LA DEMOLIZIONE ITALIANA A CONVEGNO

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1 Associazione Nazionale Demolitori Italiani LA DEMOLIZIONE ITALIANA A CONVEGNO Parma, 26 novembre 2005 Trascrizione dell intervento dal titolo: IL MERCATO DELLE DEMOLIZIONI ANNI 2000: DAL RECUPERO ALLA NUOVA COSTRUZIONE, DALLA NUOVA COSTRUZIONE ALLA TRASFORMAZIONE dr. Lorenzo Bellicini Cresme

2 La situazione in Italia Tra la fine del 2004 e l inizio del 2005 il PIL mostra una situazione di recessione. Lo scenario previsionale dei prossimi anni è uno scenario di crescita indispensabile affinché il nostro Paese esca da questa situazione. In questa prima metà degli anni 2000 l economia del Paese è cambiata in maniera significativa. Andando a leggere i dati di contabilità nazionale si osserva che il PIL, nel complesso dei quattro anni , è cresciuto solamente del 3,4%, e nei primi nove mesi del 2005 (-00,3). Nella fase (il 1997 è stato l anno del boom della crescita del mercato della costruzioni) era cresciuto quasi del 9%. In questi anni, nella prima metà degli anni 2000 sono cresciute solo due aree di mercato: la spesa pubblica (9%) che nel quadriennio precedente era cresciuta solo del 4%, e gli investimenti in costruzioni (6,3%), che nel quadriennio precedente erano cresciuti dell 11,4%. Sono invece diminuiti i consumi delle famiglie, un trend che difficilmente si ferma e di cui c è memoria solo in occasione della crisi del e poche altre volte dopo il secondo dopoguerra. La crescita nel quadriennio della spesa delle famiglie è stata solo del 3,6% contro il 12,3% del periodo precedente. Il problema principale è che gli investimenti fissi sono cresciuti solo del 2,4% considerando anche gli investimenti in costruzioni, contro il 20% del periodo precedente. Gli investimenti in macchinari e attrezzature sono diminuiti (-5,5%), contro una crescita del 27% dei primi 6 mesi dell anno L Italia ha perso competitività e innovazione, non investendo in tecnologia, sui mercati internazionali e le esportazioni si sono ridotte dello 0,5% nel quadriennio (0,4% quest anno), quando erano cresciute del 21% sulla fine degli anni 90. Il mondo delle costruzioni Una situazione economica molto difficile per il nostro Paese che però ha un protagonista: il mondo delle costruzioni. La forte crescita degli investimenti nel settore delle costruzioni residenziali, non residenziali e nelle opere pubbliche e il boom del mercato immobiliare. Mentre la crescita del PIL negli anni tra il 2001 ed il 2004 è stata del 3-4%, gli investimenti in nuove costruzioni è aumentata del 19%. Gli investimenti in opere pubbliche hanno fatto segnare un +36,5%, con un incremento dell occupazione nel settore delle costruzioni pari ad un +15,4%, quando il settore dei servizi, vale a dire il settore più dinamico della nostra economia, è cresciuto solamente del 6%. Questo ha portato le famiglie a rinunciare ad investire in altre forme alternative il loro denaro, gli imprenditori hanno rinunciato alla competizione e all innovazione, il settore pubblico alle politiche di sviluppo; tutti hanno scelto il settore delle costruzioni. Non si sono mai investite così tante risorse nel settore delle costruzioni come in questo periodo. Si tratta di nove anni di crescita ininterrotta; un fenomeno simile era accaduto solo dal 1951 al 1965 con il miracolo economico italiano. Possiamo paragonare quindi quella crescita economica sorprendente che ha segnato il passaggio da un modello agricolo a quello industriale, a quello più attuale che vede per esempio la grande immigrazione che influisce sul cambiamento della domanda abitativa. Il mercato delle costruzioni Il Cresme afferma che anche il 2006 sarà di crescita in quanto il sistema imprenditoriale è cresciuto e si è dimensionato su di un mercato con dimensioni e fatturati di picco. Cosa accadrà quando questo mercato comincerà a frenare nei

3 prossimi anni? L analisi viene resa più difficile, dalla forte segmentazione del settore delle costruzioni, dalle forti differenze tra i diversi comparti di attività. Ci sono tanti mercati con dinamiche anche diverse tra di loro. Il boom della seconda metà degli anni 80 è finito con la crisi del mercato immobiliare, con l over produzione nella fase finale del ciclo nel settore terziario. Nella fase che va dal 97 sino al 2000 tutto tira, sia le nuove costruzioni, sia la manutenzione. La forte crescita negli investimenti in manutenzione ordinaria e straordinaria, ha fatto sì che gli anni 90 non fossero durissimi. C è stato un cambiamento strutturale del mercato che si è misurato sostanzialmente con gli interventi di riqualificazione e di trasformazione del patrimonio esistente. Lavori che lasciavano presumere interventi di demolizione, tanto è che le tonnellate dei detriti prodotte sono state moltissime, ma si è trattato solo di interventi di microdemolizione. Gli anni 2000 sono anni di un fortissima espansione del territorio. Nuove costruzioni residenziali e sino al 2003 non residenziali. Nuove opere pubbliche e un freno al mercato della manutenzione. Perché? Perchè l economia va male e le famiglie non spendono per ristrutturare. Per capire che cosa succede occorre entrare nei segmenti, nei comparti di attività del settore delle costruzioni. Bisogna occuparsi di edilizia residenziale. Si pensava che dopo gli anni il trend della produzione delle abitazioni negli anni 2000 sarebbe scesa alle unità. Ad oggi siamo già a abitazioni nuove rispetto alle previste. È interessante osservare come negli anni 90 lo stock del patrimonio edilizio che ha superato i 40 anni, comincia a necessitare di interventi importanti per mantenere lo standard funzionale (ristrutturazioni). Sono inoltre intervenuti altri fattori tra cui le nuove normative, i consumi, le esigenze delle famiglie. Negli anni 2000 è il boom delle nuove costruzioni, con uno sviluppo da anni 70 anche come tipologia edilizia. È tornata la promozione immobiliare, professionale, edifici plurifamiliari. Quindi promozione e investimento immobiliari, hanno cambiato il mercato del microrecupero, con la fortissima crescita delle piccole imprese artigiane che demolivano per ristrutturare. Dal 97 ad oggi in Italia si sono compravendute di abitazioni, pari al 26% dello stock abitativo del nostro Paese. Un dato sorprendente che ha a che fare con vari elementi: - il tasso di sconto e i tassi di interesse per i mutui delle case; - la crisi della borsa, che ha portato le famiglie, senza più i BOT, ad investire in case; - un forte desiderio di benessere che ha portato l 80% degli italiani a comprare una casa più grande producendo indebitamento ed un boom del mercato immobiliare (producono vendite ed acquisto); - la richiesta delle nuove famiglie: i figli tra i 30 e 40 anni che finalmente lasciano la casa paterna e gli immigrati regolarizzati che lavorano e si ricongiungono portando in Italia i propri famigliari. Ma la situazione del mercato immobiliare sta cambiando, si stanno fermando la domanda di investimento e la domanda di qualità. Solo le nuove famiglie tengono ancora e terranno fino al quando quest onda demografica italiana tenderà a defluire e resteranno soltanto le richieste degli immigrati (fermo restando le politiche di immigrazione). Il mercato non residenziale dal 2003 è crollato. Crollato l industriale, un po meno il commerciale, sono crollati gli uffici. Il crollo repentino deve tenere presente gli oltre m 3 di edilizia non residenziale del 2002; bisognerà aspettare la ripresa economica, se ci sarà, nel per vedere dati positivi.

4 Le opere pubbliche Secondo il Cresme, il mercato immobiliare sta frenando, (nel %), però le opere pubbliche, rappresentano l altro motore che ha tenuto in piedi il mercato, e ne sono partite ancora solo alcune. Molte cose si stanno facendo, ma c è un problema. Riuscirà il sistema pubblico a tener fede agli impegni trovando le risorse necessarie? Il debito pubblico, per la prima volta dopo quasi 5 anni, ha ricominciato a crescere in maniera significativa e deve fare i conti con la Comunità Europea. È stato detto di fare un taglio del 5% della spesa pubblica, però questo porta ad un problema nuovo rispetto allo scenario ottimistico del quadro delle opere pubbliche: le risorse che occorrono per mantenere i programmi già avviati. Ma lo scenario delle opere pubbliche non è del tutto negativo. C è un segmento di domanda che sta fortemente crescendo e crescerà per forza di cose nei prossimi anni. Si chiama parternariato pubblico/privato o project financing. Oggi è possibile, nell ambito dei processi di infrastrutturazione dei territori, di trasformazioni delle città, instaurare un rapporto nuovo tra soggetto pubblico e soggetto privato o tra interesse pubblico e interesse privato. Il soggetto pubblico fornisce aree, decisioni urbanistiche, parte dei finanziamenti, il resto lo finanzia il soggetto privato che poi guadagna con la gestione o con l investimento e la valorizzazione. Si parla di tassi di crescita del 200%, perché il tema del rapporto tra soggetto pubblico e privato interessa tutti. Il mercato delle demolizioni Perché tutto questo dovrebbe interessare il settore delle demolizioni? Perché uno dei campi di applicazione più interessanti del project financing è quello delle riqualificazioni urbane. Ma la riqualificazione urbana, così come il parternariato tra pubblico e privato, così come tutto questo nuovo mercato che ha a che fare con le società di trasformazione urbana, con altre concessioni, con le opere di costruzione e gestione, è un mercato diverso dal mercato tradizionale. È un mercato che porta il demolitore interessato ad un determinato territorio a dover entrare nel gruppo dei soggetti di interesse privato che dialogano con l amministrazione e a far parte del gruppo che gioca il ruolo di promotore. Questo però è un modo di operare del mercato che non tutti sono in grado di affrontare, ma è un mercato che nei prossimi anni crescerà in maniera significativa. Oggi con il parternariato pubblico e privato si fanno strade, parcheggi, impianti sportivi, cimiteri, centri commerciali. Un cenno storico Dal 1979 non esistono più statistiche sulla demolizione di interi fabbricati in Italia. Nel 62 si sono demoliti fabbricati nel nostro Paese. Poi succede che non si demolisce più, a favore di una filosofia conservativa dei centri storici e di tutto ciò che viene costruito che si associa al fenomeno della frammentazione della proprietà del patrimonio immobiliare il quale rende difficile la crescita del mercato della demolizione che quasi si arresta. Questo è quanto emerge dal numero degli edifici, le tonnellate, i volumi. Però poi le demolizioni ricominciano, soprattutto a partire dalla fine degli anni 90, con i temi della riqualificazione urbana. È un mercato che non potrà tornare ai livelli del passato, ma è un mercato che sta entrando nella cultura urbanistica.

5 Il mercato della demolizione ha beneficiato di quella forte crescita del mercato del recupero a cui facevamo riferimento prima che però ha rappresentato una tipologia di mercato particolare a cui dare risposta. Il Cresme nel 96 ha misurato il mercato e ha rilevato queste percentuali: 1,6 milioni di t di detriti provenienti da demolizioni di fabbricati interi, 10,5 milioni di t da microdemolizione residenziali, e 7,9 milioni di t da microdemolizioni non residenziali. Si può quindi affermare che il mercato è cambiato. Previsioni Nei prossimi anni il mercato dell edilizia frenerà anche se non accadrà per tutti i segmenti di mercato. Sicuramente l offerta di questi anni non è un offerta di qualità e di conseguenza si capisce quali saranno i segmenti che cresceranno. Certamente il mercato che interessa al settore delle demolizioni è quello del recupero e della trasformazione urbana. Secondo il Cresme, si tratta di un mercato da studiare verso il quale, un'associazione come NAD che rappresenta il settore a livello nazionale, può promuovere azioni particolari giocando un ruolo interessante. Chi si occupa di riqualificazione ha problemi di demolizione, ha necessità di bonificare. Questo è un mercato importante e in forte crescita e c è spazio per un azione. Un altro elemento importante è rappresentato dall impatto delle tecnologie negli edifici; il tema del facility manager e dello sviluppo delle multiutility nelle grandi città. Oggi i principali investitori in termini di crescita in opere pubbliche sono le multiutility che sono fortemente cambiate. Il settore più interessante è rappresentato dalle problematiche ambientali. Il tema del risparmio energetico, le politiche sugli edifici di periferia che richiedono interventi di riqualificazione. Si tratta di politiche particolari che porteranno alla necessità di ristrutturazioni complesse di quegli edifici già esistenti, non con demolizioni complete bensì, con la demolizione di parti significative e la realizzazione di nuovi elementi, che ridisegneranno sostanzialmente l edificio. Questo rappresenta un mercato in crescita interessante sul quale vale la pena di riflettere.

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