giugno 2012 Urbanistica real estate centri commerciali

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1 S C E N A R I Il Sole 24 ORE S.p.A. - via Monte Rosa, Milano Poste Italiane Spa - Sped. in A.P. - D.L. 353/2003 (Conv. in L. 27/02/2004 n.46) - art. 1 - Comma 1, DCB Milano Anno XIX Suppl. n.1 a Mark Up giugno 2012 giugno 2012 Urbanistica real estate centri commerciali

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3 Supplem. n. 1 a Mark Up giugno Anno XIX S C E N A R I Direttore responsabile: Mattia Losi Sommario S C E N A R I giugno 2012 AREA RETAIL VICEDirettore: Cristina Lazzati redazione: Patrick Fontana (Vicecaporedattore), Francesco Oldani (Vicecaposervizio), Anna Bertolini, Roberto Pacifico Ugo Stella (Caporedattore), Gennaro Fucile (Vicecaporedattore), Marina Bassi (Caposervizio), Enrico Sacchi (Caposervizio), Gino Pagliuca ufficio Grafico: Elisabetta Delfini (coordinatore), Walter Tinelli, Elisabetta Buda, Laura Itolli Segreteria di redazione: Donatella Cavallo, Rita Galimberti, Paola Melis SPECIALE A CURA DI: ZEMIRA NOCITI HANNO COLLABORATO: Francesca Frigo, Elena Giordano, Raffaella Pozzetti PROGETTO GRAFICO: Elisabetta Delfini Dir. Editoriale BUSINESS MEDIA: Mattia Losi Proprietario ed editore: Il Sole 24 ORE S.p.A. Sede legale: Via Monte Rosa, Milano Presidente: Giancarlo Cerutti Amministratore delegato: Donatella Treu Sede operativa: Via Carlo Pisacane Pero (Milano) - Tel. 02/ Ufficio pubblicità: Tel Ufficio Traffico: Tel STAMPA: Faenza Industrie Grafiche Srl: via Vittime civili di guerra, Faenza (Ra) Costo a copia convenzionale (ai soli fini fiscali) 5 euro Ufficio Abbonamenti: Tel fax Registrazione Tribunale di Milano n. 148 del 19/3/1994 ROC n del 10 dicembre 2001 Associato uspi unione stampa periodica italiana Informativa ex D. Lgs. 196/2003 (tutela della privacy). Il Sole 24 ORE S.p.A., Titolare del trattamento, tratta, con modalità connesse ai fini, i Suoi dati personali, liberamente conferiti al momento della sottoscrizione dell abbonamento od acquisiti da elenchi contenenti dati personali relativi allo svolgimento di attività economiche ed equiparate per i quali si applica l art. 24, comma 1, lett. d del D.Lgs n. 196/03, per inviarle la rivista in abbonamento od in omaggio. Potrà esercitare i diritti dell art. 7 del D.Lgs n. 196/03 (accesso, cancellazione, correzione, ecc.) rivolgendosi al Responsabile del trattamento, che è il Direttore Generale dell Area Professionale, presso Il Sole 24 ORE S.p.A., Ufficio Diffusione c/o la sede di via Carlo Pisacane Pero (Milano). Gli articoli e le fotografie, anche se non pubblicati, non si restituiscono. Tutti i diritti sono riservati; nessuna parte di questa pubblicazione può essere riprodotta, memorizzata o trasmessa in nessun modo o forma, sia essa elettronica, elettrostatica, fotocopia ciclostile, senza il permesso scritto dall editore. L elenco completo ed aggiornato di tutti i Responsabili del trattamento è disponibile presso l Ufficio Privacy, Via Monte Rosa 91, Milano. I Suoi dati potranno essere trattati da incaricati preposti agli ordini, al marketing, al servizio clienti e all amministrazione e potranno essere comunicati alle società di Gruppo 24 ORE per il perseguimento delle medesime finalità della raccolta, a società esterne per la spedizione della Rivista e per l invio di nostro materiale promozionale. Annuncio ai sensi dell art 2 comma 2 del Codice di deontologia relativo al trattamento dei dati personali nell esercizio della attività giornalistica La società Il Sole 24 ORE S.p.A., editore della rivista MARK UP rende noto al pubblico che esistono banche dati ad uso redazionale nelle quali sono raccolti dati personali. Il luogo dove è possibile esercitare i diritti previsti dal D.Lg 196/3 è l ufficio del responsabile del trattamento dei dati personali, presso il coordinamento delle segreterie redazionali (fax ) BOLOGNA LA SPEZIA MASSA PISTOIA PRATO LUCCA FIRENZE PISA LIVORNO SIENA Player Barberino Designer Outlet Fashion Valley GROSSETO The Mall Valdichiana Outlet Village Pisa Outlet FORLI' AREZZO RAVENNA RIMINI SAN MARINO PESARO Urbino PERUGIA TERNI 3 Editoriale 5 Introduzione 6-11 Le opinioni 12 La grande distribuzione è leader nelle gallerie Aperture (Conca d Oro, Le Terrazze) Pipeline: Fashion District, Occhiobello, Forum Valle Aurelia, Villesse Shopping, Ponte Parodi, Settimo Cielo 28 Bacini d utenza (Sincron Inova) 32 Sviluppo all estero, rimedio alla crisi 34 Multicanalità, asso vincente per i centri commerciali 36 Il Cause-related marketing fa il salto di qualità 38 L Europa dell e-commerce avanza in ordine sparso 40 Risparmio energetico integrato 41 La gestione è strategica per differenziare un centro 42 La climatizzazione virtuosa beneficia tutti gli stakeholder 44 Promozioni, la strategia in ottica di network 46 Alle liberalizzazioni le Regioni rispondono indietro tutta 48 I DOSSIER DI MARK UP: Il futuro del retail è adesso: siete pronti? a cura di Jones Lang LaSalle giugno_2012 1

4 Editoriale Non è questione di Governo tecnico, ma di scelte politiche di Roberto Pacifico che gli investitori internazionali si formano riguardo l affidabilità economico-finanziaria dell Italia restano L immagine/percezione un indicatore di non poco conto nella valutazione complessiva del rischio-paese: elevato debito pubblico e decrescita (il Pil è sotto zero) sono fattori che incrementano le dosi di prudenza negli investimenti e riducono, per quanto in senso più numerico che monetario, il mercato delle transazioni. Resta, però, da chiarire se, dal punto di vista degli effetti sull economia reale, l elevato stock di debito pubblico, che tutti noi giustamente ci auspicheremmo di non avere più sul groppone, sia in sé fattore più pericoloso di una recessione a lungo termine. Il Governo Monti, soprattutto nei primi mesi dal suo insediamento, ha sicuramente contribuito a incrementare la fiducia nei mercati finanziari, ma la mancanza di una strategia politica per la crescita del Paese rischia di annullare le buone intenzioni di un Governo di tecnici al quale una classe politica uscita fuori dalle ultime elezioni nazionali ha delegato il compito di traghettarci non so se nell Ade o al prossimo appuntamento con le urne. Se aggiungiamo le ipotesi configurabili sulla scorta dei risultati emersi dalle amministrative, la valutazione complessiva del Paese si complica e non contribuisce, secondo me, a ridurre l incertezza dei mercati: non è escluso, allo stato attuale, che gli esiti delle prossime elezioni nazionali possano dare risultati ben diversi dai precedenti, cambiando gli assetti odierni e/o introducendo novità, non importa se scontate o sorprendenti. Esiste, in altre parole, il ragionevole dubbio che l esigenza attuale di una politica nuova, più seria e coraggiosa, e soprattutto con programmi più chiari negli obiettivi di risanamento sociale e morale, prima ancora che economico, del paese, possa determinare cambiamenti nell orientamento elettorale dei cittadini. Aspetto, questo, che potrebbe rivelarsi non meno influente sulla volatilità dei mercati, del 120% di debito sul Pil. Lo spread basso è sacrosanto, e deve essere lodato un governo che ha contribuito ad abbassare questo differenziale (tuttavia, mentre scrivo, 14 maggio, lo spread è salito a circa 440 bp); ma con il solo spread basso la famiglia media italiana non paga il mutuo né fa la spesa quotidiana. Magari al diminuire della forchetta Btp-Bund tedeschi aumentassero proporzionalmente Pil e consumi! Andamento dei consumi e potere d acquisto delle famiglie sono fattori fondamentali non solo nel definire il valore di un centro commerciale, ma anche l immagine di un intero Paese nei confronti della comunità internazionale che conta. Mi trovate un aggettivo corposo per definire chi non capisce che a nulla serve risanare i conti pubblici, ridurre il debito, eliminare le sacche di evasione (possibilmente senza perseguitare i poveri disgraziati) e rendere più efficienti le cose, se poi ci si trova a governare una nazione con dieci milioni di disoccupati, migliaia di imprese fallite, e metà della popolazione che sta in piedi con gli psicofarmaci? E, ciliegina sulla torta, il rischio di una nuova instabilità sociale. I tecnici sono indispensabili per il buon funzionamento della società, meritano il massimo rispetto: ma affidereste al vostro architetto o al vostro consulente tributario il compito di decidere le strategie esistenziali (cioè politiche) della vostra famiglia? n giugno_2012 3

5 La congiuntura catalizza il processo di selezione di Enrico Biasi Non è la più forte tra le specie a sopravvivere, né la più intelligente, ma quella più reattiva ai cambiamenti (Charles Darwin) Alla luce di un indagine targata Fiups (Federimmobiliare - Universita di Parma - Sorgente Group) e relativa a un campione costituito da circa il 20% degli 800 connazionali presenti al Mipim (il salone mondiale dell immobiliare di Cannes, tenutosi fra il 6 e il 9 marzo) tre quarti degli operatori ritiene che, dopo una seconda parte del 2011 veramente negativa, il 2012 non segnerà un ulteriore peggioramento; anzi, per un terzo potrà iniziare la ripresa. Tuttavia, pur se è sempre una maggioranza quella di coloro che non si dicono pessimisti, occorre prendere atto della decisa crescita, rispetto a un anno fa, quando fu condotta analoga indagine, della compagine di chi continua a vedere nero. Infatti al Mipim precedente la fiducia nella ripresa era praticamente totalitaria ma non è così oggi, quando un quarto degli intervistati ritiene che la crisi si aggraverà ulteriormente nel corso dell anno, tanto che le prospettive di una svolta sono rimandate al 2013, quando gli effetti della ripresa a livello internazionale, già percepibile fra gli operatori globali, si manifesteranno anche in Italia. Peraltro, gli investitori internazionali, secondo i dati riportati da CB Richard Ellis, vedono bene l Italia come teatro dei loro investimenti e questo potrebbe prefigurare un cambiamento importante anche del sentiment degli operatori italiani. È comunque interessante notare che le imprese italiane, in attesa di capire come evolverà la situazione, si dichiarano più prudenti che in passato verso l innovazione, anche se fra quelle che intendono innovare aumenta decisamente la quota di chi intende farlo, anche con nuovi investimenti, oltre che con innovazioni organizzative o nuove linee di business. L aspettativa dominante dell industria immobiliare, ovvero di un sistema che governa quasi il 20% del PIL, è che possa rimettersi in modo approfittando sia del miglioramento del clima internazionale, sia delle iniziative per la crescita che il Governo italiano sta mettendo in opera, in particolare su privatizzazioni e valorizzazioni del patrimonio immobiliare italiano. Fin qui la sintesi delle risultanze. Eire al via Ictu oculi, il sincopato affastellarsi di accadimenti dei mesi successivi non ha concorso a rischiarare il quadro generale, segnato da una recrudescenza delle preoccupazioni derivanti dal macroscenario politico-economico-finanziario. Non sarebbe futile replicare l esercizio in occasione di Expo Italia Real Estate, che si svolgerà dal 5 al 7 giugno nella tradizionale cornice del polo milanese di Rho-Pero. Stando alle programmatiche parole del patron Antonio Intiglietta, l ottava edizione si preannuncia più essenziale e più sobria, puntando molto di più sulla sostanza e meno sull apparenza. Negli anni scorsi si è in parte vissuti sull autoaffermazione piuttosto che sull operatività, sulla capacità di ascolto, sull apertura al confronto. Negli anni della ricchezza e del benessere si è troppo puntato sull autoreferenzialità (alcune note manifestazioni fieristiche hanno fatto di quest aspetto il loro blasone) piuttosto che sulla costruzione del bene comune. L essenzialità ci viene richiesta dalla realtà in cui viviamo, dalla riduzione della capacità di spesa delle società e dalla necessità di saper cogliere i contributi utili a venire fuori dalla secca della stasi e del regresso. E un percorso difficile, in un mare turbolento e agitato da venti imprevedibili, che durerà parecchi anni. Non essendo mai rientrati nel novero dei pedissequi zelatori del turboimmobiliarismo, non abbiamo motivo di lagnarci. Saltando poi alle conclusioni, la nostra manifestazione avrà come protagonisti solo coloro che hanno deciso di condividere, attraverso un lavoro comune, un grande rinnovamento del settore e di offrire un contributo concreto alla ripresa. Ed è questo il vero banco di prova dell effettiva capacità di aggregazione di una community alquanto liquida (nell accezione baumaniana, non certo in quella gaddiana della granosità da grana, che vuol dire palanche ). Intanto, nell ottica del retail real estate, siamo arrivati al giro di boa: constrictor. Erosione del potere d acquisto e mood atrabiliare stanno determinando pesanti conseguenze sul piano dei consumi. Per dirla con Bansky: Sorry! The lifestyle you ordered is currently out of stock. Avviso ai naviganti: coraggio, il meglio è passato. Per molti, ma non per tutti n giugno_2012 5

6 Repricing dei beni attendesi per il risveglio del mercato Alessandro Mazzanti Ceo di Cbre Italia Se nei primi tre mesi del 2012 gli investimenti immobiliari nella regione EMEA sono diminuiti di circa il 26% rispetto all ultimo trimestre 2011, in Italia questa flessione è stata più evidente, con un volume trimestrale degli investimenti tra i più bassi degli ultimi dieci anni: 463 milioni di euro contro 1,1 miliardi dell ultimo trimestre 2011: un sonoro -53%. Fra i tanti fattori che hanno contribuito a questa caduta registrata nel primo trimestre 2012, i due più rilevanti sono, secondo me, la difficoltà di accedere al credito e quindi al finanziamento per l acquisto di immobili. La crescente difficoltà nell ottenere finanziamenti bancari, soprattutto per prodotti che non rientrano nel segmento di mercato prime, restringe la base degli investitori attivi che confermano scarsa disponibilità al rischio ed elevato orientamento verso prodotti molto sicuri. Nonostante i primi cento giorni del Governo Monti abbiano apportato un po di fiducia sui mercati finanziari, come dimostrato dalla diminuzione dello spread, la strategia politica per la crescita del Paese sta deludendo: per questo aumenta la volatilità dei mercati. Il settore immobiliare, soprattutto quello dei capitali, non resta immune da questa situazione. Oggi l Italia è considerata un mercato secondario nel più ampio consesso europeo, ed è peggiorata la percezione degli investitori stranieri verso il nostro Paese ritenu- to sempre meno sicuro. Questo clima di sfiducia determina l allontanamento progressivo del capitale straniero dall Italia che nel 2011 è diminuito del 22% rispetto al 2010, continuando il trend iniziato dalla seconda metà del È peggiorata la percezione degli investitori stranieri verso il nostro Paese ritenuto sempre meno sicuro. Solo gli investitori opportunistici potrebbero tornare a scommettere, a fronte di rendimenti più alti Uffici, asset class preferita Anche i dati di mercato nei primi tre mesi 2012 mostrano un inizio lento per il settore immobiliare: solo l assorbimento nel comparto uffici a Milano, pur se in rallentamento, mostra un certo dinamismo, dovuto principalmente al fatto che gli investitori in questo settore sono in prevalenza operatori nazionali che continuano a investire nell office più che nel retail. Analizzando nel dettaglio la composizione degli investimenti immobiliari in Italia nei primi mesi 2012, gli uffici, con il 65% del volume totale investito, sono l asset class preferita dagli investitori: 303 milioni di euro, il 12% in meno rispetto all ultimo trimestre 2011, ma il 49% in più rispetto al volume dello stesso periodo nello scorso anno. Il settore retail, in flessione, segue con il 16% del volume. Sta migliorando, invece, rispetto allo scorso anno, l attività d investimento nel settore alberghiero con quasi 60 milioni di euro investiti nei primi tre mesi. Infine, nello stesso periodo, nel settore industriale e logistico sono stati investiti circa 20 milioni di euro, seguendo la tendenza al rallentamento emersa nella seconda metà del Tendenze 2012 Riguardo al mercato dei capitali nel settore immobiliare italiano, ritengo che gli investimenti riprenderanno solo in caso di stabilizzazione nella situazione finanziaria e di miglioramento nelle condizioni di accesso al credito. Un repricing degli asset favorirebbe il ritorno del capitale straniero in Italia, e diventerebbe un fattore chiave per suscitare l attenzione degli investitori stranieri. Registriamo, infatti, l interesse di investitori opportunistici, che mancavano dal mercato italiano dai primi anni Duemila, che sarebbero pronti ad assumersi il rischio Paese in cambio di un rendimento più alto. Quanto questi investitori opportunistici potranno realmente operare, dipende appunto dal livello di repricing. In caso contrario il 2012 continuerà a essere dominato da investitori locali, privati e istituzionali, con attese di un volume d investimento totale in linea con quello dello scorso anno, se non inferiore. n 6 giugno_2012

7 Design, fattore strategico nei progetti immobiliari Davide Padoa Ceo Design International Oggi il committente seleziona l architetto in qualità di specialista, sempre più spesso in esclusiva, con mandato fondamentale a innovare e differenziare il proprio progetto dalla concorrenza Ècurioso vedere che, in un epoca caratterizzata dalla velocità nell innovazione tecnologica e di comunicazione legata al mondo della connessione web e dei supporti intelligenti (smartphone, Ipad) è ancora il lato umano ed emozionale delle persone a condizionare il successo, o il fallimento, di uno sviluppo immobiliare. Nel mondo del retail real estate è un fenomeno attualissimo: gli edifici non sono più entità immobili, ma cambiano abito e abitudini, sono disegnati per stupire, accogliere, emozionare, intrattenere e far partecipare i propri visitatori, trattati come ospiti con cui dialogare e non più come consumatori. Gli shopping centre si sono trasformati da mere gallerie commerciali a punti di attrazione sociale: veri e propri social network places. Il design che ne deriva è la creazione di un contenitore (l edificio) totalmente integrato al suo contenuto (l ospite) attraverso la creazione di spazi e servizi fatti su misura per lo stile di vita di ogni individuo. Il design è certamente uno dei modi più efficaci per introdurre innovazione e la capacità creativa dell architetto è un asset fonda- mentale per l investitore immobiliare. In totale antitesi con l epoca della globalizzazione, dove gli stessi prodotti sono replicati e riproposti, oggi il committente seleziona l architetto in qualità di specialista, sempre più spesso in esclusiva, con mandato fondamentale a innovare e differenziare il proprio progetto dalla concorrenza. L esempio di Morocco Mall La recente apertura (dicembre 2011) di Morocco Mall a Casablanca, progettato da Design International, con oltre 350 punti di vendita e 600 brand, ha colto non soltanto l immaginazione del pubblico (affluenze record di oltre persone alla settimana), ma anche il riconoscimento dei maggiori retailer internazionali. Morocco Mall ha vinto svariati premi, tra cui il più recente Mipim Award 2012 come Best Shopping Centre. Incaricato dai proprietari Aksal e Nesk, ricordo il giorno in cui mi è stato chiesto di progettare un edificio che fosse in grado di rappresentare il Marocco, dentro e fuori il Paese. Da lì è scaturito un layout commerciale caratterizzato da un innovativo uso delle gallerie che si sviluppano su tre livelli con una forma a 8. Il centro è rivoluzionario: inserisce veri e propri palazzi all interno e all esterno del proprio involucro, la cui immagine affusolata come una conchiglia è diventata un simbolo nazionale. Le due isole centrali al mall sono occupate da Galeries Lafayette (il primo in Africa) e dal Vip Mall. Mentre Galeries Lafayette è valso a Design International un Guinness World Record per la più grande facciata all interno di un centro commerciale, il VIP Mall, con Louis Vuitton, Dior, Gucci, Prada, Fendi, è stato pensato come il salotto di un grande albergo, con tappeti e chandelier veneziani, bar, concierge e lounge privata (diretta da un butler belga) dove i clienti possono godere di hammam, spa, ristorante e sala lettura gratuiti, con spettacolare vista sull oceano e sulla fontana musicale sottostante. Un grande acquario fa da sfondo visivo alla corte centrale che è in grado di ospitare grandi eventi in cui il vero protagonista éèil pubblico. Mall of the Emirates e Dubai Mall a Dubai, i più recenti Westfield (west e east) di Londra, Istynie Park di Istanbul, Town Square di Las Vegas, Odysseum di Montpellier e il Centro Commerciale Campania costituiscono altri esempi importanti di strutture commerciali innovative in cui intrattenimento, turismo e cultura sono integrati al commercio e il cui design architettonico ha creato un luogo di aggregazione riconoscibile e riconosciuto dalle comunitá che lo circondano. Il centro commerciale del futuro sarà maggiormente integrato all e-commerce e ad altre funzioni (mediche, ricettive, educative) e ribalterà il processo convenzionale del consumo: i prodotti saranno consumati prima di essere acquistati e ogni cliente verrà seguito personalmente al fine di completare l emozione dell acquisto. Steve Jobs ha mostrato come puntare sul design, Mark Zuckerberg ci ha insegnato come puntare sulle emozioni delle persone. n giugno_2012 7

8 Il credit crunch è ormai imperante Fabio Bandirali Presidente Aici Giusto un anno fa lamentavo il fatto che il sistema bancario, complice anche la repentina scomparsa dalla scena italiana dei grandi istituti di credito fondiario internazionali, che tanto avevano contribuito al rilancio del settore immobiliare, risultava pressoché latitante, avendo progressivamente ridotto la propria attività creditizia nei confronti di ogni tipologia di operazione immobiliare, in gran parte per effetto della duplice crisi finanziaria: prima del debito privato e successivamente del debito sovrano, che ha tormentato ogni economia negli ultimi anni. Oggi la situazione non è per nulla mutata: anzi, forse è peggiorata. Il credit crunch è ormai imperante su tutta l economia nazionale, con perniciosi effetti sulle reali possibilità di ripartenza dall attuale e generale stato recessivo. E, numeri alla mano, non mi riferisco al solo mondo del real estate: secondo recenti dati diffusi da Banca d Italia, la concessione di prestiti bancari è diminuita dell 1,3% su base mensile a febbraio, mentre la flessione del credito a dicembre 2011 ammontava a circa 20 miliardi di euro. E tali restrizioni hanno riguardato non solo il mancato finanziamento dei programmi d investimento, fondamentali per rilanciare lo sviluppo economico, ma anche, purtroppo, la fisiologica attività di finanziamento del capitale circolante, in particolare delle piccole e medie imprese. A puro titolo esemplificativo, il 62% delle imprese manifatturiere operanti nella provincia di Varese ha re- centemente denunciato una preoccupante diminuzione del credito bancario ricevuto, a fronte di diffusi e forti rincari delle condizioni praticate. rilevante l'idea DEL COMITATO SCIENTIFICO DI EIRE DI UN "patto con il sistema bancario" Flessione creditizia A tale deprimente situazione si aggiungono le previsioni formulate a metà aprile dal Fondo Monetario Internazionale nel consueto Rapporto sulla stabilità finanziaria, che indicano una flessione del 2,7% nell offerta creditizia in Italia per il biennio a venire. Si rammenta, inoltre, senza abbandonarsi a spunti polemici pur giustificabili, che entrambe le erogazioni effettuate da Bce a fine 2011 e a febbraio di quest anno nei confronti delle banche italiane ben poco hanno prodotto in termini di finanziamenti indirizzati alla nostra economia. Gli effetti riverberati sul sistema del real estate italiano sono facilmente immaginabili e tali da produrre una paralisi quasi totale dell attività, malgrado il consistente fabbisogno di leva finanziaria, alla luce anche degli attesi programmi di alienazione di patrimoni immobiliari sia privati che pubblici. Le diffuse lamentazioni e le generali perorazioni hanno prodotto ben poco: e ci si domanda con sempre maggiore insistenza quale strada sia realmente percorribile per ottenere almeno una limitata riapertura del rubinetto del credito. Sempre con riferimento al settore immobiliare, appare a questo punto degna di rilievo l iniziativa intrapresa dal Comitato Scientifico di Eire attraverso la proposta di un patto con il sistema bancario. Il documento prodotto ha lo scopo in primo luogo di rappresentare le criticità del real estate nel nostro paese e quindi di condividere con le banche italiane un nuovo e proficuo approccio al finanziamento, in un settore che contribuisce in modo importante, sia in termini qualitativi che quantitativi, allo sviluppo della nostra economia. Il punto nodale dell accordo è costituito dal comune sforzo di ricerca di linguaggio e dialogo, per una rappresentazione dialettica, oggettiva e il più possibile trasparente del settore, in ogni segmento (dal residenziale al retail) e dei rischi connessi, per come sono percepibili da entrambi i player, banche e operatori del real estate. Volendo essere ottimisti, a giugno in Eire si potrà forse costruire il primo nuovo passo verso il sempre auspicato e sino a oggi mai realizzato ritorno dell attività creditizia a livelli fisiologicamente benefici per l economia immobiliare del nostro paese. Attingendo al repertorio mozartiano, per evitar di dire che il credito sia Come l araba fenice, Che vi sia ciascun lo dice; Dove sia nessun lo sa. n 8 giugno_2012

9 È necessario reinventare un modello di sviluppo Roberto Marchetti Direttore Generale Mall System Centri commerciali anche pregevoli nel concept aprono con alti livelli di vacancy. Il ridimensionamento tocca tutta la filiera. La crisi cancella progetti, allungando le pipeline a un futuro meno incerto Dove è finita la coda? L overbooking dei retailer, pronti a mettersi in fila per assicurarsi la posizione in un nuovo centro commerciale, senza troppi filtri sulle clausole contrattuali e sui costi di gestione, appena un po più attenti quando si parlava di bacino d utenza e contesto competitivo, sembra un fenomeno d altri tempi. Eppure chi si occupa di commercializzazione sa che fino a tre anni fa era così, almeno per i progetti migliori sulla carta. Oggi possiamo affermare che la crisi ha solo accelerato una maturazione inevitabile del mercato, selezionando una nuova generazione di operatori e professionisti. Premiando le aziende che hanno avuto la lungimiranza e le risorse per qualificarsi. Analizziamo in sintesi gli eventi: tra 2008 e 2010 le catene, strette nella morsa congiunturale, hanno ridotto progressivamente i ritmi di sviluppo, arrivando quasi alla stasi l anno scorso. I brand hanno dovuto fare i conti non solo con la mancanza di risorse per le nuove aperture, ma spesso con i costi di location improduttive, frutto di un espansione sfuggita di mano. Le fonti di finanziamento (fondi, investitori, banche) si sono rapidamente chiuse. Nel frattempo i grandi retailer internazionali sbarcavano in forze, alzando il livello competitivo e dettando le proprie regole anche in materia di locazioni. L impatto ha colpito il mercato in maniera trasversale. Molti brand sono stati spiazzati. Diversi centri commer- ciali, a volte anche pregevoli nel concept, hanno aperto con livelli di vacancy impensabili. Il ridimensionamento ha riguardato anche i professionisti, consulenti, commercializzatori, developer, congelando se non cancellando progetti, allungando le pipeline a un futuro meno incerto. Tre punti di forza Il 2012 è e sarà ancora durissimo, ma abbiamo tre punti di forza. Alla prova del mercato, il sistema centro commerciale è quello che ha tenuto meglio. Parliamo di sistema non a caso. Le migliori condotte (best practice) riconosciute dagli addetti ai lavori, premiate per esempio dagli Awards di IC- SC/CNCC o comunque dal risultato commerciale, sono sempre frutto di un impegno congiunto di proprietà, commercializzazione, gestione e tenant a lavorare per un unico obiettivo. Per quanto riguarda il nostro Gruppo, posso citare i centri aperti nel 2011 affittati al 100% (Continente Mapello, Settimo Cielo Retail Park, Galleria Borromea), ma anche realtà consolidate come Globo di Busnago, aperto nel 1993, sottoposto a un processo di ampliamento e ristrutturazione ancora in corso, che ha registrato un incremento dei visitatori del 9%. A conferma del fatto che investire con successo si può, anche in tempo di crisi. Il commercializzatore ha di fronte una nuova generazione di retailer più solidi, lucidi ed esperti. Solidi perché, venuta meno la magia finanziaria, hanno trovato la forza per alimentare il proprio sviluppo; lucidi nello sposare una strategia di espansione concretamente sostenibile come nel disciplinare già in fase contrattuale i costi di gestione; ed esperti nell uso di tutti gli strumenti di analisi del bacino, del cliente e della location. Ancora una volta saranno premiate le società strutturate per gestire alti livelli di complessità. La nostra scelta è stata quella di integrare competenze evolute nell area legale, ricerca & analisi, pilotage e servizi tecnici, per assicurare a tenant e proprietà un servizio di consulenza orientato al risultato. Incontrare la domanda In uno scenario in profondo mutamento è essenziale reinventare un modello di sviluppo. Lo è per i retailer ma ancora di più per la filiera del centro commerciale che non può più permettersi le rigidità di un tempo. Come l ipermercato sceglie il ridimensionamento per riavvicinarsi alle esigenze del mercato, anche il centro commerciale deve andare incontro alla domanda. Vanno in questa direzione le formule ibride che portano il retail là dove è il cliente: è il caso della shopping gallery nell Ospedale Niguarda, o di PortaSiena, un complesso a misura d uomo, che collega la stazione ferroviaria di Siena con il centro storico. O ancora progetti come PR Parma Retail e lo stesso Settimo Cielo Retail Park, architetture aperte concepite per ridurre al massimo i costi di gestione, oltre che l impatto ambientale. n giugno_2012 9

10 La riduzione dei costi mette a rischio la qualità Con meno ricavi da intermediazione e minori proventi da operazioni di sviluppo, i prestatori di servizi immobiliari esasperano la loro competitività e affollano il mercato Davide Viganò Presidente Gruppo Arcotecnica Nei momenti di crisi dei mercati emerge chi ha professionalità e capacità imprenditoriale. Il mondo produttivo ed economico in generale sono in profonda trasformazione: la crisi finanziaria che colpisce Europa e Italia ne è la conseguenza più evidente, che traumatizza gli operatori e li costringe a cambiare le strutture aziendali. Chi si occupa di immobiliare a destinazione commerciale, e in particolare come fornitore di servizi, può considerarsi al riparo solo in parte: la diminuita capacità di spesa degli utenti degli immobili fa sì che le proprietà investano meno in trasformazioni, aggiornamenti e modernizzazioni, risparmiando addirittura sulle manutenzioni. Con meno ricavi da intermediazione e minori proventi da operazioni di sviluppo, i prestatori di servizi immobiliari esasperano la loro competitività e affollano il mercato con offerte di servizi accessori in un circolo deprimente e inarrestabile. Con il perdurare della crisi, impiegano a volte risorse prelevate da altri settori, o ne utilizzano di recente acquisizione e pertanto di esperienza parziale e limitata. Richieste di contenimenti I grandi advisor internazionali propongono da tempo servizi di consulenza scollegati dai tariffari professionali la cui derogabilità ammessa dalla legge non ha di per sé in passato provocato scompensi. Tuttavia, a fronte di pretese di forte contenimento delle tariffe (anche oltre il ragionevole e il sostenibile) i prestatori dei servizi dispiegano risorse non sempre adeguate ed esperte, spesso con il fine principale di superare con minor danno possibile le difficoltà contingenti, e con quello, inconfessato, di acquisire opportunità di proporsi come fornitori dei più profittevoli servizi. Arcoretail-Agorà, quale componente di Gruppo Arcotecnica, non è naturalmente indenne dal fenomeno di contrazione nelle condizioni economiche alle quali può fornire i suoi servizi. Grazie però agli oltre 30 anni del Gruppo, può contare su risorse professionali specifiche che vantano le consolidate esperienze necessarie a svolgere servizi la cui qualità non può in altro modo essere assicurata. Arcoretail-Agorà mette così a disposizione dei clienti, a condizioni di mercato competitive, servizi racchiusi in capitoli omogenei ( pacchetti ) tutti sviluppabili da risorse interne di Gruppo Arcotecnica, presente dal 1980 con il ruolo specifico di Advisor nei settori tecnici, amministrativi, urbanistici e gestionali fondamentali. Da un nucleo di professionalità specializzate in property management, project & construction management e cost controlling, il Gruppo ha progressivamente ampliato il raggio di azione in tutti i comparti del real estate grazie all apporto di componenti già affermati nei mercati italiano ed estero e riconosciuti singolarmente come leader del loro comparto. Arcoretail/Agorà: retail management company del Gruppo, offre servizi di commercializzazione, valorizzazione e gestione di strutture retail e sviluppo di nuovi format commerciali. Arcotecnica Real Estate: servizi integrati di property e facility management. Abbraccia, integrandole, tutte le necessità derivanti da una gestione patrimoniale di tipo dinamico della proprietà, fondo o altro specifico strumento di investimento di natura immobiliare. WT Partnership Italia, joint venture tra WT Partnership e Gestioni Arcotecnica: servizi di due diligence, project management, monitoraggio, valutazione e gestione di costi. Europrogetti & Finanza, componente del Gruppo specializzata in advisoring tecnico-finanziario e asset management: servizi di advisory, evaluation, agency e wealth & advisory management. n 10 giugno_2012

11 Mai sottovalutare il valutatore soprattutto di questi tempi Antonio Biggi Direttore Generale Retail Valuation Italia La domanda degli investitori resterà concentrata sui centri "prime" che dimostrano maggiore stabilità (o crescita) nelle vendite e nei canoni e livelli di vacancy non allarmanti Gius Retail Valuation Italia è specializzata nella valutazione di immobili retail e pubblica ogni semestre uno studio sul mercato degli investimenti in centri e parchi commerciali. A giugno 2012 sappiamo che il nostro compito sarà più arduo del solito. In primo luogo non vi sono riferimenti dal mercato. Le transazioni concluse su immobili retail non bastano per offrire al valutatore indicazioni sull andamento reale dei valori di scambio. Dal giugno 2011 il numero di transazioni ha registrato un rallentamento fino a fermarsi: gli investitori chiedono un repricing congruente con il rischio Italia, i venditori non sono ancora intenzionati o costretti ad accettarlo. In assenza di transazioni, la nostra attuale interpretazione del mercato si basa dunque necessariamente su elementi di tipo diverso. Il nostro studio al 31 dicembre 2011 dava valori stabili per tutte le categorie di centri commerciali, anticipando che l eventuale aumento dei tassi di rendimento nel 2012 sarebbe dipeso soprattutto dall andamento dei consumi e del potere di acquisto delle famiglie, primi driver del valore di questa tipologia immobiliare. Il clima economico deprime i valori La situazione attuale presenta un rallentamento nei consumi (non più giustificabile solo con fattori meteorologici) e una flessione del risparmio e del potere d acquisto delle famiglie. La disoccupazione è in aumento, il nuovo credito alle famiglie e alle imprese è molto limitato e altrimenti costoso, il prelievo fiscale diretto e indiretto su famiglie e sugli immobili è in aumento, la lotta all evasione incide sui consumi (degli evasori) e vi è un senso generalizzato d incertezza, che abbassa ancora di più la temperatura percepita rispetto a quella reale. Investimenti bloccati Tutti questi fattori contribuiscono al ribasso dei valori degli immobili retail. Nonostante ciò riteniamo che il valore dei centri prime resterà stabile, mentre è realistico prevedere valori in ribasso per tutte le altre tipologie di centri: per varie ragioni. Prima di tutto perché gli interventi del Governo da una parte deprimono il Pil, dall altra riducono il rischio Italia. I tanti investitori stranieri che dalla scorsa estate hanno bloccato i loro programmi di investimento in Italia, potrebbero tornare a darci fiducia. In secondo luogo gli effetti delle iniezioni di liquidità della Bce, strumento di ricapitalizzazione indiretta del sistema bancario europeo, cominciano a tracimare verso l economia privata. La domanda degli investitori resterà però ancora concentrata solo sui centri prime, che dimostrano maggiore resistenza alla crisi, con vendite e canoni stabili o in crescita e vacancy e sconti sui canoni non allarmanti. La valutazione delle altre tipologie di centri, dai secondari a quelli in crisi, pone molte più incertezze al valutatore che deve attribuire un valore a immobili che al momento sembra non abbiano mercato a prescindere dal prezzo. Ad alimentare l incertezza si aggiungono altri fattori solo parzialmente riconducibili alla crisi: l impatto di rilevanti cambiamenti nei comportamenti d acquisto, il rinnovato interesse per il centro città e per la prossimità, l e-commerce, la liberalizzazione delle licenze commerciali, la vetustà del patrimonio retail esistente, il ruolo in divenire dell ancora ipermercato, solo per citare i più evidenti. In questo scenario il valutatore ha obiettivamente non pochi dubbi e difficoltà. E questo proprio quando le valutazioni sono più che mai importanti, in un mercato che non assorbe, attraverso la continua crescita dei valori, eventuali eccessi di fiducia del valutatore. E aggiungiamo pure l aggravante che fare seriamente questo lavoro richiede un livello di commissioni superiore a quello che i proprietari sono oggi disposti a pagare. La cattiva abitudine a considerare i valutatori come bene fungibile proviene direttamente dal periodo precedente alla crisi. Il rappel à l ordre sulla qualità oggi da molti invocato, esteso a tutta la filiera dell immobiliare, non si fa ancora strada su un servizio che pare sia considerato un mero costo e non un investimento. Forse è colpa nostra, chissà. Eppure le valutazioni, quando sono fatte bene, possono rappresentare un primario e fondamentale strumento di gestione. n giugno_

12 La grande distribuzione è leader nelle gallerie Numero di àncore presenti nei centri commerciali Coop, Ipercoop e Auchan le ancore prevalenti. Ipercoop, Auchan e Bennet le prime 3 insegne di iper sopra i mq Fonte: elaborazioni dell autore su Sincron Inova (Update: 6 aprile 2012) di Roberto Pacifico A livello di insegne-magneti, nei centri commerciali dotati di ancora alimentare a insegna Coop, Ipercoop, e Conad/Conad Superstore si contano punti di vendita, un quarto di tutti i punti di vendita all interno dei centri commerciali riportati dalla banca dati Sincron Inova. Questo dato conferma la presenza numericamente trainante della grande distribuzione come principale magnete alimentare dei centri commerciali, al netto di fenomeni pur importanti e impattanti sulle performance complessive delle medesime insegne: per esempio, la criticità delle grandi superfici alimentari (ipermercati, soprattutto con superficie superiore a mq) e l avanzata di due formati, il superstore e il piccolo ipermercato (Esselunga, Interspar, Iperfamila, Iperstanda/Billa superstore, Iper simply), numericamente non dominanti, ma prospetticamente molto più adattabili ai cambiamenti delle condizioni economiche del paese. Tra l altro, quest ultimo fenomeno, lungi dal contraddire quanto Iper leader in Italia nel 2011 Ipercoop 102 Superstore Esselunga 84 Bennet 64 Carrefour 59* Auchan 58 Coop 55 Famila+Iperfamila+ Famila superstore 42 Ipersimply 32 Interspar+Iperspar 32 E. Leclerc-Conad 31 iper 26 Il gigante 25 Panorama 24 Billa superstore 14 Italmark 12 Oasi 12 Conad superstore 10 Emisfero 10 Iperlando 10 * con Carrefour Market sale a 65 punti di vendita Fonte: Nielsen, Gli ipermercati, le centrali d acquisto e i centri commerciali in Italia 2011, in Scenari MARK UP urbanistica, real estate, centri commerciali, giugno giugno_2012

13 Centri commerciali in Italia per regione in unità e mq -regioni ordinate per Gla media per cc Centri Gla Pdv Gla media per cc Puglia Friuli Venezia Giulia Sicilia Campania Lazio Lombardia Abruzzo Veneto Liguria Piemonte Calabria Sardegna Marche Emilia Romagna Trentino Alto Adige Toscana Basilicata Umbria Molise Valle d'aosta TOTALE Tre regioni del Sud in testa alla graduatoria: Puglia, Sicilia e Campania, con Gla medie superiore a quella della Lombardia, regione leader per numeri di centri commerciali. Queste differenze sono dovute soprattutto ai recenti sviluppi immobiliari che hanno interessato in larga parte le regioni meridionali, con aperture di centri commerciali decisamente grandi (es. Centro Sicilia, Conca d'oro). Fonte: elaborazioni di MARK UP su dati Sincron Inova Le ancore alimentari leader nei c.c. nell'anno 2011 Posiz. Insegna Centri comm. (n.) Pdv (n.) 1. Coop Ipercoop Conad+Conad Superstore Auchan Bennet Carrefour Pam-Panorama E. Leclerc-Conad Interspar Iper Ipersimply il gigante Famila/Famila superstore Billa + Billa superstore Italmark Carrefour Market Superstore Esselunga Iperfamila Eurospar TOTALE primi TOTALE I 6 player indicati in rosso (Coop, Ipercoop, Conad, Auchan, Bennet e Carrefour) rappresentano il 64% sul totale parziale (25.121). Le prime 19 riportate in tabella concentrano il 76,2% di tutti i punti di vendita presenti nei centri commerciali italiani, Dal punto di vista delle sole insegne, prevalgono i centri commerciali con magneti a insegna coop e Ipercoop (229) Conad e Conad superstore (67), Auchan (58), Bennet (55) e Carrefour (50), che con Carrefour Market sale a 66 punti di vendita, diventando quarto nella classifica. Fonte: elaborazioni dell'autore su banca dati Sincron Inova (Update: 6 aprile 2012) detto poco sopra, conferma semmai con maggior forza l importanza del libero servizio alimentare all interno dei centri commerciali integrati. Più difficile stimare il fatturato dell industria dei centri commerciali. Limitandoci ai centri di dimensione medio/grande (Gla => mq), e ipotizzando una produttività al metro quadro di mq, i 237 shopping center elencati dovrebbero generare teoricamente un giro d affari di 34 miliardi di euro, per un fatturato (vendite) medio per insediamento pari a 143,557 milioni. I centri commerciali con Gla inferiore a mq sono 824, e nel complesso dovrebbero produrre vendite stimabili in 26,4 miliardi di euro, ipotizzando una produttività media al mq più bassa, pari a euro al mq. Nel caso dei centri commerciali inferiori a mq le vendite per insediamento ammontano a poco più di 32 milioni. Considerando che le prime 5 regioni italiane concentrano il 58% della Gla totale, potremmo stimare che Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Veneto, Lazio esprimano un fatturato di quasi 35 miliardi su un totale di 60,4 miliardi. n giugno_

14 Conca d Oro rivitalizza un quartiere di Palermo 14 Scheda Denominazione: Conca D Oro Indirizzo: via Lanza di Scalea Location: vicino all autostrada A29, che collega Messina a Trapani. Proprietà: Gruppo Zamparini Progettazione: Gruppo Zamparini In House Centro commerciale (Slp mq): mq Principali ancore del centro: Auchan (9.500 mq), Expert Papino (5.000 mq). Pdv galleria commerciale: 100 Parcheggio (n. posti auto): Superficie verde esterna (mq): Orari d apertura: 7 giorni su (9-22 per la food court) Il centro commerciale promosso da Zamparini è il quarto per dimensioni in Sicilia. Prevede dieci milioni di visitatori l anno di Alessandra Bonaccorsi giugno_2012 è lineare, quasi minimalista. Una L architettura struttura commerciale color oro in un quartiere tra i più popolosi della città. Il fiore all occhiello è l eco-sostenibilità. Il nuovo centro commerciale Conca D Oro, a Fondo Raffo, Palermo, di proprietà di gruppo Zamparini, è stato realizzato nel quartiere di San Filippo Neri, più noto come Zen, con un investimento di 140 milioni di euro. Si estende su mq di superficie, mq dei quali adibiti a verde realizzati secondo un progetto di valorizzazione della flora autoctona. È frutto di un progetto tutto interno (o in house come dicono gli anglofili), dalla commercializzazione alla gestione. Ed è il quarto centro commerciale, in termini di dimensioni (Gla), della Sicilia e il più grande del capoluogo siciliano dopo Forum Palermo. La sua posizione è strategica: si trova, infatti, vicino all autostrada A29, che collega Messina a Trapani, e alla località balneare di Mondello. L ubicazione fa ipo- tizzare un bacino potenziale di un milione di abitanti e una stima di visitatori annui di circa 10 milioni. Primo impianto in tri-generazione Conca D Oro è il primo centro commerciale in Sicilia dotato di un impianto di produzione di energia in trigenerazione: è un sistema di produzione congiunta di energia termica, elettrica e frigorifera. Questo ci permette di essere autosufficienti sostiene Giuliana Boiano, direttore del centro commerciale e responsabile asset immobiliare del Gruppo Zamparini e di avere tariffe vantaggiose per il riscaldamento del centro. L investimento ha permesso di creare un sistema occupazionale che abbraccia unità. Le op-

15 Zamparini: "Dopo Conca d'oro mi fermo" Q uesto è il mio ultimo progetto nell ambito del retail real estate. Il mio futuro? Mi vedo nel settore turistico a realizzare strutture ricettive. Quello di Maurizio Zamparini non è quindi un addio all imprenditoria, ma a uno specifico settore, frenato dalle lungaggini burocratiche. Realizzare in Sicilia un centro commerciale come Conca D Oro è difficile quanto nel resto d Italia, a causa delle procedure burocratiche opprimenti e particolarmente lunghe. portunità lavorative e di sviluppo economico sono tante prosegue il direttore e questa provincia non ha una grande concentrazione di centri commerciali come, invece, succede nella zona etnea. Insieme ai tre centri del capoluogo siciliano c è quello di Carini che insiste nello stesso bacino di utenza. Al momento, quindi, c è spazio per tutti: parliamo di 1 milione di persone in 45 minuti di percorribilità stradale. Il problema si porrebbe se ne aprissero altri. I pesi massimi della Sicilia Gla (mq) Etnapolis Forum Palermo Centro Sicilia Conca d'oro Porte di Catania Fonte: elaborazioni su banca dati Sincron Inova Offerta merceologica Conca D Oro ha in galleria 100 negozi, food court con 7 ristoranti e tre bar, un giardino storico, parcheggio per posti auto, cinque ingressi più un accesso diretto dal parcheggio coperto tramite tapis roulant e una piazza esterna di mq interamente dedicata a eventi e a spettacoli di intrattenimento. L area negozi si sviluppa su una superficie di mq. La multinazionale spagnola Inditex ha una forte presenza con i marchi Zara, Bershka, Stradivarius e Pull & Bear che occupano oltre mq. L elettronica di consumo è gestita dal gruppo catanese Expert Papino con un punto di vendita di mq. Sono presenti Piazza Italia, Conbipel, Scarpe&Scarpe, OVS Kids, Burger King e Old Wild West. Nel nuovo centro spiega Giuliana Boiano ci sono insegne già presenti a Palermo, ma non nei centri commerciali, nostri concorrenti. Parliamo di So Sushi, Zara e Superga. La locomotiva alimentare è l ipermercato Auchan che si estende su una superficie di mq e si presenta con il nuovo format di Iperdiscount moderno. Occupa complessivamente 223 persone, con un età media di 40 anni, l 80% delle quali proviene dal Comune di Palermo. Troppi ostacoli? L attuale sistema burocratico non favorisce gli investimenti, e spesso li impedisce. Non ce l ho con i burocrati, ma con chi ha creato questo sistema e continua a mantenerlo vivo. Mi auguro che le nuove amministrazioni siciliane si impegnino per far ripartire l economia di questa regione. Ai siciliani dico: svegliatevi. Che cosa dovrebbero fare? In base alla mia filosofia della vita, bisogna tornare alla filiera corta per dare posti di lavoro e consumare i propri prodotti agricoli. Penso che il provvedimento approvato dal Parlamento europeo sull apertura del mercato al Marocco danneggerà il nostro Paese. Io sono vicino agli agricoltori e agli artigiani che stanno vivendo un momento di crisi. La Sicilia può ripartire da un grande vantaggio. È una Regione a statuto speciale. Allora dico ai siciliani: riprendetevi l autonomia che vi spetta e create la vostra economia. Conca D oro è il quarto della provincia palermitana. Non abbiamo fatto niente di nuovo, L era dei centri commerciali non è una novità. Tuttavia a Palermo non c è una grande concentrazione di shopping centre: questo è il quarto nell intera provincia (per essere precisi a Palermo e provincia vi sono 11 centri commerciali: fonte: Sincron Inova. Ndr)e penso che possa dare a questa città un importante contributo. Conca d Oro attirerà dieci milioni di visitatori l anno, oltre a riqualificare la zona. Spero che lo stesso accada per il nuovo stadio che vorrei realizzare nel quartiere Zen. Io amo la gente, soprattutto quella dei quartieri popolari, e loro sanno che quando mi trovo in mezzo a loro, sono uno di loro. Maurizio Zamparini non è un salvatore. La salvezza è dentro i valori di questa gente. Potrei anche pensare alla realizzazione di un luogo per i bambini dello Zen. Hanno diritti e aspettative come tutti gli altri ragazzini e dobbiamo aiutarli. A. B. Viabilità Per facilitare il f lusso veicolare su via Lanza di Scalea è stata realizzata una rotonda. Per alleggerire il traffico dell intero quartiere, e rendere più agevole il raggiungimento del centro commerciale è stato messo a disposizione un servizio di bus navetta, attivo tutti i giorni della settimana, con tappe prefissate alla Stazione Centrale, in via Roma, via Libertà, piazza Giovanni Paolo II, via Leonardo da Vinci, viale Michelangelo, via Belgio e viale Strasburgo. n giugno_

16 Le Terrazze rilanciano il territorio spezzino Sviluppato da Sonae Sierra e ING Real Estate, Le Terrazze (SP) è il più grande centro commerciale in Liguria. Fra i magneti: Ipercoop, Media World, OVS Industry, La Feltrinelli di Roberto Pacifico Sviluppato da Sonae Sierra (50%) e ING Real Estate (50%), che ne detengono la proprietà, dotato di una Gla (superficie lorda affittabile) di mq, Le Terrazze è il più grande centro commerciale non solo della provincia spezzina, ma della Liguria tout-court. Attinge da un bacino di attrazione di abitanti. La carta dei negozi e dei punti di vendita di media e grande superficie prevede 102 unità commerciali inclusi gli mq di Ipercoop, magnete alimentare delle Terrazze, 13 unità di grandi dimensioni, 16 tra ristoranti e bar, e un Fitness Club Tonic con piscina coperta. Parcheggio coperto gratuito di posti auto. Da segnalare la predisposizione di postazioni di rifornimento per macchine elettriche, e il parcheggio per biciclette. Questo centro commerciale, caratterizzato da soluzioni stilistiche e di design eleganti e originali, come d altronde negli standard del promotore (Sonae Sierra), rappresenta la prima fase di un più vasto progetto di riqualificazione urbana che restituirà un area, prima occupata da raffineria Agip, del tutto cittadina, raggiungibile dal centro della Spezia, oltre che dalle principali località turistiche della zona: Cinque Terre, Porto Venere, Lerici e Versilia. Concept L intero concept de Le Terrazze, dal progetto architettonico al logo, è sviluppato in armonia con il paesaggio circostante e in stretta relazione con la configurazione geografica locale. L architettura del centro commerciale è, infatti, ispirata all area costiera di La Spezia, ai colori e ai paesaggi della costa ligure di levante. Scheda Nome del centro: Le Terrazze Localizzazione: Via Fontevivo, 19125, La Spezia, Italia Proprietà: Sonae Sierra (50%) ING Real Estate (50%) Commercializzazione: Sonae Sierra Direttore Progetto architettonico Ideazione del concept Esecutivo: José Quintela da Fonseca (Portogallo - Sonae Sierra) Broadway Malyan (UK) BMS Progetti Srl (Italia) Location e accessi: A 1 km dal centro di Spezia. Raggiungibile dai principali centri turistici della zona (Cinque Terre, Lerici e Versilia) Area d intervento: mq Gla : mq Gla totale galleria commerciale : mq Gla ipermercato : mq Superficie parcheggio/ posti auto coperti gratuiti: mq/2.000 Investimento totale (mio ): 150 abitanti nei 10 auto (n.): abitanti nei 30 auto (n.): Visite annuali previste (milioni di unità): 6 Posti di lavoro: Circa 700 (diretti e indiretti), ad esclusione dell indotto e dell ipermercato Punti di vendita (n.): 102 Grandi superfici: 13 insegne principali: Benetton, Calliope, Cisalfa Sport, Deichmann, DeN Store, H&M, Ipercoop, La Feltrinelli, Mediaworld, OVS Industry, Piazza Italia, Scarpamondo, Tonic Fitness Insegne principali ristorazione: Bottega del Caffè, Cibiamo, Coffee House, Frutteria, Gelateria Antichi Sapori, Giovanni Rana, Gusto Siciliano, Kikko Sushi, La Piadineria, L Osteria Ligure, McDonald s, Old Wild West, Pollo Campero, Road House Grill, Rosso Sapore, Yoyogurt Website: Wi Fi : gratuito con codice d accesso 16 giugno_2012

17 Le Terrazze e l arte di Patrick Commecy La struttura, che si sviluppa su diversi livelli integrati al paesaggio circostante, è frutto di uno studio approfondito dell ambiente naturale e dell area costiera delle Cinque Terre. Le soluzioni architettoniche sono in linea con il contesto naturale: a partire dai colori (ocra, verde, marrone) fino ad arrivare al nome stesso, il centro commerciale è fortemente legato al territorio, caratterizzato dalle tradizionali terrazze liguri. Con l obiettivo di sottolineare la relazione con il territorio, il centro commerciale è caratterizzato al suo interno da un affresco (vedi box) che omaggia la cultura e le tradizioni locali. I numeri Le Terrazze è frutto di un investimento pari a 150 milioni di euro che creerà circa 700 nuovi posti di lavoro (diretti e indiretti), ad esclusione dell indotto e dell ipermercato. Il numero atteso di visite annuali è di 6 milioni e il fatturato complessivo annuo previsto della galleria commerciale è di 80 milioni di euro, ad esclusione dell ipermercato. Servizi per i clienti Le Terrazze offre una vasta gamma di servizi: - Parcheggio di posti auto coperti e gratuiti - Parcheggio riservato a disabili, donne in gravidanza e famiglie - Predisposizione per postazioni di rifornimento per macchine elettriche Una delle cifre salienti delle Terrazze è l affresco che ritrae noti personaggi del territorio, firmato A.FRESCO, alias Patrick Commecy, muralista francese che dal 1978 ha creato circa 200 murales, realizzati con la tecnica del trompe l oeil. Commecy ha avuto a disposizione uno spazio di 850 mq: l opera ha richiesto un anno di preparazione e cinque mesi di lavoro sul campo grazie all ausilio di sei pittori e ha permesso alla struttura di scardinarsi da uno stile di arredamento universale e anonimo, rafforzando la propria identità e quella del paesaggio in cui si colloca. L obiettivo era personalizzare il centro commerciale, creando nell ingresso principale una sorta di welcome home, un idea che - Parcheggio per biciclette - Percorsi per non-vedenti e ipovedenti - Wi fi gratuito - Ampio parco con piste ciclabili ed attrezzature sportive Ambiente, salute e sicurezza Le Terrazze è il primo centro commerciale nel mondo ad aver ottenuto in fase di costruzione la certificazione per la salute e la sicurezza (OHSAS 18001), e la certificazione ambientale (ISO 14001) da Lloyd s Register Quality Assurance (LRQA).I promotori hanno adottato un sistema integrato Safety, Health and Environmental Management System (SHEMS), per assicurare che il centro commerciale fosse costruito conformemente alle best practice internazionali, di minimizzare i rischi nei confronti di tutti coloro che sono coinvolti nel progetto e di ridurre al minimo l impatto sull ambiente e sulla comunità locale. Per quanto riguarda la salute e sicurezza sul lavoro, Le Terrazze ha adottato il programma Safe Practice Index (SPI), stabilendo un numero minimo di ore mensili per le valutazioni sulla salute e sicurezza, totalizzando a fine giugno ore uomo di formazione agli stakeholder del progetto. Il centro commerciale ha inoltre sviluppato un sistema di analisi del rischio ed effettua regolarmente prove di evacuazione (annunciate e non). Con l adozione sistematica del SHEMS, Le Terrazze sarà in grado di controllare parametri fondamentali come il consumo di elettricità, di acqua e di gas, nonché la gestione e il riciclo dei rifiuti. In particolare, a fine cantiere, il centro è riuscito a riciclare il 99% dei rifiuti generati e continuerà a monitorare il consumo di acqua e di elettricità durante tutta la gestione. n rendesse l area familiare. L affresco rappresenta alcuni personaggi illustri e icone legate alla tradizione spezzina: Osvaldo Motto e Gianluigi Zennaro, calciatori dello Spezia Calcio degli anni 70; Luigi Agretti, pittore e decoratore attivo tra 1891 e 1937, famoso per lo studio dei particolari, l accuratezza del disegno e l originalità delle sue opere eseguite sia ad olio che a fresco come gli affreschi che adornano il Duomo di Santa Maria Assunta e la stazione FS; Il Capitano della Marina Militare Ercole Boschi che ha tenuto alto l onore della città durante la I e la II Guerra Mondiale; i cantanti Toto Cutugno e Alexia; Agostino Fossati, pittore spezzino che ha documentato luoghi ed edifici della sua città; il tennista Davide Sanguinetti protagonista degli anni 90 a Wimbledon e in Coppa Davis. Commercy ha anche rappresentato le caratteristiche architettoniche locali con riferimenti alla leggenda del Polpo di Tellaro, seconda la quale il borgo sarebbe stato salvato da un attacco dei saraceni (nel medioevo) grazie a un polipo gigante che avrebbe dato l allarme suonando le campane della chiesa dedicata a San Giorgio durante la notte. Alcune insegne Oltre a Ipercoop - proprietaria e responsabile della gestione dell ipermercato, Le Terrazze ospita molte insegne ormai consolidate nel circuito delle gallerie. Consumer electronics: Mediaworld Abbigliamento & calzature: Benetton, Celio, Champion, Cisalfa Sport, Deichmann, DeN Store, Golden Point, Guess, H&M, OVS Industry, Piazza Italia, Scarpamondo, Timberland, Yamamay Cultura: La Feltrinelli Accessori: Carpisa, Kasanova, Limoni Profumerie, Nau!, Salmoiraghi & Viganò, Stroili Oro Ristorazione: Old Wild West, Roadhouse Grill, McDonald s, Osteria Ligure giugno_

18 Fashion District modula il mix con il prezzo pieno A Molfetta inaugurerà un area dedicata al full price con prodotti all avanguardia nella tecnologia e nell arredamento di Roberto Pacifico Street High & Loft, il nuovo concetto di commercio state-of-the-art rientra nell ambito della riqualificazione di Molfetta (Ba), uno dei tre Factory Outlet Center di Fashion District. Oltre all abbellimento delle facciate, a una nuova area espositiva (Fashion Art) e al restyling della cartellonistica nel parcheggio, è prevista la creazione di una via principale all interno del centro. E Street High & Loft è la novità di questi lavori, un concetto che da Molfetta dovrebbe poi estendersi agli altri centri di Valmontone e Mantova. Precisa Angelo Facchinetti, amministratore delegato di Fashion District: Svilupperemo nel corpo centrale di Molfetta un concept più innovativo, legato ai mondi ur- I numeri 3 i factory outlet center 400 i punti di vendita 200 aziende coinvolte 11 mln i visitatori annui Street High & Loft le caratteristiche salienti del nuovo concept Offerta: prodotti di nicchia e novità in tre mondi di consumo: Street (sport e underground), Loft (arredamento e design) e Innovation (tecnologia) Formula di vendita: full price Dove: Fashion District Molfetta Outlet Quando: ottobre 2012 ban e lifestyle. All interno prevediamo tre aree tematiche: Street, Loft e Innovation. Street ospiterà il meglio dell undreground con prodotti unici per skater e quanti amano lo street style. Loft proporrà oggetti di design e complementi d arredo d avanguardia e infine Innovation presenterà il top della tecnologia, dagli smartphone ai tablet e tutto ciò che fa avanguardia nel settore. Inaugureremo anche un area denominata skate park e zone dedicate agli street sport, per complessivi mq. L idea di aprire un area dedicata al full price all interno di una shopping destination storicamente dedicata ai factory outlet, a negozi che per missione originaria vendono prodotti con sconti dal 30% al 70%, sempre, ossia anche al di fuori dei periodi consacrati ai saldi, può apparire inusuale: è come se Esselunga decidesse di aprire angoli stile Peck nei suoi supermercati (a parte il fatto che i suoi reparti di gastronomia sono già di livello molto alto). Ma, in fin dei conti, perché no? Non è forse vero che alcune catene di librerie vendono contemporaneamente anche used/rare books, spesso all interno degli stessi megastore? Passando dalla cultura all alimentare, da anni Lidl e Penny hanno in assortimento prodotti alimentari di marca: scelta che non ha mai penalizzato o limitato il posizionamento e l identità dei due discounter. Più che di ibridismo, è meglio parlare più semplicemente di diversificazione verticale. (Si ha diversificazione verticale quando un retailer o un industria ampliano la loro attività entrando in settori o categorie limitrofe e/o interne al proprio mondo produttivo e/o merceologico). n giugno_

19 Via libera definitivo all Outlet di Occhiobello Il Factory Outlet in ballo da dieci anni, tra Rovigo e Ferrara (ma a 15 minuti dalla città estense), potrà aprire: la sentenza del Consiglio di Stato pone fine a un lungo iter burocratico e giudiziale di Roberto Pacifico Doveva aprire due anni fa. Poi la battaglia legale scatenata da La Fattoria, Ascom e Confesercenti: nel 2010 presentano un esposto al Tar del Veneto che nel maggio 2011 dà loro ragione: l Outlet di Occhiobello non s ha da fare. La proprietà dell Outlet (Costruzioni Generali Italia) fa ricorso al Consiglio di Stato che nel 2012 dà il semaforo verde all Outlet: possono riprendere le iniziative di marketing e commerciali necessarie per avviare la struttura commerciale, la cui inaugurazione dovrebbe avvenire prima dell estate Il Foc di Occhiobello si trova in una posizione obiettivamente interessante, per non dire strategica: al confine tra Emilia Romagna e Veneto, con un bacino d utenza stimabile fra 3 e 5 milioni di persone nell isocrona dei 90, comprende le province di Rovigo, Ferrara, Bologna, Padova e Verona. Per agevolare la mobilità, sono già state costruite due rotatorie che lo collegano direttamente all uscita di Occhiobello, sulla autostrada A13 Bologna- Padova. Su mq di spazio commerciale il centro avrà 74 negozi, specializzati soprattutto in moda e accessori. Non mancheranno integrazioni con il territorio attraverso spazi dedicati all enogastronomia e all Azienda per il Turismo, per promuovere le bellezze del territorio: l Outlet di Occhiobello è inserito in una zona particolarmente attrattiva per i flussi turistici attratti dalle bellezze naturalistiche e culturali di un area che va, se vogliamo limitarci alla prima fascia isocrona, da Ferrara ai comuni del vicinissimo Parco del Delta del Po. Proprio per questo, la struttura si trova lungo una pista ciclabile di 80 Km che costeggia il Po. n cronistoria Luglio 2003 Con il rilascio dell autorizzazione unica, il Comune di Occhiobello dà il via libera alla costruzione di Occhiobello Outlet Village Dicembre 2005 Entra in vigore la legge regionale n. 15/2004 che identifica il Foc di Occhiobello, in via di edificazione, come parco commerciale Partono i lavori per la costruzione di Occhiobello Outlet Village 2010 Il centro commerciale La Fattoria, Ascom, Confesercenti e altri commercianti locali, ricorrono al Tar del Veneto Occhiobello Outlet Village è all ultima fase di costruzione: da completare solo la viabilità interna e dell arredo urbano Maggio 2011 Il Tar del Veneto dà ragione ai ricorrenti (Centro commerciale La Fattoria, Ascom, Confesercenti e altri commercianti locali) Settembre 2011 Occhiobello Outlet Village ricorre al Consiglio di Stato contro la sentenza del Tar Veneto 16 febbraio 2012: Il Consiglio di Stato si pronuncia a favore di Occhiobello Outlet Village giugno_

20 Forum Valle Aurelia, dall inferno al paradiso L inizio dei lavori per il centro commerciale Multi a Roma è previsto per la fine del 2012 di Roberto Pacifico Mark Up si occupò per la prima volta di Multi, tra 2006 e 2007: pochi avrebbero immaginato l esplosione di una crisi quella del 2009 piombata (per molti in modo quasi sorprendente) come mannaia a decapitare progetti, sviluppi e ambizioni. La storia di Multi in Italia è un esempio di questo rovesciamento di clima e prospettive: ha dovuto gettare la spugna su almeno L olandese Multi è una delle più importanti società specializzate nella progettazione e nello sviluppo di centri commerciali in Europa. Ha promosso 46 shopping centre in 14 paesi: Belgio, Francia, Germania, Gran Bretagna, Italia, Olanda, Polonia, Portogallo, Repubblica Ceca, Slovacchia, Spagna, Svizzera, Turchia, Ucraina. In Italia si possono vedere due esempi di stile e architettura Multi: a Reggio Emilia e a Palermo. Concezione, disegno e progettazione di tutti i centri sono curati internamente, dalla società T+T Design. due dei 5 progetti originariamente previsti in Italia. Ad oggi è riuscita ad aprire a Reggio Emilia (I Petali) e a Palermo: due centri commerciali che rappresentano bene la cifra stilistica e architettonica Multi. Valle Aurelia a Roma dovrebbe essere completato il prossimo anno; mentre Torino e Como sono saltati. L area dell ex Tintostamperia (demolita) è ancora là, vuota, in pieno centro di Como. Il primo in calendario è appunto Forum Valle Aurelia, nel centro di Roma, a 800 metri dal Vaticano. È vicino alla fermata della linea A della metropolitana, ma anche a una stazione ferroviaria della linea urbana FR3. Sarà servito da ampio parcheggio. Per questo progetto c è ancora l intervento finanziario e societario di CDS Holding al 25 %. Dopo la firma della convenzione urbanistica, il nostro team sta lavorando per l ottenimento del permesso di costruire -precisa Stefano Pavarini, development manager di Multi Development Italy - L inizio dei lavori è previsto per fine FORUM VALLE AURELIA Inizio lavori: 2012 Previsione apertura: 2014 Superfici (mq): Supermarket: Medie superfici: Negozi: Bar e ristoranti: Uffici: Parcheggi: 950 posti auto Ex regno dei fornaciari Valle Aurelia a Roma era chiamata la Valle dell Inferno per le alte ciminiere che fumavano tutto il giorno: erano quelle delle numerose fornaci dalle quali sono usciti i mattoni per alimentare l industria romana delle costruzioni. Finita l era delle fornaci, subentrò sui metri quadri lasciati vuoti dalla moderna industria. Dagli anni Sessanta, intorno alla grande vallata disabitata crebbe il residenziale. Negli anni Novanta, Roma definì le grandi aree per la trasformazione del territorio, da realizzare con la collaborazione tra pubblico e privato. Valle Aurelia fu inserita nella pianificazione urbanistica per creare nuovi spazi pubblici con negozi, uffici e aree per il tempo libero. La sola fornace rimasta è un icona del passato, divenuta il simbolo del quartiere e ricordo dei fornaciari (i lavoratori della fornace). Ora il progetto di Valle riprende la vecchia fabbrica di mattoni come cuore dell intervento -aggiunge Pavarini - La fornace assumerà un nuovo ruolo culturale nella vita del quartiere e diverrà uno spazio per mostre e ospiterà una biblioteca circondata da una piazza dura all italiana. Uno dei vantaggi della posizione di Forum Valle Aurelia è la connessione strategica con la stazione della metropolitana e la vista del Monte Ciocci (vi è previsto un parco pubblico con nuovo progetto di Roma Capitale). Il nuovo concept -spiega Pavarini - si de-costruisce in una serie di eventi architettonici ipogei, quali il bastione di fronte alla chiesa di San Giovanni Cottolengo, una tipica figura muraria nel paesaggio romano, che separa e protegge l intimità del luogo sacro e al contempo è connesso al sagrato, la piazza dove la gente si incontra. Sacro e profano si incontrano come accadeva nelle piazze medievali. Lo shopping center classico -prosegue Pavarini - diventa una sorta di canyon urbano, un passaggio coperto, una transizione che respira nel passaggio tra la piazza della Fornace verso l ambito residenziale. Il tetto verde del concept precedente diventa una food court aperta/coperta, una nuova piazza che diventerà la destinazione della dolce vita romana con tanto di ponticello pedonale collegata all incrocio sulla via Baldo degli Ubaldi. n 22 giugno_2012

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