Indice. Premessa. Pag. 5. 1) Cercare e trovare una casa in affitto. Pag. 6

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2 Indice Premessa 1) Cercare e trovare una casa in affitto 2) Prendere casa in affitto Il contratto Il contratto a canone libero - durata 4 anni + 4 Il contratto a canone calmierato Il contratto transitorio Il contratto per studenti fuori sede Il subaffitto Il comodato Alla firma del contratto 3) Gestire una casa in affitto Pagare l affitto Le spese per l appartamento La manutenzione ordinaria e straordinaria Le spese condominiali e la morosità 4) Lasciare una casa in affitto La scadenza del contratto di affitto Lo stato di manutenzione della casa Riconsegna della cauzione Se si vuole far continuare il contratto Recesso del contratto Lo sfratto Appendici A) Glossario dellle parole più usate B) Il progetto Vicini di casa Pag. 5 Pag. 6 Pag. 7 Pag. 7 Pag. 7 Pag. 7 Pag. 7 Pag. 8 Pag. 8 Pag. 8 Pag. 9 Pag. 11 Pag. 11 Pag. 11 Pag. 11 Pag. 12 Pag. 13 Pag. 13 Pag. 13 Pag. 13 Pag. 13 Pag. 14 Pag. 14 Pag. 16 Pag. 16 Pag. 17

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4 Premessa Gli immigrati incontrano spesso difficoltà maggiori di altri nel reperimento di alloggi. In particolare sono molte le persone con status di rifugiato o di richiedente asilo che non ottengono un regolare contratto di affitto o che pagano un canone superiore a quello previsto dal contratto, che non ottengono le ricevute di pagamento e che non possono quindi provare di aver pagato il canone, che pagano canoni superiori a quelli di mercato per case fatiscenti in quartieri degradati, che con estrema difficoltà riescono ad ottenere un mutuo per acquistare una casa. Tutto ciò avviene per: difficoltà nel conoscere e comprendere i meccanismi burocratici, i tempi e gli impegni difficoltà nell individuare nuovi bacini abitativi e finanziari in questo periodo di forte crisi economica difficoltà nel conoscere e comprendere il mondo immobiliare e finanziario mancanza di abitazioni indisponibilità ad affittare abitazioni da parte dei proprietari difficoltà legate alla condizione lavorativa che non permette loro di pagare regolarmente un affitto e di offrire le garanzie richieste dai proprietari diffidenza verso il fenomeno migratorio (e dunque verso i rifugiati e richiedenti asilo) L accesso alla casa è dunque uno dei focus centrali su cui vanno avviate azioni e buone pratiche per abbassare il disagio di molti rifugiati e richiedenti asilo presenti in Europa. La guida che presentiamo si propone come strumento per la diffusione di informazioni utili e corrette sul mercato dell alloggio in affitto, fornendo anche alcuni suggerimenti pratici. Si propone inoltre di essere un supporto per gli operatori dei servizi e del settore nella loro funzione di orientamento alla ricerca dell alloggio. Infine, per un esigenza di chiarezza, un utile glossario spiega i termini più difficili nelle questioni relative all abitazione. 5

5 1) Cercare e trovare casa in affitto Chiedete e acquistate in edicola i giornali che pubblicano gli annunci con le offerte di appartamenti in affitto o in vendita Consultate gli annunci pubblicati su internet nei siti specializzati nell affitto e nella compravendita Mettete in giro la voce tra conoscenti, amici e colleghi Rivolgetevi ad agenzie immobiliari che mettono in contatto chi offre e chi cerca un appartamento in affitto o in vendita Nota bene le agenzie immobiliari hanno un costo «commissione» o «provvigione» che varia tra le varie agenzie e che deve essere pagato sia dal proprietario che dall inquilino, ma solo una volta concluso il contratto di affitto. 6

6 2) Prendere casa in affitto Il contratto La trattativa per la stipula o per il rinnovo di un contratto di affitto è un momento molto importante ed è necessario sapere che esistono diversi tipi di contratto: Il contratto a canone libero - durata 4 anni + 4 Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4 anni + 4), ma non garantisce un canone di affitto con un prezzo più basso e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell affitto basata sulla trattativa privata. Il canone di affitto e le clausole stabilite rimangono fermi per 8 anni. Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente previsto, né l aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione. Allo scadere del 4 anno di affitto il proprietario può decidere di non affittare più il locale solo per motivi di necessità abitativa, per ristrutturazioni o per vendita della casa. Il contratto a canone calmierato E un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non possono essere stabilite in una libera trattativa, ma devono conformarsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale. Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più bassi rispetto alla media. Secondo questo genere di contratto in assenza di disdetta il contratto è rinnovato automaticamente, ma se allo scadere dei primi 3 anni l inquilino ed il proprietario della casa non riescono ad accordarsi per ottenere un rinnovo del contratto, l inquilino può rimanere per altri 2 anni nell abitazione alle stesse condizioni del contratto scaduto. L inquilino può avvalersi della possibilità di recesso anticipato dal contratto. Il contratto transitorio È un contratto della durata di 18 mesi. Per ottenere questo particolare genere di contratto devono sussistere esigenze transitorie reali o del 7

7 proprietario o dell inquilino e devono essere espressamente indicate. Il canone di questo genere di affitto non può superare, nelle aree metropolitane e nei capoluoghi di provincia, quello stabilito dagli accordi territoriali del canone concertato. Se alla scadenza del contratto non sussistono più i motivi di transitorietà, il contratto si trasforma in un contratto a canone calmierato. Il contratto per studenti fuori sede Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare 36 mesi. Il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studenteinquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto. Il canone è definito negli accordi comunali fra le aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio. Il contratto è rinnovabile. Il subaffitto Il sub-affitto parziale, che consente ad altre persone l utilizzo di parte dell appartamento mentre l altra seguita ad essere utilizzata dall inquilino principale è consentito, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente. Nel caso di subaffitto consentito l inquilino ha l onere di comunicare al locatore il nominativo della persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani subaffittati. Il subaffitto totale dell immobile e la cessione a terze persone del contratto per farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dell inquilino che ha subaffittato. Se invece volete ospitare amici o parenti per un breve periodo di tempo a titolo gratuito, dovete presentare entro 48 ore una comunicazione alla Questura o al Commissariato di Polizia (oppure al Comune nel caso in cui dove abitate non sia presente un Commissariato), usando l apposito modulo di «cessione di fabbricato». Il comodato Il comodato è un particolare contratto d affitto che prevede l uso gratuito dell appartamento, quindi non è consentito pagare un affitto. Se il proprietario per evadere il fisco stipula questo genere di contratto, ma percepisce ugualmente un affitto, l inquilino in grado di dimostrare il fatto deve denunciarlo. 8

8 Alla firma del contratto: I contratti di affitto sono validi solo se sono registrati, l imposta di registro è fissata al 2% del canone annuo e deve essere pagata per metà dall inquilino e per metà dal proprietario. Se il contratto di affitto non viene registrato né l inquilino, né il proprietario possono avvalersi delle agevolazioni fiscali previste dalla legge. Se il proprietario impone un contratto non scritto per evadere il fisco, l inquilino può rivolgersi al Giudice e ottenere un normale contratto e la restituzione di tutto il denaro incassato dal proprietario in eccedenza e in nero. Alla firma del contratto il conduttore versa al proprietario l affitto anticipato di alcune mensilità del canone (caparra/deposito cauzionale) in base agli accordi presi o agli usi locali che possono variare da provincia a provincia, questa somma di solito è pari a 2 mensilità; inoltre vi sono le spese di registrazione del contratto al 50% con il proprietario e le spese per le marche da bollo. Il contratto deve essere poi rinnovato annualmente con una cifra di aumento ISTAT. Il proprietario è obbligato a denunciare la consegna della casa, presentando un modulo (diverso a seconda che si tratti di cittadini italiani o dell UE o di extracomunitari), entro quarantotto ore dalla consegna, anche con contratto verbale, per un tempo superiore a trenta giorni. 9

9 Al momento della consegna dell immobile di solito viene firmato un verbale in cui il conduttore (l inquilino) dichiara di aver trovato l immobile adatto all uso concordato, prendendolo in consegna con il ritiro delle chiavi. Nel verbale di consegna è descritto lo stato di manutenzione dei locali (se ci sono difetti vanno scritti qui) e sono elencati gli oggetti e l eventuale mobilio. Spesso i proprietari, prima di dare una casa in affitto, chiedono alcune garanzie ai futuri inquilini come, per esempio, dimostrare di avere un reddito sufficiente e un contratto di lavoro regolare e/o di presentare referenze di un datore di lavoro o di un associazione. Nota bene La legge vieta atti di discriminazione per motivi etnici, di nazionalità, religione. Cioè vieta che chiunque illegittimamente imponga a un immigrato condizioni più svantaggiose o si rifiuti di fornire l accesso all alloggio. Nel caso siate stati vittima di discriminazione contattate l UNAR (Ufficio Nazionale Antidiscriminazioni Razziali) al numero verde gratuito

10 3) Gestire una casa in affitto Pagare l affitto L affitto deve essere pagato regolarmente. II contratto fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato il canone. In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20 giorni dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una condizione di risoluzione del contratto. (E bene pagare sempre con bonifico o se in contante farsi rilasciare ricevuta con indicazione della quota pagata, della data del pagamento e del periodo di riferimento). Nota bene Bisogna essere puntuali nel pagamento del canone d affitto. Il mancato pagamento di una o più mensilità è infatti causa della decadenza del contratto. Le spese per l appartamento Luce Acqua Gas e/o il riscaldamento Le riparazioni necessarie all appartamento, esclusa la piccola e ordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario che ha inoltre la completa responsabilità per i difetti ed i guasti dell immobile e degli impianti. La manutenzione ordinaria e straordinaria Nell ipotesi di guasti o rotture (la rottura di un tubo nel bagno, la caldaia del riscaldamento che perde...) occorre per prima cosa avvisare il proprietario o l amministratore per capire se la rottura riguarda le parti comuni e dopo aver risolto il problema capire chi debba accollarsi le spese. Se il contratto non specifica il metodo di ripartizione delle spese, in linea generale l inquilino ripara i danni e il deterioramento provocati dall uso o da mancata comunicazione al proprietario di situazioni che hanno causato o aggravato il danno, mentre il proprietario si occupa delle riparazioni necessarie per mantenere l immobile in buono stato. I danni arrecati a terzi, ad esempio infiltrazioni nell appartamento sottostante causati dalla perdita di uno scarico sono a carico del 11

11 proprietario. Se la riparazione è urgente (guasto della caldaia del riscaldamento autonomo in inverno) l inquilino deve avvisare il proprietario e se questi non interviene tempestivamente può provvedere direttamente alla riparazione, addebitandogli successivamente le spese sostenute. Nell effettuare le riparazioni straordinarie il proprietario deve in ogni modo garantire il godimento dell immobile all inquilino, cercando di arrecare il minor disturbo possibile e, nel caso in cui i lavori durino più di 20 giorni, l inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli. Le spese condominiali e la morosità Il servizio di pulizia La gestione corrente dell ascensore L acqua L energia elettrica delle parti comuni La gestione corrente del riscaldamento e la spesa per il portierato al 90% Le spese di manutenzione straordinaria del palazzo sono invece a carico del proprietario. Il mancato pagamento delle spese accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando l importo non pagato superi quello di due mensilità del canone e deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. 12

12 4) Lasciare una casa in affitto La scadenza del contratto di affitto L atto finale del rapporto consiste nella chiusura dei conti e nella restituzione delle chiavi. Alla scadenza, la restituzione dell immobile si realizza con la riconsegna delle chiavi che può risultare da una postilla contenuta nel verbale di riconsegna dell immobile, in cui si indica il giorno della riconsegna, con la firma delle parti contraenti. L inquilino ha diritto a rimanere nell alloggio fino all ultimo giorno previsto dal contratto. In caso di ritardo nella consegna il proprietario può pretendere dall inquilino il pagamento di una mora o quanto solitamente previsto nel contratto per ogni giorno di ritardo. Lo stato di manutenzione della casa Alla scadenza del contratto di locazione, l inquilino e il proprietario verificano lo stato dell immobile. L inquilino è tenuto a restituire l alloggio nello stesso stato in cui l aveva ricevuto, fatto salvo ovviamente il normale deterioramento dovuto all uso. Se ci sono dei deterioramenti non dovuti alla normale usura e imputabili all inquilino quest ultimo deve risarcire il proprietario. Egli non è responsabile per eventuali danni avvenuti a causa di forza maggiore: crepe nel muro per l assestamento delle pareti dell edificio, tetto dannegiato da un temporale o l impianto elettrico difettoso per colpa di una cattiva riparazione dall elettricista ecc.. Riconsegna della cauzione Verificato lo stato dell immobile se non sono stati rilevati danni imputabili all inquilino il proprietario è tenuto, nei termini stabiliti, a restituirgli la cauzione. Può essere utile, nel caso di contestazioni, il ricorso al verbale di consegna in cui è descritto lo stato di manutenzione dell immobile e dell eventuale arredamento al momento della consegna delle chiavi, se è stato sottoscritto al momento della stesura del contratto di affitto. Se si vuole far continuare il contratto Alla scadenza definitiva, se il proprietario non invia la disdetta nei tempi stabiliti, il contratto si intende rinnovato automaticamente. Se invece il proprietario, pur volendo continuare a darvi in affitto la 13

13 casa, vuole cambiare alcune condizioni del contratto (per esempio il canone) deve inviare la disdetta per il vecchio contratto e farne uno nuovo. Recesso del contratto L inquilino può recedere in anticipo alla scadenza del contratto solo se questa possibilità è espressa chiaramente nel contratto o, indipendentemente da quello che prevede il contratto, se esistono gravi motivi per cui sia necessario lasciare l abitazione come per esempio trasferimenti per lavoro, gravi situazioni familiari. Di regola l inquilino deve avvisare il proprietario che lascerà la casa in affitto almeno 6 mesi prima. Il proprietario dell appartamento per poter recedere dal contratto deve attendere le relative scadenze inviando la disdetta all inquilino entro i termini previsti. Lo sfratto Lo sfratto è quel provvedimento emesso dal Giudice attraverso il quale all inquilino viene ordinato di lasciare l abitazione libera entro una certa data. Lo sfratto può essere emesso: per finita locazione alla scadenza del contratto; 14

14 per necessità del proprietario di riutilizzare l alloggio per motivi di necessità previsti dalla legge o per ristrutturazioni; per morosità, nel caso di mancato pagamento dell affitto (devono essere trascorsi almeno 20 giorni dalla scadenza del pagamento); per gravi inadempimenti dell inquilino accertati dal Giudice. Nel caso in cui sia emesso un provvedimento di sfratto per morosità e sussistano difficoltà economiche, l inquilino può chiedere al magistrato un termine per il pagamento dei canoni scaduti che non può comunque superare i 90 giorni. La data indicata nello sfratto, entro la quale l inquilino deve lasciare la casa, non è prorogabile nei casi in cui si ha in corso uno sfratto per morosità, necessità e inadempienza contrattuale; la data può essere invece prorogata per finita locazione, e in particolari situazioni, quando a subire lo sfratto sono anziani, portatori di handicap, disoccupati, ecc. In questi casi la proroga può raggiungere i 18 mesi. Terminati i tempi concessi dalle eventuali proroghe l inquilino deve rilasciare la casa al proprietario, se non lo fa interviene la forza pubblica. Si deve comunque ricordare che possono far emettere ordini di sfratto solamente quei proprietari in regola con le leggi sulla locazione degli immobili. 15

15 Appendice A Glossario delle parole più usate Abitabilità (Permesso di) Affittuario Alloggio Assemblea condominiale Canone Caparra o deposito cauzionale Cauzione Condominio Coinquilino Condomino Conguaglio Contratto Contratto preliminare o compromesso Disdetta Idoneità alloggiativa (documento di) Immobile Inquilino Locatario Locatore Locazione Morosità Moroso Proroga Rata Documento rilasciato dal Comune che comprova l idoneità di un edificio a essere abitabile Chi prende in affitto una casa Abitazione, appartamento, casa Riunione di condomini e inquilini. L assemblea ha il potere di prendere decisioni a maggioranza sulla gestione del condominio Somma di denaro che l inquilino deve corrispondere periodicamente al proprietario di casa per l affitto Somma di denaro che un affittuario versa al proprietario quando viene stipulato un contratto, a garanzia dell'adempimento del contratto stesso Somma di denaro che si versa per dare garanzia dell'adempimento di un obbligo Chi condivide con altri una stessa proprietà Comproprietà di un immobile suddiviso fra varie persone Proprietario di un appartamento in condominio Calcolo e quindi pagamento del saldo, di quanto resta ancora da pagare Accordo vincolante siglato tra due o più parti Contratto con cui ci si impegna a vendere/acquistare, si fissa il prezzo dell immobile, le modalità di pagamento, i tempi effettivi della vendita e la caparra Atto col quale si comunica la volontà di sciogliere un contratto Documento attestante che un alloggio, in relazione al numero degli occupanti, rientra nei parametri minimi previsti dalla legge regionale per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica Termine generale che indica terreni e fabbricati Chi abita in una casa presa in affitto Chi prende in locazione (affitto) un immobile Chi dà in locazione (affitto) un immobile Sinonimo di affitto Ritardo nel pagamento di un debito Chi non ha pagato quanto dovuto nei tempi stabiliti Prolungamento di una scadenza Ciascuna delle parti in cui viene divisa una somma di denaro, e che si paga o si riscuote a una data scadenza 16

16 Appendice B Il progetto Vicini di casa Gli interventi messi in atto a favore di rifugiati e richiedenti asilo, sia attraverso azioni dello SPRAR sia di altre progettualità, hanno evidenziato alcuni limiti. In particolare ci riferiamo al problema della mancanza di abitazioni o di disponibilità ad affittare abitazioni agli stranieri da parte di proprietari o all assenza di programmi di edilizia sociale a favore di gruppi vulnerabili (tra cui rifugiati e richiedenti asilo) da parte degli Enti Locali (Provincie e Comuni). Nello specifico possiamo affermare che la variabile abitazione rappresenta senza dubbio uno degli elementi cruciali per strutturare processi di stabilizzazione personale, di autonomia, di vera e propria cittadinanza. Infatti nella costruzione delle politiche a favore di rifugiati e richiedenti asilo non è stata perseguita quella dell abitare, quasi che fosse accessoria. E stata favorita invece la costruzione di strutture comunitarie finalizzate all accoglienza. Altresì in una situazione nazionale di grande diffidenza verso il fenomeno migratorio, il mercato degli affitti di immobili a persone migranti (dentro cui vengono considerati i rifugiati e richiedenti asilo) è diventato sempre più difficile o addirittura inaccessibile. OBIETTIVI Offrire supporto nella ricerca di soluzioni abitative stabili e regolari Attivare uno sportello informativo e formativo per la trasmissione degli strumenti minimi necessari per una più consapevole e responsabile locazione Creazione di un soggetto di mediazione tra proprietari e inquilini Creare una cultura dell accoglienza e della reciprocità Più in generale con Vicini di casa si intende costruire una più completa rete integrata di interventi mirata ad integrare, mantenere il contatto, accogliere e prendere in carico le persone vulnerabili. 17

17 BENEFICIARI Categorie vulnerabili, nuclei familiari monoparentali titolari di protezione internazionale, richiedenti asilo, in particolare donne sole e/o con figli a carico e minori richiedenti asilo. Una fascia di popolazione che, più di altre, rischia di restare esclusa dall opportunità di avere un alloggio stabile e duraturo. AZIONI Vicini di casa prevede una logica di sistema per cui le sue azioni si articolano su più fronti e si muovono in simultanea. Innanzitutto viene prevista una serie di attività di primo livello indirizzate alla ricerca di soluzioni alloggiative per persone richiedenti asilo nel territorio regionale delle Marche, a sviluppare un accompagnamento all inserimento abitativo delle stesse persone richiedenti asilo, a strutturare uno sportello informativo ad hoc. Nello specifico si tratta di: Ricerca casa nel libero mercato Informazioni sull accesso alla proprietà e alle abitazioni dell edili zia residenziale Consulenza relativa ai contenuti del contratto d affitto e assistenza giuridica alla stipula della locazione Informazioni sulle pratiche necessarie per la fornitura di servizi (acqua, gas, energia elettrica) e la voltura dei contratti Informazioni sui servizi di tutela dell inquilino Mediazione con i proprietari, i condomini e il vicinato Informazioni sulle pratiche di ricongiungimento familiare relativa mente alla certificazione di idoneità della casa Un secondo livello poi sta nell idea di costituire un Fondo di sostegno e garanzia, per permettere ai nuclei familiari monoparentali, titolari di protezione internazionale e non in grado di far fronte da soli all esborso iniziale richiesto di affittare un alloggio. Le modalità del contributo sono stabilite da un regolamento predisposto e che verrà sottoscritto per accettazione dai beneficiari. Attraverso il nostro intervento, i proprietari delle case date in affitto ricevono garanzie di un terzo referenziato sul pagamento dei canoni e, a copertura delle garanzie prestate si assicura la sorve- 18

18 glianza e il controllo sulla conduzione degli appartamenti, effettuando visite periodiche e redigendo delle brevi relazioni sullo stato degli interventi effettuati. Per strutturare tale fondo di sostegno e garanzia saranno definite le seguenti fasi: Strutturazione regolamento del Fondo di sostegno; Censimento dei beneficiari che necessitano di alloggio; Erogazione del Fondo di sostegno Il progetto viene sviluppato in un approccio di rete su diversi piani con enti pubblici e privati di diversa natura nel contesto della regione Marche. Con ognuno dei soggetti in rete, a seconda delle proprie caratteristiche, saranno definite, anche attraverso appositi patti territoriali, modalità specifiche di collaborazione e l adozione dei necessari atti di indirizzo strategico funzionali al raggiungimento degli obiettivi progettuali. 19

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21 Index Premise 1) To Search / find a house for rent 2) Take a house for rent Contracts The free fee contract - duration 4 years + 4 The rent-controlled lease The term lease The contract for non-resident students Subletting The loan When signing the contract 3) To manage a rented house Pay your rent The costs for the apartment The ordinary and extraordinary maintenance Monthly expenses and arrears 4) To Leave a rented house The expiration of the lease contract The maintenance state of the house Return of the caution deposit If you want to continue the contract Termination of contract Eviction Attachments A) Glossary / the most popular words B) The project Vicini di casa Pag. 25 Pag. 26 Pag. 27 Pag. 27 Pag. 27 Pag. 27 Pag. 27 Pag. 28 Pag. 28 Pag. 28 Pag. 29 Pag. 31 Pag. 31 Pag. 31 Pag. 31 Pag. 32 Pag. 33 Pag. 33 Pag. 33 Pag. 33 Pag. 33 Pag. 34 Pag. 36 Pag. 36 Pag. 37

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23 Premise Refugees and asylum seekers, but generally immigrants, have great difficulties in finding houses. Many refugees and asylum seekers don t get a regular lease contract or pay a higher rent than that provided by the contract, don t receive the payment receipts and can t prove their payment of the fees. Many of them rent houses in dilapidated slums for higher prices than market ones, many have great difficulty to get a mortgage to buy a house. All this happens because of : Difficulties in understanding the bureaucratic chicaneries and time commitments Difficulties in identifying new housing and financial sources in this period of severe economic crisis Difficulties in understanding the real estate and financial world Problems arising from the lack of housing Problems arising from the owners unwillingness to rent apartments Difficulties associated with employment status, so that people can not regularly pay the rent and offer the guarantees required by the owners Distrust of the market for immigrants (and towards refugees and asylum seekers). The seriousness of the problem of getting access to housing is one of the "focus" around which actions and best practices should be undertaken to reduce the discomfort of many refugees and asylum seekers in Europe. This guide aims to be a useful tool for the dissemination of correct information about the rental housing market and to provide some practical suggestions. Finally, to be clear, a useful glossary explains terms in the most difficult issues related to housing. The guide also aims to be a support for the services professionals, in their function of guide in the search of accommodation. 25

24 1) Search / Find a house for rent Ask for and buy newspapers that publish the ads with offers of apartments for rent or sale Read ads on specialized in rent and sale websites Put rumor among acquaintances, friends and colleagues Ask for Estate Agents which bring together those offering and those looking for an apartment for rent or sale. Please note Estate agencies have a committee cost which varies between different agencies and must be paid either by the owner / seller and by the tenant / buyer, but only once the lease is ready. 26

25 2) Take a house for rent The contract Negotiations to conclude a lease or a renewal of a lease is very important. There are different types of contract: The rent-free contract - duration 4 years + 4 The so called free contract has the advantage of having a longer duration (4 years + 4), but does not ensure a rent with a lower price and requires a free rental housing fee private negotiation. The rent and the laid down terms remain the same for 8 years. The owner, on the basis of this contract, can request, unless it is expressly provided, nor ISTAT increase nor the rate of subsidy for urgent maintenance work carried out during the lease. At the end of four years of rent, the owner can decide not to rent it any more, if he needs the house or if he wants to renovate or sale it. The rent-controlled lease It s a contract that lasts three years and has the advantage that the rent and other contractual terms can not be established in a free negotiation, but must conform to regional union agreements. This contract allows lower than the average rents and tax reductions. According to this kind of contract, in the absence of a notice of termination the contract is automatically renewed, but if at the end of the first three years the tenant and the owner do not agree to get a contract renewal, the tenant can stay for another 2 years under the same conditions of the expired contract. The tenant can choose the option of an earlier termination of the contract. The transition contract It is a contract of 18 months. To get this particular kind of contract there must be temporary needs, (owner s or tenant's needs) and they must be specifically mentioned. The fees for this kind of rent may not exceed those established in metropolitan and provincial areas, in territorial agreements that established the canon concert. If at the expiry of the contract pre-existant temporary needs do not remain, the contract becomes a rent-controlled lease. 27

26 The contract for non-resident students This kind of contract lasts for a period not exceeding 36 months. The contract is automatically renewable for the benefit of student tenants, and at the first term the owner can not terminate it. The fee is defined in the agreements between the local companies for the right to study, students' associations, trade unions of tenants and owners, which should take into account the duration, the presence of furniture, any specific clauses and any release mode. Subletting The partial sub-letting, which lets other people use part of the apartment while the other part continues to be used by the main tenant, is allowed, except in cases where a specific clause in the contract expressly prohibits it. In case of allowed subletting, the tenant must inform the owner about the name of the sub-tenants, the duration of the contract and sublet rooms. The total sublease of the house and the sale to third persons of the contract to take them over as tenants is prohibited and may be grounds for eviction with a resolution of serious default by the tenant who has sublet. If you want to entertain friends or relatives for a short period of time without charge, within 48 hours, you must submit a statement to the Police (or to the Municipality where you live), filling in the form of Transfer of property". The loan The loan is a special lease that provides the free use of the apartment, so it is not allowed to pay rent. If the owner executed this kind of contract to avoid paying taxes, but also receives a rent, the tenant that can prove the fact has to denounce it. When signing the contract: Leases are valid only if they are registered, the registration tax is set at 2% of the annual rent, the tenant must pay for half and half from the owner. If the lease is not registered neither the tenant nor the owner can take advantage of tax benefits provided by law. If the owner requires a verbal contract to avoid paying taxes, the tenant can apply to the court and get a normal contract and the refund of all money collected by the owner in excess and illegally. When signing the contract, the tenant pays the landlord some 28

27 months rent in advance (down payment / deposit) according to the agreements reached with local practice or which may vary from province to province, this sum is usually equal to 2 months, in addition there are registration fees to 50% of the contract with the owner and the cost of stamps. The contract must then be renewed annually with an amount of ISTAT increase. The owner is obliged to report the delivery of the house, submitting a form (that is different depending on Italian, UE or non EU citizenship), within forty-eight hours after delivery, even with a verbal contract, for a period exceeding thirty days. At the moment of delivery, the tenant usually signs a report in which he says he found the property suitable for the use agreed, and he has the keys. The minutes of delivery describes the state of maintenance of premises (if there are any defects), and lists the objects and furniture. Often the owners, before giving a house to rent, ask for some guarantees to future tenants, such as, for example, to show that they have sufficient income and a regular employment contract and / or to provide references from an employer or association. 29

28 30 Please note The law forbids acts of discrimination based on ethnicity, nationality, religion. That prohibits that anyone unlawfully imposes an immigrant disadvantageous conditions or refuses to provide access to housing. If you have been discriminated against, contact the UNAR (National Bureau against Racial Discrimination) at free toll number

29 3) To manage a rented house Pay your rent The rent must be regularly paid. The contract usually sets the deadlines the fee has to be paid. In case of non-payment at the deadline and after 20 days from its expiration, and the payment is not made, there is a condition for terminating the contract. (You should always pay by credit transfer but if you pay cash you should ask for a receipt showing the amount paid, date and period of payment). You must be punctual in the payment of rent. The unpaid of a monthly or more is in fact cause of the revocation of the contract. The costs for the apartment Light, electricity water gas and / or heating Necessary repairs of the apartment, not including small and routine maintenance, are charged to the owner who also has the complete responsibility for the flaws and failures of the property and facilities. The ordinary and extraordinary maintenance In the event of failure or breaking (a broken pipe in the bathroom, the heating boiler leaking...) must first notify to the owner or administrator to see if the break regards the common areas. After solving the problem is important to understand who has to pay the costs. If the contract does not specify the method of apportionment of costs, in general, the tenant repairs damage and deterioration caused by the use or the failure to notify the owner situations that have caused or aggravated the damage, the owner is responsible for necessary repairs to maintain the property in good condition. The damage caused to third parties, such as seepage into the apartment below, caused by the waste of a discharge, shall be paid by the owner. If the repair is urgent (failure of the boiler of central heating in winter), after the notify to the landlord, if he doesn t act promptly to repair it, the tenant can directly 31

30 provide, complaining after the incurred expenses to him. In making extraordinary repairs the owner has to guarantee the enjoyment of the tenant in any way, seeking to cause as little disturbance as possible, and where the work will last more than 20 days, the tenant is entitled to a reduction of the fee proportionate to the disorder caused. Monthly expenses and arrears housekeeping, current management of the elevator, water The energy supply of common parts, the current management of expenditure on heating and caretaking to 90% The costs of extraordinary maintenance of the building are borne by the owner. Failure to pay the associated costs may be cause for termination of the contract when the unpaid amount exceeds that of two months of rent and must be executed within two months of the request. 32

31 4) Leave a rented house The expiration of the lease The final act of the report consists in closing the accounts and return the keys. At the expiry, the return of the property is achieved with the return of keys that may be provided through a note contained in the Delivery Report, which indicates the day of delivery, with the signature of the contracting parties. The tenant has the right to remain into the apartment until the last day of the contract. In case of delay in delivery, the owner may require the tenant to pay a late payment or what is usually provided in the contract for each day of delay. The maintenance of the house On expiry of the lease, the tenant and the landlord verify the status of the property. The tenant must return the apartment in the same state he received it. Obviously, if there are deterioration not due to normal wear and tear caused by the tenant, the latter must compensate the owner. He is not responsible for any damage due to force majeure: cracks in the wall for the settling of the building walls, roof damaged by a storm or faulty wiring because of a bad electrician repair etc. Return on the caution Checked the status of the property at the return, if there has been no damage caused by the tenant, the owner is required in the time allowed to restore the security. At the time of delivery of the keys, it may be helpful, in the event of dispute, to check what the "Delivery Report" writes about the maintenance of the property and any furniture. If you want to continue the contract At maturity, if the owner do not send notice in time, the contract is renewed automatically. If the owner still wants to continue to rent you the house, but wants to change some terms of the contract (for example, the fee), he must send the notice for the old contract and make a new one. 33

32 Withdrawal of the contract The tenant may early terminate the contract only if this possibility is clearly expressed in the contract or, regardless of what the lease provides, if there are serious reasons to leave the house (such as work transfers or serious family situations). Usually the rule provides that the tenant has to notify the owner that he will leave the rented house at least 6 months before. To terminate the contract the landlord must await the deadline and send the notice to the tenant respecting the terms. Eviction Issued by the judge, the eviction orders the tenant to leave the house by a certain date. Eviction may be issued: for termination at the end of the contract need of the owner to re-use the house for reasons of necessity provided by law or for renovation in case of non-payment of the rent (at least 20 days from the date of payment) serious breaches of the tenant found by the Judge 34

33 Where an eviction is issued for non-payment and there is economic hardship, the tenant can ask the court a late date for the payment of expired rent which can t exceed 90 days. The date indicated in the eviction, by which the tenant must leave the house, cannot be postponed if there is currently an eviction for non-payment, breach of contract or need. The date can be extended for the end of lease, and in special situations, when subjects of eviction are elderly, disabled, unemployed persons etc.. In these cases the extension may reach 18 months. Once the time granted by possible extensions is ended, the tenant must return the house to the owner, otherwise the police will be involved. However, only owners complying with the laws on renting buildings can ask the court an order of eviction. 35

34 Annex A Glossary of most used words The most used words Habitability(Residence) Tenant Housing Assembly Meeting of condominiums Canon Down payment or deposit Deposit Condominium Roommate Owner Calculation of Equalization Binding Binding Preliminary Termination Housing Building Building Tenant Landlord Location Late payment Moroso Extension Rata The meanings Document issued by the municipality to demonstrate the ability of a building to be habitable Person who rents a house Apartment, Flat The assembly is composed by condominium tenants and has the power to take decisions by majority, to vote on the management of the condominium Money that the tenant must periodically pay to the landlord for the rent Amount of money that a tenant pays to the owner to ensure that the contract will be fulfilled Money that is poured to give a guarantee fulfillment of an obligation Those who share the same property with other Ownership of a property shared by several people Person who has the property of a flat Calculation of the amount to pay the balance of what remains to be paid Binding agreement signed between two or more parties Agreement or compromise agreement to sell / buy, fix the price of the property, the method of payment, the actual timing of the sale and the deposit Act to communicate the desire to dissolve a contract Document certifying that a dwelling, in relation to the number of occupants, falls within the minimum standards provided by regional law for public housing units General term referring to the land and buildings Person who lives in a rented house Person who rents property Synonym for rent Delinquency of a debt Said for a person who has not paid the due amount on time Extension of a deadline Sum of money that you pay or will be charged at a specified time limit 36

35 Annex B The project Vicini di casa Measures in favor of refugees and asylum seekers, through the actions of SPRAR but also through other projects showed some limitations. In particular we refer to the problems deriving from the lack of houses, or for not helpful owners in renting houses, or lastly of fielded by local authorities (provinces and municipalities) and regional programs of social housing for vulnerable groups (including refugees and asylum seekers). Specifically, we can say that the variable "household" is without doubt one of the crucial elements for structuring the processes of stabilization of staff subject of personal autonomy, of genuine citizenship. In fact in the construction of policies towards refugees and asylum seekers was not pursued one of the home, that almost everything was optional on the other hand encouraging the construction of community facilities to the reception of refugees and asylum seekers. Also in a domestic situation of great distrust of the migration of the market rents of properties in migrants (in which they are considered refugees and asylum seekers) has become increasingly difficult or even inaccessible. Finally we must consider the fact that a residual social housing policy by local (provincial, municipal and regional) authorities in favor of vulnerable groups. OBJECTIVES Provide support in finding a permanent housing solution and adjust Activate a one-stop information and education for the transmission of the minimum necessary for a more conscious and responsible leasing Create a subject of mediation between landlords and tenants Create a culture of acceptance and reciprocity More generally, "Vicini di casa" shall build a more comprehensive integrated network of measures aimed at "integrating", keep in touch, receive and take charge of vulnerable people. 37

36 BENEFICIARIES Vulnerable groups, single-parent households, beneficiaries of international protection and asylum seekers, in particular single women and / or dependent children and children asylum seekers. A population group that, more than others, risks to be excluded from opportunities to have a stable and durable housing. SHARE "Vicini di casa" provides a logical system for which its actions are moving on several fronts simultaneously. First it provides a number of actions aimed at finding solutions to stay for asylum seekers in the region of Marche, to develop an accompaniment to the housing, to structure an information desk "ad hoc". Specifically these actions are: Research of houses in the free market Information on access to real estate and housing construction Advice on the contents of the lease and legal assistance to the signing of the lease Information on the necessary arrangements for the provision of ser vices (water, gas, electricity) and the perfecting of contracts Information on services for the protection of the tenant Mediation with landlords, tenants and neighborhood Information on the practice of family reunification on the certification of suitability of the home. A second level is the idea of setting up a fund of support and warranty, to allow single-parent households, beneficiaries of international protection and unable to cope on their own initial disbursement required to rent an apartment. The methods of contribution are established by a regulation that will be prepared and signed for acceptance by the beneficiaries. Through our intervention, the owners of rented houses receive guarantees of third referenced on the payment of fees, and to cover the guarantees, moreover, carries out surveillance and control over the conduct of the apartments, conducting regular inspections and drafting of short reports on the status of interventions. 38

37 The structure of such a fund of support and warranty will be defined according to the following phases: Regular structure of the Support Fund Census of beneficiaries in need of accommodation Provision of Support Fund The project is developed in a network approach on different levels with public and private institutions of different nature in the context of the Marche region. With each of the actors in the network, according to their characteristics, will be defined, including through appropriate regional pacts, arrangements for cooperation and the adoption of the necessary acts of strategic functional to the achievement of project objectives. 39

38 Questa guida è stata realizzata nell ambito del progetto Vicini di casa a valere su Fondo Europeo per i Rifugiati - Azione 1.1.F. Programma annuale 2009, finanziato dal Ministero dell Interno e co-finanziato dall Unione Europea. Il Progetto, promosso dall Associazione On the Road Onlus di Martinsicuro (TE), in partenariato con il G.U.S (Gruppo Umana Solidarietà) di Macerata, intende costruire una Rete di interventi tesi ad integrare, accogliere e prendere in carico le persone vulnerabili titolari di protezione internazionale e richiedenti asilo, con una specifica attenzione alle esigenze abitative. La pubblicazione è curata da Andrea Antenucci dell Associazione On the Road This volume was created under the project Vicini di casa in relation to the European Refugee Fund - Action 1.1.F Annual Programme, funded by the Ministry of Interior and co-funded by the European Union. The project, sponsored by of the Association On the Road of Martinsicuro (TE), in partnership with the GUS (Human Solidarity Group) of Macerata, aims to "integrate", receive and take charge of the vulnerable people, international protection holders and asylum seekers, with specific attention to housing needs. The publication is edited by Andrea Antenucci (On the Road)