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1 INFORMAZIONI SULLA BANCA/INTERMEDIARIO FOGLIO INFORMATIVO <MUTUO IPOTECARIO TASSO VARIABILE> CHIANTIBANCA - CREDITO COOPERATIVO - Società Cooperativa Sede Legale: Via Cassia Nord 2/4/6, Monteriggioni (SI) Tel.: Fax: Direzione generale: Piazza Arti e Mestieri 1, San Casciano in Val di Pesa (FI) Tel.: Fax: Sito internet: Codice Fiscale-Partita IVA-Iscrizione Registro delle Imprese n Iscritta all Albo delle Banche n Iscritta all Albo delle società cooperative Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo e al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo. CHE COS'È IL MUTUO Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi). In genere la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 20 anni anche se per determinati prodotti potrebbe avere una durata superiore. Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile. Solitamente viene richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile ma può servire anche per altre finalità (ad esempio: sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità). Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Il cliente, a garanzia dell adempimento delle obbligazioni così assunte, inoltre, conferisce normalmente in garanzia un immobile (che, eventualmente, può essere lo stesso per il cui acquisto o ristrutturazione è stato richiesto il mutuo medesimo) permettendo che la banca iscriva ipoteca su di esso. Nell ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito. Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. ALTRO La Banca ai fini della concessione del finanziamento richiede la sottoscrizione di una polizza assicurativa sui beni ipotecati contro i danni da scoppio, incendio e caduta del fulmine - di gradimento della Banca, che il cliente può liberamente scegliere sul mercato. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 20/10/2014 (ZF/ ) Pagina 1 di 7

2 FOGLIO INFORMATIVO <MUTUO IPOTECARIO TASSO VARIABILE> Rischi specifici legati alla tipologia di contratto TASSO INDICIZZATO - Il mutuo ipotecario a tasso indicizzato, cioè agganciato all andamento di determinati parametri (es. euribor) variabili nel corso del tempo, presenta per il cliente un rischio di tasso ; in sostanza, nel corso del rapporto può verificarsi un aumento del valore del parametro preso a riferimento con conseguente aggravio dell impegno finanziario richiesto al cliente.può essere stabilito un tasso minimo (floor) o massimo (cap): in questi casi indipendentemente dalle variazioni del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. Per saperne di più: La Guida Pratica al mutuo, che aiuta ad orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito presso il punto trasparenza in tutte le filiali e sul sito internet della Banca. PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO IPOTECARIO Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) Capitale: ,00 Durata del finanziamento (anni): 20 T.A.E.G.: 8,41% e comunque non superiore al tasso soglia previsto dalla Legge n 108/96 Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l iscrizione dell ipoteca, nonché le spese di assicurazione dell immobile ipotecato. Importo massimo finanziabile Durata Criterio di calcolo degli interessi Limite non previsto Massimo 20 anni Anno civile TASSI Tasso globale di ammortamento * Tasso di preammortamento globale * Applicazione del tasso minimo (floor)(*) EURIBOR 6M/365 RIL TRIM. (Attualmente pari a: 0,25%) + 7,5 punti perc. Valore effettivo attualmente pari a: 7,75% EURIBOR 6M/365 RIL TRIM. (Attualmente pari a: 0,25%) + 7,5 punti perc. Valore effettivo attualmente pari a: 7,75% Il contratto potrà prevedere l'applicazione di un tasso minimo nella misura massima del 8,70% Tasso di mora 3 punti percentuali *INDICIZZAZIONE ALL EURIBOR: per la determinazione del tasso iniziale viene presa la media del parametro citato relativa al mese antecedente l inizio del trimestre solare in cui il mutuo viene stipulato. La variazione del parametro è prevista trimestralmente, con decorrenza 1/1, 1/4, 1/7 e 1/10 con riferimento alla media del parametro rilevata nel mese antecedente l inizio di validità della condizione. Il valore del parametro, sia in fase di stipula che per i successivi aggiornamenti, viene arrotondato ai 5 centesimi (0,05) superiori. * Potrà essere stabilito un tasso minimo (floor) o massimo (cap): in questi casi indipendentemente dalle variazioni del parametro di indicizzazione, il tasso di interesse non può scendere al di sotto del minimo o salire al di sopra del massimo. SPESE Spese per la stipula del contratto Istruttoria (le spese verranno recuperate anche in caso di mancato accoglimento della richiesta di finanziamento) Recupero spese erogazione 2% minimo: 1000,00 Non previste Imposta sostitutiva Come previsto da disposizioni del D.P.R. 601/73 Spese per contratti con personale della Banca stipulati al di fuori della sede o delle filiali Spese per la gestione del rapporto Gestione pratica 100,00 FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 20/10/2014 (ZF/ ) Pagina 2 di 7

3 FOGLIO INFORMATIVO <MUTUO IPOTECARIO TASSO VARIABILE> Non prevista Recupero spese per pagamento rata con addebito in C/C 2,50 Recupero spese per pagamento rata con bonifico 3,00 Recupero spese per pagamento rata in contanti 3,00 Spesa aggiuntiva per rata in mora 2,50 Spese per avanzamento lavori 500,00 Spese per frazionamenti 500,00 Variazione/restrizione ipoteca 500,00 Rinnovazione ipoteca 500,00 Cancellazione ipoteca: rilascio assenso per fattispecie non rientranti nella procedura semplificata ex DL nr.7 31/07/2007 Cancellazione ipoteca: nel caso sia richiesta presenza del personale della Banca fuori dalla sede o dalle filiali 100,00 350,00 Accollo mutuo 500,00 Sospensione pagamento rate Gratuita Spese per avviso scadenza rata 3,00 Spese per rinegoziazione mutuo (tasso, durata...) 200,00 Spese per decurtazione capitale (in % su debito residuo) ** 1% Spese estinzione anticipata mutuo (in % su debito residuo) ** 1% Spese per invio sollecito pagamento rata 3,00 Produzione/Invio doc.periodici trasparenza (cartaceo) 1,50 Produzione/Invio doc.periodici trasparenza 0,00 Produzione/Invio proposte var. condizioni (cartaceo) 0,00 Produzione/Invio proposte var. condizioni 0,00 Per l invio al garante della comunicazione periodica in caso di rapporto garantito da fidejussione omnibus o specifica, pegno o ipoteca rilasciata da terzi garanti. Spese per rilascio certificazioni interessi passivi 15,00 Spese per rilascio altre certificazioni 50,00 Imposte e tasse presenti e future Spese vive Recupero delle spese sostenute fino ad un massimo di 5,00. a carico del cliente recuperate nella misura effettivamente sostenuta (^) Al cliente non verrà applicata la presente commissione qualora il finanziamento stipulato o accollato sia finalizzato all acquisto, costruzione o ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale, ciò ai sensi dell art. 7 della L. 40 del 02/04/2007, fatti salvi i limiti di cui all Accordo ABI-Consumatori, siglato in data 2 maggio 2007, le cui tabelle (che riportano le misure massime delle penali per estinzione anticipata) sono allegate al presente documento. PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate Piano di ammortamento ''francese'' FRANCESE A RATE COST. POSTIC. MENSILE ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO Data Valore ,25% FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 20/10/2014 (ZF/ ) Pagina 3 di 7

4 FOGLIO INFORMATIVO <MUTUO IPOTECARIO TASSO VARIABILE> ,35% ,45% Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per un capitale di: ,00 Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni 7,75% , , ,37 7,75% , , ,36 7,75% , ,60 928,57 7,75% ,95 939,29 806,73 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet (www.chiantibanca.it). SERVIZI ACCESSORI Polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte, invalidità del cliente Opzionale, a carico del mutuatario Su tutti i tipi di mutuo ipotecario, il Cliente può espressamente e liberamente richiedere alla Banca la stipula di una polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte, invalidità o disoccupazione. Detta Polizza non verrà in ogni modo vincolata a favore della Banca. Per un maggiore dettaglio si rinvia al Fascicolo Informativo disponibile presso le Filiali della Banca. Inoltre, il Cliente è tenuto ad assicurare i beni su cui è iscritta l ipoteca, per tutta la durata del finanziamento, contro i danni da scoppio, incendio e caduta del fulmine, con una polizza assicurativa prestata da una compagnia di assicurazione intermediata dalla Banca, qualora essa sia espressamente e liberamente richiesta dal Cliente, o da un altra compagnia proposta dal cliente medesimo, compagnia che sia ritenuta di gradimento da parte della Banca stessa. A tal fine, il Cliente può liberamente aderire alla polizza assicurativa della compagnia meglio specificata nella successiva voce ALTRE SPESE, che è offerte dalla Banca. Per maggiori informazioni relative a tale polizze, il Cliente può consultare il Fascicolo Informativo disponibile presso tutte le Filiali. In tale ipotesi, la polizza non verrà in ogni modo vincolata a favore della banca. Qualora, invece, il Cliente stipuli la polizza con una compagnia di suo gradimento (e non distribuita dalla Banca) tale polizza sarà vincolata in relazione all operazione di finanziamento sottostante, allo scopo di far conseguire alla Banca il diritto di percepire direttamente dalla compagnia di assicurazioni l indennità da questi dovuta nel caso si verifichi un sinistro sull immobile. ALTRE SPESE DA SOSTENERE Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Perizia tecnica Adempimenti notarili Assicurazione immobile In caso di ricoso a periti esterni di gradimento della Banca, secondo il tariffario del professionista. Secondo il tariffario del professionista La polizza assicurativa, di durata pari a quella del finanziamento, deve prevedere le seguenti coperture: scoppio, incendio, caduta del fulmine per un massimale comunque non inferiore al costo di costruzione. Il Cliente può sottoscrivere le polizze assicurative della compagnia Assimoco, che sono offerte dalla Banca, quali ad esempio la polizza denominata Certificato Incendio. TEMPI DI EROGAZIONE FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 20/10/2014 (ZF/ ) Pagina 4 di 7

5 FOGLIO INFORMATIVO <MUTUO IPOTECARIO TASSO VARIABILE> Durata dell'struttoria Disponibilità dell'importo Massimo 30 gg. lavorativi dalla consegna di tutta la documentazione richiesta Contratto unico e svincolo immediato delle somme:la disponibilità dell'importo mutuato coincide con la data di stipula.contratto unico e svincolo differito delle somme:la disponibilità dell'importo mutuato dipende dai tempi di consolidamento dell'ipoteca. ALTRO RECUPERO SPESE PER RICERCHE DI ARCHIVIO E DUPLICAZIONI - Diritto fisso per ogni richiesta pervenuta... 5,00 - Estratto conto scalare o capitale... max 12,00 ad estratto - Contabile accredito/addebito... max 5,00 a contabile - Assegni nostri o di terzi troncati... max 6,00 ad assegno - Copie da microfilm (assegni/effetti)... max 10,00 ad assegno/effetto - Copia modello F24 e simili... max 15,00 a modello - Individuazione fonte di spesa o prel. POS/ATM... max 3,00 ad addebito - Estrazione pratica o busta... max 6,00 a richiesta - Tariffa oraria per ricerca complessa... max 15,00 ad ora - Altro (da definire in base alla casistica)... fino ad un massimo di 15,00 a ricerca RILASCIO DICHIARAZIONI... max 5,00 cad. RILASCIO CERTIFICAZIONI...max 50,00 cad. SPESE PER COMUNICAZIONI...max 15,00 cad. (Es.: - Comunicazioni su singola operazione (cartaceo)... max 1,00 cad. - Comunicazioni su singola operazione max 0,20 cad. - Comunicazioni a mezzo posta raccomandata...recupero spese sostenute - Comunicazioni su rapporti dormienti... recupero spese sostenute) ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 20/10/2014 (ZF/ ) Pagina 5 di 7

6 FOGLIO INFORMATIVO <MUTUO IPOTECARIO TASSO VARIABILE> Estinzione anticipata Il cliente, fuori dai casi di cui all articolo 7 della legge 40 del 02/04/2007, fatti salvi i limiti di cui all Accordo ABI- Consumatori, siglato in data 2 maggio 2007, con il consenso della banca, può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 30 giorni pagando unicamente un compenso omnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore all 1% del debito residuo. Procedura semplificata per la cancellazione delle ipoteche Ai sensi dell art.13, commi da 8-sexies a 8-terdecies, del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito in legge dalla L. 2 aprile 2007, n. 40, la Banca comunica all Agenzia del Territorio competente, entro 30 giorni dalla data in cui il mutuo è estinto, l estinzione dell obbligazione medesima. L Agenzia del Territorio, acquisita tale comunicazione di estinzione dell obbligazione e verificata la mancanza di una dichiarazione di permanenza dell ipoteca, procede a cancellare l ipoteca medesima d ufficio, cioè senza necessità di un apposita domanda, entro il giorno successivo alla scadenza del termine di trenta giorni dall estinzione dell obbligazione. Il rilascio, da parte della banca, della dichiarazione di cui sopra non comporta alcuna spesa a carico del cliente. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 10 giorni decorrenti dalla data dell integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso, salvo gli adempimenti sopra indicati per la cancellazione semplificata delle ipoteche. Reclami I reclami vanno inviati all UFFICIO RECLAMI della Banca, presso la Direzione Generale posta in San Casciano in Val di Pesa piazza Arti e mestieri (FI), oppure all indirizzo che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il Cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro 30 giorni, prima di presentare ricorso all autorità giudiziaria dovrà obbligatoriamente (come previsto dal D.Lgs. n.28 del 04/03/2010 e dalla Legge n.98 09/08/2013 e succ. modif.) intraprendere un procedimento di composizione della controversia, rivolgendosi ad un organismo abilitato alla mediazione. La Banca aderisce a due sistemi stragiudiziali di risoluzione delle controversie: l'arbitro Bancario Finanziario e l'ombudsman - Giurì bancario. 1. Arbitro Bancario Finanziario (ABF), competente in caso di servizi bancari e finanziari (esclusi i servizi di investimento), è un organo indipendente costituito ai sensi dell articolo 128-bis del Testo Unico Bancario e rappresenta un nuovo sistema di risoluzione stragiudiziale delle controversie tra i clienti e le banche. Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito oppure chiedere presso le Filiali della Banca d'italia. 2. L Ombudsman - Giurì Bancario è un organo collegiale costituito presso il Conciliatore BancarioFinanziario, competente in caso di servizi di investimento, si occupa della conciliazione stragiudiziale delle controversie bancarie (Alternative Dispute Resolutions) sorte fra la clientela e le banche. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet LEGENDA Accollo Imposta sostitutiva Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi, sull'ammontare del finanziamento nel caso di: - acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale; - destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche. Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) L imposta sostitutiva è pari al 2,00% dell ammontare del finanziamento negli altri casi.. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 20/10/2014 (ZF/ ) Pagina 6 di 7

7 FOGLIO INFORMATIVO <MUTUO IPOTECARIO TASSO VARIABILE> Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Piano di ammortamento italiano Piano di ammortamento tedesco Quota capitale Quota interessi Rata costante Rata crescente Rata decrescente Rimborso in un unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Ogni rata è composta da una quota di capitale sempre uguale per tutto il periodo di ammortamento e da una quota interessi che diminuisce nel tempo. Prevede una rata costante e il pagamento degli interessi in anticipo, cioè all'inizio del periodo in cui maturano. La prima rata è costituita solo da interessi ed è pagata al momento del rilascio del prestito; l ultima è costituita solo dal capitale. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati.. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui chirografari per il credito al consumo, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dalla banca/intermediario non sia superiore. FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 20/10/2014 (ZF/ ) Pagina 7 di 7

8 LE GUIDE DELLA BANCA D ITALIA IL MUTUO PER LA CASA in parole semplici La SCELTA e i COSTI I DIRITTI del cliente I CONTATTI utili Il mutuo dalla A alla Z

9 mutuo Il mutuo ipotecario è un finanziamento a mediolungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito il cliente riceve l intera somma in un unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. È chiamato ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un ipoteca su un immobile. Può essere concesso dalle banche e da altri operatori finanziari che in questa Guida chiamiamo tutti intermediari. Lo strumento fondamentale per acquistare la tua casa.

10 Cosa c è in questa guida? Come scelgo il mutuo 4 i tipi di mutuo 6 Quanto costa il mutuo 8 Come decidere 11 Prima di firmare 12! Un impegno finanziario importante: le principali attenzioni 14 Chiarimenti? Reclami? Ecco chi contattare 16 AZ alla dalla Il mutuo 17 I miei diritti 21 MemoMutuo 23

11 ? Come scelgo il mutuo 4 Prima di scegliere mi devo fare queste domande Posso ottenere un mutuo? Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. Quanto posso chiedere? In generale, l intermediario concede un importo che non supera l 80% del valore dell immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia (> Il mutuo dalla A alla Z) effettuata da un esperto. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l 80% del valore dell immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente. Quale rata mi posso permettere? Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito soprattutto in prospettiva e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento. Quanto mi costa il mutuo? La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio Informativo (> Il mutuo dalla A alla Z) disponibile presso l intermediario e sul suo sito internet. Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa. Quale durata mi conviene? La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse (> Il mutuo dalla A alla Z), quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate. Le guide della Banca d Italia

12 Il mutuo per la casa in parole semplici Esempio Prendiamo un mutuo di importo pari a 145 mila euro, con un tasso fisso del 5,3%. Se la durata è di 15 anni, la rata mensile è di euro e gli interessi complessivamente pagati sono pari a 65 mila euro. Se la durata è di 30 anni, la rata mensile è più bassa (805 euro) ma gli interessi complessiva mente pagati sono maggiori (145 mila euro) Importo rate mensili ( - scala sx) Totale interessi (migliaia - scala dx)

13 i tipi di mutuo Mutuo a tasso fisso Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell ammontare complessivo del debito da restituire. A fronte di questo vantaggio l intermediario spesso applica con dizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile. 6 Mutuo a tasso variabile Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di rife rimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è un aumento insostenibile dell importo delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l importo delle rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato, o comunque può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Mutuo a tasso misto Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Mutuo a due tipi di tasso Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliato a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno. Mutuo a tasso agevolato In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi di un mutuo. Le guide della Banca d Italia

14 Il mutuo per la casa in parole semplici PARAMETRO DI RIFERIMENTO E SPREAD Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato. Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l Eurirs (> Il mutuo dalla A alla Z); per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l Euribor (> Il mutuo dalla A alla Z) oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea. 7

15 Quanto costa il mutuo Per capire quanto costa il mutuo in totale, oltre al tasso di interesse vanno considerati anche altri elementi. 8 Imposte e agevolazioni fiscali Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un imposta pari al 2% dell ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della prima casa. L imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all importo concesso. Se il mutuo è concesso da un impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli. Ci possono poi essere altre imposte legate all iscrizione dell ipoteca (> Il mutuo dalla A alla Z) o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell abitazione principale (> Il mutuo dalla A alla Z) sono detraibili dall Irpef. L importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge. Per approfondimenti: chiedere informazioni all intermediario consultare il sito contattare il call center dell Agenzia delle Entrate: Altri costi Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti: il compenso all intermediario per le spese di istruttoria (> Il mutuo dalla A alla Z), che può consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull ammontare del finanziamento le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell immobile da ipotecare le spese notarili per il contratto di mutuo e l iscrizione dell ipoteca nei registri immobiliari il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l intermediario chiede di stipulare un assicurazione sulla vita, deve sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti società assicurative. È importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato. Se si decide per una polizza diversa Le guide della Banca d Italia

16 Il mutuo per la casa in parole semplici da quelle offerte dall intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo. gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere prevedono una maggiorazione tra l 1% e il 4% rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata. la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l incasso rata, le spese per l invio di comunicazioni (l elenco completo delle spese è nel Foglio Informativo). Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto. PIANO DI AMMORTAMENTO Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito. È importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, chiedere all inter mediario di poterlo esaminare. Il piano stabilisce l importo, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l ammontare di ogni rata e il debito residuo. 9 La rata è composta da due elementi: quota capitale, cioè l importo del finanziamento restituito quota interessi, cioè l interesse maturato. Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto francese : la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

17 Esempio Consideriamo ancora un prestito di 145 mila euro al tasso fisso del 5,3%, con un piano di ammortamento di 15 anni e con rate mensili. La rata da pagare sarà sempre di euro ma, mentre nella prima rata la quota capitale è di 529 euro e la quota interessi di 640 euro, nell ultima la quota capitale sarà di euro e la quota interessi di 5 euro. Prima rata Ultima rata Quota interessi Quota capitale Le guide della Banca d Italia

18 Il mutuo per la casa in parole semplici Come decidere Scegliere il tipo di tasso (fisso, variabile, misto, doppio) È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo. È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo (> Il mutuo dalla A alla Z) in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre. Confrontare le offerte di più intermediari I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto. Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria. Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti infor mativi direttamente all intermediario, per esempio allo sportello della banca. Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) (> Il mutuo dalla A alla Z), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi. Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata). Selezionare gli intermediari cui richiedere una proposta personalizzata I documenti informativi indicano le condizioni secondo uno schema standard. A seconda della propria situazione personale, il cliente può ottenere condizioni più favorevoli. Nell esaminare le proposte, fare molta attenzione a: spread TAEG piano di ammortamento tutte le voci di spesa tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli necessari per l acquisto dell immobile) risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano di ammortamento. 11

19 Prima di firmare 12 Fornire le informazioni e i documenti per l istruttoria Con l istruttoria l intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo. Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano: informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi informazioni che certificano la capacità di reddito: > per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l anzianità di servizio, almeno l ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico) > per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Com mercio Industria e Artigianato, l attestato di iscrizione all albo se professionisti. informazioni relative all immobile, per esempio la copia del contratto preliminare di vendita ( compromesso ), la planimetria, il certificato di abita bilità, l ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione. Presentare le garanzie La prima garanzia che l intermediario richiede è l ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere l immobile se il cliente non riesce a restituire il finanziamento. Per determinare il valore dell immobile, e quindi della garanzia, l immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il cliente può abitare nell immobile ipotecato e può affittarlo. Venderlo, invece, può essere più complicato proprio a causa del vincolo cui è sottoposto. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre all ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all 80% del valore dell immobile. Tra le garanzie più diffuse c è la fideiussione (> Il mutuo dalla A alla Z), rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell intero finanziamento con tutti i suoi beni. Le guide della Banca d Italia

20 Il mutuo per la casa in parole semplici Valutare i tempi per l erogazione del mutuo I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni. I principali passi richiesta e presentazione dei documenti valutazione del reddito perizia tecnica e relazione notarile (> Il mutuo dalla A alla Z) delibera finale sulla concessione del finanziamento firma del contratto erogazione del mutuo. Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza. 13

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