CIVILTÀ DI CANTIERE SCENARI RIPARTE IL MERCATO IMMOBILIARE. SI PUÒ TORNARE A INVESTIRE L INTERVISTA RIQUALIFICARE INNOVARE ARCHITETTURE CIVILTÀ

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1 CIVILTÀ DI CANTIERE I02 Giugno 2015 Anno L INTERVISTA Il valore delle costruzioni per il Paese secondo Paolo Buzzetti RIQUALIFICARE I diversi percorsi della rigenerazione urbana INNOVARE Recupero residenziale sostenibile e certificato ARCHITETTURE Grattacieli sempre più alti. A Milano e a Stoccolma SCENARI RIPARTE IL MERCATO IMMOBILIARE. SI PUÒ TORNARE A INVESTIRE CIVILTÀ di

2 FIN-Project La nuova vetrata Vista: ambienti luminosi con grandi aperture scorrevoli Un progetto di comunicazione per la filiera dell edilizia Civiltà di Cantiere è un progetto di comunicazione finalizzato ad orientare con autorevolezza il mercato creando nuove opportunità a vantaggio di un sistema imprenditoriale che si riconosce in un ruolo sociale delle costruzioni. Civiltà di Cantiere è fondato sull esperienza consapevole di imprenditori delle costruzioni e di imprese che stanno vincendo la sfida della crisi e guardano al futuro con ottimismo e forti di competenze e di una visione. dedicato a chi cerca l eccellenza Civiltà di Cantiere vuole essere un luogo di riflessione di eccellenza, in cui il mondo produttivo possa confrontarsi con il mondo della ricerca, della progettazione e della gestione. Per favorire una nuova cultura del costruire, diffonderla e orientarla verso un modo diverso di fare edilizia, attento all innovazione, anche sensibilizzando l utenza finale. Con l obiettivo di incidere su processi e modalità di costruzione, affermando il concetto del costruire a regola d arte. Con Civiltà di Cantiere si intende avviare un percorso virtuoso fatto di etica, responsabilità e competenza, così da contribuire a ridefinire e ad affermare nuovi modelli di impresa, riportando al centro del processo di costruzione e del cantiere i suoi saperi e il suo valore organizzativo, gestionale e di controllo oggi marginalizzato o perduto. FINSTRAL S.p.A. Via Gasters Auna di Sotto/Renon (BZ) per il rilancio del mercato delle costruzioni Civiltà di Cantiere promuove una nuova cultura del costruire e un mercato che sappia selezionare in base ai valori della qualità, della competenza e della rispondenza tra progetto e prestazioni fornite. Il raggiungimento degli obiettivi prefissati (orientamento strategico del settore) passa attraverso un efficace azione di comunicazione che imponga l autorevolezza delle tesi rivendicando il valore dell esperienza e della reputazione. Civiltà di Cantiere vuole contribuire a ricreare il mercato che non c è: valorizzando le imprese serie, eticamente responsabili, con una visione del futuro, aperte all innovazione, all interazione e allo scambio, affermando un nuovo modello di impresa in grado di essere l interlocutore affidabile di una nuova stagione del costruire, rivolgendosi a stakeholder, istituzioni e all utenza finale. 2 Civiltà di cantiere T F finstral@finstral.com SCENARI 1

3 Editoriale Una ricetta semplice per le opere pubbliche: applicare le regole e controlli di parte terza ALFREDO MARTINI La sostenibilità di un Paese si vede anche dalla sua capacità di adeguare il proprio capitale fisso, di renderlo efficiente guardando alle esigenze del territorio in un ottica almeno di medio periodo. La manutenzione ordinaria, lo sappiamo tutti, ci consente di pianificare i costi straordinari. Senza la prima saltano i conti. Ed è quello che è successo al nostro Paese. Un altro elemento che attiene alla sostenibilità è l equilibrio tra il costo di un opera (pubblica) e la sua rispondenza in termini di funzionalità e di durata. Ovvero è essenziale che l opera sia fatta a regola d arte e che vi siano stati gli adeguati controlli e verifiche sulla sua tenuta nel tempo. Del resto le norme tecniche del 2008 lo prescrivono puntualmente, fissando anche i limiti minimi di 50 e di 100 anni a seconda della complessità e delle caratteristiche delle opere. Questo per dire che le regole e le norme ci sono, quello che manca è l affidabilità della pubblica amministrazione, ovvero la certezza che chi è pagato per difendere i diritti di tutti e il bene comune, come oggi si dice, eserciti pienamente questo ruolo. È l annosa questione della responsabilità e dei controlli. La nostra convinzione è che si debba ricorrere ad una parte terza, perché il pubblico non garantisce più se stesso e noi. Abbiamo bisogno di opere che costino il giusto e che siano fatte bene. C è bisogno di una nuova consapevolezza sull applicazione delle norme e su cosa va cambiato. Innanzitutto è essenziale garantirsi sulla qualità progettuale. Anche qui verifiche di soggetti autorevoli e di parte terza, quindi non progettisti amici o peggio ancora validatori nominati dagli stessi controllati o controllabili, ma enti accreditati che svolgono soltanto questa funzione di controllo, gestori di elevate competenze tecniche e a loro volta soggetti a verifiche periodiche. Contemporaneamente va avviato un sistema di selezione delle competenze all interno delle amministrazioni pubbliche, rigoroso e ineccepibile. Così da ripristinare quelle condizioni di base in grado di restituire autorevolezza e fiducia nella funzione di controllo pubblico. Bisogna poi ragionare senza secondi fini su come ga- rantire al Paese opere di qualità, efficienti e durevoli, come far funzionare appalti pubblici che consentano di selezionare imprese oneste e capaci, come assicurare sia una congruenza tra valore dei lavori e qualità delle opere, sia la certezza dei tempi e dei costi. In sintesi, trasparenza nei criteri di selezione, pieno rispetto del principio della concorrenza, prezziari congrui, che vanno ad aggiungersi a sistemi di controllo del progetto e della realizzazione in corso d opera affidati a enti di valutazione indipendenti di parte terza. Editoriale 3

4 L intervista PAOLO BUZZETTI Presidente di Ance dal 2006, nell intervista a Civiltà di Cantiere ripercorre le battaglie condotte in questi anni e indica le strade da percorrere. Nove anni vissuti pericolosamente, al vertice dell imprenditoria italiana delle costruzioni negli anni più difficili dal dopoguerra. A cura di Alfredo Martini Rimettere in gioco le competenze e dare valore alle imprese Nonostante le difficoltà di questi anni, il settore e il sistema di rappresentanza delle costruzioni costituiscono risorse strategiche per il Paese. non sono stato fortunato scherza Paolo Buzzetti e poi aggiunge: È stata una battaglia Certo continua per difendere un tessuto imprenditoriale particolarmente colpito dalla crisi, ma soprattutto destinato ad affrontare un cambiamento epocale di fronte alla profonda trasformazione del mercato. Sono stati anni di trincea, ma non in difesa, anzi come associazione ci siamo battuti per affermare una visione antagonista rispetto a un pensiero dominante che ha creato depressione economica e recessione, invece di utilizzare le costruzioni in funzione anticiclica come hanno fatto altri Paesi sia europei, ad iniziare dalla Germania, che soprattutto Stati Uniti e Giappone. Fin dal 2007 abbiamo sostenuto la necessità di guardare alla crisi come a un opportunità per rivedere alcune storture e fare scelte precise a sostegno di un tessuto produttivo in grado di mettersi al servizio di una riqualificazione del Paese. Purtroppo, se analizziamo quanto avvenuto riscontriamo percorsi che sono stati devastanti, che hanno determinato sprechi e aumentato il degrado e il gap infrastrutturale dell Italia rispetto agli altri Paesi, contribuendo a disgregare il nostro settore, finendo troppo spesso per selezionare il mercato al contrario. Egualmente, la rinuncia ad affrontare i problemi determinati dalla crisi aggredendola e immettendo risorse per aumentare il capitale fisso, attraverso scelte di tipo rooseveltiane, ha comportato un generale abbandono del territorio con pesantissimi effetti negativi sul piano della sicurezza e della qualità dei servizi pubblici. Penso in particolare a scuole, ospedali e strade. Se dovesse individuare in questi anni alcuni momenti importanti, quelli che possono essere considerati successi della sua presidenza, quali evidenzierebbe? Al primo posto metterei la battaglia sui mancati e ritardati pagamenti alle imprese. Non sono restio a definirla una vera e propria campagna di civiltà. Con le nostre denunce e la nostra azione costante nei confronti del Governo, cui si è accompagnata una verifica presso l Unione europea che ha reso a tutti evidente che le cause erano prevalentemente italiane, abbiamo avviato un processo che ha di fatto sbloccato i crediti e riaffermato il diritto delle imprese ad essere pagate in tempi giusti per i lavori realizzati. Un processo avviato che tuttavia ancora registra criticità e ritardi. Così che la nostra attenzione resta vigile e continuiamo a monitorare e ad intervenire là dove si riscontrano deficienze delle amministrazioni pubbliche. Egualmente importante è stato l impegno nell incalzare i Governi che si sono succeduti, così come le forze politiche e il Parlamento, con una serie di proposte e di soluzioni rispetto a questioni nevralgiche per il settore ma sempre in un ottica di interesse generale. A cosa si riferisce? Faccio alcuni esempi che mi consentono di spiegare meglio ciò che voglio dire. Prendiamo il tema della casa, del mercato immobiliare, che sta vivendo da anni una situazione di stasi con effetti pesanti per molte imprese edilizie. Per far ripartire il mercato al di là dei fattori collegati alla ripresa economica, alla fiducia nel futuro e a maggiori disponibilità di reddito da parte delle famiglie, l elemento più critico sul quale agire è il credito. Ovvero la disponibilità delle banche a concedere mutui. E sul credito si è concentrata la nostra azione agendo nella duplice direzione del sistema bancario e del Governo. L accordo a tre con l Abi e con la Cassa depositi e prestiti dello scorso anno ha contribuito a rimettere in gioco alcune risorse riavviando lentamente il mercato. Le prospettive sembrano decisamente positive. Certo non ritorneremo ai numeri della prima metà dello scorso decennio, ma i segnali di un nuovo dinamismo sono chiari. Si è trattato di una battaglia i cui contenuti non hanno riguardato soltanto gli interessi del settore, bensì anche una risposta ad esigenze sociali strettamente connesse al persistere nel nostro Paese di una non marginale emergenza abitativa. Un secondo esempio riguarda il Piano città e il ruolo determinante che abbiamo avuto nell individuare nella rigenerazione urbana e in un grande piano di riqualificazione delle nostre città uno dei terreni strategici su cui costruire percorsi di ripresa economica, ma anche di concreto superamento di ampie situazioni di disagio e di degrado. Come Ance abbiamo sviluppato analisi e definito percorsi e proposte ben definiti, che ancora aspettano una risposta sul piano delle decisioni, delle risorse e dei meccanismi di avvio dei diversi progetti. Ma le condizioni per partire ci sono tutte. Il terzo esempio attiene al mercato dei lavori pubblici ed è strettamente collegato alla nostra visione di politiche volte alla crescita, consapevoli della scarsità di risorse pubbliche e della necessità quindi di una gestione oculata degli investimenti. Sono diversi anni che sottolineiamo come al centro delle politiche pubbliche debbano esserci, accanto alle grandi infrastrutture di cui il Paese ha davvero bisogno, anche le migliaia di piccole e medie opere che vanno ad impattare maggiormente sulla qualità della vita dei cittadini e che se non realizzate creano disagi crescenti e aumentano il degrado fisico del Paese, incidendo anche sulla qualità dei servizi, per i quali tutti noi paghiamo le imposte. Strade, scuole e ospedali in primis, ma anche la messa in sicurezza del territorio, riducendo i rischi idrogeologici e creando le condizioni per una maggiore capacità competitiva dei sistemi produttivi locali. Grandi opere e piccole opere sono solo una questione di priorità o anche di modello e di opportunità rispetto a questioni quali lo spreco e la corruzione? Sicuramente è anche una questione di modello. Negli ultimi anni abbiamo assistito in modo evidente all emergere di criticità rilevanti per quanto riguarda alcune delle principali opere infrastrutturali. È emerso in modo chiaro che il modello della Legge Obiettivo non ha funzionato perché negli anni non è stata fatta una giusta selezione e questo ha penalizzato anche la realizzazione di quelle infrastrutture che sono davvero urgenti. Abbiamo assistito al fallimento del meccanismo della concessione e della logica del general contractor, che dovevano garantire proprio certezza dei tempi e della spesa, supplendo alle carenze pubbliche. Dobbiamo tornare alle gare di appalto tradizionali, rimettere in gioco le competenze e le capacità del tessuto imprenditoriale. Puntare sulle piccole opere con progetto esecutivo consente di garantire la qualità della spesa e i tempi di costruzione. Certo il pubblico deve vigilare, controllare, collaudare. Così rispetto a molte opere importanti soprattutto per la mobilità appare urgente e necessaria una riflessione che possa riconvertire le risorse su progetti di messa in sicurezza e di miglioramento in grado di assicurare al Paese una viabilità più efficiente e più sicura in tempi rapidi. Resta altresì aperta la questione dei lavori in house, che riguarda le troppe concessionarie che a causa di una normativa in netto contrasto con le direttive europee limita sensibilmente il mercato e la concorrenza. Una questione che anche recentemente abbiamo sollevato di fronte al Parlamento e che auspichiamo possa trovare una soluzione a breve. La crisi ha messo in evidenza la necessità di una ridefinizione anche delle forme di rappresentanza in una logica di aggregazione, creando una maggiore massa critica per quanto riguarda le costruzioni. Qual è stata la sua strategia in questi anni e quali le prospettive? Con l acuirsi della crisi abbiamo immediatamente compreso, come sistema delle costruzioni, quanto fosse necessario unirci per affermare una visione unitaria in grado di diventare interlocutori forti del Governo così da contrastare la disgregazione di un settore strategico per il Paese, avanzando proposte condivise e autorevoli. Da qui sono nati gli Stati generali delle costruzioni, le iniziative e le manifestazioni, anche di piazza, come quella del 2010 davanti al Parlamento. Da qui una serie di momenti unitari, ma anche un coordinamento di fatto intorno alle proposte. Abbiamo ottenuto risultati importanti, riuscendo con grande fatica e con un impegno unitario a spostare le politiche nella direzione della crescita. Oggi queste esperienze debbono trovare anche un momento di riflessione rispetto alla rappresentanza istituzionale tradizionale, verificando la possibilità di forme diverse in grado di tenere stabilmente integrate le diverse componenti imprenditoriali, non solo quelle che si riconoscono nell Ance, ma anche gli artigiani e le imprese cooperative, fino alla filiera lunga delle aziende produttrici e del commercio. Una rappresentanza verticale in grado di tenere insieme interessi connessi al costruire, rafforzando così anche la logica di operare in un sistema più generale, nell interesse dell utenza finale e del Paese. 4 Civiltà di cantiere RUBRICA - L intervista 5

5 In cammino Non serve raccontare mezze verità! Non è questo che serve per la tanto agognata ripresa. Non serve. La fiducia ha bisogno di verità e trasparenza! Piero Torretta Imprese, opere e cittadini al tempo dell Expo Agroalimentare ed opere. Eccoci all Expo. Un milagro secondo i commentatori e secondo molti di noi. Come sempre abbiamo dimostrato il talento di tirar le cose all ultimo momento. Abbiamo dimostrato di cosa Noi Italiani siamo capaci. Un risultato di cui essere orgogliosi. Ma c è modo e modo di esserlo se oltre al risultato si vuole, come si deve, essere attenti al come le cose si sono fatte e si faranno. Per questo sono stato molto sorpreso dagli avvisi a pagamento apparsi in questi giorni sui maggiori quotidiani nazionali, con cui alcune delle imprese inquisite o commissariate per reati di corruzione negli appalti dell Expo hanno ringraziato e si sono auto complimentate per aver contribuito al successo dell apertura di Expo. Est modus in rebus, sunt certi denique fines ha sentenziato Orazio nelle Satire (V è misura nelle cose, vi sono confini al di là ed al di qua dei quali non può esserci il giusto). Non v è certo modo giusto nel fatto che sui cantieri di Expo, secondo le rilevazioni della Cassa edile di Milano, su 11mila ingressi mensili nel cantiere solo risultino iscritti alla Cassa edile, risultino con contratto metalmeccanico o di altra categoria e ben siano identificati, ma senza contratto. Non v è modo giusto nel fatto che nelle trattative per le risoluzioni dei contratti per fine cantiere i lavoratori (slavirumeni-bulgari) impiegati nella catena infinita dei subappalti, a fronte di contratti delle imprese principali i cui importi sono più che raddoppiati, si presentino minacciosi e con coltelli serramanico in tasca al tavolo lamentando il mancato pagamento di alcune mensilità arretrate delle loro retribuzioni. Un problema non solo delle imprese, ma soprattutto di Expo che, nonostante le certificazioni ottenute, non può certo vantarsi di aver operato in conformità alla Uni En Iso che definisce la sostenibilità economica, ambientale, sociale dei grandi eventi e che contiene un capitolo specifico sulle forniture in cui si indicano la legalità, il merito, la professionalità, la territorialità quali elementi centrali della filiera coinvolta nel processo produttivo. Non serve raccontare mezze verità! Non è questo che serve per la tanto agognata ripresa. Non serve. La fiducia ha bisogno di verità e trasparenza! Ma molti sembra non siano d accordo, soprattutto le istituzioni che si crogiolano nell insperato risultato, qualificano come La nostra capacità, la nostra attrattività, il nostro fascino è non solo nel milagro di fare le cose, ma soprattutto nel come le si fanno. gufi chi osserva le criticità e chiamano bamboccione chi rifiuta lavori senza dignità. Non è così che si dà speranza ai giovani, che si dà una primavera, una luce che parla alla vita con i colori dei fiori come si canta in una opera di Ottorino Respighi. Non si parla alla vita coi colori dei fiori neppure facendo finta che non vi siano problemi e che basti la ripresa degli investimenti pubblici, senza preoccuparsi delle condizioni economiche dei progetti e dei contratti. Una ripresa cui nel 2014, negli appalti del Comune di Milano, ha fatto riscontro una media dei ribassi tra il 50 ed il 60% sulla base d asta e che con ogni probabilità avrà una ricaduta critica sui diritti delle persone. Le grandi opere, Expo, l esperienza tribolata degli anni post Tangentopoli, ci insegnano che non basta la lodevole carica dei 5mila cantieri per ridare dignità ad un mestiere vituperato, troppo facile bersaglio su cui scaricare, o facile scudo dietro cui nascondere, la superficialità e l indifferenza del Paese e l ignominia della politica. La nostra capacità, la nostra attrattività, il nostro fascino è non solo nel milagro di fare le cose, ma soprattutto nel come le si fanno. Il marchio del nostro Paese non è solo nel prodotto, ma nelle persone che fanno i prodotti, nel loro contributo, nella loro creatività, nei diritti e nelle tutele che storia e cultura hanno loro riconosciuto, diritti e tutele che sono parte imprescindibile del nostro modo di essere, della nostra capacità nel tempo di dare al lavoro la dignità. Anche questo, oltre all importanza degli investimenti pubblici, ci ha insegnato Keynes rimarcando come il difetto più evidente della società economica in cui viviamo è l incapacità a provvedere ad una occupazione piena e la distribuzione arbitraria ed iniqua dei redditi e della ricchezza prodotta. Se vogliamo recuperare centralità in un processo produttivo in cui la tecnologia del prodotto componente supera la capacità dell uomo di applicarla e di assemblarla nel prodotto risultante, anche di questo dovremmo occuparci quando pensiamo ad un nuovo modello di relazioni industriali. Magari mutuando da esperienze straniere di successo il modello della compartecipazione, della condivisione di tutti gli attori della filiera del processo produttivo. Assieme alla tecnologia, alla digitalizzazione potrebbe essere un contributo per rimettere non solo il nostro prodotto, ma il nostro mestiere, nel cuore della gente ed al centro della politica economica del nostro Paese. Segui la rubrica di Piero Torretta su 6 Civiltà di cantiere RUBRICA - In cammino 7

6 Dal mondo FOR RENT Le regole A cura di Stefano Caratelli Affittasi America Lavora duro, risparmia, sposati e compra casa. È la sintesi del sogno americano. Per generazioni il programma di vita di milioni di persone. Per questo fa un certo effetto leggere su Fortune, il magazine che fa della ricchezza come premio del lavoro e dell applicazione una filosofia, un editoriale dal titolo Una nazione in affitto. A sette anni dall inizio della crisi del mercato immobiliare e dopo quasi sei anni di ripresa dell economia la situazione è paradossale. Secondo i dati di Fortune, oggi l americano medio, destinando un terzo del reddito all acquisto della casa, potrebbe permettersi un abitazione da 285mila dollari. Se il mercato delle compravendite non riparte, quello degli affitti invece tira Sul mercato la media dei prezzi offerti per una casa monofamiliare è di 200mila. Quindi ci sono le condizioni ideali perché il mercato riparta. E invece no. Tirano gli affitti, ma non gli acquisti. Fortune dà la colpa a un sistema creditizio ancora inceppato e estremamente cauto nell erogazione di mutui, al contrario di quello che accadeva durante la bolla, quando si consentiva alla gente di accollarsi mutui insostenibili. I prezzi sono praticamente fermi, crescono appena qualcosa in più dell inflazione. Ma l inflazione non c è. Se si hanno dei soldi conviene metterli in Borsa piuttosto che nel mattone. Almeno per il piccolo investitore. Uno dei meccanismi che facevano girare il mercato della casa prima della bolla era il fatto che la dinamica dei prezzi consentiva la mobilità. A pochi mesi dall acquisto si poteva decidere di vendere per trasferirsi e comprare altrove senza rimetterci, anzi negli anni buoni guadagnandoci anche qualcosa. Oggi il tempo si è allungato: nell area di Los Angeles devono passare almeno 5 anni dall acquisto della casa perché abbia senso finanziario cambiare città, vendendo e ricomprando. Nell area di Washington ce ne vogliono 4,2. Se il mercato delle compravendite non riparte, quello degli affitti invece tira. In molte aree degli Stati Uniti i prezzi delle locazioni corrono più velocemente di quelli degli acquisti. Fortune si limita a interrogarsi su una certa irrazionalità nel comportamento di chi cerca casa: perché andare in affitto quando finanziariamente converrebbe comprare? E si augura che torni presto la normalità del sogno americano. Antonio Vespignani Basta con le validazioni di progetto pro forma È opinione diffusa, e condivisa da chi scrive, che molti profili patologici che oggi affliggono l esecuzione dei lavori pubblici in Italia determinandone aumento dei costi, slittamento dei tempi, varianti, riserve, contenziosi siano legati a criticità che nascono dalla (qualità della) progettazione. Probabilmente il semplice raffronto tra le copiose previsioni di legge ( articoli del Regolamento, dal 14 al 43) e la consistenza dei progetti posti a base di gara è sufficiente a mettere in evidenza una sostanziale inadeguatezza e non corrispondenza di questi ultimi ai precetti normativi. Strettamente e indissolubilmente legato a questo è il tema della verifica e della validazione dei progetti, che non a caso anche nella sequenza normativa il legislatore ha voluto seguisse senza soluzione di continuità le disposizioni in materia di progettazione (artt del Regolamento). L oggetto della verifica è chiaramente indicato nell art. 45, comma 2 e la lettura della norma consente di rilevare come essa, nelle intenzioni del legislatore, contenga in sè tutti gli elementi per accertare l idoneità e la qualità del progetto complessivamente inteso. La realtà e l esperienza registrano invece risultati di segno diametralmente opposto. La possibilità, oggi riconosciuta dal Regolamento, di affidare la verifica progettuale alle strutture tecniche della stazione appaltante per lo più inadeguate a far fronte ad un attività così delicata di fatto vanifica l efficacia della verifica, che diventa spesso un ulteriore passaggio meramente formale. Sicuramente preferibile era l impostazione originariamente prescelta dal legislatore, di riservare la validazione a strutture terze selezionate e particolarmente qualificate dal punto di vista tecnico. Oggi invece si può arrivare alla situazione paradossale ma purtroppo non irrealistica di avere il controllore/verificatore dotato di minore competenza rispetto al progetto da valutare e quindi sprovvisto degli strumenti necessari a rendere efficace la sua funzione. È noto che alla base dell opzione per la validazione interna militano ragioni non solo concettuali, ma anche puramente pragmatiche, legate a mere esigenze di risparmio di spesa. Resta il fatto che così come è impostato, l istituto non risponde alle finalità per le quali è stato concepito (e per le quali opera in altri contesti nazionali). A queste carenze strutturali dell impianto normativo della verifica si aggiunge un ulteriore elemento di debolezza, questo però non legato alla disciplina positiva, quanto alla sua applicazione pratica. Se è vero, come è vero, che la validazione del progetto (al pari della redazione del progetto stesso) riveste un ruolo centrale nella realizzazione dell opera pubblica, ne dovrebbe discendere che i soggetti che ne sono investiti devono rispondere delle eventuali carenze o negligenze della propria attività. Occorre quindi dare effettiva e concreta applicazione alle norme sulla responsabilità professionale dei progettisti e dei verificatori del progetti, escutendo le polizze di responsabilità civile professionale in caso di aumento dei costi dell opera per varianti dovute a difetti o errori di progettazione, così come prevede la legge. Solo in questo modo si potrà porre termine al fenomeno delle validazioni pro forma che nulla aggiungono e anzi, parecchio tolgono al miglioramento e alla qualificazione del processo di realizzazione dell opera pubblica. 8 Civiltà di cantiere RUBRICA - Le regole 9

7 Riparte il mercato immobiliare Il mercato immobiliare dà segnali, seppur timidi, di ripresa. Lo confermano i dati di enti e istituti privati. A trainare l uscita dalla situazione critica in cui l edilizia versa ormai da anni non sono le nuove edificazioni, ma il costruito e il mercato delle ristrutturazioni. Luca Scialanga ci guida attraverso gli studi più recenti sulle dinamiche del settore e, con l intervista a Paolo D Alessandris del Cresme, analizza i fattori necessari a stabilizzare la crescita. Virgilio Chelli sottolinea poi come i rendimenti crescenti stiano spingendo la domanda, che inizia ad orientarsi verso gli immobili con caratteristiche di alta efficienza energetica. Tema trattato anche da Marco Plazzotta, che spiega come il mercato delle riqualificazioni possa essere un possibile volano per la crescita degli investimenti. In chiusura, con Mattia Silvani spostiamo il fuoco sul mercato dei mutui e la sua rinnovata vivacità. Fig. 1 FIDUCIA DELLE IMPRESE (anno base 2010=100) Fonte: Statistiche flash, Istat marzo MARZO APRILE MAGGIO GIUGNO LUGLIO AGOSTO SETTEMBRE OTTOBRE NOVEMBRE DICEMBRE GENNAIO FEBBRAIO MARZO APRILE MAGGIO GIUGNO LUGLIO AGOSTO SETTEMBRE OTTOBRE NOVEMBRE DICEMBRE GENNAIO FEBBRAIO MARZO APRILE MAGGIO GIUGNO LUGLIO AGOSTO SETTEMBRE OTTOBRE NOVEMBRE DICEMBRE GENNAIO FEBBRAIO MARZO Imprese del settore delle costruzioni Tutte le imprese Luca Scialanga Il mercato immobiliare: domanda e offerta si guardano allo specchio A fronte di una pur lenta ripresa e delle favorevoli condizioni creditizie, cresce la fiducia nel mercato immobiliare. E le prospettive più interessanti riguardano la ristrutturazione dell esistente. I dati sui recenti sviluppi del mercato immobiliare, diffusi dall Agenzia delle entrate (Osservatorio sul mercato immobiliare, marzo 2015) e dalla Banca d Italia (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, febbraio 2015), e le previsioni di centri di ricerca indipendenti come Nomisma (Rapporto sul mercato immobiliare, marzo 2015) e Scenari immobiliari (Cinquanta sfumature di ripresa, marzo 2015) sono concordi nell indicare una ripresa delle transazioni sul mercato immobiliare a fronte di un rallentamento della caduta del valore degli immobili compravenduti. Per quanto riguarda le previsioni per i prossimi anni, Nomisma ritiene che il numero delle compravendite sul mercato immobiliare passerà dalle transazioni del 2014 (dato rilevato dall Agenzia delle entrate) alle nel 2015, per crescere ancora nel 2016 ( ) e nel 2017 ( ). Nel medesimo periodo dovremmo assistere a un inversione di tendenza nella dinamica dei prezzi delle abitazioni, che dovrebbero diminuire ancora del 2,9% nel 2015 per poi iniziare a risalire timidamente nel 2016 (0,9%) e con più decisione nel 2017 (3%). Questa dinamica di risveglio del mercato sembra prendere corpo nei centri abitati di maggiore dimensione che, seguendo le rilevazioni dell Agenzia delle entrate, mostrano incrementi notevoli di transazioni con Roma a +13,9%, Firenze a +13,3%, Genova a +15% e Bologna a +18,5% sugli scudi. La fiducia nel futuro di imprese e consumatori Un indicatore molto utile per valutare in prospettiva l atteggiamento di imprese e consumatori nei confronti dei possibili sviluppi del mercato è l indice di fiducia diffuso dall Istat alla fine del marzo scorso. Come è possibile osservare nella figura 1, le imprese del settore delle costruzioni hanno mostrato un indice di fiducia crescente nei primi tre mesi dell anno in corso, ben al di sopra della media delle imprese italiane in tutti i comparti. Come suggerisce Paolo d Alessandris, ricercatore del Cresme che intervistiamo in queste pagine, l incremento potrebbe essere imputabile, in modo significativo, soprattutto alla nuova disponibilità creditizia. Nel 2014, infatti, per la prima volta dopo anni si è registrato un incremento (stimato intorno al 15%) nella richiesta di mutui da parte delle famiglie. Un trend non solo confermato, ma in crescita nel primo trimestre di quest anno: l incremento è salito infatti al 37,5% rispetto al primo trimestre del Questa accelerazione nella domanda di mutui da parte delle famiglie appare collegato a un calo fortissimo dei tassi d interesse con tasso variabile appena all 1,9% e il tasso fisso intorno al 3%. Il miglioramento delle condizioni creditizie aumenta la possibilità di acquisto sul versante della domanda e contribuisce a ridare ossigeno al mercato e alla produzione edilizia, anche se va considerato che se la nuova disponibilità di credito viene destinata alla sostituzione di mutui già esistenti, il saldo del credito erogato per nuovi acquisti potrebbe risultare abbastanza basso. Questa fiducia in una prossima espansione della domanda è giustificata? In altri termini, sarà sufficiente Fig. 2 ITALIA - EROGAZIONE DI MUTUI ALLE FAMIGLIE PER L ACQUISTO DI ABITAZIONI (dati trimestrali di consuntivo e previsioni - Milioni di ) Fonte: Banca d Italia per il consuntivo, stime Nomisma per il IV trimestre del 2014 e previsioni Nomisma dal 2015 al Milioni I II III IV 2009 sarà sufficiente l espansione creditizia stimolata dalla politica monetaria messa in atto dalla Banca centrale europea a sostenere la domanda? l espansione creditizia stimolata dalla politica monetaria messa in atto dalla Banca centrale europea a sostenere la domanda nel medio periodo? Per rispondere a questa domanda occorre capire se, dal lato della domanda, i consumatori ritengano sia arrivato il momento giusto per investire in un abitazione e, soprattutto, se valutino di avere a disposizione le risorse economiche necessarie. Erogazione mutui (consuntivo) Erogazione mutui (previsioni) Linea di tendenza (consuntivo) Linea di tendenza (previsioni) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Civiltà di cantiere ABITARE 11

8 SEGUE Il mercato immobiliare: domanda e offerta si guardano allo specchio Cresce l interesse verso la ristrutturazione Secondo le rilevazioni dell Istat relativamente alle intenzioni di acquisto di abitazione da parte dei consumatori appare evidente come il valore (molto basso, quasi sempre inferiore al 3% dei rispondenti) sia stabile nella sua parte certa da oltre un anno e mezzo, mentre l incremento complessivo è dovuto all aumento dei rispondenti che negli ultimi mesi considerano probabile l acquisto di una nuova abitazione. Questi valori non consentono eccessivi slanci ottimistici sul versante della costruzione di nuove abitazioni in quanto non è da escludere che una parte delle abitazioni acquistate sia costituita da edifici esistenti. Il settore delle costruzioni deve, quindi, trovare strade nuove per crescere a prescindere dalle migliori condizioni attuali (e future) del mercato immobiliare. E certamente una possibile soluzione viene dal comparto delle ristrutturazioni. È questo l ambito di mercato dove si registra il maggior dinamismo da parte della domanda. Come si può rilevare dalla figura 4, cresce l intenzione di Fig. 3 INTENZIONE di acquistare UN ABITAZIONE (valori %) ristrutturare l abitazione, con un incremento dei rispondenti 3,5% che intendono con certezza effettuare lavori in casa. E, soprattutto, vi è un numero ben più alto di intervistati 3% che dà una risposta positiva (il 14,4% nel gennaio 2014). 2,5% In questo momento, quindi, appare meno rischioso concentrare le energie sul versante della ristrutturazione, 2% un segmento forte del mercato, grazie anche agli incentivi fiscali sia per le opere di ristrutturazione che per 1,5% quelle finalizzate alla riqualificazione energetica. Lo scenario futuro sembra dunque caratterizzarsi con una leggera 1% e lenta ripresa del mercato immobiliare a cui si accompagnano interessanti prospettive sia per quanto 0,5% riguarda la riqualificazione del patrimonio esistente, sia in 0% termini più ampi relativamente ad aree urbane degradate. Una prospettiva che deve necessariamente tenere conto degli aspetti energetici ed ambientali che costituiscono i due pilastri del mercato privato delle costruzioni dei prossimi anni. GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO Fig. 4 INTENZIONE DI RISTRUTTURARE UN ABITAZIONE (valori %) APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO A cura di Luca Scialanga La casa sotto la lente di ingrandimento Paolo D Alessandris, ricercatore del Cresme esperto di tendenze del settore immobiliare, spiega perché, anche se i prezzi degli immobili continueranno per un po a scendere, ci sono segnali che la ripresa è effettiva. A partire dai capoluoghi. Il mercato immobiliare italiano sta effettivamente uscendo dal buio tunnel percorso negli ultimi anni? I dati più recenti forniti dall Agenzia delle entrate - un 2014 che si è chiuso con una ripresa delle compravendite residenziali del 3,6% a livello nazionale, trainata da una crescita del 7,3% nei capoluoghi - ci fanno presumere che abbiamo toccato il fondo e che da quest anno il mercato si assesterà verso l alto. I prezzi, al contrario, subiranno ancora dei decrementi, a causa principalmente della stagnazione del sistema economico italiano, che ormai da anni vive una vera e propria recessione. La disoccupazione sempre molto alta e i redditi compressi fanno si che la disponibilità per acquistare abitazioni resti bassa. Con effetti negativi sull andamento dei prezzi che dovrebbero continuare a scendere intorno a un -2% circa. Fonte: Statistiche flash, Istat marzo Fonte: Statistiche flash, Istat marzo ,5% 3% 2,5% 2% 1,5% 1% 0,5% 0% GENNAIO APRILE LUGLIO Acquisto certo OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO Acquisto probabile Acquisto totale 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% GENNAIO APRILE Manutenzione certa LUGLIO OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO APRILE LUGLIO OTTOBRE GENNAIO Manutenzione probabile Manutenzione totale Nel recente passato, ci sono stati episodi di crescita che non hanno confermato le aspettative? Il calo del mercato immobiliare è continuo dal 2007 in poi, abbiamo assistito soltanto nel 2010 a un timido +0,4% di compravendite. Ricordo che tutti gli attori del settore hanno sperato tra il 2010 ed il 2011 che il mercato si riprendesse. Il problema principale è stato il perdurare della crisi economica: nel 2012 abbiamo avuto un -26% di compravendite, lo stop di quell anno ha gelato tutte le speranze di ripresa. Sostanzialmente il mercato immobiliare è in recessione continua da più di sette anni e il +3,6% dell anno passato mi sembra possa essere lo spartiacque. Dal 2014 le compravendite dovrebbero essere uscite dal periodo di crisi. Ci sono segnali che questa volta la crescita possa effettivamente consolidarsi nel medio-lungo periodo? Le condizioni differenti si manifestano in alcune dinamiche storiche, che si sono ripetute ciclicamente sul mercato italiano. Dal 2008 al 2012 la crisi ha colpito inizialmente i capoluoghi e poi si è espansa alle periferie, agli hinterland e agli altri comuni della provincia. Oggi i capoluoghi si stanno riprendendo: già dal % Civiltà di cantiere ABITARE 13 16% 14%

9 SEGUE La casa sotto la lente di ingrandimento Fig. 1 Numero di transazioni normalizzate sul mercato immobiliare italiano (anno base=2004) Fonte: Osservatorio mercato immobiliare, Nota trimestrale, Andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre 2014 e sintesi annua. Agenzia delle Entrate, 5 marzo Capoluoghi Non Capoluoghi Italia I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Milano mostrava segnali positivi in termini di compravendite, crescita che si è confermata anche nel 2014, e a Roma, nel 2014, si assiste a un +14%. Questi segnali nel 2010 non c erano, o meglio, oggi sono molto più delineati. La ripresa dei capoluoghi è un segnale che storicamente ha significato la ripresa del mercato immobiliare su scala nazionale in termini di compravendite. Quali sono le condizioni perché possa riprendere a crescere anche il valore degli immobili? Il valore degli immobili ancora deve scendere, non solo nel 2015, forse anche nel Fin quando non ci sarà una ripresa economica solida, una crescita dell occupazione con un incremento delle compravendite stimolato dagli acquisti di prime case per le giovani coppie e per gli immigrati, le quotazioni immobiliari non potranno crescere in maniera consistente. Inoltre, bisogna tenere conto che c è una fortissima polarizzazione geografica del mercato: le nuove costruzioni negli hinterland e nelle periferie sono invendute da anni. Al contrario la qualità urbana e localizzativa continua a costituire un elemento che mantiene il valore degli immobili residenziali. Tutte le abitazioni, sia di nuova costruzione sia ristrutturate e immesse di nuovo sul mercato, vicine ai nodi di trasporto e ai servizi cittadini, con una qualità urbana di livello elevato, non hanno problemi e difendono il proprio valore con molta più forza rispetto agli immobili periferici. Fig. 2 INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI (IPAB anno base 2010=100) Fonte: Statistiche flash, Istat 4 aprile T T Gli elementi a disposizione sul fronte dei prezzi indicano il perdurare di una tendenza al ribasso, almeno nel breve periodo T T T Tutte le abitazioni compravendute T T T T T T T T Abitazioni nuove T T T T T T T Abitazioni esistenti In conclusione, possiamo avere fiducia in una nuova primavera del mercato? Come ho detto indicazioni di positività sono presenti per quanto riguarda il numero di vendite, mentre gli elementi a disposizione sul fronte dei prezzi indicano il perdurare di una tendenza al ribasso, almeno nel breve periodo. Complessivamente non si possono ignorare tanti piccoli eterogenei segnali (incremento della concessione di mutui bancari, innalzamento dei livelli di fiducia di imprenditori e consumatori, rafforzamento delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni) che rendono plausibile credere ad una nuova primavera del mercato immobiliare italiano. A Comprare quando il prezzo è giusto è l obiettivo di ogni investitore, comprare a sconto il suo sogno. È arrivato il momento propizio per investire nel mattone? Una delle cose più difficili nell allocazione del capitale è indovinare quando un certo mercato ha toccato il fondo. Chi ha comprato azioni tra fine febbraio e inizio marzo del 2009, quando Wall Street e le Borse europee sembravano dirette verso l abisso, ha visto moltiplicare il suo investimento. L indice S&P 500 toccò un minimo infraday di 666 punti il 6 marzo del Oggi vale ben oltre punti. Nel 2014 i prezzi delle abitazioni in Italia sono scesi ancora: meno 1% per il nuovo e meno 0,7% per l usato. Dal 2010 gli appartamenti usati hanno perso oltre il 17% del valore, quelli nuovi invece sono rimasti quasi stabili, ma sono anche rimasti in gran parte invenduti. Le previsioni per il 2015 danno un ulteriore calo: quelle di Nomisma puntano a meno 2,9% nelle grandi città e stimano un recupero dei prezzi solo nel 2016, che dovrebbe accelerare nel Se prendiamo un altro dato, quello del fatturato immobiliare, che misura i volumi di quanto patrimonio viene venduto, si registra invece una crescita già dal 2014: i dati di Scenari Immobiliari indicano infatti una crescita dell 1,2%, la prima dopo sette anni di calo, e indicano un trend in ascesa, più 3,7% quest anno e addirittura più 8,3% il prossimo. Attenzione, si parla di volumi di compravendite, non di prezzi. Abbiamo toccato il fondo, come l indice azionario americano sei anni fa? Forse sì. I dati dicono che c è già qualcuno che, dopo essere rimasto alla finestra per anni, ha deciso che il prezzo è giusto, magari anche a sconto, e compra. Ha ragione? Probabilmente sì, proviamo a vedere perché. Nuove motivazioni spingono all acquisto A parte il prezzo, perché compra? Perché intende andare ad abitare in una casa di proprietà o perché pensa che il mattone sia tornato un buon investimento? Per rispondere a queste domande occorrerebbe avere un profilo più preciso degli investitori. Ma diversi fattori Virgilio Chelli Bentornato mattone! Sembra che sul mercato si siano create le condizioni per investire in abitazioni in un ottica di rendimenti accettabili nel mondo dei tassi zero e bassa inflazione. sembrano indicare che la spinta principale non sia il desiderio di essere proprietari della casa che si abita, ma proprio l investimento. Il costo del capitale che si investe in immobili, vale a dire l interesse che si paga sui mutui, non è mai stato così basso. E le alternative al mattone mai così poche, se si escludono impieghi più rischiosi come le azioni: i titoli di Stato italiani (e non) hanno rendimenti annui che si misurano in decimali. Ma in questo caso l appeal del mattone non è più quello di venti o trent anni fa, vale a dire la difesa dall inflazione, e neppure quella di una decina d anni fa, vale a dire la crescita rapida dei prezzi e la possibilità di un forte capital gain. L appeal invece sta proprio nel rendimento: dopo tutti gli altissimi oneri fiscali, dalla Tasi all Imu, e tolte altre spese, un appartamento in affitto può rendere più del 2% netto l anno. E se i prezzi smettono di scendere e iniziano una anche graduale risalita, il capitale è come minimo garantito. La grande, forse storica lezione della bolla e della crisi del mercato immobiliare prima in America e poi in molti paesi europei sembra essere il fatto che non c è più correlazione tra diffusione della proprietà della casa e crescita del mercato. Anzi, proprio politiche troppo aggressive dirette a diffondere a tutti i livelli la proprietà immobiliare hanno contribuito, soprattutto negli Stati Uniti, a far gonfiare la bolla fino all esplosione finale. Il mercato immobiliare ripartirà, i prezzi si riprenderanno gradualmente, ma non grazie a un ulteriore massiccia diffusione della proprietà immobiliare, quanto piuttosto per ragioni legate a redditività o ottimizzazione degli investimenti. L unico paese europeo che non ha conosciuto flessioni in tutto il periodo della crisi immobiliare, né in termini di fatturato né in termini di dinamica dei prezzi è la Germania. Ed è proprio la Germania il paese europeo dove è meno diffusa la proprietà della casa in cui si vive. Moltissimi tedeschi vivono in affitto e il mercato degli affitti è molto attivo, efficiente e redditizio, non tanto per i piccolissimi proprietari quanto per gli investitori, che ottengono protezione del capitale unita a un reddito sicuro e duraturo nel tempo. 14 Civiltà di cantiere ABITARE 15

10 SEGUE Bentornato mattone! Ancora scarsa l offerta di qualità Tutti i settori delle costruzioni in Italia e in Europa sono attesi in miglioramento nel medio termine, ma la crescita più consistente dovrebbe interessare il residenziale. Anche qui con dei limiti: c è un eccesso di offerta di prodotti secondari e nelle zone marginali, eredità della bolla, mentre permane una carenza di offerta di prodotti nuovi ma anche usati di qualità, che secondo le stime cominceranno a essere immessi sul mercato solo nel biennio Anche la crescita del fatturato del 2014 in Italia è stata trainata soprattutto dall accresciuto interesse da parte degli investitori, principalmente esteri, orientati principalmente verso gli immobili di qualità, soprattutto nei grandi centri. Se la richiesta maggiore è orientata verso la qualità che vuol dire efficienza energetica, razionalità degli spazi, posti auto, cura e personalizzazione delle rifiniture, fino alla domotica e agli elettrodomestici connessi in rete bisogna dire che questo trend non è incoraggiato dalle attuali politiche che riguardano la casa. Così come non è incoraggiato l investimento alla ricerca di rendimento nell affitto. Le tasse sulle nuove costruzioni sono più elevate (Imu e Tasi maggiorate e in più c è l Iva), Non servono misure di sostegno alla domanda ma all offerta, mentre per entrambe sono necessarie regole più certe e flessibili mentre il mercato delle locazioni, nonostante un piccolo impatto negativo venuto dalla cedolare secca, resta poco liquido, con tipologie contrattuali rigide e obsolete che rendono difficile soddisfare una domanda sempre più differenziata e segmentata, oltre a una legislazione e a una prassi nella sua applicazione che rendono troppo spesso incerta e problematica la disponibilità del bene da parte dell investitore. In questa fase in Italia non mancano le risorse private da investire così come non mancano capitali esteri interessati alle opportunità offerte dal paese anche in termini di prezzo. Non servono misure di sostegno alla domanda ma all offerta, mentre per entrambe sono necessarie regole più certe e flessibili. Marco Piazzotta Riqualificare il costruire per costruire il futuro Il patrimonio immobiliare esistente in Italia rappresenta un enorme potenzialità. Ma la riqualificazione deve saper guardare avanti e interpretare, o creare, le future esigenze degli utenti. Come ciclicamente avviene, con una cadenza circa decennale, il settore immobiliare è tornato a rappresentare per gli investitori istituzionali una valida e interessante asset class alternativa agli investimenti cosiddetti tradizionali rappresentati da titoli di Stato, obbligazioni e azioni. Gli investitori istituzionali congiuntamente ai tenant (inquilini), possiamo dire, rappresentano nel mercato immobiliare i due motori che alimentano il settore. Il primo, investendo in un bene immobiliare, inietta liquidità nel sistema riconoscendo un valore al bene realizzato dalla filiera. Il secondo, occupando spazi in locazione, dà al manufatto un valore economico reddituale. L investitore istituzionale che abbia una bassa propensione al rischio, da parte sua è normalmente orientato verso l acquisto di immobili finiti e non quindi ad operazioni di sviluppo o di immobili da rigenerare. Un investitore lungimirante dovrebbe investire in immobili che possano incontrare le esigenze attuali e, nei limiti del possibile, future dei potenziali inquilini ponendosi alla ricerca di asset che rispondano efficacemente ai requisiti dei fruitori di tali spazi. Sempre più spesso a livello internazionale, infatti, i grandi investitori e gestori di patrimoni immobiliari prevedono tra i propri requisiti di investimento certificati Breeam o Leed rilasciati con gradi elevati. Senza questi riconoscimenti, molto difficilmente le proposte di investimento potranno essere accettate dai propri comitati di investimento interni. La struttura dell offerta immobiliare in Italia A questo riguardo è interessante esaminare - per contro - gli investimenti e la struttura dell offerta immobiliare in Italia per comprendere quanta strada sia possibile fare per sviluppare il settore immobiliare domestico. Guardando infatti i valori degli investimenti immobiliari mondiali registrati nel 2014, pari a oltre miliardi di euro (di cui 0 miliardi in uffici, 200 nel settore retail, 150 in residenze, 400 in attività di sviluppo e 150 in altri settori di nicchia), possiamo osservare che l Italia rappresenta una piccola percentuale pari allo 0,4% del totale con circa 5 miliardi di euro di transazioni/anno concentrati per lo più tra Milano e Roma. In Italia invece esistono circa 22 milioni di immobili (circa il 75% dello stock esistente) con più di anni di età di cui, 16 Civiltà di cantiere ABITARE 17

11 Mattia Silvani SEGUE Riqualificare il costruire per costruire il futuro da alcune stime, risultano essere almeno 250mila i condomini da riqualificare. Secondo dati Cresme/Bnp, solo a Milano esistono circa 3 milioni di mq, pari al 32% dello stock esistente, in locazione o in vendita (rispettivamente 2,6 milioni di mq e 0,4 milioni di mq) distribuiti e frammentati in oltre immobili molti dei quali ad uso promiscuo. Di questi, solo 350 immobili che compongono lo stock di offerta presentano una superficie superiore ai mq. Infine, oltre il 64% dello stock immobiliare attuale si colloca in classe energetica G e solo lo 0,4% è in classe energetica A (7 immobili) o B (155 immobili). In sintesi quindi il patrimonio immobiliare esistente si presenta con una proprietà frammentata (che rende molto complessa ogni iniziativa di investimento o riqualificazione), obsoleto e di qualità scadente con una conseguente perdita che possiamo dire sociale e quindi poco appetibile in queste condizioni. Lo stimolo alla riqualificazione deve venire dal mercato Recentemente è stato emanato il decreto legge detto Sblocca Italia che all articolo 24 prevede esenzioni e agevolazioni per quanto riguarda interventi di riqualificazione del territorio. Ciò rappresenta indubbiamente uno sforzo del Governo per stimolare un processo virtuoso di risistemazione del territorio e del patrimonio immobiliare esistente. Tuttavia ritengo che il miglior stimolo possa e debba provenire dall interno del mercato e non solo dall alto da parte del regolatore. In merito al tema degli interventi di sostegno governativi attuati attraverso detrazioni fiscali, è bene sottolineare che dovrebbero essere riconosciuti solo a quegli investimenti effettuati su immobili esistenti che siano in grado complessivamente di consentire non solo un generico miglioramento della classe energetica ma il raggiungimento di un minimo classamento prestazionale elevato. La vera domanda che bisogna porsi è: per quale ragione un proprietario dovrebbe sostenere importanti costi di riqualificazione o perché un investitore immobiliare dovrebbe investire in immobili con livelli prestazionali elevati? In entrambi i casi l elemento determinante dovrebbe essere il rischio di sfitto, che esiste solo se l end user è decisamente esigente e avveduto e non si ferma a prime valutazioni superficiali nelle proprie scelte. Se infatti consideriamo il caso di un proprietario immobiliare, il ritorno dell investimento anche solo per efficientamenti energetici prevede tempi drammaticamente lunghi e quindi l unico vero stimolo è il timore di doversi tenere un immobile sfitto per molto tempo con conseguenti gravi perdite economiche e patrimoniali. D altro canto, come già sottolineato, l investitore che deve effettuare nuove acquisizioni di immobili deve essere in grado di interpretare le future esigenze dei potenziali inquilini e quindi ricercare opportunità di investimento con certificazioni di grado elevato e che presentino caratteristiche funzionali al tipo di attività che vi dovrà essere svolta (sia essa relativa al settore retail, agli uffici, alla logistica, alle cliniche, ecc.). Saper interpretare i bisogni futuri Grande importanza riveste il dialogo e il confronto tra i diversi attori chiamati a gestire interventi di nuovi sviluppi immobiliari, di più complesse e articolate rigenerazioni urbane o anche di semplice riqualificazione immobiliare. La committenza ha quindi una grande responsabilità nell interagire con le più ampie professionalità (architetti, sociologi, strutture di ingegneria nelle diverse discipline tecniche, esperti del verde, ecc.) che consentano di comprendere i possibili trend ed esigenze future del mercato. Non solo è necessario interpretare i bisogni futuri ma è anche necessario creare nuovi bisogni futuri e di conseguenza un mercato ed edifici in grado di soddisfare tali esigenze. Il settore immobiliare è infatti caratterizzato da tempi particolarmente lunghi o, più tecnicamente, da una domanda relativamente elastica e un offerta piuttosto rigida nel breve-medio periodo. I tempi di realizzazione di un investimento immobiliare sono mediamente di 7-8 anni considerando il tempo che intercorre tra l idea di un investimento, la progettazione preliminare, l iter autorizzativo, la progettazione esecutiva e i tempi conseguenti di realizzazione e commercializzazione. Per questo motivo è necessario avere una sensibilità ai trend in corso per soddisfare esigenze future. È un po come il settore automobilistico: nel backstage vi è un grande e lungo lavoro di progettazione in grado di introdurre nel mercato nuove soluzioni che inizialmente sono solo optional o caratteri distintivi di una determinata casa di produzione e nel tempo diventano standard minimi prestazionali per l intero settore. Ebbene, la domanda che dovremmo porre a qualsiasi acquirente (escludendo gli appassionati di auto d epoca o vintage) è se sarebbe disponibile oggi ad acquistare o prendere in locazione per un uso corrente un auto senza air bag, sistemi frenanti Abs, poggia testa, cinture di sicurezza così come si presentava la Golf nel Analogamente nel settore immobiliare, perché un inquilino dovrebbe affittare o un investitore acquistare un edificio con dotazioni del 1974 o anche solo degli anni 90 e da allora non più rigenerato? A è durata alcuni anni, ma ora sembra proprio che le banche abbiano cambiato atteggiamento, sembra proprio che abbiano deciso di L attesa riaprire i rubinetti. I dati relativi agli ultimi mesi a cavallo tra l anno passato e quello in corso relativamente alle concessioni di mutui alle famiglie per l acquisto di una casa confermano una crescita, una decisa inversione di tendenza. Quali siano i motivi per cui dalla seconda metà del 2014 progressivamente gli istituti di credito grandi e piccoli abbiano ricominciato a concedere mutui non è chiaro. Sicuramente l immissione di liquidità arrivata dall Europa, così come può aver influito il contesto economico e l avvio della stagione di alcune riforme ad iniziare dal Jobs Act. Ma probabilmente un incidenza potrebbe averla avuta la consapevolezza della necessità di utilizzare il credito come grimaldello per mettere a valore il crescente e ingombrante patrimonio immobiliare accumulato negli ultimi anni in seguito al fallimento di molte imprese edili e all acquisizione di edifici ipotecati. Sembrerebbe confermarlo la coincidenza tra le nuove proposte alle famiglie e la scelta dei maggiori istituti di credito nazionali di aprire veri e propri sportelli di vendita immobiliare presso alcune agenzie. Banca Intesa e Unicredit in primis. Una scelta cui si stanno adeguando anche altre banche. Una nuova offerta integrata in cui il credito diventa uno strumento per vendere e mettere a reddito il proprio patrimonio immobiliare. Concorrenza agguerrita fra istituti Le principali banche italiane competono nell erogazione di mutui offrendo prodotti fortemente concorrenziali. Il mercato si è adeguato nel corso degli anni a una realtà in cui i principali richiedenti del mutuo sono soggetti che entrano tardi nel mondo del lavoro - giovani coppie verso i quarant anni e sono stati concepiti prodotti commisurati a questa situazione. Unicredit ha una società dedicata a questo settore, Unicredit Subito Casa, che fornisce uno specifico servizio personalizzato; viene predisposto un Fascicolo casa, nel quale un perito indipendente certifica tutte le caratteristiche dell immobile: i dati catastali, la certificazione energetica, l impianti- Il nuovo protagonismo delle banche Da qualche mese l erogazione di mutui cresce a ritmo sostenuto. Gli istituti finanziari fanno a gara per proporre soluzioni vantaggiose, anche per favorire la messa a reddito del proprio patrimonio immobiliare accumulato durante la crisi. stica e la situazione urbanistica. Montepaschi ha predisposto uno strumento finanziario di base (Mutuo Benvenuto, sia a tasso fisso che variabile) e diversi prodotti esplicitamente indirizzati a giovani coppie e famiglie per l acquisto della prima casa. Anche Intesa San Paolo ha predisposto prodotti per giovani, come il mutuo Domus, che offre una proposta molto chiara con un tasso estremamente vantaggioso. Mutui e sostenibilità ambientale Il nuovo protagonismo finanziario si scontra, tuttavia, ancora con le difficoltà delle costruzioni e con un mercato immobiliare che sta assumendo caratteristiche diverse dal passato. Pesa una certa debolezza della domanda che si sta diversificando e va monitorata nelle sue diverse segmentazioni, che sono il prodotto della crisi e della sua persistenza. Sul fronte dell offerta resta alta la quota di nuove abitazioni invendute, su cui incide spesso la bassa qualità del costruito e soprattutto una concezione del bene casa non più rispondente alle nuove esigenze soprattutto rispetto ai consumi energetici e ai costi di gestione e di manutenzione. Dal punto di vista dei criteri della concessione del mutuo sembra non esserci una strategia specifica delle banche volta a privilegiare il mercato degli immobili a basso consumo energetico, più sostenibili o rivolti all innovazione. L attenzione per questi aspetti si concretizza in genere al momento della perizia, ma non è fra i criteri principali. Probabilmente si tratta di un tipo di valutazione che ha importanza per le scelte da fare, ma non influisce direttamente sulle procedure economiche di erogazione del mutuo. Un aspetto che dovrebbe trovare una ben diversa attenzione e che coinvolge anche le politiche delle amministrazioni pubbliche, chiamate a trovare soluzioni innovative in grado di orientare il mercato verso gli obiettivi di sostenibilità. Politiche che non possono non considerare il ruolo delle banche, le quali potrebbero svolgere una funzione importante nel riqualificare il mercato orientando la domanda, favorendo acquisti in grado di assicurare una selezione virtuosa. 18 Civiltà di cantiere ABITARE 19

12 La foto di Mauro Centi L immagine è tratta dalla mostra realizzata a Roma da Mauro Centi dal titolo MY NY L essenziale invisibile in cui si racconta una New York dove la realtà e i simboli della metropoli vengono osservati e restituiti attraverso una sensibilità cinematografica. r Giovanni Pietrangeli Una nuova vita per la città Riqualificare I diversi percorsi della rigenerazione urbana Città in trasformazione Il recupero dei vuoti urbani, sempre più estesi, può essere una valida alternativa al consumo di suolo e ad un mercato delle nuove edificazioni ancora impantanato nelle secche della crisi economica. Nelle prossime pagine proponiamo dunque una riflessione sul tema della rigenerazione urbana, come risposta sostenibile ai processi di restringimento e deindustrializzazione delle nostre metropoli. Attraverso il racconto di alcuni casi di recupero urbano in Europa e nel mondo offriamo inoltre un osservatorio internazionale sull argomento. La citazione del titolo è dell architetto Roland Castro, tra gli ideatori del progetto Banlieues 89 che alla metà degli anni Ottanta provò a immaginare un futuro differente per il patrimonio edilizio delle periferie francesi, ma soprattutto per i loro abitanti. Oggetto del laboratorio Banlieues 89 era infatti quello sterminato tessuto di edilizia popolare ed economica sorto nel secondo dopoguerra intorno a Parigi. Sappiamo oggi che le contraddizioni di quel contesto urbano son lungi dall essere risolte, ma l esperimento di Banlieues 89 ha lasciato in eredità un modo di concepire l intervento sulle periferie che oggi torna (o dovrebbe tornare) in maniera risoluta nell agenda degli operatori del settore edilizio e in quella della governance locale e nazionale. Interrompere il ciclo di espansione delle città e prestare attenzione a quanto negli scorsi decenni è stato già edificato e spesso lasciato senza interventi di manutenzione o rinnovamento si sta affermando come nuova prospettiva per i grandi centri urbani del Vecchio continente. Le tante ragioni alla base di soluzioni che puntano al rinnovamento del patrimonio edilizio esistente e al suo adeguamento in termini di sostenibilità ed efficienza energetica vanno rintracciate nella storia recente delle singole città: dalla contrazione dei centri urbani in seguito a fenomeni di deindustrializzazione o all invecchiamento della popolazione, all eredità lasciata da grandi eventi temporanei come giochi olimpici o esposizioni universali. Sostenibilità ambientale e sociale. Come coniugarle? Uno dei problemi principali, quando si parla di rigenerazione urbana, è riuscire a prevedere il risultato in funzione di due distinte dimensioni della sostenibilità: da una parte quella ambientale ed energetica, con l adeguamento degli edifici verso nuove soluzioni, dall altra quella sociale. Sono due aspetti che vanno necessariamente di pari passo quando si decide di intervenire su aree già abitate, secondo l elaborazione del modello di intervento proposto in Francia o Gran Bretagna a partire dagli anni Ottanta. L accento va posto non solo sulla trasformazione dello spazio e del patrimonio fisico, ma sulle prospettive che 20 Civiltà di cantiere RIQUALIFICARE 21

13 SEGUE Una nuova vita per la città Rigenerare in Europa: due casi a confronto La formula di Roland Castro Sappiamo già quali sono gli strumenti urbanistici che dobbiamo utilizzare per abbattere i ghetti urbani. È necessario renderli più belli, connetterli al resto della città, introdurre elementi di complessità ed edifici multifunzionali. Quando le persone mi dicono che questi sono solo interventi estetici, che non vanno al fondo dei problemi, devo dire loro che si sbagliano. La maggioranza dei quartieri rimodellati negli ultimi venti anni stanno andando meglio, molto meglio. Abbiamo speso una gran mole di denaro in queste aree, ma non lo abbiamo fatto invano. Roland Castro, architetto e urbanista, è attualmente membro del consiglio scientifico dell Atelier International du Grand Paris, un groupement d intérêt public istituito nel 2010 dall allora presidente francese Nicolas Sarkozy per coordinare gli interventi urbanistici nell area metropolitana parigina. Hammarby Sjöstad a Stoccolma Hammarby Sjöstad è un quartiere di Stoccolma sulle rive dell omonimo lago (Sjöstad significa appunto città del lago ). Un tempo area portuale e industriale, a partire dagli anni Novanta è stata investita da un importante progetto di ridefinizione dello spazio urbano. Il piano di rigenerazione ha avuto alla base il dimezzamento delle emissioni rispetto ai quartieri costruiti appena un decennio prima, inoltre l approvvigionamento idrico è organizzato in modo da azzerare praticamente gli sprechi, attraverso impianti di depurazione a monte e a valle delle abitazioni che consentono l utilizzo delle acque lacustri. I rifiuti solidi, raccolti attraverso un sistema altamente automatizzato, vengono riutilizzati per la produzione di biogas e per gli impianti di riscaldamento delle abitazioni stesse. Il tutto concorre a costruire un Hammarby Model, ovvero un sistema residenziale sostenibile, a zero emissioni, accompagnato dall incentivo ad uno stile di vita che prevede la riduzione dell uso dell automobile, l organizzazione di orti per l autoproduzione alimentare e l integrazione delle fasce più anziane della popolazione. Tuttavia, Hammarby Sjöstad è un area socialmente molto omogenea e il reddito medio dei residenti è il più alto della municipalità di Katarina-Sofia nella quale è inclusa. Per rimediare a questo squilibrio si è quindi proceduto all edificazione di residenze studentesche e alloggi per persone con disagio psichico. la rigenerazione può proporre in termini di miglioramento della qualità della vita. Inoltre, la riqualificazione del patrimonio va intesa soprattutto come adeguamento alle nuove tecnologie per l efficienza energetica e la sostenibilità ambientale affrontando anche le sfide della sicurezza e dell informatizzazione. Le soluzioni per il contenimento energetico possono rivelarsi una risorsa economica, sia per l intera filiera, rilanciando l innovazione e rimettendo in moto la produzione, sia per la cittadinanza, grazie ai prevedibili ritorni in termini di risparmio. Attraverso la riqualificazione del costruito, inoltre, gli interventi sul patrimonio pubblico costerebbero, secondo una stima del progetto francese Plus+, 1/8 rispetto alla demolizione e riedificazione, e grazie all applicazione di nuove tecnologie i consumi energetici potrebbero essere ampiamente ridotti. Un esempio può venire dal prestigioso Embassy Court di Londra, i cui 25 appartamenti sono riscaldati attraverso sonde geotermiche inserite a 40 m di profondità che dimezzano le emissioni di Co2 delle pompe di calore e riducono di 4/5 quelle delle caldaie, con un abbassamento notevole dei costi di esercizio. Tuttavia, stiamo parlando ancora di un immobile di pregio di nuova edificazione: per riuscire a rendere queste soluzioni parte di una strategia win-win bisognerà far sì che vengano estese anche al resto del patrimonio. Un processo complesso: innovare, abitare, partecipare L Italia, a fronte del suo enorme patrimonio edilizio antiquato e in decadenza, potrebbe diventare un grande laboratorio di pratiche di rigenerazione urbana. Il punto, tuttavia, è far sì che questo laboratorio sappia essere luogo di sperimentazione sia di nuove tecnologie per il miglioramento dell efficienza e della sicurezza degli edifici, sia di strumenti innovativi di partecipazione e relazione tra gli attori che concorrono a rimettere mano alle nostre città. La rigenerazione è un processo complesso, che in Italia incontra difficoltà ancora più importanti dovute alla consistenza del patrimonio storico che caratterizza il tessuto urbano. Ma altrettante difficoltà si riscontrano quando i programmi investono le aree periferiche e semiperiferiche. Il decisore pubblico, l operatore privato e la cittadinanza devono riuscire a costruire un rapporto di fiducia tale da non tradire le aspettative che vengono create dai piani di riqualificazione né abbandonare a sé stesse le opere dopo averle ultimate. Specie quando questi piani vengono promossi in territori socialmente difficili, dove sono necessari tanto i processi partecipativi quanto la realizzazione fisica dei programmi. Non sono previste scorciatoie: per esempio, parlare di smart cities non può ridursi all introduzione di nuove applicazioni per smartphone, magari mal funzionanti come nel caso dell azienda di trasporti di Roma, ma significa proporre una visione strategica dell informatica applicata al contesto urbano. In tutta la Penisola stanno fiorendo laboratori universitari, come a Perugia sul Borgo XX Giugno, programmi di enti locali, progetti come il rammendo di Librino a Catania, promosso da Renzo Piano. Da ognuna di queste esperienze dobbiamo ricavare le buone pratiche e l agenda nazionale per la rigenerazione. Alcuni punti possono già essere indicati e sono validi per gran parte delle nostre città: efficientamento energetico del patrimonio, messa in sicurezza dai rischi sismici e idrogeologici, incentivo all utilizzo del trasporto pubblico, manutenzione programmata delle opere realizzate. Guardiamo all Europa, ma ripartiamo da qui. Il quartiere Hammarby Sjöstad a Stoccolma. L ex area industriale di Beddington a Londra, dove l uso di energia da combustibili fossili tende allo zero. Beddington a Londra Nell ex area industriale di Beddington, Londra, a partire dagli anni Duemila si è dato vita a un area in cui l uso di energia da combustibili fossili fosse tendente allo zero. Il progetto punta principalmente all annullamento delle emissioni inquinanti per i consumi domestici. I risultati, riportati da un working paper elaborato nel 2011 dall Osservatorio città sostenibili del Politecnico di Torino, sono davvero degni di nota: i consumi di riscaldamento dell acqua sono ridotti del 45%, quelli di elettricità per l illuminazione del 55%, i consumi idrici sono stati ridotti del 60%. I progetti di riqualificazione degli edifici e i materiali utilizzati hanno permesso di ridurre gli scarti di cantiere e ottenere i risultati in termini di efficienza sopra riportati. Il piano BedZed (Beddington Zero Energy development) è stato avviato da una nota associazione di promozione dell edilizia sociale, il Peabody Trust. L obiettivo è quello di integrare le soluzioni ecologiche con la promozione del capitale umano nel territorio. La compresenza di abitazioni di proprietà e in affitto convenzionato, l incentivo al car sharing e all uso del trasporto pubblico si intrecciano con soluzioni architettoniche che aumentando gli standard di isolamento termico hanno permesso di escludere del tutto gli impianti di riscaldamento tradizionali, sostituiti da un wood pellet stove boiler, in grado di riscaldare gli ambienti e deumidificare l aria durante tutto l anno. 22 Civiltà di cantiere RIQUALIFICARE 23

14 r Corrispondenze Dalla Francia Da fabbrica a quartiere: Ile Seguin-Rives de Seine Dalla California Rigenerazione sostenibile dello sprawl urbano Nicola Busatto Il fenomeno dello sprawl urbano (città diffusa), che si è sviluppato negli Stati Uniti a partire dagli anni 20, è simbolo del modello di vita americano di una casa unifamiliare all interno di isolati residenziali suburbani spesso composti da case quasi tutte uguali per forma e materiali, lontani dal degrado e dai pericoli della città. Un modello insediativo che oltre al consumo di suolo ha portato con sé altri problemi ambientali e non solo, essendo basato sull uso quasi esclusivo dell automobile, a scapito dei mezzi pubblici di trasporto. Il tema della riconversione delle aree suburbane su modelli di insediamento e processi adattativi sostenibili è oggi molto sentito negli Stati Uniti e in particolare in California, uno Stato che secondo molti è sempre stato più avanti rispetto al resto degli Usa, dove si è sempre sperimentato di più e dove sono presenti due città come Los Angeles e San Francisco. Los Angeles, con circa 12 milioni di abitanti, nell immaginario collettivo rappresenta il caso per eccellenza di sprawl e di abitazioni a bassa densità, una città dove i non luoghi come highway, parcheggi, centri commerciali regnano da padroni incontrastati a sfavore dei luoghi della socialità. La zona downtown, il centro, è insignificante per un cittadino di Los Angeles, mentre è la superstrada il luogo dove l angeleno si identifica con la sua città. La San Francisco Bay Area con circa 8 milioni di abitanti è la quarta conurbazione urbana per estensione degli Stati Uniti. Di dimensioni ridotte rispetto a quella di Los Angeles, è però simile dal punto di vista dello sviluppo delle aree suburbane con costruzioni a bassa densità. Politiche ambientali molto rigide sono state adottate per entrambe le città, in particolare la città di San Francisco, che conta circa 850 mila abitanti, è stata dichiarata secondo uno studio recente (US and Canada Green City Index) la città più sostenibile del Nord America, superando Vancouver. Los Angeles, nonostante la sua espansione, nella classifica generale risulta al settimo posto davanti a molte città come Chicago, Calgary e Montreal. Le sue problematiche maggiori riguardano la rete di trasporti pubblici poco sviluppata e poco efficiente, il grande utilizzo di risorse idriche della Owens Valley e il grande consumo di suolo derivante dalla dispersione urbana. Come successo in California, compreso e analizzato il problema anche altrove sono stati messi in atto azioni, piani ed interventi sostenibili per rigenerare lo sprawl urbano attraverso processi sostenibili. Molto deve ancora essere fatto ma la via è tracciata e non ce ne sono altre percorribili. Federico Fasson Recupero, riqualificazione, trasformazione, sono le tre parole che risuonano più spesso all interno dello studio di urbanistica e paesaggio di Parigi dove lavoro in questo momento. Dopo un intensa esperienza in un grande studio di architettura italiano, mi ritrovo a fare i conti con un paese tanto vicino ma tanto lontano dalla nostra Italia. Le tre parole che introducono queste poche righe fanno parte del mio vivere quotidiano e della quotidianità della Ville Lumière, sempre attiva per progettare il proprio futuro lasciando poco spazio alle incertezze. Sono davvero molti i progetti che interessano spazi liberi e zone critiche destinate ad essere riqualificate. Il metodo di intervento è molto semplice, costruire in breve tempo qualcosa di eclatante per poi raggiungere una riqualificazione urbanistica-culturale di enormi spazi o intere città. Io stesso sto lavorando su un grande progetto che porta il nome Ile Seguin-Rives de Seine, un area a sud di Parigi. 74 ettari di terreno occupati fino al 1992 da uno dei simboli della Francia, gli stabilimenti Renault che al loro apice ospitavano mila operai. Numerosi i tentativi di ricucitura dell area, vuota dal 2005, vanificati anche, per la fortuna di noi italiani, dalla decisione del primo investitore François Pinault, appassionato di architettura e collezionista d arte, di ri- piegare a Venezia sui musei Palazzo Grassi e in seconda battuta su Punta della Dogana. Il 2001 è stato uno dei momenti della svolta, quando venne costituito un gruppo di tre professionisti per redare uno studio di fattibilità per l Ile Seguin e Rives de Seine: l urbanista François Grether, il paesaggista Michel Desvigne e François Barré allora responsabile delle istituzioni culturali francesi. Il risultato fu un programma di 10 ettari di spazi verdi, 500mila mq di residenziale, 250mila mq di terziario e 250mila mq di servizi pubblici, privati e aree commerciali. Nel 2009 venne assegnato all architetto Jean Nouvel l incarico di coordinare l intero masterplan e la rigenerazione dei 74 ettari di terreno sgombri da edifici. Iniziava così il grande intervento, partendo dalla creazione di un giardino nell isola Ile Seguin e occupando già da subito gli spazi pubblici che resteranno liberi da edificazione una volta terminato l intero progetto. Il giardino fa parte delle Natures intermédiaires per il quale il paesaggista Michel Desvigne è conosciuto nel panorama mondiale; essendo già aperto e fruibile nel mezzo di un enorme cantiere ai suoi inizi, ha contribuito al processo di appropriazione dello spazio da parte dei cittadini. I lavori oggi sono quasi ultimati e finalmente Parigi potrà ritornare a vivere questo spazio ricco di risorse, storia e futuro. Dalla Spagna 22@, ricostruzione innovativa a Barcellona Jacopo Biasio In una città in cui è già tutto costruito, l obiettivo è quello di ricostruire e innovare. In altre parole, trasformare. Stiamo parlando di Barcellona e in particolar modo di 22@, il più importante intervento urbanistico della città e sicuramente uno dei più ambiziosi d Europa. Il progetto 22@ trasforma 200 ettari di suolo industriale del Poblenou (un area di estrema centralità di Barcellona) in un contesto di straordinaria qualità non solo per lavorare, ma anche per vivere e studiare. Le funzioni dell antico tessuto industriale vengono reinterpretate in chiave moderna adattando le preesistenze alle nuove necessità dei cittadini. Il piano, approvato già nell anno 2000, sostituisce la vecchia destinazione urbanistica 22a, in cui l uso del suolo era esclusivamente industriale, con la nuova 22@, caratterizzata dai seguenti punti cardine: coesistenza di diversi usi del suolo, maggiore densità urbana, presenza di campus di ricerca e di formazione, infrastrutture tecnologicamente avanzate ed efficienti, spazi pubblici ed aree verdi, nuovi edifici residenziali e di edilizia convenzionata, salvaguardia del patrimonio industriale, flessibilità e sviluppo progressivo nel tempo del piano urbanistico. Quello che una volta era considerato il cuore pulsante per l economia della città, caratterizzato da una fitta concentrazione di fabbricati industriali, si sta trasformando in un distretto innovatore, il tutto senza dimenticare le radici del Poblenou. La priorità non è demolire, è trasformare. Per questo motivo i vecchi fabbricati industriali vengono riconvertiti per ospitare atelier, laboratori di design, loft, showroom, ristoranti, hotel che si ispirano al carattere minimalista e urban chic tipici dello stile industriale degli Stati Uniti di fine anni 80. Il nuovo polo legato all innovazione e alla tecnologia si integra con le attività di quartiere creando un vero e proprio laboratorio urbano nel centro della città. Obiettivo finale è conseguire un modello urbano di alta qualità, compatto, misto e sostenibile, che possa essere da esempio per una città più coesa, più equilibrata, più efficiente a livello energetico e orientata non solo al presente ma anche al futuro. 24 Civiltà di cantiere RIQUALIFICARE 25

15 I INNOVARE Oltre l energetica: i protocolli di sostenibilità Gli schemi di certificazione degli edifici in base ai livelli di sostenibilità sono uno strumento prezioso per guidare la progettazione anche di interventi di riqualificazione, secondo un ottica dove l efficienza energetica non è l unico elemento su cui puntare. Lorenzo Orsenigo introduce i termini della questione, mentre Andrea Mercusa entra nel merito di Leed e Gbc Home e presenta due nuovi protocolli pensati specificatamente per l edilizia esistente: Historic Building e CasaClima R. Ivan Cicconi invece ci guida alla conoscenza del protocollo Itaca Nazionale, diventato molto recentemente prassi di riferimento Uni. Concludiamo con due casi di riqualificazione sostenibile certificata: Cascina Triulza nel sito Expo e l ex edificio militare Colombaia a Brescia, riconvertito a residenza. Se vogliamo mantenere e preservare il valore dei nostri immobili non possiamo non dimostrare al mercato che sono efficienti e confortevoli Lorenzo Orsenigo, direttore generale di ICMQ Una questione di volontà Un abitare migliore, basato su criteri di sostenibilità e possibilmente certificato, diventerà il livello normale e non uno standard eccezionale. Anche per le riqualificazioni. Molte volte il mercato non percepisce la differenza che esiste tra i diversi protocolli di certificazione degli edifici, confondendo spesso i requisiti di sostenibilità con il solo aspetto energetico. I protocolli di sostenibilità sono sistemi di rating che permettono di valutare, all interno di un quadro flessibile, la strategia per ottimizzare il rapporto tra edificio (o infrastruttura) e ambiente circostante. Per esempio, Leed si struttura in 7 sezioni organizzate in prerequisiti, obbligatori per l ottenimento della certificazione, e crediti, che possono invece essere scelti in funzione del progetto. Dalla somma dei crediti deriva il livello di certificazione ottenuto. Le sezioni del protocollo sono: sostenibilità del sito, gestione delle acque, energia ed atmosfera, materiali e risorse, qualità ambientale interna, innovazione della progettazione, priorità regionale. Come facilmente si comprende il miglioramento delle prestazioni energetiche dell edificio, l impiego di energia proveniente da fonti rinnovabili o alternative e il controllo dei consumi sono solamente alcuni degli aspetti da considerare in un protocollo di sostenibilità. La certificazione energetica dell edificio invece, quale ad esempio CasaClima, si limita solo ad un analisi dei consumi di energia e a una classificazione in base ad essi. Negli interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente il più delle volte si pensa a interventi sporadici, e molte volte non coordinati, per ridurre il consumo di energia: si sostituiscono i serramenti, si cambiano le caldaie, oppure si riveste l edificio con un sistema a cappotto. Sono sicuramente interventi che portano benefici, ma rappresentano una visione parziale del problema. Un protocollo di sostenibilità che si rivolge a un edificio esistente deve essere una guida strutturata a un processo di miglioramento che necessariamente parte da una fotografia iniziale (diagnosi energetica) e valuta gli interventi che si possono ragionevolmente effettuare: non deve solo considerare gli aspetti tecnici, ma anche quelli comportamentali di tutti coloro che hanno a che fare con l edificio, dal proprietario, al gestore, agli inquilini. Richiede un monitoraggio, con misurazioni che devono essere svolte continuativamente nel tempo e altre invece che avvengono con tempistiche discrete. Il problema deve essere analizzato nel suo insieme e per tutte le componenti, tecniche e umane. La motivazione principale che deve spingere i diversi soggetti - enti pubblici, proprietari immobiliari, developer, progettisti - verso protocolli di sostenibilità credo si possa riassumere in una parola: voler star bene. Chi ha provato a stare, anche per un tempo limitato, in un edificio progettato e realizzato seguendo i criteri di un buon protocollo di sostenibilità si accorge che si sta bene. E questa esigenza di un abitare migliore si sta diffondendo nella nostra società. Diventerà il livello normale e non uno standard eccezionale ed elevato. È come se ora pensassimo, scendendo da un automobile dei giorni nostri, di salire su un auto di quarant anni fa e dover affrontare un viaggio privi di aria condizionata, con molto rumore, sedili scomodi e senza alcuna forma ergonomica, con prestazioni limitate e consumi oggi considerati esagerati. Non vorremmo più un auto così fatta e per noi non avrebbe nessun valore. Se quindi vogliamo mantenere e preservare il valore dei nostri immobili non possiamo non dimostrare al mercato che sono efficienti, confortevoli e che possono garantire all utente un ragionevole star bene. Insomma avere una certificazione di sostenibilità, sia essa Leed, Gbc Home o Itaca. E concludo sottolineando che l implementazione di un protocollo di sostenibilità non richiede grandi dimensioni aziendali, ma è sostanzialmente una questione di organizzazione e gestione di un processo di progettazione e realizzazione. Può essere tranquillamente svolto da una media impresa, purché ci sia la formazione e una cultura di attenzione agli aspetti indicati dal protocollo di sostenibilità non solo da parte dei tecnici, ma anche di tutte le maestranze. E non è neanche detto che non si riescano ad ottenere economie nella gestione del cantiere: basti pensare che si riesce anche ad arrivare al 90% del riciclo o riuso dei rifiuti di cantiere, evitando così di portarli in discarica con un forte risparmio dei costi. Ma anche non sollevare polvere nell aria o non infangare la strade con gli automezzi evita quelle proteste e azioni dei cittadini circostanti il cantiere che possono causare interruzioni nelle attività con dilatazioni dei tempi e aumento dei costi di realizzazione. Per questo più che di dimensione aziendale parlerei di volontà aziendale. Un protocollo di sostenibilità che si rivolge a un edificio esistente deve essere una guida strutturata a un processo di miglioramento 26 Civiltà di cantiere INNOVARE 27

16 i Andrea Mercusa Riqualificare sostenibile Diversi protocolli volontari di sostenibilità ed energetici si applicano anche alla ristrutturazione di edifici esistenti e rappresentano una guida per progettisti e imprese al costruire a regola d arte. Leed e Gbc Home Il protocollo statunitense di sostenibilità energetica e ambientale Leed NC, per nuove costruzioni di differenti tipologie e destinazione d uso, e Gbc Home, per edifici residenziali (sviluppato da Gbc Italia sulla base di Leed for Homes), si applicano anche alle ristrutturazioni di edifici esistenti. Sono sistemi di tipo rating, dove il risultato è la somma di un punteggio. Recuperare un edificio esistente riduce gli effetti dell espansione urbana e la conseguente pressione insediativa sui terreni vergini. In particolare, Gbc Home premia, nella categoria Sostenibilità del sito, gli interventi di riqualificazione e ampliamento eseguiti in un area con una densità edilizia consistente. Intervenire in zone già densamente urbanizzate significa infatti non dover costruire nuovi servizi e infrastrutture, con un conseguente risparmio complessivo di risorse oltre che di suolo. Ne consegue che ristrutturare in zone prossime a servizi di base contribuisce a incrementare il punteggio. Anche la conservazione delle aree naturali e degli spazi verdi è un aspetto considerato nel protocollo Gbc Home, che premia gli interventi di ristrutturazione che migliorano gli standard urbanistici locali in merito alla dotazione di spazi aperti verdi. In molti casi, soprattutto nelle aree centrali, questi obiettivi non si riescono a raggiungere, ma è comunque possibile migliorare il risultato finale e conseguire punti prevedendo tetti verdi, pareti verdi e giardini pensili. Leed e Gbc Home tengono conto della difficoltà di intervenire sull esistente. Per esempio, per la Riduzione della prestazione energetica minima di un edificio (prerequisito obbligatorio e credito premiante) a parità di punteggio ottenibile alle ristrutturazioni sono richieste percentuali di miglioramento inferiori rispetto alle nuove costruzioni. Historic Building, per edifici ante 1945 ll patrimonio edilizio italiano comprende edifici di grande valore storico e architettonico, dove le scelte progettuali sono ancor più difficili per via delle tante condizioni vincolanti. Gbc Italia sta per presentare il protocollo Historic Building, dedicato agli edifici esistenti costruiti prima del 1945 (oltre il per cento del patrimonio nazionale). È uno strumento molto interessante, dove la ristrutturazione diventa restauro. Deriva dal protocollo Leed 2009 ma introduce la nuova categoria specifica Valenza storica che ha un peso, nel rating complessivo, del 18 per cento. Il principio fondante è considerare le azioni volte alla sostenibilità ambientale non più come un atto di violenza contro il patrimonio storico ma, al contrario, come importanti ed efficaci forme di tutela, permettendo il supera- Nuovo nato in CasaClima I principali protocolli di certificazione volontaria degli edifici danno sempre più importanza al recupero del patrimonio edilizio esistente, tanto più in Italia dove il ricambio immobiliare è molto lento e la riqualificazione dell esistente strategica. La crisi dell edilizia infatti non è congiunturale ma strutturale e la produzione di nuove costruzioni non raggiungerà più gli stessi numeri di prima del Inoltre abbiamo sostanzialmente occupato tutto il territorio possibile per cui, accompagnati da un fermento normativo e da una crescente sensibilità collettiva, andiamo verso una riduzione del consumo di suolo a favore del riutilizzo degli edifici esistenti secondo una logica di rigenerazione urbana. Il mondo delle costruzioni, per scelta consapevole o per necessità, ha già accolto questa sfida. E si tratta proprio di una sfida poiché riqualificare l esistente è più difficile che costruire da zero. Ci sono insidie e criticità rilevanti e non calcolabili fino a che non si interviene sull edificio. In questo contesto un sistema di certificazione è una forma di garanzia per i cittadini e una guida e fonte di stimolo per progettisti e imprese, perché la ricerca di una prestazione complessiva spinge ad approfondire criteri e temi altrimenti non considerati, riconoscendo le buone pratiche e agevolando la loro diffusione. Da meno di un anno l Agenzia CasaClima ha affiancato ai sigilli di qualità e ai protocolli di sostenibilità in essere un protocollo di certificazione studiato in maniera specifica per il retrofit degli edifici esistenti: CasaClima R. Il protocollo individua due procedure, CasaClima R e Risanamento. R si può applicare anche alle singole unità abitative, permettendo così a chi vuole migliorare la prestazione di un solo appartamento di un condominio di poter certificare l intervento con il sigillo di un ente terzo. Il riferimento è la Direttiva Tecnica specifica che definisce con precisione i criteri di applicabilità e i limiti di prestazione da raggiungere; può essere riconosciuta una deroga in presenza di vincoli storico-architettonici o vincoli previsti dai regolamenti urbanistici e igienicosanitari. L approccio è molto chiaro: in prima istanza bisogna intervenire con strategie passive sull involucro; successivamente si prevede un impianto efficiente ma semplice, secondo la filosofia che più costa l involucro, meno costa l impianto. CasaClima è un sistema di certificazione di tipo quantitativo o prescrittivo e mantiene questa impostazione anche nel protocollo R. Per esempio, è sempre richiesto un Blower Door Test, valore di n h-1, per dimostrare il controllo delle perdite per ventilazione dell involucro (prerequisito obbligatorio anche per Gbc Home). E, come sempre nello sviluppo CasaClima, la criticità dei ponti termici è valutata con molta attenzione. CasaClima R dedica molta importanza agli impianti e prevede indicazioni e obblighi molto precisi sia per gli impianti ristrutturati che per quelli esistenti. Per tutti i sottosistemi. Prendiamo il caso dei generatori di energia termica e frigorifera. Per i nuovi impianti (sostituzione degli esistenti) sono prescritti requisiti minimi di rendimento molto dettagliati e divisi per le numerose tipologie. Per gli impianti esistenti non è richiesta la sostituzione dei generatori, dipende dall efficienza; devono però soddisfare valori di rendimento minimi e se questi non sono rispettati si deve intervenire con la manutenzione. Se anche dopo la manutenzione i limiti prescritti non sono soddisfatti, i generatori devono essere sostituiti. Molta attenzione è posta agli ausiliari elettrici (pompe, valvole, ventilatori e sistemi di regolazione), i cui consumi spesso sono poco considerati ma possono essere rilevanti e pregiudicare il rendimento globale. CasaClima R ne prescrive i requisiti minimi di efficienza e ne raccomanda l impiego lo stretto indispensabile, secondo il principio less is more. 28 Civiltà di cantiere FOTO IN ALTO: Riqualificazione energetica di un appartamento con isolamento dall interno. Se la coibentazione è interna o in intercapedine il protocollo CasaClima R obbliga a installare la ventilazione meccanica controllata (Vmc). INNOVARE 29

17 SEGUE Riqualificare sostenibile PRIMA DOPO i A cura di Maria Cristina Venanzi Itaca Nazionale, protocollo democratico Ivan Cicconi, direttore di Itaca, ci aiuta a capire come funziona e quali obiettivi ha il sistema di rating della sostenibilità diventato recentemente Prassi di riferimento Uni. Nel protocollo Gbc Home la conservazione delle aree verdi è una pratica premiata. Quando l edificio si trova in un area centrale si possono adottare, in alternativa, sistemi di verde costruito. Nelle foto, un edificio a Parigi prima e dopo la realizzazione di un giardino verticale di Patrick Blanc ( La differenza sostanziale fra il protocollo di sostenibilità ambientale degli edifici Itaca e gli altri protocolli più conosciuti come Leed è che tutto il sistema, compreso il software di calcolo dei punteggi, è pubblico, quindi completamente gratuito e a disposizione dei progettisti on line. Ivan Cicconi, direttore di Itaca (Istituto per l innovazione e trasparenza degli appalti e la compatibilità ambientale) è convinto che questo sia uno degli elementi che può fare la differenza nella diffusione di una cultura della sostenibilità lungo la filiera delle costruzioni. Il protocollo Itaca di per sé non è una novità, è stato creato nel 2004 e da allora alcune Regioni lo hanno adottato con specifiche delibere o leggi, ciascuna organizzando il proprio sistema di verifiche della congruità del livello di rating dichiarato dai progettisti, a volte apportando qualche cambiamento al protocollo e applicandolo con modalità diverse: per alcune Regioni come ad esempio le Marche il sistema è del tutto volontario, per l Umbria è obbligatorio per tutti gli edifici pubblici, mentre per la Liguria è obbligatorio solo per gli edifici scolastici ammessi a finanziamento. Ma da inizio 2015 ci sono alcune importanti novità. Prassi Uni e organismi di ispezione La prima novità è che il cosiddetto protocollo Itaca Nazionale è diventato Prassi di riferimento Uni con la pubblicazione di due documenti, la Uni/PdR 13.0:2015 e la Uni/PdR 13.1:2015, che sono quindi ora a disposizione di tutti. Le Prassi descrivono le modalità di calcolo dei punteggi dei diversi criteri definiti dal protocollo, ai fini di una valutazione della sostenibilità ambientale degli edifici residenziali sia di nuova costruzione sia oggetto di ristrutturazione. Itaca raggruppa i 37 crediti perseguibili all interno di 19 categorie, a loro volta distribuite in cinque aree; le performance ambientali dell edificio sono caratterizzate dalla somma dei punteggi ottenibili da ciascun criterio per ciascuna categoria e per ciascuna area. La seconda, recentissima, novità è che sono stati accreditati in base al Regolamento RT-33 di Accredia i primi organismi di ispezione tra cui ICMQ autorizzati a svolgere sull intero territorio nazionale le verifiche di conformità al protocollo Itaca in fase sia di progetto, che di costruzione e di esercizio. Al termine delle verifiche su un edificio l organismo trasmetterà un rapporto sulla base del quale il Registro Protocollo Itaca rilascerà l attestato di conformità con il livello di rating. mento della dicotomia tra istanze estetico-testimoniali e istanze energetico-ambientali. I punteggi da raggiungere per ottenere i vari livelli di certificazione non cambiano; per questo alla categoria Valenza storica è dedicata circa la metà dei punti che Leed e Gbc Home assegnano alla categoria Sostenibilità del sito. Gbc Historic Building dà molta importanza alla fase conoscitiva preliminare attraverso sia uno studio sull evoluzione storica e sul processo costruttivo del fabbricato, sia un indagine diretta sul manufatto per individuare lo stato di conservazione e le caratteristiche morfologiche, materiche, strutturali, ecc. Un principio significativo è la reversibilità degli interventi. Ossia, poter successivamente ripristinare lo status quo ante al fine di consentire alle generazioni future, potenzialmente dotate di tecnologie diverse e più avanzate delle nostre, di intervenire in modo maggiormente conservativo e rispettoso rispetto all approccio attuale. Il protocollo considera vari aspetti interessanti e innovativi nella valutazione della sostenibilità di un edificio storico. Il credito Cantiere di restauro sostenibile stimola a ridurre l uso di risorse non rinnovabili durante i lavori e a contenere l impatto ambientale derivato dalle tecniche di restauro utilizzate. Gbc Historic Building ha, tra le altre, la finalità di rifunzionalizzare gli edifici storici individuando destinazioni d uso che ne favoriscano una buona conservazione nel tempo. Così l edificio restaurato può diventare anche una sorta di volano territoriale che innesca effetti positivi sotto il profilo sociale, culturale ed economico creando spazi a disposizione della collettività. Il concetto di recupero non si limita solo all edificio ma considera anche i sistemi omogenei storici, premiando le funzioni progettate compatibili, oltre che con l edificio storico, anche con l intorno esistente. Qualità del sito Selezione del sito Progettazione dell'area Aree e categorie in cui sono distribuiti i 37 crediti del protocollo Itaca Nazionale Consumo di risorse Energia primaria non rinnovabile richiesta durante il ciclo di vita Energia da fonti rinnovabili Materiali ecocompatibili Acqua potabile Carichi ambientali Emissioni di CO2 equivalente Rifiuti solidi Acque reflue Impatto sull ambiente circostante Qualità Ambientale Indoor Ventilazione Benessere termoigrometrico Benessere visivo Benessere acustico Qualità del servizio Funzionalità ed efficienza Controllabilità degli impianti Mantenimento delle prestazioni in fase operativa Civiltà di cantiere Prestazioni dell'involucro Inquinamento elettromagnetico

18 A cura di Maria Cristina Venanzi SEGUE Itaca Nazionale, protocollo democratico Diffusione sul territorio Ma perché si è ritenuto di predisporre Itaca Nazionale, visto che già esistevano le versioni regionali? Cicconi spiega che la motivazione principale è stata quella di promuovere la cultura della sostenibilità, oltre che presso i progettisti, nei Comuni che ancora non hanno adottato specifici provvedimenti premianti o cogenti in materia (oltre il 90%) e nelle molte Regioni che non hanno in passato adottato Itaca. Infatti adesso per gli enti locali sarà molto più semplice perché non dovranno attrezzarsi autonomamente, ma basterà agganciarsi al sistema nazionale. Ed è probabile che col tempo anche i protocolli Itaca regionali si allineino su questo, tant è vero che alcune Regioni stanno pensando di far accreditare da Accredia gli organismi, tipo Arpa, che già eseguivano le verifiche su Itaca oppure quelle energetiche. E d altro lato, gli organismi di ispezione accreditati per Itaca Nazionale potranno svolgere le verifiche anche su edifici realizzati in base ai protocolli regionali. Il sistema Itaca Nazionale è quindi pronto a partire, ma quali sono gli elementi su cui si punta per una sua reale diffusione sul territorio? Un primo obiettivo importante, spiega Cicconi, è che le Regioni entrino come soci nel Comitato promotore Itaca, di cui attualmente l Istituto Itaca è socio unico. Ma la sfida determinante è che Itaca diventi il protocollo di riferimento, per quanto attiene gli aspetti di sostenibilità, nella proposta allo studio di Regolamento edilizio nazionale; su questo siamo da tempo particolarmente impegnati e una sperimentazione positiva al riguardo, purtroppo interrotta per le vicissitudini che hanno interessato il Comune, è stata fatta ad Alessandria. Formazione per progettisti e ispettori Come già accennato in apertura, i progettisti sono l altro anello fondamentale, insieme agli enti locali, della catena della sostenibilità in edilizia: qualunque progettista d ora in avanti può nella sua normale attività professionale utilizzare come riferimento la prassi Uni e verificare il livello di rating del proprio edificio. Se poi l adozione di Itaca è una scelta non solo volontaria, ma richiesta o incentivata dall ente FAVARO MASSIMO SRL Adesso per gli enti locali sarà molto più semplice perché basterà agganciarsi al sistema nazionale pubblico, allora il committente provvederà a far eseguire da uno degli enti accreditati le verifiche che mostrino la rispondenza dell edificio al livello di rating indicato dal progettista. Insieme agli Ordini professionali Itaca organizzerà corsi di formazione per aiutare ad utilizzare correttamente il protocollo. E, sempre sul tema formazione, gli organismi accreditati dovranno obbligatoriamente avvalersi per le attività di verifica di personale qualificato sulla base di un corso specifico riconosciuto da Itaca; alcuni di questi corsi si sono già svolti e alcune decine di professionisti sono già stati qualificati. Piattaforma informatica aperta Cuore del sistema sarà il Registro per il monitoraggio e il rilascio dei certificati di ispezione, una piattaforma informatica, liberamente consultabile, che contiene tutti i riferimenti documentali connessi alla valutazione della sostenibilità delle costruzioni con il protocollo Itaca. D ora in avanti sarà così finalmente possibile sapere quali sono gli interventi realizzati in base al protocollo, visto che sinora invece nelle Regioni che lo avevano adottato non esistevano registri appositi e non c è quindi traccia pubblica delle, pare, migliaia di edifici realizzati in questi anni. In effetti questo è stato un grave gap, concorda Cicconi. Per rimediare, nel Registro on line che riporterà l elenco degli edifici verificati da enti accreditati sarà creata anche una sezione dove a poco a poco si cercherà di far confluire i dati storici sugli interventi realizzati secondo i protocolli regionali. Il sistema Itaca Nazionale interesserà tutte le tipologie di edificio? Al momento le prassi Uni riguardano la residenza, conclude Cicconi, e tra l altro, essendo Itaca un sistema molto flessibile, si adattano molto bene anche agli interventi di ristrutturazione. Seguiranno poi le Prassi relative alle altre tipologie, fra cui gli edifici scolastici e la scala urbana, temi molto importanti e su cui il lavoro è quasi concluso. SRL i Cascina Triulza è una delle antiche costruzioni rurali che segnano il paesaggio nei dintorni di Milano ed è ubicata all interno del sito di Expo Milano Durante il semestre Expo ospita il Padiglione della società civile, gestito in collaborazione con Expo Milano dalla Fondazione Triulza, un raggruppamento di numerose organizzazioni no profit. Dopo l evento, la cascina rimarrà in eredità alla città di Milano. Il complesso è stato oggetto di riqualificazione funzionale dei tre edifici esistenti: ex-residenza, granaio e stalla. La prima è candidata alla certificazione Leed Italia 2009 NC, mentre per gli altri due sono state effettuate verifiche secondo lo stesso protocollo. L impresa esecutrice dell appalto da circa 10 milioni di euro è la Torelli Dottori, una media impresa marchigiana che nasce alla fine dell 800 da un azienda artigiana e che oggi punta molto sull innovazione e sul valore delle certificazioni, tant è vero che il Una media impresa affronta Leed Il Padiglione della società civile all Expo 2015 è ospitato in una cascina ristrutturata e in corso di certificazione. La marchigiana Torelli Dottori racconta l esperienza. suo sistema di gestione è certificato qualità, ambiente e sicurezza, cosa oggi ancora abbastanza rara anche fra le grandi imprese. Vantaggi e oneri Quello di Cascina Triulza è il primo cantiere Leed che l impresa affronta, con una serie di obblighi specifici imposti dal capitolato, a partire da quello di dotarsi di un consulente Leed Ap (Accredited Professional, in questo caso ICMQ) per il supporto all implementazione del protocollo e alle relative attività operative di cantiere. Massimiliano Borioni, tecnico di cantiere della Torelli Dottori, spiega quali differenze ha incontrato nella gestione di un cantiere Leed rispetto ad un cantiere tradizionale non oggetto di certificazione di sostenibilità. Partiamo dai vantaggi: L applicazione del protocollo Leed richiede 32 Civiltà di cantiere INNOVARE 33

19 Maria Cristina Venanzi SEGUE Una media impresa affronta Leed i Appartamenti domotici nell ex caserma una forte interazione tra le figure coinvolte nel processo di costruzione. Si è avuta l opportunità di tenere tavoli di confronto - cui hanno partecipato progettisti, direzione lavori, committenza, consulenti Leed, general contractor e subappaltatori e questo si è rivelato particolarmente utile per la parte impiantistica, perché ha consentito di approfondire le logiche di funzionamento degli impianti, al contrario di quanto a volte accade negli appalti tradizionali. Una delle responsabilità a carico dell impresa è la scelta di materiali che posseggano determinate caratteristiche. È stata necessaria un accortezza particolare nell individuazione dei fornitori e nella stesura dei contratti, per i quali è stata redatta dal Team Leed Icmq una clausola ad hoc al fine di rispettare i requisiti richiesti. Alla documentazione di routine richiesta per i tradizionali appalti si è poi aggiunta una documentazione aggiuntiva come ad esempio dichiarazioni dei produttori relative alla regionalità del materiale (ndr: produzione e lavorazione entro un raggio di 350 km dal cantiere), al contenuto di riciclato, alle certificazioni Fsc per il legno, ai valori di emissività Voc, all indice Sri (indice di riflettanza solare) per alcuni materiali posati all esterno. Buone pratiche nella gestione Ma è nella gestione del cantiere che, come spiega Borioni, il perseguimento della certificazione ha richiesto un impegno quotidiano di risorse maggiore rispetto a quello di un cantiere tradizionale, anche perché si è resa necessaria l applicazione di apposite strategie per il raggiungimento dei crediti Leed ad onere dell impresa. Un impegno richiesto a tutte le figure presenti in cantiere, a partire dai tecnici fino ad arrivare alle maestranze, che sono state formate ed informate e poi seguite nel corso delle varie attività lavorative. I crediti Leed a carico dell impresa che hanno richiesto l adozione di specifiche strategie riguardano essenzialmente da un lato la gestione dei rifiuti - finalizzata a ridurre la quantità di quelli destinati a discarica, deviandoli verso il riciclo e riuso -, dall altro la riduzione dell inquinamento generato dalle attività di cantiere, sia verso l esterno, sia all interno dell edificio in ristrutturazione. E secondo l impresa è proprio la riduzione dell inquinamento l aspetto di maggiore novità rispetto alla gestione di un cantiere tradizionale, in quanto ha richiesto di adottare accorgimenti particolari come la predisposizione di lavaggio ruote per i mezzi in uscita dal cantiere, l inumidimento della viabilità interna di cantiere e la sua stabilizzazione con stesura ripetuta di materiale inerte, la prevenzione della perdita di suolo verso l esterno del cantiere attraverso il posizionamento lungo tutto il perimetro, a ridosso della recinzione, di tessuto non tessuto e ghiaia. E ancora, l uso di teli protettivi su cui tenere il terreno scavato e depositato temporaneamente in cantiere. Rispetto all inquinamento interno, la qualità dell aria per i futuri occupanti degli edifici è stata assicurata attraverso lo stoccaggio di materiali isolanti e componenti impiantistiche in luoghi coperti, la protezione delle canalizzazioni e componentistiche degli impianti Hvac dall arrivo in cantiere fino alla messa in funzione, l impiego di adesivi, sigillanti, pitture a bassissimo contenuto di Voc. Nel complesso dal punto di vista dell impresa cimentarsi con un cantiere Leed è stata un esperienza positiva. Soddisfare i requisiti del protocollo non è risultato né più complesso né ha comportato problematiche o costi maggiori per il fatto che si è trattato di una ristrutturazione anziché di una nuova costruzione. E probabilmente alcuni degli accorgimenti specifici adottati diverranno d ora in avanti prassi abituale nei cantieri Torelli Dottori, a prescindere dal fatto che l intervento concorra o meno a una certificazione di sostenibilità. Gbc Home, il protocollo di sostenibilità per edilizia residenziale sviluppato da Gbc Italia a partire da Leed for Homes, è nato solo nel 2012 e pochi sono ancora gli edifici che lo hanno adottato, un solo già certificato e altri 9 in corso di certificazione. Uno di questi, l ex caserma Colombaia a Brescia, è particolarmente interessante perché è l unico intervento di riqualificazione di un edificio esistente prossimo al raggiungimento della certificazione e perché il committente è un ente pubblico. Il Comune infatti intendeva realizzare un edificio a forte sostenibilità ambientale nell ambito di un programma Contratto di quartiere 2 e su suggerimento del progettista Gian Paolo Perini di TecnoProgetti, socio di Gbc Italia, ha deciso di seguire il protocollo Gbc Home. L edificio, dei primi del 900, è stato trasformato in un immobile a impatto ambientale quasi zero - classificato in classe A con un consumo previsto di kwh/m 2 anno - e sono stati ricavati 9 bilocali distribuiti su tre piani, per un totale di 15 utenti. Serra solare, impianti e domotica L aspetto più innovativo è rappresentato dalla creazione sulla facciata posteriore di una serra solare : con i suoi 800 mc di volume è la più grande in Italia per un edificio residenziale e contribuirà per il 20% al consumo energetico previsto. Si tratta, spiega Perini, di una struttura vetrata in grado di sfruttare - grazie all orientamento est-ovest e a un ampia facciata a sud - gli apporti solari invernali e consentire la ventilazione naturale estiva. Nella stagione invernale viene favorita la captazione passiva dell energia solare durante le ore del giorno, mentre durante le ore notturne il calore accumulato viene rilasciato all edificio attraverso la facciata, che non ha bisogno di isolamento termico. Nella stagione estiva una serie di sistemi proteggono dal surriscaldamento: sensori termo-luminosi attivano lungo tutta la facciata captante tende schermanti automaticamente avvolgibili, così come in modo automatico vengono aperte le finestrature per consentire l ingresso dell aria fresca dal basso e la fuoriuscita di quella surriscaldata dall alto. Durante le ore notturne anche le finestre poste sul lato opposto dell edificio vengono aperte, in modo che l effet- Il Comune di Brescia ha recuperato a residenza un ex edificio militare secondo il protocollo di sostenibilità Gbc Home. Adesso tocca agli abitanti, che dovranno interagire con un alloggio molto sofisticato. 34 Civiltà di cantiere INNOVARE 35

20 A cura di Giovanni Pietrangeli SEGUE Appartamenti domotici nell ex caserma Architetture Una grande macchina in movimento to camino della serra attiri aria fresca negli appartamenti, dotati tutti di doppia esposizione. Tutta la progettazione impiantistica è stata improntata alla sostenibilità e comprende: una centrale termica con pompa di calore geotermica a circuito chiuso che, oltre a riscaldare, è in grado di raffrescare, attraverso i pannelli radianti a pavimento; impianti autonomi di ventilazione meccanica controllata con recupero di calore invernale dalla serra solare; recupero delle acque bianche per l irrigazione dei giardini e orti di pertinenza di ogni appartamento; pannelli solari termici per l acqua calda sanitaria e il supporto al riscaldamento; pannelli fotovoltaici per l energia elettrica. Tutta la regolazione impiantistica all interno delle abitazioni è interfacciata con il sistema domotico che gestisce la serra solare. Andrea Maffei presenta la Torre Allianz a Milano, ad oggi il più alto grattacielo d Italia e il primo ad essere completato dei tre previsti nell intervento CityLife. Prestazioni di progetto e prestazioni reali Dallo scorso ottobre e per un anno, il funzionamento della serra solare viene monitorato dall Università di Trento. In questa prima fase, precisa Rossano Albatici del dipartimento di Ingegneria civile ambientale e meccanica, la rilevazione è stata finalizzata a valutare il funzionamento delle logiche impostate (dati in ingresso e comandi di attuazione) e non il risparmio energetico né il comfort degli utenti in quanto l edificio non è ancora abitato. Da una prima analisi emerge che la temperatura interna agli appartamenti è molto stabile e le variazioni di temperatura della serra sono assorbite in maniera rilevante dall involucro edilizio ad alta capacità termica, facendo supporre un possibile sfruttamento dell aria calda attraverso le aperture fra appartamento e serra per eventuali necessità immediate degli utenti. Al variare dei parametri climatici esterni il sistema di oscuramento e i serramenti di facciata agiscono in coordinamento al fine di evitare surriscaldamento interno e garantire l opportuna ventilazione, ma l efficacia di quest ultimo comportamento potrà essere valutata con maggiore dettaglio nella stagione primaverile/estiva. Infine, si è rilevato che la temperatura all interno della serra varia sia in verticale, sia in orizzontale, con differenze fino a 5 C. La temperatura minima rilevata è stata di C (a febbraio, con temperatura esterna di 6.98 C) e la massima.32 C (a marzo, con temperatura esterna di 17.6 C). Le buone prestazioni energetiche sono dovute naturalmente non solo agli impianti, ma anche alle tecniche costruttive e ai materiali utilizzati, per esempio il rivestimento isolante in pannelli di canna palustre su tutti i lati eccetto sud. Ma si confermeranno una volta che gli appartamenti saranno abitati? Si sa infatti che comportamenti errati degli utenti, per quanto riguarda ad esempio la ventilazione, possono incidere notevolmente sui consumi. Siamo ben coscienti di questo, dice Silvia Foini, del settore Housing sociale e programmi Erp del Comune di Brescia. I 9 bilocali sono adesso in fase di assegnazione e si sta cercando, utilizzando anche graduatorie speciali come quelle dedicate agli studenti o alle forze dell ordine, di garantire un mix sociale per cui ad esempio se ci sono anziani ci siano anche giovani, con più dimestichezza rispetto alle tecnologie, che possano aiutarli a far funzionare nel modo migliore la macchina appartamento. Comunque abbiamo previsto anche incontri degli assegnatari con i progettisti, per una sorta di formazione all uso dell alloggio. Esperienza positiva, ma mancano risorse Il processo di certificazione dell ex Colombaia - che aspira al livello oro si concluderà a breve. Tutte le attività di verifica delle opere sono state svolte da ICMQ in qualità di Organismo di verifica accreditato, il quale si è avvalso di ispettori formati e qualificati da Gbc Italia. Le verifiche di terza parte indipendente, sia in fase di progetto che di cantiere, sono finalizzate a garantire la credibilità e la sicurezza dello schema di certificazione. Il Comune di Brescia è molto soddisfatto dell intervento, ma, dice ancora Foini al momento non ne sono previsti altri analoghi per mancanza di risorse. Un problema che riguarda i circa alloggi di proprietà del Comune, che richiedono efficientamento energetico e che oltretutto sono per l 80% soggetti a tutela in quanto più vecchi di 70 anni, per cui i progetti richiedono l approvazione della Soprintendenza. 36 Civiltà di cantiere