Il valore fiscale degli immobili: nuovi criteri di accertamento.

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1 Il valore fiscale degli immobili: nuovi criteri di accertamento. Udine 29 febbraio 2008 Il Valore Normale dei Fabbricati come si calcola Sandro Ghirardini Segretario Generale di E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni

2 Cos è il Valore Normale dei Fabbricati? Se fino a poco tempo fa (luglio 2006) il valore catastale automatico rappresentava il limite del potere di rettifica degli atti di compravendita, dal 4 luglio 2006 il limite è rappresentato dal valore normale.

3 Per cosa è valido il valore normale? Il Valore Nomale dei fabbricati è valido ai fini degli articoli: Art. 39 d.p.r. 600/73 Redditi determinati in base alle scritture contabili. (Imposte dirette) Art. 54 d.p.r. 633/72 Rettifica delle dichiarazioni. (Iva) Art. 52 d.p.r. 131/86 Rettifica del valore degli immobili e delle aziende. (Imposta di registro)

4 Per quali atti è valito il valore normale? La norma del Valore Normale è una c.d. Norma residuale. In sostanza si ritiene che ricadono nella logica del Valore Normale tutti gli atti che non ricadono nel c.d. Prezzo-Valore.

5 Valore Normale VALIDO per TUTTI i tipi di immobili (fabbricati, terreni edificabili, terreni agricoli, opifici etc..) Per quali atti è valido il valore normale? ATTO DI COMPRAVENDITA IMPRESA-PRIVATO IMPRESA-IMPRESA Il contribuente deve dimostrare che il metodo con cui l Ufficio ha individuto il valore normale è viziato o nel merito o in diritto VALORE NORMALE Quale Cat. Catastale? no Devo dichiarare il vero prezzo e pago sul vero prezzo. Altre Categorie Cat. E, F, Terreni Edificabili, Terreni Agricoli etc.. sì Non dimostra Dimostra Categorie Cat. = A,B,C,D Art. 14 DPR 633 Art. 9 Testo Unico Prov.nto Agenzia Entrate ACCERTAMENTO sì VN>P no ARCHIVIAZIONE

6 E un problema fiscale o estimativo? A prima vista sembra un solo problema fiscale! In realtà dopo il provvedimento dell Agenzia delle entrate sta diventando un problema estimativo!

7 Cosa si intende per Valore Normale dei Fabbricati? Per avere una chiara rappresentazione di cosa la normativa intenda per valore normale degli immobili è necessario rifarsi al definzione estratta dal DPR 26 ottobre 1972, n. 633 art. 14 cosi come richiamata dal comma 307 della Legge finanziaria 2007: Per valore normale dei beni e dei servizi si intende il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata la operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto possibile, ai listini o alle tariffe dell'impresa che ha fornito i beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini della camera di commercio più vicina, alle tariffe professionali e ai listini di borsa. Il provvedimento del direttore dell Agenzia delle entrate provvede a uniformare il metodo di calcolo del valore normale dei fabbricati.

8 Limiti della definizione art. 14 dpr 633 La definizione nasce per il valore delle merci e dei servizi e non per il valore dei fabbricati o degli immobili. Il valore dei fabbricati NON si costruisce con i listini!

9 Valore Normale = Valore di Mercato? VALORE DI MERCATO - (I.V.S.1) Il valore di mercato è il più probabile prezzo per il quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. VALORE NORMALE art. 14 DPR 633 Per valore normale dei beni e dei servizi si intende il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata la operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto possibile, ai listini o alle tariffe dell'impresa che ha fornito i beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini della camera di commercio più vicina, alle tariffe professionali e ai listini di borsa.

10 Valore Normale Valore di Mercato? Manca nel nostro ordinamento la definizione di Valore di Mercato dei Fabbricati. Il Valore Normale dei Fabbricati è per definizione diverso dal Valore di Mercato. Il provvedimento dell Agenzia delle Entrate tenta di annullare questa differenza.

11 GENESI del Valore Normale Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 convertito dalla legge 4 agosto 2006, n (cd Bersani / Visco) (art. 35 commi 2, 3, 4) 1. Nuove prerogative dell Amministrazione Finanziaria. (art. 35) 2. Abrogazione del Valore Catastale come limite del potere di retifica. (art. 35 comma 4) Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Comma 307 legge finanziaria 2007) 3. Valore Normale come strumento di retifica degli atti. 4. Demanda al direttore dell Agenzia delle Entrate il potere di emanare i provvedimenti utili alla determinazione del Valore Normale. Provvedimento 27 luglio 2007 n.2007/ del direttore dell Agenzia delle Entrate Gazzetta Ufficiale - Serie Generale n. 182 del pag. 38

12 DL 223 / 4 luglio 2006 (Decreto Bersani / Visco) -> Legge n. 248/06 Art. 35 Misure di contrasto dell'evasione e dell'elusione fiscale 2. Nel terzo comma dell'articolo 54 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, dopo l'ultimo periodo e' aggiunto il seguente: «Per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'esistenza delle operazioni imponibili o l'inesattezza delle indicazioni di cui al secondo comma sono desunte sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'articolo 14 del presente decreto.». 3. Nel (( primo comma )) dell'articolo 39 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, alla lettera d), dopo l'ultimo periodo e' aggiunto il seguente: «Per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili ovvero la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento sui medesimi beni, la prova di cui al precedente periodo s'intende integrata anche se l'infedelta' dei relativi ricavi viene desunta sulla base del valore normale dei predetti beni, determinato ai sensi dell'articolo 9, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi, (( di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917». )) 4. L'articolo 15 del decreto-legge 23 febbraio 1995, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 marzo 1995, n. 85, e' abrogato.

13 Comma Finanziaria dicembre 2006

14 Il Provvedimento

15 Logica di Calcolo Il valore normale dell immobile è posto pari al prodotto tra il valore normale unitario e la superficie catastale dell immobile: il valore unitario è calcolato in base alle quotazioni immobiliari dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e a coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell immobile, integrati da altre informazioni in possesso dell Amministrazione. Il valore normale è quindi un valore convenzionale che si calcola considerando una quotazione base e una serie di coefficienti moltiplicatori.

16 OMI

17 Esempio RICERCA DATI OMI

18 Logica di Calcolo I coefficienti sono potenzialmente cinque: K1 (Taglio Superficie), K2 (Livello di piano), Coefficiente di conversione di Tabella 1 (da catasto a OMI), Coefficiente di conversione di Tabella 2 (da OMI a OMI), Coefficiente dello Stato conservativo. Solo le unità immobiliari ad uso abitativo possono utilizzare tutti e cinque i coefficienti, mentre le categorie catastali diverse da abitazioni usano, solo il Coef. di Tabella 2.

19 K1 e K2

20 Tabella 1

21 Perchè esiste Tabella 1? 1. Esiste Tabella 1 perchè le compravendite si svolgono in base alle categorie catastali mentre l OMI raccoglie i dati in base alle proprie tipologie. 2. E da notare che mai prima d ora nessuno nemmeno l Agenzia del territorio aveva provato a ragguagliare le categorie catastali alle tipologie OMI. 3. In questo atto l Agenzia delle entrate tenta di ragguagliare le categorie alle tipologie.

22 Tabella 2

23 Perchè esiste Tabella 2? 1. Esiste Tabella 2 perchè non in tutte le zone d Italia OMI raccoglie e classifica tutte le tipologie. 2. Pertanto l Agenzia delle entrate ha pensato che se manca una tipologia se ne può tranquillamente usare una inferiore aumentanto il prezzo del 20%. 3. Che se risulta nuovo (ovvero costruito / ristrutturato) negli ultimi 4 anni va a sua volta aumentato del 30%.

24 Stato di conservazione solo Normale e Ottimo

25 Qudro comparativo logica di calcolo Per la logica del di applicazione dei Coefficienti di conversione di Tabella 1 e Tabella 2 si rimanda alla lettura del provvedimento. Mentre il Coefficiente dello Stato conservativo fissato a 1,30 esso si applica solo quanto l unità è stata ultimata o sono state svolte opere di ristrutturazione negli ultimi 4 anni e nella zona OMI di riferimento dell immobile non vi sono quotazioni per lo stato conservativo OTTIMO.

26 Esempio

27 Dubbi interpretativi 1 di 2 Come calcolare il valore normale dei fabbricati D/1, D/2 D/7 e D/8 considerato che il DPR 138 Allegato C non ne prevede le modalità di calcolo della Superficie Catastale? Se l immobile si trova in forte stato di degrado evidentemente non compatibile con i valori dello stato Normale come è possibile tenerne conto per evitare un accertamento automatico? In una palazzina a 3 piani fuori terra senza ascensore, il terzo piano è da considerarsi l ultimo?

28 Dubbi interpretativi 2 di 2 I C/7 (tettoie coperte e scoperte) si possono valutare a valore normale, considerato che la Tabella 1 non li elenca? La categoria A/7 è veramente equivalente a Ville e Villini, considerato che Tabella 1, non riporta nessun segno e/o valore di conversione? Se il valore normale risulta più alto del valore di mercato e dispongo dei dati puntuali come li posso utilizzare, posto che il punto 1.5 del provvedimento ne prevede l utilizzo?

29 DOMANDE?

30 Riferimenti GRAZIE PER L ATTENZIONE Sandro Ghirardini - sandro.ghirardini@valorenormale.it Segretario Generale di E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni

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