M E S S I N A. Nomisma 127 NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo M E S S I N A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 Figura 1 Evoluzione delle compravendite Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite 3. II sem.. I sem II sem I sem Var. ann., 19,1-1,7 -,3 -,,9-3, -,1 5,9 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var. ann. -1,1-3,,9 -, -, -, -, -17,9 9,5 Il mercato delle abitazioni messinesi ha registrato nel 1 un miglioramento delle dinamiche delle compravendite, segnando una lieve inversione di tendenza rispetto al passato, con riflessi, da una parte, sull attenuazione della flessione dei prezzi di vendita e, dall altra, sulle aspettative di realizzo, con una tendenziale riduzione del divario tra il prezzo richiesto e quello effettivo. I prezzi di vendita delle abitazioni, infatti, hanno segnato nell ultimo anno una flessione più moderata rispetto agli anni precedenti (-1,7 per le nuove abitazioni e -1, per l usato); così come si è contratto lo sconto concesso in fase di compravendita per gli immobili usati, attestandosi al 1,5, risultando in linea con la media delle città esaminate. Sul fronte degli immobili d impresa, invece, il trend risulta ancora piuttosto debole in termini di compravendite, riflettendosi in una riduzione dei prezzi molto marcata e superiore alla media delle città intermedie, segno di una maggiore difficoltà del territorio di assorbire queste tipologie di immobili, anche a causa del perdurare della crisi economica e produttiva. Per il le previsioni degli operatori sembrano interiorizzare i primi segnali di miglioramento del mercato residenziale, segnalando un possibile incremento dei prezzi, del numero di compravendite e delle locazioni, mentre sul fronte degli immobili d impresa gli operatori sono molto cauti, prevedendo una ripresa solo nel segmento locativo degli uffici e nelle compravendite di negozi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 7

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Figura Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, = 1) 1 1 N.I. - = 1 N.I. - = Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio ) Tavola 1 ABITAZIONI NUOVE Variazioni annuali Variazioni annuali ABITAZIONI USATE ( /mq/anno) Variazioni annuali Rendimenti da locazione () Centro.5 -, 1.7-3, 77 -,,5 Periferia , 1.7-1, 53-3,,9 Media urbana 1.5-1, , 59 -,9, Media città.9 -, , 77 -,1 5,1 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi 1,5 9, Figura Abitazioni usate Sconto medio 1 3, 3,

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Nel 1 le compravendite residenziali di registrano una lieve crescita (+5,9), soprattutto nel secondo semestre dell anno, segnando una timida inversione di tendenza rispetto alla flessione registrata negli ultimi anni. Questo segnale però non è ancora così significativo da invertire il trend decrescente dei prezzi, che risulta pari a -1,7 per le nuove abitazioni e -1, per l usato, comunque di intensità minore rispetto agli anni precedenti. I prezzi delle abitazioni si attestano su valori pari a 1.5 /mq per le abitazioni nuove e a 1. /mq per le abitazioni usate, tornando alle quotazioni di mercato di circa dieci anni fa. A livello localizzativo, la flessione dei prezzi risulta più contenuta per le abitazioni della periferia rispetto al centro città; ciò può dipendere dal fatto che la periferia ha già scontato negli anni precedenti un forte deterioramento del valore di vendita, con una stabilizzazione delle attuali quotazioni di mercato. Nel centro di, in particolare, la contrazione dei prezzi è un fenomeno che riguarda prevalentemente l usato (-3,), raggiungendo un valore di mercato pari a 1.7 /mq, mentre il nuovo registra una flessione relativamente più contenuta (-,), attestandosi a.5 /mq. L andamento positivo delle transazioni inizia a riflettersi anche sulle aspettative di realizzo; lo sconto concesso in fase di compravendita sul prezzo iniziale, infatti, risulta in linea col dato medio delle città intermedie (,5 per il nuovo e 1,5 per l usato), segno di una minore rigidità dell offerta rispetto alle aspettative della domanda. I tempi di vendita si mantengono stazionari per le nuove abitazioni ( mesi), mentre sono in lieve crescita per l usato (9 mesi), posizionandosi comunque in entrambi i casi su livelli più contenuti rispetto al dato medio delle città intermedie. Rispetto ad una ripresa delle compravendite, i contratti di locazione stipulati risultano sostanzialmente invariati rispetto all anno precedente. I canoni annui, che si muovono in un range tra i 53 euro al mq in periferia e i 77 euro al mq nel centro città, cedono in media il,9 su base annua, registrando una flessione più sostenuta rispetto all anno precedente che ha riguardato soprattutto le abitazioni periferiche. Complessivamente, la redditività media da locazione (,) rimane invariata rispetto all anno precedente, posizionandosi al di sotto dei valori medi del panel delle città intermedie (5,1). Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio ) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo () 7,5 3,3 Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione () 75,7 7, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto () 35,9 39,5 Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (),1,5 Emerge anche un ampio interesse da parte del mercato al segmento della locazione, che assorbe il,1 della domanda, mentre il 35,9 è rivolta all acquisto. 9

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo La maggiore propensione della domanda al mercato della locazione può dipendere anche dalle problematiche legate all accesso ai canali di finanziamento, visto che il mercato delle compravendite di risulta particolarmente condizionato dall accesso al credito (il 7,5 delle compravendite è finanziato tramite mutuo, rispetto al 3,3 che rappresenta la media delle città intermedie). Mercato dei box o garage Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio ) ( ) ( /anno) Rendimenti da locazione () Centro. -1,.5-3,3,7 Periferia.391 -, ,7 9, Media urbana 1.5-1, ,5 9, Media città. -3, 1.5 -,5 5, Figura 5 Box o garage Tempi medi Figura Box o garage Sconto medio 1 7,,, 1, Il mercato dei box/garage riflette dinamiche simili a quelle del mercato residenziale, segnando una flessione dei prezzi pari a -1, su base annua. Continuano ad allungarsi i tempi di vendita che raggiungono quota 7 mesi, anche se si mantengono su valori più contenuti rispetto alla media delle città (, mesi). Sul versante della locazione, anche i canoni cedono terreno (-3,5), ma i rendimenti persistono su livelli molto sostenuti (9,) rispetto alla media delle città monitorate (5,).

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio ) ( /mq/anno) Rendimenti da locazione () Centro.7 -,3 7 -, 3, Periferia terziaria 1.3-3, -,, Periferia 1.1 -,3 5 -,5,5 Media urbana 1. -3,7 1-3,3,3 Media città , -,3,9 Figura 7 Figura Uffici Tempi medi Uffici Sconto medio 1,5 1, 1 7,5, Sul fronte direzionale, si attenuano le difficoltà transattive con una lieve ripresa delle compravendite nel secondo semestre 1, che però non è in grado di influenzare la dinamica dei prezzi. Rispetto alla media delle città, infatti, la flessione dei prezzi a risulta più intensa (-3,7), segno di una maggiore difficoltà del territorio ad attivare un percorso di crescita del mercato direzionale rispetto alle altre realtà. Gli sconti sui prezzi arrivano al 19,5, di fatto decurtando di circa un quinto il valore degli uffici della città, già ridotto in partenza dall adattamento dell offerta, con tempi di vendita di 1 mesi, in lieve calo rispetto all anno precedente. Sul versante locazioni, anche i canoni continuano a diminuire, con una flessione del 3,3, anche in questo caso circa un punto percentuale in più rispetto alla media delle città, con tempi di locazione che si allungano passando da,5 mesi a 7,5 mesi nel 1. A livello localizzativo emerge un calo dei prezzi e dei canoni molto sostenuto per gli uffici periferici, con una variazione media annua rispettivamente del -,3 e -,5, mentre il comparto direzionale nel centro città segna una flessione meno marcata; ciò dipende anche dal fatto che gli uffici in centro città hanno subito una forte svalutazione del valore negli anni precedenti. 1

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio ) ( /mq/anno) Rendimenti da locazione () Centro ,5 39 -,, Periferia 1.9 -, -, 7,5 Media urbana.99-3, 1 -, 7, Media città.9 -, 13 -, 7, Figura 9 Figura 1 Negozi Sconto medio Negozi Tempi medi 1, 9, 1 1,5 5, Anche il comparto commerciale continua a presentare segnali di debolezza; pur con una leggera ripresa dell offerta in vendita, infatti, la domanda risulta poco dinamica e le compravendite risultano stazionarie. I prezzi registrano anche nel 1 un ulteriore calo del 3,, di un punto percentuale in più rispetto alla media delle città intermedie, confermando il trend decrescente degli ultimi anni e arrivando ad un valore di.99 euro al mq (pari alle quotazioni del 5). Lo sconto medio sul prezzo arriva al 19,5, con una crescita di 3,5 punti percentuali rispetto all anno precedente; contestualmente aumentano nuovamente i tempi di vendita (1 mesi). A livello localizzativo, i prezzi dei negozi sono diminuiti con più intensità in periferia (-,) rispetto al centro città (-,5), plausibilmente perché il centro rappresenta un segmento di maggiore qualità dove si concentra la domanda. Anche il segmento locativo non registra significativi cambiamenti rispetti agli anni precedenti: continua la contrazione dei contratti e i canoni segnano un ulteriore flessione (-,), seppur con minore intensità rispetto agli anni precedenti, con tempi di locazione in aumento di un mese. I rendimenti lordi annui continuano a crescere (7,), raggiungendo così il livello della media delle città esaminate.

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 1 1,5 1,5, Capannoni nuovi Prezzo medio 9,5 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio ) 1. Variazione annuale () -3, Rendimento da locazione (),3 Capannoni usati Prezzo medio 77 Variazione annuale () -,1 Rendimento da locazione (),1 Il mercato dei capannoni industriali, uno dei più colpiti dalla crisi, ha subìto un accentuato crollo nel, per poi segnare una lieve ripresa delle compravendite nel 1, seppur molto esigua ( unità). La dinamica dei prezzi, pertanto, continua ad essere decrescente, particolarmente intensa per i capannoni usati, anche a causa della difficoltà di assorbire i capannoni dismessi del territorio, con tempi di vendita mediamente di circa 1,5 mesi (in linea con il ). Nonostante la flessione dei prezzi sia stata significativa negli ultimi tre anni, il divario tra il prezzo richiesto ed effettivo è rimasto ancora attorno al 1, deteriorando ulteriormente il valore di mercato. L andamento dei prezzi e dei canoni non ha modificato i rendimenti medi da locazione che rimangono sostanzialmente simili rispetto all anno precedente, pari all,3 per i capannoni nuovi e,1 per l usato, posizionandosi al di sopra della media delle città intermedie. La difficoltà del comparto si riscontra anche in relazione al mercato della locazione, con una flessione dei contratti e dei canoni, seppur di minore intensità rispetto agli anni precedenti (-,1 per i nuovi e -,9 per l usato). Una nota positiva si riscontra nella diminuzione dei tempi di locazione, che passano da a 9,5 mesi. 3