Piano strategico di sviluppo. Attività del primo anno di start-up (2011) Report

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1 Piano strategico di sviluppo Attività del primo anno di start-up (2011) Report A cura della direzione e dello staff di Fondazione Casa amica Con il contributo della Società K- City Marzo 2012

2 Indice 1) Uno guardo sintetico: 1.1. Le azioni intraprese 1.2. Le criticità riscontrate 1.3. Gli obiettivi del ) Il piano di lavoro e gli impegni assunti con Fondazione Cariplo 3) I caratteri fondamentali dell intervento 3.1. Costruzione di un gruppo stabile e integrato 3.1.a. Costituzione staff di direzione 3.1.b. Percorso di formazione 3.1.c. Coinvolgimento dei soci fondatori nella vita della Fondazione 3.2. Rafforzamento del ruolo istituzionale di Casa amica 3.2.a. Coinvolgimento delle realtà pubbliche e private all interno dei territori sensibili 3.2.b. Attivazione di relazioni specifiche ed operative con il terzo settore 3.3. Messa a sistema delle conoscenze tecniche 3.3.a. Definizione della documentazione istruttoria 3.3.b. Produzione di linee guida per la gestione 3.3.c. Dispositivi di avvicinamento e sensibilizzazione dei territori 3.4. Ulteriori punti proposti da Fondazione Cariplo 3.4.a. Possibilità di rinegoziare i mutui 3.4.b. Analisi costi/benefici della creazione di nuovi soggetti organizzativi 3.4.c. Opportunità di razionalizzazione e dismissione del patrimonio 3.4.d. Analisi del punto di break-even 4) Il contributo di Fondazione Cariplo 2

3 Allegati: All. 1. Gli ambiti di lavoro A. Promozione e sensibilizzazione: le azioni svolte a.1. La prosecuzione del confronto e collaborazione con il Comune di Bergamo a.2. Osservazione al PGT del Comune di Treviglio a.3. Attività formativa con il Comune di Albino a.4. Difficoltà con altri Comuni della Provincia B. Sviluppo e realizzazione immobiliare: le azioni svolte b.1. Tavolo di lavoro con il Comune di Bergamo relativo agli oneri sulla residenza sociale b.2. Attività di project management per il progetto Verso Casa b.3. Attività di project management per il progetto Casa Integra b.4. Partecipazione al bando ministeriale Percorsi di integrazione e inserimento abitativo C. Gestione immobiliare integrata: le azioni svolte c.1. La situazione di partenza c.2. Gli obiettivi c.3. I risultati raggiunti c.4. Tabella dei servizi D. Amministrazione e controllo: le azioni svolte d.1. Gli obiettivi d.2. Il lavoro svolto d.3. Le attività implementate d.4. Le attività intraprese E. La casa come servizio e le politiche sociali: le azioni svolte e.1. Relazioni con gli ambiti socio-assistenziali e il terzo settore e.2. Fund raising e.3. La comunicazione All. 2. La situazione contabile del 2011 con evidenziazione dei risultati economici raggiunti All. 3. Rendicontazione economica del primo anno di start up e giustificativi di spesa. 3

4 1. UNO SGUARDO SINTETICO 1.1. Le azioni intraprese Nel corso degli anni grazie anche agli stimoli provenienti dall audit organizzativo effettuato da Fondazione Housing Sociale nel 2006, Fondazione Casa amica ha definito un Piano Strategico di attività per sostenere il percorso di trasformazione da Associazione a Fondazione di partecipazione redatto in data febbraio Tale piano è stato condiviso con Fondazione Cariplo, che ne ha apprezzato i contenuti ed ha deliberato un contributo di per consentire l avvio delle seguenti attività: - costituzione e insediamento dello staff di supporto della direzione; - studio di fattibilità del nuovo assetto di governance; - implementazione del sistema di controllo di gestione; - strutturazione della gestione immobiliare integrata; - sostegno dei progetti di sviluppo immobiliare in corso; - promozione delle azioni di raccordo tra il tema casa e le politiche sociali. Concluso così il primo anno di start-up, questo report intende illustrare, al fine di una valutazione congiunta, le attività svolte, i risultati conseguiti e i problemi emersi, introducendo altresì gli obiettivi che la Fondazione Casa amica intende porsi per l anno 2012, al fine di consentire a Fondazione Cariplo una precisa valutazione del percorso intrapreso e della sua prosecuzione. Riconosciamo innanzitutto che l avvio del Piano di sviluppo di Fondazione Casa amica effettuato nel 2011 ha determinato un salto qualitativo nella riorganizzazione della Fondazione stessa. Le azioni svolte sono state indirizzate sia all interno della Fondazione, sia all esterno in vista di un rafforzamento dei rapporti con le realtà istituzionali e le organizzazioni attive, nelle politiche di housing. La riorganizzazione interna - avviata positivamente, e tuttora in fase di consolidamento - si è indirizzata attorno ai seguenti punti: - lo studio per la ridefinizione della governance di Casa amica che ha comportato un maggiore coinvolgimento dei soci fondatori (Provincia e Comune di Bergamo, Diocesi di Bergamo, Fondazione Banca Popolare di Bergamo, Fondazione Opere Misericordia Maggiore di Bergamo, ANCE Bergamo, Confindustria, Associazione Nord Sud di CGIL-CISL-UIL, Comune di Osio Sotto) e, prevedendo una più razionale e funzionale distinzione tra gestione patrimoniale e gestione immobiliare integrata, ha permesso di focalizzare attorno a queste due dimensioni gli specifici problemi/vincoli e le rispettive opportunità per l azione futura; - l attivazione dello staff di direzione e l avvio degli ambiti di lavoro affidati ai responsabili di settore che ha permesso di rafforzare le competenze interne alla direzione, la quale ha potuto così dedicarsi ad azioni maggiormente strategiche; - il mantenimento di un rapporto circolare tra la direzione, lo staff e l ancora consistente contributo garantito dai volontari. Tutto questo ha permesso il decentramento di responsabilità e compiti, l ottimizzazione delle risorse e l aumento delle competenze, un maggior efficientamento degli strumenti di gestione e amministrazione, salvaguardando la caratteristica principale che contraddistingue Casa amica, ovvero l approccio al bisogno abitativo attraverso la continua ricerca di adeguamento delle risposte al mutamento e all evoluzione della domanda. Rispetto alle realtà esterne con cui Casa amica si rapporta, si segnala il rafforzamento dell autorevolezza e del ruolo istituzionale giocato dalla Fondazione e il maggior coinvolgimento dei soci fondatori nella sua vita. Nonostante i cambiamenti politici che hanno visto l alternarsi di forze politiche alla guida delle amministrazioni bergamasche (città e provincia), la Fondazione ha ricercato e costruito con determinazione spazi di concertazione e di dialogo mirati all avanzamento della riflessione sulle politiche abitative e della definizione di nuovi interventi di sviluppo. Le spinte e le sollecitazioni che Fondazione Casa amica è riuscita 4

5 a produrre hanno dovuto fare i conti con le resistenze generate dal cambio di guida politica in alcuni enti locali che ha reso più complicata la stipula di protocolli d intesa e complessivamente più lento l avanzamento delle iniziative di housing sociale. Un importante attività di dialogo e sollecitazione è stata svolta con Istituti di credito e organismi finanziari (società di gestione del risparmio che gestiscono fondi immobiliari di housing sociale), al fine di supportare i progetti di sviluppo immobiliare in corso e di garantire un efficiente allocazione delle disponibilità patrimoniali. Va segnalato che il percorso è stato avviato in un momento particolarmente difficile dovuto all acuirsi della crisi economica e del mercato del lavoro, che ha determinato una carenza di risorse che investe tutti quanti: enti locali vincolati dal patto di stabilità, operatori privati attenti alla rimuneratività, enti no profit che assistono ad una carenza di risorse economiche di fronte all aumento dei bisogni, famiglie che non raggiungono la fine del mese che si traducono per Casa amica in un aumento delle quote di morosità. Un lavoro svolto su più fronti, in una congiuntura difficile, ha indirizzato maggiormente le azioni nell ottica di ottimizzazione delle risorse e competenze interne e già presenti in Casa amica, evidenziandone i limiti, le criticità e la necessaria scelta delle priorità, come meglio delineate nei capitoli successivi Le criticità incontrate Questo primo anno di applicazione degli indirizzi del piano strategico ci permette una prima valutazione in termini di risultati raggiunti e di quelli ancora da perseguire e evidenzia con maggior chiarezza le criticità e i limiti che le azioni intraprese hanno incontrato sia relativamente alle capacità interne, sia come vincoli dati dalla realtà esterna e dalla congiuntura particolare che stiamo vivendo. Si tratta di una prima valutazione sintetica: una descrizione più dettagliata è presente nei singoli paragrafi sviluppati nel capitolo successivo I caratteri fondamentali dell intervento. Sul fronte esterno segnaliamo i seguenti punti: - La difficoltà incontrata dal settore Welfare e politiche abitative ad orientare verso forme di programmazione condivisa le collaborazioni esistenti con cooperative sociali e organismi che intervengono su problematiche sociali. Tale difficoltà è dovuta in parte alle ricadute della crisi economica sulle politiche sociali e soprattutto, alla frammentarietà e diffusa autoreferenzialità degli organismi del terzo settore sociale e alla rigidità riscontrata negli organismi direttivi degli ambiti istituiti dalla L.N. 328/ Una scarsa sensibilità sul tema delle politiche abitative sociali nella maggioranza dei Comuni della Provincia dovuta sia a pregiudizi (le politiche della casa sociale attirano problemi sociali e aumentano la residenza di immigrati), sia alla frammentazione dei comuni della Provincia di Bergamo (244 comuni su una popolazione di poco oltre un milione di abitanti). - La difficoltà degli uffici pubblici a passare dalla condivisione fatta con gli Assessori e i Dirigenti al coinvolgimento dell intera filiera del personale tecnico preposto della pubblica amministrazione. - La difficoltà ad intercettare una domanda adeguata ai criteri e parametri di offerta definiti dalla Regione Lombardia relativamente al canone moderato e in generale ad un canone calmierato. - L estrema difficoltà ad accedere al credito, nell attuale situazione di crisi economico-finanziaria che ha colpito tutti i paesi europei. E questo un problema nuovo per Casa amica che, anche grazie ai successivi rafforzamenti patrimoniali, ha sempre potuto contare su provviste a tassi molto agevolati. - La non avvenuta dismissione della quota di patrimonio non strategico a causa dello stallo del mercato immobiliare. Su queste considerazioni dovrà far conto il prosieguo del Piano per il prossimo anno, ottimizzando le risorse verso quelle realtà - pubbliche o private realmente disposte ad intraprendere un percorso di maggior incidenza sul tema dell acceso all alloggio e alla casa come servizio. 5

6 Sul fronte della riorganizzazione interna segnaliamo: - Il confronto a volte aspro con una parte del Consiglio di amministrazione e dei Soci fondatori sui contenuti del Piano di riorganizzazione, in particolare sui criteri e norme di assegnazione degli alloggi, sul progetto Casa integra e sull entità giuridica cui affidare la gestione degli alloggi, che ha ritardato l avvio e l implementazione del piano stesso e, per la prima volta nella vita di Casa amica ha comportato l assunzione di decisioni a maggioranza anziché all unanimità. - La complessità nell implementazione dei software gestionali e delle modalità di interfaccia, che ha costretto la Fondazione a ritardare al prossimo anno l avvio di alcune attività (es. analisi di breakeven). - La difficoltà ad interfacciare il software di Casa amica con quello dell Agenzia delle Entrate per la registrazione informatizzata dei contratti in quanto la categorizzazione dell Agenzia delle entrate non sempre accoglie la differenziazione delle modalità contrattuali di locazione di Casa amica. - Le difficoltà subentrate nella decisione di affidare ad una cooperativa sociale la gestione immobiliare integrata degli alloggi dovute anche alle incertezze normative (siamo in attesa di una stabilizzazione normativa in modo da attivare le iniziative utili in un quadro d insieme conosciuto nei suoi elementi sostanziali e di prospettiva). Le criticità riscontrate nella riorganizzazione interna si sono manifestate di pari passo con i risultati raggiunti e stimolano pertanto la Fondazione a proseguire con maggiore determinazione nel concludere il processo di riorganizzazione avviato Gli obiettivi del 2012 Si conferma per il 2012 il programma di attività a breve termine indicato per il secondo anno di start-up in calce al piano strategico e per il quale si richiede un contributo a Fondazione Cariplo. Il programma relativo a ciascun ambito di lavoro è meglio dettagliato nelle pagine che seguono. Esso viene tuttavia qui riportato in forma sintetica per comodità di lettura: - perfezionare il nuovo software gestionale/amministrativo (per un dettaglio delle funzioni che verranno attivate si rimanda ai capitoli C. e D. dell allegato 1); - riorganizzare la funzione Welfare e politiche abitative (secondo le modalità esplicitate nella sezione obiettivi 2012 del capitolo 3.1.a.); - rafforzare lo staff di direzione attraverso riunioni settimanali deputate allo scambio di informazioni ed alla formazione e riunioni mensili di programmazione e verifica aperte a tutto l organico della Fondazione (volontari compresi); - organizzare percorsi di aggiornamento per i componenti dello staff coinvolti nelle proposte formative esterne promosse dalla Fondazione; - operare per il riconoscimento e l accreditamento di Fondazione Casa amica come soggetto gestore e come soggetto che sviluppa e attua interventi di housing sociale, così come previsto dal Patto per la casa della Regione Lombardia; - concertare con il Comune di Bergamo modalità per un ulteriore riduzione degli oneri di urbanizzazione sugli alloggi di Residenza sociale; - promuovere la costituzione di fondi di garanzia sui rischi locativi; - concludere l iter con il Consorzio Acli Casa per la costituzione di una società Global service per la manutenzione degli immobili, la costituzione di un registro dei professionisti, l attivazione di servizi di assistenza all abitare e la redazione di un fascicolo del fabbricato (così come meglio dettagliato al cap. 2.b.); - collaborare con i comuni di Treviglio e di Albino, in qualità di consulenti, nella predisposizione della variante generale al PGT finalizzato all inserimento del tema della Casa come servizio e all introduzione della residenza sociale come prescrizione nell ambito delle trasformazioni urbane di carattere residenziale; 6

7 - avanzare nella ricerca con il Comune di Bergamo al fine di delineare modalità efficaci di diffusione del canone moderato nella provincia e di valutare la sua effettiva corrispondenza alla domanda di alloggi. La ricerca ha anche l obiettivo di individuare la futura revisione della normativa regionale per l applicazione di questo canone e la disciplina applicata al 10% di residenza sociale prevista dal PGT di Bergamo negli ambiti di trasformazione; - perfezionare gli accordi avviati con gli istituti di credito relativamente alla rinegoziazione dei mutui di Casa amica; - proseguire nei colloqui con il Fondo Federale Immobiliare Lombardo (Fondo FIL) relativamente all ipotesi di conferimento nel Fondo delle quote di Azzano 2000 e di altre proprietà immobiliari di Casa amica; - Analizzare il punto di break-even, sulla base dei dati contabili ed immobiliari che verranno resi disponibili dall implementazione dei centri di costo nel software gestionale. Si tratta di un programma ambizioso, già condiviso con Consiglio d amministrazione ed i soci e con tutto lo staff di direzione, che stimola la Fondazione a completare la fase di start up e proiettarsi verso un assetto ed una modalità gestionale più organica e strutturata. 7

8 2. IL PIANO DI LAVORO E GLI IMPEGNI ASSUNTI NEI CONFRONTI DI FONDAZIONE CARIPLO Riportiamo di seguito il percorso che ha portato all avvio del Piano strategico evidenziando gli impegni assunti nei confronti di Fondazione Cariplo. Nel febbraio 2010 si è concluso il lavoro che ha portato alla redazione del Piano strategico di Fondazione Casa amica. Nella terza parte del documento sono riportate le prospettive di lavoro e le azioni a breve termine (per il primo biennio) così sintetizzate: 1. Costruzione di un gruppo stabile ed integrato: - costituzione dello staff di direzione; - percorso di formazione. 2. Rafforzamento del ruolo istituzionale di Fondazione Casa amica: - coinvolgimento delle realtà pubbliche e private all interno dei territori sensibili; - attivazione di relazioni specifiche ed operative con il terzo settore. 3. Messa a sistema delle conoscenze tecniche e dei saperi pratici: - definizione della documentazione istruttoria a sostegno dei processi decisionali interni; - produzione di linee guida per la gestione; - dispositivi di avvicinamento e sensibilizzazione dei territori. In seguito all incontro di presentazione del documento a Fondazione Cariplo, quest ultima ha inviato in data 12 maggio 2010 una lettera nella quale richiedeva a Casa amica i seguenti approfondimenti: 1. Un piano operativo dettagliato in termini di azioni migliorative dei prossimi due anni con obiettivi di risultato-output chiari. 2. L analisi della possibilità di rinegoziazione mutui esistenti. 3. L analisi costi/benefici di creazione di nuovi soggetti organizzativi. 4. L analisi delle opportunità di utilizzo futuro delle unità immobiliari conferite alla Fondazione dai soci fondatori. 5. L analisi economico/finanziaria che consenta di identificare il punto di break-even della Fondazione in base al numero di alloggi gestiti. La risposta alla nota di Fondazione Cariplo da parte di Casa amica (17 giugno 2010) approfondiva i punti evidenziati nei seguenti termini: 1. Dettaglio dei costi per il personale e degli obiettivi dello staff di direzione: - migliorare la qualità del lavoro delle diverse figure professionali; - modalità per emergere dal vortice dell emergenza; - distribuire la responsabilità operativa; - liberare la figura direzionale dall eccessivo carico di adempimenti. 2. Indicazione degli obiettivi a regime in termini di consulenze a terzi su politiche abitative ( ) e maggiori ricavi dalla gestione ( ). 3. Risposta allo squilibrio tra attività e passività correnti mediante alienazione del patrimonio non strategico e rafforzamento dello staff amministrativo. 4. Attivazione di un gruppo di lavoro stabile e coordinato. 5. Individuazione di tre cespiti di patrimonio non strategico. 6. Incremento del patrimonio immobiliare da realizzare con nuovi progetti e definizione di un punto di break-even anche a partire dall assetto organizzativo in essere. 7. Struttura di bilancio e sostenibilità economico finanziaria: - sistema di contabilità analitica; - programmazione triennale; - budget previsionale. 8

9 8. Dettaglio dell utilizzo dei fondi erogati da Fondazione Cariplo suddivisi tra personale e consulenze esterne. Ulteriori precisazioni in merito al primo anno di start- up sono state successivamente fornite a Fondazione Cariplo con nota del 17 ottobre Tali note riguardano: 1. Piano dei costi del primo anno di start up. 2. Piano di lavoro 2011 in merito a: - insediamento staff di supporto alla direzione, definizione degli incarichi, affiancamento e/o formazione; - studio di fattibilità nuovo assetto di governance; - implementazione sistema di controllo di gestione; - struttura gestione immobiliare integrata; - progetti in corso e nuove opportunità di sviluppo immobiliare; - casa e politiche sociali. In data 25 novembre 2010 Fondazione Cariplo ha comunicato la delibera di un contributo di per consentire l avvio delle attività di start-up indicate nello scambio di corrispondenza sopra citato. Seguendo questi punti, sintetizzandoli e integrandoli dove necessario, riportiamo nel capitolo I caratteri fondamentali dell intervento una sintesi delle iniziative intraprese, all interno di uno schema che, partendo dalle azioni svolte e i risultati raggiunti, evidenzia le criticità e indica gli obiettivi del secondo anno di lavoro. Nell allegato 1. Gli ambiti di lavoro vengono riproposti, con maggior dettaglio, i contributi dei responsabili di settore riguardanti le azioni intraprese. Nell allegato 2. La situazione contabile al vengono riportati i principali dati economici e patrimoniali ed alcuni indicatori gestionali di sintesi. Nell allegato 3. Rendicontazione economica del primo anno di start-up sono riportati i documenti richiesti da Fondazione Cariplo ai fini dell erogazione del contributo ed i giustificativi di spesa a suo supporto. 9

10 3. I CARATTERI FONDAMENTALI DELL INTERVENTO 3.1. Costruzione di un gruppo di lavoro stabile e coordinato 3.1.a. Costituzione dello staff di direzione Si è provveduto a costituire lo Staff di direzione composto sia da personale già dipendente: - Gianni Chiesa direttore generale - Diego Salvi referente area promozione e sensibilizzazione - Dario Brozzoni referente area gestione immobiliare integrata sia da nuove figure assunte ad hoc nel corso degli anni 2010 e 2011: - Serena Baschenis responsabile amministrativo - Alessandro Santoro referente area sviluppo e realizzazione immobiliare - Andrea Olivieri referente area welfare e politiche abitative La squadra, nel complesso coesa e motivata, ha potuto contare, pur scontando alcune discontinuità, in periodiche riunioni di staff che hanno avuto in alcuni casi un carattere formativo, in altri prevalentemente informativo. Il risultato più significativo è stato quello di una conoscenza diffusa e condivisa della articolata attività della Fondazione, rendendo i diversi ambiti di intervento maggiormente collegati tra loro e meno dipendenti dal direttore generale. Si tratta di un percorso ben avviato da consolidare e implementare ulteriormente. La costituzione dello staff di direzione e la redistribuzione dei compiti a partire dallo studio dei processi lavorativi effettuato negli anni 2009 e 2010, ha migliorato sensibilmente le procedure della Fondazione e favorito una migliore efficienza ed efficacia. Particolarmente positiva la buona intesa che si è creata tra il referente della gestione immobiliare integrata e il responsabile amministrativo, favorita anche dalla necessità di condividere l implementazione del sistema informatico per la gestione degli immobili e per l amministrazione della Fondazione e dell interfaccia tra questi. A sostegno delle attività di gestione immobiliare integrata, come previsto dal piano dei costi relativi al primo anno di start up, è stata assunta una figura per il coordinamento delle azioni di manutenzione degli alloggi (Daniele Cattaneo) e una figura a tempo parziale per la gestione degli alloggi distribuiti nel territorio (Fabrizio Longhi). La ricerca e selezione del personale con le competenze richieste è stata affidata allo studio Bonalume di Bergamo. Il percorso di formazione, accompagnamento e valutazione in itinere dello staff di direzione è stato svolto dalla società K-City di Milano. Benché ancora in evoluzione, la formalizzazione dello staff ha avuto delle ricadute immediate per quanto riguarda una miglior distribuzione della responsabilità operativa e non solo di compiti e incombenze, alleggerendo di fatto, come già detto, la figura direzionale dall eccessivo carico di adempimenti, valorizzandolo maggiormente verso funzioni di indirizzo, lobby, rapporti con le istituzioni e di rappresentanza istituzionale. Il cambiamento in atto si intravede anche in una maggior spinta motivazionale da parte di alcune figure professionali e in una efficace distribuzione, all interno dei singoli uffici, delle varie mansioni. Per quanto riguarda la funzione di gestione integrata, l implementazione di procedure più precise, la maggior definizione dei ruoli e l istituzione del responsabile di settore, ha di fatto permesso di indirizzare le situazioni emergenziali verso interventi codificati e maggiormente strutturati. 10

11 Delle cinque aree di interesse individuate dal Piano (promozione, gestione, amministrazione, sviluppo immobiliare e welfare), è obbligo evidenziare la difficoltà incontrata ad implementare la funzione di Welfare e politiche abitative. Le azioni intraprese scontano la particolare situazione di crisi economica e la contrazione delle risorse, per cui ci risulta difficile evidenziare risultati significativi a fronte dell impegno profuso attraverso la partecipazione ai coordinamenti e gruppi di lavoro istituzionali e del terzo settore. Un resoconto più puntuale si trova nell allegato 1. Gli ambiti di lavoro, Capitolo E. La casa come servizio e le politiche sociali, punto e.1. Relazioni con gli ambiti socio-assistenziali e il terzo settore. Le criticità emerse Le criticità riscontate vanno di pari passo con i risultati raggiunti: l aumento del personale assunto, lo sviluppo delle attività, la ridefinizione di nuovi ruoli, il rapporto tra gli operatori, il cambio della figura amministrativa, il trasloco nella nuova sede più funzionale, sono elementi che hanno favorito il raggiungimento, in alcuni casi l avvio, di molti obiettivi del piano strategico che nel contempo sollecitano la Fondazione a proseguire con maggiore determinazione nel concludere il processo di riorganizzazione avviato e più in generale della sua governance. Gli obiettivi del A fronte delle difficoltà riscontrate, si rende opportuno riorganizzare la funzione Welfare e politiche abitative riassegnando diversamente le attività da svolgere: o in capo alla direzione la parte più direttamente di programmazione e i rapporti istituzionali; o in capo alla funzione promozione gli aspetti più di sensibilizzazione e di ricerca di possibili convenzioni e protocolli d intesa; o in capo alla funzione sviluppo immobiliare la strumentazione tecnica per poter inserire nei Piani di Governo del Territorio iniziative strutturate di edilizia sociale in locazione. Questo cambiamento non dovrebbe produrre modifiche sostanziali nei costi della Fondazione in quanto il risparmio che deriva dalla chiusura del rapporto di lavoro con Andrea Olivieri, referente dell area Welfare e politiche abitative, sarebbe assorbito da un aumento dei carichi di lavoro e delle corrispettive retribuzioni in capo a Diego Salvi, referente dell ambito Promozione e sensibilizzazione e ad Alessandro Santoro, referente dell ambito Sviluppo e realizzazione immobiliare. Importanti banchi di prova in proposito saranno il Progetto Coesione sociale nel quartiere della Malpensata di Bergamo di cui Casa amica è partner e il percorso di accreditamento del gestore sociale in Regione Lombardia. - Rendere più strutturata e continuativa nel tempo la riunione dello staff di direzione consolidandolo ulteriormente, favorendo una migliore interazione tra i diversi ambiti di intervento. Intendiamo raggiungere l obiettivo attraverso la convocazione dello staff in riunioni settimanali di lavoro e di formazione e riunioni mensili di programmazione e verifica di tutto l organico della Fondazione, volontari compresi. Al fine di garantire maggior efficacia ed efficienza intendiamo avvalerci della supervisione di K-city. 3.1.b. Il percorso di formazione Il processo di riorganizzazione interna e in contemporanea l assunzione di nuovo personale ha richiesto un maggior investimento in termini di circolazione e condivisione dei saperi e delle modalità organizzative, esplicite o meno, di Casa amica. Ciò è andato a scapito di un percorso maggiormente strutturato di formazione che pensiamo attivare nel prossimo anno. A fronte della riorganizzazione interna, infatti, è stato ritenuto preferibile privilegiare una formazione più operativa sia dei responsabili che dei collaboratori che si occupano di amministrazione e gestione integrata, legata soprattutto all introduzione dei nuovi software gestionali, in quanto l implementazione dei nuovi software e l interfaccia tra i due, si è rivelata molto più complessa del previsto ed ha stimolato tutta una serie di approfondimenti e ricerche da poco concluse. 11

12 Nello specifico le attività formative hanno riguardato: - Una serie di incontri tra gli esperti delle ditte Zucchetti e Team Quality, enti referenti dei due programmi gestionali implementati, con Dario Brozzoni e Serena Baschenis per gli aspetti amministrativo/contabili e gestionali relativi ai programmi. - La formazione interna dei team di lavoro da parte dei responsabili di settore riguardante aspetti principalmente operativi. - L attività di ricerca e approfondimento riguardante l onere del costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria da applicare all housing sociale rispetto all edilizia libera ed all edilizia convenzionata. L approfondimento è partito dal rapporto con il Comune di Bergamo e ha coinvolto gli uffici regionali per quanto di loro competenza (L.R. 12/05). Le criticità emerse Difficoltà a coniugare il percorso di formazione interno alla Fondazione che risulti essere funzionale anche all attività di promozione e consulenza svolta da Casa amica verso soggetti terzi, gestita dai referenti della Fondazione relativamente al tema del bisogno abitativo, delle politiche abitative e della gestione immobiliare integrata. Obiettivi del 2012 L attività di formazione per il 2012 ha l obiettivo di rafforzare le competenze dello staff di direzione in merito alla progettazione ed implementazione di politiche abitative al fine di: - sviluppare con maggior enfasi il programma di promozione e consulenza delle iniziative di housing sociale presso operatori pubblici e privati; - rendere il più possibile autonoma la Fondazione nella valutazione della fattibilità (politica, tecnica ed economica) delle iniziative di housing che le vengono sottoposte, in particolare l assunzione della gestione integrata di alloggi realizzati da terzi; - promuovere reti e partenariati con soggetti del terzo settore che consentano alla fondazione di posizionarsi all interno del sistema delle politiche abitative regionali (con particolare riguardo al tema dell accreditamento). L attività di formazione si completerà con un percorso di benchmarking che permetta la valutazione delle proprie prestazioni anche rispetto ad esperienze altre. 3.1.c. Coinvolgimento dei soci fondatori nella vita della Fondazione Nell esercizio 2011 Casa amica ha dovuto far fronte a decisioni importanti che hanno coinvolto, oltre il Consiglio d amministrazione, i Soci fondatori e partecipanti in diversi confronti. I più rilevanti sono: - Il coinvolgimento del Consiglio generale e dell Assemblea dei partecipanti nell importante progetto di sviluppo immobiliare denominato Casa Integra: Innovazioni per l abitare. Il coinvolgimento si è concretizzato nella delibera di acquisizione delle quote della Società Azzano 2000 srl, nella definizione dei contenuti e gestione del bando per l assegnazione dei lavori con il contributo particolare di Ance Bergamo; nella nomina nel Consiglio d amministrazione di Azzano 2000 srl di due consiglieri della Fondazione in qualità di Presidente (eletto nel Cda di Casa amica dai soci partecipanti) e di Consigliere (eletto nel Cda di Casa amica in rappresentanza del fondatore Ance Bergamo). La realizzazione dei lavori è stata affidata, tramite apposito bando, al C.A.F. (Consorzio Costruire Abitare Futuro senza fine di lucro) che ha acquisito il 10% delle quote di Azzano 2000 srl e ha nominato il terzo consigliere del Cda della società. Il Consorzio CAF si è impegnato ad entrare nella costituenda società di gestione della parte immobiliare del progetto con una quota del 25%. 12

13 - Il coinvolgimento della Fondazione Banca Popolare di Bergamo, socio fondatore di Casa amica, relativamente al tema della rinegoziazione dei mutui in essere, così come indicato nell audit organizzativo della Fondazione Housing Sociale. - Il ruolo svolto dal Consiglio Generale della Fondazione nella revisione del regolamento della Fondazione e, in particolare, nella parte riguardante la formazione delle graduatorie di accesso agli alloggi. Un ruolo rilevante è stato svolto dalla Provincia e dal Comune di Bergamo, dall Associazione NordSud di Cgil-Cisl- Uil attraverso il Sindacato inquilini e dalla Caritas diocesana in rappresentanza della Diocesi. - Un ulteriore approfondimento dei contenuti del Piano di sviluppo di Casa amica a seguito della richiesta di due Soci Fondatori di procedere alla sua revisione critica. L approfondimento ha portato all assunzione del Piano con un voto finale unanime dei Soci. Le criticità emerse L esercizio 2011 è stato caratterizzato da confronti, in alcuni momenti aspri, rilanciati anche sulla stampa locale, richiesti da alcuni Soci con l obiettivo di riservare ai cittadini italiani gli alloggi senza vincolo di assegnazione agli immigrati in quanto realizzati con contributi derivanti da bandi sull immigrazione e pertanto a questa finalità vincolati. La richiesta evidentemente determinava un esclusione, nelle nuove assegnazioni di alloggi, degli immigrati. Il confronto se da un lato ha costretto l intero ambito partecipativo (Soci Fondatori e Soci partecipanti) a misurarsi sul piano del diritto e su quello politico-etico, fatto certamente positivo, dall altro ha determinato un fortissimo rallentamento del processo decisionale: la revisione del regolamento e dei criteri di formazione delle graduatorie per l assegnazione degli alloggi ha richiesto oltre quattro mesi di lavoro, il ricorso a ben quattro pareri tecnico-legali, quattro assemblee dei soci fondatori e due dei soci partecipanti e, per la prima volta nella storia di Casa amica, votazioni a maggioranza ed espressioni di voto contrario su importanti atti deliberativi: il regolamento di assegnazione degli alloggi, il bilancio consuntivo 2010, l acquisizione delle quote di Azzano 2000 s.r.l. Le proposte hanno ricevuto il voto favorevole del Comune di Bergamo, della Diocesi, di Confindustria Bergamo, di ANCE Bergamo, dei Sindacati confederali CISL-CGIL-UIL, della Fondazione MIA e della Fondazione Banca Popolare di Bergamo e il voto contrario della Provincia di Bergamo e del Comune di Osio Sotto. Gli obiettivi del 2012 I momenti conflittuali sopra descritti che hanno caratterizzato questa fase di confronto, hanno di fatto maggiormente consolidato la compagine fondativa attraverso l esplicitazione delle proprie posizioni politiche e di confronto sulle divergenze. Il progetto Casa Integra rappresenta per i prossimi due anni il primo e più importante banco di prova di effettiva collaborazione attorno ad un progetto condiviso Rafforzamento del ruolo istituzionale di Casa Amica. Su questo aspetto la Fondazione si è attivata sia nei rapporti con enti pubblici e privati su iniziative di housing sociale, sia nella rete con il terzo settore. Vediamo in dettaglio le due direzioni intraprese. 3.2.a. Coinvolgimento delle realtà pubbliche e private nello sviluppo di iniziative di housing sociale e nella gestione immobiliare integrata degli alloggi di edilizia sociale all interno dei territori sensibili Il tema riguarda la capacità di Fondazione Casa amica di incidere sulle politiche abitative nel territorio. A tale proposito, e in particolare con l attuale amministrazione del Comune di Bergamo, Casa amica mantiene un costante confronto su vari fronti: la fattibilità dell applicazione delle quote di edilizia sociale nel PGT, la collaborazione nelle realizzazione e nella gestione di alloggi di edilizia sociale in atto (Casa a colori, Alloggi di accoglienza, Verso Casa), l abbattimento degli oneri per l edilizia sociale, il sostegno alla 13

14 morosità e alle famiglie in sofferenza, il rafforzamento della rete di collaborazione con altri organismi del terzo settore. Vale la pena evidenziare al riguardo la funzione positiva di lobby svolta dalla Fondazione nei confronti degli enti istituzionali e di diversi soggetti economici significativi: Confindustria Bergamo, Ance Bergamo, Confcooperative Bergamo. L azione si è concretizzata attraverso la promozione di iniziative e la partecipazione a tavoli di lavoro di seguito illustrati. - Studio di caso all interno dell ambito di trasformazione denominato Porta Sud: nel 2010 Fondazione Casa amica, Confcooperative e Lega delle cooperative, hanno sottoscritto un protocollo d intesa per avviare un percorso congiunto di riflessione progettuale nell ambito di trasformazione di Porta Sud a Bergamo, il più importante della città. A partire dalla diverse storie e competenze assunte come risorsa - si è attivato un confronto volto a verificare le condizioni per lo sviluppo di un nuovo modello abitativo per Bergamo e per il suo territorio. Il lavoro prodotto, conclusosi nel 2010, è stato presentato al Cda della società Porta Sud, alla Giunta del Comune di Bergamo e all Assessorato Urbanistica della Provincia, alla Camera di Commercio, Industria e Artigianato di Bergamo. Lo studio di caso ha fornito indicazioni preziose riguardo alle peculiarità tecnico/costruttive dei manufatti, con attenzione alla manutenzione di alloggi destinati alla locazione di lunga durata, alle condizioni di sostenibilità economica/finanziaria degli interventi di housing sociale e ai temi della coesione sociale da favorire attraverso il mix abitativo e funzionale dei master plan. - Piattaforma per la casa: si tratta di un gruppo di lavoro composto da Banca Prossima, Coop. DAR=Casa, Coop. La Cordata, Coop. La Strada, Fondazione Casa amica con il coordinamento e la supervisione scientifica di K-City. Il tavolo si propone di sviluppare e promuovere interventi utili per diffondere e qualificare l offerta di housing sociale orientata alla locazione, intesa come strumento per migliorare la situazione delle persone che hanno difficoltà ad accedere al mercato libero della casa per ragioni economiche e/o sociali o per mancanza di un offerta adeguata. In particolare intende favorire l individuazione dei più opportuni strumenti operativi e finanziari per la progettazione, ristrutturazione, costruzione e gestione di abitazioni sociali di qualità sotto il profilo tecnico, ambientale, sociale e finanziario. - Progetto Radici: promosso dall ISMU a cui partecipano Regione Lombardia - DG Famiglia e Solidarietà Sociale, Fondazione ISMU, Comune di Milano - Assessorato alla Casa, Comune di Brescia - Assessorato ai Servizi Sociali, ANCI, Consiglio Notarile di Milano, Associazione Sindacale dei Notai della Lombardia, Sicet, Sunia, Federabitazione, ASPPI, Fondazione S. Carlo, Confedilizia, Assoedilizia, Assolombarda, Fondazione Casa amica. Il progetto si propone di diffondere informazioni e condividere interventi per il mercato dell alloggio; ha realizzato una guida multilingue sull Abitare in Lombardia e una guida all affitto e all acquisto della casa per gli immigrati. Grazie alla collaborazione con il progetto Radici, Casa amica ha potuto ottenere un finanziamento al bando ministeriale Percorsi di integrazione e inserimento abitativo di cui all allegato 1. paragrafo b.4. - Patto per la Casa: promosso da Regione Lombardia con la partecipazione dei Comuni capoluogo e delle organizzazioni più rappresentative della Regione. Il percorso si è sviluppato su quattro tavoli tematici: welfare abitativo, modalità di coinvolgimento di soggetti pubblici e privati, aspetti economici-finanziari, riqualificazione urbana. Casa amica ha partecipato attivamente ai quattro tavoli di lavoro con il direttore e, a seconda del tavolo tematico, con un membro dello staff di direzione. L apporto di Casa amica si è concentrato in particolare sull analisi delle condizioni perché la casa sia riconosciuta come servizio, sulle peculiarità della gestione sociale integrata e sull accreditamento del gestore sociale degli alloggi. Si è sottolineato in quella sede l importanza di un investimento pubblico non solo della realizzazione di alloggi, ma anche della gestione di essi, aspetto delicato e maggiormente esposto a rischio. In particolare Casa amica ha sottolineato l imprescindibile necessità di arrivare alla costituzione dell albo regionale degli enti gestori e l apertura di un canale di finanziamento dedicato. Casa amica e Dar=Casa sono state consultate direttamente dalla DG Casa della Regione relativamente ai temi della gestione immobiliare integrata e dell accreditamento. Il Patto è stato sottoscritto in 2 febbraio Consiglio territoriale dell immigrazione: interventi sul tema delle politiche abitative effettuati a più riprese dal direttore sia al tavolo Accoglienza, sia nell Assemblea generale del Consiglio territoriale. 14

15 Gli interventi hanno spinto il Prefetto di Bergamo, Presidente del Consiglio dell immigrazione, a promuovere incontri di sensibilizzazione rivolti ai Comuni della provincia maggiormente interessati al fenomeno immigratorio. - Contratto di Quartiere di Grumello al Piano, programma integrato di Regione Lombardia che si articola su 5 Assi (realizzazione alloggi erp, coesione sociale, sicurezza, economia e ambiente) e di cui capofila è il Comune di Bergamo. Casa amica partecipa in qualità di partner dell Asse 2 Coesione sociale con un incarico specifico sul tema della mobilità. Tutto ciò si aggiunge all attività di promozione e consulenza svolta in diverse realtà e che sono presentate in modo dettagliato nell allegato 1. Gli ambiti di intervento Capitolo A. L attività svolta contribuisce al rafforzamento del ruolo istituzionale di Casa amica. Le criticità emerse Il risultato raggiunto con la sottoscrizione del Patto per la Casa in Regione Lombardia, ottenuto grazie ad una collaborazione che si è via via sviluppata negli ultimi anni, non nasconde le difficoltà tuttora esistenti sul tema dell housing sociale e più in specifico l implementazione progettuale del concetto di Casa come servizio, difficoltà che si manifestano in particolare quando si tratta di passare dalla riflessione alle scelte operative. A questo proposito va osservato che gli spazi di co-progettazione con gli enti locali si sono rivelati stretti tra le rigidità programmatiche, i vincoli del patto di stabilità e le lungaggini burocratiche degli uffici preposti, non sempre in sintonia con le scelte programmatiche delle amministrazioni. Problemi che vanno ben al di là della capacità di Casa amica di poter incidere, nel medio-breve periodo sul tema. Gli obiettivi del 2012 Attraverso la partecipazione alle iniziative sopra richiamate Casa amica si propone i seguenti obiettivi: - Operare per il riconoscimento e l accreditamento della figura del gestore immobiliare sociale inserito nel Patto per la casa sottoscritto in Regione Lombardia. Casa amica, grazie all azione svolta e alle iniziative messe in atto negli anni, ha le carte in regola per essere accreditata sia come soggetto che sviluppa ed attua intervento di housing sociale, sia come soggetto specializzato nella gestione immobiliare integrata del patrimonio immobiliare sociale. - Proseguire l azione di lobby nei confronti di Regione Lombardia e del Comune di Bergamo affinchè sia riconosciuto e formalizzato il concetto di Casa come servizio e assuma nelle politiche di welfare un attenzione analoga a quella riservata per altri servizi (sanità, scuola, sociale). Non tutta la residenza è servizio, è tale quando deve rispondere ad esigenze fondamentali della persona e della famiglia e rappresenta la base per mantenere una vita dignitosa. - Rafforzare l azione già avviata con il Comune di Bergamo e la Regione Lombardia finalizzata a una ulteriore riduzione degli oneri di urbanizzazione per l edilizia sociale, articolandone il valore in funzione del servizio e del canone applicato. Casa amica opera perché venga riconosciuta la sostanziale diversità tra edilizia convenzionata per la vendita e residenza in locazione come servizio. - Sviluppare accordi con il Comune di Bergamo volti a istituire forme di garanzia al mantenimento dell alloggio da parte di soggetti deboli al fine di prevenire situazioni di marginalità. Gli strumenti proposti riguardano la costituzione di un Fondo di garanzia sulla morosità, un accordo con l Agenzia per la Casa del Comune, il rapporto con Istituti di credito per la stipula di assicurazioni sui rischi locativi. - Proseguire l attività di promozione in altri Comuni della Provincia di Bergamo in collaborazione con il Consiglio territoriale dell immigrazione - che mantiene un attenzione specifica al tema - e con l Ufficio di Presidenza del Consiglio dei Sindaci della Provincia di Bergamo in merito agli indirizzi strategici del prossimo Piano di Zona

16 3.3.b. Relazioni specifiche ed operative con il terzo settore Nel paragrafo relativo alla costituzione dello staff di direzione si è già detto delle difficoltà incontrate nell implementazione della funzione Welfare e politiche sociali e della scarsità di risultati conseguiti. Gli obiettivi che la Fondazione si è posta e le azioni svolte sono descritte in modo dettagliato nell Allegato 1. Gli ambiti di lavoro, Capitolo E. a cui rimandiamo. Le criticità emerse La maggiore criticità riscontrata sta nel fatto che pur interessate al tema della casa come servizio, le agenzie del terzo settore faticano a concepire un approccio che vada oltre la mera gestione degli alloggi verso una maggior incidenza negli aspetti di programmazione delle politiche abitative e sociali, coinvolgendo in questo gli Enti locali tramite gli assessorati competenti. Gli obiettivi del 2012 Di seguito segnaliamo gli spazi di intervento in cui è possibile operare nei prossimo mesi: - Concludere Il rapporto di collaborazione avviato con il Consorzio Acli Casa sul progetto Home finalizzato alla costituzione di una società Global Service per la gestione degli immobili: gestione degli incarichi professionali, servizi ed assistenza all abitare, fascicolo del fabbricato (verifica, manutenzione, riqualificazione del patrimonio edilizio esistente). L idea progettuale è nata all interno del progetto comunitario Home di cui il Consorzio Acli Casa è capofila e Fondazione Casa amica partner. Partendo dall analisi dei costi attualmente sostenuti a carico della proprietà e degli inquilini, il progetto si prefigge di ottimizzare la spesa attraverso l applicazione di economie di scala, confrontando le diverse modalità di gestione degli immobili dei due enti, facendo interagire i rispettivi operatori al fine di poter offrire sul mercato un servizio di global service competitivo. Si pensa ad una società promossa dal Consorzio Acli Casa e da Fondazione Casa amica aperta a cooperative sociali, artigiani, e altri enti che gestiscono alloggi in locazione quali l Istituto diocesano del clero, Fondazioni che gestiscono alloggi, ecc. - La predisposizione da parte dei partecipanti al progetto Piattaforma casa, di cui sopra, del manuale per la gestione immobiliare integrata e di un documento sulle forme di accreditamento per la gestione immobiliare integrata da presentare alla Regione a seguito dell accoglimento della proposta di inserire questo punto nel Patto per la casa sottoscritto nel febbraio scorso. Questo lavoro richiederà la partecipazione congiunta dei referenti dei diversi ambiti di lavoro di Casa amica. - Monitoraggio dell evoluzione del Forum del terzo settore del quale Casa amica è aderente e di cui parliamo più diffusamente nell Allegato 1. Gli ambiti di lavoro, Capitolo E. paragrafo e.1. - Rafforzamento della rete di collaborazioni che via via si è costruita nell attività di sviluppo di progetti sociali in cui Casa amica partecipa come soggetto promotore o come partner. Le realtà più significative della rete costruita e con cui siamo costantemente in contatto sono: Caritas diocesana, Nuovo Albergo Popolare, Patronato S. Vincenzo, Associazione Il Granello di senapa, Consorzio di cooperative sociali Sol.Co città aperta con le Cooperative Biplano, Ruah e Pugno aperto. - Partecipazione al progetto triennale di Coesione sociale nel quartiere della Malpensata in Bergamo dal titolo Abitare una nuova Malpensata: costruire legami sociali attraverso una gestione collettiva del cambiamento finanziato da Fondazione Cariplo di cui capofila è il Consorzio Sol-Co città aperta di Bergamo. Casa amica intende partecipare attivamente alle attività indicate intervenendo nel tavolo di regia e di coordinamento e contribuendo in particolare sul tema abitativo e le prospettive di sviluppo del quartiere a partire dal PGT del Comune di Bergamo. - Continuità nell attività di fund raising e miglioramento degli aspetti di marketing e comunicazione esterna. 16

17 3.3. Messa a sistema delle conoscenze tecniche 3.3.a. Definizione delle procedure e della documentazione a supporto dei processi decisionali E questo un percorso in costante divenire che, grazie allo sforzo prodotto nel 2011, oggi si concretizza in alcuni strumenti e saperi di seguito elencati: - Implementazione del software integrato gestionale e amministrativo, con la conseguente acquisizione di conoscenze non solo tecniche. - Codificazione degli strumenti concernenti le collaborazioni, in particolare le tipologie di convenzioni, protocolli d intesa, disciplinari d incarico con gli Enti locali e le realtà del terzo settore. - Formazione e specializzazione degli operatori in merito alla gestione dei contratti di locazione, l amministrazione e le regole di condominio, i criteri e le modalità di manutenzione ordinaria degli immobili e di ottimizzazione delle procedure. - L avvio, per quanto riguarda la gestione immobiliare integrata, dell automatismo di alcune azioni: la riscossione dei canoni tramite transazione bancaria, la comunicazione e i solleciti agli inquilini, la registrazione telematica dei contratti. Tutto ciò ha permesso di alleggerire gli operatori di alcune incombenze, ottimizzando i tempi di lavoro. Per una illustrazione dettagliata si veda l Allegato 1. Gli ambiti di lavoro Capitolo C. Gestione immobiliare integrata che illustra la situazione di partenza, gli obiettivi dati e i risultati raggiunti. - Per quanto riguarda l ambito dell amministrazione e controllo segnaliamo che attualmente l amministrazione sta svolgendo molte attività precedentemente affidate allo studio commerciale Monzani. Questo consente un puntuale accesso e maggior controllo della situazione contabile/amministrativa a supporto delle scelte e dei processi decisionali. Per un resoconto dettagliato delle modifiche apportate e di quelle implementate si veda l Allegato 1. Gli ambiti di lavoro Capitolo D. Amministrazione e controllo. Le criticità emerse La complessità nell implementazione dei software gestionali, delle modalità di interfaccia e del passaggio dai vecchi sistemi di gestione ai nuovi, sono gli aspetti che hanno allungato i tempi di messa a regime del sistema. Gli obiettivi del 2012 Il lavoro di quest anno ci permetterà di proseguire sul versante gestionale, amministrativo e di sviluppo immobiliare: - L affinamento del software gestionale/amministrativo per quanto riguarda la parte delle stampe e delle ricerche per singola voce. - Un maggiore utilizzo delle potenzialità del nuovo software gestionale/amministrativo attraverso l utilizzo della funzione cespiti per la gestione automatizzata degli ammortamenti, della gestione delle ritenute d acconto per il rilascio delle certificazioni del sostituto d imposta, evitando, come avvenuto finora, il ricorso ad un consulente esterno. - L individuazione dei criteri di ripartizione dei costi indiretti su ogni centro di costo, al fine di ottenere un risultato puntuale del risultato della gestione di ogni singolo appartamento o funzione gestita. - La gestione delle morosità attraverso una migliore formalizzazione di procedure relative al rientro del debito o all attivazione dello sfratto qualora inderogabile. - L elaborazione del budget triennale. - Attività di project management per il progetto Verso casa: nel corso del 2012, anche in relazione all insediamento degli inquilini, verrà attivato il progetto di manutenzione programmata del fabbricato insieme al settore della gestione immobiliare integrata. 17

18 - Attività di project management per il progetto Casa integra: terminata la bonifica resasi necessaria in fase di scavo si riprenderanno i lavori edili con un crono programma che consentirà di portarli a termine entro la metà del Manutenzione straordinaria degli immobili di cui al bando ministeriale Percorsi di integrazione e inserimento abitativo: gestione dei processi edilizi di ristrutturazione degli immobili di via Bono a Bergamo e via Nazionale a Seriate la cui fine lavori è prevista entro la fine del 2012 e nuova costruzione di tre alloggi dedicati a migranti dentro il progetto Casa integra. - Certificazione energetica degli alloggi di nostra proprietà effettuata da personale della Fondazione. 3.3.b. Produzione di linee guida per la gestione I principali risultati ottenuti riguardano: - La riformulazione di tutte le tipologie di contratti previsti dalla legge 431/98, dal regolamento di Erp e dalla legge 40/98 per l accoglienza di immigrati e la loro informatizzazione con possibilità di trasmissione telematica all Agenzia delle Entrate. - L affinamento dei modelli di convenzionamento con Comuni e Uffici di Piano riguardati la gestione degli alloggi Erp, l accoglienza e i percorsi di autonomia abitativa e sociale. - La definizione delle azioni riguardanti la gestione immobiliare integrata (vedi Allegato 1. Gli ambiti di lavoro Capitolo C. Gestione Immobiliare integrata. Le criticità emerse - La difficoltà ad interfacciare il software di Casa amica con quello dell Agenzia delle Entrate per la registrazione informatizzata dei contratti in quanto la categorizzazione dell Agenzia delle Entrate non sempre accoglie la differenziazione delle modalità di locazione di Casa amica. - La mancanza di normativa premiante dell housing sociale rispetto alla residenza libera ed alla residenza convenzionata per la vendita relativamente all ICI/IMU, agli oneri di urbanizzazione e al contributi sul costo di costruzione. - La mancanza di strumenti di garanzia sul rischio locativo che attualmente rimane in carico completamente al soggetto gestore. Gli obiettivi del 2012 Rafforzamento della consulenza al Comune di Bergamo per l introduzione nel regolamento edilizio di meccanismi premiali per l housing sociale e stipula di un protocollo d intesa con il Comune di Bergamo relativamente a forme di garanzia sul rischio locativo. 3.3.c. Dispositivi di avvicinamento e sensibilizzazione dei territori La principale attività effettuata si riconduce all intercettazione di tre importanti Comuni della provincia di Bergamo (Bergamo, Treviglio e Albino) sul tema dell implementazione di politiche abitative attente al tema della residenza sociale. Sono stati attivati i primi contatti con i Comuni di Treviglio e di Albino con il proposito di introdurre il tema della residenza sociale negli strumenti di Pianificazione urbanistica in adozione (si veda il capitolo Ambiti di lavoro paragrafo 1: Promozione e sensibilizzazione). Con il Comune di Bergamo, è proseguita l attività formativa organizzando un seminario nel mese di maggio 2011 al quale hanno partecipato gli assessori e dirigenti del settore Urbanistica, Politiche della casa e 18

19 Politiche sociali e i rappresentanti di ANCE, della cooperazione edilizia e della cooperazione sociale (vedi Allegato 1. Gli ambiti di lavoro Capitolo A. Promozione e sensibilizzazione). Le criticità emerse - La difficoltà dei Dirigenti degli Enti locali intercettati a recepire e a tradurre in atti amministrativi le intenzionalità e le direttive concordate con gli Assessori e a coinvolgere l intera filiera del personale tecnico preposto della pubblica amministrazione. - La difficoltà riscontrata nel territorio della città e provincia di Bergamo ad intercettare una domanda corrispondente ai criteri e parametri di offerta definiti dalla Regione Lombardia relativamente al canone moderato. Gli obiettivi del Collaborazione con il Comune di Treviglio nella predisposizione della variante generale al PGT finalizzato all inserimento del tema della Casa come servizio e ad introdurre la residenza sociale come prescrizione nell ambito delle trasformazioni urbane di carattere residenziale. Il confronto con la nuova amministrazione è già avviato e si prevede che la variante generale al PGT venga effettuata verso la metà del corrente anno. - E previsto un secondo workshop formativo, aperto agli operatori privati e del terzo settore, nel Comune di Albino e, su richiesta dell Amministrazione Comunale, la consulenza per l inserimento nel PGT delle normative finalizzate a riconoscere la casa come servizio. Il Comune ha altresì richiesto a Fondazione Casa amica la consulenza per la progettazione urbanistica di due aree di proprietà comunale nelle quali inserire iniziative di housing sociale. - La predisposizione, insieme al responsabile delle politiche della casa del Comune di Bergamo, della strumentazione da inserire nei regolamenti edilizi riguardanti l applicazione del vincolo della quota del 10% da destinare alla residenza sociale come definito dal PGT. - Una ricerca azione nel Comune di Bergamo sulla tipologia della domanda abitativa in continua evoluzione in rapporto all attuale e futura offerta d alloggi a canone moderato nel Comune, al fine di un successivo confronto con la Regione Lombardia rispetto ai parametri fissati. Proponiamo di poter utilizzare risorse attualmente allocate sul Contratto di Quartiere di Grumello al Piano dove nei prossimi anni è prevista la messa sul mercato di oltre 80 alloggi di Erp in prevalenza a canone moderato Ulteriori punti proposti da Fondazione Cariplo 3.4.a. Possibilità di rinegoziazione mutui Per approfondire la reale possibilità di rinegoziazione, si sono svolti due incontri con la Banca Popolare di Bergamo (gruppo UBI Banca) la cui Fondazione è socio fondatore di Fondazione Casa amica e con Banca Prossima. Dagli incontri è emerso che i tassi dei mutui in essere sono molto vantaggiosi ed è quindi estremamente difficile trovare un istituto di credito disposto a ristrutturare il debito esistente, allungando la scadenza e mantenendo le attuali condizioni. Banca Popolare di Bergamo ha quindi suggerito di rinegoziare i mutui esistenti con i singoli Istituti di credito, allungandone la vita residua fino a anni. Casa amica sta svolgendo vari incontri con gli altri istituti di credito con i quali ha acceso i mutui per la loro rinegoziazione con ogni singolo Istituto bancario. Le criticità emerse Come detto sopra, non è conveniente affidarsi ad un unico istituto di riferimento per stipulare un unico accordo quadro su tutti i mutui di Casa amica e per le iniziative di sviluppo immobiliare della Fondazione. 19

20 Gli obiettivi del 2012 Perfezionare gli accordi avviati con gli istituti di credito attuali allungando la vita media residua dei mutui di Casa amica, attualmente di 13 anni, ad almeno 17 anni, con una riduzione di circa un terzo del carico finanziario attuale. 3.4.b. Analisi costi/benefici della creazione di nuovi soggetti organizzativi Ricordiamo che il tema di elaborare un piano di spin off della Fondazione verso un soggetto incaricato della gestione degli alloggi, è emerso a causa della perdita dell iscrizione nel registro delle Onlus della Fondazione, con le conseguenti ricadute sul piano fiscale che ciò comporta. Se all inizio, a seguito di una serie di incontri di approfondimenti e di condivisione con i soci fondatori si è individuato nella cooperativa sociale lo strumento giuridico più conveniente per la gestione immobiliare integrata degli alloggi (predisponendo a tal fine una bozza di statuto), l attuale indeterminatezza del panorama fiscale non permette più una precisa scelta e pertanto la decisione è stata rimandata. Le criticità emerse La scelta dell entità giuridica cui affidare l esercizio imprenditoriale della gestione dei contratti di locazione ha incontrato oggettive difficoltà sia sul piano politico-ideologico (Provincia di Bergamo e Comune di Osio Sotto) sia sul piano dell evoluzione normativa (introduzione dell IMU con la conseguente riduzione dell autonomia impositiva dei Comuni nei cui territori sono insediate le nostre proprietà immobiliari, modifica del regime fiscale per la cooperazione anche sociale). Su questo versante si è in attesa di una stabilizzazione normativa in modo da attivare le iniziative utili in un quadro d insieme conosciuto nei suoi elementi sostanziali e stabile prospetticamente (non ci si può permettere nel grave momento economicofinanziario costi non capaci di generare economicità effettive). Gli obiettivi del 2012 L obiettivo per il 2012 è quello, una volta stabilizzatosi il quadro normativo, di procedere all affinamento di vantaggi e svantaggi derivanti dal conferimento ad una nuova entità giuridica delle responsabilità di gestione immobiliare integrata. Per quanto riguarda l assetto patrimoniale, occorrerà valutare altresì l opportunità di conferire la proprietà di una parte o della totalità degli immobili ad un Fondo immobiliare di housing sociale appositamente costituito o al Fondo Federale Immobiliare di Lombardia (Fondo FIL), potendo così accedere a provviste finanziarie agevolate da parte di Cassa Depositi e Prestiti. 3.4.c. Opportunità di razionalizzazione del patrimonio e dismissione del patrimonio conferito dai soggetti fondatori e considerato non-strategico La Fondazione ha affidato a primaria società di intermediazione immobiliare con cui collabora da anni la dismissione di un alloggio e di un terreno, ricevuti dalla Diocesi di Bergamo in fase di trasformazione da Associazione a Fondazione, per ora senza risultato. La difficoltà a vendere l alloggio è dovuta allo stallo del mercato immobiliare, mentre il terreno inserito in un piano di lottizzazione e con destinazione urbanistica residenziale, sconta i ritardi di approvazione da parte del Comune di Bottanuco del master plan presentato da una società immobiliare interessata all acquisizione della quota di proprietà della Fondazione. 20