Sviluppo Area Forlanini

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1 Minerva Consulting Group Sviluppo Area Forlanini Francesca Anzani Giacomo De Feo Sara Menegolli Pietro Schena Mauro Vinci

2 Minerva Consulting Forlanini Business park Minerva company è una società di consulenza incaricata di svolgere un analisi di fattibilità relativa ad un progetto di sviluppo immobiliare dell area Forlanini. Il nostro committente è la società F.F.C.A. F Developer specializzata in investimenti speculativi di sviluppo di ex aree industriali. Lo scopo della F.F.C.A. è massimizzare i ricavi nel minor tempo. Il nostro obiettivo è capire i possibili sviluppi dell area, individuando il suo highest and best use, analizzando gli aspetti finanziari, urbanistici, gestionali connessi all operazione La superficie complessiva (St) è di mq. Su di essa insiste un complesso di capannoni (EVICO Gestione Integrata Magazzini Trasporti - Depositi) con fabbricati esistenti di circa mq di slp. Da sottolineare l importante valenza strategica che la caratterizza, vista l ubicazione sulla direttrice Milano Est, adiacente all aeroporto aeroporto di Linate e alla tangenziale Est.

3 Ubicazione

4 Ubicazione L area è ubicata nel Comune di Milano delimitata a sud da V.le Folanini, a nord e a est dal Parco Forlanini i e Via Taverna, a ovest dal fiume Lambro.

5 Documentazione fotografica 3 4

6 Documentazione fotografica

7 Documentazione fotografica

8 Accessibilità 1 1 Svincolo tangenziale Est 2 Stazione di Segrate 3 Nuova fermata Stazione di MM4 4 Nuova BREBEMI 5 Aeroporto di Linate: autobus per 3 Milano 73/ 5

9 Analisi del contesto urbano Hotel: 1 Air hotel Novegro 12 2 Holiday inn 3 Nh hotel linate airport 4 Hotel vecchio mulino 18 9 Centro direzionale: 5 Forlanini, Mondadori 7 IBM Sviluppi i residenziali: i Santa Giulia 9 Segrate Village Quadrifoglio Residenze Malaspina Santa Monica Centri sportivi: Saini 14 Malaspina 15 PalaCus 4 16 Impianti sportivi La 3 Villetta 8 17 Centro logistico CAMM 18 Nuovo centro Polifunzionale Segrate

10 Analisi del contesto urbano

11 Analisi del contesto urbano

12 Analisi del contesto urbano

13 Analisi del contesto urbano

14 Analisi del contesto urbano

15 P.R.G Zone omogenee Zona B1: zona di completamento con prevalenza industriale

16 Linee guida del documento d inquadramento territoriale Migliorare la qualità dell abitare con edifici ad alto risparmio energetico e basso impatto ambientale Ricostruire una società più produttiva e competitiva capace di attrarre capitali nazionali ed esteri Confermare la destinazione di Linate come significativo scalo cittadino attraverso la realizzazione i di un maggior numero di servizi i pubblici i e privati

17 Analisi del procedimento urbanistico PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO Maggiore indice di edificabilità (I ut : 1,2); Approvazione giunta comunale da 3 a 6 mesi circa. Condiziona il mix funzionale possibile escludendo il residenziale Indice di edificabilità più ridotto (Iut: 0.65/ 0,75/ 1); Tempi urbanistici più lunghi in quanto viene approvato dal Consiglio comunale in due passaggi.; Maggior rischio legato alla maggior aleatorietà dell'attività di negoziazione. PII

18 SWOT Analysis Scenario Residenziale (Negoziazione - PII) Forza Accessibilità buona Vicinanza tangenziale con svincolo d accesso Prossimità aeroporto di Linate Contesto ambientale di notevole valenza: Confine Parco Forlanini Idroscalo Confine fiume Lambro Vicinanza centri sportivi (Saini, Malaspina, Canottieri Idroscalo, Piscine Idroscalo) Facile accessibilità al centro città - Debolezza Rispetto dei valori di inquinamento acustico non raggiungibile: Eccessiva vicinanza aeroporto Linate Eccessiva vicinanza svincolo tangenziale est Eccessiva vicinanza stazione ferroviaria Limiti di sviluppo in verticale a causa della vicinanza dell aeroporto (da verificare) Notevoli sviluppi residenziali nella zona: Segrate village Residenze Malaspina Santa Monica Quadrifoglio 4 Via Forlanini caratterizzata da elevata percorrenza. Opportunità Area industriale i in fase di trasformazione Programmazione fermata linea metro MM4 Programmazione raggio verde R2 Aderenza al documento di inquadramento: la ricostruzione della Grande Milano (p.3 Allegato A) Riduzione fattori generanti inquinamento atmosferico (p.3 Allegato A) Potenzialità edifici classe A (risparmio energetico, p.4 Allegato A) Miglioramento attraverso l incremento di spazi verdi attrezzati (p.4/a) Miglioramento viabilità urbana (p5/a) Minacce Vicinanza i svincolo della nuova BRE BE MI Possibile aumento del traffico Aumento inquinamento dell aria Demolizione edifici esistenti e bonifica dell area Tempistiche dell iter urbanistico Rischi di esondazione fiume Lambro

19 SWOT Analysis Scenario RSA (Negoziazione - PII) Forza Accessibilità buona Vicinanza tangenziale con svincolo d accesso Prossimità aeroporto di Linate Contesto ambientale di notevole valenza: Confine Parco Forlanini Idroscalo Confine fiume Lambro Facile accessibilità al centro città Vicinanza al polo ospedaliero San Raffaele (Segrate) Debolezza Rispetto dei valori di inquinamento acustico non raggiungibile: Eccessiva vicinanza aeroporto Linate Eccessiva vicinanza svincolo tangenziale est Eccessiva vicinanza stazione ferroviaria Limiti di sviluppo in verticale a causa della vicinanza dell aeroporto Via Forlanini caratterizzata da elevata percorrenza Opportunità Area industriale in fase di trasformazione Programmazione fermata linea metro MM4 Programmazione raggio verde R2 Aderenza al documento di inquadramento: Promuovere interventi che comprendano servizi alla persona (p.4 Allegato A) Miglioramento attraverso l incremento di spazi verdi attrezzati (p.4/a) Mercato in crescita Minacce Vicinanza svincolo della nuova BRE BE MI Possibile aumento del traffico Aumento inquinamento dell aria Demolizione edifici esistenti e bonifica dell area Tempistiche dell iter urbanistico Rischi di esondazione fiume Lambro

20 SWOT Analysis Scenario Industriale (Attuazione) Forza Accessibilità ottima: Vicinanza tangenziale con svincolo d accesso Prossimità aeroporto di Linate Basso costo di ristrutturazione Riduzione rischio dell'iter urbanistico Vicinanza con la CAMM (polo logistico e stoccaggio) Risparmio economico dei costi di bonifica Via forlanini caraterizzata da elevata percorrenza. Debolezza Vicinanza al Parco Forlanini Presenza all'esterno del perimetro (area 1) di vincoli sovraordinati (beni paesaggistici, aree naturali protette) Contrario alle nuove linee guida del Pgt. Opportunità Area industriale i in fase di trasformazione Programmazione fermata linea metro MM4 Costruzione Brebemi Aderenza al documento di inquadramento: Miglioramento viabilità urbana (p5/a) Minacce Aumento inquinamento i dell aria e inquinamento i acustico Rischi di esondazione fiume Lambro

21 SWOT Analysis Scenario Business Park (Attuazione) Forza Accessibilità buona Vicinanza tangenziale con svincolo d accesso Prossimità aeroporto di Linate Facile accessibilità al centro città Elevata domanda per edifici direzionali di alta qualità Pochi competitors retail in zona (l unico hotel facilmente raggiungibile dall aereoporto è Air Hotel di Novegro 102 camere, 6 sale convegni e 2 sale meeting) Nella zona tra Linate e l ingresso di Milano non ci sono strutture commerciali medio/piccole, ristoranti e bar che possano essere utilizzate dagli uffici in zona (Viale Forlanini 23) e dagli utilizzatori dell aereoperto Debolezza Limiti di sviluppo in verticale a causa della vicinanza dell aeroporto Via Forlanini caratterizzata da elevata percorrenza Opportunità Area industriale in fase di trasformazione Programmazione fermata linea metro MM4 Vicinanza svincolo della nuova BRE BE MI Creare un centro direzionale con formula temporary office, sale convegni e riunioni che hanno come target società multinazionali i li Minacce Demolizione edifici esistenti e bonifica dell area Tempistiche dell iter urbanistico Rischi di esondazione fiume Lambro

22 BUSINESS PARK MILANO

23 DEMOLIZIONE La demolizione risulta necessaria per costruire edifici in classe A in quanto la struttura esistente risulta obsoleta e difficilmente riconvertibile. Il costo per la demolizione è pari a circa (40 / mq di slp). Demolendo l'edifico esistente potremmo effettuare una bonifica (fascia B) dell'intera area. Il costo della bonifica è stimato in ( 100 / mq di slp). BONIFICA

24 Il progetto

25 Il progetto - planivolumetrico

26 Il progetto rendering

27 Il progetto rendering

28 Il progetto rendering

29 Il progetto rendering

30 Il progetto rendering

31 Il progetto rendering

32 Calcolo slp e standard Dati Superficie CALCOLO STANDARD DA CEDERE Superficie Territoriale mq Produttivo Iut max 1,2 mq/mq Area (mq) Parametro Standard (mq) Rapporto di copertura max 60% Esistente 5.588,4 0% 0 Totale 5.588,4 0 Mix Funzionale Stato di fatto Progetto Terziario Direzionale Produttivo 70% 10% Area (mq) Parametro Standard (mq) Terziario Direzionale 30% 80% Riallocam ,6 80% ,3 Commerciale 0% 10% Ex Novo ,6 100% ,6 SLP mq mq Esistente % 0 Produttivo ,4 Totale ,9 Terziario Direzionale ,2 Commerciale ,4 Commerciale Tot. SLP Area (mq) Parametro Standard d( (mq) Iut effettivo (mq/mq) 0,60 1,2 Ex Novo 5.588,4 100% 5.588,4 mq Totale 5.588, ,4 Standard CEDUTO Totale Standard da Cedere Standard ASSERVITO Superficie Fondiaria Standard CEDUTO Superficie Coperta Standard ASSERVITO Rapporto di Copertura 60% Standard da MONETIZZARE (mq) Parametro Monetizzazione ( /mq) 195,16 Importo Std. Monetizzato ,56

33 Calcolo oneri di urbanizzazione Destinazione Urb. I Urb. II Smalt. Rif. Tot. Oneri ( /mq) ( /mq) ( /mq) per mq Produttivo 88,9 51,34 45,84 186,08 Terziario Direzionale 193,97 152,43 346,4 Commerciale 193,97 152,43 346,4 Oneri di Urbanizzazione I: 88,9 /mq x 5.588,4 mq + 193,97 /mq x ,2 mq + 193,97 /mq x 5.588,4 mq = ,29 Oneri di Urbanizzazione II: 51,34 /mq x 5.588,4 mq + 152,43 /mq x ,2 mq + 152,43 /mq x 5.588,4 mq = ,76 Oneri Smaltimento Rifiuti: 45,84 /mq x 5.588,4 mq = ,26 TOTALE ONERI DI URBANIZZAZIONE ,31 Riduzione i Oneri idi Ub Urbanizzazione i per edifici i certificati i in classe A 30% TOTALE ONERI DI URBANIZZAZIONE (con Riduzione) ,72 Opere a Scomputo Oneri di Urbanizzazione I lunghezz Costo a (m) ( /m) Viabilità Totale Opere a Scomputo Oneri di Urbanizzazione II Area (mq) Costo ( /mq) Totale Parcheggi Pubblici Verde Pubblico Piazza verde IMPORTO DA PAGARE PER ONERI DI URBANIZZAZIONE ,72

34 Tabella riassuntiva TABELLA RIASSUNTIVA SLP Industriale = SLP Terziario Direzionale = SLP Commerciale = Aree da cedere = Aree cedute in loco = Aree asservite in loco = Aree cedute NON in loco = 5.588,4 mq ,2 mq 5.588,4 mq mq mq mq Aree da monetizzare = mq mq mq = mq Monetizzazione aree non reperite = 195,16 16 /mq x mq = , Oneri di Urbanizzazione di cui opere: Viabilità bl Parcheggi Pubblici Verde Pubblico Piazza Verde ,72 Contributo sul Costo di Costruzione = ,00

35 Analisi superfici

36 Stima dei Ricavi di Vendita Osservatorio immobiliare di Milano: Forlanini (Anno semestre) LEGENDA: Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

37 Prospetto economico finanziario TOTALE RICAVI destinazione mq s.c. mq Totale Residenza libera industriale ,00 commerciale ,00 terziario direzionale ,86 numero cad. Uno Box totalet ,86 TOTALE COSTI DELL'INTERVENTO Costo delle demolizioni, delle opere di bonifica dell area e di cantierizzazione Costo dell area Oneri d urbanizzazione primaria e secondaria Opere di urbanizzazione aggiuntive Contributo commisurato al costo di costruzione Standard da monetizzare Costi stimati per la realizzazione dell intervento edilizio Spese tecniche e complementari Allacciamenti Costi di gestione delle opere a verde, dei parcheggi o d altre opere realizzate a scomputo oneri TOTALE CONTO ECONOMICO RAFRONTO E CONCLUSIONI A Totale costi dell'intervento B totale ricavi previsti Plusvalenza b a

38 Addendum d per il CdA

39 Analisi dei comparables La zona circostante non è caratterizzata da un contesto urbano che permetta un analisi dettagliata dei comparables. Si possono prendere in considerazione i 1. Centro direzionale Forlanini 23: uffici di nuova realizzazione. 150 al mq annui. Spese condominiali Business Park Maciacchini: uffici di nuova realizzazione. 320 al mq annui. Spese condominiali non esplicitate. Posti auto coperti: annui. Il commerciale non ha comparables significativi nella zona circostante; via Mecenate, v.le Corsica e Novegro sono caratterizzati ti da negozi di vicinato. i

40 ANALISI Economico - finanziaria - Ricavi Ricavi Prezzo unitario di mkt Prezzo di mkt Canone unitario di mkt Canone di mkt Rendimento Superficie Comm.le (mq) /mq /mq/anno /anno % Produttivo Terziario - direzionale Commerciale totale ,01% /cad /cad/anno /anno % N. posti auto privati ,0 500% 5,00% 670 % di adeguamento degli affitti 75,00% Time planning % mq. Costruzione Business Park 50% 50% 0% 0% 0% 0% Mq costruiti % Vendita 0% 0% 0% 0% 0% 100% tasso di occupazione uffici 0% 0% 50% 70% 85% 100% tasso di occupazione Commerciale 0% 0% 20% 60% 100% 100% tasso di occupazione Produzione 0% 0% 20% 40% 70% 100% Ricavi da locazione Ricavi da locazione uffici Ricavi i da locazione comerciale Ricavi da locazione produttivo Ricavi da locazione parcheggi Totale ricavi di locazione % ricavi annuali/ricavi totali 0% 0% 0% 15% 22% 29% 34%

41 ANALISI Economico - finanziaria - Costi COSTI DI COSTRUZIONE QX UNITA' hard Cost Costi diretti Terziario direzionale (classe A) /mq Commerciale /mq Produttivo /mq Parcheggi pertinenziali 400 /mq Costi delle demolizioni e smaltimento materiali Costi delle opere di bonifica dell'area Costi di cantierizzazione Costo realizzazione opere a scomputo Costo realizzazione piazza Soft cost Costi analisi idrogeologica Costo project management 6% dei costi di costruzione diretti Oneri di urbanizzazione e altri costi urbanistici QX UNITà Oneri Urbanizzazione primaria Oneri Urbanizzazione secondaria (incl smalt rif.) coefficiente riduzione oneri (costruz. in classe A) 30% Oneri Urbanizzazione primaria effettivi da pagare Oneri Urbanizzazione secondaria effettivi da pagare s% del contributo cc 10% Contributo costi di costruzione monetizzazione standard COSTI NON CAPITALIZZABILI QX UNITà costi promozionali sostenuti solo il primo anno costi di marketing 2% fatturato costi di agency 3% fatturato costi assicurativi 1% fatturato Costo mantenimento annuo piazza ICI 0,4% dei valori catastali valore catastale uffici /mq /mq valore catastale magazzini /mq 525 /mq valore catastale negozi /mq /mq valore catastale uffici valore catastale magazzini valore catastale negozi

42 ANALISI Economico - finanziaria Finanziamento (1/2) Finanziamento - Linea Principale Totale Finanziamento BOP Erogazione Arrangement fee Imposta sostitutiva Rimborso Finanziamento EOP Interessi Flusso Linea Principale ( ) ( ) ( ) ( )

43 ANALISI Economico - finanziaria Finanziamento (2/2) Finanziamento - Linea Principale - Bullet Totale Finanziamento BOP Erogazione Arrangement fee Imposta sostitutiva Rimborso Finanziamento EOP Interessi Flusso Linea Bullet ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Finanziamento - Linea Principale - French Totale Finanziamento BOP Erogazione Arrangement fee Imposta sostitutiva Rimborso , , , , , ,92 Finanziamento EOP Interessi Flusso Linea French ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ,42 Rata Quota capitale interessi debito esistente , , , , , Finanziamento - Linea Principale - French Totale Finanziamento BOP Erogazione Arrangement fee Imposta sostitutiva Rimborso , , , , ,92 Finanziamento EOP Interessi Flusso Linea French ( ) ( ) ( ) ( ) Rata Quota capitale interessi debito esistente , , , , Flusso Linea principale ( ) ( ) ( ) ( )

44 ANALISI Economico - finanziaria - indicatori FLUSSI Flusso Immobiliare ( ) ( ) ( ) Flusso Operativo con IVA ( ) ( ) ( ) Flusso Linea Costruzione ( ) ( ) ( ) ( ) Flusso Linea IVA ( ) ( ) ( ) ( ) Flusso levered (FCFE) ( ) ( ) ( ) 901) ( ) ( ) ( ) Flusso levered Attualizzato ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Operativo immobiliare Operativo con IVA Levered Ke levered 20% IRR 12,45% 11,45% 21,18% Kd 4,50% NPV Ke unlevered 13,46% debito 60% equity 40% wacc 9,85% Pay back period PBP S Pay back period (semplice) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) PBP A Pay back period (attualizzato) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )

45 ANALISI Economico - finanziaria sensitivity analysis IRR al variare del LTC e tasso di interesse sul finanziamento 21,18% 1,50% 2% 2,50% 3% 3,50% 100% 22,82% 22,00% 21,18% 20,36% 19,54% 95% 21,52% 20,79% 20,06% 19,34% 18,62% 90% 20,38% 19,74% 19,09% 18,45% 17,81% 85% 19,39% 18,82% 18,25% 17,68% 17,11% 80% 18,51% 18,01% 17,50% 16,99% 16,48% 75% 17,74% 17,28% 16,83% 16,38% 15,93% 70% 17,04% 16,63% 16,23% 15,83% 15,43% 65% 16,41% 16,05% 15,69% 15,34% 14,98% 60% 15,84% 15,52% 15,20% 14,89% 14,57%

46 Thinking forward

47 Strategie in ottica post-approvazione pp PGT L area interna al parco è attualmente classificata nel PRG come verde intercomunale (VI) e presenta i seguenti svantaggi, correlati alla decisione di non prenderla in considerazione per l attuale sviluppo immobiliare analizzato nel presente studio: Impossibilità di realizzare nuove costruzioni aventi destinazione d uso commerciale/direzionale/residenziale Impossibilità di cedere e alla aapubblica Amministrazione l area aeacome standard d La futura approvazione del PGT, che dopo la recente adozione,prevediamo possa avvenire nell arco dei prossimi due anni, consente di trasferire gli indici di utilizzazione territoriale (seppure limitati essendo nell area del Parco agricolo Sud di Milano) all area oggetto dello sviluppo in analisi oppure di cederli a titolo oneroso a terzi (meccanismo perequativo)

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