STIMA ECONOMICA. Catasto Fabbricati foglio 388 mappale 579 sub 13, 14, 15, 16, 17, 18
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- Valentino Colonna
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1 PROVINCIA DI FERRARA Settore Tecnico Ufficio Patrimonio Allegato 1 STIMA ECONOMICA RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA relativa all immobile denominato PALAZZO MELLI Sito in FERRARA Catasto Terreni del Comune di Ferrara, foglio 388 mappale 579. Catasto Fabbricati foglio 388 mappale 579 sub 13, 14, 15, 16, 17, 18 Corso Isonzo, Ferrara - tel. 0532/ fax 0532/ provincia.ferrara@cert.provincia.fe.it - Codice Fiscale e Partita IVA
2 STIMA DI PALAZZO STORICO CDC PALAZZO MELLI VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE: ,00 PROCEDIMENTO 1 - STIMA DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE Le attuali condizioni in cui versa il complesso immobiliare, obbliga a valutare le ipotesi di trasformazione. Negli scenari futuri di utilizzo si ipotizza l'uso abitativo, che nella zona è di gran lunga il più diffuso. La valutazione dell'immobile prende in considerazione il più probabile valore di vendita dal quale vano detratti i costi necessari per il restauro e ritrutturazione. Tali costi sono comprensivi delle opere strutturali, impiantistiche, di finitura, nonché di restauro degli affreschi e dei decori. Ulteriori costi sono necessari per rimediare ai danni prodotti dall'incendio scoppiato nel In considerazione dei diversi livelli di pregio e di degrado del complesso, si sono individuati quattro diversi livelli ai quali corrispondono altrettanti diversi valori di mercato a nuovo e costi di ripristino. Il valore di mercato VmT del complesso sarà dato dalla somma dei valori di mercato Vm1-4 ottenuti per le porzioni di immobile corrispondenti ai diversi livelli di pregio e vetustà, quindi: VmT = Vm1 + Vm... + Vm4 I valori di mercato Vm delle porzioni saranno dati dalla differenza tra l'ammontare dei ricavi Vv ottenibili dalla vendita dopo la trasformazione e i costi Kr necessari per la trasformazione, al netto del margine operativo Gi dell'investitore. Quindi: Vm = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Vm = (Vv - Kr) - Gi Il valore Vv rappresenta l'ammontare dei ricavi conseguibili dalla vendita della porzione dell'immobile. La porzione non viene intesa come separata fisicamente, bensì come quota parte caratterizzata da determinate cartatteristiche di prestigio e qualità cpomplessiva, da valutare quindi complessivamente. Il valore Vv è determinato come media dei valori ottenuti utilizzando i velori indicati dall'o.m.i., da riviste specializzate (Consulente Immobiliare) e dalla consultazione dei mercuriali o bollettini commerciali. Questi ultimi valori, essendo riferiti agli immobili in vendita, sono ridotti di una percentuale corrispondente allo sconto di trattativa. Il valore Vv è dunque dato dalla seguente formula: Vv = Media (Vfm + Vfomi + Vfcimm) Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE PROBABILE VALORE DI MERCATO DELL'IMMOBILE - Vm DETERMINAZIONE DI Vm L'indagine di mercato ha preso in esame gli annunci commerciali reperibili sui bollettini specializzati e su internet, i valori O.M.I. e del Consulente Immobiliare pag. 1
3 porzione Q1 La porzione Q1 è costituita dall'ala del complesso denominata "Ex Giulia" e soggetta a ristrutturazione generale, con probabile ricostruzione. Trattasi pertanto di edifici da considerare, dopo la trasformazione, come nuovi anche sostanzialmente, pur nella conservazione della forma originaria. Vm1 = (Vv - Kr) - Gi Vm1 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Parametri tecnici valore coeff. valore ponderato superficie lorda 813,23 1,00 813,23 giardino esclusivo 177,00 0,18 31,86 845,09 mq Parametri economici Vv = Media (Vfm + Vfomi + Vfcimm) Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE DETERMINAZIONE DI: Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfm = [Media (Vb * Sc * Kdci) - it] * Sf Vb = VALORE IMMOBILE IN VENDITA it = SCONTO PREVISTO PER TRATTATIVA Il Kdci per il fabbricato oggetto di stima è determinato dal rapporto tra le caratteristiche dell'immobile oggetto di stima dopo ristrutturato e le caratteristiche di quello posto a confronto Dall'analisi dei bollettini commerciali cartacei e on-line si sono ricercate le proposte di vendita di immobili simili a quello oggetto di stima, reperendo i seguenti: Vb Sc Kdci PREZZO A MQ carlo mayr , ,49 /mq via ghiara , ,29 /mq carlo mayr , ,25 /mq carlo mayr , ,12 /mq cammello , ,72 /mq salinguerra , ,00 /mq MEDIA 3.282,31 /mq it = SCONTO PREVISTO PER TRATTATIVA 10,00 % VALORE MEDIO UNITARIO 2.954,08 /mq 845,09 mq Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI ,55 DETERMINAZIONE DI: Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vfomi = (Vomi / Coci) * Kdci * Sf Vomi = VALORE DA TABELLA O.M.I. CONSIDERATA Coci = COEFF. OMOG. CONDIZIONI OMI A VALORE BASE CONS. IMMOBILIARE valori OMI - anno 2010 sem.2; Fascia/zona: Centrale/CITTA` - AREA COMPRESA TRA LE MURA E QUELLA PROSSIMA ALLA CATTEDRALE ED IL CASTELLO - destinazione residenziale - abitazioni civili - S.C. ottimo - VALORE MAX /mq Vomi = VALORE DA TABELLA O.M.I. CONSIDERATA 2.900,00 al mq. L' età, qualità, stato manutentivo medio degli immobili della fascia OMI considerata corrisponde alla seguente fascia del Consulente Immobiliare: edificio recentissimo, signorile, stato ottimo pag. 2
4 cui il Consulente Immobiliare assegna un coefficiente: Coci = COEFF. OMOG. CONDIZIONI OMI A VALORE BASE CONS. IMMOBILIARE 0,90 per cui il valore omogeneizzato ai parametri Consulente Immobiliare è: Valore O.M.I. omogeneizzato a Cons. Imm ,22 al mq. CONDIZIONI GENERALI edificio nuovo, signorile, stato ottimo sì 1,05 antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno No 0,80 edifici in zone di forte inquinamento da traffico No 0,90-0,80 0,90 zone elevata criminalità No 0,50-0,40 1,00 edifici prlurif. Con giardino comune di sup.> 1/2 edificio No 1,06 aria condizionata sì 1,05 1,06 Valore O.M.I. parametrato a quello oggetto di stima 3.423,87 /mq 845,09 MQ Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I ,21 DETERMINAZIONE DI: Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE Vcimm = Vuci * Kdci * Sf Vuci = VALORE UNITARIO DA TABELLA CONS. IMMOBILIARE Quotazioni primavera 2010 del Consulente immobiliare, Ferrara centro, abitazioni nuove Vuci = VALORE UNITARIO DA TABELLA CONS. IMMOBILIARE 3.400,00 CONDIZIONI GENERALI edificio nuovo, signorile, stato ottimo sì 1,05 antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno No 0,80 edifici in zone di forte inquinamento da traffico No 0,90-0,80 0,90 zone elevata criminalità No 0,50-0,40 1,00 edifici prlurif. Con giardino comune di sup.> 1/2 edificio No 1,06 aria condizionata sì 1,05 pag. 3
5 1,06 Valore Consulente Immobiliare parametrato a quello oggetto di stima 3.612,77 /mq 845,09 mq Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE ,44 Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI ,55 Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I ,21 Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE ,44 Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA ,74 pari a 3.330,24 /mq DETERMINAZIONE DI Kr I costi di ristrutturazione sono desunti dalle statistiche pubblicate sulle riviste specializzate del settore e da indagini di mercato. A tali costi deve applicarsi il margine operativo dell'investitore Ku = COSTI UNITARI DI COSTRUZIONE E RESTAURO V = VOLUME DELL'EDIFICIO G = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Kr = Ku * V + G Costi unitari di costruzione e restauro Superficie lorda 2.500,00 /mq 813,23 mq COSTO DI COSTRUZIONE NETTO ,00 G = margine di gudagno 15,00 % ,25 RIEPILOGO - DETERMINAZIONE DI Vm Vm1 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE margine di guadagno per il costruttore che nella media di mercato è compreso tra il 12 e il 18 per cento dei costi di costruzione ( Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA , ,25 VALORE DI MERCATO LORDO DELL'IMMOBILE ,49 Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE 15,00 % Vm1 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE ,12 pag. 4
6 porzione Q2 La porzione Q2 è costituita dalle parti del complesso non contenenti elementi di particolare interesse artistico quali affreschi o soffitti a cassettoni. Tale porzione beneficia comunque del livello elevato di prestigio e valore storico dell'intero complesso. Vm2 = (Vv - Kr) - Gi Vm2 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Parametri tecnici valore coeff. valore ponderato superficie lorda 1.352,46 1, ,46 giardino esclusivo - 0, ,46 mq Parametri economici Vv = Media (Vfm + Vfomi + Vfcimm) Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE DETERMINAZIONE DI: Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfm = [Media (Vb * Sc * Kdci) - it] * Sf Vb = VALORE IMMOBILE IN VENDITA it = SCONTO PREVISTO PER TRATTATIVA Il Kdci per il fabbricato oggetto di stima è determinato dal rapporto tra le caratteristiche dell'immobile oggetto di stima dopo ristrutturato e le caratteristiche di quello posto a confronto Dall'analisi dei bollettini commerciali cartacei e on-line si sono ricercate le proposte di vendita di immobili simili a quello oggetto di stima, reperendo i seguenti: Vb Sc Kdci PREZZO A MQ carlo mayr , ,47 /mq via ghiara , ,00 /mq carlo mayr , ,03 /mq carlo mayr , ,35 /mq cammello , ,83 /mq salinguerra , ,58 /mq MEDIA 3.653,21 /mq it = SCONTO PREVISTO PER TRATTATIVA 12,00 % VALORE MEDIO UNITARIO 3.214,83 /mq 1.352,46 mq Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI ,41 DETERMINAZIONE DI: Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vomi = VALORE DA TABELLA O.M.I. CONSIDERATA Vfomi = (Vomi / Coci) * Kdci * Sf Coci = COEFF. OMOG. CONDIZIONI OMI A VALORE BASE CONS. IMMOBILIARE Valore O.M.I. omogeneizzato a Cons. Imm ,22 al mq. edificio nuovo, signorile, stato ottimo sì 1,05 antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno sì 0,80 pag. 5
7 edifici in zone di forte inquinamento da traffico No 0,90-0,80 0,90 zone elevata criminalità No 0,50-0,40 1,00 edifici prlurif. Con giardino comune di sup.> 1/2 edificio No 1,06 aria condizionata sì 1,05 edificio di particolare interesse storico sì 1,05 uffici in semicentri di elevato interesse terziario No 0,97 uffici in altre zone No 0,90-0,80 0,90 0,89 Valore O.M.I. parametrato a quello oggetto di stima 2.876,05 /mq 1.352,46 MQ Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I ,26 DETERMINAZIONE DI: Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE Vcimm = Vuci * Kdci * Sf Vuci = VALORE UNITARIO DA TABELLA CONS. IMMOBILIARE Quotazioni primavera 2010 del Consulente immobiliare, Ferrara centro, abitazioni nuove Vuci = VALORE UNITARIO DA TABELLA CONS. IMMOBILIARE 3.400,00 CONDIZIONI GENERALI edificio nuovo, signorile, stato ottimo sì 1,05 antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno sì 0,80 edifici in zone di forte inquinamento da traffico No 0,90-0,80 0,90 zone elevata criminalità No 0,50-0,40 1,00 edifici prlurif. Con giardino comune di sup.> 1/2 edificio sì 1,06 aria condizionata No 1,05 edificio di particolare interesse storico sì 1,05 uffici in semicentri di elevato interesse terziario No 0,97 uffici in altre zone No 0,90-0,80 0,90 0,90 Valore Consulente Immobiliare parametrato a quello oggetto di stima 3.063,63 /mq 1.352,46 mq Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE ,38 pag. 6
8 Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI ,41 Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I ,26 Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE ,38 Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA ,02 pari a 3.051,50 /mq DETERMINAZIONE DI Kr I costi di ristrutturazione sono desunti dalle statistiche pubblicate sulle riviste specializzate del settore e da indagini di mercato. A tali costi deve applicarsi il margine operativo dell'investitore Ku = COSTI UNITARI DI COSTRUZIONE E RESTAURO V = VOLUME DELL'EDIFICIO G = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Kr = Ku * V + G Costi unitari di costruzione e restauro Superficie lorda 2.100,00 /mq 1.352,46 mq COSTO DI COSTRUZIONE NETTO ,70 G = margine di gudagno 15,00 % ,66 RIEPILOGO - DETERMINAZIONE DI Vm Vm2 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE margine di guadagno per il costruttore che nella media di mercato è compreso tra il 12 e il 18 per cento dei costi di costruzione ( Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA , ,66 VALORE DI MERCATO LORDO DELL'IMMOBILE ,36 Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE 15,00 % Vm2 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE ,45 pag. 7
9 porzione Q3 La porzione Q3 è al piano terra del palazzo, nella porzione nobile,e contiene anche affreschi da sottoporre a restauro. Tale porzione beneficia del livello elevato di prestigio e valore storico dell'intero complesso. Vm3 = (Vv - Kr) - Gi Vm3 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Parametri tecnici valore coeff. valore ponderato superficie lorda 168,39 1,00 168,39 giardino esclusivo - 0,18-168,39 mq Parametri economici Vv = Media (Vfm + Vfomi + Vfcimm) Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE DETERMINAZIONE DI: Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfm = [Media (Vb * Sc * Kdci) - it] * Sf Vb = VALORE IMMOBILE IN VENDITA it = SCONTO PREVISTO PER TRATTATIVA Il Kdci per il fabbricato oggetto di stima è determinato dal rapporto tra le caratteristiche dell'immobile oggetto di stima dopo ristrutturato e le caratteristiche di quello posto a confronto Dall'analisi dei bollettini commerciali cartacei e on-line si sono ricercate le proposte di vendita di immobili simili a quello oggetto di stima, reperendo i seguenti: Vb Sc Kdci PREZZO A MQ carlo mayr , ,18 /mq via ghiara , ,50 /mq carlo mayr , ,93 /mq carlo mayr , ,94 /mq cammello , ,12 /mq salinguerra , ,31 /mq MEDIA 3.829,16 /mq it = SCONTO PREVISTO PER TRATTATIVA 10,00 % VALORE MEDIO UNITARIO 3.446,25 /mq 168,39 mq Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI ,25 DETERMINAZIONE DI: Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vomi = VALORE DA TABELLA O.M.I. CONSIDERATA Vfomi = (Vomi / Coci) * Kdci * Sf Coci = COEFF. OMOG. CONDIZIONI OMI A VALORE BASE CONS. IMMOBILIARE Valore O.M.I. omogeneizzato a Cons. Imm ,22 al mq. edificio nuovo, tra signorile e lusso, stato ottimo sì 1,07 antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno sì 0,80 edifici in zone di forte inquinamento da traffico No 0,90-0,80 0,90 pag. 8
10 zone elevata criminalità No 0,50-0,40 1,00 edifici prlurif. Con giardino comune di sup.> 1/2 edificio sì 1,06 aria condizionata sì 1,05 particolare pregio storico e prestigio sì 1,08 0,99 Valore O.M.I. parametrato a quello oggetto di stima 3.195,45 /mq 168,39 MQ Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I ,16 DETERMINAZIONE DI: Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE Vcimm = Vuci * Kdci * Sf Vuci = VALORE UNITARIO DA TABELLA CONS. IMMOBILIARE Quotazioni primavera 2010 del Consulente immobiliare, Ferrara centro, abitazioni nuove Vuci = VALORE UNITARIO DA TABELLA CONS. IMMOBILIARE 3.400,00 CONDIZIONI GENERALI edificio tra signorile e lusso sì 1,07 antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno sì 0,80 edifici in zone di forte inquinamento da traffico No 0,90-0,80 0,90 zone elevata criminalità No 0,50-0,40 1,00 edifici prlurif. Con giardino comune di sup.> 1/2 edificio sì 1,06 aria condizionata sì 1,05 particolare interesse storico e prestigio sì 1,08 uffici in semicentri di elevato interesse terziario No 0,97 uffici in altre zone No 0,90-0,80 0,90 0,99 Valore Consulente Immobiliare parametrato a quello oggetto di stima 3.371,75 /mq 168,39 mq Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE ,40 Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI ,25 Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I ,16 Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE ,40 Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA ,27 pag. 9
11 pari a 3.337,81 /mq DETERMINAZIONE DI Kr I costi di ristrutturazione sono desunti dalle statistiche pubblicate sulle riviste specializzate del settore e da indagini di mercato. A tali costi deve applicarsi il margine operativo dell'investitore Ku = COSTI UNITARI DI COSTRUZIONE E RESTAURO V = VOLUME DELL'EDIFICIO G = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Kr = Ku * V + G Costi unitari di costruzione e restauro Superficie lorda 2.200,00 /mq 168,39 mq COSTO DI COSTRUZIONE NETTO ,00 COSTI PARTICOLARI DI RESTAURO AFFRESCHI ,00 COSTO TOTALE DI COSTRUZIONE ,00 G = margine di gudagno 15,00 % ,70 RIEPILOGO - DETERMINAZIONE DI Vm Vm3 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE margine di guadagno per il costruttore che nella media di mercato è compreso tra il 12 e il 18 per cento dei costi di costruzione ( Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA , ,70 VALORE DI MERCATO LORDO DELL'IMMOBILE ,57 Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE 15,00 % Vm3 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE ,84 pag. 10
12 porzione Q4 La porzione Q4 costituisce la porzione di massimo prestigio e interesse artistico e storico e contiene decorazioni, affreschi e soffitti a cassettoni. In questa parte sono notevoli gli oneri necessari per restauro di affreschi. Vm4 = (Vv - Kr) - Gi Vm4 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Parametri tecnici valore coeff. valore ponderato superficie lorda 440,44 1,00 440,44 giardino esclusivo - 0,18-440,44 mq Parametri economici Vv = Media (Vfm + Vfomi + Vfcimm) Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE DETERMINAZIONE DI: Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI Vfm = [Media (Vb * Sc * Kdci) - it] * Sf Vb = VALORE IMMOBILE IN VENDITA it = SCONTO PREVISTO PER TRATTATIVA Il Kdci per il fabbricato oggetto di stima è determinato dal rapporto tra le caratteristiche dell'immobile oggetto di stima dopo ristrutturato e le caratteristiche di quello posto a confronto Dall'analisi dei bollettini commerciali cartacei e on-line si sono ricercate le proposte di vendita di immobili simili a quello oggetto di stima, reperendo i seguenti: Vb Sc Kdci PREZZO A MQ carlo mayr , ,18 /mq via ghiara , ,50 /mq carlo mayr , ,93 /mq carlo mayr , ,94 /mq cammello , ,12 /mq salinguerra , ,31 /mq MEDIA 3.829,16 /mq it = SCONTO PREVISTO PER TRATTATIVA 10,00 % VALORE MEDIO UNITARIO 3.446,25 /mq 440,44 mq Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI ,30 DETERMINAZIONE DI: Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I. Vomi = VALORE DA TABELLA O.M.I. CONSIDERATA Vfomi = (Vomi / Coci) * Kdci * Sf Coci = COEFF. OMOG. CONDIZIONI OMI A VALORE BASE CONS. IMMOBILIARE Valore O.M.I. omogeneizzato a Cons. Imm ,22 al mq. edificio nuovo, lusso, stato ottimo sì 1,10 antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno sì 0,80 edifici in zone di forte inquinamento da traffico No 0,90-0,80 0,90 pag. 11
13 zone elevata criminalità No 0,50-0,40 1,00 edifici prlurif. Con giardino comune di sup.> 1/2 edificio sì 1,06 aria condizionata sì 1,05 particolare interesse storico e prestigio sì 1,20 1,13 Valore O.M.I. parametrato a quello oggetto di stima 3.650,04 /mq 440,44 MQ Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I ,60 DETERMINAZIONE DI: Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE Vcimm = Vuci * Kdci * Sf Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE Vuci = VALORE UNITARIO DA TABELLA CONS. IMMOBILIARE Quotazioni primavera 2010 del Consulente immobiliare, Ferrara centro, abitazioni nuove Vuci = VALORE UNITARIO DA TABELLA CONS. IMMOBILIARE 3.400,00 CONDIZIONI GENERALI edificio di lusso sì 1,10 antichi edifici con solai sostenuti da travi in legno sì 0,80 edifici in zone di forte inquinamento da traffico No 0,90-0,80 0,90 zone elevata criminalità No 0,50-0,40 1,00 edifici prlurif. Con giardino comune di sup.> 1/2 edificio sì 1,06 aria condizionata sì 1,05 particolare interesse storico e prestigio sì 1,20 uffici in semicentri di elevato interesse terziario No 0,97 uffici in altre zone No 0,90-0,80 0,90 1,13 Valore Consulente Immobiliare parametrato a quello oggetto di stima 3.851,42 /mq 440,44 mq Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE ,13 Vfm = VALORE DI MERCATO PER CONFRONTO CON IMMOBILI SIMILI ,30 Vfomi = VALORE IMMOBILE DA CONFRONTO CON O.M.I ,60 Vcimm = VALORE MEDIO IMMOBILI A CONSULENTE IMMOBILIARE ,13 pag. 12
14 Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA ,01 pari a 3.649,24 /mq DETERMINAZIONE DI Kr I costi di ristrutturazione sono desunti dalle statistiche pubblicate sulle riviste specializzate del settore e da indagini di mercato. A tali costi deve applicarsi il margine operativo dell'investitore Ku = COSTI UNITARI DI COSTRUZIONE E RESTAURO V = VOLUME DELL'EDIFICIO G = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE Kr = Ku * V + G Costi unitari di costruzione e restauro Superficie lorda 2.400,00 /mq 440,44 mq COSTO DI COSTRUZIONE NETTO ,00 COSTI PARTICOLARI DI RESTAURO ,00 COSTO TOTALE DI COSTRUZIONE ,00 G = margine di gudagno 15,00 % ,40 RIEPILOGO - DETERMINAZIONE DI Vm Vm4 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE margine di guadagno per il costruttore che nella media di mercato è compreso tra il 12 e il 18 per cento dei costi di costruzione ( Vv = RICAVI ATTESI DALLA VENDITA , ,40 VALORE DI MERCATO LORDO DELL'IMMOBILE ,61 Gi = MARGINE OPERATIVO DELL'INVESTITORE 15,00 % Vm4 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE ,09 pag. 13
15 RIEPILOGO GENERALE - DETERMINAZIONE DI VmT VmT = VALORE DI MERCATO TOTALE DELL'IMMOBILE VmT = Vm1 + Vm... + Vm4 Vm1 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE ,12 Vm2 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE ,45 Vm3 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE ,84 Vm4 = VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE ,09 VmT = VALORE DI MERCATO TOTALE DELL'IMMOBILE ,50 ARROTONDATO A ,00 pari a 534,50 /mq Sup. lorda edifici pari a 630,25 /mq sup. lotto come non edificato pag. 14
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