ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA

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1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ROMA Nel primo semestre del 2006 le quotazioni della capitale sono cresciute del 4.3%, abbastanza in linea con l andamento registrato nello stesso semestre dell anno scorso. Andamento dei prezzi nel tempo I sem % +3.2% +10.5% +12.5% +15.8% +11.6% +13.5% +12% +9% +4.3% Nel Centro della città i prezzi hanno segnalato una crescita del 3.7%, sebbene si siano registrate performance molto diverse tra i quartieri. Sono infatti in calo i valori della zona di Campo dei Fiori, che negli ultimi tempi ha perso appeal, di conseguenza l offerta supera notevolmente la domanda. Trend simile per le quotazioni in piazza Navona, dove sono state fatte delle operazioni di dismissione di patrimonio immobiliare, che hanno determinato una presenza crescente di abitazioni sul mercato. Salgono invece i valori immobiliari nella zona di Ludovisi-Barberini, dove c è una buona richiesta sia per uso diretto che per investimento. I prezzi dell area, solitamente più bassi di quelli dei contesti limitrofi, tra cui piazza Venezia, hanno attirato acquirenti e favorito un riallineamento dei valori. Sempre positivo, nel cuore della Capitale, il mercato degli affitti, seppure negli ultimi tempi, anche in questo settore, si riscontra una maggiore offerta di abitazioni sul mercato. In crescita la zona dell Esquilino e quella limitrofa al Colosseo e al Celio. In particolare in quest ultima sono stati fatti i lavori per la riqualificazione di piazza Celimontana ed il rifacimento di strade e marciapiedi nuovi. Tra gli acquirenti anche persone che lasciano il più etnico quartiere Esquilino ed ultimamente anche stranieri (francesi ed inglesi) che ne apprezzano la vicinanza al Colosseo e ai Colli Romani. Si cercano prevalentemente tagli compresi tra 80 e 100 mq e si calcola una disponibilità media di 500 mila. Positiva anche la performance del quartiere Esquilino, ultimamente diventato quartiere di moda apprezzato da artisti romani e non, e che ha registrato ancora una crescita delle richieste per investimento. Sono in corso lavori per il recupero di un ex scuola in via Ariosto, che dovrà lasciare spazio a facoltà universitarie. Il mercato delle locazioni è decisamente positivo e sono in crescita i contratti uso transitorio. Tra gli altri lavori che in futuro potrebbero interessare la zona si segnalano il recupero delle ex Caserme Pepe e Sani che insieme all ex Centrale del Latte andranno a far parte di un nuovo complesso polivalente denominato Nuovo Centro Esquilino, non lontano dalla Stazione Termini. Ospiterà il Mercato, ora in piazza Vittorio, hotel e parcheggi. In deciso miglioramento la zona a sud della città, in particolare quella dell Eur, dove nel primo semestre del 2006 si sono registrati notevoli incrementi di prezzo, causati dall intenso sviluppo edilizio in particolare nelle zone di Eur-Torrino ed Eur-Cecchignola. La conseguenza è stata una movimentazione di compravendite nelle limitrofe Eur-Pavese ed Eur-Centro, che ha trascinato al rialzo le quotazioni dell usato. C è da sottolineare che tutta l area dall Eur fino al mare è destinata a svilupparsi notevolmente in futuro, essendo interessata da progetti importanti, tra cui la Nuova Fiera di Roma, il Nuovo Centro Congressi, Parco Leonardo e Commercity che cambieranno l intero aspetto della zona. I lavori per la Nuova Fiera sono a buon punto. Sorgerà lungo la direttrice Roma-Aeroporto di Fiumicino e vi troveranno posto padiglioni, parcheggi pubblici e aree verdi. Con Parco Leonardo, che si estende su 160 ettari, per un totale di 3600 appartamenti lungo l autostrada Roma-Fiumicino l obiettivo è quello di realizzare un quartiere con luoghi da dedicare

2 al tempo libero, strade sgombre dal traffico grazie ai parcheggi sotterranei, alberghi, uffici e servizi. Per migliorare i collegamenti è stato realizzato lo svincolo sulla Roma-Fiumicino ed è stata inaugurata la fermata della metropolitana Parco Leonardo sulla linea Fiumicino-Roma-Fara Sabina. Commercity, la città della distribuzione, un grande complesso commerciale situato al confine con la Nuova Fiera di Roma e realizzata tra l'aeroporto di Fiumicino, i porti di Roma, Napoli e Civitavecchia, il collegamento autostrade del Grande Raccordo Anulare, il nodo ferroviario di Ponte Galeria e il collegamento alla rete di trasporti pubblici, offre la più qualificata risposta alle esigenze di incontro dei settori merceologici impegnati nell'import-export ed è il punto d'incontro tra l'europa, il Mediterraneo e il Medio Oriente. Altro progetto da segnalare la riqualificazione del Mare di Roma, che ha come obiettivo fondamentale il rilancio del litorale laziale e in particolare di Ostia. Sempre nella zona sud non dimentichiamo il progetto urbano Ostiense-Marconi con gli interventi di riqualificazione degli ex Mercati Generali e del Mattatoio. Nel primo caso l obiettivo è trasformare questo grande spazio strategico in una grande Città dei Giovani, senza dimenticare le esigenze del territorio, che verrà dotato di importanti servizi locali: una biblioteca, l asilo nido, il centro anziani, uno sportello municipale. E poi una banca e l ufficio postale. Sono stati progettati su quattro capisaldi funzionali: la Grande Mediateca, le Terme Moderne, la Città dei Sapori e, infine, gli Spazi per lo spettacolo e l intrattenimento. La Città dei Giovani sarà un centro di aggregazione, in cui accanto ad attività formative e culturali, sarà offerta un ampia gamma di attività ricreative, di intrattenimento e commerciali. Ad Ostiense intanto è pronto il progetto definitivo per la costruzione del Ponte della Scienza, un ponte pedonale che collegherà il Gazometro con il teatro India. Ricordiamo che oltre a questa struttura si prevede la nascita di una nuova casa dello studente, la Nave. Il recupero dell ex Mattatoio porterà alla nascita della Città delle Arti e di Padiglioni destinati alla Terza Università. Tra gli altri quartieri rivalutatisi nella zona sud ci sono Ostia Antica-Dragona, dove sono in corso lavori per la costruzione di ville bifamiliari, trifamiliari, quadrifamiliari e la zona intorno a piazza dei Consoli, lungo la Tuscolana, una delle arterie più commerciali della città confinanti con il quartiere più popolare del Quadraro e quello più signorile di Appio Claudio. La presenza di quotazioni più basse rispetto alle aree limitrofe ha determinato un incremento delle richieste nella zona facendone lievitare i prezzi. Non mancano gli investitori che acquistano appartamenti da destinare agli studenti della vicina Università di Tor Vergata. In salita del 6.5% i valori della zona Tiburtina, trascinata soprattutto dalla performance della zona di Tiburtina-Portonaccio da attribuirsi al rialzo delle richieste da parte di genitori con figli studenti presso gli Atenei della città. La tipologia più ricercata è il bilocale ed un posto letto si affitta da 300 a 500 al mese. La zona è molto servita, vanta ben tre fermate della MM e offre soprattutto tipologie abitative degli anni 60. Il territorio romano ormai da tempo è un cantiere a cielo aperto con numerosi interventi che andranno a ridisegnare l aspetto della città e la trasformeranno nel tempo. Uno degli aspetti affrontati nel nuovo Prg riguarda le periferie dove si punterà al miglioramento dei servizi, tra queste Bufalotta, Pietralata, Ostiense, Magliana, Massimina e altre ancora. Ma uno degli interventi più importanti coinvolgerà Tor Vergata, dove sorgerà la Città dello Sport di Roma che sarà poi collegata alla linea metropolitana tramite una tramvia. La chiusura dei cantieri è prevista per il Altri progetti approvati sono quelli relativi all area di Giustiniano imperatore, alla valorizzazione del deposito Atac di Lega Lombarda e del progetto urbano del Quartiere San Lorenzo con la nuova tangenziale ferroviaria. Sull area di Giustiniano Imperatore l intervento consiste nella demolizione e nella ricostruzione dei fabbricati pericolanti, quello del deposito Atac restituirà un compendio immobiliare usato solo come deposito, mentre a San Lorenzo si prevede la riconversione delle aree artigianali, il riutilizzo delle aree bombardate, la realizzazione della nuova circonvallazione interna e la demolizione dell attuale tangenziale est.

3 Importante per la mobilità cittadina il progetto dell Anello Ferroviario, che porterà alla realizzazione di 10 chilometri di strada ferrata e, nel 2010, alla costruzione del tratto che va da Tor di Quinto a Roma Smistamento, sulla Salaria. In contemporanea andranno avanti i lavori per la realizzazione della linea C e D della metropolitana. La linea D (Bufalotta-Eur) è in fase di progettazione, mentre per la C la gara d appalto è stata aggiudicata. Conclusi i lavori tra Pantano e Torrenova e in costruzione la linea metropolitana B1, diramazione della linea B da piazza Bologna a piazza Conca D Oro e che prevede quattro fermate: Nomentana, Annibaliano, Gondar, Conca d Oro. A beneficiarne saranno gli abitanti del quadrante nord-est di Roma, per la precisione dei quartieri Bologna-Nomentano, Trieste-Africano, Monte Sacro e Oltre Aniene. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio % 38.2% 34.3% 12.9% 3.9% Luglio 05 10% 38.8% 35.2% 12.2% 3.8% Dall analisi della domanda si evidenzia un incremento di richiesta di monolocali (+0.7%), quattro locali (+0.7%) e cinque locali (+0.1%). In calo la richiesta per le altre tipologie di immobili, in particolare bilocali (-0.6%), trilocali (-0.9%). Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Luglio 06 9% 27.2% 35.4% 17.8% 10.6% Luglio % 23.4% 34.1% 20.4% 12.5% In diminuzione l offerta di monolocali (-0.6%), quattro locali (-2.6%) e cinque locali (-1.9%), mentre è in aumento quella di bilocali ( +3.8%) e trilocali (+1.3%). Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 PREZZI IMMOBILIARI - I SEM 2006 ROMA CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AVENTINO - SAN SABA Nd CAMPO DEI FIORI Nd Nd CELIO - COLOSSEO - COLLE OPPIO CENTRO - PARIOLI CENTRO STORICO - MERULANA ESQUILINO FLAMINIO - PONTE MILVIO LUDOVISI - BARBERINI Nd Nd NAVONA Nd Nd NAZIONALE Nd Nd PANTHEON Nd Nd PARIOLI - PINCIANO PIAZZA DI SPAGNA Nd Nd PIRAMIDE Nd PORTA PORTESE PRATI - CAVOUR Nd Nd SAN LORENZO Nd Nd SAN PIETRO - GREGORIO VII - TRASTEVERE TESTACCIO TRASTEVERE TRIESTE VIA DEL CORSO Nd Nd XX SETTEMBRE Nd Nd Villa Ada - Monte Sacro BUFALOTTA CASTRO PRETORIO CONCA D'ORO FIDENE

5 LANCIANI MONTE SACRO - CAPRI MONTESACRO - ADRIATICO MONTESACRO - IONIO MONTESACRO - OSSOLA Nd Nd NOMENTANO - SALARIO NUOVO SALARIO SETTEBAGNI TALENTI Nd Nd TALENTI - CAPUANA TRIESTE - AFRICANO TRIESTE - LUCRINO TRIESTE - SOMALIA TRIESTE - VILLA ADA VIGNE NUOVE -TALENTI - BUFALOTTA VILLA TORLONIA Policlinico - Pietralata CASAL BRUCIATO Nd Nd 4000 CASAL DE' PAZZI CASALBERTONE COLLI ANIENE - VERDEROCCA PIAZZA BOLOGNA SAN BASILIO - SAN CLETO - PODERE ROSA TIBURTINA TIBURTINA - CASALBRUCIATO TIBURTINA - PIETRALATA TIBURTINA - PORTONACCIO TIBURTINA - SAN LORENZO TIBURTINA -TOGLIATTI TORRACCIA UNIVERSITA' - BOLOGNA San Giovanni - Roma Est ALESSANDRINO ALESSANDRINO - S.GIUST ANAGNINA - CASAL MORENA APPIO

6 APPIO ALBERONE APPIO CLAUDIO APPIO LATINO APPIO TUSCOLANO BORGHESIANA BORGHESIANA - LATO VIA BORGHESIANA CASTELVERDE CENTOCELLE CENTOCELLE - ALBIZZIE CENTOCELLE - CASTANI CENTOCELLE - FAGGI CENTOCELLE - PRIMAVERA COLLATINA COLLI ALBANI FINOCCHIO - EST LA RUSTICA LARGO AGOSTA - VILLA GORDIANI LARGO PRENESTE MALATESTA PARCO DELLA CAFFARELLA PIAZZA EPIRO PIAZZA TUSCOLO PONTE DI NONA Nd Nd PONTE LUNGO Nd Nd PRENESTINA - CENTOCELLE PRENESTINO - LABICANO PRENESTINO - VILLA GORDIANI ROSELLE Nd Nd SAN GIOVANNI - ENNA SAN GIOVANNI - RE DI ROMA SANTA MARIA AUSILIATRICE - APPIA NUOVA SETTECAMINI T0RRE ANGELA - TORRACCIO TOR BELLA MONACA TOR SAPIENZA

7 TOR TRE TESTE TORPIGNATTARA TORPIGNATTARA - BARACCA TORPIGNATTARA - MARRANELLA TORRE ANGELA TORRE GAIA TORRE GAIA - VILLA VERDE - FONTANA CANDIDA TORRE SPACCATA TORRENOVA TUSCOLANA Nd Nd VERMICINO VILLA DE SANTIS Roma Sud ACILIA ACILIA NUOVA ARDEATINO ARDEATINO - TOR MARANCIA - COLOMBO CASAL BRUNORI CASTELPORZIANO - INFERNETTO COLLE DEL SOLE Nd COLOMBO - SENATORI EUR - CECCHIGNOLA EUR - CENTRO EUR - DALMATA EUR - PAVESE EUR - SIC 5800 Nd Nd 7000 Nd Nd EUR -TORRINO NORD Nd Nd EUR -TORRINO SUD Nd Nd Nd Nd GARBATELLA LARGO PETRELLI Nd Nd Nd Nd MARCONI - CARDANO Nd Nd MONTAGNOLA MOSTACCIANO OSTIA Nd Nd 2727 Nd Nd Nd OSTIA - GRENET

8 OSTIA - LIDO OSTIA - MAR ROSSO OSTIA - PIAZZA VEGA OSTIA - TOR SAN MICHELE OSTIA ANTICA - DRAGONA OSTIENSE Nd Nd PIAZZA DEI CONSOLI Nd Nd POGGIO AMENO - CROCE Nd Nd S. PAOLO SAN PANTALEO CAMPANO Nd Nd Nd SPINACETO TOR DE CENCI TRE PINI TRIGORIA - CASTEL DI LEVA - LAURENTINO Monteverde - Aurelio AURELIA - MONTI DI CRETA BALDO DEGLI UBALDI BOCCEA - BATTISTINI CASAL LUMBROSO CASAL SELCE CASALETTO CASETTA MATTEI COLLI PORTUENSI MAGLIANA Nd Nd Nd MAGLIANA NUOVA Nd Nd Nd MAJORANA GUBBIO Nd Nd MARCONI - ODERISI DA GUBBIO Nd Nd MASSIMINA MONTEVERDE NUOVO - GIANICOLENSE MONTEVERDE NUOVO - VILLA PAMPHILI MONTEVERDE VECCHIO PIAZZA DELLA RADIO Nd Nd PORTUENSE - FORLANINI PORTUENSE - S.SILVIA Prati - Francia BALDUINA

9 BALDUINA - BELSITO CAMILLUCCIA Nd Nd CLODIO COLLINA FLEMING FARNESINA - PONTE MILVIO MONTE MARIO ALTO Nd PRATI - BALDUINA PRATI - CIPRO PRATI - COLA DI RIENZO - BORGO PIO PRATI - MAZZINI PRIMA PORTA SERPENTARA TOMBA DI NERONE VIGNA CLARA - C.SO FRANCIA Cassia - Torrevecchia AURELIA BOCCEA BOCCEA - CASALOTTI BOCCEA - MONTESPACCATO CASSIA LA STORTA CERQUETTA GROTTAROSSA ISOLA FARNESE OTTAVIA PANTANACCIO PINETA SACCHETTI PODERE S. GIUSTO SELVA CANDIDA SELVA NERA TORREVECCHIA TORREVECCHIA - BATTISTINI Nd TORREVECCHIA - GASPARRI TORREVECCHIA - MILLESIMO ROMA PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo ALBANO LAZIALE C Nd

10 ALBANO LAZIALE P ANGUILLARA SABAZIA C ANGUILLARA SABAZIA P ANZIO - CENTRO C ANZIO - COLONIA C ANZIO - QUARTIERE EUROPA C Nd Nd ANZIO - S.TERESA C ARDEA C ARDEA P ARDEA - TOR SAN LORENZO C ARDEA - TOR SAN LORENZO P ARICCIA C ARICCIA P ARTENA C ARTENA P ARTENA - C. STORICO C BRACCIANO C BRACCIANO P CAMPAGNANO C CAMPAGNANO P CAPENA C CAPENA STORICA C CASTEL GANDOLFO C CASTEL GANDOLFO P CASTELNUOVO DI PORTO P Nd Nd CAVE C CAVE P CAVE - CENTRO STORICO C CECCHINA C CECCHINA P CERENOVA C CERVETERI C CIAMPINO - MURA DEI FRANCESI C CIAMPINO - VIALE ROMA C CIVITAVECCHIA GARIBALDI C CIVITAVECCHIA GARIBALDI P

11 CIVITELLA S. PAOLO C Nd Nd CIVITELLA S. PAOLO P Nd Nd COLLEFERRO -TURATI C COLLEFIORITO C CROCETTA E REALI DI TIVOLI P FIANO ROMANO C FIANO ROMANO P FILACCIANO C Nd Nd FILACCIANO P Nd Nd FIUMICINO - ARANOVA P FIUMICINO - FOCENE C FIUMICINO - FOCENE P FIUMICINO - MEDUSE C FIUMICINO - MEDUSE P FRASCATI C FRASCATI P FRASCATI - LATO TUSCOLANA P FRATTOCCHIE DI MARINO C GENAZZANO C GENZANO C GENZANO P GENZANO - M.CAGNOLETTO C GENZANO - M.CAGNOLETTO P GROTTAFERRATA C GROTTAFERRATA P GUIDONIA - VIA ROMA P GUIDONIA-CAMPOLIMPIDO-LA BOTTE-TIVOLI C LADISPOLI C Nd LADISPOLI PALO P LAGHETTO C LANUVIO C LANUVIO P LARIANO C LAVINIO C LAVINIO P

12 LAVINIO MARE C LAVINIO MARE P LIDO DEI PINI C LIDO DEI PINI P MANZIANA C MANZIANA P MARCELLINA C MARCELLINA P MARINO C MARINO P MENTANA C MENTANA - STURZO C Nd 1700 Nd Nd MENTANA - STURZO P Nd Nd MONTECOMPATRI C MONTECOMPATRI P MONTEPORZIO CATONE C MONTEPORZIO CATONE P MONTEROTONDO C MONTEROTONDO - CENTRO C Nd Nd MONTEROTONDO - S.MARIA C MONTEROTONDO SCALO P Nd Nd 3000 Nd MORICONE C MORICONE P MORLUPO C MORLUPO P NAZZANO C Nd Nd NAZZANO P Nd Nd NEMI - CENTRO STORICO C NEMI - PARCO DEI LECCI P NEMI - VALLE DELLE COLOMBE P NEMI - VIGNA GRANDE C NETTUNO - CENTRO STORICO C OLEVANO ROMANO C OLEVANO ROMANO P PALOMBARA SABINA C PALOMBARA SABINA P

13 PAVONA C PAVONA C POMEZIA C POMEZIA P POMEZIA - CENTRO URBANO C POMEZIA - SAN BENEDETTO C POMEZIA - SAN BENEDETTO P PONZANO R. C Nd Nd PONZANO R. P Nd Nd RIANO C RIANO P RIGNANO FLAMINIO C ROCCA DI PAPA - BASSA P ROCCA DI PAPA - CAMPI DI ANNIBALE C ROCCA DI PAPA - CENTRO STORICO C S. POLO DEI CAVALIERI P S.MARIA DELLE MOLE - CAVA DEI SELCI P SACROFANO P SAN CESAREO C SAN CESAREO P SANTA LUCIA DI FONTE NUOVA C SANTA SEVERA C SANT'ORESTE C SANT'ORESTE P SEGNI C SEGNI P SETTEVILLE GUIDONIA C SUBIACO C SUBIACO P TIVOLI C TOR LUPARA C TOR SAN LORENZO C TOR SAN LORENZO P TOR SAN LORENZO LIDO C TOR SAN LORENZO LIDO P TORRITA TIBERINA C Nd Nd

14 TORRITA TIBERINA P Nd Nd TORVAIANICA - CENTRO P TORVAIANICA - NORD C Nd 1550 Nd Nd 1700 Nd TORVAIANICA - CAMPO ASCOLANO P Nd 1900 Nd Nd 2100 Nd TORVAIANICA - CENTRO C TORVAIANICA ALTA - CENTRO C Nd TORVAIANICA ALTA - PERIFERIA P Nd TREVIGNANO ROMANO C TREVIGNANO ROMANO P VALCANNETO C VALCANNETO P VALMONTONE C VALMONTONE P VELLETRI C VELLETRI P VELLETRI - CENTRO C VELLETRI - CENTRO P VELLETRI - VIA ROMA C VELLETRI - VIA ROMA P VILLA ADRIANA C VILLA ADRIANA P VILLANOVA - TIBURTINA C VILLANOVA - TIBURTINA P ZAGAROLO C ZAGAROLO P Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa