 / mq x 0,54 = 621,00 / mq Tenuto conto della superficie commerciale dell'alloggio che è quantificabile, come visto al paragrafo corrispondente, in mq 128,50 si ottiene il valore dell'abitazione: Valore complessivo A) : 621,00 / mq x 128,50 = ,00 VALUTAZIONE B ) Stima analitica attraverso il il reddito prodotto Per ottenere il più probabile valore di mercato del fabbricato è stata effettuata una stima sintetica dello stesso attraverso la capitalizzazione della rendita di locazione. Gli affitti unitari nella zona per il bene in oggetto oscillano tra 2,80 /mq al mese e 3,90 /mq al mese. Considerando le condizioni di fatiscenza nelle quali versa l immobile,la stima può essere effettuata considerando il più basso valore di mercato cui è applicabile un coefficiente correttivo pari a 0,50 : Reddito unitario minimo.. 2,80 /mq al mese Coefficiente correttivo.... 0,50 Reddito unitario considerato.. 1,40 /mq al mese Reddito totale medio.. 1,40 /mq al mese x 128,50 mq = 179,90 /mese Reddito annuo complessivo (lordo)..179,90 /mese x 12 mesi = 2158,80 Applicando una detrazione del 10,00 % annuo per la spese di ammortamento, tasse, imposte si ottiene il reddito netto : Reddito netto 2158,80 x 0,90 = 1942,92

12 A cui, applicando un saggio di capitalizzazione pari al 2,5 % restituisce la valutazione dell immobile ( per capitalizzazione di reddito ) : VALUTAZIONE B ( = Reddito netto / saggio cap.) V (B) = 1942,92 / 0,025 = ,80 Valore complessivo B) = ,80 VALUTAZIONE COMPARATIVA A / B QUADRO DI RIEPILOGO VALUTAZIONE A (= sup.complessiva x prezzo unitario) = ,00 VALUTAZIONE B ( = Reddito netto / saggio cap.) = ,80 Le valutazioni differiscono per una percentuale inferiore al 10%,pertanto la stima si può definire attendibile VALUTAZIONE MEDIA.. = ,00 Premesso quanto sopra si dichiara, a conclusione della presente stima, che l'unità immobiliare situata a SARNO (SA) in via LAVORATE CENTRO N 102, distinta a catasto al fg 36 mappale 47 sub.4 di proprietà di ha, salvo elementi a me sottaciuti, come più probabile prezzo di mercato la cifra di ,00. LA PRESENTE RELAZIONE DI STIMA E COMPOSTA DA N 12 PAGINE Si allega documentazione fotografica (n 6 foto) Nocera Inferiore, 28/07/2014 In Fede Arch.

13 PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA OGGETTO : Stima di beni immobili siti nel comune di Sarno (SA) alla via Lavorate Centro n 102 identificati nel NCEU di Sarno al Foglio 36 Part. 47 sub 4 attraverso la comparazione di : DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Il tecnico Arch Piccirillo Francesco

14 FOTO 1 VISTA DALLA CORTE COMUNE architetto

15 FOTO 3 VISTA INTERNA FOTO 4 VISTA INTERNA

16 FOTO 5 VISTA DELL AREA ESTERNA DI PROPRIETA FOTO 6 VISTA INTERNA