Rapporto Immobiliare 2010 Immobili a destinazione Terziaria, Commerciale e Produttiva

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1 Rapporto Immobiliare 2010 Immobili a destinazione Terziaria, Commerciale e Produttiva con la collaborazione di

2 Indice Indice 1 Presentazione 2 Introduzione 3 Le Fonti ed i Criteri Metodologici adottati 4 1. QUADRO DI SINTESI NAZIONALE DEL MERCATO NON RESIDENZIALE 5 2. IL MERCATO DEGLI UFFICI 9 3. IL MERCATO DEI NEGOZI IL MERCATO DEI CAPANNONI ANALISI E CONFRONTO DEGLI INDICI TERRITORIALI STIMA DEL VALORE DI SCAMBIO DELLE UNITÀ IMMOBILIARI NON RESIDENZIALI 60 1

3 Presentazione Il presente Rapporto è dedicato alle compravendite di unità immobiliari di tipo produttivo, terziario e commerciale ed è stato realizzato congiuntamente dall Agenzia del Territorio e dall Associazione nazionale delle società di leasing (ASSILEA). La proficua collaborazione è incentrata nel supporto all indagine del mercato immobiliare non residenziale. E stato costruito un sistema informativo che consente agli associati ASSILEA di acquisire dati puntuali di mercato desunti dalle transazioni leasing, costituendo le schede che alimentano il data base OMI su cui si fondano le quotazioni immobiliari. Il leasing di immobili finiti, infatti, rappresenta circa un quarto del valore del mercato delle compravendite di immobili non residenziali attualmente stimabile. Ciò implica una potenziale conoscibilità dei dati di mercato particolarmente elevata, rispetto ad altri operatori. Dopo una fase di sperimentazione, le schede acquisite nel sistema informativo dagli associati ASSILEA alimentano gli archivi OMI, apportando un significativo contributo all indagine del mercato non residenziale e al processo di determinazione delle quotazioni immobiliari. Da tale ambito di collaborazione tra Agenzia del Territorio e ASSILEA è nata l idea di sviluppare un analisi congiunta sul mercato commerciale, terziario e produttivo i cui principali risultati sono presentati in questo rapporto. Il rapporto annualmente fornisce i dati di consuntivo relativi al 2009 del mercato italiano degli immobili non residenziali, attraverso l analisi territoriale dello stock, dei volumi di compravendita, e delle quotazioni delle tipologie immobiliari negozi, uffici, e capannoni che rappresentano con maggior significatività il mercato immobiliare commerciale, terziario e produttivo. Il volume si articola in cinque capitoli. Il primo capitolo è dedicato ad una panoramica del mercato nazionale degli immobili non residenziali. I successivi tre capitoli sono dedicati, rispettivamente, ai principali risultati dell analisi dei mercati immobiliari delle tipologie Uffici, Negozi e Capannoni, in termini di volumi di compravendite realizzate nel 2009, di intensità di mercato e livello delle quotazioni immobiliari medie per regione, area territoriale e nelle maggiori città italiane. Nel quinto capitolo è proposta una stima di massima del valore del volume degli scambi di uffici, negozi e capannoni. Il Rapporto è stato coordinato da Gianni Guerrieri, direttore centrale dell Osservatorio del Mercato immobiliare e Servizi estimativi dell Agenzia del Territorio e da Fabrizio Marafini, direttore generale dell ASSILEA. Hanno redatto il presente rapporto Caterina Andreussi, responsabile dell Ufficio Studi dell OMI, e Maurizio Festa, responsabile Banca Dati OMI. Hanno inoltre collaborato Stefano Cenciarelli, dell Ufficio studi dell OMI, e Giovanni Cardarelli, dell Ufficio Banca Dati OMI. Gianni Guerrieri (Agenzia del Territorio) e Fabrizio Marafini (ASSILEA) Roma 28 maggio

4 Introduzione La collaborazione iniziata a partire dal 2007 tra Agenzia del Territorio ed ASSILEA, ha consentito di consolidare una base dati di informazioni economiche sul settore non residenziale garantendo, in tal modo, un ulteriore e significativo contributo alla conoscenza e trasparenza del mercato. Il sistema informativo di ASSILEA acquisisce, infatti, dati rigorosi di mercato desunti dalle transazioni leasing e alimenta, con cadenza semestrale, gli archivi delle schede OMI alla base del processo di determinazione delle quotazioni immobiliari. Dal 2007 le schede immobiliari acquisite nel sistema informativo dagli associati ASSILEA sono state oltre Tali schede hanno costituito una base informativa importante nel processo per la determinazione delle quotazioni OMI riferite alle tipologie edilizie non residenziali. Nel settore non residenziale, infatti, la fonte ASSILEA costituisce il 26% del valore dei volumi di scambio rilevati nell indagine del mercato con le schede OMI. In particolare dalla fonte ASSILEA proviene circa il 7% (15% in termini di valore) delle schede rilevate per la tipologia edilizia negozi, circa il 13% (14% in termini di valore) per la tipologia uffici e quasi il 60% delle schede per le unità a destinazione produttiva (62% in termini di valore). Nel 2009, grazie alle sinergie attivate, delle schede immobiliari di unità non residenziali complessivamente acquisite negli archivi OMI, sono state elaborate in 903 campioni statistici 1 in 388 zone OMI di 152 comuni. Area territoriale N.schede rilevate N. schede elaborate N. campioni elaborati Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Totale complessivo L indagine del mercato immobiliare non residenziale nel 2009, in particolare per le tipologie Uffici, Negozi e Capannoni, effettuata con le schede OMI, ha riguardato oltre unità immobiliari per un valore complessivo di compravendita pari a circa 2,4 miliardi di euro. Tale valore rappresenta circa il 13% del valore di scambio stimato nel 2009 per gli immobili non residenziali. 1 Le schede rilevate costituiscono, nell ambito di una zona omogenea per una stessa tipologia edilizia, un campione statistico che viene elaborato al fine di stimare i valori medi della popolazione dalla quale il campione è stato estratto. La stima si basa sul principio della distribuzione di probabilità di Student, che consente di determinare un intervallo di confidenza del valore medio, cioè l intervallo entro il quale cadrà, con un ragionevole grado di fiducia, la media della popolazione totale. Un campione elaborabile è costituito da almeno 5 schede immobiliari rilevate. Questa rappresenta la numerosità minima adottata che consente una stima accettabile dell intervallo di confidenza. Al di sotto di tale numerosità campionaria le schede non vengono elaborate, in quanto si rischia di ottenere intervalli di stima della media troppo ampi e poco significativi, ma costituiscono comunque un riferimento ai fini della determinazione delle quotazioni OMI. 3

5 Le Fonti ed i Criteri Metodologici adottati Il documento d analisi è basato sui dati contenuti negli archivi dell Agenzia del Territorio, desunti dalle note di trascrizione, dagli archivi del catasto e dagli archivi delle quotazioni dell OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) alimentati dai flussi inerenti provenienti da ASSILEA. Dalle analisi sono escluse le province di Trento, Bolzano, in quanto non sono gestiti dall Agenzia del Territorio, ma dalle competenti amministrazioni locali, gli archivi da cui desumere le informazioni rilevanti, e le province di Gorizia e Trieste, per le quali vige il catasto tavolare. Le elaborazioni effettuate nell ambito del presente studio, con particolare riferimento alla natura tipologica degli immobili considerati, ha imposto l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie in uso al catasto e su ulteriori loro aggregazioni. Ovviamente l uso di questa classificazione costituisce anche un limite, in quanto non sempre le diverse categorie riflettono fedelmente l uso effettivo dell immobile. D altra parte tale limite non è superabile 2. Si riporta per maggiore chiarezza la tabella di corrispondenza tra le denominazioni adottate per le tipologie edilizie esaminate nel presente studio e le relative categorie catastali. Tipologie edilizie Categorie Catastali Terziario Commerciale Produttivo Istituti di Edifici Uffici Negozi Alberghi Capannoni credito commerciali A10 D5 C1 e C3 D8 D2 D1 e D7 Si precisa, inoltre, che i dati analizzati riguardano esclusivamente le compravendite aventi per oggetto il diritto di proprietà sugli immobili. I valori medi annuali comunali, alla base della costruzione degli indici territoriali presentati in questo studio, sono calcolati come media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI pubblicati nel 1 e 2 semestre 2009 estesa all intero territorio nazionale. La terminologia utilizzata in questo rapporto fa riferimento al Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore Economico-Immobiliare pubblicato dall Agenzia del Territorio con Tecnoborsa; le note metodologiche sulla determinazione degli stock immobiliari e i volumi di compravendite sono contenute nei volumi Statistiche catastali e Rapporto immobiliare annuale pubblicati dall Agenzia del Territorio. 2 Alcuni problemi rilevanti si riscontrano per la categoria catastale D8 che comprende edifici a diverse utilizzazioni: non solo grandi supermercati e ipermercati, ma anche uffici strutturati. D altra parte nella categoria A10, uffici, rientrano soltanto quelli ordinari degli studi professionali o porzioni frazionate di uffici strutturati. 4

6 1. Quadro di sintesi nazionale del mercato non residenziale Le tipologie immobiliari oggetto di particolare approfondimento in quest analisi sono quelle tradizionalmente collegate ai settori terziario (uffici), commerciale (negozi e laboratori) e produttivo (capannoni ed industrie). Per tali tipologie si propone un analisi dettagliata dello stock immobiliare, degli andamenti dei volumi di compravendita e delle quotazioni di mercato. I dati nazionali e per area territoriale del 2009, relativi allo stock, al NTN ed all IMI (indicatore di dinamicità del mercato immobiliare), per le tipologie Suddette sono riportati nella Tabella 1. Sono altresì riportati, per completare il quadro delle tipologie edilizie non residenziali, i dati riferiti alle unità immobiliari destinate a Istituti di credito, Edifici commerciali ed Alberghi. Tabella 1: Stock, NTN e IMI 2009 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali STOCK Uffici Negozi Capannoni Istituti di Credito Edifici commerciali Alberghi Totale Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Italia NTN Uffici Negozi Capannoni Istituti di Credito Edifici commerciali Alberghi Totale Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Italia IMI Uffici Negozi Capannoni Istituti di Credito Edifici Commerciali Alberghi Totale Nord Est 2,74% 1,37% 2,04% 1,64% 2,31% 1,05% 1,82% Nord Ovest 2,69% 1,61% 2,42% 1,58% 2,37% 1,40% 1,98% Centro 2,56% 1,34% 1,66% 2,08% 2,43% 1,12% 1,61% Sud 2,74% 1,05% 1,40% 1,42% 1,76% 1,22% 1,29% Isole 2,04% 1,14% 1,05% 2,41% 1,89% 2,76% 1,29% Italia 2,63% 1,32% 1,93% 1,73% 2,21% 1,32% 1,66% In termini di stock immobiliare, i Negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato tra le tipologie non residenziali. Infatti, come evidenziato nel grafico di Figura 1, le unità nella tipologia Negozi rappresentano 5

7 quasi il 63% dello stock non residenziale, seguono i Capannoni, con circa il 16% e gli Uffici, con il 15% circa. Figura 1: Ripartizione dello stock e del NTN 2009 delle tipologie non residenziali Istituti di Credito 0,5% Stock 2009 Edifici commerciali 4,6% Alberghi 1,3% Istituti di Credito 0,5% NTN 2009 Edifici commerciali 6,1% Alberghi 1,1% Capannoni 16,0% Uffici 15,1% Capannoni 18,6% Uffici 24,0% Negozi 62,6% Negozi 49,8% Considerando le compravendite, si nota che sono ancora i Negozi a detenere la quota maggiore di NTN, ma con un valore inferiore alla quota di stock, 50% circa. Risultano, di contro, più elevate, rispetto allo stock, le quote degli Uffici e dei Capannoni, 24% e 19% circa. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell IMI, indice della dinamicità del mercato, rapporto tra NTN e relativo stock immobiliare. L IMI risulta, quindi, più elevato per Uffici e Capannoni (2,6% e 1,9% rispettivamente) e piuttosto modesto per la tipologia Negozi (1,3% circa). Nel segmento non residenziale, quindi, le unità immobiliari delle tipologie Uffici, Negozi e Capannoni rappresentano, complessivamente, oltre il 90% sia in termini di stock nazionale (93,7%) sia in termini di volumi di compravendita (92,3%). Si ritiene pertanto che l analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare delle Suddette categorie possa fornire una descrizione rappresentativa del segmento non residenziale. D ora in avanti, nel presente rapporto, l analisi si concentrerà pertanto sulle tipologie edilizie non residenziali maggiormente rappresentative: Uffici, Negozi e Capannoni. In Figura 2 è riportato il grafico degli andamenti nazionali del mercato delle tipologie non residenziali, in termini di volumi di compravendita, a partire dal L andamento del numero indice NTN, con base 100 all anno 2004, evidenzia come la flessione dei volumi di compravendita sia cominciata nel 2006 per le tipologie Uffici e Negozi, nel 2007 per i Capannoni. Tutte le tipologie, poi, hanno subito una decisa diminuzione dei volumi scambiati nel 2008, con gli uffici che subiscono la maggiore contrazione. Nel 2009 si conferma il trend, ma gli uffici contengono maggiormente il calo. 6

8 Figura 2: Numero indice NTN delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali ,2 108,6 106,9 105, ,3 103,5 101,5 95,2 96, ,9 85, ,4 76,6 76,9 70 Uffici Negozi Capannoni 66, Nella Tabella 2 sono riportati i valori, nazionali e per area territoriale, delle variazioni percentuali dei volumi delle compravendite, espressi in termini di NTN, registrate nel 2009 rispetto all anno precedente. Tabella 2: variazione % NTN 2009/ 2008 tipologie non residenziali 3 Var % NTN 2009 / 2008 Uffici Negozi Capannoni Totale (uff., neg. e cap.) Totale non res. Nord Est -10,0% -17,5% -20,4% -16,6% -16,1% Nord Ovest -13,0% -19,3% -22,3% -18,6% -19,3% Centro -12,5% -16,6% -20,7% -16,2% -16,0% Sud 3,3% -8,9% -11,1% -6,7% -7,3% Isole -15,1% -14,6% 6,9% -13,0% -12,6% Italia -10,1% -16,0% -19,6% -15,3% -15,6% 3 A causa di un errore tecnico di elaborazione dei dati, i volumi di compravendita del 2008 relativi alla sola provincia di Reggio nell Emilia, pubblicati nel precedente rapporto, sono superiori a quelli effettivi. Si riportano i dati corretti del NTN per i settori Uffici, Negozi e Capannoni registrato nel 2008 nella regione Emilia Romagna e, di conseguenza, nell area territoriale Nord Est: NTN 2008 Uffici: Emilia Romagna NTN, Nord Est NTN NTN 2008 Negozi : Emilia Romagna NTN, Nord Est NTN NTN 2008 Capannoni : Emilia Romagna NTN, Nord Est 4.454NTN La serie storica dei volumi di compravendita, con i dati corretti del 2008, è pubblicata sul sito internet dell Agenzia del Territorio (www. agenziaterritorio.it) 7

9 Risulta nel 2009, rispetto il 2008, un generale calo dei volumi di compravendita per tutte le tipologie e in quasi tutte le aree territoriali (l unico segno positivo si registra al Sud per gli Uffici +3,3% e nelle Isole per i capannoni +6,9%), e si delinea una diminuzione più accentuata per i Capannoni, con -19,6% (era -9,2% nel 2008 rispetto al 2007), e i Negozi, con -16,0% (era -13,6% nel 2008 rispetto al 2007), e una più contenuta per gli Uffici -10,1% (era -18,2% nel 2008 rispetto al 2007). L intensità della dinamica del mercato, misurata con l indice IMI, per le tre tipologie non residenziali, dal 2004 al 2009 è presentata nel grafico di Figura 3. Figura 3: Indice IMI delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali 4,2% 4,3% 4,0% 3,7% 3,0% 3,0% 3,1% 3,0% 2,8% 2,6% 2,5% 2,1% 2,1% 2,0% 1,9% 1,9% 1,6% 1,3% Uffici Negozi Capannoni Relativamente ai valori di mercato è stata calcolata una quotazione media, per ognuna delle tipologie immobiliari non residenziali, elaborando le quotazioni OMI pubblicate nel 1 e 2 semestre del 2009 e pesandole sullo stock immobiliare. I dati nazionali e per area territoriale sono riportati nella Tabella 3. Tabella 3: Quotazione media 2009 nazionale e per area territoriale - tipologie non residenziali Area territoriale Quotazione media Negozi 2009 ( /mq) Variazione % 2009/2008 Quotazione media Uffici 2009 ( /mq) Variazione % 2009/2008 Quotazione media Capannoni 2009 ( /mq) Variazione % 2009/2008 Nord Est ,8% ,6% 527 0,4% Nord Ovest ,5% ,6% 567 1,7% Centro ,5% ,2% 648-0,3% Sud ,7% ,5% 452 2,7% Isole ,5% ,8% 432 3,0% Media nazionale ,0% ,9% 545 1,1% 8

10 2. Il mercato degli uffici Lo stock immobiliare Le unità immobiliari della tipologia Uffici, censite negli archivi catastali nella categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati), sono circa 600mila sul territorio nazionale. È necessario, peraltro, specificare che la categoria catastale A/10 non include l effettivo stock immobiliare nazionale realmente destinato a tale uso in quanto non solo è frequente l utilizzo ad ufficio dell unità immobiliare residenziale senza che comporti conseguente variazione di categoria catastale, ma per alcuni comuni minori 4 non è stata definita la categoria A/10 (e relativa rendita catastale) e le unità ad uso ufficio vengono censite nella categoria A2 (abitazioni civili) e, quindi, non individuabili dalla banca dati del catasto. Va considerato, inoltre, che nella categoria catastale A/10 non rientrano la maggior parte dei edifici strutturati per ufficio 5 che vengono censiti, invece, nelle categorie non ordinarie del gruppo D. Lo stock realmente utilizzato per uffici risulterebbe, pertanto, sicuramente sensibilmente superiore a quello censito in Catasto nella sola categoria A/10. Figura 4: Stock 2009 Uffici - quota % per area territoriale SUD 14,7% ISOLE 7,9% NORD-EST 24,2% CENTRO 22,0% NORD-OVEST 31,2% La ripartizione dello stock di uffici (A/10) per le diverse aree territoriali evidenzia come sia prevalente nelle aree del Nord (il 55% complessivamente) e scarso al Sud e nelle Isole (14,7% e 7,9% rispettivamente). Tra le regioni (Tabella 4) con la maggior presenza relativa di uffici sul territorio emerge la Lombardia (oltre 136mila unità pari al 23% circa dello stock nazionale) seguita a lunga distanza da Veneto, Emilia Romagna, Lazio e Toscana, con quote intorno al 10% dello stock nazionale. Tra le regioni del Sud, la Campania, la Sicilia e la Puglia, con circa 30mila unità, risultano quelle con la maggior quota sullo stock nazionale (5% circa). 4 Si tratta di un totale di comuni di cui il 47% nel Nord-Ovest, il 7% nel Nord-est, il 5% nel Centro, il 30% nel Sud e l 11% nelle Isole. 5 Tali edifici possono essere censiti nelle categorie non ordinarie D7 o D8 a seconda che l attività prevalente ivi prevista sia collegata all industria od al commercio rispettivamente. 9

11 Tabella 4: Stock 2009 Uffici per regione e per area territoriale Area Regione stock quota% Emilia-Romagna ,1% Nord Est Friuli-Venezia Giulia ,6% Veneto ,5% Nord Est ,2% Liguria ,2% Nord Ovest Lombardia ,6% Piemonte ,0% Valle d Aosta ,3% Nord Ovest ,2% Lazio ,2% Centro Marche ,0% Toscana ,9% Umbria ,9% Centro ,0% Abruzzo ,1% Basilicata ,5% Sud Calabria ,8% Campania ,3% Molise ,3% Puglia ,7% Sud ,7% Isole Sardegna ,9% Sicilia ,0% Isole ,9% Totale Nazionale ,0% Nella Tabella 5 sono riportati i dati sulla ripartizione dello stock di uffici tra capoluoghi ed i comuni non capoluogo, per le diverse macro aree territoriali. Dall analisi dei dati presentati nella tabella si nota che lo stock immobiliare degli uffici è sostanzialmente ripartito egualmente tra i comuni capoluogo e i comuni del resto della provincia. Nel Centro e nelle Isole la concentrazione nel capoluogo supera il 50%, nel Nord Ovest la distribuzione è simile tra capoluoghi e comuni minori, nel Nord Est e nel Sud è nei comuni non capoluogo che si concentra la maggior parte di stock a destinazione Uffici. 10

12 Figura 5: Stock 2009 Uffici - distribuzione comunale Tabella 5: Stock 2009 Uffici capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale Area Comuni stock % stock Nord Est Capoluoghi % Non Capoluoghi % Nord Ovest Capoluoghi % Non Capoluoghi % Centro Capoluoghi % Non Capoluoghi % Sud Capoluoghi % Non Capoluoghi % Isole Capoluoghi % Non Capoluoghi % Italia Capoluoghi % Non Capoluoghi % 11

13 I volumi di compravendita Nel 2009 il volume di compravendite delle unità immobiliari a destinazione Ufficio censite nella categoria catastale A/10 è stato pari a NTN ovvero il 2,6% dello stock immobiliare presente sul territorio nazionale (IMI uffici nazionale). La distribuzione per comune del NTN 2009, rappresentata nella Figura 6, evidenzia la maggior diffusione di compravendite tra i comuni del Nord, mentre nel Sud sono molto più limitate le aree geografiche con presenza di compravendite di uffici. Figura 6: NTN 2009 Uffici - distribuzione comunale Il grafico successivo, Figura 7, che rappresenta le quote percentuali di compravendite di uffici per aree geografiche, conferma, infatti, (ed accentua rispetto alla distribuzione dello stock relativo) la forte concentrazione di NTN nel Nord con circa il 57% del mercato nazionale, mentre la quota di NTN complessiva del Sud e Isole è di poco superiore al 20% (15% e 6% rispettivamente) e poco meno del 22% nel Centro. 12

14 Figura 7: NTN 2009 Uffici- quota % per area territoriale SUD 15,3% ISOLE 6,1% NORD-EST 25,2% CENTRO 21,5% NORD-OVEST 31,9% La serie storica dei volumi di compravendite per il settore degli Uffici dal 2004, rappresentata nel grafico della Figura 8 in termini di numero indice del NTN, rileva come, dopo la crescita del 2005, si assiste ad una frenata nel 2006 nel Centro e nel Nord. Nel 2007 il calo di compravendite continua nel Nord, nel Centro si ha una leggera ripresa e nel Sud il trend si presenta stazionario, dopo tre anni di crescita notevole. Il 2008 registra, invece, una flessione consistente per ogni area geografica, in particolare nelle Isole, trend negativo che continua nel 2009 per tutte le aree geografiche ad eccezione del Sud, area nella quale il NTN è cresciuto del 3,3%. Figura 8: NTN Uffici Grafico per aree geografiche numero indice NTN Uffici NORD-EST NORD-OVEST CENTRO SUD ISOLE ITALIA ,1 112,7 110,8 109,9 109,1 106,9 103,5 103,0 103,7 102,8 101,2 99,9 120,9 107,0 106,7 101,5 99, ,6 96,7 89,1 86,6 85,5 82,9 92,1 82,2 76,9 75,8 75,4 72,2 13

15 Analogamente all andamento del NTN, l IMI risulta in sensibile calo in tutte le aree territoriali, Figura 9, con un valore medio che è passato dal 4,2% del 2004 al 2,6% del Figura 9: IMI Uffici Grafico per aree geografiche 5,0% IMI Uffici 4,0% 3,0% 2,0% 4,4% 4,3% 4,2% 4,2% 3,2% Nord-Est Nord-Ovest Centro Sud Isole Italia 4,4% 4,3% 4,2% 3,5% 4,2% 4,1% 3,9% 3,7% 3,1% 3,9% 3,7% 3,6% ,3% 3,2% 3,0% 2,8% 2,5% 2,74% 2,69% 2,63% 2,56% La ripartizione territoriale, per area e regione, del NTN è riportata nella Tabella 9, insieme alla variazione percentuale rispetto al 2008 ed al corrispondente valore dell IMI. Risulta evidente il calo generalizzato del mercato, fanno eccezione, il Friuli Venezia Giulia al Nord e Abruzzo, Basilicata, Calabria e Puglia al Sud. L indicatore della dinamica di mercato nazionale (IMI) per la tipologia Uffici è pari al 2,6% nel 2009, con valori abbastanza simili al Nord, al Centro e al Sud, mentre nelle regioni delle Isole si registra il valore di IMI più basso, 2,0%. 2,04% 14

16 Tabella 6: NTN e IMI 2009 Uffici per regione 6 e area territoriale Area Regione NTN 2009 quota% Var % NTN 2009/2008 IMI 2009 Emilia-Romagna ,1% -11,2% 2,6% Nord Est Friuli-Venezia Giulia ,1% 19,7% 3,4% Veneto ,1% -12,7% 2,8% Nord Est ,2% -10,0% 2,7% Liguria 288 1,8% -22,3% 2,1% Nord Ovest Lombardia ,5% -12,9% 2,9% Piemonte 840 5,3% -10,6% 2,3% Valle d Aosta 39 0,2% 15,2% 2,2% Nord Ovest ,9% -13,0% 2,7% Lazio ,9% -8,4% 2,5% Centro Marche 495 3,1% -4,7% 2,8% Toscana ,6% -20,8% 2,5% Umbria 305 1,9% -5,2% 2,6% Centro ,5% -12,5% 2,6% Abruzzo 417 2,6% 10,6% 3,3% Basilicata 105 0,7% 33,1% 3,3% Sud Calabria 318 2,0% 11,2% 3,0% Campania 764 4,8% -16,6% 2,4% Molise 53 0,3% -13,9% 3,5% Puglia 768 4,9% 22,2% 2,7% Sud ,3% 3,3% 2,7% Isole Sardegna 467 3,0% -12,7% 2,7% Sicilia 499 3,2% -17,2% 1,7% Isole 965 6,1% -15,1% 2,0% Totale Nazionale ,0% -10,1% 2,6% Tra le regioni, il valore di IMI più elevato si riscontra in Molise e in Friuli Venezia Giulia seguite da Abruzzo, Basilicata e Calabria, tutte le altre regioni si attestano sotto il 3%. La più bassa dinamica del mercato degli Uffici si registra in Sicilia, IMI pari all 1,7%. Nella tabella che segue sono riportati i dati sulla concentrazione dei volumi di compravendita nel capoluogo rispetto ai comuni nella provincia, nelle diverse aree territoriali. Dall analisi dei dati presentati nella Tabella 7 si nota che i volumi di compravendite degli uffici sono maggiormente concentrati nei comuni non capoluogo, nei quali si trova, a livello nazionale, il 52% delle unità immobiliari compravendute nel 2009, confermando la distribuzione del mercato verificatasi nel Una maggiore quota di compravendite nei comuni non capoluogo si verifica in tutte le aree, tranne nel Centro dove il mercato degli Uffici nei capoluoghi raggiunge il 56%. 6 Per il Friuli Venezia Giulia sono considerate solamente le province di Pordenone ed Udine 15

17 Tabella 7: NTN 2009 Uffici nei capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale Area Comuni NTN 2009 Var % NTN 2009/2008 Quota % NTN Nord Est Capoluoghi ,3% 47% Non Capoluoghi ,6% 53% Nord Ovest Capoluoghi ,8% 45% Non Capoluoghi ,6% 55% Centro Capoluoghi ,5% 56% Non Capoluoghi ,0% 44% Sud Capoluoghi ,4% 48% Non Capoluoghi ,5% 52% Isole Capoluoghi ,0% 47% Non Capoluoghi 508-8,8% 53% Italia Capoluoghi ,1% 48% Non Capoluoghi ,8% 52% Le compravendite, nel 2009, sono diminuite maggiormente nei comuni non capoluogo, -11,8% mediamente, accentuando la variazione negativa registrata nel 2008 (era -7,9% nel 2008 rispetto al 2007). Risulta meno sensibile la diminuzione dei volumi di scambio nei Capoluoghi, -8,1%, con una notevole attenuazione rispetto alla variazione rilevata nel 2008 (era -21,8% nel 2008 rispetto al 2007). Tale attenuazione non si è verificata nei capoluoghi del Nord Ovest (-17,8% nel 2009, era -15,6% nel 2008 rispetto al 2007) e delle Isole (-21%, era -19,5% nel 2008). 16

18 Le quotazioni Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel 1 e 2 semestre del 2009, per la tipologia edilizia Uffici è stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. Risulta che la quotazione media di riferimento, per unità di superficie, per la tipologia Uffici a livello nazionale è pari a /mq con una lieve flessione rispetto alla quotazione media 2008 del 0,9%. I dati elaborati sono riferiti a comuni per i quali nel 2009 sono state pubblicate quotazioni OMI per la tipologia edilizia Uffici. Figura 10: Mappa dei differenziali dei valori medi comunali degli Uffici rispetto alla quotazione media nazionale (6.105 comuni) 17

19 Le quotazioni medie del 2009, per area territoriale e per regione, con le rispettive variazioni percentuali registrate rispetto il 2008, sono riportate nella Tabella 8. Tabella 8: Quotazione media 2009 Uffici per regione e area territoriale Area territoriale Regione Quotazione media Uffici 2009 ( /mq) Variazione % 2009/2008 Nord Est Emilia-Romagna ,5% Friuli- Venezia Giulia ,1% Veneto ,4% Nord Est ,6% Nord Ovest Liguria ,2% Lombardia ,5% Piemonte ,3% Valle d'aosta ,1% Nord Ovest ,6% Centro Lazio ,5% Marche ,1% Toscana ,5% Umbria ,4% Centro ,2% Sud Abruzzo ,4% Basilicata 926-1,1% Calabria 903-1,1% Campania ,8% Molise 988-1,3% Puglia ,9% Sud ,5% Isole Sardegna ,5% Sicilia ,4% Isole ,8% Media nazionale ,9% Dall esame delle quotazioni medie elaborate emerge che la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con /mq (-2,5% rispetto la quotazione 2008). Distanti dalla quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a /mq risultano le regioni Liguria, con /mq (-0,2% rispetto il 2008), la Campania, con /mq (-1,8% rispetto il 2008), quindi, Emilia- 18

20 Romagna e Lombardia (-0,5% rispetto il 2008). Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per gli Uffici, inferiore a /mq; una quotazione media regionale inferiore a /mq si registra solo in Molise, Calabria e Basilicata, tutte con perdite intorno al -1%. L unica regione nella quale si registra un incremento della quotazione media è la Sardegna, +2,5% rispetto il Figura 11: Quotazione media 2009 Uffici Distribuzione regionale Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia Uffici (1.566 /mq) è stato calcolato l indice territoriale, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella Tabella 9. 19

21 Tabella 9: Indice territoriale quotazioni 2009 Uffici per area territoriale e per regione. Area territoriale Regione Quotazione media Uffici 2009 ( /mq) Indice territoriale 2009 Nord Est Emilia-Romagna ,7 Friuli- Venezia Giulia ,4 Veneto ,2 Nord Est ,0 Nord Ovest Liguria ,8 Lombardia ,2 Piemonte ,3 Valle d'aosta ,1 Nord Ovest ,7 Centro Lazio ,2 Marche ,5 Toscana ,4 Umbria ,7 Centro ,0 Sud Abruzzo ,0 Basilicata ,2 Calabria ,7 Campania ,1 Molise ,1 Puglia ,9 Sud ,1 Isole Sardegna ,9 Sicilia ,0 Isole ,9 Media nazionale ,0 L indice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia Uffici assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto la quotazione nazionale. Dal grafico successivo, che presenta i valori dell indice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge l elevata dispersione dei valori medi, anche all interno di una stessa area territoriale. In particolare le regioni del Sud presentano valori decisamente inferiori al dato nazionale (valori indice minimi inferiori a 60 per Basilicata e Calabria) con eccezione della Campania che presenta un valore dell indice pari a 115,1. 20

22 Al Centro, al valore massimo nazionale dell indice del Lazio, vicino a 170, si contrappone il valore dell Umbria inferiore a 80. Al Nord la Liguria, la Valle d Aosta, la Lombardia e l Emilia Romagna presentano valori dell indice superiori a 100, mentre in Friuli-Venezia Giulia, Veneto e Piemonte l indice assume nel 2009 valore inferiore al 100, ovvero alla media nazionale. Figura 12: Indice territoriale quotazioni 2009 Uffici Grafico per area territoriale e per regione. 168,2 140,8 129,0 107,7 107,2 118,1 103,7 117,4 115,1 66,4 88,2 93,0 80,3 93,5 77,7 74,0 59,2 57,7 63,1 75,9 86,1 77,9 75,0 75,9 Emilia-Romagna Friuli- Venezia Giulia Veneto Nord Est Liguria Lombardia Piemonte Valle d'aosta Nord Ovest Lazio Marche Toscana Umbria Centro Abruzzo Basilicata Calabria Campania Molise Puglia Sud Sardegna Sicilia Isole Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Figura 13: Indice territoriale quotazioni 2009 Uffici scala valori regionali. 168,2 140,8 107,2 107,7 115,1 117,4 118,1 88,2 93,5 57,7 59,2 63,1 66,4 74,0 75,0 75,9 77,7 77,9 80,3 Lazio Liguria Valle d'aosta Toscana Campania Emilia-Romagna Lombardia Marche Veneto Piemonte Sardegna Umbria Puglia Sicilia Abruzzo Friuli- Venezia Giulia Molise Basilicata Calabria 21

23 La quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia Uffici nei soli capoluoghi di provincia è nel 2009 pari a /mq, in flessione di 0,8% rispetto alla quotazione del Le quotazioni medie regionali, l indice territoriale, per area e per regione, sono riportati nella seguente tabella: Tabella 10: Capoluoghi - Quotazione media 2009 Uffici per regione e area territoriale Area territoriale Regione Quotazione media Uffici 2009 ( /mq) capoluoghi Variazione % 2009/2008 Indice territoriale 2009 capoluoghi Nord Est Emilia-Romagna ,6% 97,7 Friuli- Venezia Giulia ,8% 64,7 Veneto ,5% 97,0 Nord Est ,0% 94,0 Nord Ovest Liguria ,2% 94,1 Lombardia ,2% 103,2 Piemonte ,6% 71,2 Valle d'aosta ,9% 99,4 Nord Ovest ,3% 95,7 Centro Lazio ,4% 160,4 Marche ,3% 79,3 Toscana ,7% 95,4 Umbria ,1% 65,1 Centro ,6% 128,3 Sud Abruzzo ,1% 64,7 Basilicata ,4% 73,8 Calabria ,5% 59,5 Campania ,7% 121,8 Molise ,0% 65,9 Puglia ,2% 70,4 Sud ,2% 88,9 Isole Sardegna ,8% 67,5 Sicilia ,0% 65,4 Isole ,8% 65,9 Media nazionale ,8% 100,0 Dall esame delle quotazioni medie elaborate emerge che anche per i soli capoluoghi la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con /mq (-2,4% rispetto la quotazione 2008). Le quotazioni hanno subito una flessione nella maggioranza delle regioni, con le diminuzioni massime registrate in Calabria (-4,5% rispetto al 2008) e in Molise (-3,0%). In Sardegna si registra, di contro, l aumento massimo con la quotazione media che sale del 2,8%. 22

24 In Campania e Basilicata al Sud, in Toscana al Centro, Piemonte e Veneto al Nord le quotazioni aumentano di poco con variazioni sotto l 1%. Figura 14: Quotazione media capoluoghi 2008 Uffici Mappa regionale Con riferimento alle 12 città con popolazione superiore ai 250mila abitanti, i dati del 2009 di NTN, IMI, quotazione media, variazione % rispetto il 2008 e indice territoriale (sulla base della quotazione media nazionale dei capoluoghi /mq) per la tipologia Uffici sono riportati nella Tabella 11. I dati della tabella evidenziano che nel 2009 le città con maggior dinamica nel mercato degli Uffici, in termini di IMI (quota percentuale di stock compravenduto) risultano Bari (3,8%) e Verona (3,2%) Venezia (3,3%), Milano (3,0%), seguono Bologna (2,6%), Venezia (2,5%), Milano e Roma (2,3%); di contro a Palermo è stato compravenduto solo una quota dello stock pari a 1,6%. 23

25 Le quotazioni calano nel 2009, rispetto al 2008, a Bologna (-4,0%), Verona (-3,2%), Catania (-2,5%) e Roma (-2,3%), risultano lievi flessioni a Genova, Milano, sono stazionarie a Bari e Venezia. A Torino le quotazioni crescono del 3,0%, a Firenze, Napoli e Palermo le quotazioni sono in lieve aumento. Tabella 11: NTN, IMI, quotazione media 2009 Uffici - Città con più di ab. Città con oltre ab. NTN 2009 IMI 2009 quotazione media 2009 variazione % 2009/2008 Indice territoriale BARI 185 3,8% ,0% 89,0 BOLOGNA 254 2,6% ,0% 128,5 CATANIA 52 2,1% ,5% 84,8 FIRENZE 160 2,0% ,4% 133,4 GENOVA 175 2,2% ,3% 96,5 MILANO 966 2,3% ,1% 127,8 NAPOLI 213 2,1% ,4% 129,9 PALERMO 146 1,6% ,5% 73,1 ROMA 833 2,3% ,3% 168,9 TORINO 224 2,2% ,0% 89,4 VENEZIA 140 2,5% ,0% 177,2 VERONA 172 3,2% ,2% 78,1 Nel grafico successivo i valori dell indice territoriale delle quotazioni medie degli Uffici sono messe a confronto con la dinamica del mercato, misurata con l IMI. Figura 15: IMI e quotazione media 2009 Uffici Grafico valori città con più di ab. Indice territoriale IMI 3,8% 2,6% 2,1% 2,0% 2,2% 2,3% 2,1% 1,6% 2,3% 2,2% 2,5% 3,2% 177,2 168,9 128,5 133,4 127,8 129,9 89,0 84,8 96,5 73,1 89,4 78,1 BARI BOLOGNA CATANIA FIRENZE GENOVA MILANO NAPOLI PALERMO ROMA TORINO VENEZIA VERONA 24

26 3. Il mercato dei negozi Lo stock immobiliare Lo stock delle unità immobiliari censite in catasto nelle categorie C/1 e C/3, che comprende gli immobili a destinazione Negozi e Laboratori, consiste di circa 2,5 milioni di unità sul territorio nazionale. Diversamente da quanto rilevato per gli uffici, la ripartizione territoriale di queste tipologie immobiliari risulta molto più uniforme sul territorio nazionale, Figura 16, con quote pari al 25% circa per il Sud ed il Nord-Ovest, del 22% circa per il Centro, del 17% per il Nord-Est e del 10% circa per le Isole. Figura 16: Stock immobiliare Negozi e Laboratori - quota % per area territoriale ISOLE 10,5% NORD-EST 16,6% SUD 25,5% NORD-OVEST 25,3% CENTRO 22,1% La ripartizione territoriale, per area e regione, dello stock nazionale è riportata nella Tabella 12. Tra le regioni con la maggior presenza relativa di negozi sul territorio emergono la Lombardia nel Nord (15% dello stock nazionale), il Lazio nel Centro e la Campania nel Sud (entrambe con circa il 10% dello stock commerciale nazionale). 25

27 Tabella 12: Stock 2009 Negozi e Laboratori per regione e per area territoriale Area Regione stock quota% Emilia-Romagna ,2% Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Friuli- Venezia Giulia ,1% Veneto ,2% Nord Est ,6% Liguria ,1% Lombardia ,0% Piemonte ,9% Valle d Aosta ,3% Nord Ovest ,3% Lazio ,7% Marche ,2% Toscana ,5% Umbria ,7% Centro ,1% Abruzzo ,6% Basilicata ,1% Calabria ,5% Campania ,3% Molise ,6% Puglia ,3% Sud ,5% Sardegna ,8% Sicilia ,7% Isole ,5% Totale Nazionale ,0% 26

28 Figura 17: Stock 2009 negozi e laboratori - distribuzione comunale Nella tabella che segue sono riportati i dati sulla concentrazione dello stock immobiliare nel capoluogo rispetto ai comuni della provincia. Tabella 13: Stock 2009 Negozi e Laboratori capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale Area Comuni STOCK % STOCK Nord Est Capoluoghi % Non Capoluoghi % Nord Ovest Capoluoghi % Non Capoluoghi % Centro Capoluoghi % Non Capoluoghi % Sud Capoluoghi % Non Capoluoghi % Isole Capoluoghi % Non Capoluoghi % Italia Capoluoghi % Non Capoluoghi % 27

29 Dall analisi dei dati presentati nella tabella si nota che lo stock immobiliare dei negozi si concentra per circa un terzo nelle città capoluogo e per i restanti due terzi circa nei comuni minori della provincia. Solo nei comuni capoluoghi del Centro la concentrazione di stock commerciale supera il 40%. Al Sud, invece di contro, si registra la quota più bassa di stock nei capoluoghi, pari a solo il 23% del totale. Le altre aree territoriali presentano un dato di concentrazione dello stock commerciale analogo alla distribuzione nazionale. I volumi di compravendita Nel 2009 il volume di compravendite delle unità immobiliari a destinazione Negozi e Laboratori censite nelle categorie catastali C/1 e C/3 è stato pari a NTN che rappresenta mediamente l 1,3% dello stock immobiliare presente sul territorio nazionale (IMI negozi - nazionale), in calo rispetto all anno precedente (era 1,6% nel 2008) Figura 18: NTN 2009 negozi e laboratori - distribuzione comunale 28

30 La distribuzione delle compravendite per area geografica mostra una maggiore concentrazione del mercato di queste tipologie nel Nord-Ovest, circa il 31% del NTN nazionale, seguito dal Centro con il 22,5% di compravendite. Nel Sud si ha una quota del 20,3% a fronte di una quota di stock del 25,5%. Osservando la distribuzione del NTN 2009 per comune, Figura 18, si nota la concentrazione maggiore di questo mercato nei comuni del Nord e del Centro. Nel Sud spiccano molti comuni della Puglia e della Campania. Mentre, tra le Isole, il mercato risulta più consistente in molti comuni della Sicilia. Figura 19: NTN 2009 Negozi e Laboratori - quota % per area territoriale Sud 20,3% Isole 9,1% Nord-Est 17,3% Centro 22,5% Nord-Ovest 30,8% La serie storica dei volumi scambiati annui di compravendite per il settore commerciale, dal 2004, rappresentata nella Figura 20, in termini di numero indice del NTN, segnala il trend negativo, cominciato già dal 2006 ed accentuato negli anni successivi, portando il volume di compravendite nel 2009 ad una contrazione del 35% rispetto a quello scambiato nel Analogamente all andamento delle compravendite, la dinamica del mercato del settore, misurata con l IMI, cala notevolmente negli ultimi anni, passando da un valore medio del 2,1% nel 2004 al 1,3% nel Particolarmente grave la perdita nel 2008 e nel 2009 nei comuni del Nord-Ovest, dove l indice cala in due anni di 0,8 punti percentuali (da 2,4% a 1,6%), rimanendo comunque l area con la maggior quota annua di stock scambiata. Il Sud e le Isole presentano valori di IMI (1,0% ed 1,1% rispettivamente) sempre molto inferiori a quelli registrati al Nord, ad indicare la maggiore staticità del settore in queste macro aree. 29

31 Figura 20: indice NTN Negozi e laboratori grafico per aree geografiche 110 numero indice NTN Negozi ,6 101,8 100, ,3 99,1 98,2 97,9 96,7 96,8 96,2 95,3 91,9 91,6 89,6 91,2 89,0 84,6 80,9 80,6 77,9 79,4 76,1 73,7 73,7 NORD-EST NORD-OVEST CENTRO SUD 66,7 ISOLE 65,0 ITALIA 60, Figura 21: IMI Negozi e laboratori grafico per aree geografiche 3,0% 2,5% 2,5% 2,3% 2,5% 2,5% 2,4% NORD-EST NORD-OVEST CENTRO SUD ISOLE ITALIA 2,2% IMI Negozi 2,0% 2,1% 2,1% 2,0% 1,9% 2,0% 1,5% 1,7% 1,6% 1,7% 1,6% 1,5% 1,5% 1,4% 1,7% 1,6% 1,4% 1,6% 1,4% 1,3% 1,3% 1,0% 1,2% 1,1% 1,0%

32 Tabella 14: NTN e IMI 2009 Negozi e Laboratori per regione 7 e area territoriale Area Regione NTN 2009 quota% Var % NTN 2009/2008 IMI 2009 Emilia-Romagna ,4% -19,8% 1,3% Nord Est Friuli- Venezia Giulia ,2% -19,8% 1,4% Veneto ,8% -15,0% 1,4% Nord Est ,3% -17,5% 1,4% Liguria 907 2,8% -10,0% 1,2% Nord Ovest Lombardia ,9% -21,8% 1,8% Piemonte ,0% -14,1% 1,3% Valle d Aosta 50 0,2% -31,7% 0,8% Nord Ovest ,8% -19,3% 1,6% Lazio ,6% -18,4% 1,3% Centro Marche 982 3,0% -15,5% 1,2% Toscana ,2% -15,9% 1,4% Umbria 562 1,7% -11,6% 1,3% Centro ,5% -16,6% 1,3% Abruzzo 706 2,1% -11,6% 1,1% Basilicata 281 0,9% -1,4% 1,0% Sud Calabria 802 2,4% -10,7% 0,9% Campania ,8% -9,4% 1,0% Molise 148 0,5% -10,6% 1,0% Puglia ,6% -7,5% 1,2% Sud ,3% -8,9% 1,0% Isole Sardegna 752 2,3% -26,1% 1,1% Sicilia ,8% -9,8% 1,2% Isole ,1% -14,6% 1,1% Totale Nazionale ,0% -16,0% 1,3% La ripartizione territoriale, per area e regione, del NTN nazionale e il corrispondente valore dell IMI, riportata nella Tabella 14, evidenzia la maggior dinamicità di questo settore in Lombardia dove si concentra circa il 21% del totale NTN nazionale (a fronte di un peso, in termini di stock, del 15% circa), con un IMI, che pur rimanendo il più elevato della media nazionale, passa dal 2,4% del 2008 al 1,8% del Tra le altre regioni si segnalano, sia pure con valori di NTN decisamente inferiori, l Emilia-Romagna, il Veneto ed il Piemonte (tra le regioni del Nord), il Lazio e la Toscana (al Centro), la Campania, la Sicilia e la Puglia (nel Sud-Isole). Il deciso calo delle compravendite nel 2009 rispetto al 2008 è generalizzato, con l unica eccezione della Basilicata, dove il mercato perde solo il -1,4% rispetto al Per il Friuli Venezia Giulia sono considerate solamente le province di Pordenone ed Udine 31

33 La contrazione maggiore si manifesta nelle regioni del Nord, Lombardia, Emilia Romagna, Friuli Venezia Giulia (intorno al -20%) ed in particolare la Valle d Aosta dove il mercato del 2009 si riduce di oltre il 30% (ma negli ultimi due casi è d obbligo tener conto dell esiguità del NTN). Al Centro, è il Lazio la regione dove si registra la più forte contrazione (-18,4%); al Sud e nelle Isole, la Sardegna è la regione con la peggiore performance del mercato dei negozi (-26,1%). La quota di stock per la tipologia Negozi, misurato dall IMI, come si è visto, risulta relativamente poco elevato, 1,3% è il valore di stock scambiato a livello nazionale. Il valore massimo è in Lombardia, 1,8%, ed il minimo nella Valle d Aosta, solo 0,8%. Le regioni del Sud e nelle Isole presentano tutte un IMI intorno all 1%. Tabella 15: NTN 2009 Negozi e Laboratori nei capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale Area Comuni NTN 2009 Var % NTN 2009/2008 Quota % NTN Nord Est Capoluoghi ,7% 33% Non Capoluoghi ,2% 67% Nord Ovest Capoluoghi ,8% 37% Non Capoluoghi ,4% 63% Centro Capoluoghi ,6% 45% Non Capoluoghi ,6% 55% Sud Capoluoghi ,8% 29% Non Capoluoghi ,7% 71% Isole Capoluoghi ,3% 38% Non Capoluoghi ,8% 62% Italia Capoluoghi ,2% 36% Non Capoluoghi ,9% 64% Nella Tabella 15 sono riportati i dati sui volumi di compravendita nei capoluoghi e nei comuni non capoluogo, nelle diverse aree territoriali, la variazione rispetto al 2008 e la quota di mercato relativa. Dall analisi dei dati presentati nella tabella si nota che anche per i volumi di compravendite, come rilevato per lo stock dei negozi, il mercato è meno concentrato nei capoluoghi, nei quali si trova a livello nazionale il 36% delle unità immobiliari compravendute nel Nel Centro la concentrazione del mercato dei Negozi nei capoluoghi raggiunge la quota più elevata, il 45%, al Sud la quota è la minima, pari al 29%. Nelle altre aree, il mercato risulta sostanzialmente in linea con la media nazionale. Rispetto al 2008 il mercato è diminuito in eguale misura nei capoluoghi (-16,2%) e nei comuni minori (-15,9%), entrambe le perdite accentuano quelle verificatesi nel 2008 rispetto al 2007 (era -15,0% nei capoluoghi nel 2008 rispetto al 2007, -12,2% nei non capoluoghi). 32

34 Le quotazioni Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel 1 e 2 semestre del 2009, per la tipologia edilizia Negozi è stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. Risulta che la quotazione media di riferimento, per unità di superficie, per la tipologia Negozi a livello nazionale è pari a /mq con una flessione rispetto alla quotazione media 2008 del 1,0%. I dati elaborati sono riferiti a comuni per i quali nel 2009 sono state pubblicate quotazioni OMI per la tipologia edilizia Negozi. Nella figura che segue è rappresentata la mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali per la tipologia Negozi rispetto la quotazione media nazionale non pesata. Figura 22: Mappa dei differenziali dei valori medi comunali dei Negozi rispetto alla quotazione media nazionale (7.391 comuni) 33

35 Le quotazioni medie del 2009, per area territoriale e per regione, con le rispettive variazioni percentuali registrate rispetto il 2008, sono riportate nella Tabella 16. Tabella 16: Quotazione media 2009 Negozi per regione e area territoriale Area territoriale Regione Quotazione media Negozi 2009 ( /mq) Variazione % 2009/2008 Nord Est Emilia-Romagna ,2% Friuli- Venezia Giulia ,3% Veneto ,6% Nord Est ,8% Nord Ovest Liguria ,3% Lombardia ,0% Piemonte ,4% Valle d'aosta ,4% Nord Ovest ,5% Centro Lazio ,2% Marche ,6% Toscana ,8% Umbria ,1% Centro ,5% Sud Abruzzo ,4% Basilicata 984 0,0% Calabria ,2% Campania ,2% Molise ,9% Puglia ,4% Sud ,7% Isole Sardegna ,0% Sicilia ,0% Isole ,5% Media nazionale ,0% Dall esame delle quotazioni medie elaborate emerge che la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con /mq (-4,2% rispetto la quotazione 2008). Distanti dalla quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a /mq risultano le regioni Liguria, con /mq (-4,3% rispetto il 2008), la Valle d Aosta, con /mq (+1,4% rispetto il 2008), quindi Campania (2.215 /mq, +1,2% sul 2008) e Toscana (2.048 /mq, +0,8% sul 2008). Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per i Negozi, inferiore a /mq. 34

36 Si rilevano quindi quotazioni per i negozi in calo al Nord (-0,8% nel Nord Est e -1,5% nel Nord Ovest) e al Centro (-2,5% rispetto al 2008) ancora in crescita al Sud (+0,7%) e nelle Isole (+2,5%). Figura 23: Quotazione media 2009 Negozi Mappa delle quotazioni medie regionali Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia Negozi (1.931 /mq) è stato calcolato l indice territoriale, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella seguente tabella: 35

37 Tabella 17: Indice territoriale quotazioni 2009 Negozi per regione e area territoriale Area territoriale Regione Quotazione media Negozi 2009 ( /mq) Indice territoriale 2009 Nord Est Emilia-Romagna ,3 Friuli- Venezia Giulia ,3 Veneto ,8 Nord Est ,6 Nord Ovest Liguria ,4 Lombardia ,1 Piemonte ,6 Valle d'aosta ,6 Nord Ovest ,7 Centro Lazio ,6 Marche ,4 Toscana ,0 Umbria ,1 Centro ,5 Sud Abruzzo ,2 Basilicata ,0 Calabria ,6 Campania ,7 Molise ,0 Puglia ,5 Sud ,3 Isole Sardegna ,2 Sicilia ,6 Isole ,5 Media nazionale ,0 L indice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia Negozi assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto alla quotazione nazionale. Dal grafico successivo, che presenta i valori dell indice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge l elevata dispersione dei valori medi, anche all interno di una stessa area territoriale. In particolare le regioni del Sud presentano valori decisamente inferiori al dato nazionale (valore indice minimo pari a 51,0 per la Basilicata e 55,6 per la Calabria) con eccezione della Campania che presenta un valore dell indice pari a 114,7. Nel Centro, all elevato valore dell indice del Lazio si contrappongono i valori inferiori al 100 di Marche e Umbria. Al Nord la Liguria, la Valle d Aosta, la Lombardia e l Emilia Romagna presentano valori dell indice superiori a