ROMA Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2011 Settore residenziale

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1 ROMA NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di ROMA Piero Carlini (referente OMI) Emanuela Fantaccione (collaboratrice) Paolo Angeletti (collaboratore) Andamento del mercato immobiliare nel estre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 22 giugno 2012

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Introduzione... 1 Mercato regionale... 2 Mercato provinciale... 7 Mercato del comune di Roma Note metodologiche Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al estre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Roma in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Roma. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Lazio con approfondimenti sulla provincia di Roma ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. il differenziale delle quotazioni medie comunali media provinciale; il differenziale delle quotazioni medie delle macroaree del comune di Roma e delle rispettive zone OMI media comunale. 1

4 Mercato regionale In questo paragrafo è analizzato il mercato immobiliare residenziale del Lazio nel dettaglio territoriale relativo alle province e ai capoluoghi. I dati riportati nelle sottostanti tabelle sono riferiti alle transazioni effettuate nel estre e alle relative quotazioni. Il dato regionale di, pari a , rappresenta l 11% dell intero mercato immobiliare nazionale italiano. Di grande rilievo è la capitale e la sua provincia, che registrano le quote più ampie del mercato nazionale; Roma rappresenta, infatti, il 18,2% del mercato dei capoluoghi, mentre quello della sua provincia nel complesso rappresenta l 8,7% di quello nazionale. L andamento del mercato regionale, che segue quello nazionale, continua ad avere una tendenza generalmente positiva (+4,8%), determinata dalle province di Rieti (+7,5%), di Roma (+5,7%) e Latina (+5,1%). Nelle altre realtà territoriali si rileva, invece una diminuzione delle compravendite con flessioni che vanno dal -2,5% di Viterbo al -3,0% di Frosinone. I capoluoghi, che dimostrano una crescita di transazioni superiore a quella delle province, si attestano su un valore positivo del +5,8%. Spicca la costante crescita di Rieti (+11,2%) che supera l incremento della capitale (+6,6%). Per le province, al pari dei capoluoghi, le quotazioni sono in sostanza ferme ai relativi valori del periodo precedente. Le elaborazioni dei dati non fanno rilevare concretamente nessuna importante variazione confermando una sostanziale stabilità. Solo il capoluogo e la provincia di Latina, registrano un lieve calo rispettivamente del -3,5% e del -1,8%. La media delle quotazioni di riferimento della regione, rilevate dall Osservatorio del Mercato Immobiliare nel secondo semestre, è pari a e presenta un piccolo incremento del +0,3% rispetto al periodo precedente. Analogamente la media calcolata per i capoluoghi indica un minimo incremento del +0,7 % ed è pari a L intensità del mercato immobiliare, misurato tramite l, mostra ancora un mercato contratto, che stenta a riprendere il tenore di una buona dinamica di scambi immobiliari come avvenuto negli anni precedenti, quando l raggiungeva valori intorno al 3%. Tale situazione risalta maggiormente nelle grandi estensioni territoriali, tipo quelle nazionali e regionali che realizzano rispettivamente soltanto il 1,80% e il 2,19%. In evidenza si pongono tutti e tre i raggruppamenti territoriali riferiti a Roma, intera provincia (2,42%), capoluoghi (2,41%) e la restante parte provinciale (2,44%). Latina con il 2,61% detiene la prima posizione, precedendo la capitale, quale capoluogo con maggiore dinamicità di mercato. Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province Province / Quota % Italia II sem / I sem N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) Frosinone ,0% 0,54% ,0% 151,1 Latina ,1% 0,89% ,8% 140,8 Rieti ,5% 0,34% ,4% 157,8 Roma ,7% 8,66% ,5% 144,3 Viterbo ,5% 0,63% ,0% 159,0 Lazio ,8% 11,06% ,3% 145,1 Italia ,9% 100% ,0% 129,9 2

5 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi / Quota % Italia II sem / I sem N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) Frosinone 144-6,2% 0,15% ,0% 184,6 Latina 713 2,6% 0,76% ,5% 134,3 Rieti ,2% 0,29% ,1% 155,7 Roma ,6% 18,22% ,8% 138,3 Viterbo ,6% 0,43% ,0% 154,6 Lazio ,8% 19,86% ,7% 138,9 Italia ,2% 100% ,0% 130,7 Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi Non capoluoghi / Quota % Italia II sem / I sem N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) Frosinone ,7% 0,71% 993 0,0% 146,4 Latina ,1% 0,95% ,3% 142,6 Rieti 750 6,3% 0,36% ,2% 158,6 Roma ,0% 4,36% ,6% 166,7 Viterbo ,6% 0,72% ,0% 160,2 Lazio ,5% 7,10% ,6% 159,4 Italia ,4% 100% ,0% 129,3 Tabella 4:, variazioni % e - consuntivo annuo Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi / / / Frosinone ,5% 1,22% ,2% 1,31% ,0% 1,21% Latina ,0% 1,81% ,8% 2,61% ,8% 1,62% Rieti ,1% 1,51% 500-6,3% 1,90% ,0% 1,41% Roma ,7% 2,42% ,4% 2,41% ,7% 2,44% Viterbo ,8% 2,00% 915-9,4% 2,53% ,3% 1,87% Lazio ,2% 2,19% ,2% 2,39% ,0% 1,98% Italia ,2% 1,80% ,4% 2,10% ,1% 1,69% Come evidenziato dalla Figura 1, la provincia di Roma occupa il 78,3% dell intero mercato immobiliare regionale; seguono, con dimensioni decisamente più ridotte, le province di Latina (8,1%), Viterbo (5,7%) e Frosinone (4,9%). In ultima posizione, Rieti fa rilevare soltanto il 3,1% del mercato Laziale. I grafici polari nelle figure 2 e 3 consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole province della regione Lazio per i soli capoluoghi e per i comuni non capoluogo. 3

6 Figura 1: Distribuzione estre per provincia 5,7% 4,9% 8,1% 3,1% 78,3% Frosinone Latina Rieti Roma Viterbo Figura 2: - capoluoghi Italia FR 3,00% Lazio Capoluoghi 2,00% 1,31% 2,53% VT 1,00% LT 2,61% 0,00% 1,90% 2,41% RM RI 4

7 Figura 3: - non capoluoghi Italia Lazio Non capoluoghi FR 2,00% 1,21% 1,00% 1,87% VT 1,62% LT 0,00% 1,41% RM RI In Figura 4, dove è riportato l andamento temporale dei valori di a partire dal I semestre 2004 emerge un costante decremento di transazioni per tutte le parti territoriali esaminate fino al I semestre 2009 quando si registra una inversione di tendenza generalizzata, più rilevante nei capoluoghi laziali. Nel estre si assiste ad una ripresa dopo la flessione dello stesso periodo del precedente anno, che riporta i valori di indice su un mercato più dinamico. Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi , ,4 111,6 107,9 107,8 112,1 109, ,3 103,5 107,2 107,1 101,6 108,5 100,3 102,6 100,0 91,0 99,1 96,6 90,6 87,0 90,2 85,9 84,7 Italia 77,2 Lazio 76,3 80,6 77,5 92,0 84,5 76,9 77,6 89,2 85,5 81,2 78,3 90,5 82,0 70 Capoluoghi Non capoluoghi 75,3 70,3 73,9 74,5 70,9 72,9 73,4 60 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 5

8 Nel grafico della Figura 5 sono riportati gli indici delle rispettive sezioni territoriali riferiti all andamento delle quotazioni in progressione dal I semestre 2004 (base dell osservazione). Anche i risultati del presente semestre contribuiscono a un andamento tendenzialmente piatto che si delinea a partire dal I semestre 2009 che segna però un assestamento dopo il calo avvenuto nel secondo semestre Figura 5: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,8 164,4 163,5 161,1 161,0 160,4 160,3 160,0 159, ,9 105,8 104,7 113,2 114,2 108,5 129,0 126,0 138,5 110,4 108,8 132,7 148,8 124,7 130,1 147,0 104, I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 150,1 147,8 144,4 143,8 144,6 139,3 143,9 144,5 143,8 145,1 141,0 141,0 137,2 135,2 137,3 136,7 137,8138,9 136,6 Italia Lazio Capoluoghi Non capoluoghi I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 L Indice del Mercato Immobiliare che emerge nella Figura 6, fa risaltare come la piccola ripresa annuale del mercato regionale sia fortemente trainata dai capoluoghi, mentre il resto della provincia si allinea con l andamento più statico, con una leggera tendenza negativa, dell intero mercato nazionale. Figura 6: capoluoghi e non capoluoghi 4,50% 4,30% 4,10% 3,90% 3,70% 3,50% 3,30% 3,10% 2,90% 3,32% 3,21% 3,30% 3,18% 3,19% 3,06% 3,29% 3,16% 2,94% 2,72% 2,83% 2,70% 2,50% 2,30% 2,10% 1,90% 1,70% Capoluogo Resto provincia Lazio Italia 2,63% 2,25% 2,30% 2,27% 2,14% 2,09% 2,04% 2,39% 2,22% 2,04% 2,39% 2,19% 1,98% 1,50%

9 Mercato provinciale In questa sezione sono illustrate le informazioni dell Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al II semestre inerenti le 12 macroaree, in cui sono stati suddivisi i 119 comuni della provincia di Roma, così come di seguito denominate: Monti della Tolfa (2 comuni), Area Braccianese (5 comuni), Asse Flaminia (17 comuni), Asse Salaria (11 comuni), Asse Tiburtina (2 comuni), Area Fiume Aniene (43 comuni), Asse Casilina (13 comuni), Castelli Romani (16 comuni), Litorale Sud (4 comuni), Litorale Nord (4 comuni), Roma (1 comune) e Fiumicino (1 comune). L aggregazione delle macroaree è stata effettuata riunendo i comuni secondo parametri territoriali omogenei (caratteristiche orografiche, sistema di comunicazione stradale e ferroviario, caratteristiche sociali delle popolazioni, attitudine industriale agricola turistica artigianale e carattere urbanistico). Figura 7: Macroaree provinciali di Roma 7

10 Il maggior numero di transazioni è stato rilevato nel comune di Roma, che identifica la stessa macroarea. Il dato della capitale ammonta a un pari a , che corrisponde al 65% del mercato provinciale (Figura 10). Seguono le macroaree che hanno realizzato un numero di transazioni superiori a 1000, denominate Litorale Sud (2.080 ), Castelli Romani (1.880 ), e Litorale Nord (1.136 ). La maggiore appetibilità di tali macroaree provinciali rispetto alle altre è motivata, come già argomentato nelle precedenti note, dalla vocazione turistica dei loro comuni e dalla vicinanza alla capitale, rispetto alla quale i prezzi delle abitazioni sono maggiormente accessibili. Le macroaree che hanno registrato un numero minore di transazioni sono, Monti della Tolfa (53 ), Area Braccianese (343 ) e Area Fiume Aniene (429 ). Il mercato provinciale segna in generale una piccola ripresa, incrementando del 5,7% gli scambi immobiliari rispetto al periodo precedente, soltanto in quattro macroaree provinciali delle dodici si rileva un andamento negativo. Tra le aree che maggiormente perdono compravendite, si contraddistinguono, con una marcata performance negativa, Asse Casilina con il -23,3% e Asse Salaria con -17,1%. Le macroaree che, invece, influiscono positivamente sull andamento del mercato sono: Litorale Sud (+20,0%), Castelli Romani (+12,6%). Fiumicino (+8,1%), e Roma (+6,6%). Come si è già indicato per il mercato regionale, le quotazioni medie immobiliari rilevano variazioni minime in lieve flessione che evidenziano una generalizzata stabilità sull intera provincia. Fa eccezione soltanto la macroarea Roma che realizza un incremento minimo di +0,8% e determina (grazie alla sua eccezionale consistenza di stock) il risultato positivo sul dato generale (+0,5%). Il valore medio provinciale si attesta su 2.909, tra le aree più quotate Roma segna un valore di 3.371, seguita da Fiumicino con (-1,7%), Castelli Romani con (-0,5%) e Litorale Nord con (-0,8%). Anche l provinciale segna generalmente risultati che rispecchiano un mercato stazionario. Le macroaree (Figura 11) che si attestano al di sopra dell medio provinciale (2,42%) sono: Fiumicino (4,14%), Litorale Sud (2,97%), Litorale Nord (2,79%), Area Braccianese (2,65%), Asse Flaminia (2,64%) e Asse Tiburtina (2,58%); l Area Fiume Aniene, con un indice pari a 1,36%, è quella con minor dinamica di mercato. Se consideriamo il confronto tra il capoluogo e il resto della provincia, in termini di (Figura 9), si può notare che il rapporto tra i due relativi indici, a partire dal 2004, si mantiene sempre costante. Mentre dal 2008 appare delinearsi una convergenza sempre più ravvicinata che nell ultimo periodo si differenzia in modo minimale (2,44% resto provincia; 2,41% Capoluogo). Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali / Quota % Provincia II sem / I sem N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) AREA BRACCIANESE 343 0,1% 1,32% ,8% 167,6 AREA FIUME ANIENE 429 0,3% 1,64% ,1% 152,0 ASSE CASILINA ,3% 2,10% ,5% 172,6 ASSE FLAMINIA 668-3,2% 2,56% ,5% 193,0 ASSE SALARIA ,1% 1,99% ,6% 161,7 ASSE TIBURTINA 820-0,4% 3,14% ,4% 175,6 CASTELLI ROMANI ,6% 7,21% ,5% 157,6 LITORALE NORD ,0% 4,35% ,8% 169,6 LITORALE SUD ,0% 7,97% ,2% 160,2 MONTI DELLA TOLFA 53 0,8% 0,20% ,1% 171,4 FIUMICINO 583 8,1% 2,23% ,7% 204,2 ROMA ,6% 65,27% ,8% 138,3 Totale provincia Roma ,7% 100% ,5% 144,3 8

11 Tabella 6:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / AREA BRACCIANESE 731-5,2% 2,65% AREA FIUME ANIENE 854-6,5% 1,36% ASSE CASILINA ,3% 1,74% ASSE FLAMINIA ,9% 2,64% ASSE SALARIA ,0% 2,04% ASSE TIBURTINA ,2% 2,58% CASTELLI ROMANI ,9% 2,28% LITORALE NORD ,4% 2,79% LITORALE SUD ,8% 2,97% MONTI DELLA TOLFA 101 2,3% 1,73% FIUMICINO ,6% 4,14% ROMA ,4% 2,41% Totale provincia Roma ,7% 2,42% Figura 8: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,6 173,6 172,3 170,8 168,7 170,5 167,6 167,3 166, ,5 146,0 158,6 129,7 134,7 140,3 143,2 119,4 118,0 119,1 124,4 114,9 106,5 109,1 111,4 101, ,0 108,1 104,4 98,3 106,5 104,5 101,5 97,0 98,7 95,9 88,8 Quotazioni Roma 87,2 Quotazioni Resto provincia 79,5 Resto provincia Roma 69,2 140,2 136,5 136,5 85,375,8 76,7 80,3 67,4 72,1 135,9 91,8 76,7 136,0 137,2 138,3 88,6 85,2 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 69,6 72,9 90,8 72,4 9

12 Figura 9: capoluogo e resto provincia 4,05% 4,17% 3,93% 3,50% 3,42% 3,17% 3,28% 2,93% 2,67% 2,52% 2,50% 2,61% 2,44% 2,44% Capoluogo 2,22% 2,14% 2,39% 2,41% Resto provincia 1,50% Figura 10: Distribuzione estre per macroaree provinciali 1,3% 1,6% 2,1% 2,6% 2,0% 3,1% 7,2% 4,4% 8,0% 65,3% 0,2% 2,2% AREA BRACCIANESE AREA FIUME ANIENE ASSE CASILINA ASSE FLAMINIA ASSE SALARIA ASSE TIBURTINA CASTELLI ROMANI LITORALE NORD LITORALE SUD MONTI DELLA TOLFA FIUMICINO ROMA 10

13 Figura 11: per macroaree provinciali 4,50% 4,00% 4,14% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 2,65% 1,74% 2,64% 2,04% 2,58% 2,28% 2,79% 2,97% 1,73% 2,41% 2,42% 1,50% 1,36% 1,00% 0,50% 0,00% ASSE TIBURTINA FIUMICINO ASSE SALARIA LITORALE SUD ASSE FLAMINIA ASSE CASILINA LITORALE NORD AREA FIUME ANIENE AREA BRACCIANESE CASTELLI ROMANI MONTI DELLA TOLFA ROMA PROVINCIA Nella mappa sottostante si rilevano, mediante gradi cromatici diversi, i valori del nel estre per tutti i 119 comuni che compongono la Provincia di Roma. Figura 12: Mappa della distribuzione comunale estre In Figura 13 è rappresentato su scala cromatica il differenziale dei valori medi residenziali di compravendita di ogni comune rispetto a quello del valore medio provinciale. 11

14 Figura 13: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali media provinciale In Figura 14 viene riportata, su scala cromatica, la distribuzione dell dei vari comuni della provincia di Roma. Figura 14: Mappa della distribuzione dell comunale 12

15 L analisi delle specifiche realtà locali, eccetto Roma già citata in precedenza, individua il maggior numero di transazioni, superiori alle 500 unità, nei comuni di Pomezia (858 ) macroarea Litorale Sud, Fiumicino (583 ) macroarea Fiumicino, Guidonia Montecelio (570 ) macroarea Asse Tiburtina, e Anzio (531 ) macroarea Litorale Sud. Tutti i suddetti comuni variano positivamente le compravendite (), ma Pomezia si distingue con il +57% d incremento, rispetto al semestre di confronto. Il comune dove non si rileva nessuna dinamica di mercato è Rocca Canterano macroarea Area Fiume Aniene, mentre quelli che si attestano al di sotto delle 20 transazioni sono 58 (di cui ben 36 appartenenti all Area Fiume Aniene), che rappresentano il 49% dell intera provincia. Le quotazioni più elevate, oltre il capoluogo (3.371 ), si registrano nei comuni di Grottaferrata (3.085 ), Ciampino (2.960 ) e Frascati (2.900 ), compresi nella macroarea Castelli Romani, tutte al di sopra della soglia del valore medio provinciale pari a Anche i comuni di Formello (2.888 ) macroarea Asse Flaminia e Fiumicino (2.753 ) stessa macroarea, dimostrano un valore rilevante prossimo alla suddetta soglia. I comuni che invece fanno registrare la minima sono: Percile, Rocca Canterano, Rocca Santo Stefano e Vallepietra tutti con un valore di e ricadenti nella macroarea Fiume Aniene. La variazione delle quotazioni rispetto al precedente semestre, come già esposto per le macroaree, è generalmente stazionaria con tendenza negativa. Il 50% dei comuni dell intera provincia romana non registra variazioni mentre quelli che subiscono una diminuzione di valore, con una variazione negativa che va dal -5,0% al -0,1%, rappresentano il 35%. I comuni che incrementano la media, anche se di modesta entità da 0,2% a 5,0%, sono 17 e rappresentano il 14% dell intera provincia. Le migliori dinamiche di mercato (), segnalate da indici al di sopra del dato provinciale pari al 2,42% (sempre tenendo presente un punto di vista che abbia una lettura dei dati in misura proporzionale alle relative consistenze immobiliari), hanno riguardato 28 comuni, di cui 10 attestati su un indice superiore al 3,0%. Nei comuni di Fiumicino (4,14%), Pomezia (4,10%), Capena (3,68%) e Marino (3,57%) si sono registrati i valori più elevati. I mercati meno movimentati che hanno determinato un indice inferiore a un punto percentuale (1%), sono stati riscontrati in 22 comuni. Rocca Canterano,Marano Equo e Vallepietra (tutti della macroarea Area Fiume Aniene) hanno realizzato i minimi indici, rispettivamente pari a 0,21%, 0,22% e 0,23%. Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Area Braccianese Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia ANGUILLARA SABAZIA 99 15,8% 0,38% 2,40% ,4% 0,61 BRACCIANO ,0% 0,46% 2,77% ,5% 0,75 CANALE MONTERANO 12-33,3% 0,05% 1,41% ,0% 0,62 MANZIANA 66 14,8% 0,25% 3,14% ,7% 0,59 TREVIGNANO ROMANO 46 56,2% 0,18% 3,13% ,0% 0,72 Totale Area Braccianese 343 0,1% 1,32% 2,65% ,8% 0,67 13

16 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Area Fiume Aniene Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia AFFILE 11 64,9% 0,04% 1,04% ,0% 0,38 AGOSTA ,4% 0,09% 2,49% ,6% 0,38 ANTICOLI CORRADO 2-81,9% 0,01% 0,86% ,0% 0,35 ARCINAZZO ROMANO 26 4,0% 0,10% 1,87% ,5% 0,43 ARSOLI 4-54,7% 0,02% 1,24% ,0% 0,42 BELLEGRA ,1% 0,07% 1,83% ,0% 0,38 CAMERATA NUOVA 2-0,01% 0,63% ,0% 0,38 MANDELA 3-46,6% 0,01% 1,74% ,7% 0,42 CANTERANO 1-50,0% 0,00% 0,66% ,0% 0,36 CAPRANICA PRENESTINA 4-51,1% 0,01% 0,84% ,8% 0,37 CASAPE 9 200,0% 0,03% 1,95% ,2% 0,36 CASTEL MADAMA 38-1,3% 0,14% 1,84% ,2% 0,49 CASTEL S PIETRO ROMANO 3-25,0% 0,01% 1,24% ,0% 0,40 CAVE 54 20,3% 0,21% 1,75% ,3% 0,54 CERRETO LAZIALE ,0% 0,04% 1,01% ,0% 0,36 CERVARA DI ROMA 7-41,7% 0,03% 1,22% ,4% 0,40 CICILIANO 14 67,8% 0,05% 2,42% ,0% 0,40 CINETO ROMANO 2-50,0% 0,01% 0,84% ,0% 0,38 GENAZZANO 29-31,7% 0,11% 1,87% ,0% 0,48 GERANO 9 68,9% 0,03% 1,71% ,0% 0,35 JENNE 4-56,3% 0,01% 0,62% ,0% 0,36 LICENZA 4 49,8% 0,02% 1,17% ,1% 0,41 MARANO EQUO 2 33,3% 0,01% 0,22% ,0% 0,36 OLEVANO ROMANO 43 33,9% 0,17% 1,68% ,0% 0,48 PERCILE 1 0,0% 0,00% 0,81% ,0% 0,34 PISONIANO 5-13,9% 0,02% 1,38% ,0% 0,36 POLI 9-29,2% 0,03% 0,89% ,0% 0,38 RIOFREDDO 7 250,0% 0,03% 1,23% ,0% 0,38 ROCCA CANTERANO 0-0,00% 0,21% ,0% 0,34 ROCCA DI CAVE 2 33,3% 0,01% 0,59% ,0% 0,38 ROCCAGIOVINE 1-66,7% 0,00% 0,49% ,0% 0,38 ROCCA SANTO STEFANO 3 3,4% 0,01% 0,43% ,0% 0,34 ROIATE 3 180,0% 0,01% 0,91% ,0% 0,38 ROVIANO 2-53,5% 0,01% 0,61% ,1% 0,38 SAMBUCI 3 0,0% 0,01% 1,59% ,0% 0,36 SAN GREGORIO DA SASSOLA 4-26,6% 0,01% 0,75% ,0% 0,38 SAN VITO ROMANO 12-28,0% 0,05% 1,16% ,0% 0,40 SARACINESCO 1 0,0% 0,00% 1,54% ,0% 0,36 SUBIACO 34-46,5% 0,13% 1,01% ,3% 0,43 VALLEPIETRA 1-25,0% 0,00% 0,23% ,0% 0,34 VALLINFREDA 1-66,7% 0,00% 0,44% ,0% 0,37 VICOVARO 17 40,0% 0,06% 1,63% ,0% 0,40 VIVARO ROMANO 4 75,0% 0,01% 1,06% ,0% 0,37 Totale Area Fiume Aniene 429 0,3% 1,64% 1,36% ,1% 0,42 14

17 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Asse Casilina Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia ARTENA 28-51,7% 0,11% 1,21% ,8% 0,54 CARPINETO ROMANO 13-36,1% 0,05% 0,87% ,5% 0,38 COLLEFERRO 90 12,2% 0,35% 1,57% ,1% 0,50 COLONNA 18-38,5% 0,07% 1,90% ,0% 0,69 GALLICANO NEL LAZIO 26-36,9% 0,10% 1,85% ,5% 0,55 GAVIGNANO 4 30,0% 0,02% 1,05% ,0% 0,43 GORGA 9 373,8% 0,03% 2,03% ,0% 0,36 LABICO 40-13,0% 0,15% 3,05% ,0% 0,62 MONTELANICO 9-30,3% 0,03% 1,13% ,0% 0,41 PALESTRINA 83-18,4% 0,32% 1,68% ,0% 0,64 SEGNI 38-2,7% 0,15% 1,39% ,4% 0,52 VALMONTONE 42-37,5% 0,16% 1,75% ,9% 0,64 ZAGAROLO ,8% 0,57% 2,30% ,4% 0,59 Totale Asse Casilina ,3% 2,10% 1,74% ,5% 0,56 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Asse Flaminia Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia CAMPAGNANO DI ROMA 72-13,6% 0,28% 2,66% ,6% 0,70 CAPENA 89 15,6% 0,34% 3,61% ,9% 0,66 CASTELNUOVO DI PORTO 45 31,2% 0,17% 2,01% ,3% 0,67 CIVITELLA SAN PAOLO 14-3,2% 0,06% 2,49% ,0% 0,54 FIANO ROMANO ,1% 0,43% 3,37% ,4% 0,69 FILACCIANO 4 0,0% 0,02% 2,34% ,0% 0,46 FORMELLO 72-26,5% 0,27% 2,45% ,0% 0,99 MAGLIANO ROMANO 5-16,7% 0,02% 1,98% ,0% 0,57 MAZZANO ROMANO 16-1,0% 0,06% 1,35% ,0% 0,51 MORLUPO 62 29,8% 0,24% 2,50% ,0% 0,73 NAZZANO 6 0,0% 0,02% 1,64% ,6% 0,47 PONZANO ROMANO 4-55,6% 0,02% 1,21% ,0% 0,48 RIANO 46-26,4% 0,18% 3,01% ,0% 0,72 RIGNANO FLAMINIO 61-11,8% 0,23% 3,04% ,0% 0,64 SACROFANO 41 64,0% 0,16% 2,36% ,6% 0,76 SANT`ORESTE 14 24,3% 0,05% 1,46% ,0% 0,46 TORRITA TIBERINA 8 166,7% 0,03% 2,28% ,0% 0,47 Totale Asse Flaminia 668-3,2% 2,56% 2,64% ,5% 0,69 15

18 Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Asse Salaria Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia MARCELLINA 24-32,6% 0,09% 1,88% ,0% 0,53 MENTANA ,2% 0,66% 2,04% ,6% 0,67 MONTEFLAVIO 5 137,5% 0,02% 0,76% ,0% 0,42 MONTELIBRETTI 16 54,9% 0,06% 0,99% ,7% 0,51 MONTEROTONDO ,5% 0,74% 2,50% ,2% 0,74 MONTORIO ROMANO 7 40,0% 0,03% 0,94% ,7% 0,42 MORICONE 8 4,3% 0,03% 1,29% ,0% 0,43 NEROLA 14-39,4% 0,05% 2,83% ,0% 0,42 PALOMBARA SABINA 51-30,4% 0,20% 1,89% ,0% 0,52 SAN POLO DEI CAVALIERI 18-2,8% 0,07% 1,79% ,0% 0,45 SANT`ANGELO ROMANO 13-46,5% 0,05% 1,97% ,0% 0,53 Totale Asse Salaria ,1% 1,99% 2,04% ,6% 0,62 Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Asse Tiburtina Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia GUIDONIA MONTECELIO 570 4,3% 2,18% 2,98% ,1% 0,77 TIVOLI 250-9,7% 0,96% 1,98% ,8% 0,65 Totale Asse Tiburtina 820-0,4% 3,14% 2,58% ,4% 0,72 Tabella 13:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Castelli Romani Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia ALBANO LAZIALE 209 2,2% 0,80% 2,17% ,2% 0,78 ARICCIA 79 8,8% 0,30% 1,85% ,4% 0,71 CASTEL GANDOLFO 42 31,1% 0,16% 1,87% ,2% 0,91 LANUVIO 56 18,9% 0,21% 1,81% ,9% 0,61 FRASCATI 119 2,4% 0,46% 2,34% ,0% 1,00 GENZANO DI ROMA 119-5,9% 0,45% 2,09% ,2% 0,76 GROTTAFERRATA ,7% 0,42% 2,06% ,0% 1,06 MARINO 339-2,6% 1,30% 3,57% ,2% 0,88 MONTECOMPATRI 85 67,3% 0,33% 2,74% ,0% 0,71 MONTE PORZIO CATONE 50 47,4% 0,19% 1,95% ,0% 0,94 NEMI ,0% 0,05% 1,80% ,6% 0,78 ROCCA DI PAPA 71 4,2% 0,27% 2,04% ,1% 0,68 ROCCA PRIORA 61 7,5% 0,23% 1,85% ,0% 0,65 VELLETRI ,5% 0,91% 1,73% ,3% 0,63 LARIANO 78 25,9% 0,30% 2,64% ,5% 0,57 CIAMPINO ,1% 0,82% 2,46% ,0% 1,02 Totale Castelli Romani ,6% 7,21% 2,28% ,5% 0,80 16

19 Tabella 14:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Litorale Nord Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia CERVETERI ,0% 1,18% 2,84% ,0% 0,77 CIVITAVECCHIA ,0% 1,37% 2,91% ,3% 0,68 SANTA MARINELLA ,5% 0,74% 2,55% ,3% 0,87 LADISPOLI ,5% 1,06% 2,80% ,6% 0,86 Totale Litorale Nord ,0% 4,35% 2,79% ,8% 0,79 Tabella 15:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Litorale Sud Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia ANZIO 531 0,4% 2,03% 2,77% ,6% 0,74 NETTUNO ,7% 1,01% 2,04% ,3% 0,67 POMEZIA ,0% 3,29% 4,10% ,0% 0,74 ARDEA 427 1,8% 1,64% 2,70% ,6% 0,73 Totale Litorale Sud ,0% 7,97% 2,97% ,2% 0,73 Tabella 16:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Monti della Tolfa Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia ALLUMIERE 21-3,9% 0,08% 1,45% ,2% 0,52 TOLFA 32 4,1% 0,12% 1,97% ,0% 0,57 Totale Monti della Tolfa 53 0,8% 0,20% 1,73% ,1% 0,55 Tabella 17:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Fiumicino Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia FIUMICINO 583 8,1% 2,23% 4,14% ,7% 0,95 Totale Fiumicino 583 8,1% 2,23% 4,14% ,7% 0,95 Tabella 18:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Roma Comune II sem / II sem Quota % Provincia II sem / I sem II sem media di provincia ROMA ,6% 65,27% 2,41% ,8% 1,16 Totale Roma ,6% 65,27% 2,41% ,8% 1,16 17

20 Mercato del comune di Roma Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Roma fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo romano rappresenta il 18,2% della quota di di tutti i capoluoghi d Italia, registrando un incremento di variazione percentuale delle transazioni pari a 6,6% rispetto al estre del. Tra gli altri capoluoghi, tutti in crescita, si pongono in evidenza le città di Firenze, Torino e Palermo con considerevoli percentuali d incremento di. La migliore dinamica di mercato è registrata a Milano con una percentuale di pari a 2,43% che supera quella nazionale pari a 2,10%. Tabella 19: e variazioni dei principali capoluoghi Principali Capoluoghi / Quota % capoluoghi Bologna ,8% 2,5% 2,16% Firenze ,7% 2,4% 2,32% Genova ,1% 3,7% 2,15% Milano ,3% 10,0% 2,43% Napoli ,1% 3,5% 1,55% Palermo ,0% 2,8% 1,71% Roma ,6% 18,2% 2,41% Torino ,2% 6,3% 2,41% Principali Capoluoghi ,6% 49,4% 2,23% Italia capoluoghi ,2% 100% 2,10% Per consentire una più fluida lettura dei dati riguardanti l analisi del mercato immobiliare della capitale, il territorio è stato articolato in 23 macroaree di diversa ampiezza. Le macroaree, che aggregano un numero variabile di zone OMI (308 complessivamente), presentano caratteristiche simili per densità di urbanizzazione, situazioni socio-economiche, servizi, infrastrutture e posizione geografica. 18

21 Figura 15: Mappa delle macroaree urbane di Roma Come riportato nella Tabella 20 il maggior numero di compravendite immobiliari avvenute nel II semestre si registra nelle macroaree Fuori GRA EST (1.998 ), Tiburtina Prenestina (1.852 ), Aurelia (1.275 ) e Salaria (1.035 ). Tutte e quattro le aree riportano un andamento positivo delle transazioni rispetto al estre, con incrementi che vanno dal +0,2% (Salaria) al +21,6% (Tiburtina Prenestina). 19

22 Gli incrementi più elevati, oltre il 40% degli scambi immobiliari, si realizzano nelle macroaree Fuori GRA Nord (+47,2%) e Semicentrale Ostiense-Navigatori (+40,1%). E rilevante la flessione considerevole del numero di compravendite nelle macroaree Cintura Eur (-37,3%) e Fuori GRA Ovest (-25,4%). La macroarea Fuori GRA Est rappresenta in questo semestre l 11,74% delle transazioni movimentate nel mercato romano, seguita dalla macroarea Tiburtina Prenestina con il 10,88%, mentre la minor fetta di mercato appartiene alla macroarea Fuori GRA Sud, che occupa soltanto lo 0,71% di. Rispetto al precedente periodo, 11 macroaree romane, che rappresentano circa il 63% dello stock comunale delle abitazioni, rappresentano una variazione in aumento. Quattro a evoluzione positiva (Semicentrale Ostiense Navigatori, Semicentrale Tiburtina - Prenestina, Tiburtina- Prenestina, Fuori GRA Nord, nelle quali è localizzato circa il 20% dello stock immobiliare residenziale) si attestano su percentuali d incremento superiori al 20%. La punta massima pari al 47,2% si registra nella macroarea Fuori GRA Nord. Si riscontra invece un trend negativo in 11 macroaree con decrementi che vanno dal -37,3% al -1,2%, con punte di flessione (oltre il -20,0%) nelle zone di Cintura Eur (-37,3%) e Fuori GRA Ovest (-25,4%). La più elevata si registra nella macroarea Centro Storico (6.844 ), che indica un differenziale pari a 1,85 volte la media comunale. Seguono le macroaree Semicentrale Parioli Flaminio (6.194 ), Semicentrale Prati Trionfale (5.435 ) e Semicentrale Salaria Trieste Nomentano (5.128 ), che rappresentano le aree più prestigiose della città. In ambito comunale le macroaree con il livello medio delle quotazioni più basso si collocano in alcune aree fuori il GRA, come la parte Est con 2.537, la parte Nord con e la parte Ovest con Tra queste, la macroarea Fuori GRA EST è però quella, come evidenziato in precedenza, che attira il maggior interesse del mercato. Le variazioni delle quotazioni nel estre rispetto al I semestre, rimangono quasi tutte stazionarie facendo segnare minime oscillazioni, soprattutto in senso positivo, restando contenute in un intervallo inferiore al 2%. L unica variazione interessante si verifica nella macroarea Fuori GRA Sud dove la differenza di è pari +4,3%. Tale situazione trova riscontro nella variazione media di città che si attesta sul +0,8%. L medio comunale è pari al 2,41%, il valore massimo si riscontra nella macroarea Fuori GRA NORD con 3,26%. In Figura 16 le differenti gradazioni di colore rappresentano le diverse concentrazioni di nelle zone del comune di Roma. E possibile riconoscere le zone che hanno, in questo semestre, registrato un alto numero di compravendite. Le zone OMI (Figura 17) che registrano una buona intensità del mercato immobiliare ( > del 3%) rispetto al proprio stock immobiliare sono 44, su un totale di 308, pari a circa il 14%. Nel dettaglio delle singole zone OMI (che saranno trattate più specificatamente nel commento anteposto alle varie tabelle di macroarea), il maggior numero di compravendite () si è realizzato nelle aree: Ostiense 2 (324) - macroarea Semicentrale Ostiense-Navigatori, Lunghezza di Castel Verde A (317), Lunghezza (301) - macroarea Fuori G.R.A. EST, Prenestino-Centocelle (262) macroarea Tiburtina-Prenestina e Primavalle macroarea Aurelia (256). Tutte e cinque le zone si attestano sopra il 1,5% del totale degli scambi comunali. Nella Figura 18 sono rappresentati i differenziali dei valori medi di zona media comunale, dove risaltano le gradazioni più scure delle zone con differenziali fino a 2,9 volte la media comunale. Si nota la concentrazione di valori medi più elevati nella parte interna al GRA con maggior evidenza di blu nelle aree comprendenti il centro storico. Il minimo valore medio di compravendita si riscontra nella zona OMI San Vittorino A con una pari a 1900 (macroarea Fuori G.R.A. Est). Mentre le quotazioni medie più elevate si raggiungono nelle zone OMI interne alla macroarea Centro Storico: Parione ( pari a 2,88 volte la media comunale), Campo Marzio ( pari a 2,70), Trevi (9.050 pari a 2,45), Colonna (8.650 pari a 2,34), e Regola (8.600 pari a 2,33). Sempre in termini di differenziale dei valori, per le altre macroaree, meritano attenzione le zone: Pinciano (1,84), Parioli (1,83) - della macroarea Semicentrale Parioli-Flaminio; Prati (1,76) - della macroarea Semicentrale Prati Trionfale. Si distinguono ulteriormente, per la presenza di tipologie particolarmente importanti (ville e villini), le zone: Torricola (1,76), Divino Amore (1,69), Tor Carbone A (1,54) e Tor Carbone (1,47). 20

23 Tabella 20:,, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Roma Macroaree urbane II sem / Quota % comune / I sem media comunale CENTRO STORICO 526 6,7% 3,09% 1,53% ,7% 1,85 SEMICENTRALE APPIA - TUSCOLANA 603 0,9% 3,54% 1,90% ,2% 1,11 SEMICENTRALE AURELIA - GIANICOLENSE 715-1,2% 4,20% 1,84% ,2% 1,12 SEMICENTRALE OSTIENSE - NAVIGATORI ,1% 3,53% 2,28% ,3% 0,94 SEMICENTRALE PARIOLI - FLAMINIO 207-7,4% 1,21% 1,79% ,3% 1,67 SEMICENTRALE PRATI - TRIONFALE 363 0,0% 2,14% 1,62% ,6% 1,47 SEMICENTRALE SALARIA TRIESTE - NOMENTANO 584 9,5% 3,43% 1,84% ,1% 1,39 SEMICENTRALE TIBURTINA - PRENESTINA ,2% 2,55% 2,08% ,9% 0,93 APPIA - TUSCOLANA 553-2,0% 3,25% 2,07% ,0% 0,91 AURELIA ,6% 7,49% 2,35% ,0% 0,88 CASSIA - FLAMINIA 449-5,5% 2,64% 2,00% ,2% 1,20 CINTURA EUR ,3% 3,05% 2,51% ,4% 0,91 EUR - LAURENTINA 285-7,0% 1,67% 1,58% ,5% 1,07 PORTUENSE 840 1,5% 4,94% 2,27% ,2% 0,88 SALARIA ,2% 6,08% 2,43% ,3% 0,96 TIBURTINA - PRENESTINA ,6% 10,88% 2,08% ,3% 0,79 FUORI GRA EST ,7% 11,74% 3,09% ,2% 0,69 FUORI GRA NORD ,2% 1,80% 3,26% ,4% 0,70 FUORI GRA NORD - OVEST 242-1,2% 1,42% 1,89% ,7% 0,78 FUORI GRA OVEST ,4% 1,25% 2,96% ,9% 0,71 FUORI GRA SUD 121-4,3% 0,71% 1,75% ,3% 0,72 FUORI GRA SUD - OVEST 902-1,9% 5,30% 3,16% ,1% 0,80 OSTIA LITORALE 429-9,5% 2,52% 2,15% ,1% 0,82 N.D ,57% ROMA ,6% 100% 2,41% * ,8% 1,00 * La comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 21

24 Figura 16: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre 22

25 Figura 17: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno 23

26 Figura 18: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre 24

27 Nella macroarea Centro Storico, che registra un numero di 526 transazioni pari a una quota di 3,09% di comunale, si distinguono per un maggior numero di compravendite le zone Esquilino, Trastevere e Monti con variazioni, rispetto al estre, rispettivamente del -2,1%, +4,3% e +1,6%. Tra le 12 zone che superano la media di macroarea pari a 6.844, si evidenziano: Parione ( ), Campo Marzio ( ), Trevi (9.050 ), e Colonna (8.650 ). La preferenza degli scambi nella macroarea (Figura 19), in relazione alle tipologie dimensionali 1, ricade sul taglio Medio, che rappresenta il 25,6% dello stock immobiliare residenziale. Abbastanza ricercati risultano anche i tagli Piccoli e Medi Piccoli. Tabella 21:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione II sem / Quota % comune / I sem II sem media comunale B1 TESTACCIO (P.ZA S. MARIA LIBERATRICE) 51 13,8% 0,30% 2,10% ,0% 1,46 B2 SAN SABA (VIA DI SAN SABA) 8 14,3% 0,05% 0,80% ,0% 1,61 B3 CELIO (VIA CELIMONTANA) 21 20,0% 0,13% 1,49% ,9% 1,42 B4 MONTI (VIA DEI SERPENTI) 57 1,6% 0,33% 1,87% ,8% 1,72 B5 SALLUSTIANO (VIA QUINTINO SELLA) 19-2,6% 0,11% 2,01% ,8% 1,72 B6 PIGNA (VIA DEL PLEBISCITO) 1 0,0% 0,01% 1,02% ,2% 2,22 B7 SANT`EUSTACHIO (CORSO RINASCIMENTO) 3 46,6% 0,02% 0,56% ,6% 2,29 B8 REGOLA (VIA GIULIA) 11-15,4% 0,06% 1,03% ,6% 2,33 B9 PARIONE (PIAZZA NAVONA) 11-29,3% 0,07% 1,11% ,9% 2,88 B10 PONTE (VIA DI PANICO) 24 7,4% 0,14% 1,32% ,8% 2,31 B11 CAMPITELLI ( CAMPIDOGLIO) 1-66,7% 0,01% 1,20% ,2% 2,26 B12 RIPA (AVENTINO-VIA DI S.SABINA) 7 124,0% 0,04% 1,44% ,7% 1,85 B13 SANT`ANGELO (VIA DEL TEATRO MARCELLO) ,0% 0,10% 2,14% ,7% 1,87 B14 TRASTEVERE (VLE TRASTEVERE-REGINA COELI) 68 4,3% 0,40% 1,77% ,4% 1,96 B15 BORGO (VIA DELLA CONCILIAZIONE) 6-50,0% 0,04% 0,86% ,3% 1,81 B17 CASTRO PRETORIO (PIAZZA INDIPENDENZA) 19 75,7% 0,11% 1,50% ,8% 1,50 B18 ESQUILINO (PIAZZA VITTORIO) 123-2,1% 0,72% 1,75% ,0% 1,37 B22 COLONNA (PIAZZA COLONNA) 6 20,0% 0,04% 0,85% ,6% 2,34 B23 CAMPO MARZIO (LARGO GOLDONI) 26 69,9% 0,15% 1,07% ,0% 2,70 B24 TREVI (VIA SS.APOSTOLI) 5 2,0% 0,03% 1,67% ,7% 2,45 B25 LUDOVISI (VIA VENETO) 20-8,0% 0,11% 1,76% ,0% 2,26 B26 TREVI A (VIA BARBERINI) 2-76,7% 0,01% 0,97% ,0% 2,04 B27 TRASTEVERE A (VIA DANDOLO) 6 58,3% 0,04% 1,65% ,3% 1,69 B29 CASTRO PRETORIO A ( VIA TORINO) 14 18,3% 0,08% 1,37% ,8% 1,51 B30 SAN SABA A (VIA DI PORTA LATINA) 0-0,00% 0,00% ,0% 1,38 CENTRO STORICO 526 6,7% 3,09% 1,53% ,7% 1,85 1 Le classi dimensionali delle unità abitative considerate sono specificate nelle Note Metodologiche. 25

28 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Centro Storico Stock 26,1% 23,4% 21,3% 22,2% 25,6% 25,6% 12,6% 16,1% 14,3% 12,7% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 26

29 La macroarea Semicentrale Appia Tuscolana totalizza 603 transazioni, pari al 3,54% del comunale. Le quattro zone, contenute nella macroarea, raggiungono un numero di vendite superiore al centinaio, tra le quali emerge Appio Latino 2, con 173 scambi e con una variazione del +11,4%, che contribuisce in modo sostanziale al positivo dato generale di macroarea (+0,9%). La media di macroarea è pari a 4.100, la zona con la più elevata è Appio Latino 1 (4.600 ). Le tipologie dimensionali più rappresentative della macroarea (Figura 20) sono i tagli Piccolo, Medio- Piccolo e Medio che rappresentano l 86% circa dello stock. Tra questi il più richiesto risulta il taglio piccolo con 37,0% delle preferenze. Tabella 22:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Appia-Tuscolana Zona OMI Denominazione II sem / Quota % comune / I sem media comunale C7 TUSCOLANO 1 (VIA TARANTO) 121 0,3% 0,71% 1,99% ,2% 1,09 C8 TUSCOLANO 2 (PIAZZA S.MARIA AUSILIATRICE) ,6% 0,90% 1,92% ,9% 1,07 C9 APPIO LATINO 1 (PIAZZA TUSCOLO) ,6% 0,91% 1,84% ,8% 1,24 D4 APPIO LATINO 2 (VIA LATINA) ,4% 1,02% 1,88% ,3% 1,04 SEMICENTRALE APPIA-TUSCOLANA 603 0,9% 3,54% 1,90% ,2% 1,11 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Semicentrale Appia-Tuscolana Stock 37,0% 30,5% 30,1% 25,6% 25,3% 24,1% 7,2% 9,2% 6,7% 4,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 27

30 La macroarea Semicentrale Aurelia Gianicolense registra 715 transazioni, pari ad una quota del 4,20% del comunale. Si distinguono per un maggior numero di compravendite le zone Gianicolense 2 e Portuense 1, anche se in flessione rispetto al estre nelle misure di -3,4% e -0,8%. Ben quattro zone, tra quelle più quotate, si collocano al di sopra della media di macroarea pari a 4.139, tra le quali si evidenziano le zone Gianicolense 1 (5.100 ) e Aurelio 3 (4.800 ). Come per la precedente macroarea, le tipologie dimensionali più rappresentative della macroarea (figura 21) sono i tagli Piccolo, Medio-Piccolo e Medio che rappresentano l 84% circa dello stock, con le maggiori preferenze sul taglio Piccolo (32,2%). Tabella 23:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Aurelia-Gianicolense Zona OMI Denominazione II sem / Quota % comune / I sem media comunale C11 PORTUENSE 1 (PIAZZA ENRICO FERMI) 177-0,8% 1,04% 2,08% ,2% 0,93 C12 GIANICOLENSE 1 (VIA POERIO) 92 12,4% 0,54% 1,71% ,0% 1,38 C13 GIANICOLENSE 2 (VIA DI DONNA OLIMPIA) 233-3,4% 1,37% 2,06% ,6% 1,08 C14 AURELIO 1 (VIA BALDO DEGLI UBALDI) 35 21,7% 0,21% 1,58% ,5% 1,10 C15 AURELIO 2 (VIA GREGORIO VII) 67-24,5% 0,40% 1,52% ,1% 1,21 C16 AURELIO 3 (LARGO DI PORTA CAVALLEGGERI) 27-1,1% 0,16% 1,50% ,0% 1,30 C27 GIANICOLENSE 1 A (PIAZZA DI PONTE TESTACCIO) 48 32,2% 0,28% 1,95% ,5% 1,24 C34 AURELIO 1 A (VIA DI VALLE AURELIA) 0-0,00% 0,00% ,6% 1,08 C35 AURELIO 2 A (VIA BENTIVOGLIO) 34-9,2% 0,20% 1,43% ,2% 1,08 R12 OSPEDALI FORLANINI 1-50,0% 0,01% 2,44% R14 VILLA PAMPHILI 0-100,0% 0,00% 0,00% SEMICENTRALE AURELIA-GIANICOLENSE 715-1,2% 4,20% 1,84% ,2% 1,12 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Semicentrale Aurelia-Gianicolense Stock 32,2% 33,5% 26,6% 24,1% 27,4% 27,9% 5,7% 5,2% 10,2% 7,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 28

31 La macroarea Semicentrale Ostiense Navigatori realizza 601 transazioni, che rappresentano il 3,53% del comunale. Si distinguono per un maggior numero di compravendite le zone Ostiense 2 e Montagnola, mentre la prima rileva una variazione positiva che raddoppia il risultato del estre, la seconda subisce una flessione pari al -9,8%%. Quattro zone, si collocano al di sopra della media di macroarea pari a 3.487, tra le quali si evidenziano le zone Ostiense 2 A (4.150 ) e Ostiense 2 B (3.800 ). Il taglio più ricercato nel mercato è il Piccolo con il 32,2% delle compravendite (Figura 22), che rappresenta il 26,6% dello stock immobiliare residenziale della macroarea. Tabella 24:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Ostiense-Navigatori Zona OMI Denominazione II sem / Quota % comune / I sem media comunale C10 OSTIENSE 2 (LARGO DELLE SETTE CHIESE) ,2% 1,90% 2,94% ,7% 1,00 C31 OSTIENSE 2 A (VIALE MARCO POLO) 11 37,5% 0,06% 1,61% ,5% 1,12 C32 OSTIENSE 2 B ( VIA DEL COMMERCIO) 53 25,7% 0,31% 2,38% ,7% 1,03 D5 OSTIENSE 1 (VIA PINCHERLE) 50-28,0% 0,29% 1,68% ,7% 0,82 D6 OSTIENSE 3 (VIA CASAMARI) 12 0,0% 0,07% 1,93% ,1% 0,90 TOR MARANCIA NAVIGATORI D33 (VIA C.T.ODESCALCHI) 40 18,4% 0,24% 1,71% ,8% 0,85 D34 MONTAGNOLA (VIA PICO DELLA MIRANDOLA) 88-9,8% 0,52% 2,07% ,5% 0,90 TOR MARANCIA NAVIGATORI A. D44 ( PIAZZA DEI NAVIGATORI) 23 6,2% 0,13% 1,58% ,2% 0,96 SEMICENTRALE OSTIENSE-NAVIGATORI ,1% 3,53% 2,28% ,3% 0,94 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Semicentrale Ostiense-Navigatori Stock 32,2% 33,5% 26,6% 24,1% 27,4% 27,9% 5,7% 5,2% 10,2% 7,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 29

32 La macroarea Semicentrale Parioli Flaminio totalizza un numero di 207 transazioni, pari ad una quota di 1,21% del comunale. Le zone Parioli e Flaminio si distinguono per un maggior numero di compravendite, con variazioni rispetto al estre, in flessione pari a -13,8% e -6,4%. Al di sopra della media di macroarea pari a 6.194, si attestano le zone Pinciano (6.800 ), Parioli (6.750 ) e Flaminio A (6.350 ). In termini dimensionali (Figura 23) sono maggiormente presenti ed anche principalmente ricercati il taglio Grande (35,8% di stock e il 32,1% di scambi) e il taglio Medio (27,8% di stock e il 29,8% di scambi). Tabella 25:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Parioli-Flaminio Zona OMI Denominazione II sem / Quota % comune / I sem II sem media comunale B19 FLAMINIO (VIA G.RENI) 54-6,4% 0,32% 1,70% ,9% 1,42 B28 FLAMINIO A ( VIA SCIALOIA) 6-24,2% 0,04% 1,54% ,4% 1,72 C1 PARIOLI (PIAZZA EUCLIDE) 98-13,8% 0,58% 1,76% ,0% 1,83 C3 PINCIANO (VIA PAESIELLO) 29-0,7% 0,17% 1,76% ,2% 1,84 C26 VILLAGGIO OLIMPICO (VIALE DI VILLA GLORI ) 20 34,2% 0,11% 2,75% ,1% 1,03 R13 ACQUA ACETOSA 0-0,00% 0,00% SEMICENTRALE PARIOLI-FLAMINIO 207-7,4% 1,21% 1,79% ,3% 1,67 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Semicentrale Parioli-Flaminio Stock 27,8% 29,8% 35,8% 32,1% 18,9% 15,6% 14,5% 14,2% 6,5% 4,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 30

33 La macroarea Semicentrale Prati Trionfale registra un totale di 363 transazioni, 2,14% del comunale. Le zone che realizzano il maggior numero di scambi sono Della Vittoria 3 e Prati, mentre la prima aumenta le compravendite del +6,8%, la seconda flette del -6,6% rispetto al periodo di riferimento. Al di sopra della media di macroarea pari a 5.435, si collocano le zone Prati (6.500 ) e Della Vittoria 3 (5.800 ). Il taglio dimensionale (Figura 24) più presente ed anche più richiesto è il taglio Medio (32,1% di stock e il 31% di scambi), nelle preferenze di macroarea per quel che concerne le compravendite, si evidenziano anche i tagli Piccolo (22,8%) e Grande (22%). Tabella 26:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Prati-Trionfale Zona OMI Denominazione II sem / Quota % comune / I sem II sem media comunale B16 PRATI (VIALE GIULIO CESARE) 106-6,6% 0,63% 1,73% ,8% 1,76 B20 DELLA VITTORIA 3 (PIAZZA MAZZINI) 137 6,8% 0,81% 1,50% ,9% 1,57 C17 TRIONFALE 2 (VIA DELLE MEDAGLIE D`ORO) 71-18,0% 0,42% 1,66% ,6% 1,07 C18 TRIONFALE 3 (VIA ANGELO EMO) 48 42,9% 0,28% 1,66% ,1% 1,26 SEMICENTRALE PRATI-TRIONFALE 363 0,0% 2,14% 1,62% ,6% 1,47 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Semicentrale Prati-Trionfale Stock 32,1% 31,0% 22,8% 19,8% 19,6% 18,5% 22,6% 22,0% 5,9% 5,7% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 31

34 La macroarea Semicentrale Salaria Trieste Nomentano registra 584 transazioni, il 3,43% del comunale. Le zone Trieste 1 e Trieste 2 si distinguono per avere effettuato un maggior numero di compravendite con incrementi rispettivamente del +14,5% e del +21,5%. Sopra la media di macroarea pari a 5.128, si attestano le zone Trieste 2 (6.150 ), Salario (5.850 ) e Nomentano Torlonia Riguardo alle classi dimensionali (Figura 25), il taglio su cui si è orientato principalmente il mercato è il Medio (33%), che però rappresenta il 35,9% dello stock immobiliare residenziale della macroarea. Tabella 27:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Salaria-Trieste- Nomentano Zona OMI Denominazione II sem / Quota % comune / I sem media comunale B21 TRIESTE 2 (CORSO TRIESTE) ,5% 0,78% 1,98% ,0% 1,66 C2 SALARIO (VIA SAVOIA) 39-0,8% 0,23% 1,83% ,3% 1,58 C4 NOMENTANO-TORLONIA (PIAZZA GALENO) 15-49,6% 0,09% 1,10% ,3% 1,44 C21 TRIESTE 1 (VIALE LIBIA) ,5% 1,22% 1,93% ,0% 1,34 C22 BATTERIA NOMENTANA (VIA BATTERIA NOMENTANA) 22 58,3% 0,13% 2,16% ,2% 1,14 C23 LANCIANI (VIA LANCIANI) 43 37,4% 0,26% 2,09% ,7% 1,22 C24 BOLOGNA 1 (PIAZZA BOLOGNA) 123-0,4% 0,72% 1,68% ,1% 1,22 C25 BOLOGNA 2 (VIALE DEL POLICLINICO) 2-60,0% 0,01% 1,03% ,4% 1,16 SEMICENTRALE SALARIA-TRIESTE- NOMENTANO 584 9,5% 3,43% 1,84% ,1% 1,39 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Semicentrale Salaria-Trieste- Nomentano Stock 35,9% 33,0% 17,9% 22,7% 17,0% 18,1% 23,8% 20,6% 5,3% 5,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 32

35 La macroarea Semicentrale Tiburtina Prenestina realizza un totale di 434 transazioni, pari a una quota di 2,55% del comunale. Le zone che registrano più vendite immobiliari sono Prenestino Labicano 1 e Tiburtino B, entrambe con una variazione positiva ma la prima mostra un incremento considerevole di scambi (+74,1%). La media di macroarea è pari a e le quotazioni più rilevanti si registrano nelle zone Tiburtino (4.050 ) e Prenestino Labicano 1 B (3.475 ). L analisi dimensionale della macroarea (Figura 26) evidenzia una prevalenza sia in termini di stock (40,1%) sia in termini di compravendite (44,9%) del taglio Piccolo. Tabella 28:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Tiburtina-Prenestina Zona OMI Denominazione II sem / Quota % comune / I sem media comunale C5 TIBURTINO (VIA DEI SABELLI) 71 5,9% 0,42% 2,32% ,3% 1,10 C6 PRENESTINO-LABICANO 1 (VIA DEL PIGNETO) 94 74,1% 0,55% 2,53% ,7% 0,90 C29 TIBURTINO B (VIA DI CASAL BERTONE) 80 27,8% 0,47% 2,89% ,1% 0,89 C30 PRENESTINO LABICANO 1 A (PIAZZA DEL PIGNETO) 46 4,7% 0,27% 2,56% ,1% 0,90 PRENESTINO LABICANO 1 B C37 (VIA CONTE DI CARMAGNOLA) 65-3,9% 0,38% 1,56% ,2% 0,94 C38 PRENESTINO LABICANO 1 C (VIA LABICO) 77 18,8% 0,45% 2,84% ,4% 0,83 R11 VERANO 0-0,00% 0,00% SEMICENTRALE TIBURTINA-PRENESTINA ,2% 2,55% 2,08% ,9% 0,93 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana - Semicentrale Tiburtina- Prenestina Stock 40,1% 44,9% 27,9% 25,6% 12,9% 16,1% 17,3% 11,6% 1,8% 1,8% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 33