QUESTO NUMERO DELLA RIVISTA È STATO GENTILMENTE OFFERTO DA. Costituita ed operante dal 1944

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1 Costituita ed operante dal 1944 ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// a QUESTO NUMERO DELLA RIVISTA È STATO GENTILMENTE OFFERTO DA

2 Costituita ed operante dal 1944 Mensile della FEDERPROPRIETÀ-ARPE Giugno 2015 n 6 In caso di mancato recapito rinviare a: ufficio poste Roma (Romanina) per la restituzione al mittente previo addebito Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in Abbonamento Postale D.L. 353/2003 (Conv. in L. 27/02/2004 n. 46) Art. 1 Comma 1 - DCB Roma

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4 SOMMARIO Giugno Convegno di studi all Università di Bari La riforma del Catasto nella legge delega di riforma del sistema fiscale Imprese strategiche Crescono gli investimenti nelle utility di Guglielmo Quagliarotti Settore immobiliare La casa rimane il salvadanaio dello Stato di Marcello Cruciani Pesano sulle banche per oltre 200 miliardi Le sofferenze che bloccano il credito di Sergio Menicucci 12 I prossimi appuntamenti con il fisco Parte da giugno la stagione tributaria 15 Comprende Imu, Tasi E Tari L imposta unica comunale 16 Fisco e immobili Le agevolazioni per l acquisto della prima casa a cura di Alessandro Caneba 18 Compravendite di abitazioni Il mercato residenziale nel I trimestre 2015 di Gianni Guerrieri 20 Un provvedimento atteso da tempo Semplificazione, la vera riforma del catasto di Giuseppe Sappa 23 IL PUNTO Tempesta sul Campidoglio 24 In difesa del decoro urbano Task force contro tavolino selvaggio di Sandro Forte 26 Sarà difficile in pochi mesi risolvere problemi decennali Il Giubileo troverà Roma impreparata di Marzio Fianese 30 Giornata di studio all ENEA Salvaguardare il patrimonio culturale dai rischi naturali di Paolo Clemente 32 Autonomie Si riafferma la natura unitaria dello Stato di Gabriele Troilo 34 Le scelte delle regioni Riallocazione di funzioni in 86 Province 37 GIURISPRUDENZA di Mauro Mascarucci 38 Severa condanna del tribunale Genova, madre e figlio stalker condominiali di Mauro Mascarucci 40 I poteri del magistrato e quelli dell assemblea Scioglimento del condominio, modalità e legittimazione di Alberto Celeste 44 Archeologia Risanata e riaperta la Domus Aurea di Nerone di Roberto Marraffa 46 Arte Matisse: luce e ambiente, struttura e gioia di vivere di Luigi Tallarico 48 SCADENZARIO 50 TABELLE ISTAT IN COPERTINA: «Gioco delle bocce» di Henri Matisse, alle Scuderie del Quirinale - PRONTO INTERVENTO E VIDEOISPEZIONE pag 6 LE TROVI ANCHE SU: pag 43 Henri Matisse ( ) è unanimemente riconosciuto come uno dei maggiori pittori del XX secolo. Dal 1905 si afferma come la figura centrale del movimento pittorico del fauvismo. Il Gioco delle bocce, olio su tela del 1908, fa parte della collezione del museo Ermitage di San Pietroburgo (Russia). Delle opere di Matisse scrive il critico Luigi Tallarico a pag. 46. Direttore editoriale: Massimo Anderson Direttore responsabile: Giuseppe Magno Amministrazione: Via San Nicola da Tolenti no, Roma Tel.: (r.a.) Fax: arpe@arpe.roma.it Editrice: ARPE - Via San Nicola da Tolentino, Roma Stampa: ARTI GRAFICHE POMEZIA - Roma Via Vaccareccia, Pomezia (Roma) Contiene I.P. Autorizzazione - Tribunale di Roma n del 19/7/1955 Periodicità mensile - Spedizione in abbonamento postale 45% art. 2 c. 20/b L. 662/96 - Filiale di Roma Tutti i diritti riservati. È consentita la riproduzione di articoli, citando la fonte. Tiratura copie - Finito di stampare nel mese di Giugno 2015 Concessionaria per la pubblicità: tel.:

5 CONVEGNO DI STUDI ALL UNIVERSITÀ DI BARI La riforma del Catasto nella legge delega di riforma del sistema fiscale Da sinistra: V. Caputi Jambrenghi, professore diritto amministrativo Univ. Bari; A.F. Uricchio, Magnifico Rettore Univ. Bari; dottoressa G. Alemanno, vicedirettore Agenzia entrate di Roma; on. M. Anderson, presidente nazionale FEDERPROPIETÀ; M. Didonna, avvocato, presidente provinciale di Bari FEDERPROPIETÀ Nella bella cornice dell aula Aldo Moro del Dipartimento di giurisprudenza dell Università di Bari, il 22 maggio 2015, si è svolto il Convegno di studi «La riforma del Catasto nella legge delega di riforma del sistema fiscale» con la presenza di un folto pubblico di liberi professionisti, funzionari dell Agenzia delle entrate, tecnici ed esperti del settore. A introdurre i lavori è stato Vincenzo Caputi Jambrenghi, avvocato e professore di diritto amministrativo nell Università di Bari, che ha rimarcato l importanza dell art. 2 della legge , n. 23, che ha delegato il Governo alla risistemazione generale della materia del catasto. Sin da subito, ha rilevato il convincimento diffuso sul rischio che siffatta riforma potrà riflessamente portare a un aumento dell imposizione fiscale sui fabbricati sia urbani sia rurali: segnatamente dell IMU-TASI TARI, da ultimo la IUC. Il professor Caputi Jambrenghi ha poi dato la parola all avvocato Michele Didonna, presidente provinciale di FEDERPROPRIETÀ e coordinatore della Regione Puglia, il quale, presentando gli autorevoli relatori intervenuti, ha sostanzialmente posto l interrogativo sul se avesse senso parlare ancora di una funzione di mera inventariazione del catasto nell epoca di Google Earth ; le nuove tecnologie, infatti, imporrebbero che al catasto fosse assegnata non più la tralaticia funzione statica di fotografia del territorio costruito, bensì una nuova, dinamica, di regolazione del territorio antropizzato. Sicché, per le medesime ragioni, lo stesso termine catasto potrebbe essere oggidì obsoleto, perché riferentesi a un sistema di rilevamento lineare e non già alla multidimensionalità propria delle immagini carpibili attraverso i satelliti. Il convegno vero e proprio ha registrato l intervento del presidente nazionale di FEDERPROPRIETÀ, on. Massimo Anderson, che ha posto immediatamente in evidenza come sia ormai insostenibile da parte del Governo insistere con la storiella che non sono aumentate le tasse sulla casa. «Dati alla mano gli introiti del Fisco sono più che triplicati dal 2011 a oggi, e il valore complessivo del patrimonio immobiliare italiano, proprio per questo, è diminuito di circa il 30%. Ben venga quindi la riforma del catasto ha proseguito Anderson ma questa volta il Governo mantenga gli impegni presi, primo fra tutti quello dell invarianza di gettito per non causare ulteriori problemi a chi già è stato ripetutamente colpito da un fisco iniquo. Del resto siamo abituati alla politica degli annunci cui non fanno certamente seguito dei fatti concreti. Renzi aveva promesso una tassa unica sulla casa così come aveva assicurato bollettini precompilati per pagare la Tasi. I contribuenti, anche per il 2015, dovranno farne a meno e, forse, questo sarà proprio il guaio minore, visti tutti gli errori contenuti nel modello 730 precompilato. Quello che infatti potrebbe caratterizzare la tanto osannata riforma del catasto si teme possa essere proprio l incredibile numero di vertenze e di ricorsi che avranno come causa la mancanza di chiarezza nello stabilire un giusto sistema valutativo. Bisogna tenere conto sì dei metri quadri ma anche dei servizi di cui fruisce un quartiere, dell anzianità di costruzione dell immobile, della necessità, per un padrone di casa, di spendere per ripristinare il necessario decoro. Proprio per questo, da anni ha concluso Anderson 4 la PROPRIETÀ edilizia Giugno 2015

6 FEDERPROPRIETÀ si è fatta paladina degli interessi dei proprietari di casa, che sono la stragrande maggioranza degli italiani, cercando di far capire a chi governa come, così facendo, a trarne beneficio saranno proprio l economia e lo Stato. Quando il patrimonio immobiliare aumenta ne trae vantaggio tutto il Paese». È seguito l intervento del prof. Mario Aulenta, docente di diritto tributario nell Università degli Studi di Bari, il quale, con un informatissima relazione, si è profuso specificamente sui rapporti interistituzionali nella riforma del catasto. In particolare ha rilevato come le relazioni tra i due diversi livelli di Governo, segnatamente i Comuni da una parte e lo Stato dall altra, per mezzo dell Agenzia delle entrate, non sono sovente di agevole praticabilità. I Comuni, ha riferito il prof. Aulenta, sono allo stremo perché limitati nella loro attività dai numerosi vincoli per l acquisizione di risorse umane e materiali oltre che per la concreta difficoltà di recuperare il gettito fiscale. Ha poi ricordato le numerose tasse sulla casa che negli ultimi anni sono state introdotte e avvicendate dall ICI sino alla IUC, non mancando di rilevare come, a ogni nuova tassa, abbia fatto capolino un aumento dell imposizione sul patrimonio (e non già solo sul reddito). Ha, infine, evidenziato le proprie perplessità per cui l invarianza del gettito, prevista peraltro nei criteri della delega di cui all art. 2, legge n. 23/2014, si realizzerà solo sulla sede nazionale, ovvero opererà, anche, in ambito decentrato e locale. Ha poi preso la parola la dottoressa Gabriella Alemanno, vicedirettore dell Agenzia delle entrate di Roma, la quale si è occupata dello specifico tema delle conseguenze della riforma del catasto urbano sulla pressione fiscale sulla casa. Dopo una ricognizione molto esaustiva di ognuno dei criteri cui dovrà attenersi il Governo nell attuazione della riforma, ha ricordato come, a oggi, il solo decreto attuativo recepito è quello sulle Commissioni censuarie di cui al d.lgs , n Ha, in sostanza, rilevato che, per come congegnata la ratio della delega, non importerà aumenti nella pressione fiscale sulla casa, in quanto l obiettivo del legislatore è ristabilire il principio di equità e di eguaglianza tra i proprietari atteso l attuale, ancora diffusissimo, fenomeno di fabbricati non ancora censiti, ovvero accatastati diversamente rispetto alla loro reale entità e destinazione urbanistica. È seguito l intervento del prof. Antonio Felice Uricchio, Rettore Magnifico e docente di diritto tributario e scienza delle finanze nell Università degli Studi di Bari, il quale ha molto sapientemente posto l accento sulla finalità che odiernamente dovrebbe affidarsi al catasto. Il Rettore, voce autorevole in materia in ambito scientifico nazionale, ha rilevato come sia auspicabile inaugurare una prospettiva moderna al catasto che lo deputi, oltre al suo tradizionale profilo inventariale, alla tutela ambientale, della sicurezza e dell area del risparmio energetico. Al catasto può essere assegnata, aldilà dell algoritmo che gli è proprio, una più ampia attitudine promozionale che lo designi, infine, alla valorizzazione della proprietà immobiliare. Sicché, ha concluso il prof. Uricchio, il legislatore, nell attuazione della delega di che trattasi, dovrebbe investirsi del compito preliminare di esattamente collocare il catasto nell attuale sistema giuridico ordinamentale. Vincenzo Caputi Jambrenghi ha, poi, preso la parola occupandosi del tema dell imposizione sulla casa da costruire. Ricordando in specifico la diversa indole e funzione del costo di costruzione e degli oneri economici di urbanizzazione come regolati dal testo unico dell edilizia, D.P.R. n. 380/2001, ha rappresentato come siffatto assetto, a maggior ragione nella congiunturale crisi del sistema economico, possa agli effetti finali recare sperequazioni a pregiudizio delle imprese edilizie e, in generale, del cittadino che si accinge a costruire ex novo un fabbricato a uso abitativo o diverso. Ha auspicato il prof. Caputi Jambrenghi che, prendendo atto dell attuale scenario del mercato, sia concesso al cittadino che costruisce la possibilità di versare un solo acconto al momento dell ottenimento del titolo abilitativo edilizio, dovendo corrispondere il saldo degli oneri costruttivi al collaudo o al rilascio del certificato di agibilità o abitabilità del manufatto. Delle conclusioni dell interessante Convegno di studi si è fatto carico lo stesso prof. Caputi Jambrenghi che ha, in sintesi, ripercorso con completezza, ognuno dei singoli interventi degli autorevoli relatori, aprendo poi il dibattito tra coloro che sono intervenuti e i relatori, animato in particolare dal dott. ingegner Nicola Fulvio Panetta, direttore regionale dell Agenzia del territorio, il dott. Francesco Ficarella, direttore della Ripartizione tributi (Comune di Bari), il dott. Nicola Vitto, Responsabile dell Ufficio ragioneria del Comune di Polignano a Mare e l avvocato Domenico Damato, amministrativista del Foro di Bari. la PROPRIETÀ edilizia Giugno

7 Sei nella categoria PRONTO INTERVENTO e VIDEOISPEZIONI Specialisti dell ambiente è la DURATA delle proprie OPERE Tel info@gruppopiattifognature.com Tel info@edilsoluzioni.com la FORZA di un IMPRESA L ECOLOGICA Consulenze e Certificazioni Energetiche Tel orazietti@tiscali.it VUOI FAR PARTE DELLE AZIENDE SELEZIONATE? chiama ora il Impresa del mese questa ed altre categorie anche su Tel Tel orazietti@tiscali.it Via di Pietralata, Roma L ECOLOGICA Consulenze e Certificazioni Energetiche DISOSTRUZIONE COLONNE DI SCARICO CON CANAL-JET VIDEOISPEZIONI E DISOSTRUZIONE FOGNATURE COSTRUZIONI E RIPRISTINO RETI FOGNANTI PULIZIA COLONNE E POZZETTI CONTRATTI DI MANUTENZIONE PRONTO INTERVENTO 24 ORE SU 24 6 la PROPRIETÀ edilizia Giugno 2015 Impresa di Luglio-Agosto: IMPRESA BARTOLINI

8 IMPRESE STRATEGICHE Crescono gli investimenti nelle utility Le aziende dell energia, dell acqua, del gas e dei rifiuti rappresentano il 7,7% del PIL. I problemi delle reti idriche di Guglielmo Quagliarotti In quella valle di lacrime e sangue che è diventata l Italia dei non eletti dal popolo vorremmo dire al premier Renzi di non adombrarsi se invece di stare sereni gli italiani torchiati da tasse, scandali, ponti che crollano, spaccando in due la Sicilia, immigrazione selvaggia, ecc, continuano a infuriarsi. Ciò premesso, a noi giornalisti non organici può anche capitare di incappare ogni tanto in qualche notizia di economia che non induca alla depressione. Così, mentre gli ultimissimi dati della Confartigianato ci dicono che, dal confronto marzo febbraio 2015, la situazione del mattone in Italia è la peggiore d Europa (calo della produzione del 5.8% rispetto all aumento dell 1,6% della media europea con una perdita record di 96 mila occupati nel 2014), a sollevare gli animi dagli scenari odierni è l ultimo rapporto di Top Utility sull andamento complessivamente positivo (anche se macchiato da alcune ombre) delle 100 maggiori aziende nei settori strategici dell energia, dell acqua, del gas e dei rifiuti presenti sul nostro territorio. La performance dei big del settore Oggi il fatturato totale delle 100 aziende più grandi preso in esame dall ultimo rapporto di Top Utility, rappresenta il 7,7% del nostro PIL che si riflette anche in termini di benessere per i cittadini e di competitività che di sviluppo locale. In realtà, l esame degli indicatori economico-finanziari delle 100 più grandi aziende per volume d affari del Pianeta Utilities (quindi non solo il quadro economico e la situazione finanziaria, ma anche la sostenibilità ambientale, il patrimonio tecnologico e, last but non least il rapporto con i consumatori) mostra secondo l indagine - «un settore generalmente in buona salute con un fatturato di oltre 125 miliardi di euro. I risultati pur essendo in linea con quelli della precedente gestione e (confermando una performance sopra la media nel comparto energetico), per quanto riguarda invece le aziende del waste management (leggi rifiuti) sono ancora leggermente in difficoltà. È ancora da rilevare che nonostante una lieve flessione dei ricavi, nel 2013 gli investimenti tecnologici delle Top Utility sono aumentati del 6,8% rispetto al 2012 portandosi a un valore di circa 5,7 miliardi di euro. L investimento totale nel comparto energetico è stato di 3,3 miliardi mentre le multiutility hanno contribuito per il 27,25. Il settore idrico e i rifiuti investono, nel complesso, 823 milioni «dato che rispecchia le minori dimensioni delle aziende e le diverse criticità che ancora contraddistinguono questi segmenti». C è da aggiungere che in Italia il settore dei servizi pubblici locali è storicamente caratterizzato da un elevata frammentazione con la presenza di un gran numero di mini-operatori. Il processo d integrazione cominciato dai settori energetici sul finire degli anni 90 «sembrerebbe ora coinvolgere rileva il documento di Top Utility anche quei comparti, come l idrico e il waste management, rimasti finora più indietro. L insieme delle 100 più grandi utility italiane copre nel 2013 oltre il 52% dell elettricità generate in Italia, il 66% dell acqua erogata e il 36% dei rifiuti raccolti». Significativamente il tendenziale miglioramento del quadro economicofinanziario si riflette sull andamento delle utility quotate in Borsa. Il Total Local Utility Index che traccia le aziende locali quotate su Borsa Italiana, evidenzia come dal 2013 a fine 2014 questo segmento sia andato meglio del mercato in generale. L indagine evidenzia anche una crescita continua del livello complessivo di soddisfazione degli utenti (indice ICS). Secondo lo schema ICS, è in continuo aumento nel triennio raggiungendo una valutazione media dell 83,92 per il «La quasi totalità degli indicatori riguardanti il servizio ai consumatori rileva il rapporto è rimasta sui buoni livelli delle scorse edizioni laddove non sia addirittura migliorata». Rischi idrogeologici Come in altri capitoli riguardanti le infrastrutture, l Italia esce male rispetto agli altri paesi europei nelle reti idriche ridotte spesso a un colabrodo. Le perdite di acqua immessa rete e non fatturata dalle aziende, secondo Top 100 si attestano al 35%, «valore sensibilmente superiore rispetto agli altri Paesi del vecchio Continente: basti pensare al 19% della Gran Bretagna, al 10% della Danimarca e all appena 7% della Germania (dati Ocse). Si parla di perdite fisiche delle condotte, ma anche amministrative per disservizi o derivazioni fraudolente. L incidenza delle perdite fisiche raggiunge addirittura il 79 per cento. A questo dato, si possono aggiungere quelli non meno clamorosi provenienti dall ANCE sui 5000 cantieri per far ripartire l Italia. la PROPRIETÀ edilizia Giugno

9 SETTORE IMMOBILIARE La casa rimane il salvadanaio dello stato Le prospettive per superare la crisi ci sono ma servono ancora interventi pubblici in grado di attivare gli investimenti privati di Marcello Cruciani «Passata è la tempesta, odo augelli far festa». Scomodare Leopardi è sicuramente eccessivo e forse anche potrebbe sembrare anche ironico, ma i commenti che si sono registrati con la pubblicazione dei dati per i primi mesi del 2015 sull andamento del settore immobiliare sembrano quasi euforici e tali da ricorrere ai versi dell insigne Poeta. Certamente il segno positivo mancava ormai da troppo tempo e quindi la conferma di una ripresa che aveva cominciato a manifestarsi già alla fine del 2014 induce all ottimismo, ma occorre farlo senza trionfalismi e senza esagerazioni. Si è in presenza di uno dei settori che maggiormente è stato vittima non solo della crisi economica internazionale e nazionale, ma anche dei provvedimenti attraverso cui il Governo ha affrontato la crisi trasformandolo in un salvadanaio, perché poi, soprattutto per le famiglie, si trattava di risparmi, cui attingere ogni volta ce ne fosse bisogno per fare fronte ai vari buchi del bilancio, ovvero per il rispetto dei parametri europei. Oggi la politica dell aprire il salvadanaio sembra essersi fermata non tanto perché esso è vuoto, ma perché ci si è reso conto che, al di sotto di certi livelli, non si può scendere altrimenti l italiano medio si potrebbe arrabbiare visto che la pressione fiscale sulla casa ha raggiunto, negli ultimi quattro anni, livelli elevati non solo rispetto ad altri impieghi del risparmio, ma anche in assoluto. I recenti dati dell Istat confermano quanto sia importante per le famiglie italiane il settore immobiliare, e quindi questo salvadanaio, visto che la stragrande maggioranza esse è proprietaria della casa in cui abita. Patrimonio immobiliare che, sempre secondo l Istat, vale e 247 miliardi di euro, rispettivamente in abitazioni e in immobili non residenziali in carico sempre alle famiglie. Si tratta di un patrimonio di tutto rispetto che in questi anni ha costituito il salvadanaio dello Stato. Se da un lato oggi il passaggio della revisione o meglio del riordino della tassazione immobiliare vista anche la riforma del catasto, non è più differibile, dall altro la delicatezza della situazione economica generale e la tendenza alla ripresa vogliano una certa cautela che, di fatto, significa un rinvio soprattutto nella definizione di quella che sarà l imposta unica comunale nella quale dovranno confluire vari tributi attuali. Per altro in questo contesto andrà esaminata anche la questione dei contratti di locazione per le abitazioni a canone concordato che oggi beneficiano, a scelta del locatore, di un trattamento particolarmente favorevole nella tassazione del reddito, ma nello stesso tempo di nessun regime incentivante in termini di IMU e TASI per le quali sono assimilate, con scelta assurda e incomprensibile, addirittura alle seconde case. Infatti, il nodo della tassazione degli immobili abitativi locati è uno di quelli più delicati soprattutto dal punto di vista sociale sia per gli inquilini sia per i proprietari che poi sono i soggetti che potenzialmente possono investire in questo genere d immobili con una prospettiva di medio e lungo termine perché destinati per il futuro a residenza per i figli o comunque a fungere da beni in permuta per altri acquisti immobiliari. In questo senso a prescindere dalla necessità di assicurare la certezza delle scadenze contrattuali senza dover ricorrere a costose e soprattutto dilatate nel tempo procedure di rilascio dell immobile, è necessario assicurare certezza anche del regime impositivo. D altro canto l investimento in immobili non è per definizione destinato a impieghi a breve termine e quindi anche il più modesto piano finanziario di un soggetto privato investitore richiede certezze temporali e non può essere assoggettato a una volontà politica che negli ultimi anni ha dimostrato di essere ondivaga appunto in tema di tassazione. In questo periodo, complice una certa disponibilità d immobili invenduti a causa della crisi, è possibile fare buoni affari acquistando immobili sia usati sia di nuova costruzione che, nella gran parte dei casi, hanno il vantaggio di costare quasi sempre meno (ma spesso 8 la PROPRIETÀ edilizia Giugno 2015

10 Massimo Campigli - I costruttori localizzati in periferia) ma che offrono la possibilità di un utilizzo immediato, senza opere di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria o straordinaria. Per questa tipologia, anche il ricorso al canone concordato di cui alla legge n. 431/98 e quindi alla possibilità di tassare il reddito ricavato in base alla cosiddetta cedolare secca sono elementi incentivanti a un acquisto che può generare anche un reddito compreso tra il 2,5 e il 3,5 per cento annuo della somma investita e quindi competitivo rispetto a impieghi di natura finanziaria. Affittando a canone libero, il rendimento potrebbe essere ancora migliore, seppure a fronte di una maggiore tassazione. Di certo, l andamento del mercato di questi ultimi tempi ha evidenziato una tendenza alla diminuzione dei canoni di locazione a fronte anche di un offerta crescente per effetto dell aumento della tassazione che ha spinto i proprietari a mettere sul mercato i propri immobili piuttosto che mantenerli inoccupati, ma nelle aree urbane la locazione può rappresentare di nuovo un buon investimento soprattutto se fatto per contanti. Diverso il discorso per gli immobili destinati a uso proprio per i quali il momento è particolarmente favorevole all acquisto, con prezzi tendenzialmente ridotti rispetto ai mesi scorsi, basso costo dei mutui e soprattutto la maggiore disponibilità delle banche a erogare mutui alle persone fisiche. Anzi, è proprio questo l elemento di maggiore novità degli ultimi mesi, con una forte crescita dei mutui erogati alle persone fisiche dopo il sostanziale blocco iniziato oltre due anni fa. In pratica quindi vi sono tutte le condizioni per attuare un buon investimento immobiliare, magari accompagnato anche da proposte che consentono ulteriori dilazioni di pagamento sul modello del rent to buy e quindi ricercare sul mercato del credito le migliori condizioni possibili per un mutuo. Sulla questione mutui c è peraltro da segnalare che pur a fronte della possibilità di concedere un mutuo pressoché pari all intero costo di acquisto nella pratica ci si attesta su valori inferiori e compresi tra il settantacinque e il cinquanta per cento di valutazioni fondate su parametri realistici. Di certo ciò porta ad una selezione preliminare delle richieste di finanziamento che poi si ribalta sui mutui concessi ed erogati e ovviamente sul loro importo. Il rovescio della medaglia di questa situazione di nuova effervescenza del comparto immobiliare nella quale, soprattutto in determinate aree sono presenti anche investitori esteri i quali dovranno poi mettere a reddito gli immobili acquisiti (soprattutto non residenziali) e ci si augura che vi riescano, è la sofferenza di numerose posizioni conseguenti a mutui o finanziamenti Le promesse di Renzi erogati negli anni passati a persone fisiche e operatori economici che non sono più in grado di fare fronte agli impegni assunti. Il parco degli immobili per così dire insoluti ha assunto dimensioni di tutto rilievo e quindi è necessario in questo contesto assumere azioni tali da consentire il rientro, se possibile anche con piani di ristrutturazione del debito, dei mutuatari ovvero comunque il realizzo dei crediti attraverso operazioni che consentano la reimmissione degli immobili sul mercato. Tutto ciò potrebbe avvenire anche tramite la conversione in social housing tramite appositi fondi d investimento immobiliare e ciò soprattutto per gli immobili a uso residenziale o comunque a esso riconvertibili anche attraverso specifiche operazioni nelle quali alla leva finanziaria si accompagni anche quella urbanistica che può essere identificata nei cambi di destinazione d uso, nel frazionamento e accorpamento delle unità immobiliari, nelle più generali semplificazioni urbanistiche e altro ancora. Insomma le prospettive per superare la crisi ci sono, come ha evidenziato nella sua relazione annuale il Governatore della Banca di Italia, ma è una ripresa debole e probabilmente andrebbe aiutata con ricostituenti di origine pubblica o comunque con interventi in grado di attivare gli investimenti privati in una politica di partenariato. COMUNICATO STAMPA «È proprio vero che le bugie hanno le gambe corte e che nel giro di breve tempo la verità viene sempre a galla. Lo scorso anno il Presidente del Consiglio Matteo Renzi aveva assicurato che, nel 2015, ci sarebbe stata una tassa unica per la casa e che i contribuenti, per quanto riguarda la Tasi, avrebbero ricevuto comodamente a casa un bollettino precompilato per fare i versamenti. In realtà ha dichiarato il presidente di Federproprietà Massimo Anderson tutti i proprietari di casa sono stati ancora una volta presi clamorosamente in giro. A confermarlo è la stessa IFEL (fondazione per la finanza locale dell ANCI) che ha ufficialmente sostenuto quanto questa promessa sia assolutamente impraticabile per i Comuni e come la compilazione del bollettino fosse nel frattempo diventata un opzione e non un obbligo. Mancando ormai pochi giorni alla fatidica data del 16 giugno ha concluso Anderson è evidente che anche l opzione è saltata e si lascerà ai proprietari l incombenza di districarsi fra detrazioni e regole complicate. Accadrà lo stesso per il 730 precompilato ma l importante è sempre lanciare nuovi annunci che poi miseramente cadono nel dimenticatoio». la PROPRIETÀ edilizia Giugno

11 RESTAURI EDILI STRUMENTI, MACCHINARI E ATTREZZATURE SEMPRE ALL AVANGUARDIA RESTAURI EDILI Ristrutturazioni e manutenzioni stabili Rifacimento frontalini balconi e cornicioni Opere di impermeabilizzazione Sostituzione e riparazione grondaie pluviali Pratiche occupazione suolo pubblico e certificazioni di cessato pericolo Sopralluoghi e preventivi gratuiti Pagamenti agevolati PRONTO INTERVENTO CON PIATTAFORME AEREE Agevolazioni per i soci ARPE Via di Vannina, Roma r.a. ORGANIZZAZIONE CON SISTEMA DI GESTIONE DELLA QUALITA CERTIFICATO ISO 9001 : /43/01 Gruppo BNP PARIBAS info@romedil.it 10 la PROPRIETÀ edilizia Giugno 2015

12 PESANO SULLE BANCHE PER OLTRE 200 MILIARDI Le sofferenze che bloccano il credito Nelle Considerazioni 2015 il Governatore di Bankitalia Ignazio Visco invita a destinare più investimenti pubblici e privati all ammodernamento urbanistico e alla tutela del territorio di Sergio Menicucci La prudenza del Governatore della Banca d Italia non nasconde la gravità dei problemi italiani. «Gli indicatori sono tornati positivi, anche per merito del Quantitative Easing, ma purtroppo in Italia dobbiamo scontare non dieci bensì vent anni di crescita anemica». Ignazio Visco prima di leggere le Considerazioni finali 2015 dell istituto ha staccato un assegno per il Tesoro di 3,1 miliardi di euro (di cui 1,9 in base agli obblighi statutari e 1,2 d imposte di competenza), rendendo così felice il primo cittadino-premier di Palazzo Chigi alla vigilia delle elezioni in sette Regioni e in migliaia di paesi e città. Il Governatore, però, da economista cresciuto a Palazzo Koch accanto a Mario Draghi e prima ancora a Fabrizio Saccomanni e nella nidiata dei Tommaso Padoa Schioppa boys non poteva nascondere le ombre dell economia e il difficile e tortuoso percorso delle riforme. L analisi di Visco, condivisa anche dal presidente degli industriali privati Giorgio Squinzi, è proiettata più sulle speranze di ripresa che sulla costatazione di un reale superamento di sette anni neri di recessione. «La crisi finanziaria globale, ha osservato non è stata una sconfitta dei soli sistemi ma anche della scienza economica. Come mai gli economisti non sono stati in grado di prevedere una crisi di simili proporzioni, originata da squilibri e vulnerabilità tanto evidenti?» ha aggiunto qualche giorno dopo le Considerazioni, tenendo una lezione al Festival dell Economia Trento dal titolo Imparare dagli errori. L eccesso di deregulation finanziaria è stato una delle ragioni della recessione e quindi c è bisogno di un profondo ripensamento perché «di errori gravi ne stiamo commettendo anche adesso». Il 2014, secondo Visco, è stato un anno di forti cambiamenti in Europa per le decisioni di politica economica e monetaria; in Italia «per l accelerazione dello sforzo di riforma. È stato un anno di scelte impegnative i cui primi risultati, importanti ma fragili, vanno difesi con determinazione». La piccola ripresa del Pil nel primo trimestre 2015 (+0,4%) rispetto a quello precedente deve consolidarsi nei prossimi mesi e la creazione di nuovo reddito, nuova domanda, nuove opportunità di lavoro «dovrà, dice il Governatore, essere sostenuta da interventi e riforme volti, fin da ora, a innalzare produttività e il potenziale di crescita». Nel linguaggio morbido del numero uno di Palazzo Koch occorre allargare, per non deludere le attese di cambiamento, lo spettro dell azione di riforme e accelerarne l attuazione. La dinamica, infatti, dell occupazione riflette ancora la debolezza della domanda e gli ampi margini di capacità produttiva inutilizzata. Dalla riforma del mercato del lavoro arrivano segnali positivi ma è prematuro un giudizio sul Jobs act. Valutazione più accorta delle dichiarazioni ottimistiche dei Ministri Padoan e Poletti che sfornano dati sull espansione dei contratti a tempo indeterminato, senza approfondire che questa è favorita dalla grave situazione di precariato esistente e dagli sgravi fiscali per tre anni. Permane il rischio, osserva Visco, che la domanda di lavoro delle imprese non basti ad assorbire la disoccupazione che resta al 13% e quella giovanile al 43%. Da questa constatazione parte la sollecitazione di Visco di «dedicare maggiore attenzione, maggiori investimenti pubblici e privati per l ammodernamento urbanistico, per la salvaguardia del territorio e del paesaggio, per la valorizzazione del patrimonio culturale che possono produrre benefici coniugando innovazione e occupazione anche al di fuori dei campi più direttamente coinvolti quali l edilizia e il turismo». Dopo aver posto l attenzione sui problemi delle pensioni al fine di una sostenibilità di largo periodo e alla scuola, Visco ha trattato i problemi europei sostenendo la necessità per l Unione di trovare l equilibrio delle regole e di governare la crisi greca nell interesse di tutti i paesi dell eurozona. Un ampia parte delle Considerazioni è stata riservata al credito. L eredità della recessione pesa fortemente sul bilancio delle banche. Alla fine del 2014 la consistenza delle sofferenze era arrivata a sfiorare i 200 miliardi di euro, il 10% del complesso dei crediti. A questa somma vanno aggiunti i 150 miliardi di altri crediti deteriorati per un totale di circa il 18% degli impieghi. «Un fardello, ha detto preoccupato il Governatore, che crea un vincolo all erogazione di nuovi prestiti». Per mettere una toppa a questa voragine Bankitalia sta cercando con il Governo e le autorità europee, nel rispetto della disciplina degli aiuti di Stato, di varare un mercato secondario dei crediti deteriorati, operazione che va sotto il nome di bad bank. la PROPRIETÀ edilizia Giugno

13 I PROSSIMI APPUNTAMENTI CON IL FISCO Parte da giugno la stagione tributaria Gli impegni più onerosi si concentrano nella seconda metà dell anno Entra nel vivo la stagione delle tasse. Va da giugno a dicembre, con alcuni appuntamenti più pesanti degli altri per i contribuenti. Iniziata con Unico e 730, che si sono rifatti il look, si concluderà il 16 dicembre con il pagamento del saldo dell IMU e della TASI tenendo conto delle aliquote del Il percorso delle scadenze è duplice: uno per le imposte statali e l altro per quelle locali. Le date del primo sono: 16 giugno (pagamento delle imposte risultanti da Unico senza maggiorazioni); 30 giugno presentazione del modello unico su carta agli Uffici postali (dove è previsto); 7 luglio termine ultimo per inviare il 730 precompilato o quello predisposto dai Caf, dai commercialisti o consulenti del lavoro; 16 luglio pagamento delle imposte risultanti da Unico con maggiorazione dello 0,40%. C è un modo per pagare meno tasse? Ce ne sono due, purtroppo fin qui perseguiti con scarso impegno: ridurre la spesa pubblica improduttiva grazie ad una macchina dello Stato più snella ed efficiente e combattere la piaga dell evasione fiscale. Per Unico e 730 ci sono molte piccole novità rispetto al passato. Una di queste è che dal 2014 non sono più deducibili i contributi versati al servizio sanitario nazionale e compresi nel premio pagato per la polizza RC Auto. Sono confermate le detrazioni del 50% sulle spese di recupero del patrimonio edilizio sostenute nel 2014, con un limite di 96 mila euro per immobile, da ripartire in dieci anni; la detrazione del 65% per interventi di risparmio energetico e quella per l acquisto di mobili e grandi elettrodomestici ma destinati all immobile oggetto di interventi di ristrutturazione. Altra scadenza è il 30 settembre per la trasmissione telematica del modello Unico, dell Irap e dell eventuale dichiarazione IVA separata. Per le tasse locali due le date clou: il 16 giugno per il pagamento dell acconto Tasi, la tassa sui servizi locali (verde, illuminazione, buche) e per l IMU. Le abitazioni principali pagano solo la TASI e l acconto si paga con le aliquote del Più salata la rata del 16 dicembre quando occorrerà fare il pagamento a saldo per IMU e TASI, tenendo conto delle aliquote Le imposte locali, quindi, non conoscono crisi. Il bottino delle addizionali Irpef regionali è salito da 8,4 miliardi di euro del 2007 agli 11,4 miliardi nel In salita anche l addizionale comunale Irpef che da 2,7 è passata a circa 4,4 miliardi. L onda lunga è continuata anche nel 2014 come appare dai dati del bollettino delle Entrate A fine 2015 si vedrà quanto avrà inciso la decisione, contenuta nella Legge di Stabilità varata dal governo Renzi, di consentire un aumento dell aliquota fino a un tetto del 3,3% rispetto a quella base che è dell 1,23 per cento. È questo il contentino per le Regioni a statuto ordinario cui lo Stato ha tagliato 3,5 miliardi di trasferimenti. Fino ad aprile 2015 la Regione Lazio (in cui si registra il prelievo più pesante) e il Piemonte hanno utilizzato la possibilità di aumentare l aliquota massima fino al 3,3 per cento. In Liguria, Lombardia e Abruzzo un meccanismo di accorpamento consente l applicazione di un aliquota minima. Due Regioni, la Calabria e il Molise, hanno deciso di non applicare la maggioranza dello 0,3% previsto dalla legge per le Regioni che sono sottoposte ai piani di rientro a causa 12 la PROPRIETÀ edilizia Giugno 2015

14 del deficit sanitario. Il gettito dell addizionale è cresciuto negli anni in maniera esponenziale. Quando nel 1999 fu introdotta l imposta, le Regioni incassavano 2,4 miliardi; nel 2014 si sono superati i 12 miliardi di euro (+ 300 per cento). Per quanto riguarda i Comuni, secondo uno studio dell Uil, ha aumentato l aliquota il 20 per cento dei Municipi che hanno già deliberato. Il miliardo e mezzo di tagli operato dal governo con la spending review sarà recuperato dai Sindaci a danno dei contribuenti con l acconto 2015 sulla base dell aliquota prevista per il saldo Secondo alcune proiezioni rilevate dall aumento compreso tra lo 0,8 e lo 0,9 (per i Comuni di Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna, Brescia, Parma, Napoli e altri) l imposta per una vasta fascia di contribuenti oscilla tra i 230 e i 415 euro. In questo quadro non sembra realizzabile a breve l impegno del Ministro dell economia Gian Carlo Padoan di «ridurre la pressione fiscale anche con la lotta all evasione». Il governo chiede tempo per realizzare le riforme a partire da quella fiscale ma il maxi debito pubblico di miliardi di euro a febbraio 2015 pari al 133% del PIL e salito a 2.184,5 miliardi a marzo 2015 (più 15 MLD in un mese) resta uno dei principali elementi di squilibrio dell Italia. Vanno allora tenuti presenti altri elementi: la pressione fiscale effettiva è salita al 53 per cento; 43 giovani su 100 sono senza lavoro; l inflazione, secondo l Istat, in aprile è tornata negativa arretrando dello 0,1% (i consumi cioè non crescono quanto necessario, nonostante qualche spiraglio positivo dovuto ad alcuni settori come auto e farmaceutica); la crescita dello 0,3% del prodotto interno lordo nel primo trimestre del 2015 rispetto all ultimo del 2014 non sembra indurre ad affermare che la crisi è dietro le spalle. Confrontato il dato sul primo trimestre 2014, il risultato è zero. È positivo che il segno più riappaia dopo dodici trimestri negativi, cioè dal 2011 ma è inferiore alla media di Eurolandia, con il Regno Unito a + 2,4, mentre Francia (+0,6) e Spagna (+0,9) fanno ancora meglio dell Italia, il cui obiettivo indicato dal governo nel Documento di economia e finanza (DEF) è +0,7 per cento. Gli Stati Uniti, pur rallentando, aumentano il PIL del 3 per cento. Con toni più concilianti rispetto a quelli del passato l Unione europea ha inviato sei raccomandazioni all Italia. Bruxelles lamenta interventi poco incisivi sulla disoccupazione giovanile e progressi limitati nella lotta alla povertà. Gli obiettivi che l Italia dovrà raggiungere sono: rafforzamento della strategia di bilancio per rispettare il requisito della riduzione del debito pubblico; maggior impulso al piano nazionale dei porti e per la logistica; adozione di misure adeguate per affrontare la debolezza nella governance delle banche anche al fine di ridurre la montagna dei crediti deteriorati; riformare la scuola anche rafforzando l istruzione professionale; nel capitolo giustizia, l Italia deve ridurre i tempi dei processi civili e rivedere i termini della prescrizione. La strada del risanamento rimane ancora lunga. Intanto c è qualcuno che celebra il cosiddetto «Tax Freedom Day», il giorno cioè in cui i contribuenti si liberano dal peso delle tasse. In realtà è una liberazione fittizia. Ci sono voluti 132 giorni lavorativi nel caso di un operaio tipo (moglie e figlio a carico, stipendio netto mensile bonus compreso pari a 1631 euro diviso i 365 giorni dell anno) per adempiere al pagamento di euro d imposte. Gli impiegati con redditi superiori ai 24 mila euro l anno (che non beneficiano del bonus di 80 euro) lavorano per il fisco fino al 23 giugno e cioè 173 giorni. Sul giorno di liberazione fiscale del 2015 pesano tuttavia tre incognite: 1) - la clausola di salvaguardia inserita dalla legge di stabilità (se non sono raggiunti alcuni risultati c è il pericolo dell aumento dell IVA al 24%); 2) - il riordino della tassazione locale (i Comuni cercheranno di recuperare i tagli di un miliardo e mezzo effettuati dallo Stato); 3) - le conseguenze della sentenza della Corte costituzionale che ha bocciato il mancato adeguamento delle pensioni al costo della vita. (smen) I commercianti delusi non vedono la ripresa «La ripresa? Il mondo del commercio e dei servizi non se n è accorto». Il messaggio mandato dai 3 mila delegati riuniti alla Fiera di Milano per l annuale assemblea della Confcommercio è stato semplice e chiaro. Se le cose continueranno come ora serviranno altri quindici anni per riavere il prodotto interno lordo pro capite uguale a quello del Un altro dato preoccupante: la spesa delle famiglie tornerà a quella della fase pre-crisi mondiale soltanto nel Nella relazione del presidente Carlo Sangalli sono stati citati anche i dati relativi all aumento del +0,5% dei consumi del mese di aprile (+0, 3% nel primo trimestre), la più elevata degli ultimi due anni osservando che questi segnali positivi s inseriscono in un quadro sconfortante e allarmante, tanto che il ceto medio, di solito asso nella manica dei consumi, è quasi sparito dall orizzonte della società. Per Sangalli occorre allora ridurre drasticamente la spesa pubblica «che non solo è troppo alta, ma è anche mal distribuita. Il secondo aspetto sono le tasse: la riforma fiscale è attesa da quaranta anni e per le famiglie e le imprese serve invece un fisco semplice, affidabile ed equo. Senza continui aggiornamenti al rialzo come temiamo accada per il catasto». la PROPRIETÀ edilizia Giugno

15 14 la PROPRIETÀ edilizia Giugno 2015 AGEVOLAZIONI AI SOCI ARPE

16 COMPRENDE IMU, TASI E TARI L imposta unica comunale L IUC colpisce il possesso di immobili e comprende la fruizione dei servizi indivisibili e la tassa sui rifiuti Tabella 1: scadenze IMU e TASI 2015 Acconto (o versamento intera imposta) Saldo IMU 16 Giugno 16 Dicembre TASI 16 Giugno 16 Dicembre L Imposta unica comunale (IUC) è stata introdotta con il co. 639 dell art. 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147 e si basa su due presupposti impositivi: il primo costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore, il secondo relativo all erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La IUC si compone dell IMU, dovuta dal possessore d immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore sia dell utilizzatore dell immobile, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell utilizzatore. La TASI graverà sul possesso o sulla detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l abitazione principale, di aree scoperte nonché di quelle edificabili, a qualsiasi uso adibiti ad eccezione dei terreni agricoli non ricompresi nel presupposto impositivo. Inoltre, presenterà la stessa base imponibile dell IMU con l aliquota di base pari all 1 per mille. È concessa ai Comuni la possibilità di introdurre agevolazioni (fino all esenzione) a favore dei contribuenti meno abbienti. Ai fini di non aumentare il prelievo fiscale complessivo sui contribuenti, è stato, inoltre, previsto che l aliquota della TASI deve rispettare, in ogni caso, il vincolo in base al quale la somma delle aliquote della TASI e dell I- MU per ciascuna tipologia d immobile non sia superiore all aliquota massima consentita dalla legge statale per l IMU, alla data del per il 2015, l aliquota massima non può superare il 2,50 per mille, ma i Comuni possono arrivare sino al 3,30 per mille a condizione che con tale aumento siano finanziate detrazioni per le abitazioni principali. L IMU è un imposta che, dal 2012, sostituisce l ICI e, relativamente a tutti gli immobili non locati, l IRPEF e le addizionali all IRPEF regionali e comunali. L IMU si applica al possesso di qualunque immobile, terreni, aree fabbricabili e fabbricati, comprese l abitazione principale e le pertinenze della stessa. Devono pagare l imu, il proprietario, il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi, il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e il locatario in caso di leasing. Le scadenze di IMU e TASI sono disciplinate dalla normativa di riferimento emesse dai singoli Comuni; in alcuni di essi, per il 2015, sono state deliberate per la TASI scadenze differenti, probabilmente per evitare troppi versamenti concentrati in poche scadenze. Quindi è sempre opportuno verificare sul sito comunale eventuali variazioni a carattere locale. Per le scadenze ordinarie del 2015, vedi la tabella 1. Sia la TASI sia l IMU sono calcolate con lo stesso criterio, quindi rendita catastale non rivalutata x coefficiente di rivalutazione x moltiplicatore x aliquota deliberata dal Comune. Nel sito internet di FEDERPROPRIETÀ appaiono le categorie catastali con i rispettivi moltiplicatori. Malgrado che la normativa preveda che i Comuni assicurino la massima semplificazione degli adempimenti dei contribuenti rendendo disponibili i modelli di pagamento preventivamente compilati su loro richiesta, ovvero procedendo autonomamente all invio degli stessi modelli, sembra, a tutt oggi, che questo non accada. Conseguentemente il contribuente dovrà eseguire il versamento di IMU e TASI utilizzando il bollettino postale o il modello F24 anche se non precompilato dal Comune. A. C. la PROPRIETÀ edilizia Giugno

17 FISCO E IMMOBILI Le agevolazioni per l acquisto della prima casa La procedura e gli adempimenti per chiederle e poi non perderle A cura di Alessandro Caneba Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore privato o da un impresa. Sono d importo inferiore quando si acquista la prima casa. Se l acquirente ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa, pagherà meno imposte, come si evince dalla tabella 1. Quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l acquirente può scegliere richiedendolo al notaio rogante di calcolare l imposta di registro sul valore catastale del fabbricato (anziché sul corrispettivo pagato), il quale è determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti: 110 per la prima casa e le relative Tabella 1 - Acquisto con agevolazioni prima casa pertinenze; 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1). Per usufruire delle agevolazioni prima casa sono necessari i seguenti requisiti: l abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (dimore di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Prima dell entrata in vigore del decreto sulle semplificazioni fiscali per le vendite soggette a Iva si poteva usufruire delle agevolazioni quando l abitazione era considerata non di lusso, sulla base dei criteri fissati dal Dm Pertanto, nell atto di trasferimento dell abitazione (per la quale si intende fruire dell aliquota IVA del 4%), oltre ad attestare la sussistenza delle altre condizioni prescritte per usufruire dell agevolazione, va dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell immobile nelle categorie che possono beneficiare dell aliquota agevolata Venditore IVA Registro Ipotecaria Catastale Privato NO 2% Impresa, con vendita esente da IVA Impresa, con vendita soggetta a IVA NO 2% % (circolare Ag. entrate n. 31); l immobile deve essere ubicato: -- nel territorio del Comune in cui l acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall acquirente nell atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento; -- se diverso, nel territorio del Comune in cui l acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive; -- se trasferito all estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l attività il soggetto da cui dipende; -- se l acquirente è un cittadino italiano emigrato all estero, nell intero territorio nazionale purché l immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato d iscrizione all AIRE o può essere autocertificata dall interessato nell atto di acquisto. Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell atto di acquisto il compratore deve dichiarare: di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l immobile oggetto dell acquisto agevolato; di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile 16 la PROPRIETÀ edilizia Giugno 2015

18 acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l acquisto della prima casa. L agevolazione spetta allo stesso modo per l acquisto delle pertinenze dell abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta; questo, anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato. In ogni caso, va ricordato che il beneficio spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale. Le agevolazioni ottenute quando si acquista un abitazione con i benefici prima casa possono essere perse, con la necessità di versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% dell imposta stessa. Questo può accadere se: le dichiarazioni previste dalla legge nell atto di acquisto sono false; l abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, se non, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non si considera soddisfatto nel caso in cui sia stipulato, entro l anno dalla vendita del primo immobile, un contratto preliminare, poiché questa fattispecie negoziale non produce l effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo; non sia trasferita la residenza nel Comune ove è situato l immobile entro diciotto mesi dall acquisto. Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione: il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, sempreché esistono strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale; il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. E sufficiente che lo stesso, entro l anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura per evitare di incorrere nella decadenza. Con riferimento alla causa di decadenza dell agevolazione prima casa per mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi, con la risoluzione n. 105/E del 3 ottobre 2011 l Ag. delle entrate ha chiarito che: se è ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l acquirente che non può rispettare l impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell atto di acquisto dell immobile. A tal fine, deve presentare un istanza all ufficio presso il quale l atto è stato registrato, chiedendo la riliquidazione dell imposta. L ufficio riliquida l atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell atto. Non sarà applicata, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell impegno assunto, cui consegue la decadenza dall agevolazione; se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di diciotto mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un istanza di revoca all ufficio dell Agenzia, si verifica la decadenza dall agevolazione prima casa. In tale situazione, il contribuente ha comunque la possibilità, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, di ricorrere all istituto del ravvedimento operoso. È sufficiente che egli presenti un istanza all Ufficio dell Agenzia presso il quale è stato registrato l atto con cui dichiari l intervenuta decadenza dall agevolazione e richieda la riliquidazione dell imposta e l applicazione delle sanzioni in misura ridotta. Riguardo al caso del contribuente che vende l abitazione, acquistata con i benefici prima casa, prima che sia decorso il termine di cinque anni, l Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni: se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell immobile acquistato con le agevolazioni (periodo entro il quale è necessario, per non incorrere nella decadenza, riacquistare un altro immobile da adibire a prima casa ), il contribuente manifesta l intenzione di non voler acquistare un altra casa di abitazione, può chiedere, presentando un istanza all ufficio presso il quale è stato registrato l atto, la riliquidazione dell imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente dovrà versare la differenza tra l imposta pagata al momento dell acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi; se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all ufficio dell Agenzia l intenzione di non voler più fruire dell agevolazione, si verifica la decadenza del beneficio prima casa goduto al momento del primo acquisto. In tal caso, egli ha comunque la possibilità di beneficiare del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni (sempreché non gli sia stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento). Fonte: Agenzia delle Entrate.it la PROPRIETÀ edilizia Giugno

19 COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI Il mercato residenziale nel I trimestre 2015 L Osservatorio dell Agenzia delle entrate ha calcolato un lieve incremento (+0.8%) rispetto al corrispondente periodo del 2014, ma il clima economico generale fa sperare in migliori risultati per l anno in corso di Gianni Guerrieri Figura 1: Serie delle variazioni % tendenziali NTN trimestrale dal 2012 osservate e ricostruite I ,1% -14,1% II ,2% III ,8% Fonte: OMI-Agenzia entrate IV ,0% I ,1% 0,1% -1,0% 4,2% 3,5% RESIDENZIALE OSSERVATO RESIDENZIALE RICOSTRUITO II III IV ,1% 0,8% -3,0% I La lettura degli andamenti del mercato residenziale non è immediata. Come segnala l Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell Agenzia delle entrate nella sua ultima nota trimestrale, anche i dati del I trimestre 2015 ponendoli a confronto con quelli del I trimestre 2014, offrono una visione dell andamento tendenziale distorta, se non si ponesse attenzione al fatto che nel mese di gennaio dell anno precedente (gennaio 2014) vi fu un balzo delle unità abitative compravendute dovuto non a fattori di mercato, ma alla mera conseguenza dello spostamento della data del rogito, da parte di acquirenti e venditori, dal mese di dicembre 2013 a quella di gennaio Ciò consentì di usufruire della nuova normativa sull imposta di registro, ipotecaria e catastale che, in linea generale, riduceva l aliquota e quindi l imposta dovuta. Sugli andamenti tendenziali, questo ha provocato un accentuata variazione negativa nel quarto trimestre 2013, anomala rispetto alla decelerazione dei tassi negativi in corso, un impennata positiva, anche qui anomala, del tasso tendenziale del I e del IV trimestre 2014, con riflessi complessivi sui tassi di variazione annui. Infine, il I trimestre 2015 si ha per contro un tasso di variazione nuovamente negativo rispetto al trend del 2014 e di quello atteso. Ricostruendo la serie storica dei livelli di transazione, cercando di sterilizzare quello spostamento dei rogiti quale effetto fiscale della variata normativa sulle imposte di trasferimento, si ha una visione migliore di quello che sta accadendo al mercato residenziale. Nel grafico successivo si riporta quanto ricostruito dall OMI. Come si può osservare, la serie storica del numero osservato di unità immobiliari compravendute, mostra un andamento tendenziale alquanto anomalo, dopo una serie di tassi tendenziali negativi ma decelerati, nel IV trimestre del 2013 mostra un andamento tendenziale che accelera la caduta (-8%). Il trimestre successivo 18 la PROPRIETÀ edilizia Giugno 2015

20 il tasso tendenziale non solo diventa positivo, ma aumenta in modo significativo, poi di nuovo negativo, poi due variazioni consecutive positive e adesso, al primo trimestre 2015 ancora una caduta del 3%. La serie ricostruita, che ovviamente rappresenta una stima che tenta di neutralizzare l effetto fiscale citato, mostra una serie di tassi tendenziali più verosimili. Per comodità si riportano anche nella tabella 1. Pertanto il 2014 ha rappresentato sicuramente la fine del ciclo negativo, ma la sua dinamica non appare sostenuta. Infatti, assistiamo ai primi due trimestri del 2014 stazionari (variazioni attorno allo zero, tra +0,1% e -1%) cui seguono due trimestri positivi. Ma il tasso tendenziale dell ultimo trimestre del 2014 mostra tassi positivi ma decelerati (dal +4,2% del II trimestre 2014, al +3,5% del IV trimestre). Il primo trimestre 2015, ricostruito, segna solo un +0,8%, che, anche se positivo, è alquanto deludente, perché più vicino alla stazionarietà che non a un percorso di crescita. Insomma, la dinamica del mercato immobiliare sembra presentare una tendenza ancora non pienamente definita e consolidata. Tuttavia i fattori che sono stati alla base dell indubbia ripresa del 2014, sono ancora presenti e anzi emergono altri segnali incoraggianti dal lato dell economia reale. Perciò allo stato dei fatti non resta che assumere questo timido +0,8% ricostruito (in luogo del più terrificante -3,0% osservato) quale auspicio affinché quei fattori che incoraggiano la ripresa del mercato (migliore clima di fiducia, bassi tassi d interesse, riduzione dei prezzi delle abitazioni), assumano una forza maggiore tale da far registrare tassi di crescita più apprezzabili dei volumi di scambio nel mercato residenziale. D altra parte il mercato residenziale è il luogo dove le famiglie italiane portano i loro risparmi passati e futuri (con i mutui). L Istat recentemente, ha pubblicato la stima della ricchezza delle attività non finanziarie (abitazioni, immobili non residenziali, impianti e macchinari, terreni, ecc) da cui risulta Tab. 1: Tassi tendenziali ricostruiti % I ,1 % II ,2 % III ,1 Fonte: OMI Agenzia entrate IV che su un totale di oltre miliardi di euro, oltre il 62% è rappresentato da abitazioni (in assoluto circa miliardi), di cui il 91% detenuto da famiglie. È evidente che questo valore si alimenta se il mercato residenziale risulta vivace, capace cioè di rappresentare il mezzo mediante cui si può, all occorrenza, rendere liquido quel patrimonio. Le questioni sono complicate dal fatto che parte di quella ricchezza, come le abitazioni destinate alla residenza principale, è per natura illiquida. È evidente, infatti, che la casa in cui si abita, a livello di sistema, rappresenta una frazione dello stock non destinata al mercato, ma di cui conta prevalentemente il suo valore d uso. Tuttavia, almeno % -4,8 % I ,1 % III ,1 % III ,2 IV ,5 I per le restanti abitazioni, il mercato rappresenta obiettivamente il luogo in cui il valore si trasforma in equivalente generale (il denaro) che consente di oggettivizzare il livello di ricchezza che, per esempio, la stima dell Istat indica. Da qui la ragione per cui non è importante soltanto il livello dei prezzi a cui avvengono gli scambi, da cui peraltro si generano le stime del valore, ma anche il volume, la quantità degli scambi. Una contrazione così forte e rapida di tali quantità, com è avvenuto in particolare tra il 2008 e il 2012, rappresenta anch essa, oltre la discesa dei prezzi (quale inevitabile corollario), una insidia alla possibilità di trasformare aristotelicamente da potenza ad atto quella ricchezza. L APCI di Cagliari aderisce a FEDERPROPRIETÀ Dal mese di marzo di quest anno un altra associazione di proprietari immobiliari ha aderito a FEDERPROPRIETÀ. L Associazione dei proprietari di casa e immobili (APCI) di Cagliari ha, infatti, siglato la propria adesione entrando così a far parte della famiglia delle Associazioni che, a livello nazionale, difendono gli interessi dei proprietari. L APCI, già nel mese di aprile, aveva organizzato una raccolta di firme, sulla stessa lunghezza d onda e con gli stessi intenti di quelle attuate in precedenza da ARPE-FEDERPROPRIETÀ a difesa dei propri iscritti e dei proprietari di casa in genere. La raccolta di firme aveva come proposte: 1) abbassare le tasse sulle abitazioni. Siamo il paese con le imposte più alte; 2) un unica imposizione che i contribuenti possano pagare a rate trimestrali; 3) la riforma del catasto realizzata con invarianza del gettito fiscale. Durante la manifestazione sono state tante le voci dei cittadini partecipanti che hanno recepito il messaggio e partecipato alla protesta. Molti si sono lamentati dell ingiusta e sempre più pesante tassazione. Altri hanno denunciato che il sistema impositivo è attualmente troppo frazionato e complesso. Tra l altro, l APCI è intenzionata, sotto l egida di FEDERPROPRIETÀ, a far partire da Cagliari un rapporto organico di collaborazione con la Federazione provinciale della proprietà edilizia di Sassari. % % +0,8 la PROPRIETÀ edilizia Giugno