Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

Transcript

1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Cedolare secca: II o unico acconto 2015 Categoria: Versamenti Sottocategoria: Acconti d imposta A cura di Pasquale Pirone Il 30 novembre 2015 scade il termine per il versamento del II o unico acconto della cedolare secca. La cedolare si sostanzia in un regime di tassazione cui è possibile optare per i contratti di locazione uso abitativo". Si concretizza nel versamento di un imposta sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali applicando al canone annuo di locazione un aliquota del 21% o del 10%. Il versamento è eseguito secondo un meccanismo di acconto e saldo e alle stesse scadenze fissate per l IRPEF. Con la presente fiscal oltre a ripercorrere i passi necessari per liquidare e versare l imposta, sono trattati anche alcuni casi critici (esempio il subentro degli eredi, oppure la risoluzione di un contratto in corso d anno) e le diverse possibilità di ravvedimento per chi dovesse saltare le ordinarie scadenze di versamento. Premessa La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo inerente ai contratti di locazione, che si sostanzia nel pagamento di un imposta sostitutiva dell Irpef e delle addizionali (regionali e comunali) per la parte derivante dal reddito dell immobile (canone di locazione annuo). Si tratta, dunque, di una scelta, e non di un obbligo, che può essere effettuata dal proprietario che concede l immobile in locazione a terzi soggetti. I contratti per i quali è stata esercitata l opzione per il regime della cedolare secca non sono soggetti altresì all imposta di registro e l imposta di bollo, dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe. È possibile optare per la cedolare secca sia in sede di registrazione del contratto sia negli anni successivi. 1

2 L opzione è esercitata attraverso il modello RLI, barrando l apposita casella presente nella sezione II e compilando il quadro D del modello. In caso di contratti di locazione in cui intervengono più locatori, l opzione può essere esercitata anche disgiuntamente. Il sig. Domenico è comproprietario con il fratello (50% ciascuno) di un immobile (cat. catastale A/2). I due stipulano un contratto di locazione per il quale il sig. Domenico vuole optare per il regime della cedolare secca e il fratello vuole la tassazione ordinaria. Ciò è possibile farlo, riportando nel quadro D del modello RLI i dati de due locatori e indicando (oltre alla misura percentuale del possesso) chi opta per la cedolare (barrando la casella Si ) e chi dei due non opta (barrando la casella No ). Ovviamente, in ipotesi del genere, il sig. Domenico applicherà il regime della cedolare secca per la sua quota percentuale di possesso (quindi sul 50% del canone annuo di locazione) e il fratello sarà soggetto a tassazione ordinaria (sul restante 50% del canone annuo). La scelta del regime della cedolare secca deve essere comunicata dal locatore (o dai locatori) al locatario con lettera raccomandata pena l inefficacia dell opzione stessa. L opzione può essere esercitata esclusivamente per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. Pertanto, non possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che locano l immobile nell esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. 2

3 L opzione può essere esercitata anche per le relative pertinenze, locate congiuntamente all abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. Inoltre, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Il regime della cedolare, si sostanzia nel versamento di un imposta sostitutiva ottenuta applicando l aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Tuttavia, la predetta aliquota è ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate: nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia; nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio Il D.L. 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. In merito agli effetti sul reddito complessivo del locatore: 1) il reddito assoggettato a cedolare (il canone di locazione) è escluso interamente dal reddito complessivo ai fini del calcolo dell Irpef e relative addizionali; 2) deve confluire nel reddito complessivo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali. 3

4 Il sig. Franco è un lavoratore dipendente con contratto a tempo indeterminato. Per il 2015 consegue un reddito da lavoro dipendente di euro. Inoltre è esclusivo proprietario di un immobile che ha concesso in locazione dal L immobile è a uso abitativo e in sede di registrazione del relativo contratto ha optato per la cedolare secca. Il canone annuo di locazione è pari a euro. Nel modello 730/2016, relativo al periodo d imposta 2015, il canone di euro sarà escluso dal reddito complessivo ai fini del calcolo dell Irpef e relative addizionali e assoggettato all aliquota prevista per la cedolare secca (21% o 10%). Tuttavia, l importo sarà incluso nel reddito complessivo ai fini del calcolo delle detrazioni/deduzioni spettanti e altri benefici fiscali legati a limiti reddituali (ad esempio per la verifica dei requisiti per la spettanza del bonus Renzi di 80 euro). Quindi: euro soggetti a tassazione ordinaria; euro soggetti a cedolare secca; reddito complessivo euro. L opzione comporta l applicazione delle regole della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così com è sempre possibile esercitare nuovamente l opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell annualità precedente e comporta il versamento dell imposta di registro, eventualmente dovuta. Opzione cedolare secca Imposta sostitutiva dell IRPEF e relative addizionali solo per immobili concessi in locazione a uso abitativo (da cat. A/1 a A/11 escluso A/10 uso ufficio); 4

5 l opzione è esercitata con modello RLI (sia in sede di registrazione che successivamente); in caso di più locatori ciascuno può scegliere di optare o meno per la cedolare secca; consiste nell applicazione di un aliquota sostitutiva (21% o 10%) sul canone annuo percepito; il reddito assoggettato a cedolare (il canone di locazione) è escluso interamente dal reddito complessivo ai fini del calcolo dell Irpef e relative addizionali ma deve confluire nel reddito complessivo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali; il locatore ha comunque la facoltà di revocare l opzione. L acconto della cedolare secca Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell IRPEF (saldo e acconti) ed è eseguito alle stesse scadenze previste per l Irpef. L acconto è pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente. Come per l Irpef, anche per la cedolare secca, il pagamento dell acconto è dovuto solo se la cedolare per l anno precedente supera i 51,65 euro e il suo versamento va effettuato: in un unica soluzione, entro il 30 novembre, se l importo da versare è inferiore a 257,52 euro; in due rate se, invece, l importo dovuto è superiore a 257,52 euro, di cui: 1) la prima, del 40% dell importo dovuto, entro il 16 giugno (o 16 luglio con maggiorazione dello 0,40%); 2) la seconda, del restante 60% entro il 30 novembre. Il sig. Roberto è comproprietario insieme al fratello di un immobile concesso in locazione a uso abitativo dal 1 gennaio Il canone annuo è di euro. In sede di registrazione solo il sig. Roberto ha optato per il regime della cedolare secca, mentre il fratello ha deciso di voler sottostare alla tassazione ordinaria. Dunque, in sede dichiarazione dei redditi (Modello UNICO 2015 o 730/2015), il sig. Roberto liquida la cedolare secca riferita al 2014 e l acconto per il 2015 (con riferimento al 50% del canone annuo complessivo poiché la locazione è in comproprietà con il fratello). 5

6 Supponendo che l aliquota da applicare sia quella del 21%, ne consegue che: Saldo cedolare 2014 = (6.400 x 50%) x 21% = 672,00 (che rappresenta l intera cedolare secca dovuta per il 2014 cioè il primo anno di applicazione, per cui non ci sono acconti versati nel 2013 da scomputare). Poiché la cedolare dovuta per il 2014 è superiore a 51,65 occorre versare l acconto per il Quindi: Acconto 2015 = 672,00 x 95% = 638,40 Essendo l acconto da versare superiore a 257,52, il versamento è da eseguire in due rate: I acconto = 638,40 x 40% = 255,36; II acconto = 638,40 x 60% = 383,04. Se il sig. Roberto ha presentato il Modello 730/2015 con sostituto d imposta, non deve preoccuparsi di versare alcun importo poiché il tutto sarà trattenuto dal sostituto. Qualora, invece, il sig. Roberto avesse presentato dichiarazione dei redditi senza sostituto d imposta, allora occorre eseguire il versamento con modello F24. Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici: 1840: Cedolare secca locazioni Acconto prima rata; 1841: Cedolare secca locazioni Acconto seconda rata o unica soluzione; 1842: Cedolare secca locazioni Saldo. Il saldo 2014 e I acconto 2015 andavano versati entro il 16 giugno 2015 (o 16 luglio con maggiorazione dello 0,40%) con possibilità di rateizzo fino a novembre. Il II acconto è da versarsi entro il prossimo 30/11/2015 (senza possibilità di rateizzo) e il relativo modello F24 andrebbe così compilato: 6

7 Qualora l acconto complessivo 2015 (95% della cedolare dovuta per il 2014) fosse stato inferiore a 257,52, allora l intero importo non è diviso in due rate ma va versato in unica soluzione entro il 30/11. Ovviamente nel 2016 nel liquidare il saldo 2015 occorre tenere in considerazione gli acconti già versati. In caso di risoluzione in corso d anno Spesso accade che il contratto di locazione in essere tra le parti si risolva anticipatamente nel corso del periodo d imposta. Se il contratto è assoggettato a tassazione ordinaria, per il proprietario (locatore) non si pongono problemi poiché il canone percepito confluisce nel suo reddito complessivo ai fini Irpef in sede di dichiarazione dei redditi riferita al periodo d imposta in cui è avvenuta la risoluzione. Il problema si pone in merito ai contratti soggetti a cedolare secca, per i quali, invece, il canone non confluisce nel reddito complessivo ai fini Irpef del proprietario, ma è tassato a parte, come anticipato in premessa, applicandovi un aliquota (sostitutiva) del 21% o 10%. Si supponga ad esempio che un contratto di locazione soggetto a cedolare secca si risolva, in anticipo rispetto alla regolare scadenza, nel corso del 2015: il proprietario deve comunque versare gli acconti della cedolare per tale periodo d imposta? Certamente, questi è chiamato a versare il saldo per il In merito invece, agli acconti potrebbe decidere di non versarli, applicando il metodo previsionale, prestando, tuttavia, attenzione al fatto di essere certo che per l anno 2015 non siano stipulati altri contratti di affitto soggetti a cedolare secca. Ad esempio, nel Modello 730/2015, la scelta di non versare gli acconti andava effettuata barrando la colonna 3 sezione V quadro F. Il sig. Giuseppe è proprietario esclusivo di un immobile concesso in locazione a uso abitativo dal 1 gennaio Il canone annuo è di euro. In sede di registrazione il sig. Giuseppe ha optato per il regime della cedolare secca. Dunque, in sede di dichiarazione dei redditi (Modello UNICO 2015 o 730/2015), il sig. Giuseppe dovrà liquidare la cedolare secca riferita al 2014 e l acconto per il

8 Supponendo che l aliquota da applicare sia quella del 10%, ne consegue che: Saldo 2014 = x 10% = 240,00 (che rappresenta l intera cedolare secca dovuta per il 2014 cioè il primo anno di applicazione, per cui non ci sono acconti versati nel 2013). Poiché la cedolare dovuta per il 2014 è superiore a 51,65, occorre versare l acconto per il Quindi: Acconto 2015 = 240,00 x 95% = 228,00 Essendo l acconto da versare inferiore a 257,52, il versamento è da eseguire in unica rata con scadenza il 30/11/2015. Tuttavia, si supponga che ad Aprile 2015 il contratto si risolve in anticipo. In tale ipotesi, il sig. Giuseppe può decidere di non versare l acconto a Novembre (fermo restando il versamento del saldo 2014 a giugno). Supponendo che Giuseppe abbia presentato il modello 730/2015, questi poteva indicare la scelta di non versare l acconto barrando la casella 3 sezione V quadro F del modello. E se il contratto si fosse risolto dopo aver presentato il modello 730/2015 (in cui non era stata barrata la casella per non versare l acconto)? Il sig. Giuseppe avrebbe potuto presentare un modello 730 integrativo (codice 1) entro il 25 ottobre 2015 in cui eseguire la scelta. Se, invece, avesse lasciato passare anche tale data, è conveniente versare l acconto e riprenderlo (a credito) nella dichiarazione del prossimo anno. In caso di subentro degli eredi La cessione del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti. Quindi, in caso di decesso del locatore, subentrano ex lege gli eredi, ciascuno per la quota andata in eredità. Il subentro avviene a decorrere dalla data del decesso del locatore. Potrebbe, dunque, verificarsi l ipotesi che, ad esempio, nel corso del 2015 deceda il locatore di un contratto di locazione soggetto a cedolare secca. Che cosa deve fare l erede? 8

9 ESEMPIO 1 Il sig. Michele è proprietario esclusivo di un immobile concesso in locazione a uso abitativo dal 1 gennaio Il canone annuo è di euro. In sede di registrazione il sig. Michele ha optato per il regime della cedolare secca. In data 7 maggio 2015 il sig. Michele decede e lascia come unica erede la moglie. Quali sono gli adempimenti che deve porre in essere l erede con riferimento al contratto di locazione? Innanzitutto occorre che la moglie comunichi all Agenzia delle Entrate in cui è stato registrato il contratto, il subentro e tale comunicazione va effettuata con il Modello RLI (in cui comunica anche la sua opzione per la cedolare secca o l eventuale revoca). In secondo luogo deve provvedere alla dichiarazione dei redditi del marito deceduto (Modello UNICO 2015) in cui liquidare il saldo 2014 e l acconto 2015 del marito e provvedere ai versamenti (in nome e per conto del marito deceduto) con modello F24 (in cui nel campo coobbligato indica il suo codice fiscale). Nel 2016, dovrà presentare il Modello UNICO 2016 per il marito deceduto e liquidare e versare al riguardo il saldo cedolare secca 2015 (dal 1 gennaio 2015 al 6 maggio 2015 il marito ha percepito il canone soggetto a cedolare). Il versamento è sempre eseguito con F24 in nome e per conto del marito indicando il proprio codice fiscale nel campo coobbligato. Inoltre (supponendo che in sede di subentro abbia optato per il continuo della cedolare secca) nel 2016, dovrà presentare la propria dichiarazione dei redditi in cui liquidare e versare il saldo 2015 e l acconto 2016 per se stessa, essendo subentrata nel contratto di locazione dal 7 maggio

10 Ai sensi del comma 3, art. 65 D.P.R. 600/73 tutti i termini pendenti alla data della morte del contribuente o scadenti entro quattro mesi da essa, compresi il termine per la presentazione della dichiarazione e il termine per ricorrere contro l'accertamento, sono prorogati di sei mesi in favore degli eredi. Poiché il termine di scadenza per il versamento dell IRPEF è il 16 giugno, ne deriva che: se il decesso è avvenuto nello stesso anno di riferimento della dichiarazione o entro il 16 febbraio dell anno successivo, i termini restano quelli ordinari; se il decesso è avvenuto dopo il 16 febbraio, è concessa una proroga di 6 mesi (sia per il termine di versamento che per il termine di presentazione della dichiarazione). Quindi, nell esempio in questione, la moglie per gli adempimenti 2014 (Dichiarazione redditi e versamenti) da eseguire per conto del marito avrà la proroga di sei mesi per il 2015 (il decesso è avvenuto dopo il 16 febbraio 2015) mentre per il 2016 (adempimenti 2015) la moglie dovrà provvedere nei termini ordinari (il decesso è avvenuto nello stesso anno di riferimento della dichiarazione dei redditi). ESEMPIO 2 Il sig. Giovanni è proprietario esclusivo di un immobile concesso in locazione a uso abitativo dal 1 gennaio Il canone annuo è di euro. In sede di registrazione il sig. Giovanni ha optato per il regime della cedolare secca. In data 12 ottobre 2015 il sig. Giovanni decede e lascia come unico erede il figlio. Il sig. Giovanni ha regolarmente presentato la sua dichiarazione dei redditi e versato il saldo 2014 e il I acconto 2015 con riferimento alla cedolare secca. Quali sono gli adempimenti che deve porre in essere l erede con riferimento al contratto di locazione? Il figlio deve comunicare, con Modello RLI, all Agenzia delle Entrate in cui è stato registrato il contratto, il subentro e allo stesso tempo comunica anche la sua opzione per la cedolare secca o l eventuale revoca. Deve provvedere al versamento del II acconto in nome e per conto del padre deceduto. Nel 2016, dovrà presentare il Modello UNICO 2016 per il padre deceduto e liquidare e versare al riguardo il saldo cedolare secca 2015 (dal 1 gennaio 2015 all 11 ottobre 2015 il padre ha percepito il canone soggetto a cedolare). 10

11 Tale adempimento va eseguito nei termini ordinari poiché il decesso è avvenuto nello stesso anno di riferimento della dichiarazione (cioè 2015). Inoltre (supponendo che, in sede di subentro, abbia optato per il continuo della cedolare) dovrà presentare la propria dichiarazione dei redditi in cui liquidare e versare il saldo 2015 (dal 12 ottobre 2015 al 31 dicembre 2015 il canone di locazione è a lui imputabile) e l acconto 2016 per se stesso, essendo subentrato nel contratto di locazione dal 12 ottobre Il ravvedimento della cedolare secca In merito al regime sanzionatorio, in caso di tardivo pagamento dell imposta è prevista una sanzione pari al 30% dell imposta versata in ritardo. Anche l omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o l indicazione degli stessi in misura inferiore a quella effettiva, costituisce una violazione di carattere fiscale. In particolare, se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo: non è indicato, si applica la sanzione nella misura dal 240 al 480 per cento dell imposta dovuta, con un minimo di 516 euro; è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applica la sanzione nella misura dal 200 al 400 per cento dell imposta dovuta. Chi salta le ordinarie scadenze per il versamento della cedolare secca, può rimediare ricorrendo al ravvedimento operoso. Chi dovesse saltare la prossima scadenza del 30/11/2015 per il versamento del II o Unico acconto cedolare secca, può rimediare con: ravvedimento sprint (sanzione pari allo 0,2% per ogni giorno di ritardo se l omesso o insufficiente versamento è regolarizzato nei primi 14 giorni dalla violazione); ravvedimento breve (sanzione pari al 3% se la regolarizzazione è effettuata oltre i 14 giorni ma entro i 30 giorni successivi alla violazione); ravvedimento intermedio (sanzione pari al 3,33% se la regolarizzazione avviene entro 90 giorni dalla violazione); ravvedimento lungo (sanzione pari al 3,75%, a condizione che il versamento sia eseguito entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno nel corso del quale è stata commessa la violazione); 11

12 ravvedimento ultrannuale (con sanzione pari al 4,29%, a condizione che il versamento sia eseguito entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno successivo a quello nel corso del quale è stata commessa la violazione); ravvedimento lunghissimo (sanzione pari al 5% se il versamento è eseguito oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all'anno successivo a quello nel corso del quale è stata commessa la violazione); ravvedimento post p.v.c. (sanzione pari al 6% se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione ai sensi dell'articolo 24 della Legge 7 gennaio 1929, n. 4. Ciò vale sia per l omesso sia per l insufficiente versamento. Il sig. Franco è proprietario esclusivo di un immobile concesso in locazione a uso abitativo dal 1 gennaio Il canone annuo è di euro. In sede di registrazione il sig. Franco ha optato per il regime della cedolare secca. Supponendo che l aliquota da applicare sia quella del 10%, ne consegue che: Saldo 2014 = x 10% = 420,00 (che rappresenta l intera cedolare secca dovuta per il 2014 cioè il primo anno di applicazione, per cui non ci sono acconti versati nel 2013). Poiché la cedolare dovuta per il 2014 è superiore a 51,65, occorre versare l acconto per il Quindi: Acconto 2015 = 420,00 x 95% = 399,00 Essendo l acconto da versare superiore a 257,52, il versamento è da eseguire in due rate: I acconto = 399 x 40% = 159,60; II acconto = 399 x 60% = 239,40. Il sig. Franco ha presentato il suo Modello UNICO 2015 ed ha eseguito il versamento del saldo 2014 e I acconto 2015 alla scadenza del 16 luglio 2015, tuttavia salta il versamento del II acconto in scadenza il 30/11/2015. Decide di versare il 28 dicembre Dunque, egli dovrà versare: II acconto = 239,40; 12

13 sanzione 3% (codice tributo 8913); interessi al tasso legale annuo (attualmente pari allo 0,5%) per ciascun giorno di ritardo (codice tributo 1992). Quindi [(239,40 x 0,5%) / 365] x 28 giorni di ritardo = 0,09. Il modello F24 sarà: Alle stesse forme di ravvedimento è possibile ricorrere per l omesso/insufficiente versamento del saldo e I acconto. La decorrenza per il calcolo del ravvedimento in tal caso sarà 16 giugno (senza maggiorazione) o 16 luglio (inclusa la maggiorazione dello 0,40%). - Riproduzione riservata - 13