NOVITÁ IN MATERIA DI FISCALITÁ DEGLI IMMOBILI. Stefano SPINA ODCEC Torino

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1 NOVITÁ IN MATERIA DI FISCALITÁ DEGLI IMMOBILI Stefano SPINA ODCEC Torino

2 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI

3 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI RIFERIMENTI NORMATIVI E DI PRASSI Art. 35 DL n.223 Registrazione obbligatoria del contratto Tassazione indiretta all acquisto ed al riscatto Art.1 co L n.220 Provv Registrazione volontaria del contratto Modifica alla tassazione indiretta (solo all acquisto) Imposta sostitutiva per adeguare i contratti in essere Circ. Agenzia delle Entrate n.12 Chiarimenti sulle nuove disposizioni

4 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI ESAME DELLE MODIFICHE Acquisto dell immobile Riscatto dell immobile e contratti risolti Le imposte ipocatastali sono dovute in misura intera (non più 50% subito e 50% al riscatto) Le imposte di registro ed ipo-catastali sono sempre fisse (anche per le cessioni di immobili abitativi) Imposta sostitutiva, da pagare entro il , per adeguare i contratti in essere Registrazione del contratto Corresponsabilità La registrazione del contratto è facoltativa Il conduttore è solidalmente obbligato al pagamento delle imposte d atto

5 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI TASSAZIONE INDIRETTA ALL ACQUISTO/RISCATTO 1 Acquisto da soggetto commerciale TIPOLOGIA DI IMMOBILE ANTE (DL 223/2006) POST (L 220/2010) IMMOBILE ABITATIVO ACQUISTATO DA IMPRESA NEI 5 ANNI (SOGGETTO AD IVA) ACQUISTO IVA 10/20 % Registro Contenuto fisso Ipocatastali fisse RISCATTO IVA esente Registro 3 7% Ipocat. 2+1% (fisse 1 casa) IVA 10/20 % Ipocatastali fisse IVA esente Ipocatastali fisse TOTALE 3 10 % Imposte fisse

6 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI TASSAZIONE INDIRETTA ALL ACQUISTO/RISCATTO TIPOLOGIA DI IMMOBILE ANTE (DL 223/2006) POST (L 220/2010) IMMOBILE ABITATIVO NON ACQUISTATO DA IMPRESA NEI 5 ANNI ACQUISTO RISCATTO IVA esente Registro 7 % Ipocat. 2% + 1% Contenuto IVA esente Registro 7 % Ipocat. 2% + 1% IVA esente Registro 7 % Ipocat. 2% + 1% IVA esente Ipocatastali fisse TOTALE 20 % 10 % Salvo le ipotesi di riscatto come prima casa

7 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI TASSAZIONE INDIRETTA ALL ACQUISTO/RISCATTO TIPOLOGIA DI IMMOBILE IMMOBILE STRUMENTALE ASSOGGETTAT O AD IVA IMMOBILE STRUMENTALE ESENTE DA IVA ANTE (DL 223/2006) ACQUISTO IVA 20 % Ipocat. 1,5+0,5% RISCATTO IVA 20 % Contenuto Ipocat. 1,5+0,5% POST (L 220/2010) IVA 20 % Ipocat % IVA 20 % Ipocatastali fisse TOTALE 4 % 4 % ACQUISTO IVA esente Ipocat. 1,5+0,5% RISCATTO IVA 20 % Ipocat. 1,5+0,5% IVA esente Ipocat % IVA 20 % Ipocatastali fisse TOTALE 4 % 4 %

8 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI TASSAZIONE INDIRETTA ALL ACQUISTO/RISCATTO 2 Acquisto da soggetto non commerciale TIPOLOGIA DI IMMOBILE IMMOBILE ABITATIVO IMMOBILE STRUMENTALE ANTE (DL 223/2006) ACQUISTO Registro 7 % Ipocat. 2% + 1% RISCATTO Registro Contenuto 7 % Ipocat. 2% + 1% POST (L 220/2010) Registro 7 % Ipocat. 2% + 1% Ipocatastali fisse TOTALE 20 % 10 % ACQUISTO Registro 7 % Ipocat. 2% + 1% RISCATTO IVA 20 % Ipocat. fisse Registro 7 % Ipocat. 2% + 1% IVA 20 % Ipocatastali fisse TOTALE 10 % 10 %

9 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI TASSAZIONE INDIRETTA ALL ACQUISTO/RISCATTO 3 Acquisto di immobili provenienti da contratti di locazione finanziaria risolti in seguito all inadempimento dell utilizzatore TIPOLOGIA DI IMMOBILE IMMOBILE ABITATIVO IMMOBILE STRUMENTALE ANTE (DL 223/2006) RISCATTO Registro 7 % Contenuto Ipocat. 2% + 1% POST (L 220/2010) Ipocatastali fisse TOTALE 10 % 0 % RISCATTO IVA 20 % Ipocat. 3%+1% IVA 20 % Ipocatastali fisse TOTALE 4 % 0 %

10 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO Il contratto di locazione finanziaria non deve essere registrato in termine fisso salvo i seguenti casi: contratto formato per atto pubblico, contratto formato per scrittura privata. Se il contratto è formato per scrittura privata non autenticata, esso sarà assoggettato a registrazione solo nei seguenti casi: in caso d uso, registrazione volontaria. In caso di registrazione torna applicabile il principio dell alternatività IVA registro per cui, se il contratto è assoggettato ad IVA, dovrà essere corrisposta esclusivamente l imposta di registro in misura fissa.

11 IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI Contratti in corso al Per i contratti in corso al non risulta più dovuta l imposta di registro in misura proporzionale. La Circ. 12/2011 precisa che l imposta non deve esse-re più versata con riferimento a quelle annualità in relazione alle quali i termini per il pagamento non siano scaduti al L imposta erroneamente versata: non può essere chiesta a rimborso può essere dedotta in sede di determinazione dell imposta sostitutiva

12 CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI

13 CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI ASSOGGETTATE AD IVA Definizione di immobile abitativo Fabbricato classificato o classificabile nella categoria catastale A con esclusione della categoria A/10 A PRESCINDERE DALL EFFETTIVO MODO DI UTILIZZO (Circ. Agenzia delle Entrate 27/2006) Nozione di impresa costruttrice Impresa che, anche occasionalmente e tramite appaltatori, svolge attività di costruzione o di recupero di immobili (Circ.27/2006). Soggetto che ha fatto costruire l immobile, indipendentemente dall attività svolta (Circ. 93/2003)

14 CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI MODALITA DI TASSAZIONE Soggetto venditore Impresa di costruzione o ristrutturazione (art.3 lett. c) e d) DPR 380/2001) Altro soggetto Modalità di tassazione se ceduti entro 5 anni (oppure oltre 5 anni ma post locazione in piani di edilizia convenzionata): iva: imponibile (20% 10% 4%) imposte d atto: misura fissa se ceduti oltre 5 anni : iva: esente registro: aliquote ordinarie ( 3% 7%) ipo catastali: 2% + 1% (salvo prima casa) iva: esente registro: aliquote ordinarie ( 3% 7%) ipo catastali: 2% + 1% (salvo prima casa)

15 CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI DATA DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI Circ. Agenzia delle Entrate 12/2007 ( 10) La data di ultimazione della costruzione o dell intervento di ristrutturazione è da individuarsi in corrispondenza del rilascio dell attestazione di ultimazione lavori da parte del direttore dei lavori la quale coincide di norma con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del dpr 380/2001 tuttavia anche in mancanza di tale formale attestazione, l immobile si considera ultimato qualora venga concesso in uso a terzi

16 FEDERALISMO FISCALE CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

17 FEDERALISMO FISCALE LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI (Art. 3 DLgs n.23) Caratteristiche: regime opzionale riferito alla tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF per le unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo e relative pertinenze e per i redditi conseguiti a partire dal 2011

18 FEDERALISMO FISCALE SOGGETTI La cedolare secca sostituisce il regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell imposta sul reddito delle persone fisiche: Essa si applica pertanto a: persone fisiche società semplici enti non commerciali La cedolare secca non si applica alle locazioni di unità abitative effettuate nell esercizio di un attività d impresa o di arti e professioni. Essa, quindi, non si applica neppure per gli immobili patrimonio di proprietà di soggetti commerciali.

19 FEDERALISMO FISCALE OGGETTO La cedolare secca si applica ai canoni di locazione relativi a: unità immobiliari abitative, locate ad uso abitativo, e relative pertinenze purchè locate congiuntamente all abitazione. L opzione è esercitata esclusivamente dal locatore (un successivo DM disciplinerà come e per quanto poter optare). In caso di opzione l aggiornamento ISTAT del canone è sospeso per la durata dell opzione,. L opzione per la rinuncia agli aumenti ISTAT deve essere preventivamente comunicata al conduttore con lettera raccomandata.

20 FEDERALISMO FISCALE MODALITA DI CALCOLO Contratti ordinari (4 + 4 anni) Canone di locazione contrattuale (senza riduzioni) x 21 % = Imposta dovuta Contratti agevolati (3 + 2 anni) in comuni ad alta tensione abitativa (Art.2 co.3 L.431/98) Canone di locazione contrattuale (senza riduzioni) x 19 % = Imposta dovuta

21 FEDERALISMO FISCALE TRIBUTI SOSTITUITI La cedolare secca sostituisce i seguenti tributi: Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF); Addizionali comunali e regionali sul reddito delle persone fisiche; Imposta di registro sul contratto di locazione; Imposta di bollo sul contratto di locazione. La cedolare secca sostituisce anche l imposta di registro (fissa pari ad 67,00) e l imposta di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Da una lettura letterale della norma sembra che la cedolare non sostituisca l imposta (fissa pari ad 67,00) sulla cessione del contratto stesso.

22 FEDERALISMO FISCALE ADEMPIMENTI Il contratto deve essere in ogni caso registrato, in esenzione da imposta di registro e di bollo. (La registrazione del contratto assolve anche gli obblighi di comunicazione della cessione del fabbricato - da effettuare altrimenti entro 48 ore dalla cessione stessa) Il reddito deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi e l imposta è versata entro il termine stabilito per il versamento dell IRPEF. E previsto il pagamento del seguente acconto: 85 % per l anno % per l anno 2012

23 FEDERALISMO FISCALE SANZIONI L omessa registrazione del contratto per il quale si è optato per la cedolare secca sconta la sanzione dal 120% al 240% dell imposta non versata. Per la liquidazione, l accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso, si applicano le disposizioni stabilite per l IRPEF. Se nella dichiarazione il canone di locazione non è indicato o è indicato in misura inferiore si applica la sanzione da 200 % a 400 % dell ammontare delle maggiori imposte dovute. Sono previste ulteriori sanzioni per la mancata registrazione dei contratti di locazione non assoggettati a cedolare secca.

24 FEDERALISMO FISCALE NORME TRANSITORIE La cedolare secca si applica a partire dal 2011 Il DLgs 23/2011 è stato pubblicato in data Entro 90 giorni dalla sua entrata in vigore deve essere emanato un provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate per disciplinare le modalità di opzione e di versamento dell acconto. Non si da luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate. Si ipotizza, per il 2011, una applicazione limitata, se non altro per il mancato risparmio di imposta di registro e di bollo.

25 ACCATASTAMENTO IMMOBILI FANTASMA ACCATASTAMENTO IMMOBILI FANTASMA

26 ACCATASTAMENTO IMMOBILI FANTASMA ANAGRAFE IMMOBILIARE INTEGRATA E stata prevista la costituzione, a partire dal , di una Anagrafe Immobiliare Integrata avente la finalità di integrare, ai fini fiscali, le banche dati dell Agenzia del Territorio. Essa deve individuare ai fini fiscali: i singoli immobili la base imponibile il soggetto titolare dei diritti reali (che si configura come soggetto passivo d imposta)

27 ACCATASTAMENTO IMMOBILI FANTASMA OBBLIGO DI ACCATASTAMENTO Immobili individuati nel comunicato del Entro 7 mesi dalla pubblicazione, ovvero entro il Immobili individuati nei precedenti comunicati (ante ) Entro il (termine prorogato dal DL n. 225) Si tratta di immobili: mai iscritti in catasto, oggetto di interventi edilizi che abbiano generato una variazione di consistenza, che hanno perduto i requisiti di ruralità. Non sono previste sanatorie fiscali o urbanistiche

28 ACCATASTAMENTO IMMOBILI FANTASMA TERMINE DEL Se il contribuente adempie entro la data del dovrebbe essere obbligato a pagare una sanzione amministrativa di 258,00 Se il contribuente non adempie: certamente paga la sanzione da 258,00 ad 2.066,00; l ufficio procede, con oneri a carico dell interessato, ad accatastare il fabbricato, la rendita viene notificata al contribuente. La rendita ha effetto: dal 1.1 dell anno successivo alla data in cui si riferisce la mancata presentazione della denuncia catastale, in assenza di tale indicazione, dal 1.1 dell anno in cui il comunicato dell Agenzia del Territorio è pubblicato sulla G.U.

29 ACCATASTAMENTO IMMOBILI FANTASMA TERMINE DEL Se il contribuente adempie entro la data del dovrebbe essere obbligato a pagare una sanzione amministrativa di 258,00 Se il contribuente non adempie: certamente paga la sanzione da 258,00 ad 2.066,00; l ufficio procede ad attribuire una rendita presunta con oneri a carico del contribuente; la rendita viene notificata mediante affissione all albo pretorio del comune. Vi sono 120 giorni di tempo per ricorrere; successivamente l ufficio procede ad accatastare il fabbricato. La rendita, prima presunta e poi definitiva, ha effetto: dal , salvo prova contraria volta a dimostrare una diversa successiva decorrenza Le imposte sono dovute sulla rendita provvisoria salvo conguaglio con la rendita definitiva.