Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 14 Località San Bartolo CALENZANO (FI)

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1 U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA DIRIGENZIALE Servizi Sicurezza ed Ambiente, Tecnici e Patrimonio Immobiliare Servizio Prevenzione e Protezione Ufficio Patrimonio Immobiliare Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 14 Località San Bartolo CALENZANO (FI) VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE Determinazione dei valori venali presunti. IL TECNICO IL DIRIGENTE Arch. Luciano Antonio D AGOSTINO Arch. Vito CARRIERO Via Cavour FIRENZE Via Cavour FIRENZE ( Tel. 055/ ) ( Tel. 055/ ) ( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze N ( Firma) ( Firma) Terreni ex Montalve LOTTO N. 14 Località San Bartolo CALENZANO (FI)

2 1. Premessa e scopo della stima Omissis In tale contesto, quindi, lo scopo della presente stima è quello di stabilire il valore venale di alcuni appezzamenti di terreno boschivo ubicati nel Comune di Calenzano (FI) Località San Bartolo, individuati dal LOTTO N Oggetto della valutazione 2.1. Ambientazione e caratteristiche della zona Il bene oggetto della presente relazione è rappresentato, come già detto, da quattro distinti appezzamenti di terreno boschivo ubicati lungo la Strada Militare di Barberino di Mugello del Comune di Calenzano (FI) all incrocio con la strada vicinale di San Bartolo, subito a monte dell Hotel La Selva in località Pontenuovo. In particolare, il terreno in esame è posto prevalentemente nella zona pedecollinare del territorio comunale, nel versante orografico di sinistra del Torrente Marina ad una quota compresa tra i 200 ed i 300 metri s.l.m. Una piccola parte si trova sul versante opposto del predetto corso d acqua. Si tratta di una zona caratterizzata dalla presenza di fitti boschi e pascoli e quasi del tutto priva di insediamenti residenziali. In definitiva, la zona gode di modeste caratteristiche ambientali anche se abbastanza prossima al centro cittadino da cui dista circa 6 chilometri Descrizione del terreno Le particelle di terreno oggetto di vendita costituiscono quattro appezzamenti di terreno in località Pontenuovo, di cui tre sono disposti sui due lati della strada Provinciale Militare di Barberino di Mugello alla confluenza con la Strada Vicinale di San Bartolo. Il quarto, invece, si trova ubicato dall altra parte del Torrente Marina e cioè nel versante orografico di destra. Si tratta di terreni facilmente accessibili in quanto prossimi alla sede viaria della Strada Provinciale e serviti da una strada vicinale di penetrazione. I terreni boschivi, con giacitura in marcata pendenza verso il predetto corso 1

3 d acqua, sono caratterizzati soprattutto da essenze di quercia ed acacia, ma anche da altre piante arboree e cespugli. 3. Titolo di proprietà Il bene, già di proprietà del Conservatorio delle Montalve alla Quiete di Firenze, a seguito della dichiarazione di estinzione dell Ente di cui alla Legge 5 febbraio 1992 n. 176, venne trasferito all Università degli Studi di Firenze (Decreto Ministero della Pubblica Istruzione registrato alla Corte dei Conti il ). Dalla stessa data, L Università degli Studi di Firenze subentrava in tutti i rapporti attivi e passivi del Conservatorio. 4. Dati catastali Il terreno, oggetto di vendita, risulta intestato al C.T. del Comune di Calenzano all Università degli Studi di Firenze (proprietà 100/100), a seguito della seguente voltura: n /2001 del in atti dal (Prot ) L immobile in vendita ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 16 Particella 20 Qualità Pascolo cesp. Classe U Superficie mq. R.D. Euro 1,59 R.A. Euro 0,95 Foglio di mappa 16 Particella 21 Qualità Pascolo Classe 2 Superficie mq. R.D. Euro 4,31 R.A. Euro 1,92 Foglio di mappa 16 Particella 22 2

4 Qualità Pascolo Classe 2 Superficie mq. R.D. Euro 1,93 R.A. Euro 0,86 Foglio di mappa 16 Particella 24 Qualità Seminativo Classe 5 Superficie 870 mq. R.D. Euro 0,54 R.A. Euro 0,76 Foglio di mappa 17 Particella 42 Qualità Pascolo cesp. Classe U Superficie mq. R.D. Euro 2,55 R.A. Euro 1,53 Totale superficie catastale = ( ) = mq pari ad Ha Destinazione di Piano Regolatore Generale Il Comune di Calenzano è attualmente dotato dei seguenti strumenti urbanistici, che disciplinano la pianificazione territoriale urbana: - Il Piano Regolatore Generale di cui alla Variante Generale, adottato con Delibera del Consiglio Comunale ed approvato dalla Regione Toscana con Delibera del Consiglio Regionale. - Il Piano Strutturale approvato definitivamente con deliberazione del Consiglio Comunale n. 58 del , pubblicato sul B.U.R.T. n. 24, parte IV del , che costituisce lo strumento fondamentale della pianificazione territoriale del Comune di Calenzano. - Il Regolamento Urbanistico adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 33 del ed approvato definitivamente sempre dal C.C. con Delibera n. 143 del , che traduce operativamente le indicazioni del 3

5 Piano strutturale ed individua puntualmente le utilizzazioni e le trasformazioni fisiche ammesse. Nel Piano Strutturale, le particelle di terreno oggetto di stima ricadono all interno dei seguenti ambiti territoriali - Zona EB Aree Boscate (Art. 50 N.T.A.) - Zona VR Verde fluviale (Art. 47 N.T.A.). Aree boscate - Le parti di territorio definite aree boscate, sono in genere tutte le aree nelle quali si riscontrano le caratteristiche del bosco ceduo, della formazione a conifera e a fustaia o di circoscritte aree cespugliate. La variazione dell estensione delle aree boscate, se non dovuta a naturale evoluzione ambientale, è ammessa esclusivamente nell ambito di uno specifico progetto di riqualificazione ambientale. Nelle aree boscate sono consentiti i seguenti interventi: - Interventi di silvicoltura per favorire l ingresso di latifoglie spontanee - Interventi di diradamento - Interventi di viabilità, per l apertura di piste forestali con funzione tagliafuoco - opere di prevenzione e assetto idrogeologico - rimboschimenti - opere di servizio forestale e di prevenzione incendi - raccolta prodotti del sottobosco - manutenzione sentieri e viabilità forestale In dette aree non è ammessa nuova edificazione ad eccezione di annessi agricoli a servizio di aree agricole contermini o di radure coltivate in ambito boschivo. I proprietari delle zone boscate sono tenuti ad intervenire periodicamente per il diradamento del sottobosco e l eliminazione di piante infestanti, il rimboschimento, il mantenimento dei tracciati pedonali in funzione antincendio. Verde fluviale Si tratta di fasce che costituiscono un sistema a protezione delle aste fluviali (in questo caso del Torrente Marina) finalizzate alla loro riqualificazione ambientale mediante la conservazione ed il ripristino degli elementi naturali. In tali aree sono vietate le nuove costruzioni compresi gli annessi agricoli, i depositi a cielo 4

6 aperto, ecc. Nelle aree di verde fluviale, oltre alla salvaguardia ed al ripristino della vegetazione tipica, si potranno realizzare percorsi/ponti pedonali, piste ciclabili e aree di sosta connesse tra loro al fine di creare un insieme integrato di infrastrutture fruibili dai cittadini. Si possono, inoltre, allestire i cosidetti orti sociali. 5. Valutazione 5.1 Aspetti economici e criteri di stima Omissis 5.2 Procedimento diretto o sintetico Omissis. 5.3 Ricerca valori di mercato Omissis 5.4 Valutazione del terreno Il giudizio di stima in relazione alla ragione pratica della stessa ed alle considerazioni fin qui svolte si articolerà sulla ricerca del più probabile valore di mercato del terreno attraverso il procedimento diretto con il metodo sinteticocomparativo tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, che di seguito si illustrano. Caratteristiche della zona La zona in cui è ubicato il terreno risulta abbastanza apprezzata in quanto piuttosto vicina al centro abitato, limitrofa alla strada provinciale e servita da una strada vicinale di penetrazione nel bosco. Caratteristiche del bosco Come già riferito, si tratta di appezzamenti di terreno in marcato declivio verso la vallate del Torrente Marina provvisti di accessi carrabili agevoli. Da un punto di vista catastale risultano classificati come pascolo e pascolo cespugliato anche se in realtà si tratta di boschi. Dalle ricerche effettuate si è potuto rilevare un valore medio - riferito ad 5

7 appezzamenti di terreno con caratteristiche di bosco (alto o ceduo) di media consistenza e buona accessibilità - compreso tra /ha 2.500,00 ed /ha 3.500,00. DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Sulle base di tutte le considerazioni esposte nei paragrafi precedenti ed effettuati gli opportuni confronti tra il terreno in oggetto e quelli similari, considerate le caratteristiche del terreno stesso, espresse attraverso il FATTORE POSIZIONALE, cioè il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti ed attraverso le sue CARATTERISTICHE BOSCHIVE INTRINSECHE, si ritiene di determinare il seguente valore venale: valore unitario del terreno boschivo /ha 3.200,00 Si tratta a questo punto di applicare alla superficie catastale dell immobile, il dato sintetico che esprime il valore venale unitario. Appezzamento di terreno boschivo ha Valore unitario /ha 3.200,00 Valutazione (ha x /ha 3.200,00) = 9.705,00 Pertanto, il valore di mercato dell immobile, ritenuto il più probabile nelle attuali condizioni di mercato, si arrotonda a: ,00= (Euro Diecimila/00). Si ribadisce, a tal proposito, che il valore esposto considera il bene libero, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, esente da canoni, censi, livelli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e pesi in genere che ne possano diminuire la commerciabilità, il pregio e la disponibilità. 6

8 Firenze, 13 dicembre 2007 IL TECNICO (arch. Luciano D Agostino) IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero ) ELENCO ALLEGATI 7

9 Allegato 1: Estratto dei fogli di mappa del Comune di Calenzano Allegato 2: Visure catastali C.T. Allegato 3: Estratto di P.R.G. Allegato 4: Documentazione fotografica 8