La riqualificazione urbana. Trasformazione della concezione urbanistica

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1 La riqualificazione urbana Trasformazione della concezione urbanistica Nuova filosofia normativa: Dalla rigida prescrizione del PRG al modello PPP, alla capacità di coniugare due elementi: - l interesse della collettività alla riqualificazione urbana; - l interesse dell operatore privato (e pubblico)

2 Nuovi strumenti urbanistici PII Piani Integrati di Intervento Istituiti attraverso la legge regionale n. 9 del 12 aprile Questi strumenti di regolazione e di politica urbana - prima ancora che urbanistica - hanno prodotto un consistente e significativo risultato in termini di proposte trasformative e nuove pratiche tra soggetti pubblici e privati. La strategia d'azione, che il Documento di Inquadramento ha definito attraverso l'individuazione di regole, obiettivi e grandi aree di interesse strategico, si sta attuando attraverso proposte di intervento concrete, coerenti con le finalità e gli obiettivi programmati, innovative nell'integrazione delle funzioni pubbliche e private ipotizzate, verificate in termini di risorse disponibili. La flessibilità dello strumento del Programma Integrato di Intervento (PII) ha peraltro consentito di affrontare una pluralità di temi urbani e di questioni urbanistiche, di natura e scala anche molto diverse: non solo la riqualificazione e la trasformazione dei grandi recinti industriali dimessi, ma anche la ricomposizione morfologica di tessuti centrali, l'attuazione delle previsioni di servizi e di spazi verdi già contenute nel piano regolatore vigente, la ridefinizione fisica e funzionale di territori di frangia, esito di trasformazioni parziali e non coordinate, il recupero ambientale, il ripensamento di azzonamenti ormai inattuali, la ricerca della coerenza con il sistema della mobilità.

3 Nuovi strumenti urbanistici PRU Piani di Riqualificazione Urbana Rappresentano strumenti in grado di incidere positivamente sul processo di trasformazione di ambiti urbani degradati. I programmi hanno come fondamentali caratteristiche: la dimensione: la scala urbana; l'oggetto: i tessuti ubani consolidati e degradati; lo strumento: l'integrazione fra le risorse e le azioni dell'amministrazione e quelle dei privati. Presupposto per il perseguimento degli obiettivi è la sinergia tra le risorse pubbliche e le risorse private. L'apporto di risorse private è reso possibile da una trasformazione del territorio che garantisce livelli di economicità per l'investimento privato; tali livelli richiedono l'utilizzi di moduli organizzativi (accordo di programma, conferenze di servizi, etc.) in grado di assicurare decisioni in tempi certi e accelerati. In cambio, al soggetto privato è richiesto di contribuire finanziariamente alla realizzazione di opere pubbliche in misura ulteriore a quanto già previsto per legge e in maniera proporzionale ai benefici economici che consegue. La misura di tale contribuzione non è stabilita "a priori" ma deve essere determinata dal comune attraverso valutazioni che fanno capo a parametri di tipo economico, ma che tengano prioritariamente conto della propria strategia urbanistica.

4 Nuovi strumenti urbanistici PRUSST Piani di Riqualificazione Urbana e Sviluppo del Territorio Il D.M. del 8 ottobre 1998 contiene il dispositivo generale ed il bando con le norme ed i criteri di selezione e finanziamento dei programmi. Sono i nuovi programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio promossi dal Ministero dei lavori pubblici con l'obiettivo di realizzare, all'interno di quadri programmatici organici, interventi orientati all ampliamento e alla riqualificazione delle infrastrutture, all'ampliamento e alla riqualificazione del tessuto economico-produttivo-occupazionale, al recupero e alla riqualificazione dell'ambiente, dei tessuti urbani e sociali degli ambiti territoriali interessati. I fondamentali obiettivi dei PRUSST sono: 1) la realizzazione, l'adeguamento e il completamento di attrezzature sia a rete che puntuali, di livello territoriale e urbano, in grado di promuovere e di orientare occasioni di sviluppo sostenibile sotto il profilo economico, ambientale e sociale e garantendo l'aumento di benessere della collettività; Gli interventi sono riconducibili, in via esemplificativa: al sistema stradale, ferroviario, aeroportuale, portuale, energetico, idrico, delle telecomunicazioni nonché alle opere necessarie per la difesa del suolo; ai porti, agli aeroporti, agli interporti, agli scambiatori di modalità e alle interconnessioni delle reti con il sistema urbano; a interventi di rilevanza tale da costituire poli di attrazione quali: sedi di tribunali, strutture ospedaliere, università, centri congressuali, strutture polifunzionali per lo sport, il turismo e il tempo libero, ecc.; 2) la realizzazione di un sistema integrato di attività finalizzate all'ampliamento e alla realizzazione di insediamenti industriali, commerciali e artigianali, alla promozione turistico-ricettiva e alla riqualificazione di zone urbane centrali e periferiche interessate da fenomeni di degrado.

5 I valori etico sociali di tutela e miglioramento dell ambiente e imprenditoriali non costituiscono elementi contrapposti e conflittuali, ma anzi devono necessariamente convergere per poter creare valore non solo per gli imprenditori (e gli altri attori della filiera), ma per tutti gli stakeolder.

6 Anche l operatore più opportunistico deve necessariamente, per realizzare i propri obiettivi, relazionarsi con sensibilità al contesto socio politico ed economico. Senza questa relazione non si determina qualità e valore per il complesso degli stakeholder anche in presenza di specifiche qualità (architettonica, funzionale, ecc..)

7 Qualsiasi operazione di sviluppo / riqualificazione urbana basa la propria probabilità di successo sul sistema di qualità delle proprie relazioni con tutti gli stakeolder.

8 La responsabilità che viene assunta a livello sociale complessivo è connessa alle modalità tramite cui tali relazioni diventano parte integrante dei meccanismi criteri di governo della riqualificazione/sviluppo

9 Le operazioni di riqualificazione urbana: una premessa Le operazioni di riqualificazione urbana si caratterizzano per l elevata complessità e variabilità dei problemi.

10 Problematiche inerenti le operazioni di riqualificazione urbana 1: La costruzione del quadro conoscitivo: A) Analisi del sistema geologico e geomorfologico; B) Analisi del sistema paesisitico; C) Analisi del sistema urbanistico, insediativo ed infrastrutturale; C1) Sostenibilità degli strumenti urbanistici D) Analisi del sistema della viabilità e della accessibilità; E) Analisi qualitativa della situazione ambientale esistente, in particolare dei siti inquinati che necessitino di eventuali azioni di bonifica; F) Analisi del contesto socio economico; G) Analisi del quadro programmatico; H) Analisi di premarketing: contatti preliminari con soggetti terzi proprietari delle aree (pubblici privati); azioni di sensibilizzazione nei confronti della potenziale domanda; I) Azioni di individuazione e coinvolgimento degli stakeolder per l integrazione del quadro conoscitivo 2: La definizione dei diversi livelli di sviluppo delle aree oggetto di indagine, in riferimento alle potenzialità di valorizzazione immobiliare; 3: La ricognizione delle buone pratiche nelle operazioni di sviluppo del territorio urbano; 4: Le analisi di Benchmarking

11 Problematiche inerenti le operazioni di riqualificazione urbana A- Definizione operativa progetto urbanistico; B- Individuazione delle attività e delle funzioni da implementare sulle aree di intervento; C- Elaborazione di configurazioni spaziali delle aree di intervento; D- Definizione oneri urbanistici

12 Sostenibilità tecnico - territoriale - Studio della operabilità della vigente pianificazione urbanistica; ed eventuale indicazione della necessità di procedere all adozione delle relative varianti urbanistiche/strumentazioni innovative; - Integrazione degli strumenti di programmazione e controllo dei risultati del coinvolgimento degli stakeolder; - Verifica della corrispondenza delle condizioni di qualità ambientale delle aree eventualmente oggetto di bonifica (e/o rischio idrogeologico, ecc..) in riferimento alle nuove ipotesi di utilizzazione del suolo ed eventuale individuazione dei presidi da porre in essere; - Verifica dell impatto viabilistico, valutazione delle eventuali esigenze di implementazioni infrastrutturali e delle correlate opere di mitigazione.

13 Sostenibilità economico - finanziaria - Analisi della domanda e dell offerta. In riferimento alle condizioni territoriali e socio economiche oggetto dello sviluppo, valutazione qualitativa della domanda e dell offerta dei beni e dei servizi ipotizzati - Studio dei canali di finanziamento. Valutazione delle diverse opzioni di finanziamento; - Definizione delle ipotesi d intervento a base del progetto: - Elaborazione di un piano economico finanziario sulla base delle ipotesi d investimento definite: - Ipotesi macroeconomiche a base del piano elaborato; - Il cronoprogramma dei tempi di realizzazione degli interventi e la motivazione a base del periodo di gestione ipotizzato; il livello di redditività dell investimento (indici di redditività del progetto TIR e VAN, indici di redditività del capitale ROE; ROI; ecc.); - eventuale possibilità di contributi pubblici all investimento; - condizioni di finanziabilità dell investimento, struttura e ammontare del finanziamento privato ipotizzato nel piano (rapporto debito/equity) - Verifica dell ipotesi di realizzazione, finanziamento e gestione dell intera operazione; - Definizione del profilo dei possibili partners ed individuazione delle condizioni e delle modalità di ingresso nel capitale e di operatività dei partners.

14 La riqualificazione urbana I nuovi protagonisti - La finanza strutturata - Fondi di investimento immobiliare: - Fondi generalisti / retail - Fondi specializzati / retail - Fondi opportunistici - Fondi ad apporto / pubblico privato - Fondi Riservati - Fondi quotati / non quotati - Fondi Cross border - Le Property Company - La leva finanziaria / Istituti di credito specializzati

15 La consulenza immobiliare - Advisor - Legale - Valutazione - Agency - Ecc..

16 I servizi immobiliari - Property Management Presidio della redditività - Facility Management Presidio della qualità funzionale dell edificio nel tempo

17 La progettazione integrata - Operatori del progetto - Project Management - Project Feasibility Lo sviluppo - Il developper / Project Construction - Il costruttore

18 Le esperienze Negli ultimi anni la community del Real Estate italiana o meglio operante in Italia, poiché ne fanno parte molte società internazionali e persone provenienti da altri Paesi, si è notevolmente rafforzata e ampliata. Occorre però riconoscere che si tratta di una comunità ancora relativamente poco diffusa e conosciuta nel nostro Paese, che finora ha operato in larga prevalenza in un numero limitato di contesti urbani di grande dimensione.

19 La cultura professionale Il settore delle costruzioni/immobiliare oggi presenta straordinarie opportunità di sviluppo economico e crescita professionale, ma ha bisogno di fare propri i nuovi sistemi di conoscenza, siano essi legati alla comprensione del nuovo mercato, che alla definizione di adeguate strategie di business ed infine anche alle qualità organizzative e gestionali del fare impresa professionale.

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