OGGETTO: Distanze legali per sopraelevazioni in zona A. Parere richiesto dal Comune di Saint-Vincent.

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1 Torino, 2 novembre 2011 Egr. Direttore CELVA Patrick THÉRISOD P.zza Narbonne AOSTA OGGETTO: Distanze legali per sopraelevazioni in zona A. Parere richiesto dal Comune di Saint-Vincent. Le norme tecniche del Comune di Saint-Vincent stabiliscono che in zona A, per la realizzazione di ampliamenti o sopraelevazioni di fabbricati esistenti, valgono le distanze stabilite dal Codice Civile. In relazione a tale disposto il Comune pone alcuni quesiti ai quali rispondo nell ordine. 1. Si chiede se la sopraelevazione del sottotetto possa essere realizzata a confine in continuità con il muro sottostante o se debba essere arretrata di mt. 1,5. 1

2 Secondo l orientamento costante della giurisprudenza la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando la modifica della volumetria del fabbricato, con aumento della sagoma di ingombro, costituisce nuova costruzione soggetta alla disciplina sulle distanze legali in vigore al momento della sua attuazione (fra le tante Cass. II 74 del ; id del ; id. 400 del ). La possibilità di sopraelevare in allineamento con l originaria costruzione è dunque subordinata alla verifica del rispetto delle distanze legali previste per le nuove costruzioni. L art. 873 c.c. prescrive la distanza minima di tre metri tra costruzioni su fondi finitimi non unite o aderenti ma non quella da confine. Il confine è preso in considerazione per l esercizio delle facoltà concesse al secondo interveniente quando il primo abbia costruito a confine o a meno di un metro e mezzo (art. 874 e seguenti). 2

3 I regolamenti locali (P.R.G. e R.E.), con norme di carattere integrativo dell art. 873 c.c. possono stabilire una distanza maggiore tra costruzioni e anche prevedere distanze da confine per finalità urbanistiche. I P.R.G. devono inoltre recepire i limiti assoluti di distanza tra le costruzioni prescritti inderogabilmente dal D.M n (Cons. St. IV 5759 del ). L art. 9 del D.M. stabilisce le distanze tra costruzioni in altre zone rispetto a quelle di tipo A. La norma, come si ricava dal dato letterale, non si applica dunque ai centri storici all interno dei quali i distacchi fra pareti finestrate di edifici frontistanti possono essere diversi o minori di 10 mt. (Cass. II del ; Cons. St. IV 3614 del ; id del ). Il richiamo del P.R.G. del Comune di Saint-Vincent alla normativa codicistica comporta l applicazione della disciplina di cui agli artt. 873 ss. c.c.. La sopraelevazione in continuità con il muro sottostante è quindi ammessa, non imponendo il piano regolatore l osservanza 3

4 di un distacco minimo dal confine, sempre che il nuovo volume si trovi ad almeno 3 metri dall edificio eventualmente esistente sul fondo confinante non unito o aderente. Non trova applicazione la distanza minima tra pareti finestrate, applicabile nelle altre zone (esclusa la A). 2. Si chiede se sia possibile ampliare un fabbricato che aderisce già in parte a quello confinante, estendendolo lungo la linea di confine e se occorra il consenso del vicino non essendovi lesione dei diritti di luci e vedute. Come per la sopraelevazione, anche l ampliamento di un edificio preesistente può essere autorizzato a condizione che vengano rispettate le distanze legali in vigore al momento dell intervento. Poiché il P.R.G. del Comune di Saint-Vincent non stabilisce un distacco da confine, limitandosi a richiamare la normativa codicistica, trova applicazione l art. 873 c.c. ed il principio della prevenzione in base al quale è consentito a chi costruisce per primo di operare la scelta fra l edificazione alla distanza legale e la realizzazione del 4

5 proprio manufatto sul confine, determinando così le modalità da seguire per chi costruisce dopo, permettendogli di avanzare la propria costruzione sino all altrui edificio (Cass. II 3638 del ). L esistenza sul confine di un edificio legittima pertanto il vicino a realizzare il suo fabbricato in aderenza, e di estenderlo, in larghezza lungo la linea di confine, anche oltre il limite rappresentato dalle dimensioni dell immobile preesistente, dettando a sua volta per la parte che eccede la sagoma dell altro edificio, la regola per future costruzioni e/o ampliamenti (TAR Lombardia Brescia I 38 del ; Cass. III 8543 del ) L intervento descritto nel quesito è quindi da ritenersi ammesso a prescindere dal consenso del vicino. 3. Si chiede se, in presenza di due edifici adiacenti di altezze diverse, aventi come limite di proprietà un muro comune, sia possibile sopraelevare quello più basso anche oltre la quota di colmo di quello più alto. Si chiede altresì quali modalità costruttive occorra eseguire nella 5

6 sopraelevazione (aderenza o appoggio) ed in quali casi occorra il permesso del proprietario dell altro edificio. La giurisprudenza ritiene in generale che il diritto di realizzare il proprio fabbricato in aderenza alla costruzione del vicino deve essere riconosciuto indipendentemente dall eventuale maggiore altezza di tale nuovo fabbricato, restando così escluso che esso, per la parte eccedente la preesistente costruzione del vicino, debba essere soggetto alla distanza fra costruzioni (Cass. II 1673 del ; III 8543 del ; II 3884 del ; id del ). Ciò si ritiene in quanto la distanza fra costruzioni va rispettata con riferimento alla base degli edifici medesimi, rimanendo preclusa ogni possibilità di misurazione autonoma per singoli piani. In conseguenza, il proprietario che abbia costruito per primo sul confine, qualora sia consentita la costruzione in aderenza, abilita il vicino a costruire a sua volta sul confine, perché il regime della distanza fra costruzioni 6

7 prescinde dalla contingente differenza di altezza, dovendosi impedire le intercapedini pericolose o dannose anche in previsione della futura possibile sopraelevazione dell edificio a livello più basso (Cass del ; id del ). Nel caso prospettato, dunque, l edificio può basso può essere sopraelevato fino all altezza di quello vicino ed anche oltre tale limite. Nel quesito si precisa che il confine di proprietà è dato un muro comune e ciò, presumo, fino all altezza in cui i due edifici sono adiacenti. L edificio più basso potrà quindi essere sopraelevato fino all altezza di quello più alto ed anche oltre costruendo in aderenza alla parete di confine di proprietà esclusiva del vicino ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente così come stabilisce l art. 877 c.c., ovvero in piena autonomia statica e funzionale. In tal caso la sopraelevazione prescinde dal consenso del proprietario confinante. 7

8 Qualora invece si intendesse costruire in appoggio alla parete, sarebbe necessario chiedere preventivamente al vicino la comunione del muro, previo pagamento di quanto indicato dall art. 874 c.c.: metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune e la metà del suolo su cui il muro è costruito. Resto a disposizione e porgo cordiali saluti. Avv. Giorgio Santilli 8