COMUNE DI SESTO S. GIOVANNI PROVINCIA DI MILANO
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1 COMUNE DI SESTO S. GIOVANNI PROVINCIA DI MILANO PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO - LEGGE REGIONALE 11 MARZO 2005, N 12 AMBITO VIA FALCK/VIA MAZZINI RELAZIONE ECONOMICA SULLA FATTIBILITA DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO La proprietà TRIAKIS 3000 S.R.L. Il progettista Dott. arch. Marco Magni Luglio 2006
2 Luglio Quadro Economico Generale Dell Intervento 1.1 Gli interventi previsti del Programma Integrato di Intervento Il presente documento è principalmente rivolto a esplicitare il concorso delle risorse finanziarie private e i conseguenti benefici pubblici aggiuntivi a sostegno della fattibilità del Programma Integrato di Intervento, ambito Via Falck/Via Mazzini. L Ambito Via falck/via Mazzini occupa complessivamente una superficie fondiaria di ,89 Mq. All interno di tale Ambito sono per lo più presenti immobili in stato di abbandono o sotto utilizzati caratterizzanti situazioni di degrado. Il degrado è maggiormente accentuato per il fatto di manifestarsi all interno del tessuto urbano centrale della città costruita. L Ambito di cui sopra è composto dai seguenti edifici e aree: L Edificio 1, precedentemente denominato EX VAO, prospiciente la Via Falck e la Via Mazzini. L Edificio 2, precedentemente denominato NAO,prospiciente la Via Mazzini. L Edificio 3, precedentemente denominato DIGE, posizionato a nord Ovest del lotto di intervento. L Edificio 4, precedentemente denominato CINEMA/TEATRO, prospiciente la Via Falck. Le Aree di Pertinenza che comprendono le aree all interno dell ambito di intervento destinate a parcheggi e verde privato. Il Programma Integrato di Intervento disciplina la ristrutturazione Urbanistica dell Ambito Via Falck/Via Mazzini, finalizzato alla eliminazione dei degradi sopradescritti, mediante il recupero di parte degli edifici che formano il compendio immobiliare e la sostituzione degli altri, il tutto congiuntamente alla modifica delle destinazioni d uso da ricettivo e terziario a residenza e funzioni compatibili. 1.2 Il Programma Integrato di Intervento Ambito Via Falck/ViaMazzini finalità e contenuti. La ristrutturazione urbanistica dell Ambito prevede la demolizioni degli edifici 2, 3 e 4, la realizzazione di vasti piani interrati ad autorimessa e la ricostruzione degli Edifici 2, 3 e 4, da destinare a residenza e attività compatibili, in posizione differente rispetto allo stato attuale, aventi una superficie lorda di pavimento pari a mq ,00 per l edificio 2 (suddivisi in mq in cessione onerosa al Comune di S. S. Giovanni nella parte 2B e in mq nella parte 2A), mq ,60 per l edificio 3 e mq ,00 per l edificio 4 di cui 450 mq da destinare ad attività compatibili alla residenza. L Edificio 1, tutelato quale pregevole testimonianza storica e architettonica, è oggetto di ristrutturazione edilizia per una superficie lorda di pavimento di mq ,00 di cui circa 300 da destinarsi ad attività compatibili alla residenza. 2
3 1.3 DATI URBANISTICI DI PROGETTO. I dati urbanistici del progetto di Programma Integrato di Intervento che sono alla base della Relazione Economica vengono qui di seguito riepilogati: Dati urbanistici ed edilizi - L Ambito di Intervento ha una superficie fondiaria di mq ,89; - Il Programma Integrato di Intervento attribuisce all Ambito Via Falck / Via Mazzini una superficie lorda di pavimento pari ,60 mq; - Destinazione d Uso: Art. 23 N.T.A. Le funzioni cui possono essere destinati gli edifici della zona sono solo quelle comprese nella categoria A e B dell Art.4.2 delle N.T.A. Dati urbanistici del Programma Integrato di Intervento Ambito Via Falck/Via Mazzini. Il Programma Integrato di Intervento attribuisce all Ambito Via Falck / Via Mazzini una superficie lorda di pavimento pari ,60 mq; DESTINAZIONE DELLA SLP: - Residenziale mq Spazi Commerciali di vicinato D1 mq GLI INTERVENTI EDILIZI PREVISTI DAL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO. Gli interventi edilizi previsti dal Programma Integrato di Intervento sono così articolati: 2.1 VALORE DELL AREA L area si presenta già occupata dagli edifici esistenti per complessivi mq ,60 di SLP. Valore del compendio: ,00 (quattordicimilioniquattrocentosettantacinquemilaseicentoottanta/00 EURO) 3
4 2.2 DEMOLIZIONE. Si provvederà alla demolizione dell Edificio 2, dell Edificio 3 e dell Edificio 4. L attività di demolizione verrà preceduta dalle attività di bonifica da eternit e amianto esistenti in tutti gli edifici. Inoltre La vegetazione arborea esistente verrà censita e gli alberi sani e di pregio ove possibile verranno conservati, in accordo con le Pubbliche Autorità, a beneficio dell ambiente. Per lo svolgimento di tali attività di demolizione si prevede di sostenere i seguenti costi: Demolizioni: ,00 (ottocentomila/00 EURO) 2.3 COSTRUZIONE E PROGETTAZIONE. Per la progettazione, la costruzione e la ristrutturazione degli edifici che formano il compendio in oggetto, si prevede di sostenere i seguenti costi di costruzione, comprensivi delle attività di progettazione, scavi, sistemazione dei cantieri, strutture, impianti, sistemazioni interne ed esterne, impianti delle utenze e finiture; Nuova Costruzione e ristrutturazione: ,00 (venticinquemilioniottocentonovantaseimilanovecentonovantuno/00 EURO) 2.4 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA. (TAB.A.1) Il dettaglio dell ammontare degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è riportato nell apposita tabella allegata A.1: Oneri per le opere di Urbanizzazione residenziale: ,60 (novecentocinquantaquattromilaquattrocentoquarantasei/60 EURO) Oneri per le opere di Urbanizzazione attività compatibili: ,00 (novantasettemilaeduecento/00 EURO) Totale Oneri per le Opere di Urbanizzazione: ,60 (unmilionecinquantunomilaseicentoquarantasei/60) 4
5 2.5 CONTRIBUTO COSTO DI COSTRUZIONE. (TAB. A.2) Il dettaglio dell ammontare del Contributo Costo di Costruzione è riportato nell apposita tabella allegata A.2 : Totale Contributo Costo di Costruzione: ,00 (trecentosessantunomilaottocentonovantadue/00) 2.6 STANDARD (TAB A.4) La dotazione per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, non essendo disponibili aree atte ad accogliere tali attività, vengono monetizzate secondo i parametri meglio espressi nella relativa tabella allegata. Monetizzazione degli standard: ,40 (duemilionitredicimilanovecentoventinove/40 EURO) 5
6 2.6 ONERI LEGALI RELATIVI ALL ATTUAZIONE DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO Gli oneri fanno riferimento alle spese che verranno sostenute per: - stipule, convenzioni urbanistiche; - regolazione di rapporti contrattuali; - accatastamento dei nuovi fabbricati privati, previsti nel Piano Integrato di Intervento; - oneri legali relativi alla vendita, vendita differita o affittanza di nuovi immobili, ovvero di edifici esistenti destinati alla cessione gratuita e alla loro ristrutturazione. In sintesi per tale voce di costo si prevede di sostenere i seguenti ammontari: Oneri Legali : ,00 (centoventicinquemila/00 EURO) 2.7 ONERI FINANZIARI Gli importi previsti per gli oneri finanziari riguardano gli oneri di ammortamento dei capitali in anticipazione, oneri relativi a fideiussioni a garanzia della esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria: Oneri Finanziari : ,00 (duemilionisettecentotrentamilacinquecentoventotto/00 EURO) 2.8 AMMONTARE NETTO PER RISCATTO OBBLIGO DI EDILIZIA CONVENZIONATA Le società attuatrice, in luogo dell obbligo nei confronti del Comune di Sesto San Giovanni di destinare a Edilizia Convenzionata una quota della S.L.P con destinazione residenziale, previsto dal PRG, pari a complessivi mq ,92 (20% di mq ,60) da concedersi in locazione a prezzo convenzionato dovrebbero riconoscere al Comune l importo di Euro 258,23 per mq. di S.L.P. per complessivi Euro ,71. RISCATTO OBBLIGO DI EDILIZIA CONVENZIONATA : ,71 (novecentoottantaseimilacentosessantuno/71 EURO) L importo così determinato verrà compensato attraverso la realizzazione dell edificio identificato in Progetto come Edificio 2B ceduto all Amministrazione comunale, a titolo oneroso. 6
7 2.9 RICAVI NETTI DA VENDITA La previsione di ricavi da vendite per gli immobili di cui alla presente relazione è: Stima di Ricavi Netti di vendita : ,00 Valore cessione onerosa edificio 2b : ,71 Totale Ricavi Netti : ,71 (cinquantaseimilionicentosettantaquattromilasettecentouno/71 EURO) 2.10 CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO DEI COSTI E DEI RICAVI DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO. Nelle tabelle allegate sono riportati i riepiloghi dei costi e dei ricavi del P.I.I. proposto che andiamo qui di seguito a riassumere: COSTI E ONERI (ESCLUSE IMPOSTE E TASSE) Valore del compendio: ,00 Demolizioni: ,00 Nuova Costruzione e ristrutturazione: ,00 Oneri per le opere di Urbanizzazione: ,60 Contributo Costo di Costruzione: ,00 Monetizzazione degli standard: ,40 Oneri Legali: ,00 Oneri Finanziari: ,00 RISCATTO OBBLIGO DI EDILIZIA CONVENZIONATA: ,71 TOTALE PASSIVITA ,71 7
8 MARGINE LORDO ANTE IMPOSTE IRPEG - IRAP Stima di Ricavi Netti di vendita: ,71 A detrarre passività: ,71 MARGINE LORDO ANTE IMPOSTE , ANALISI DELLE RISORSE PRIVATE La trasformazione delle aree riguardanti il Programma Integrato di Interventi comporterà rilevanti impegni di risorse finanziarie a completo carico della Società Attuatrice, impegno stimato pari a circa. Le ricadute pubbliche saranno di natura finanziaria (contributo del costo di costruzione), occupazionale diretto e indotto, di natura sociale, in quanto la collettività avrà a disposizione: - versamento al Comune di Euro ,00 (tremilioniquattrocentoventisettemilaquattrocentosessantotto/78) - l area e l Edificio 2B che verrà ceduto al Comune per la realizzazione di residenze comunali; - nuovi spazi di verde privato con contestuale recupero ambientale di aree in trasformazione; - realizzazione di vasti parcheggi privati. 8
9 TABELLA A A.1 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA S.L.P. RISTRUTTURAZIONE S.L.P. NUOVA COSTRUZIONE 4.314,00 Mq ,60 Mq RESIDENZIALE RISTRUTTURAZIONE URBANIZZAZIONE 4.014,00 Mq 08,00 /Mq ,00 Mq PRIMARIA URBANIZZAZIONE SECONDARIA 4.014,00 Mq 12,00 /Mq ,00 Mq NUOVA COSTRUZIONE URBANIZZAZIONE ,60 Mq 21,00 /Mq ,60 Mq PRIMARIA URBANIZZAZIONE SECONDARIA ,60 Mq 40,00 /Mq ,00 Mq ATTIVITA' COMPATIBILI RISTRUTTURAZIONE URBANIZZAZIONE 300,00 Mq 62,00 /Mq ,00 Mq PRIMARIA URBANIZZAZIONE SECONDARIA 300,00 Mq 19,00 /Mq 5.700,00 Mq NUOVA COSTRUZIONE URBANIZZAZIONE 450,00 Mq 124,00 /Mq ,00 Mq PRIMARIA URBANIZZAZIONE SECONDARIA 450,00 Mq 38,00 /Mq ,00 Mq TOTALE ONERI URBANIZZAZIONE ,60 Mq A.2 CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE S.L.P. TARIFFA IMPORTO DOVUTO AL COMUNE EDIFICI 1, 2, 3 e ,60 Mq 20,00 /Mq ,00 TOTALE CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE ,00 A.3 QUOTA EDILIZIA CONVENZIONATA S.L.P. TARIFFA IMPORTO DOVUTO AL COMUNE 20% TOTALE S.L.P (18.094,60 MQ) 3.818,93 Mq 258,23 /Mq ,78 TOTALE RISCATTO EDILIZIA CONVENZIONATA ,78 9
10 A.4 MONETIZZAZIONE DEGLI STANDARD SLP ,60 Mq NUMERO ABITANTI ,60 Mq /50 Mq/Ab 361,89 Ab DOTAZIONE MINIMA (26,5 MQ X Ab.) 26,50 Mq 361,89 Ab 9.590,14 Mq SUPERFICIE TARIFFA IMPORTO DOVUTO AL COMUNE STANDARD 9.590,14 Mq 210,00 /Mq ,40 TOTALE MONETIZZAZIONE DEGLI STANDARD ,40 TOTALE IMPORTO DOVUTO AL COMUNE ,78 A.5 EDIFICIO 2B IN CESSIONE ONEROSA S.L.P. IMPORTO DOVUTO AL PROPONENTE EDIFICIO 2b (Nuova costruzione) 1.000,00 Mq ,78 TOTALE ,78 TOTALE DA CORRISPONDERE AL COMUNE ,00 10
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