TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 23/2011: OMISSIS IN LIQUIDAZIONE GIUDICE DELEGATO: DOTT. RAFFAELE DEL PORTO CURATORE: DOTT. STEFANO MIDOLO PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI Brescia,

2 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO FALLIMENTO N. 23/11: GIUDICE DELEGATO: CURATORE: OMISSIS IN LIQUIDAZIONE DOTT. RAFFAELE DEL PORTO DOTT. STEFANO MIDOLO PREMESSA Il curatore dott. Stefano Midolo nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare. Indichi, a norma dell art c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili, fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione dell Ici. Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati. Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità immobiliari. Successivamente il sottoscritto si recava nei comuni di Mazzano (BS) e Sabbioneta (MN) ove sono siti gli immobili in oggetto; compiuti tutti gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente 2

3 RELAZIONE 1) TERRENI AGRICOLI ED EDIFICABILI IN MAZZANO (BS) Trattasi di terreni attualmente coltivati, destinati dal punto di vista urbanistico sia ad agricoltura sia alla realizzazione di edifici commerciali. DATI CATASTALI Gli immobili sono identificati al catasto terreni come segue: Comune di Mazzano Foglio 8 Mapp.75 seminativo irriguo, cl. 1, ha RD 173,15 RA 183,34 Mapp.77 seminativo irriguo, cl. 2, ha RD 97,94 RA 94,18 Mapp.80 seminativo irriguo, cl. 2, ha RD 18,63 RA 17,91 CONFINI Di seguito si riportano i confini degli immobili sopra elencati: mappale 75: - nord con mappale 2 (roggia) - est con mappale 77 - sud con mappale 76 - ovest con mappale 73 mappale 77: - nord con mappale 2 (roggia) - est con mappale 60 e strada - sud con mappale 76 e 80 - ovest con mappale 75 e 76 mappale 80: - nord con mappale 77 - est con mappale 62 3

4 - sud con mappale 62 - ovest con mappale 76 e 77 DESCRIZIONE Trattasi di terreni pianeggianti attualmente coltivati a prato di superficie complessiva pari a circa ha I terreni sono locati alla soc. Agricola Lombarda srl con contratto (allegato) del e scadenza I terreni sono irrigui (canale in lato nord e lato est) e facilmente accessibili per quanto riguarda i mappali 75 e 77 mediante strada comunale in lato nord e strada vicinale non asfaltata in lato ovest, tra il mappale 75 e 77 ed in mezzeria al mappale 77. Il mappale 80 è accessibile attraverso il mappale 77. I terreni sono ubicati in prossimità di una zona produttiva del Comune di Mazzano (stabilimenti ex Medeghini ed ex Italcementi) e godono di una notevole visibilità in quanto prospicienti la tangenziale Brescia Salò. Si segnala la presenza di tralicci elettrici in lato nord - ovest del mappale 75 e in lato nord est del mappale 77. SITUAZIONE URBANISTICA Dal punto di vista urbanistico il PGT Vigente del Comune di Mazzano classifica i terreni in oggetto come segue: - mappali 75 parte, 80 parte, 77 parte in zona E1 agricola produttiva (si specifica che i mappali 80 e 77 sono in fascia di rispetto stradale) - mappali 75 parte, 77 parte in zona D5 zona commerciale in attuazione 4

5 - mappali 75 parte, 80 parte e 77 parte in zona SP In particolare per le zone D5 le norme tecniche del PGT art stabiliscono che per tali aree sono fatti salvi gli indici previsti nei piani attuativi approvati in base al precedente PGT. Tali terreni sono oggetto di convenzione urbanistica rep /24054 del a seguito dell adozione del Piano Attuativo Medeghini n.30 del La convenzione urbanistica prevede: - superficie territoriale di PRG: mq; - SLP: mq; - area a standard da cedere gratuitamente al Comune: mq; - superficie territoriale con modifiche: mq; - opere da eseguirsi a cura e spese del lottizzante e relativi oneri: ,65 di cui ,02 per opere di urbanizzazione primaria e ,63 per opere di urbanizzazione secondaria; - cessione gratuita delle aree per le urbanizzazioni e le attrezzature pubbliche (standards); - cessione gratuita delle opere di urbanizzazione; - opere di urbanizzazione estranee al regime convenzionale da eseguirsi a carico del lottizzante. La convenzione inoltre fissava in anni 5 il termine massimo entro cui realizzare le opere di urbanizzazione (primaria, secondaria e in regime di esclusiva) PROVENIENZA 5

6 Gli immobili sono pervenuti per atto del notaio Luigi Zampaglione in data rep /19826, trascritto a Brescia il ai numeri 26975/ Nell atto di compravendita vengono specificate le seguenti servitù: - acquedotto interrato di cui all atto notaio Mario Mistretta del 18 dicembre 1996 rep. n /14206, trascritto a Brescia il nn. 1332/1092; elettrodotto di cui all atto notaio Sergio Senini del rep n /24442, trascritto a Brescia il nn. 1401/1002; - convenzione urbanistica per Piano Attuativo con il Comune di Mazzano di cui all atto del notaio Sergio Senini del rep. n /24054, trascritto a Brescia il nn / STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. In particolare si è fatto riferimento alla capacità edificatoria dei terreni stabilita dal punto di vista urbanistico dal PGT vigente, attribuendo 350,00 /mq di SLP edificabile; tale valore unitario è sensibilmente inferiore rispetto ai valori di mercato degli anni precedenti, ciò è dovuto alla situazione di crisi economica globale che ha particolarmente colpito il settore dell edilizia: 6

7 - SLP: mq x 350,00 /mq = , zona agricola e di rispetto: mq x 10,00 /mq = ,00 - oneri di urbanizzazione: = ,02 = totale = ,98 arrotondato a VALORE TERRENI MAPP. 75, 77, 80 IN MAZZANO ,00 (diconsi euro duemilioniquattrocentomila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle stime comunali il valore ai fini ICI dei terreni in oggetto è così determinato: - aree non urbanizzata a destinazione commerciale D5 mq di SLP : mq x 186,00 /mq di SLP = ,00 - aree agricole ici 2011 mappale 77: RD 97,94 x 75 x 1,25 = 9.181,87 mappale 80: RD 18,63 x 75 x 1,25 = 1.746,56 sommano ,43 - aree agricole ici 2012 mappale 77: RD 97,94 x 130 x 1,25 = ,25 mappale 80: RD 18,63 x130 x 1,25 = 3.027,37 sommano ,62 SITUAZIONE IPOTECARIA 7

8 Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che gli immobili in oggetto sono colpiti dai seguenti gravami: 1) Ipoteca volontaria di ,00 a favore di Banca Intesa Mediocredito spa iscritta il n.26796/6381, somma capitale ,00, durata anni 9; 2) iscrizione giudiziale di ,00 a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa iscritta il n.38222/9465, somma capitale ,56; 3) iscrizione giudiziale di ,00 a favore di Banca Popolare di Vicenza scpa iscritta il n.53793/13581, somma capitale ,23, si segnala che in detta iscrizione il mappale 75 del foglio 8 NCTR di Mazzano viene erroneamente indicato come mappale 74 della medesima superficie. 4) sentenza di fallimento a favore della massa dei creditori trascritta il ai nn /7120 ****** 2) COMPLESSO PRODUTTIVO IN VIA BORGOFREDDO A SABBIONETA (MN) Trattasi di complesso produttivo costituito da edifici realizzati su una superficie pari a circa mq in epoche successive adibiti alla produzione e da un edificio adibito a residenza; il complesso è sito in Comune di Sabbioneta in prossimità del centro abitato utilizzato per la 8

9 fabbricazione di formaggio grattugiato. DATI CATASTALI Il complesso produttivo è così identificato al catasto fabbricati: Comune di Sabbioneta Foglio 35 Mapp.60/1 via Borgofreddo n.27/29, PT-1, cat. A/3, cl.3, vani 8 RC 392,51 Mapp.60/2 via Borgofreddo n.27/29, PT, cat. C/6, cl.2, mq 36 RC 59,50 Mapp.61 via Borgofreddo n.25/a, PT-1, cat. D/7 RC ,00 CONFINI Il complesso immobiliare in oggetto confina a:: - nord con i mappali 83, 62 e est con il mappale sud con la strada comunale via Borgofreddo - ovest con i mappali 36, 37 e 38 DESCRIZIONE Trattasi di un complesso produttivo costituito da n. 5 fabbricati distinti realizzati in epoche successive in funzione delle esigenze produttive con coperture parzialmente interessate dalla presenza di lastre ondulate in eternit. Ex mappale : trattasi di capannone adibito ad attività produttive quali sala lavorazioni grana, celle frigorifere e zona spedizioni. La struttura portante dell edificio è in cemento armato con tamponamenti in laterizio. Ha una superficie complessiva pari a circa 9

10 1.415 mq di cui: - circa 10 mq adibita a cabina elettrica (mappale 58) con altezza utile interna pari a 7,70 metri; - circa mq adibiti a sala lavorazione, celle frigorifere (mappale 59) con altezza utile interna pari a 5,60 metri, caratterizzati da: - la sala lavorazioni pavimento in piastrelle, pareti e soffitto rivestiti con pannelli coibentati, illuminazione a neon e serramenti esterni in alluminio e vetro camera; - le celle frigorifere pavimento in battuto di cemento, pareti e soffitto rivestiti con pannelli coibentati - circa 275 mq adibiti a zona spedizioni ed ufficio di reparto (mappale 57 e 59) con altezza utile interna pari a 4,00 metri e 3,05 metri per gli uffici, caratterizzati da pavimento in battuto di cemento e piastrelle, pareti rivestite con pannelli coibentati, illuminazione a neon; - circa 85 mq adibiti a spogliatoi e servizi (mappale 59) con altezza utile interna pari a 2,98 metri, caratterizzati da pavimenti e pareti rivestiti in piastrelle e serramenti in alluminio e vetro camera (gli spogliatoi per 50 mq sono identificati catastalmente con il mappale 59 e per 35 mq con il mappale 61). mappale 60: trattasi di edificio separato che si sviluppa su n. 2 piani fuori terra (piano terra e piano primo) realizzata in muratura portante di tipologia casa padronale. L edificio ha una superficie complessiva pari a circa 300 mq di cui circa 165 mq al piano terra e 135 mq al piano primo. 10

11 L edificio è suddiviso in un appartamento (sub 1) che si sviluppa su n. 2 piani per complessivi 260 mq circa distribuiti in n. 4 locali a piano terra, n. 5 locali al piano primo, dal vano scala, dall ingresso e dal corridoio. L unità immobiliare, ad eccezione del ripostiglio a piano terra e al piano primo che sono al rustico e non sono direttamente accessibili dall appartamento, è caratterizzato da pavimenti in piastrelle tipo cotto e parquet, camino, caloriferi in ghisa, pareti intonacate, impianti a vista, serramenti in legno e vetro semplice, serramenti interni in legno, bagno con piastrelle a pavimento e alle pareti. L autorimessa (sub 2) è ubicata al piano terra ed ha una superficie pari a circa 40 mq ed è caratterizzata da pavimento in battuto di cemento e basculante in lamiera con accesso diretto all appartamento. Ex mappale 61: trattasi di un complesso di n. 4 edifici con caratteristiche costruttive differenti realizzati in periodi successivi. L edificio principale A era adibito alle attività produttive ed è stato realizzato per successivi ampliamenti delle costruzioni originarie adibite a stalle. L immobile ha una superficie complessiva pari a circa 2.050,00 mq di cui 160 mq circa siti al piano primo adibiti ad archivio ed accessibili mediante scala interna ed è caratterizzato da strutture portanti miste (murature, cementi armati, carpenteria metallica). Il fabbricato ha una forma irregolare con ricavati diversi locali all interno di altezze utili variabili (da 2,90 a 5,00 metri) comunicanti fra loro e caratterizzati da: pavimenti in battuto di cemento con resina superficiale, 11

12 pareti intonacate o rivestite con pannelli coibentati, illuminazione al neon, serramenti in alluminio e vetro semplice. Il secondo edificio B si sviluppa su n. 2 piani per complessivi 590 mq circa di cui: - al piano terra 410 mq circa sono adibiti a deposito bobine e magazzino con pavimento in battuto di cemento, pareti intonacate e soffitto rivestito con pannelli solo per il deposito bobine; all interno del magazzino è stato ricavato anche un locale adibito ad ufficio (circa 25 mq); - al piano terra 60 mq circa sono adibiti al locale centrale termica ed autoclave; - al piano primo 120 mq circa sono adibiti ad uffici accessibili da scala esterna e caratterizzati da pavimenti in piastrelle di graniglia, pareti intonacate, caloriferi in ghisa, serramenti esterni in legno e vetro camera, illuminazione a neon e bagno con pavimento e pareti rivestiti in piastrelle. Il terzo edificio C era adibito a deposito cartoni, ha una superficie pari a circa 290 mq con struttura costituita da telai in ferro, copertura e tamponamenti perimetrali in lamiera e pavimento in battuto di cemento. Il quarto edificio D era adibito ad officina, ha una superficie pari a circa 17 mq ed è al rustico. Vi sono inoltre (tettoie E): - una tettoia che collega l edificio principale (mappale 61) con l edificio identificato catastalmente al mappale 59 di superficie pari a circa

13 mq - una tettoia in alto sud dell edificio principale (mappale 61) di superficie pari a circa 175 mq - una tettoia in lato nord dell edificio principale (mappale 61) di superficie pari a circa 65 mq; - n. 2 tettoie in alto nord ed ovest dell edificio adibito ad officina (mappale 61) di superficie complessiva pari a circa 18 mq. L area esterna scoperta (circa 5.610) è adibita a deposito e movimentazione e la restante superficie (pari a circa mq) non è recintata ed è attualmente coltivata a prato. SITUAZIONE URBANISTICA Il complesso produttivo risale agli anni ante 67 con successivi interventi edili di ristrutturazione ampliamento e nuove costruzioni fino all attuale conformazione edile. Con accesso agli atti presso gli uffici del Comune di Sabbioneta si sono reperiti i seguenti atti autorizzativi: - concessione edilizia in sanatoria prot. n. 882 del n. 34/ richiesta certificato agibilità del prot. n in riferimento alla pratica edilizia n. 101/97 e relativa richiesta di integrazione della documentazione presentata con CPI (prot. n. 3441/4248 del ) - DIA prot. n del

14 - DIA prot. n del concessione edilizia n. 101/1-97 prot. n del (variante alla concessione edilizia n. 101/97 del prot. n. 4697) - concessione edilizia n. 101/97 del prot. n diniego del prot. n. 3530/4014 in risposta alla pratica edilizia n. 72/97 del autorizzazione edilizia n. 236/95 reg. cost. n. 236 prot. n del autorizzazione edilizia n. 139/93 reg. cost. n. 139 prot. n del autorizzazione edilizia n. 78/93 reg. cost. n. 78 prot. n del autorizzazione edilizia n. 30/93 reg. cost. n. 30 prot. n. 375 del Risultano non autorizzati i seguenti corpi: - tettoia posta in lato nord ai locali adibiti ad officina - locali adibiti a zona lavaggio in lato nord - locali con funzione bussola siti in lato est Dal punto di vista urbanistico, il PGT vigente del comune di Sabbioneta (MN) classifica gli immobili in: - zona D1: aree ed usi produttivi esistenti (mappale 57, 58, 59, 60 e parzialmente 61) - zona D2: aree per usi produttivi di completamente (parzialmente il 14

15 mappale 61 circa mq). Per quanto riguarda le suddette zone, il PGT prescrive che gli interventi di ristrutturazione edilizia e saturazione delle capacità edificatorie dei lotti sono subordinati alla realizzazione, laddove previste, delle fasce ambientali o paesaggistiche. Applicando gli indici urbanistici risulta ancora disponibile una capacità edificatoria stimabile in mq di superficie coperta e mq di superficie SLP: foglio 35 lotto area copribile superficie realizzabile totale totale mq mappali mq mq mq mq 57, 58, zona D1 59, 60, , , , , ,00 zona D , , ,00 area copribile: 9.300,00 mq - area coperta: 4.505,00 mq = area copribile residua: 4.795,00 mq SLP realizzabile: ,00 mq - SLP realizzata: 5.285,00 mq = SLP residua: 6.585,00 mq PROVENIENZA Gli immobili sono pervenuti mediante: - atto notaio Mariconda Gennaro, in Roma, del rep n , racc. n. 6881, registrato a Roma il , trascritto presso la Conservatoria di Mantova il con formalità nn. 7148/5041; la parte venditrice Euro Pool srl (Verona) risulta catastalmente ancora 15

16 intestataria dell immobile (mappale 57 terreno, mappale 58 cat. D/7, mappale 59 cat. D/7). - atto notaio Treccani Franco, in Brescia, del rep n , racc. n , trascritto presso la conservatoria di Mantova il con formalità nn. 9120/5683 (mappali 60/1, 60/2, 61). Nell atto si specifica l esistenza di una Convenzione Urbanistica stipulata con atto del n /15481 notaio S. Cavandoli, trascritto a Mantova il nn. 6408/4346. STIMA Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo che consiste nel raffronto tra l immobile in oggetto ad altri con similari caratteristiche (costruttive, di destinazione, di posizione) di cui siano noti i prezzi di vendita. La stima viene eseguita nelle due ipotesi di seguito descritte: - ipotesi 1: utilizzo delle strutture esistenti per l attività di caseificio; risultano realizzate numerose e particolari finiture specificatamente dedicate a tali attività, quali rivestimenti interni di pareti e controsoffitti, tramezze divisorie di partizione dei vari spazi, celle frigorifere, realizzate con pannelli isolanti al fine di conservare e mantenere i livelli di refrigerazione necessari per la lavorazione, conservazione e stagionatura. In particolare tutto il fabbricato identificato al mappale 61 presenta tali caratteristiche. In questa ipotesi la stima viene quindi eseguita in base al costo di costruzione dei fabbricati, depurato dalla 16

17 vetustà, sommato al valore dell area. - ipotesi 2: insediamento di altra attività produttiva: in questo caso vista la necessaria riconversione dei fabbricati ad altra attività produttiva il valore risulterebbe notevolmente ridotto sia per i costi di smantellamento di quanto sopra descritto, sia per la poca adattabilità del fabbricato mappale 61 che, edificato in più riprese successive secondo le crescenti esigenze aziendali, presenta strutture disorganiche. In sostanza il complesso produttivo se non utilizzato per attività di caseificio deve essere demolito e ricostruito secondo tecniche e tipologie correnti. In questo caso la stima del complesso immobiliare è da eseguirsi considerando il valore dell area edificabile detraendone i costi per le demolizioni e gli smaltimenti: Di seguito si riportano le stime eseguite sulla base delle due ipotesi precedentemente descritte: Ipotesi 1: continuità dell attività casearia Ex Mappali 57, 58, 59: capannone: mq x /mq 300 = ,00 Mappale 60: piano terra: mq 165 x /mq 400 = ,00 piano primo: mq 135 x /mq 200 = ,00 autorimessa: mq 40 x /mq 100 = 4.000,00 Mappale 61: Edificio A 17

18 piano terra: mq x /mq 200 = ,00 piano primo: mq 160 x /mq 150 = ,00 Edificio B piano terra: mq 470 x /mq 250 = ,00 piano primo uffici: mq 120 x /mq 500 = ,00 Edificio C piano primo: mq 290 x /mq 100 = ,00 Edificio D piano primo: mq 17 x /mq 100 = 1.700,00 Tettoie E piano terra: mq 258 x /mq 100 = ,00 Area edificabile: area con capacità edificabile: mq / 0,60 x /mq 80 = ,33 TOTALE ,33 TOTALE ARROTONDATO IPOTESI ,00 Ipotesi 2: insediamento di altra attività produttiva area lotto: mq x 80,00 /mq = ,00 costi di demolizione - smaltimento: mc x 30,00 /mc = ,00 = totale ,00 TOTALE ARROTONDATO ,00 Si ritiene pertanto opportuno attribuire al complesso immobiliare in 18

19 oggetto un valore medio rispetto alle sopra esposte stime: VALORE COMPLESSO PRODUTTIVO IN VIA BORGOFREDDO A SABBIONETA ,00 (diconsi euro unmilioneduecentomila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: ici 2011 mappali 57, 58, 59, 61: cat D/1, RC 4.245,28+ cat D/1, RC ,43= ,71 valore catastale: RC ,71 x 50 = ,50 x aumento del 5% ai fini I.C.I. 1,05 = valore ai fini I.C.I. = ,27 mappale 60: cat A/3, RC 392,51 + cat C/6, RC 59,50 = 452,01 valore catastale: RC 452,01 x 100 = ,00 x aumento del 5% ai fini I.C.I. 1,05 = valore ai fini I.C.I. = ,05 19

20 valore ai fini ici ,32 ici 2012 mappale 61: RC ,00 x 60 x 1,05 = ,00 mappale 60: cat A/3, RC 392,51 + cat C/6, RC 59,50 = 452,01 RC 452,01 x 160 x 1,05 = ,68 valore ai fini ici ,68 SITUAZIONE IPOTECARIA Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II di Mantova con aggiornamento al si è accertato che gli immobili in oggetto sono colpiti dai seguenti gravami: 1) Ipoteca volontaria di ,00 a favore di Unicredit Banca d Impresa spa Verona, iscritta il nn. 3488/954, somma capitale ,00, durata anni 10; 2) Iscrizione giudiziale in estensione di ,00 a favore di Banca Nazionale del Lavoro Spa - Roma, iscritta il nn /2457, somma capitale ,56; la presente nota viene depositata in estensione a quella presentata presso la conservatoria di Brescia con il medesimo titolo in data ; 20

21 3) Iscrizione giudiziale di ,00 a favore di Banca Popolare di Vicenza Spa - Vicenza, iscritta il nn /3407, somma capitale ,23; si precisa che nella suddetta iscrizione gli immobili pervenuti con formalità 7148/5041 del vengono indicati con i mappali del foglio 35 di catasto terreni: 57 are 5.40, 58 are 0.15, 59 are ) sentenza fallimento a favore della massa dei creditori trascritta il ai nn /7120 ****** ****** TABELLA RIASSUNTIVA IMMOBILI DI PROPRIETA Descrizione Ubicazione Valore stimato terreni edificabili con destinazione commerciale Mazzano (BS) complesso produttivo con capacità edificatoria residua Sabbioneta (MN) TOTALE Brescia, allegati: ogni allegato, ove pertinente, contiene fotografie, visure catastali, estratti mappa, schede catastali, concessioni edilizie, atti di provenienza: 1. terreno edificabile in Comune di Mazzano 2. complesso industriale in Comune di Sabbioneta 3. visure ipotecarie 21