Vito Lops. Il mutuo perfetto. Come abbattere costi e interessi e trasformare il tuo prestito casa in un grande investimento

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2 Il mutuo perfetto

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4 Vito Lops Il mutuo perfetto Come abbattere costi e interessi e trasformare il tuo prestito casa in un grande investimento

5 ISBN Il Sole 24 Ore S.p.A. Sede legale e amministrazione: via Monte Rosa 91, Milano Redazione: via C. Pisacane, Pero (MI) Per informazioni: Servizio Clienti , Fax oppure Realizzazione editoriale: EdiText, servizi redazionali per l editoria - Torino Prima edizione: Ottobre 2011 Tutti i diritti sono riservati. Le fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume/fascicolo di periodico dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall art. 68, commi 4 e 5, della legge 22 aprile 1941 n Le riproduzioni effettuate per finalità di carattere professionale, economico o commerciale o comunque per uso diverso da quello personale possono essere effettuate a seguito di specifica autorizzazione rilasciata da AIDRO, corso di Porta Romana 108, Milano 20122, e sito web Stampa: ROTOLITO LOMBARDA, via Sondrio, Seggiano di Pioltello (MI)

6 Sommario 11 Introduzione parte prima I comandi da memorizzare nel pannello di controllo mentale: impara a guidare prima di firmare Istruzioni di bordo 20 In principio era il mutuo 23 Prima di tutto: la trasparenza 26 Il modello esis sotto la lente 59 TEST Quale mutuo scegliere? 63 Universo variabile: il ballerino perfetto 70 Il tempo si blocca con il fisso 76 Il mutuo diplomatico 77 I mutui con opzione % mutuo 83 I mutui in valuta straniera 84 I mutui ponte 85 I mutui per ristrutturazione 87 TEST

7 parte seconda Acquisita la patente adesso mettiti in marcia e porta a destinazione il mutuo perfetto The dark side of the mutuo 94 Individua il tuo profilo di rischio 103 Come abbattere i costi iniziali e periodici 113 Ridurre lo spread 119 Scegliamo il tasso perfetto con cui iniziare il viaggio 123 TEST Come mantenere la rotta giusta 130 Ingraniamo la prima e partiamo 132 Calibrare il mutuo nel viaggio 135 Le mosse per dare scacco matto al mutuo 138 La sfera di cristallo: qualche esempio su come mantenere la rotta del mutuo perfetto dinanzi a scenari diversi 145 TEST 149 Conclusioni 151 Normografia Leggi e disposizioni da conoscere sui mutui 155 Siti utili 156 Download guide sui mutui

8 A mio padre Giuseppe (Peppino) e a mia madre Benedetta

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10 Il mutuo perfetto

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12 Introduzione La maggior parte dei risparmiatori/investitori considera il mutuo come un debito e, come tale, un pesante fardello da portare sulle spalle, in un faticoso cammino lungo molti anni. Quando entra in banca o contatta qualsiasi altro intermediario finanziario per chiedere per la prima volta informazioni sul prestito che può ottenere, su tassi, durata e altre condizioni, l aspirante mutuatario medio ha un atteggiamento molto simile a quello che si ha quando ci si reca da un medico per descrivergli un malessere o un dolore improvviso. Il livello di conoscenze è talmente basso che non si è in grado né di frapporre resistenza alle indicazioni che provengono da chi sta dall altro lato della scrivania né di interferire in modo costruttivo. Così come un medico può far credere in pochi minuti che il paziente stia malissimo o, al contrario, che non abbia dolore, anche chi offre un contratto di mutuo è spesso in grado di convincere in pochi semplici passi che quello che sta proponendo è l affare della vita. O, se proprio così non è, poco ci manca. La differenza tra il medico e il venditore di mutui è che il primo non agisce in conflitto di interessi (anzi, di norma dovrebbe dare il consiglio più efficace possibile per porre rimedio al malessere dei pazienti), mentre il secondo sì. Questo perché, volente o nolente, chi offre un mutuo non ha la missione di fare carità, ma di alzare al massimo l asticella dei margini per l azienda presso cui lavora e per se stesso. E questo è anche abbastanza normale, perché è insito nella natura dell uomo e del commercio. Da un lato c è un compratore, dall altro un venditore. L etica e la morale, quando è in ballo la finanza, comprese le operazioni di un finanziamento ipotecario, spesso non c entrano nulla.

13 12 Introduzione Il paziente e l aspirante mutuatario hanno in comune un punto di debolezza che in entrambi i casi può risultare molto pericoloso: le misteriose pillole indicate nella ricetta medica vengono acquistate con la stessa finta sicumera con cui si sceglie un mutuo, con tanto di misteriose clausole accessorie. Il problema è che quando si firma un contratto di mutuo pochi sono realmente consapevoli che in quell istante stanno compiendo una scelta che condizionerà la qualità finanziaria della loro vita. Tutte le clausole, una per una, andrebbero soppesate. Invece, per un misto di ignoranza e pigrizia si affida questa scelta a una persona che ha due straordinari vantaggi: è mediamente più informato e ha l obiettivo di massimizzare il proprio profitto. E se a tutto ciò aggiungiamo che il sistema legislativo vigente in Italia seppur formalmente ineccepibile di fatto asseconda la stipula di contratti in distorsione informativa, è chiaro che all aspirante mutuatario medio non resta che preoccuparsi. Partendo da questo quadro di fondo sfavorevole che vede il venditore di mutui in netto vantaggio rispetto all aspirante mutuatario medio, è bene sapere che non tutto è perduto. Il risultato della partita resta in bilico. Anzi, questi può addirittura ribaltare i ruoli e portarsi in vantaggio. Passare da una semplice comparsa ad attore protagonista. In che modo? Dedicando qualche giorno o settimana ad acquisire le informazioni necessarie per dare scacco matto a chi intende proporgli un mutuo costoso e non calibrato con il suo profilo di rischio. Prima di stipulare un mutuo bisogna prepararsi, acquisire un bouquet di conoscenze tali da intercettare gli intrighi contrattuali e le clausole capestro che costellano questo genere di contratti. In questo libro cercherò di spiegare, punto per punto, come fare. All aspirante mutuatario medio o già mutuatario, ma insoddisfatto del proprio contratto è chiesto di leggere, investendo qualche ora in educazione finanziaria. Al termine, se il lettore avrà acquisito le istruzioni e le avrà ben memorizzate, si renderà conto delle straordinarie potenzialità dell educazione finanziaria. L idea di partenza è che il mutuo ipotecario, per chi non ha alternative finanziarie per l acquisto di un immobile o per il pagamento delle spese necessarie per ristrutturarlo, vale a dire per almeno italiani ogni anno (nel 2010, secondo l istat sono stati stipulati com-

14 Introduzione 13 plessivamente mutui, di cui garantiti da ipoteca immobiliare), non deve essere considerato necessariamente un fardello da portare sulle spalle. Questo atteggiamento passivo e rinunciatario comporta che nella maggior parte dei casi si ottiene un mutuo pigro, stipulato senza informarsi a fondo su costi e benefici, non adeguato al proprio profilo di rischio e non aggiornato nel tempo. La combinazione di questi fattori limitanti fa sì che il mutuatario, al termine del piano di ammortamento, avrà pagato una somma extra rispetto al capitale richiesto (composta da interessi e spese accessorie) nettamente superiore rispetto a quanto avrebbe potuto pagare se, invece di aver stipulato un mutuo pigro, avesse stipulato il mutuo perfetto, ponderato sul profilo di rischio, evoluto costantemente nel tempo in base agli aggiornamenti che arrivano dai mercati e sottoscritto con un attenzione puntigliosa sui costi iniziali/periodici. Ed è questo l obiettivo finale a cui l aspirante mutuatario medio, della nuova e vecchia era, deve aspirare. Per questo, nella prima parte del libro sono inserite le istruzioni di base per stipulare il mutuo perfetto, da installare in una sorta di pannello di controllo virtuale da tenere sempre a mente nel lungo viaggio del mutuo (che dura in media tra i 20 e i 25 anni). Nella seconda parte si scende nel dettaglio, con calcoli e simulazioni su come abbattere costi, interessi e seguire il contratto nel corso degli anni per essere pronti ad aggiornarlo agganciandolo alle condizioni migliori. Tutto per iniziare il viaggio con il mutuo perfetto e terminare con il mutuo perfetto, evitando che nel corso del tragitto esso si trasformi in pigro. Il concetto di mutuo perfetto ribalta l accezione del mutuo, da debito a investimento. Perché, nella logica della valutazione del costo/ opportunità, se ottimizzato, un prestito ipotecario può diventare un investimento decisamente remunerativo, sempre calandosi nei panni di un piccolo risparmiatore che non dispone della liquidità sufficiente per acquistare la casa. In economia, la teoria del costo/opportunità ci insegna un concetto semplice: una mancata opportunità di guadagno può essere letta anche come un costo, così come ogni costo risparmiato equivale a un guadagno. Il termine guadagno, quindi, va inteso nella logica del costo/opportunità in base alla quale, nel momento in cui si intraprende un operazione finanziaria, quale può essere anche

15 14 Introduzione quella di un mutuo ipotecario, il mancato pagamento di costi e interessi generato dall educazione finanziaria che porta all ottimizzazione delle conoscenze e quindi alla scelta della soluzione alternativa più economica, è paragonabile a tutti gli effetti a un guadagno finanziario. È quello che spiegherò nelle pagine di questo libro. Abbattere il più possibile i costi del mutuo (sia spese sia interessi) e trasformarli quindi in un gruzzolo che resta nelle proprie tasche. Da investire o farci qualsiasi altra cosa, pur di non regalarlo pigramente al venditore dei mutui. Dimostrerò quindi come ottenere anche da un mutuo, che nasce e resta tecnicamente un debito, un guadagno da educazione finanziaria. Che può essere paragonato a quello generato da forme di investimento attivo a basso rischio, quali conti di deposito, pronti contro termine, etf, fondi obbligazionari ecc. Qualcuno potrà obiettare: il mutuo è pur sempre un debito e, come tale, non è possibile considerarlo un investimento attivo. Questo qualcuno non ha tutti i torti, ma ha uno sguardo un po limitato. Perché il mutuo è certo un debito e, come tale, non è il miglior consiglio da dare a chi già dispone della liquidità necessaria per acquistare un immobile, ristrutturarlo o quant altro. Per tutti gli altri quelli che non dispongono di tale liquidità e sono tecnicamente costretti a chiedere un prestito il mutuo, se ottimizzato, può trasformarsi in un investimento. Perché nel momento in cui un individuo si trova nel corso della propria vita a dover stipulare un mutuo si trova dinanzi a un bivio: farlo con pigrizia oppure compiere questo passo con estrema oculatezza e attenzione. Nel primo caso perderà parecchi soldi. Certo, molto dipende dai fattori emotivi che ne influenzeranno le scelte iniziali e in corso d opera. Chi si appresta a chiedere un mutuo presenta, infatti, le stesse caratteristiche psicologiche di un investitore che punta a far fruttare il capitale. Al pari delle varie tipologie di investitore, c è il mutuatario che non ama rischiare (profilo di rischio basso ed è quindi orientato verso il tasso fisso), quello che accetta un margine di rischio (profilo di rischio medio e quindi predilige il tasso misto) e quello che invece è pronto a sfidare le intemperie del mercato pur di pagare la rata più bassa (profilo di rischio alto, indirizzato verso il tasso variabile). Sia l investitore attivo sia il mutuatario possiedono quindi una spe-

16 Introduzione 15 cifica attitudine al rischio. Ed entrambi dovrebbero avere l obiettivo di massimizzare l operazione finanziaria che si apprestano a compiere ponderandola con il loro profilo di rischio. I due soggetti si pongono su un piano differente se, però, si considera l importo medio investito. Perché un piccolo investitore di 35 anni (l età media di chi chiede un mutuo per l acquisto della prima abitazione) difficilmente avrà accumulato un capitale ingente da investire. Poniamo quindi che disponga di un gruzzolo di euro. A seconda del profilo di rischio collocherà il capitale in asset finanziari (azioni, obbligazioni, fondi di investimento ecc.) più o meno rischiosi e remunerativi. Poniamo che riesca a ottenere un tasso di interesse attivo netto annuo del 3%. In questo caso, tenendo immobilizzato il capitale per 12 mesi, avrà ottenuto a fine anno un rendimento netto di 600 euro. Il mutuatario, invece, pur non disponendone, gioca mediamente con un importo più alto. In media, il trentacinquenne che chiede il primo mutuo ottiene un finanziamento fra i 130 e i euro. Ne consegue che la leva finanziaria con cui opera è ben più consistente di quella di cui disporrebbe su un investimento attivo. Per questo motivo la scelta sul mutuo, qualunque essa sia, avrà una ricaduta finanziaria superiore sul suo reddito, nel bene e nel male. Quindi, un errore strategico nella scelta del tasso o un costo non visto sottoscrivendo il contratto, viene pagato carissimo dal mutuatario che pigramente si lascia sedurre dal venditore di mutui senza frapporre alcuna barriera informativa, alcun ostacolo alle condizioni contrattuali proposte. Nelle pagine di questo libro dimostrerò che la forbice del guadagno (inteso come minori costi sostenuti in termini sia di interessi sia di spese accessorie) tra il mutuo perfetto e un mutuo pigro si aggira tra i e gli euro su un mutuo di euro. Quindi può superare anche 3000 euro l anno, spalmati su un mutuo medio della durata di 25 anni. Il mutuatario medio non se ne accorge, o non vuole ammetterlo: ma il giorno in cui firma il mutuo, butta via mediamente 2-3 anni di lavoro. Solo che non lo sa. E continua a vivere il mutuo come un macigno. Quasi come fosse un contratto esoterico. Una volta che lo firma prega (quasi) che non accadano imprevisti. E che tutto vada liscio.

17 16 Introduzione Per far sì che questo non accada mai più, che l esercito degli oltre italiani che ogni anno mediamente stipula un mutuo ipotecario sia realmente consapevole di ciò che sta firmando, ho deciso di scrivere questo libro, risultato dell esperienza di otto anni da giornalista del Sole 24 Ore dedicato ai temi della finanza personale, costantemente a contatto con i lettori anche attraverso le pagine del mio blog (http://vitolops.nova100.ilsole24ore.com). La missione, sottesa nelle pagine che seguiranno, è aiutare il lettore a colmare il gap informativo che lo distanzia dal venditore del mutuo. E di guidarlo alla stipula del mutuo. Il libro vuole essere inoltre una guida per monitorare le condizioni del contratto nel corso dell intero periodo di rimborso. Il lettore avrà quindi a disposizione gli strumenti (sia teorici sia di calcolo) per assicurarsi, all atto della sottoscrizione del contratto di mutuo, di aver fatto la scelta migliore, di aver scelto il mutuo perfetto. Esattamente ciò che i venditori s ingegnano a fargli credere, proponendogli però un mutuo pigro. Buona lettura e buon mutuo a tutti! Vito Lops

18 Parte prima I comandi da memorizzare nel pannello di controllo mentale: impara a guidare prima di firmare

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20 1. Istruzioni di bordo Il mutuo è un lungo viaggio. In media, chi ha stipulato un prestito ipotecario nel 2010 e nella prima metà del 2011 in Italia si è impegnato a rimborsare la somma ricevuta entro i successivi 25 anni. Come per tutti i viaggi, pertanto, è bene prepararsi prima di salire a bordo del mezzo che ci trasporterà e imparare a conoscerne tutti i comandi, le leve, i pulsanti. È bene prendere confidenza con il mezzo per far sì che il viaggio inizi nel migliore dei modi e prosegua in scioltezza, senza intoppi. Il consiglio è, quindi, quando ci si accosta al mercato dei mutui, visualizzarsi in una postazione di comando, sia questa il volante di un auto, la cabina di un aereo, una console radiofonica qualsiasi cosa a cui la nostra fantasia possa spingersi, purché ci dia nettamente l idea di essere alla guida di un qualcosa che ci accompagnerà in un lungo percorso. In questo modo le possibilità di avere sempre sotto controllo il nostro mutuo aumenteranno in modo straordinario. Prima di salire a bordo, però, dobbiamo imparare a guidare e quindi occorre memorizzare le istruzioni per l uso, avere familiarità con il pannello di controllo. E qui nasce il primo ostacolo per tutti gli aspiranti mutuatari. Nella maggior parte dei casi si crede che il mutuo sia, concettualmente, una materia ostica da comprendere. Che nasconda delle nozioni finanziarie comprensibili solo a chi è laureato in economia, con tanto di master in matematica finanziaria. Invece, per fortuna, così non è. Come proverò a dimostrare nelle pagine che seguiranno, l abbecedario che orbita intorno a un contratto di mutuo è alla portata di tutti. In sostanza, non occorre talento né una solida base di conoscenze economiche per approcciarsi in modo vincente al

21 20 Istruzioni di bordo mutuo. È sufficiente mettere da parte la convinzione che la materia sia, di per sé, riservata agli addetti ai lavori. Dobbiamo mettere da parte quella pigrizia che ci spinge inconsapevolmente verso quel mutuo pigro, firmato a occhi chiusi. Dato che non stiamo effettuando una simulazione virtuale su Internet o su un foglio Excel, ma stiamo in effetti indirizzando gran parte delle nostre disponibilità finanziarie verso questo contratto pluriennale, è bene concentrarsi, prendersi qualche settimana di tempo, prepararsi nel migliore dei modi prima di firmare. Ecco perché prima di accendere i motori e partire è bene leggere le istruzioni per l uso e imparare a guidare. In principio era il mutuo Cominciamo dalle origini. Tecnicamente, il mutuo che cos è? Secondo il Codice Civile (articolo 1813), «il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità». Un contratto che prevede, salvo diversa volontà delle parti, che il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante (articolo 1815). Quanto alla restituzione, è previsto che «se è stata convenuta la restituzione rateale delle cose mutuate e il mutuatario non adempie l obbligo del pagamento anche di una sola rata, il mutuante può chiedere, secondo le circostanze, l immediata restituzione dell intero» (articolo 1819). Le basi In pratica, dobbiamo tenere d occhio cinque elementi indispensabili che si reggono in un sottile equilibrio in quello che viene chiamato piano di ammortamento, il piano che sintetizza, rata per rata, il programma temporale di fuoriuscita dal debito contratto con la banca: 1) quota capitale; 2) tasso di interesse debitore;

22 Istruzioni di bordo 21 3) quota interessi; 4) importo della rata; 5) durata del prestito. Il capitale è la somma prestata su cui si paga una quota interessi a un tasso di interesse debitore concordato con la banca. L importo della rata con cui gradualmente si rimborsa il mutuo è composto da una quota capitale e da una quota interessi. Questi cinque elementi, su cui l aspirante mutuatario deve concentrarsi in modo inesorabile, sono collegati in un equilibrio perfetto. Al variare di uno, si muovono anche gli altri, come fosse una fisarmonica. Mutuo ipotecario Nella maggior parte dei casi i mutui sono ipotecari, ossia sono garantiti da un ipoteca. Ciò vuol dire che se il debitore cessa di rimborsare il mutuo l istituto che gli ha concesso il prestito ha il diritto a espropriare il bene ipotecato. Gli svantaggi per chi ottiene un prestito garantito di ipoteca (dover agganciare al prestito una garanzia reale, l immobile appunto, e dover sopportare i costi di un apposito atto notarile) sono compensati dal pagamento di tassi di interesse nettamente più bassi rispetto a prestiti non garantiti da ipoteca. Basti pensare che, secondo le rilevazioni di Bankitalia, nel 2010 il tasso medio applicato sui mutui è stato di poco superiore al 3%, rispetto al 9% conteggiato sui prestiti di liquidità non garantiti da ipoteca. Ciò, come peraltro nella logica finanziaria, in ragione del minor rischio di credito dei mutui ipotecari rispetto a prestiti privi di garanzie che tutelino il prestatore in caso di insolvenza del debitore. Le agevolazioni del mutuo ipotecario fondiario Quando il mutuo immobiliare finanzia l acquisto di un intera unità immobiliare (sia essa un singolo appartamento o un condominio) viene anche definito fondiario. Per essere considerato tale deve però soddisfare questi tre requisiti:

23 22 Istruzioni di bordo ipoteca di primo grado (quando non è preceduta da altre ipoteche, l istituto di credito è il primo creditore sul bene ipotecato); durata superiore a 18 mesi; l importo finanziato non deve superare l 80% del valore del l im mobile. Si tratta di requisiti che offrono una maggiore tutela all istituto che ha erogato il prestito in caso di fallimento del debitore, ma che risultano vantaggiosi anche per il debitore che può beneficiare, per esempio, di un dimezzamento dell onorario notarile per l atto di mutuo e contare su una maggiore dilatazione dei tempi dell azione legale in caso di ritardato pagamento delle rate. Mutuo edilizio o sal Quando l immobile non esiste, è in costruzione o in fase di ristrutturazione si ricorre al mutuo edilizio, definito anche a stato avanzamento lavori (sal). In questo caso l istituto eroga il prestito non in un unica soluzione (come nel mutuo fondiario) ma in più tranche (sulla base del progetto e dello stato di avanzamento dei lavori di costruzione/ ristrutturazione, tranche necessarie per finanziare i lavori in corso). L arco temporale in cui l istituto ha effettuato delle erogazioni parziali viene definito periodo di preammortamento. In questa fase il debitore paga rate composte unicamente da interessi. Inizierà a pagare (ammortare) la quota capitale solo quando riceverà l ultima tranche del prestito (quando avrà ricevuto nel complesso il 100% del mutuo) che farà scattare, di default, il rimborso del piano di ammortamento, nel quale le rate sono composte da una quota capitale e una quota interessi. Proprio in ragione del fatto che nel periodo iniziale il debitore versa solo interessi il mutuo edilizio è generalmente decisamente più costoso rispetto a un classico mutuo fondiario.

24 Istruzioni di bordo 23 Prima di tutto: la trasparenza Queste prime basi non devono mancare nel nostro pannello di controllo, il pannello dei comandi da azionare per stipulare e mantenere nel tempo il nostro mutuo perfetto. Pilastri che sono spesso offuscati nei contratti che istituti di credito e società finanziarie propongono. Un discorso che ci porta al delicato tema della trasparenza dei contratti. Sia ben chiaro, molto è migliorabile, ma va detto che la trasparenza ha fatto passi da gigante negli ultimi anni. Oggi, infatti, prima di firmare il contratto, possiamo accedere a tutte le informazioni necessarie per capire se stiamo andando incontro al mutuo perfetto o se invece stiamo per stipulare un mutuo pigro che, come vedremo in seguito, è decisamente più caro. Questo anche grazie a quanto contenuto nel provvedimento della Banca d Italia del 9 febbraio 2011 in merito alla Trasparenza delle operazioni dei servizi bancari e finanziari Correttezza delle relazioni tra intermediari e finanziari che dà di fatto applicazione, a partire dal primo giugno 2011, alla direttiva sul credito al consumo 2008/48/CE. Insomma, dobbiamo sapere, anziché lamentarci, che se vogliamo informarci prima di firmare il contratto di mutuo gli strumenti, sia quelli scritti in giuridichese sia quelli di più agevole comprensione, non mancano. E ci danno l opportunità di tutelarci in modo efficace in sede precontrattuale. Sono: 1) documenti contenenti i principali diritti del cliente; 2) guide; 3) foglio informativo; 4) foglio comparativo; 5) documento di sintesi; 6) modello esis; 7) la copia completa dello schema di contratto. Si tratta di documenti gratuiti che si possono (devono) richiedere in banca senza alcun vincolo sull operazione. Non solo possono essere consultabili, ma sono anche asportabili, ossia si può portare questa documentazione a casa senza alcun obbligo di restituirla e senza al-

25 24 Istruzioni di bordo cun obbligo di legarsi con quella banca, quel mediatore creditizio, quella società finanziaria o qualsiasi sia il venditore di mutui presso cui ci si è rivolti per chiedere informazioni e avere un preventivo. Tanto per cominciare, è bene conoscere i propri diritti. Per questo motivo l intermediario finanziario che offre mutui espone nei locali aperti al pubblico e mette a disposizione dei clienti un documento generale denominato Principali diritti del cliente. E mette inoltre a disposizione apposite Guide informative per facilitare la comprensione della materia. E poi c è il foglio informativo che contiene le informazioni sull istituto di credito e sul prodotto, scandagliando a fondo le condizioni con una particolare attenzione alle voci di costo. Le spese legate al mutuo sono infatti descritte in modo esaustivo e dettagliato: caratteristiche che fanno del foglio informativo un documento fondamentale per l aspirante mutuatario. Va letto con attenzione, per quanto non tutto possa risultare di facile comprensione. Una mano aggiuntiva arriva dal foglio comparativo, un ulteriore documento in cui l istituto che eroga il mutuo confronta le condizioni del prestito ipotecario in oggetto con quelle di altri mutui offerti dallo stesso istituto. Indicando in modo chiaro le caratteristiche e i rischi dell operazione. È ovviamente uno strumento interessante per aiutare a orientarsi (pur con il limite di confrontare il bouquet di offerte di un solo istituto) se ci si sta focalizzando verso il prodotto più allineato con il proprio profilo di rischio. Il foglio informativo è corposo e non sempre agevolmente comprensibile. Una mano, da questo punto di vista, arriva dal documento di sintesi. Quest ultimo ha il formato della brochure pubblicitaria, ma non è filtrato da logiche di marketing stretto: sintetizza le condizioni basilari del mutuo (tipologia, tasso, durata, spese, piano di ammortamento). Dopo aver chiesto questi documenti, però, non siamo ancora a posto con la nostra coscienza (finanziaria). Per disporre di tutti gli strumenti necessari per compiere una scelta realmente consapevole dobbiamo consultare, prima di un eventuale firma, il modello esis. Di cosa si tratta? esis sta per European standardised information sheet. È un prospetto introdotto dalla Comunità europea nel 1997 e contiene tutte le informazioni e i costi del mutuo richiesto nel preventivo, compreso il taeg (Tasso annuo effettivo globale) un parametro

26 Istruzioni di bordo 25 che, come vedremo più avanti, è il principale tasso da monitorare per un confronto ottimale sui mutui. Indispensabile per la scelta. Il modello esis è stato adottato anche dall abi (l Associazione Bancaria Italiana), che al mutuo ha dedicato un apposita guida, scaricabile gratuitamente online sul sito intitolata non a caso Guida al Codice europeo per i mutui casa. Questa guida, unitamente a quelle che periodicamente vengono redatte dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalla Banca d Italia, costituisce uno dei pilastri nella materia mutui che tutti gli aspiranti mutuatari, ma anche coloro che sono già saliti a bordo e hanno intrapreso questo viaggio, dovrebbero consultare periodicamente per mantenere alto il livello di guardia sulle novità della materia e per continuare a viaggiare sulla rotta giusta. Inoltre, prima di firmare e senza alcun impegno, l aspirante mutuatario ha diritto a ricevere dall intermediario una copia completa del testo del contratto idonea per la stipula; oppure, a scelta, può chiedere solo il documento di sintesi. La consegna di una copia del contratto può essere subordinata al pagamento di una somma non eccedente le spese di istruttoria, quelle in cui l istituto erogante valuta le condizioni reddituali e patrimoniali dell aspirante mutuatario per individuare la sua capacità di rimborso (il cui costo massimo è indicato nel foglio informativo). In ogni caso, la consegna del testo del contratto è gratuita a partire dal momento in cui viene concordata la data per la stipula del contratto presso il notaio. L importanza del prospetto esis Tra foglio informativo e prospetto esis c è una differenza non di poco conto: il foglio informativo riporta le condizioni massime applicabili per un contratto generico, mentre il prospetto esis contiene le informazioni riservate specificamente al contratto del richiedente. Il primo vanta un carattere generale ed è necessario per avere un idea complessiva e di massima sul contratto, il secondo scende invece profondamente nel dettaglio e rappresenta difatti il preventivo personalizzato di mutuo. Per questo motivo, prima di firmare un contratto di mutuo è indispensabile, una volta individuato un prodotto che potrebbe esse-

27 26 Istruzioni di bordo re teoricamente allineato con le proprie esigenze, farsi consegnare dall intermediario finanziario il modello esis e confrontarlo con altrettanti modelli forniti da altri intermediari. Mettendo sulla bilancia questi modelli si può realmente avere un confronto ponderato su costi e benefici del contratto, svincolandosi in questo modo dalle logiche di marketing con cui gli istituti tendono a presentare i prodotti, che puntano sui vantaggi e tendono a nascondere gli elementi svantaggiosi. Con una lettura approfondita del modello esis si può arginare l eventuale tentativo del venditore di mutui di offrire un prodotto lontano dal concetto ideale (ma perseguibile) di mutuo perfetto a cui miriamo. Cerchiamo di capire i punti chiave di cui è composto il modello esis. Ogni punto deve corrispondere a un comando specifico nel nostro pannello di controllo. Una volta acquisite queste ulteriori istruzioni di bordo saremo (quasi) pronti per accendere i motori e partire nel nostro viaggio. Il modello esis sotto la lente Il modello esis è stato introdotto dal Codice di condotta europeo per i mutui casa del 1997, recepito in Italia dal 2002 e appoggiato dall abi e dalle principali associazioni dei consumatori. Resta il fatto che non esiste al momento una legge che obbliga gli istituti di credito a consegnare il modello esis in fase precontrattuale. Allo stesso tempo va detto che l adesione dell abi a tale Codice implica il rispetto formale di quanto ivi previsto. Ne consegue che se un istituto si rifiuta di fornire il modello esis non è soggetto a sanzioni, ma commette un peccato di trasparenza che dovrebbe spingerci a cambiare banca. Una banca non trasparente, che non offre informazioni complete e non impegnative per il cliente in sede precontrattuale non lavora in modo serio. E non possiamo permetterci di affidare il nostro impegno finanziario pluriennale (quale appunto è quello di un mutuo) a un istituto del genere. Quindi, se un istituto non consegna l esis calcolato sul mutuo che abbiamo intenzione di stipulare non potrà essere l istituto al quale ci rivolgeremo per il mutuo. L esis è, infatti, a oggi l unico documento

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