Osservatorio del Mercato Immobiliare

Transcript

1 Osservatorio del Mercato Immobiliare IL MERCATO IMMOBILIARE A PRATO E PROVINCIA a cura di Franco GUERRIERI

2 Gli argomenti della presentazione L Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (O.M.I.) La Banca Dati Valori Analisi e Studi del Mercato Immobiliare La Provincia di Prato

3 Argomento in presentazione L Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (O.M.I.) La Banca Dati Valori Analisi e Studi del Mercato Immobiliare La Provincia di Prato

4 L Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio io Il Progetto Osservatorio del Mercato Immobiliare ha origine già con l ex Dipartimento del Territorio, ma è con l istituzione dell Agenzia del Territorio che trova una sua specifica collocazione istituzionale ed un riconoscimento legislativo Tale progetto nasce al fine di adempiere a specifiche esigenze istituzionali dell Amministrazione: 1. Fornire uno strumento di ausilio alle valutazioni immobiliari eseguite come compito istituzionale da parte dell Agenzia del Territorio. 2. Concorrere a migliorare la trasparenza sia del mercato immobiliare che della conseguente attività estimativa. 3. Realizzare analisi e studi statistici sul Mercato Immobiliare locale e nazionale. 4

5 L Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio io Tale progetto si è sviluppato lungo due direttrici: 1. Banca Dati Valori: a) Adozione di nuove architetture: Nuovo ambiente operativo; Nuove logiche per la gestione degli archivi; Nuove informazioni. b) Introduzione di metodologie standardizzate: Processo di rilevazione del mercato immobiliare; Il processo di elaborazione e di aggiornamento dei valori 2. Analisi e Studi del Mercato Immobiliare: Analisi dei Volumi delle Compravendite; Analisi afferenti alle Nuove Costruzioni; Rapporti sui mutui ipotecari destinati all acquisto di abitazioni. 5

7 La Banca Dati Valori: le nuove architetture Per tutti gli Comuni italiani, suddivisi in Zone Omogenee OMI, attualmente risultano valorizzati: 1. FABBRICATI: distinti in tipologie: Residenziale (Abitazioni civili, economiche, ville e villini, box, autorimesse e posti auto) Commerciale (Negozi, magazzini, centri commerciali) Terziario (Uffici e Uffici strutturati) Produttivo (Capannoni tipici, capannoni industriali, laboratori) Per ciascuna categoria di fabbricati si esegue la valorizzazione: Valore di mercato minimo e massimo, riferiti a superfici lorde calcolate ai sensi DPR 138/98 ed agli stati conservativi che possono essere Ottimo Normale e Scadente; Valore di locazione minimo e massimo, calcolato in /mq-mese per superfici nette; Saggi di fruttuosità (o capitalizzazione) minimo e massimo del canone locativo rispetto ai valori di mercato; Incidenza area edificabile lorda. Si prevede inoltre la futura valorizzazione: A. TERRENI EDIFICABILI; B. TERRENI AGRICOLI; C. COSTI DI COSTRUZIONE 7

8 L indagine del mercato immobiliare Il campionamento L intensità della dinamica di mercato (in termini di volumi scambiati) consente l indagine in comuni (tra i quali tutti i capoluoghi e tutti i comuni con più di abitanti). In Provincia di Prato sono indagati mediante indagini dirette n 6 Comuni, con la sola esclusione del Comune di Cantagallo. Nei comuni indagati si concentra il 68% circa del mercato residenziale nazionale La rilevazione standardizzate si effettua con schede L elaborazione dei dati avviene con metodi statistici ni Comu % % to Merca zone OMI rilevate i campioni elaborati ogni semestre circa le schede acquisite dal

9 L indagine del mercato immobiliare Le fonti In un semestre vengono acquisite oltre schede (di cui circa 200 nella Provincia di Prato) relative a singole unità immobiliari presenti sul mercato delle quali si rilevano, oltre che il dato economico, le principali caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Prezzo Valore Offerta 47,9% 56,1% 61,1% 62,8% 59,9% 55,1% 40,5% 34,4% 32,3% 31,6% 28,1% 24,9% 23,7% 19,3% 23,2% 21,9% 20,5% 15,8% 14,1% 13,5% 18,2% 21,7% 40,3% 16,3% 15,5% 49,3% 52,2% 1_2004 2_2004 1_2005 2_2005 1_2006 2_2006 1_2007 2_2007 1_2008 Le fonti sono principalmente: agenti immobiliari - offerte atti di compravendita** prezzi stime immobiliari - valori * Sono stati sottoscritti rapporti di collaborazioni con le maggiori associazioni di agenti immobiliari (FIAIP, FIMAA, AICI) che supportano il processo di rilevazione. ** Il decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223 rafforzando il comma 497 della finanziaria 2006 obbliga le parti contraenti ad indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. 9

10 L indagine del mercato immobiliare Le schede indagini FAC_SIMILE 10

11 L indagine del mercato immobiliare Elaborazione Schede indagine FAC_SIMILE 11

12 L indagine del mercato immobiliare Elaborazione Schede indagine FAC_SIMILE 12

13 La Banca Dati Valori: Aggiornamento e Validazione L aggiornamento della Banca Dati Valori avviene con cadenza semestrale; L aggiornamento avviene a livello locale, mediante procedure che prevedono la partecipazione di più soggetti, proprio al fine di rendere più trasparenti ed oggettive le valorizzazioni effettuate ed in particolare: l aggiornamento dei valori e canoni unitari avviene sulla base dell elaborazione statistica delle schede indagine; l aggiornamento, prima della sua stesura definitiva è oggetto di preventiva analisi da parte del Comitato Consultivo Misto, che rilascia un parere preventivo; Nella nostra Provincia il C.C.M. è formato dal Dirigente e da 2 funzionari dell Ag.T., da 2 rappresentanti della FIAIP e da due rappresentanti del Collegio provinciale dei Geometri. L aggiornamento definitivo (validazione) è preceduto dal parere vincolante della Commissione di Validazione che è un organo interno all U.P. dell Agenzia del Territorio. 13

14 La Banca Dati Valori: Accessibilità libera all utenza esterna oltre valori immobiliari in: Comuni d Italia zone di osservazione per 17 tipologie edilizie Copertura territoriale GEOPOI*: Comuni d Italia 69 capoluoghi zone OMI 70% stock immobiliare * 1 semestre 2008 nel 2007: 2,8 milioni di consultazioni 760 mila utenti 14

16 Analisi e Studi del Mercato Immobiliare L Agenzia del Territorio, in base alla propria attività istituzionale, può effettuare una serie di indagini statistiche, per lo più di tipo inferenziale, fra le quali l indagine sui Volumi delle Compravendite: Individuando il numero delle unità immobiliari, distinte per tipologia, insistenti sul territorio a livello comunale STOCK; Individuando il numero delle transazioni afferenti alle compravendite effettuate in un periodo temporale N.T.N.; Determinando, per il periodo temporale esaminato, l Indice del Mercato Immobiliare I.M.I. che individua la dinamica del mercato immobiliare. 16

17 Analisi e Studi del Mercato Immobiliare Le fonti Le fonti per l analisi e lo studio del Mercato Immobiliare, sono: L ARCHIVIO DELLE NOTE DI TRASCRIZIONE DEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA RESIDENTE IN CIASCUN UFFICIO TERRITORIALE (EX CONSERVATORIA DEI RR.II.); L ARCHIVIO DEL CATASTO URBANO PER DETERMINARE LO STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI PER OGNI TIPOLOGIA E SETTORE INDAGATO; L ARCHIVIO DELLE QUOTAZIONI CONTENUTE NELL OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE. 17

18 Analisi e Studi: Numero di unità immobiliari (STOCK) Gli immobili censiti al NCEU (a livello nazionale) 18

19 Analisi e Studi: I volumi delle compravendite (N.T.N.).) Il volume delle compravendite viene determinato in termini di N.T.N, cioè in base al Numero delle Transazioni Normalizzate: IL NUMERO DELLE TRANSAZIONI VIENE DETERMINATO IN BASE ALLE TRASCRIZIONI PRESENTATE, AL NETTO DI UNA SERIE DI COMPREVENDITE CHE POSSONO INFLUENZARE L ANDAMENTO DEL MERCATO (Es. SCIP) IL NUMERO DELLE COMPRAVENDITE NON EQUIVALE NECESSARIAMENTE AL NUMERO DELLE UNITÀ IMMOBILIARI COMPRAVENDUTE INFATTI OGGETTO DI COMPRAVENDITA PUÒ ESSERE UNA QUOTA DI PROPRIETÀ SI È SCELTO PERCIÒ DI MISURARE LE TRANSAZIONI PER QUOTA DI PROPRIETÀ OGGETTO DI TRANSAZIONE OTTENENDO IL NUMERO DI TRANSAZIONI NORMALIZZATE (NTN) 19

20 Analisi e Studi: Indice del Mercato Immobiliare (I.M.I.).) L indice del Mercato Immobiliare o I.M.I. rappresenta l indicatore che misura la dinamicità del Mercato Immobiliare in una determinata zona territoriale SI CALCOLA MEDIANTE RAPPORTO TRA IL NUMERO DELLE TRASNSAZIONI NORMALIZZATE (N.T.N.) E LO STOCK: N.T.N. / STOCK = I.M.I. CON TALE INDICE SI RIESCE A CONFRONTARE REALTA TERRITORIALI DIVERSE SIA PER AMPIEZZA TERRITORIALE, CHE PER NUMERO DI UNITA IMMOBILIARI PRESENTI. 20

22 Inquadramento della Provincia di Prato N.T.N. STOCK RIFERIMENTO TERRITORIALE N.T.N. (2007) Peso su Italia % Peso su Toscana % Stock (2007) Peso su Italia % Peso su Toscana % ITALIA , TOSCANA ,00 9,35% ,12% PROVINCIA DI PRATO 2.479,00 0,31% 3,29% ,34% 3,70% 0,31 % N.T.N. 0,34 % STOCK 22

23 Analisi e Studi del Mercato Immobiliare: La Provincia di Prato Ai soli fini esemplificativi, il territori provinciale è stato suddiviso in quattro Zone Provinciali Zona Provinciale Comuni compresi PRATO MONTEMURLO VAL DI BISENZIO COMUNI MEDICEI Prato Montemurlo Cantagallo, Vaiano, Vernio Carmignano, Poggio a Caiano 23

24 Provincia di PRATO: Andamento N.T.N. Andamento N.T.N. dal semestre 2003/I al semestre 2008/II VALORI ASSOLUTI PRATO MONTEMURLO VAL DI BISENZIO COMUNI MEDICEI PROVINCIA 1500 N.T.N /I 2003/II 2004/I 2004/II 2005/I 2005/II 2006/I 2006/II 2007/I 2007/II 2008/I 2008/II SEMESTRI 24

25 Provincia di PRATO: Andamento N.T.N. Andamento N.T.N. dal semestre 2003/I al semestre 2008/II INDICI A BASE FISSA (base 2003/I) N.T.N PRATO MONTEMURLO VAL DI BISENZIO COMUNI MEDICEI PROVINCIA /I 2003/II 2004/I 2004/II 2005/I 2005/II 2006/I 2006/II 2007/I 2007/II 2008/I 2008/II SEMESTRI 25

26 Provincia di PRATO: Andamento N.T.N VARIAZIONI PERCENTUALI N.T.N. 60,00% 50,00% 46,06% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00% 23,50% 23,28% 22,41% 18, 83% 14,31% 9,64% 0,00% 0,36% 1,61% 2003/I 2003/II 2004/I 2004/II 2005/I 2005/II 2006/I 2006/II 2 007/I 2007/II 2008/I 2 008/II -4,53% -20,00% -15,59% -16,19% -14,53% -30,00% -40,00% -50,00% -34,63% -41,48% DAL 2003/I AL 2008/II DAL 2006/II AL 2008/II 26

27 Provincia di PRATO: Andamento N.T.N 20% VARIAZIONE PERCENTUALE N.T.N. RISPETTO ANNO PRECEDENTE 15% 15,62% 10% 10,32% 5% 5,43% VAR % 0% -5% 0% -10% -15% -20% -19,17% -16,95% -25% Var. % 0% 5,43% 10,32% 15,62% -19,17% -16,95% 27

28 Provincia di PRATO: Andamento N.T.N. CONFRONTO N.T.N. NAZIONALE - REGIONALE - PROVINCIALE 160 NAZIONALE TOSCANA PROVINCIA DI PRATO INDICI N.T.N ANNUALITA' 28

29 Provincia di PRATO: STOCK (2008) STOCK RESIDENZIALE ANNO 2008 Val di Bisenzio; 10273; 10% Comuni Medicei; 9766; 9% Montemurlo; 7007; 7% Prato; 78178; 74% 29

30 Provincia di PRATO: Andamento Stock ANDAMENTO STOCK RESIDENZIALE PRATO PROVINCIA STOCK ANNI 30

31 Provincia di PRATO: l.m.i. I.M.I. 3,00% 2,50% 2,00% I.M.I 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% 2003/I 2003/II 2004/I 2004/II 2005/I 2005/II 2006/I 2006/II 2007/I 2007/II 2008/I 2008/II SEMESTRI PRATO MONTEMURLO VAL DI BISENZIO COMUNI MEDICEI 31

32 I.M.I. DATI A CONFRONTO 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% I.M.I. 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Nazionale Regione Toscana Provincia di Prato Anni 32

33 Provincia di PRATO: I valori del mercato residenziale CONFRONTO VALORI MEDI PESATI - ANDAMENTO N.T.N , , , ,00 500, /I 2003/II 2004/I 2004/II 2005/I 2005/II 2006/I 2006/II 2007/I 2007/II 2008/I 2008/II VALORI MEDI PESATI ANDAMENTO N.T.N. L indice dei valori medi pesati è calcolato come media dei valori centrali OMI e pesato con lo STOCK comunale (base 2008) 33

34 Provincia di PRATO: I valori del mercato residenziale CONFRONTO FRA NUMERI INDICE A BASE FISSA (2003/I = 100) 160,00 146,06 140,00 120,00 100,00 100,00 100,00 102,01 100,36 105,18 101,61 105,12 109,64 107,07 118,83 108,05 114,31 108,90 123,50 112,50 116,83 123,28 123,60 122,41 124,88 95,47 127,44 85,47 80,00 60,00 40,00 20,00 0, /I 2003/II 2004/I 2004/II 2005/I 2005/II 2006/I 2006/II 2007/I 2007/II 2008/I 2008/II INDICE VALORI MEDI PESATI INDICE N.T.N. 34

35 Osservatorio del Mercato Immobiliare Conclusioni Il numero di compravendite nel 2008 ha rilevato un calo sensibile, dopo le rilevanti crescite degli ultimi anni. Nel 2006 la Provincia di Prato aveva registrato un dato fuori dall ordinarietà nazionale e nel 2007 aveva riportato i suo dato di NTN nei limiti nazionali e comunque sempre sensibilmente superiore a quello Regionale. Il valore reale delle quotazioni rimane sostanzialmente stabile, individuando (dato 2008) ancora modestissimi aumenti che a stento riescono a compensare l inflazione. Il dato locale conferma il dato nazionale, sia per quanto riguarda i volumi delle compravendite che per quanto concerne l andamento dei prezzi.

36 Osservatorio del Mercato Immobiliare Conclusioni Per quanto concerne le previsioni per l anno 2009, i dati non ancora aggregati del primo quadrimestre sembrano confermare un ulteriore decremento dei volumi delle compravendite per tutti i settori immobiliari, mentre i prezzi del settore residenziale sembrano mantenersi sugli standard dello scorso anno.

37 direzione centrale Osservatorio Mercato Immobiliare 2009 Agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare