COMUNE DI CANELLI Provincia di Asti

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1 VARIANTE PARZIALE N. 7 AL PRGC VIGENTE (a norma del combinato disposto dell'articolo 58 del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito con Legge 6 agosto 2008, n. 133, e dell'articolo 14 della Legge regionale 14 luglio 2009, n. 20) RELAZIONE TECNICA Pagina 1 di 5

2 Il Comune di Canelli, avvalendosi della facoltà prevista all'articolo 58 del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito con Legge 6 agosto 2008, n. 133, intende procedere al riordino e alla valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare, individuando quindi i singoli beni immobili suscettibili di valorizzazione e di dismissione. Questa attività è incentivata anche dalla recente Legge regionale 14 luglio 2009, n. 20 la quale, all'articolo 14, prevede che i comuni possano individuare edifici, anche inutilizzati, legittimamente costruiti, ma ritenuti incongrui per dimensioni o tipologie con il contesto edilizio circostante, da riqualificare in funzione di una maggiore efficienza energetica o a fini sociali, per i quali gli strumenti urbanistici possono prevedere interventi di demolizione, totale o parziale, e di ricostruzione. Per incentivare tali interventi lo strumento urbanistico può prevedere premialità di cubatura nel limite massimo del 35 per cento del volume preesistente e la ricostruzione (compresa la premialità) può avvenire sullo stesso sedime ovvero in altre aree individuate dal comune. In questo contesto, il Comune di Canelli individua come prioritaria la riqualificazione dell'area denominata "ex Enel", sita in Via Roma a pochi metri dalla sede municipale. Le attuali caratteristiche di tale area e del relativo complesso edificato, di proprietà comunale, possono essere così riassunte: TABELLA 1 Località Via Roma nn. 72 e 76 Via dei Partigiani nn. 1 e 3 Catasto terreni Foglio 16, particelle 57 e 58 Superficie catastale mq Catasto fabbricati Destinazione di PRGC Superficie coperta Superficie utile lorda Volumetria Altezza massima Foglio 16, particella 57, subalterni 1, 2, 3 e 4 Foglio 16, particella 57 58, subalterni 1, 2, 3, 4, 5 e 6 Area S11 (aree per servizi tecnologici) mq. 800 circa mq circa mc circa mt. 6,60 circa Numero piani fuori terra 2 Indice volumetrico del lotto Rapporto di copertura 4,17 mc/mq circa 74% circa Pagina 2 di 5

3 I dati sopra riportati sono stati desunti dai rilievi aerofotogrammetrici, supportati da verifiche e misurazioni in loco. Per giungere alla valorizzazione ed alla successiva dismissione del complesso immobiliare si ritiene equilibrato e conforme agli indirizzi generali di programmazione urbanistica contenere la premialità volumetrica implicitamente consentita dal citato DL n. 112/2008 (che invero non prevede vincoli alla discrezionalità comunale) nel limite imposto dalla citata LR n. 20/2009 e quindi in un massimo del 35%. Così facendo si otterrebbero i seguenti nuovi parametri di carico urbanistico: TABELLA 2 Superficie coperta realizzabile Superficie utile lorda realizzabile Volumetria realizzabile mq circa mq circa mc circa Come si vede tali nuovi parametri, indispensabili per garantire la valorizzazione dell'area, producono però un ulteriore aumento del carico urbanistico riportato in Tabella 1, che risulta già estremamente elevato e del tutto sproporzionato rispetto ai parametri dell'adiacente zona BR3, dotata di un indice volumetrico pari a 1,50 mc/mq e di un rapporto di copertura massimo pari al 40%. Viceversa, è interesse del Comune di Canelli ridurre il carico urbanistico dell'area di che trattasi, che risulta oltremodo congestionata e che necessita di spazi pubblici da destinare a parcheggio e verde. Da qui la necessità di promuovere il trasferimento di buona parte del carico, compresa la premialità, in altra area periferica più idonea ad accogliere ulteriori capacità insediative. Si è quindi operata un'analisi delle aree di proprietà comunale che potessero soddisfare tale esigenza, individuando le seguenti due: TABELLA 3 Località Strada Gherzi Via dell'antica fornace Catasto terreni Foglio 21, particelle 974, 978, 980, 1015, 1017, 1041, 1070 Foglio13, particelle 515, 517, 631, 638, 652, 657, 698, 700, 702, 705, 876 Superficie catastale mq mq Destinazione di PRGC Contesto urbanistico aree S51 (aree per spazi pubblici e parco per il gioco) e STR (aree destinate alla viabilità) residenza ed attività connesse aree S91, S92 (aree per servizi zone industriali) e STR (aree destinate alla viabilità) attività produttive, commerciali, direzionali e miste Pagina 3 di 5

4 Lo strumento che viene individuato come idoneo per promuovere quanto sin qui descritto è la costituzione di tre nuove "AREE DI TRASFORMAZIONE PER SERVIZI", che, ai sensi dell'articolo 38 delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente PRGC, sono parti del territorio (definite con la lettera TS) destinate all attuazione integrata di aree per servizi di interesse generale e di insediamenti residenziali, commerciali o terziari a seconda di quanto indicato nelle singole schede di area e con le proporzioni pure individuate dalle singole schede di area e comunque sempre tramite Strumenti Urbanistici Esecutivi estesi alla totalità delle aree medesime. Si ritiene quindi, per garantire una equilibrata ed ordinata variante allo strumento urbanistico generale vigente, di operare secondo le seguenti linee: 1. modificare come segue la destinazione urbanistica delle tre aree interessate: TABELLA 4 Area Attuale destinazione Destinazione in variante Nuova capacità insediativa massima Via Roma Area S11 (aree per servizi tecnologici) Area TS10/A (residenza, terziario, artigianato di servizio) mc (al loro interno, mq. 400 di SUL) Strada Gherzi Aree S51 (aree per spazi pubblici e parco per il gioco) e STR (aree destinate alla viabilità) Area TS10/B (residenza ed attività connesse) mc (al loro interno, mq di SUL) Via dell'antica fornace Aree S91, S92 (aree per servizi zone industriali) e STR (aree destinate alla viabilità) Area TS10/C (attività produttive, commerciali, direzionali e miste) mq di SUL 2. Predisporre le tre relative schede di area, sulla falsariga di quelle relative alle nove aree TS già previste nel vigente PRGC 3. Predisporre un articolato normativo, da inserire nelle Norme Tecniche di Attuazione del vigente PRGC, che determini nel dettaglio le modalità di attuazione delle nuove aree, conformemente ai seguenti principi: a) L'area in via Roma, denominata TS10/A, deve essere interessata da un decremento dell'attuale carico urbanistico che la allinei ai parametri dell'adiacente zona BR3 Pagina 4 di 5

5 b) Il carico urbanistico in eccesso, compresa la premialità precedentemente richiamata, deve alternativamente essere trasferito nell'area TS10/B (in termini di volumetria residenziale) o nell'area TS10/C (in termini di superficie utile produttiva), con i limiti stabiliti in ciascuna scheda di zona e sulla base delle quantità massime contenute nella precedente Tabella 2 c) In ogni caso deve rimanere alla proprietà pubblica per l'utilizzo a viabilità e servizi almeno la metà della superficie catastale di ciascuna area d) Per l'individuazione del soggetto cui cedere le parti di aree da dismettere ai privati e le relative capacità edificatorie rivalutate, si procede tramite bando ad evidenza pubblica e) Per l'attuazione delle capacità edificatorie si procede quindi alla successiva redazione da parte del Comune di Canelli di uno Strumento Urbanistico Esecutivo che delinei per ciascuna area oggetto di parziale cessione l'esatta individuazione della parte edificabile da cedere al privato, le caratteristiche dell'eventuale lottizzazione interna a questa parte, l'esatta individuazione della viabilità pubblica e delle aree per servizi che rimangono di proprietà comunale f) L'area (TS10/B o TS10/C) che non viene coinvolta dal trasferimento di proprietà e di carico urbanistico rimane nella piena disponibilità del Comune di Canelli 4. Predisporre i necessari adeguamenti alla cartografia del PRGC In questo modo si può dare atto che la variante di che trattasi non coinvolge terreni classificati come agricoli dal PRGC vigente e non comporta variazioni volumetriche superiori al 10 per cento dei volumi previsti dal medesimo PRGC. Pagina 5 di 5

6 VARIANTE PARZIALE N. 7 AL PRGC VIGENTE (a norma del combinato disposto dell'articolo 58 del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito con Legge 6 agosto 2008, n. 133, e dell'articolo 14 della Legge regionale 14 luglio 2009, n. 20) SCHEDE DI ZONA Pagina 1 di 4

7 SCHEDA N. 131 AREA: TS10/A Superficie fondiaria mq.: 520 Superfici territoriale mq.: Destinazioni ammesse: Tipologie previste: --- Interventi ammessi: Indice volumetrico mc./mq.: a) attrezzature pubbliche d interesse comune per il verde, gioco e sport, aree per parcheggi pubblici, ai sensi dell articolo 21 L.R , aree destinate alla viabilità pubblica, per almeno il 50% della superficie territoriale b) residenza ed accessori della residenza, artigianato di servizio, attività commerciali e direzionali, attrezzature private per il verde, gioco e sport, per la residua parte di superficie territoriale, pari alla superficie fondiaria fino al punto h) articolo 17 delle Norme di Attuazione nell ambito di Strumento Urbanistico Esecutivo d iniziativa pubblica. 1,40 territoriale, vedi art. 38/bis delle NTA Altezza massima mt.: 14,00 Piani fuori terra n : 4 Distanza minima da confini mt.: 5,00, è ammessa l aderenza Distanza minima da strade mt.: vedi articolo 45 delle Norme di Attuazione Superficie coperta massima: 40% della superficie fondiaria Superficie minima verde di lotto: da definire nell ambito del SUE d iniziativa pubblica Note e prescrizioni particolari: Le modalità attuative ed i parametri urbanistici non precisati dalla presente scheda d intervento per le quote di insediamenti privati consentiti verranno definiti tramite SUE d iniziativa pubblica, esteso all intera area ed all'area TS10/B o all'area TS10/C. In ogni caso le destinazioni non residenziali ammesse dovranno essere contenute nel limite massimo della volumetria complessiva realizzabile con l'applicazione dell'indice volumetrico e, all'interno di tale volume, con un massimo di superficie utile lorda realizzabile di mq Gli interventi per la realizzazione di attrezzature commerciali o direzionali dovranno inoltre garantire, all'interno della superficie fondiaria, la dotazione degli standard di cui all articolo 22 e 26 LR 56/1977 e di quelli previsti all articolo 38/bis delle NTA. Saranno ammessi sugli edifici esistenti in assenza di SUE gli interventi fino al punto c) dell articolo 17 delle Norme di Attuazione. Risultando l'area classificata in classe III B, gli interventi sono subordinati alle prescrizioni e salvaguardie di cui al punto 8 dell articolo 28 delle NTA ed al contenuto della scheda relativa all'area 35 di cronoprogramma. Gli interventi sono inoltre subordinati alle prescrizioni contenute nella relazione geologico tecnica specifica dell area. Pagina 2 di 4

8 SCHEDA N. 132 AREA: TS10/B Superficie fondiaria mq.: Superfici territoriale mq.: Destinazioni ammesse: Tipologie previste: --- Interventi ammessi: Indice volumetrico mc./mq.: a) attrezzature pubbliche d interesse comune per il verde, gioco e sport, aree per parcheggi pubblici, ai sensi dell articolo 21 L.R , aree destinate alla viabilità pubblica, per almeno il 50% della superficie territoriale b) residenza ed accessori della residenza, artigianato di servizio, attività commerciali e direzionali, attrezzature private per il verde, gioco e sport, per la residua parte di superficie territoriale, pari alla superficie fondiaria fino al punto h) articolo 17 delle Norme di Attuazione nell ambito di Strumento Urbanistico Esecutivo d iniziativa pubblica. 0,70 territoriale, vedi art. 38/bis delle NTA Altezza massima mt.: 8,00 Piani fuori terra n : 2 Distanza minima da confini mt.: 5,00 Distanza minima da strade mt.: vedi articolo 45 delle Norme di Attuazione Superficie coperta massima: 30% della superficie fondiaria Superficie minima verde di lotto: da definire nell ambito del SUE d iniziativa pubblica Note e prescrizioni particolari: Le modalità attuative ed i parametri urbanistici non precisati dalla presente scheda d intervento per le quote di insediamenti privati consentiti verranno definiti tramite SUE d iniziativa pubblica, esteso all intera area e all'area TS10/A. In ogni caso le destinazioni non residenziali ammesse dovranno essere contenute nel limite massimo della volumetria complessiva realizzabile con l'applicazione dell'indice volumetrico e, all'interno di tale volume, con un massimo di superficie utile lorda realizzabile di mq Gli interventi per la realizzazione di attrezzature commerciali o direzionali dovranno inoltre garantire, all'interno della superficie fondiaria, la dotazione degli standard di cui all articolo 22 e 26 LR 56/1977 e di quelli previsti all articolo 38/bis delle NTA. Saranno ammessi sugli edifici eventualmente esistenti in assenza di SUE gli interventi fino al punto c) dell articolo 17 delle Norme di Attuazione. Gli interventi sono subordinati alle prescrizioni contenute nella relazione geologico tecnica specifica dell area. Pagina 3 di 4

9 SCHEDA N. 133 AREA: TS10/C Superficie fondiaria mq.: Superfici territoriale mq.: Destinazioni ammesse: Tipologie previste: --- Interventi ammessi: Indice volumetrico mc./mq.: --- a) attrezzature pubbliche d interesse comune per il verde, gioco e sport, aree per parcheggi pubblici, ai sensi dell articolo 21 L.R , aree destinate alla viabilità pubblica, per almeno il 50% della superficie territoriale; b) attività produttive, commerciali, direzionali e miste, per la residua parte di superficie territoriale, pari alla superficie fondiaria fino al punto h) articolo 17 delle Norme di Attuazione nell ambito di Strumento Urbanistico Esecutivo d iniziativa pubblica. 15,00, sono ammesse maggiori altezze per elementi Altezza massima mt.: tecnologici connessi a specifiche lavorazioni (torriciminiere) Piani fuori terra n : --- Distanza minima da confini mt.: 5,00, è ammessa l aderenza Distanza minima da strade mt.: vedi articolo 45 delle Norme di Attuazione Superficie coperta massima e indice di utilizzazione fondiaria: 35% della superficie fondiaria, vedi art. 38/bis delle NTA Superficie minima verde di lotto: da definire nell ambito del S.U.E. d iniziativa pubblica Note e prescrizioni particolari: Le modalità attuative ed i parametri urbanistici non precisati dalla presente scheda d intervento per le quote di insediamenti privati consentiti verranno definiti tramite SUE d iniziativa pubblica, esteso all intera area, e all'area TS10/A. Gli interventi per la realizzazione di attrezzature commerciali o direzionali dovranno inoltre garantire, all'interno della superficie fondiaria, la dotazione degli standard di cui all articolo 22 e 26 LR 56/1977 e di quelli previsti all articolo 38/bis delle NTA. Saranno ammessi sugli edifici eventualmente esistenti in assenza di SUE gli interventi fino al punto c) dell articolo 17 delle Norme di Attuazione. Gli interventi sono subordinati alle prescrizioni contenute nella relazione geologico tecnica specifica dell area. Pagina 4 di 4

10 VARIANTE PARZIALE N. 7 AL PRGC VIGENTE (a norma del combinato disposto dell'articolo 58 del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito con Legge 6 agosto 2008, n. 133, e dell'articolo 14 della Legge regionale 14 luglio 2009, n. 20) INTEGRAZIONE ALLE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE Pagina 1 di 3

11 Articolo 38/bis. Norme relative alle aree TS10/A, TS10/B, TS10/C L'area sita in via Roma, denominata TS10/A, deve essere interessata da un decremento dell'attuale carico urbanistico che la allinei ai parametri dell'adiacente zona BR3. Conseguentemente, il carico urbanistico in eccesso, compresa una premialità di cubatura nel limite massimo del 35 per cento del volume preesistente (determinata ai sensi del combinato disposto dell'articolo 58 del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito con Legge 6 agosto 2008, n. 133, e dell'articolo 14 della Legge regionale 14 luglio 2009, n. 20) dovrà alternativamente essere trasferito nell'area TS10/B (in termini di volumetria residenziale) o nell'area TS10/C (in termini di superficie utile produttiva), con i limiti stabiliti nelle relative schede di zona. Per l'attuazione delle capacità edificatorie che si vengono a determinare in ragione delle tre nuove aree di tipo TS, si procederà quindi: 1. all'individuazione, tramite bando ad evidenza pubblica in applicazione del vigente Regolamento comunale per l'alienazione del patrimonio immobiliare del Comune di Canelli, del soggetto privato cui cedere la superficie fondiaria dell'area TS10/A e, in alternativa tra loro ed in base alla valutazione delle offerte, la superficie fondiaria dell'area TS10/B o dell'area TS10/C, nonché le relative capacità edificatorie rivalutate e quantificate nelle rispettive schede di zona; 2. alla successiva redazione da parte del Comune di Canelli, con oneri a carico del soggetto privato individuato con la procedure di cui al punto precedente, di uno Strumento Urbanistico Esecutivo che determini per ciascuna area l'esatta individuazione della superficie fondiaria, le caratteristiche dell'eventuale lottizzazione interna a questa superficie, nonché l'esatta individuazione della viabilità pubblica e delle aree per servizi che rimangono di proprietà comunale, oltre alla determinazione dei tempi di esecuzione delle opere ed alla quantificazione degli oneri di urbanizzazione dovuti; 3. alla stipula della conseguente convenzione tra il Comune di Canelli ed il soggetto privato, con conseguente trasferimento in capo a quest'ultimo delle superfici fondiarie e delle capacità edificatorie così individuate. In sede di bando per l'alienazione degli immobili potrà essere prevista la valorizzazione dell'ipotesi di ulteriore alleggerimento del carico urbanistico residualmente previsto sull'area TS10A. In tal caso, si potrà consentire il trasferimento, in tutto o in parte, della capacità edificatoria ancora prevista dalla scheda n. 131 per l'area TS10A sull'area TS10/B o sull'area TS10/C, in considerazione del fatto che i parametri della capacità edificatoria di queste ultime due aree possono subire un ulteriore incremento senza stravolgerne la coerenza con la pianificazione urbanistica generale. Pagina 2 di 3

12 Tale eventuale modifica alla distribuzione della capacità edificatoria all'interno delle tre aree TS10 dovrà trovare regolamentazione puntuale all'interno dello Strumento Urbanistico Esecutivo di cui al precedente punto 2, a condizione che comunque la capacità edificatoria complessiva non superi i mc. per la zona TS10B ed i mq. di SUL per la zona TS10C. L'area (TS10/B o TS10/C) che non viene coinvolta dal trasferimento di proprietà e di carico urbanistico rimarrà nella piena disponibilità del Comune di Canelli. Pagina 3 di 3

13 VARIANTE PARZIALE N. 7 AL PRGC VIGENTE (a norma del combinato disposto dell'articolo 58 del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, convertito con Legge 6 agosto 2008, n. 133, e dell'articolo 14 della Legge regionale 14 luglio 2009, n. 20) ESTRATTI PLANIMETRICI SCALE 1:2000