Giornata di studio I nuovi strumenti della programmazione urbanistica, perequazioni, compensazioni e diritti edificatori Como 8 aprile 2011

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1 I crediti Edilizi: il loro riconoscimento e la loro circolazione (riflessioni basate sull esperienza della L.R.Veneto 11/2004) A cura di Giovanni Rizzi Giornata di studio I nuovi strumenti della programmazione urbanistica, perequazioni, compensazioni e diritti edificatori Como 8 aprile

2 PIANIFICAZIONE URBANISTICA: ricerca strumenti sempre più flessibili per contemperamento esigenze pubbliche/interessi privati CREDITI EDILIZI: manca una disciplina unitaria. Figura evocata a livello nazionale nella legge 244/2007 (art. 1 commi 258 e 259) e nella legge 113/2008 (art. 11) 2 DISCIPLINA: leggi Regionali Competenza concorrente governo territorio a. 117 Cost. Commerciabilità C.E.: va conciliata disciplina urbanistica con principi diritto privato (riserva Statale) Art. 36 LRV : I crediti edilizi... sono liberamente commerciabili Esperienza concreta: LEGGE REGIONE VENETO 23 aprile 2004 n. 11. Punto di riferimento per questa indagine Disciplina scarna specie per quanto riguarda la COMMERCIABILITA dei crediti edilizi

3 CREDITO EDILIZIO: quantità volumetrica riconosciuta dalla Pubblica Amministrazione a seguito: dell esecuzione di interventi di riqualificazione urbanistico ambientale previsti dagli strumenti urbanistici: -demolizione opere incongrue -eliminazione di elementi di degrado - realizzazione di interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale della cessione al Comune di aree e/o edifici oggetto di vincolo preordinato all'esproprio, Cessione da pagare con moneta urbanistica ossia da "compensare" mediante il riconoscimento alla cedente di adeguata capacità edificatoria da utilizzare in altri siti 3

4 OBIETTIVI PERSEGUIBILI Con i CREDITI EDILIZI i Comuni potranno perseguire obiettivi di pianificazione urbanistica (anche per edilizia residenziale Pubblica e per programmi di edilizia convenzionata) SENZA dover ricorrere a provvedimenti espropriativi ma attraverso un attività di concertazione con i proprietari privati Senza esposizioni finanziarie: il corrispettivo per i privati non viene pagato in ma con moneta urbanistica ossia con volumetria edificabile 4

5 UTILIZZO DEL CREDITO EDILIZIO Credito finalizzato: adempimento DEVE consistere in un attività edificatoria; non sono concepibili altre forme di adempimento Attività Edificatoria da svolgere: - In ambiti altrimenti privi di edificabilità (aree riceventi) - In ambiti già dotati di edificabilità che potrà essere maggiorata UTILIZZO DIRETTO: solo se il titolare del credito possiede altro immobile che sia area ricevente o a edificabilità maggiorata Uso diretto nel caso l area ricevente sia lo stesso immobile su cui effettuare la riqualificazione urbanistico/ambientale. Il Credito edilizio funge da incentivo ad attuare l intervento di riqualificazione. Affinità con PIANO di RECUPERO art. 27 l. 457/1978. ( credito edilizio di recupero ) 5

6 UTILIZZO INDIRETTO: se non è possibile l utilizzo diretto, il titolare del credito edilizio dovrà incassarne non tanto la VOLUMETRIA bensì il VALORE ECONOMICO, trasferendolo a terzi Per consentire l utilizzo indiretto, la legge regionale prevede espressamente la libera commerciabilità dei crediti edilizi In caso contrario il ricorso al C.E. sarebbe limitato ai soli proprietari di aree riceventi. Con tale previsione la quantità volumetrica rappresentata dal C.E. diventa, invece, un valore economico, commutabile in denaro con la sua cessione 6 Uso INDIRETTO non è certo: presuppone che ci sia un terzo acquirente interessato e disposto all acquisto Il titolare del credito rischia di rimanere con un credito che non potrà mai incassare; si norma non è prevista la MONETIZZAZIONE

7 NATURA GIURIDICA DEL CREDITO EDILIZIO Non qualificabile come diritto reale Non riconducibile alla servitù come già fatto per la cessione di cubatura; il credito edilizio, una volta sorto, perde ogni collegamento con l immobile di partenza dovendo essere speso sull area ricevente Non qualificabile come diritto di natura obbligatoria Il Credito edilizio presenta un indiscusso profilo di realità Il credito per la sua realizzazione presuppone la titolarità di un un immobile ( area ricevente ) sul quale riversare la quantità volumetrica rappresentata dal credito edilizio 7

8 NATURA GIURIDICA DEL CREDITO EDILIZIO TESI DEL DIRITTO REALE ATIPICO Principio numero chiuso diritti reali: - rivolto verso i privati - non opera nei confronti del legislatore - è possibile che una situazione normata venga qualificata di natura reale a seguito di attività interpretativa Cassazione 14 dicembre 1988 n.6807: qualifica la cubatura edilizia come diritto reale atipico Disciplina per la circolazione crediti edilizi: * per costituzione e trasferimento ATTO SCRITTO (art c.c.) * Pubblicità mediante trascrizione nei RR.II. Ex art c.c (necessita titolo idoneo ex art c.c. 8 TESI DEL BENE AUTONOMO: la volumetria va intesa quale bene autonomo in senso economico; la circolazione del bene va tenuta distinta dalla sua fruizione Art. 810 c.c.: sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti

9 CIRCOLAZIONE CREDITI EDILIZI Sulla base disciplina vigente vi sono, con riguardo ai CREDITI EDILIZI, due esigenze il cui rispetto il sistema deve garantire siano sempre assicurato: Per ogni bene di partenza vi può essere un solo credito edilizio. L immobile va pertanto assoggettato ad apposito VINCOLO che impedisca il riconoscimento di più crediti per la medesima fattispecie Volumetria può essere utilizzata in più ambiti diversi ma la volumetria complessivamente utilizzata non può superare quella riconosciuta con il CREDITO EDILIZIO (ed alla P.A. debbono essere assicurati adeguati strumenti di controllo) 9

10 CREDITO EDILIZIO influisce sul contenuto del diritti di proprietà comportando Vincoli di carattere urbanistico (di non edificazione, di destinazione d uso, di tutela ambientale, ecc. per il bene di partenza ) Maggiori opportunità edificatorie invece per l area ricevente Necessitano forme di controllo Per la P.A. per evitare abusi Per i terzi per accertarsi se un bene sia soggetto a vincoli o sia dotato della volumetria connessa al C.E. 10

11 Esigenze CONOSCIBILITA e ACCERTABILITA del fenomeno impongono atto scritto da trascrivere presso i RR.II. sia nel caso di costituzione iniziale Credito Edilizio quale corrispettivo intervento di RIQUALIFICAZIONE sia nel caso di successiva circolazione Affinità con il Piano di Recupero - PDR maggiori volumi riguardano lo stesso immobile convenzionato - C.E. maggior volume riguarda beni diversi ( aree riceventi ) salvo per Crediti di recupero 11 Credito edilizio corrispettivo cessione al Comune di immobili oggetto di vincoli preordinato all esproprio Estensione al C.E. della disciplina del PDR: costituzione tramite stipula CONVENZIONE URBANISTICA

12 CONTENUTO DELLA CONVENZIONE (1) per la costituzione di CREDITO EDILIZIO ( di riqualificazione) (rinvio art. 28 legge 1150/1942 richiamato per i PDR) Obblighi inerenti la riqualificazione che gravano sul proprietario: - descrizione dell intervento e modalità esecutive dello stesso - Termine entro il quale eseguire gli interventi (non superiore 10anni in applicazione analogica art. 28 legge 1150/1942) Obbligo realizzazione eventuali opere urbanizzazione, precisando: - se le opere debbono essere eseguite dal Comune (il privato dovrà assumerne i costi fornendo le necessarie garanzie) - se le opere debbono essere eseguite direttamente a cure e spese del privato - modalità e termini per la cessione gratuita al Comune delle aree destinate a standards Costituzione dei necessari VINCOLI -vincoli di inedificabilità -vincoli di destinazione d uso -vincoli di tutela ambientale paesaggistica 12

13 CONTENUTO DELLA CONVENZIONE (2) EVENTUALI GARANZIE FINANZIARIE relative all adempimento degli obblighi discendenti dalla convenzione Ad es. fideiussioni bancarie o assicurative che il Comune potrà escutere qualora il titolare del permesso a costruire non esegua nei termini gli obblighi discendenti dalla convenzione Il CREDITO EDILIZIO spettante a fronte degli obblighi assunti con la stipula della convenzione precisando: - la quantità volumetrica concessa - l ambito, tra quelli individuati dagli strumenti urbanistici, ove spendere il credito -le modalità di trasferimento del credito edilizio; - i termini per l utilizzo del credito (in base principi generali in materia di diritti reali, visto il profilo di realità del c.e., estensibile al c.e. la prescrizione per non uso ventennale 13 Eventuale possibilità di monetizzazione (di regola esclusa se non espressamente prevista in convenzione)

14 La Convenzione costitutiva del CREDITO EDILIZIO di riqualificazione deve essere trascritta nei RR.II. (in applicazione analogica principio desumibile dall art. 28 legge 1150/1942) Necessita atto pubblico o scrittura privata autenticata ex art c.c. PROFILO FISCALE: vale la disciplina dettata per le convenzioni urbanistiche (art. 20 legge 10/ art. 32 DPR 601/1973): - Imposta registro misura fissa - Imposta trascrizione: esente 14

15 CREDITO EDILIZIO da CESSIONE : il credito costituisce corrispettivo a fronte cessione al Comune di immobile oggetto di vincolo espropriativo Costituzione credito si inserisce nel contesto di un atto di trasferimento immobiliare come tale da trascrivere nei RR.II. ex art cc Necessita l atto pubblico o la scrittura p r i v a t a autenticata ex art c.c. Atto da ricondurre comunque nella categoria delle CONVENZIONI URBANISTICHE 15 PROFILO FISCALE: trattamento delle c o n v e n z i o n i urbanistiche (imposta registro fissa, imposta trascrizione e catastale esenti) Acquisizione immobile NON per incremento patrimonio ma mezzo per perseguimento finalità urbanistiche: riqualificazione del territorio ovvero attuazione programmi di edilizia convenzionata che giustificano pagamento con moneta urbanistica

16 CREDITO EDILIZIO, una volta costituito, può circolare liberamente. L atto traslativo può riguardare: IL SOLO CREDITO EDILIZIO PROPRIETA di UN AREA RICEVENTE più il CREDITO Acquirente: proprietario o titolare diritto superficie di un area ricevente Acquirente acquisisce un area altrimenti priva di edificabilità o con edificabilità maggiorata Cessione proprietà di area ricevente da parte di soggetto titolare di un C.E. non comporta automatica cessione anche del credito che va pattuita espressamente All atto di trasferimento di un credito edilizio non deve partecipare il Comune (è riconosciuta la libera trasferibilità dei crediti) 16

17 EFFETTI DELLA CESSIONE DI UN CREDITO EDILZIO 17 In caso di trasferimento di un CREDITO EDILIZIO, gli obblighi discendenti dalla CONVENZIONE che lo ha originato e relativa ad un intervento di riqualificazione urbanistica, restano a carico di chi l ha sottoscritta (salvo venga trasferito anche l immobile oggetto dell intervento e sia pattuito il subentro nella convenzione) La cessione di immobile sul quale va eseguito intervento di riqualificazione già convenzionato, per il quale sia stato riconosciuto un CREDITO EDILIZIO, non comporta anche la cessione del credito. Il Credito Edilizio, una volta riconosciuto, è destinato a circolare in maniera AUTONOMA; la sua cessione, unitamente al fondo, deve essere espressamente pattuita

18 COMMERCIABILITA DEL CREDITO EDILIZIO L ordinamento deve preoccuparsi di tutelare 18 L esigenza da parte di chi intende acquistare un CREDITO EDILIZIO di conoscere, con certezza, chi è l effettivo titolare del credito stesso e che sia quindi legittimato alla sua cessione L esigenza del COMUNE di conoscere, in ogni momento, chi è il titolare dei CREDITO EDILZIIO, per evitare utilizzi abusivi della volumetria connessa A fronte della richiesta di sfruttamento di un c.e. deve essere certo che il richiedente ne sia l effettivo titolare

19 ESIGENZE DI CERTEZZA e di CONOSCIBILITA impongono per il trasferimento di C.E. il ricorso all atto scritto (pubblico o autenticato) da trascrivere nei RR.II. Nota di trascrizione: A CARICO del titolare del credito (a cui favore risulta trascritta la CONVENZIONE costitutiva del Credito edilizio) A FAVORE dell acquirente BENI: immobile di partenza che ha originato il Credito Edilizio 19 La pubblicità mediante trascrizione nei RR.II è fondata su atti la cui provenienza dai soggetti titolari è garantita dal Notaio, e assicura la tutela di quelle esigenze di conoscibilità e certezza che il sistema richiede REGIME FISCALE: tenuto conto indirizzo giurisprudenza in tema di cessione cubatura: - imposta registro 8% - imposta trascrizione 2% Se alienante è impresa cessione soggetta ad IVA 20% - registro, trascrizione e catastale misura fissa

20 I crediti Edilizi: il loro riconoscimento e la loro circolazione (riflessioni basate sull esperienza della L.R.Veneto 11/2004) GRAZIE PER L ATTENZIONE 20

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