Anno 2015 N.RF020. La Nuova Redazione Fiscale ABITAZIONI NON DI LUSSO - ALLINEAMENTO IVA/REGISTRO

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1 Anno 2015 N.RF020 ODCEC VASTO La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 5 OGGETTO ABITAZIONI NON DI LUSSO - ALLINEAMENTO IVA/REGISTRO RIFERIMENTI ART. 33 D.LGS. 175/2014 CM 31/2014 CIRCOLARE DEL 26/01/2015 Sintesi: il Decreto Semplificazioni ha proceduto ad allineare la nozione di abitazione di lusso applicabile ai fini IVA con quella rilevante in materia di imposta di registro, con riferimento: alle unità cui si applica l agevolazione prima casa : Iva 4% per la cessione o la costruzione/ampliamento; alle unità abitative prive del requisito prima casa (cd. seconde case ): Iva 10% per la cessione o la costruzione/ampliamento; ai fabbricati (o loro porzioni) cd. Tupini : Iva 10% per la cessione o la costruzione ed Iva 4% per i subappalti verso il costruttore; stabilendo che per qualificare di lusso le unità immobiliari: - anche ai fini IVA rileva la sola categoria catastale essendo tali le sole categorie catastali A1, A8, e A9 - non dovendosi più fare riferimento ai parametri di cui al DM 2/08/1969. L art. 33 del D.lgs. n. 175/2014 (cd. Decreto Semplificazioni ) ha proceduto ad allineare la nozione di abitazione di lusso : applicabile ai fini IVA con quella rilevante in materia di imposta di registro in tutte le fattispecie in cui tale richiamo ricorre nell ambito delle Tabelle allegate al Dpr 633/72, disponendo che anche ai fini Iva (come già in vigore dal 01/01/2014 ai fini dell imposta di registro) la qualificazione di lusso di una unità immobiliare: discende dalla sola categoria catastale dell unità stessa, essendo tali le sole categorie catastali A1, A8, e A9 non dovendosi più fare riferimento ai parametri di cui al DM 2/08/1969. Decorrenza: la disposizione è applicabile dagli atti effettuati dal 13/12/2014. AGEVOLAZIONE 1, SECONDE CASE ED EDIFICI TUPINI EXCURSUS STORICO: Fino al 31/12/2013: l identificazione dell immobile di lusso / non di lusso, sia ai fini IVA che ai fini dell imposta di registro, andava effettuata in relazione alle caratteristiche individuate dal DM 2/08/69. Dal 1/01/2014: l art. 10 DLgs. 23/2011 ha differenziato il trattamento tra la disciplina dell agevolazione prima casa operante ai fini IVA e quella applicabile ai fini dell imposta di registro. In particolare: IVA continuava a rilevare la definizione di immobili di lusso desumibile dal DM 2/08/69 IMPOSTA REGISTRO l applicazione della nuova aliquota del 2% è diventava limitata alle sole unità accatastate nella categoria A, diverse da A1/, A/8 e A/9 (non applicandosi più i riferimenti al DM 2/08/69)

2 Redazione Fiscale Info Fisco 020/2015 Pag. 2 / 5 Dal 13/12/2014: l art. 33 DLgs. 175/2014 ha previsto quanto segue. PRIMA CASA Con l eliminazione ai fini Iva il riferimento agli immobili non di lusso di cui al DM 2/08/69 alle abitazioni di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 viene riconosciuta l applicazione dell aliquota 4% in relazione: all acquisto della prima casa in relazione (nuovo n. 21, Tab. A/II Dpr 633/72) alla costruzione della prima casa (n. 39 Tab. A/II ultimo periodo, che la applica alle unità individuate dal n. 21 Tab. A/II) SECONDE CASE quando non ricorrono le condizioni per l agevolazione prima casa di cui sopra, si applica l aliquota IVA del 10% in caso di: acquisto di abitazione non di lusso (n. 127-undecies 1 periodo Tab. A/III Dpr 633/72) costruzione di abitazione non di lusso (n. 127-quaterdecies Tab. A/III, che la applica alle unità individuate dal n. 127-undecies). Per quanto il Decreto non modifichi il testo di legge, la CM 31/2014 ritiene che - il richiamo fatto dal n. 127-undecies) Tab. A/III al n. 21) Tab. A/II - valga a ritenere il riferimento al DM 2/08/1969 come implicitamente sostituito dal riferimento alle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9. CM 31/2014: dall espresso richiamo [ndr: del numero 127-undecies)] al numero 21), si evince che l applicazione dell aliquota del 10 per cento presuppone che oggetto del trasferimento sia un immobile avente la medesima natura/classificazione catastale di quelli che potrebbero potenzialmente fruire dell agevolazione prima casa, in presenza di tutte le altre condizioni previste dalla nota II-bis all art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del In base ad un interpretazione sistematica delle citate disposizioni in materia di trasferimenti immobiliari, deve ritenersi che, ai fini dell applicazione dell aliquota IVA del 10 per cento alle cessioni o agli atti di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione diverse dalla prima casa, non assume più alcun rilievo la definizione di abitazione di lusso di cui al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969 che deve, pertanto, ritenersi superata. EDIFICI TUPINI il requisito degli edifici Tupini viene richiamato da: n. 24 Tab. A/II Dpr 633/72: aliquota IVA 4% alla fornitura di beni finiti per la costruzione di fabbricati con requisiti Tupini n. 39 Tab. A/II Dpr 633/72: aliquota IVA 4% all appalto per la costruzione di fabbricati con i requisiti Tupini reso nei confronti di imprese che svolgono attività di costruzione di immobili per la successiva vendita n. 127-undecies 2 periodo Tab. A/III Dpr 633/72: aliquota IVA 10% alla cessione di fabbricati o loro porzioni (incluse singole unità immobiliari) con i requisiti Tupini da parte dell impresa costruttrice n. 127-quaterdecies Tab. A/III Dpr 633/72: aliquota IVA 10% all appalto per la costruzione di fabbricati con i requisiti Tupini nei confronti di soggetti diversi da quelli del n. 39 Tab. A/II di cui sopra (imprese che svolgono attività di costruzione di immobili per la successiva vendita). Tra i requisiti per individuare i fabbricati Tupini vi è quello di essere costruzioni non di lusso. In modo del tutto analogo alla situazione precedente, anche in questo caso la CM 31/2014 ritiene che riferimento vada effettuato alle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9.

3 Redazione Fiscale Info Fisco 020/2015 Pag. 3 / 5 CM 31/2014: In base alle medesime considerazioni, la definizione di case di abitazione di lusso di cui al D.M. Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 deve, altresì, intendersi superata anche ai fini dell individuazione dei fabbricati o porzioni di fabbricato di cui all art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 (c.d. fabbricati Tupini), la cui cessione, ricorrendo le condizioni previste dal medesimo n. 127-undecies), è soggetta ad IVA con aliquota del 10 per cento. Di conseguenza, l aliquota IVA del 10 per cento si applica sussistendo gli altri presupposti richiesti dalla norma agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) ovvero fabbricati Tupini classificati o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle cat. A/1, cat. A/8, cat. A/9, effettuati a decorrere dall entrata in vigore del presente provvedimento. Dubbio: il requisito di fabbricato Tupini si applica, in generale, agli edifici composti da una pluralità di unità immobiliari (condomini, ecc.). Sorge, pertanto, il dubbio se sia sufficiente la presenza di 1 sola unità classificata A/1 - A/8 o A/9 per rendere non Tupini l intero edificio. Esempio: condominio di 10 piani in costruzione, in cui il solo attico verrà classato A/1: i beni finiti forniti e le opere in appalto vanno con Iva 22? Se l impresa costruttrice cede l intero edificio, si applica l aliquota ordinaria? Il problema, al contrario, non si pone per la cessione della singola unità immobiliare. IMMOBILI A DESTINAZIONE ABITATIVA PRIMA CASA ACQUISTO E COSTRUZIONE CATEGORIA CATASTALE DIVERSA DA A/1, A/8 E A/9 SECONDE CASE IVA 4% IMMOBILI A DESTINAZIONE ABITATIVA CATEGORIA CATASTALE A/1, A/8 E A/9 FABBRICATI TUPINI ACQUISTO E COSTRUZIONE BENI FINITI CESSIONE COSTRUZIONE IVA 10% IMPR. DI COSTRUZ. IVA 4% COMMITTENTE ALTRO SOGGETTO IVA 10% ACQUISTO COSTRUZIONE ALIQUOTA IVA 22% ACCONTI GIÀ FATTURATI Nel caso di acconti incassati ante 13/12/2014 su unità: classificate come di lusso ai sensi del DM 2/08/1969 con applicazione dell Iva 22% ma diverse dalle categorie A/1, A/8 e A/9 (dunque non di lusso secondo la nuova disciplina) va emessa nota di credito di sola Iva senza limiti di tempo (così da applicare l aliquota propria sull intero corrispettivo indicato nel rogito stipulato post 13/12/2014, o sulla ultimazione della edificazione post 13/12/2014).

4 Redazione Fiscale Info Fisco 020/2015 Pag. 4 / 5 La CM 31/2014 chiarisce ciò in relazione alla prima casa (richiamando la RM 187/2000), con variazione dall Iva 22% al 4%; tuttavia il concetto deve ritenersi esteso alle seconde case (variazione dal 22% al 10%). AGEVOLAZIONI PRIMA CASA Come noto, per l acquisto o costruzione dell abitazione classificabile prima casa sono previste le seguenti agevolazioni sia ai fini IVA, che ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. ACQUISTO PRIMA CASA IMPOSTA DI REGISTRO (2%) + IMPOSTE IPOTECARIE E CATASTALI (. 50 x 2) IVA (4%) + REGISREO + IPOCATASTALI (. 200 x 3) REQUISITI DA ATTESTARE NELL ATTO Esempio1 Esempio2 l unità immobiliare sia ubicata nel territorio del Comune: in cui l acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi dall acquisto, la propria residenza o, a) se diverso, in cui l acquirente svolge la propria attività oppure, in cui ha sede o esercita l attività il soggetto da cui dipende l acquirente se quest ultimo si è trasferito all estero per ragioni di lavoro nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere: titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune proprietario nello stesso Comune di altro immobile idoneo ad essere adibito ad b) abitazione, neppure in comunione con il coniuge; titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni. c) l unità immobiliare non sia qualificata abitazione non di lusso. PRIMA CASA Il sig. Rossi acquista da costruttore un A/2 di 250 mq di superficie utile il 6/01/2015 nel Comune di Milano, dove già abita; in presenza degli altri requisiti prima casa, sarà applicata l aliquota Iva del 4%. SECONDE CASE Nell Esempio1, si ponga ora che il sig. Rossi possieda già un altro appartamento a Milano: - posto che non può fruire dell agevolazione Prima casa - non trattandosi di unità di lusso posto che è classata come A/2 (anche se in passato era qualificata tale ex DM 2/08/69 a causa della superficie) sarà applicata l aliquota Iva del 10% Esempio3 FABBRICATO TUPINI - COSTRUTTORE PER LA RIVENDITA La Delta snc, società di costruzioni immobiliari, concede in appalto alla Gamma Srl la costruzione di una palazzina di 4 piani, che prevede unità commerciali a piano terra e unità abitative ai piani superiori. Tutte le unità abitative risultano classate nella categoria catastale A/3: la Gamma Srl applicherà l Iva 4% sulle fatture emesse (e riceverà fatture con Iva 4% da parte dei propri subappaltatori) la Delta Srl procederà ad applicare in fattura l Iva 10% alla cessione dei negozi/uffici al piano terra, mentre applicherà l Iva del 4% in presenza dei requisiti prima casa per le cessioni delle unità abitative (Iva 10% in assenza dei requisiti prima casa).

5 Redazione Fiscale Info Fisco 020/2015 Pag. 5 / 5 FABBRICATO TUPINI SOCIETÀ DI LOCAZIONE Nell Esempio3 precedente, si ponga ora che la Delta snc edifichi la palazzina per procedere alla sua locazione. Esempio4 In tal caso: la Gamma Srl applicherà l Iva 10% sulle fatture emesse (e riceverà fatture con Iva 10% da parte dei propri subappaltatori) nulla cambia per quanto attiene la cessione: - dei negozi/uffici al piano terra - né per quanto attiene la cessione dei fabbricati abitativi Infatti, trattandosi del soggetto che ha appaltato la costruzione, ai fini Iva la società va qualificata come costruttore : - obbligato ad applicare l Iva in fattura per cessioni effettuate entro 5 anni dall ultimazione - potendo optare per l Iva nell atto in relazione alle cessioni successive al quinquiennio. PROSPETTO DI SINTESI AGEVOLAZIONE ABITAZ. NON DI LUSSO - RIFERIMENTO - ALIQ. IVA Registro + Ipocatast. REGISTRO Ipocatast. NON DI LUSSO DI LUSSO requisiti Prima casa assenza requisiti Prima casa presenza o meno requisiti Prima casa A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, 4% A/7 o A/11 10% A/1, A/8 o A/9 22% 200 x 3 2% 9% 50 x 2