RELAZIONE DI SINTESI

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2 Comune di Guidonia Montecelio (Rm) PROGRAMMA SVILUPPO POLO DIREZIONALE - VALORIZZAZIONE AMBIENTALE IN LOCALITÀ TOR MASTORTA ATTO DI INDIRIZZO DI SINTESI Proponente: Agricola Lieta S.p.a. Via del Policlinico, Roma Professionisti incaricati: arch. Vittorio Minio Paluello - Andrea Birindelli 1

3 1 - I terreni I terreni oggetto della proposta sono siti in località Tor Mastorta Comune di Guidonia Montecelio (RM); la superficie complessiva delle aree in disponibilità del proponente coinvolte è appena inferiore a 200 Ha e così definita catastalmente: foglio 1 p.lle: 10, 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 27, 30, 45, 48, 49, 121, 123, 124, 125, 127, 129, 131, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 140,141, 142, 143, 187, 189, 193, 194, 196, 198. Dati Catastali Foglio Particella Qualità Superficie visura n n Mq 1 10 Seminativo Seminativo Bosco Ceduo Seminativo Seminativo Seminativo Bosco Ceduo Bosco Ceduo Bosco Ceduo Seminativo-Arboreo Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Ente Urbano Uliveto Seminativo Seminativo Seminativo Seminativo Ente Urbano Totale

4 2 - La pianificazione urbanistica di Guidonia Montecelio Il Comune di Guidonia Montecelio (Rm) è dotato di P.R.G. approvato con delibera di Giunta Regionale n. 430 del In ordine all area interessata dalla presente proposta in oggetto lo strumento urbanistico comunale prevede la destinazione in zona E1 ed E2 Attività agricole disciplinate all art. 11 delle Norme Tecniche di attuazione del PRG. Dati PRG DGR 430/76 Superficie Comunale mq % Area in disponibilità del proponente mq % 100 % Zona E1 - Agricola mq % Zona E2 - Agricola mq % In data 22 marzo 2013, con DCC n.18, costituente adozione della variante urbanistica, è stato approvato il Progetto Definitivo della nuova Viabilità Rete viaria in località Tor Mastorta / Via della Selciatella, come determinato in Conferenza dei Servizi (pubblicazione BURL 7 febbraio 2013 n.12); tale intervento insistente sui terreni in disponibilità del proponente in misura pari a mq. Dati Pianificazione Comunale Vigente Superficie Comunale m q % Area in disponibilità del proponente m q % 100 % Zona E1 - Agricola Zona E2 - Agricola Via della Selciatella DCC n.18/2013 m q % m q % m q % 3

5 È stato inoltre redatto dall Amministrazione Comunale un progetto urbanistico, per schema di indirizzo programmatico, finalizzato all adeguamento della pianificazione comunale al PTPG, approvata con DCC n.48 del 18 luglio Tale atto prevede, per quanto concerne l area oggetto della Variante, il recepimento delle indicazioni di PTPG riguardanti il nuovo tracciato stradale, definito da tale strumento come Rete viaria di 1 livello metropolitano itinerario tangenziale est Casilina-Tiburtina-Salaria. 3 - Il dimensionamento La variante definisce la seguente zonizzazione: Dati Variante Urbanistica Superficie Comunale mq % Area in disponibilità del proponente mq % 100% Zona E1 - Agricola mq % Zona E2 - Agricola mq % Zona F5 - Servizi Privati mq % Via della Selciatella DCC n.18/2013 mq % Nuovo tracciato viario DCC n.48/2013 mq % La Variante stabilisce le linee generali della fase attuativa, le quantità di aree in cessione, la zonizzazione di massima della Zona F5 e la SUL massima realizzabile. Dati Zonizzazione di Massima Area in disponibilità del proponente mq ,00% AREE IN CESSIONE Viabilià pubblica: Via della Selciatella DCC 10/12 e 18/13 mq ,20% Nuovo tracciato viario DCC 48/13 mq ,00% Totale Viabilià pubblica mq ,20% Zona E1 e E2 - Agricola: Parco inviolata mq ,09% Area di connessione ambientale mq ,97% Totale mq ,06% ZONA F5 - Servizi Privati Superficie territoriale mq ,73% Indice di Edificabiltà Territoriale - IET mq/mq 0,20 4

6 Superficie Utile Lorda - SUL mq Comparti Attuativi mq ,79% Parco Pubblico "Tor Mastorta-Selciatella" mq ,41% Parco Suburbano mq ,53% La pianificazione attuativa è composta da sette comparti aventi caratteristiche edificatorie differenti, delle quali vengono stabilite le quantità come segue: Zona F5 - COMPARTI ATTUATIVI Sup. Territoriale mq % Viabilità di comparto mq % Parcheggio Pubblico mq Piazza - Spazi pedonali pubblici mq Verde Pubblico mq Tot Standard Progetto mq % Lotto Fondiario mq % Superficie Utile Lorda - SUL mq Standard DM 1444/68 mq Elementi del programma In estrema sintesi si evidenziano i punti di forza del programma correlati agli obiettivi precedentemente enunciati: Definizione nell ambito delle aree in disposizione del proponente ma escluse dall ambito di variante: - Aree comprese nel Parco dell Inviolata preordinate alla cessione ai fini degli usi del Parco da precisare in sede di piano do assetto dell area naturale protetta. - Ambito di protezione del corso d acqua e aree complementari di valenza eco sistemica ove rafforzare la potenzialità naturalistica. Nell ambito delle aree in disponibilità del proponente oggetto di variante - Viabilità di interesse territoriale - Comparti edificatori destinati ad attività con esclusione della residenza salvo il recupero delle volumetrie esistenti con tale qualità. Destinazioni previste: (produttive, di servizio, direzionali, commerciali, ricreative) - Aree a Parco suburbano - Parco pubblico Selciatella - Tor Mastorta Definizione della porzione complementare di viabilità territoriale esternamente alle aree in disponibilità del proponente. 5 - Opere di interesse pubblico oneri straordinari 5

7 Gli elementi basilari posti nel presente preliminare come riferimento al fine di addivenire ad un azione concordata di pianificazione possono essere sinteticamente illustrati come segue. Dato per ipotesi che l assetto proposto di Programma, di cui si rileva la congruità con il contesto e la sostanziale fattibilità, compreso prioritariamente per quanto qui analizzato nei suo dati quantitativi sia considerato acquisito dall Amministrazione Comunale gli elementi qualificanti in termine di interesse pubblico diretto potrebbero essere cosi determinati: - 1. Cessione alla AC dei circa 50 ha (49,10 ha) ricadenti nel Parco dell Inviolata, comprese le strutture edilizie ivi presenti della consistenza di circa mc 4.000, da effettuarsi alla sottoscrizione della convenzione Cessione alla AC dell area e realizzazione/adeguamento integrazione di porzione di infrastruttura viaria di interesse provinciale e comunale somma a disposizione Cessione di un area edificabile compresa nell ambito dell attuazione del programma di 5000, mq con un indice di edificabilità espresso in SUL non inferiore a 0,7 mq/mq, realizzazione e cessione in quest area di un edificio di 2000 mq di SUL di tipologia uffici/direzionale somma a disposizione ; - 4. Cessione alla AC (circa 22 ettari) e realizzazione del Parco Pubblico della Selciatella e di Tor Mastorta compresa la messa in valore su indicazione della Soprintendenza competente dei ritrovamenti archeologici somma a disposizione Cessione alla AC e realizzazione della trasformazione del Castello di Tor Mastorta in una struttura museale e di servizio in stretta relazione con la fruizione del parco somma a disposizione Potenziamento del corridoio ecologico somma a disposizione Congruità del programma Le tabelle che seguono sono mirate a determinare il valore delle azioni suindicate da confrontare con il valore di trasformazione urbanistica dell area al fine della valutazione di congruità dell Accordo di Programma. 6

8 7 - Le tabelle Tabella 1 VALORI DI VENDITA BASE OMI Tabella 2 VALUTAZIONE VALORE DI TRASFORMAZIONE Tabella 3 VALUTAZIONE OPERE DI INTERESSE COMUNALE 7

9 Tabella 1: VALORI DI VENDITA - BASE OMI commerciale terziario valori OMI medi colle fiorito commerciale setteville commerciale villa adriana lunghezza terziario lunghezza commerciale fiano commerciale/terziario pomezia terziario/commerciale i i pomezia terziario ,5 media produttivo pomezia produttivo tivoli produttivo ,5 monterorondo produttivo , ,833 media

10 Tabella 2: VALUTAZIONE VALORE DI TRASFORMAZIONE Dllo studio sui valori di vendita desunto dai dati OMI si è ricavato Commerciale/Terziario 2237,50 /mq Produttivo 1045,83 /mq Si ipotizza che fra le destinazioni previste quelle ralizzate nel prosieguo del programma potranno così distribuirsi: Commerciale/Terziario 65,0% Produttivo 35,0% 100% Considerata la Sul prevista si avranno le seguenti quantita edificatorie: Commerciale/Terziario mq Produttivo mq mq Pertanto i seguenti valori teorici di vendita A tali valori, ai fini del calcolo di trasaformazione vanno sottratti i costi Realizzazione urbanizzazioni costo unitario 48 /mq Area mq valore Realizzazione Terziario/Commerciale oneri compresi costo unitario valore Realizzazione produttivo oneri compresi costo unitario valore /mq 775 /mq sub totale costi finanziari in percentuale 18% valore totale VALORE DI TRASFORMAZIONE Da un'analisi dei vlaori al mq (mc ) delle offerte di vendita di terreni edificabili, negli annuci economici e nel borsino immobiliare, rapportati alle quantitià edificabili si è addivenuti ad un valore teroico del mq edificabile su terrreno, che costituisce un utile confronto rispetto alla vlautazione analitica di cui sopra: con altezza virtuale 3,5 m Valore unitario teorico della SUL al mq: 380,00 /mq 109 /mc Valore area edificabile NEL PARAGONE FRA IL VOALORE DI TRASFORMAZIONE E I BENFICI PER IL COMUNE SI CONSIDERA PERTANTO IL SEGUENTE DATO MEDIATO FRA I DUE PRECEDENTEMENTE CALCOLATI VALORE DI TRASFORMAZIONE

11 Tabella 3: VALUTAZIONE OPERE DI INTERESSE COMUNALE - ONERI STRAORDINARI 1- Cessione alla parte pubblica dei 50 ha ricadenti nel parco dell Inviolata comprese le strutture edilizie ivi presenti della consistenza di circa mc val unit terreno , mq 5,5 /mq volumetrie , mc 550 /mc 2 - Realizzazione della porzione di infrastruttura viaria di interesse provinciale e comunale da via di Casal Bianco per tutta l estensione dei terreni in disponibilità, per uno sviluppo complessivo di Km 4,000 (MODIFICARE) terreno , mq 5,5 /mq SOMMA A DISPOSIZIONE stima , Cessione di un area edificabile compresa nell ambito dell attuazione del programma di 5000, mq con un indice di edificabilità espresso in SUL non inferiore a 0,7 mq/mq, realizzazione e cessione in quest area di un edificio di 2000 mq di SUL di tipologia uffici/direzionale terreno , mq 160 /mq SOMMA A DISPOSIZIONE realizzazione , mq 1200 /mq 4 - Realizzazione del Parco Pubblico della Selciatella e di Tor Mastorta compresa la messa in valore su indicazione della Soprintendenza competente dei ritrovamenti archeologici terreno , mq 5,5 /mq SOMMA A DISPOSIZIONE realizzazione , mq 20 /mq 5 - Trasformazione del castello di Tor Mastorta in una struttura museale e di servizio in stretta relazione con la fruizione del Parco val unit cessione , mq 2000 /mq SOMMA A DISPOSIZIONE lavori , mq 1800 /mq 6 - Potenziamento del corridoio ecologico SOMMA A DISPOSIZIONE lavori ,00 TOTALI CESSIONI ,50 SOMME A DISPOSIZIONE ,00 TOTALE VALORE ,50 Rapportato al valore di trasformazione 31,1%

12 8 - Le tavole Tav. 1 Variante Tav. 2 Zonizzazione Tav. 3 Opere di interesse pubblico 8

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