GUIDA ALLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE A CURA DI

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1 GUIDA ALLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE A CURA DI

2 SOMMARIO INTRODUZIONE 3 IL GIUSTO VALORE 4 PRIMA DI ACQUISTARE UN IMMOBILE 8 L ACQUISTO 12 IMPOSTE E SPESE ACCESSORIE 14 IL MUTUO 17 LE AGENZIE IMMOBILIARI 20 I SERVIZI E LE CARATTERISTICHE DI RECOM 27 2

3 INTRODUZIONE LA CASA, CON I SOLDI E CON IL CUORE Eccovi pronti a comprare o vendere casa; nella maggior parte dei casi a fare entrambe le cose, vendendo la casa vecchia per acquistarne una nuova. Per quasi tutti, si tratta dell acquisto più importante della vita, perché la casa non è solo un investimento, un bene concreto, ma soprattutto, al di là delle considerazioni economiche, è una sicurezza. L abitazione di proprietà è il porto sicuro da cui non si potrà mai essere allontanati, il nido nel quale alleveremo i nostri figli, che potremo fare come vogliamo, apportando negli anni modifiche e miglioramenti; l eredità che lasceremo ai nostri figli. Quindi è più importante che mai fare un buon acquisto (e una buona vendita), realizzando quello che più si avvicina ai nostri sogni, nell ambito di una spesa che, per forza di cose, ha un suo limite massimo. COSA RAPPRESENTA LA CASA Per gli italiani la casa rimane il bene primario per eccellenza. Lo comprova il fatto che oltre il 85% delle famiglie risulta essere proprietario di abitazioni. Cambiare casa è una delle maggiori fonti di stress; e poiché quasi sempre è accompagnato dall accensione di un mutuo, giunge fino al 7 posto tra gli avvenimenti che causano stress, con un valore più alto del matrimonio o di un licenziamento. La mediazione immobiliare è un attività che si perde nella notte dei tempi: se ne trovano tracce già nell antico Egitto. 3

4 IL GIUSTO VALORE La casa non è un bene standardizzato, come una scatola di pelati o un automobile; ogni casa è diversa e quindi a determinare il prezzo influiscono i più svariati fattori, oltre a struttura e finitura: posizione, luminosità, altezza di piano, l edificio in cui è inserita, il vicinato, i servizi Non è semplice capire se la casa che si stà per acquistare vale davvero quanto costa. I borsini che vengono pubblicati dai giornali economici sono d aiuto solo per determinare il prezzo medio. Nel prezzo di una casa intervengono anche valori molto personali; in genere, il proprietario che vende direttamente la sua casa, alla quale è legato anche affettivamente, tende a darle un valore più alto del mercato. Se non ha la fortuna di trovare a tempi brevi un amatore, il mercato lo punirà : la casa resterà invenduta per mesi e mesi, finchè vinto dallo stress e dallo scoramento, lo stesso proprietario comincerà ad odiarla; e allora forse la venderà a un prezzo troppo basso. In questi casi, l opera di un buon Agente Immobiliare è davvero preziosa. Lo Staff di Recom conosce bene il mercato nel quale opera da oltre 20 anni e saprà quindi dare una valutazione corretta, sempre tenendo presente che non esiste un prezzo giusto al centesimo. Quindi bisogna partire dal presupposto che il prezzo, entro certi margini, è sempre trattabile e che bisogna cercare di ottenere le condizioni più favorevoli; se si propone uno sconto in termini ragionevoli, difficilmente viene rifiutato. 4

5 IL GIUSTO VALORE CERCARE CASA DETERMINARE I BISOGNI In una casa, ogni centimetro quadro, ogni finitura un po bella ha un costo. Prima di iniziare la ricerca, valutate bene quali sono le vostre esigenze irrinunciabili e quali invece potete considerare optional. Tenete presente che tutto si può modificare, nel tempo, tranne lo spazio complessivo e la posizione. PREVEDERE IL FUTURO La sfera di cristallo, non ce l ha nessuno. Ma se pensate di avere figli, di prendervi in casa la vecchia zia o comunque di aver bisogno nel tempo di una stanza in più, prendete subito l appartamento adatto; cambiare casa costa, in tasse e traslochi. Chi, come noi, conosce bene la zona, potrà dirvi come si svilupperà nel tempo, se sono previsti determinati servizi, ecc. RICONOSCERE LE OCCASIONI Succede spesso che, proprio all inizio della vostra ricerca, vi capita la grande occasione ; ma, proprio perchè avete visto poche case, non sapete riconoscerla, e ve la lasciate sfuggire. Oppure, peggio ancora, vi capita una finta grande occasione. Solo poi scoprirete che quella casa così bella e conveniente celava terribili trappole nelle quali siete ormai caduti. La consulenza di un esperto, anche per una casa che vi siete trovati da soli, è impagabile. 5

6 IL GIUSTO VALORE VENDERE CASA DARSI UN GIUSTO TEMPO Una casa si può vendere anche in una settimana basta offrirla a metà del suo valore. Ma, proprio perché è una cosa così personale, se si vuole spuntare un buon prezzo, bisogna saper attendere la persona giusta. Perciò, mettetevi il cuore in pace, e programmate circa sei mesi, per concludere una buona vendita. Se siete fortunati, anche meno; ma se non lo siete, o il prezzo è troppo alto Una buona Agenzia riesce a vendere meglio e prima. LA PUBBLICITÀ È L ANIMA di qualsiasi commercio, anche per la vendita della vostra casa. Bisogna sapere come farla e dove farla; e qualcosa vi costa. Le inserzioni gratuite valgono, appunto, quel che costano: poco. Mentre sui quotidiani, come il Corriere della Sera, costano moltissimo; probabilmente più di quel che valgono. L annuncio deve essere chiaro e attraente ma non troppo, o verrà molta gente che resterà delusa. Recom ha sviluppato con l esperienza un particolare approccio al mercato ed una serie di canali promozionali, che è di gran lunga il metodo più efficace. In più, non vi costa nulla. 6

7 IL GIUSTO VALORE ATTENTI AI PERDITEMPO E AI VORREI MA NON POSSO Chissà perché, l annuncio di una casa in vendita attira anche la gente più strana. Ci sono molti che amano sognare: vengono, visitano l appartamento, magari iniziano una trattativa, facendo una quantità di richieste e di domande. Poi, spariscono; in realtà non hanno mai avuto né l intenzione, né probabilmente i soldi, per acquistare. Più pericolosi i vorrei ma non posso, che spingono la trattativa fino a versare un acconto, mentre disperatamente cercano i finanziamenti o prestiti. Quando poi non si presentano veri e propri truffatori. Tutte queste persone, che con l esperienza abbiamo imparato a riconoscere subito, vi fanno perdere tempo; e magari vi impediscono di chiudere l affare con un compratore serio. IMMAGINARE GLI ADATTAMENTI La casa è quanto di più personale possa esistere; nulla di strano, quindi, che ognuno voglia cambiare qualcosa per renderla più su misura alle sue esigenze. Si può fare un bagno in più? E buttar giù quella parete? E verandare il balcone? Chi non è un tecnico spesso non sa cosa rispondere. Delle volte bisogna addirittura saper suggerire le soluzioni: ecco, facendo così e così salta fuori la cameretta per il figlio e costa più o meno E l arte del venditore, saper dare una risposta alle esigenze del cliente. Solo che qui non si può improvvisare; quasi sempre il cliente chiederà un altra visita, e si porterà il suo architetto. 7

8 PRIMA DI ACQUISTARE UN IMMOBILE Bene, avete finalmente trovato la casa dei vostri sogni; ma questo non è proprio il momento di sognare; anzi, bisogna tenere i piedi ben saldi a terra e fare, prima di sottoscrivere qualsiasi impegno, alcune indispensabili verifiche. Perché, se non avete un consulente di assoluta fiducia, come lo Studio Rondinella, che su ogni appartamento che tratta ha già compiuto queste verifiche per voi, è questo il momento di maggior rischio. Bisogna verificare, tra l altro: Proprietà ed eventuale posizione ereditaria Gravami (ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli ecc.) non denunciati e diritti di terzi (usufrutto, abitazione ecc.) Conformità urbanistica e catastale Pendenze condominiali Privilegi o pendenze nei confronti dell Erario o di terzi Regolarità dei pagamenti dell eventuale mutuo esistente Rischio di fallimento della proprietà. 8

9 SE VOLETE FARE DA SOLI ECCO ALCUNI PRATICI CONSIGLI - - effettuare presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari le visure o ispezioni ipotecarie. Per fare questa operazione è necessario conoscere le generalità, complete di codice fiscale, del proprietario. Presentandosi alla Conservatoria con il nominativo della persona fisica o giuridica avente la proprietà dell immobile, rileveremo le compravendite effettuate e le eventuali iscrizioni ipotecarie gravanti sull immobile; effettuare un controllo presso il Catasto per verificare l esatta corrispondenza di ciò che si acquista. Dai dati rintracciati al Catasto si può risalire alla rendita catastale, cioè al valore fiscale assegnato all immobile. Attraverso la rendita catastale ed un coefficiente moltiplicatore si ottiene il valore su cui si pagano le imposte al momento del rogito; - effettuare una verifica sulla regolarità urbanistica dell immobile presso l ufficio tecnico comunale; - se si acquista da una impresa costruttrice stabilire modalità di pagamento ad avanzamento lavori. Massima attenzione alle possibili revisioni di prezzo che alcune imprese si riservano di attuare. Determinare in via preventiva eventuali spese accessorie, ovvero spese per gli allacciamenti, per le schede catastali, per eventuali interessi di prefinanziamento; chiedere la fidejussione sugli acconti; - alla sottoscrizione del preliminare è bene fare attenzione che l immobile venga descritto con assoluta precisione in modo da evitare equivoci o incomprensioni; - per ogni versamento effettuato a titolo di caparra, acconto o saldo è bene farsi rilasciare sempre una regolare quietanza e comunque intestare gli assegni non trasferibili sempre alla parte venditrice; - particolare attenzione va rivolta all acquisto di immobili derivanti da eredità, donazioni o successioni. Gli eredi non soddisfatti potrebbero aprire una azione di rivalsa entro dieci anni dal decesso del proprietario, che potrebbe coinvolgere anche il nuovo acquirente; - muoversi con molta cautela in presenza di mutui già esistenti o di iscrizioni ipotecarie, soprattutto per i debiti cambiari, gravanti sull immobile. PRIMA DI ACQUISTARE PRIMA DI ACQUISTARE 9

10 UN IMMOBILE ATTENZIONE ALL IPOTECA Per comprare una casa attraverso la richiesta di un finanziamento, si accende un ipoteca. Ciò significa che la casa è stata data in garanzia a chi ha concesso il prestito o il mutuo. Se il prestito o mutuo non viene rimborsato, il creditore può chiedere un esecuzione (vendita forzata) immobiliare: anche se, nel frattempo, la casa è stata venduta, magari a voi. Il rischio, quindi, è che la casa appena comprata, e magari integralmente pagata, venga requisita e venduta da una banca o da chi ha concesso il prestito al proprietario precedente. Certo, potete tentare di rifarvi su chi ve l ha venduta, ma. campa cavallo! Quindi è fondamentale controllare; se si accende un mutuo presso un istituto di credito, sarà la banca stessa a commissionare i controlli: se vi rivolgete a noi, state tranquilli, le verifiche le effettuiamo eccome! CONDONO EDILIZIO E DINTORNI Anche se in ogni caso, il venditore è tenuto a dichiarare nel rogito l inesistenza di opere abusive, anche qui è meglio non fidarsi più di tanto. La planimetria della casa, così come l avete vista (non fidatevi troppo delle piantine; controllate di persona!) dovrebbe corrispondere a quella depositata all Ufficio del catasto, presso il quale ci si può recare per controllare. Se la planimetria non corrisponde è meglio sospendere le trattative e chiarire il perché. E, già che ci siete, controllate anche la posizione dell immobile nell ambito del piano regolatore: per alcuni immobili, infatti, è previsto l abbattimento. Le informazioni possono essere richieste in Comune, ma anche l amministratore condominiale dovrebbe fornirle. 10

11 PRIMA DI ACQUISTARE UN IMMOBILE GARANZIA PER VIZI E DIFETTI DELL IMMOBILE Nonostante tutte le precauzioni, può succedere che dopo un certo periodo di tempo saltino fuori dei problemi. Un tipico esempio è la destinazione d uso: una casa acquistata per abitarci è invece registrata come uso ufficio. Ma può succedere anche di peggio: la casa vista e acquistata d estate, con le piogge autunnali si allaga. In questo caso, la legge vi protegge, perché il venditore è tenuto a garantire che il bene venduto sia immune da vizi che lo rendano non idoneo all uso a cui è destinato o ne diminuiscano, in maniera apprezzabile, il valore. La denuncia dei vizi va fatta entro 8 giorni dalla scoperta ed entro un anno dalla consegna. Questa garanzia opera indifferentemente tanto che si tratti di un immobile di nuova costruzione, venduto da un impresa, quanto che si tratti di uno vecchio, venduto anche da un privato. SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE In alcuni casi tra chi vende l appartamento e l amministrazione dello stabile vi sono delle controversie, e talvolta dei conti in sospeso. Di norma, e salvo specifici accordi fra le parti, le spese condominiali arretrate sono a carico del vecchio proprietario: ma se non sono state pagate l amministratore può richiederle al nuovo acquirente per l anno in corso e per quello precedente. La miglior tutela è chiedere all amministratore del condominio una dichiarazione che attesti la regolarità dei pagamenti alla data del rogito. E comunque opportuno far inserire nel preliminare di compravendita e anche nel rogito una clausola nella quale si dichiari esplicitamente che tutte le spese condominiali, fino alla data del rogito, restano comunque a carico del venditore, anche se accertate in epoca successiva; ma la miglior garanzia è pretendere, con un apposita clausola nel preliminare, che tutte le situazioni pendenti con l amministrazione vengano risolte prima del rogito. 11

12 L ACQUISTO DALLA CAPARRA AL ROGITO Il primo passo dopo aver effettuato i controlli precedentemente citati è fare un contratto preliminare con la proprietà. In Italia la forma prevista per questo tipo di accordo è quella scritta. Se vi siete rivolti ad un Agente Immobiliare serio e organizzato, vi verrà prospettata la stesura di un accordo scritto, solitamente avente la forma di formulario prestampato chiamato Proposta di acquisto. Se ben predisposto conterrà almeno i seguenti elementi dell immobile oggetto della trattativa: Nomi dei destinatari della proposta ( di solito i proprietari) Le generalità del proponente (l acquirente) L ubicazione, la descrizione e la composizione La proprietà e la provenienza Il suo stato rispetto alle normative urbanistico-edilizie L esistenza di eventuali gravami, pregiudizi o diritti diversi sull immobile Il prezzo, le modalità di pagamento e la quantificazione della caparra I termini temporali entro cui effettuare i pagamenti, il rogito notarile e la consegna dell immobile L impegno del proprietario a trasferire al rogito l immobile libero da vincoli e pregiudizi a sue cure e spese. La proposta d acquisto una volta accettata integralmente nei contenuti da parte del venditore, con la conoscenza da parte del proponente di detta accettazione, assume di fatto valore di contratto preliminare, con tutti gli effetti derivanti. 12

13 L ACQUISTO Un particolare degno di nota è costituito dalla somma che normalmente accompagna la proposta d acquisto. All avvenuta conoscenza da parte di chi ha formulato la proposta d acquisto dell accettazione del proprietario, questa somma diviene caparra solitamente confirmatoria: di fatto questa condizione conferisce a chi trova la controparte inadempiente importanti possibilità in termini di richiesta di risarcimento del danno oppure di adempimento forzoso del contratto (preliminare). L entità della caparra, che si può versare anche in più momenti, varia a seconda degli usi locali e dell entità della trattativa; normalmente è corretta una percentuale tra il 10% e il 30% del corrispettivo della compravendita. Ovviamente le somme versate costituiscono anche acconto prezzo. I FORMULARI Le normative concernenti l esercizio della professione di Agente Immobiliare impongono che la modulistica utilizzata per la formulazione delle trattative debba rispondere a criteri di trasparenza e chiarezza nei confronti del cliente e che la stessa sia stata depositata presso la competente Camera di Commercio. Verificate questa importante condizione!!! Facoltativamente esiste una fase ulteriore costituita dalla sottoscrizione di una scrittura integrativa che rafforza e puntualizza i termini dell accordo contenenti nella proposta accettata e può prevedere un ulteriore acconto prezzo. NOTAIO E ROGITO Il rogito è un atto pubblico o privato, redatto da un notaio, necessario per trasferire, previa registrazione e trascrizione, in maniera definitiva la proprietà di un bene immobiliare. Poiché è l atto conclusivo della compravendita immobiliare risulta essere anche il momento previsto per gli adempimenti fiscali. Tutti i dubbi devono già essere stati chiariti nel preliminare, che sarà la base per la stesura del rogito a opera del notaio. Le ricevute sono importanti: bisogna farsele rilasciare per ognuna delle somme versate, in acconto o a saldo. 13

14 IMPOSTE E SPESE ACCESSORIE Sono la nota forse più dolente dell intera trattativa; purtroppo, in Italia, acquistare o vendere casa costa molto, anche se ci si limita a vendere la propria casa per acquistarne una nuova, cioè ad un semplice cambio. Questo determina un certo immobilismo che non consente di razionalizzare i problemi abitativi: coniugi anziani, che ormai hanno visto uscire di casa i propri figli, continuano ad abitare appartamenti divenuti troppo grandi e costosi; e nello stesso modo famiglie più giovani con figli in crescita, che avrebbero bisogno di maggior spazio, continuano a vivere in miniappartamenti che rendono la loro vita un inferno. Per questo, nell acquistare una casa, bisogna prevedere il più possibile le nostre esigenze future. Ma vediamo ora in cosa consistono le tasse per chi acquista o chi vende casa. LE IMPOSTE SULLA COMPRAVENDITA Dal 2006 le imposte sulla compravendita tra soggetti privati per immobili ad uso abitativo prendono come punto di riferimento, cioè come base imponibile, il valore catastale dell immobile. Tale quota è generalmente determinata partendo dalla rendita catastale e moltiplicando questa cifra per un coefficiente. Nel caso la dichiarazione nell atto notarile sia inferiore a questo valore, l ufficio del Registro competente può accertare il valore reale e chiedere il pagamento dell imposta interamente dovuta, maggiorato degli interessi legali e di una multa. Per chi acquista, le imposte risultano essere: Imposta di registro: deve essere versate al notaio al momento della stipula dell atto. Imposte di trascrizione: sono richieste per ogni variazione nei Pubblici Registri Immobiliari e sono anch esse dovute al notaio al momento della stipula dell atto. Imposte catastali: sono relative ad ogni atto che comporta un trasferimento di proprietà immobiliare. I.V.A.:Si versa solo se il venditore dell immobile è una impresa e se la casa è stata ultimata da meno di 4 anni (in questo caso la base imponibile è il prezzo di compravendita). 14

15 IMPOSTE E SPESE ACCESSORIE LE AGEVOLAZIONI SULLA PRIMA CASA. TUTTI GLI SCONTI DEL FISCO Le agevolazioni più vantaggiose e più sfruttate sono quelle riservate a chi compra la prima casa : non riguardano solo l acquisto della piena proprietà, ma anche quello della nuda proprietà e del diritto di usufrutto. In questi casi si può infatti usufruire delle aliquote ridotte su: - imposta di registro (3% anziché 7%) quando si compra da un privato - I.V.A. (4% anziché 10%) quando si compra da una società - Imposte ipotecarie e catastali (168,00 ciascuna anziché il 2%+1%). Da questi benefici fiscali sono escluse le società; sono ammessi all acquisto agevolato solo i privati. Ecco le condizioni richieste, in base alle leggi attuali, per usufruire delle agevolazioni: Deve trattarsi, per l acquirente, dell unica casa effettivamente di proprietà esclusiva nel Comune in cui si trova l immobile. Bisogna avere la residenza nel Comune in cui si trova l immobile. Si hanno comunque 18 mesi dalla data del rogito per ottenerla. Si possono ottenere le agevolazioni anche se si svolge la propria attività lavorativa nel comune in cui si sta acquistando. Non bisogna possedere, inoltre, altre abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistate usufruendo dei benefici fiscali. Altra condizione essenziale è che la casa non appartenga alle categorie considerate di lusso. Per ottenere gli sconti fiscali basta far presente al notaio, al momento del rogito, di trovarsi nelle condizioni previste. Le dichiarazioni false sono punite con il pagamento della differenza con l imposta intera più una sanzione del 30% ed interessi. 15

16 IMPOSTE E SPESE ACCESSORIE Va ricordato che dell agevolazione si può beneficiare più volte, senza limite, purché ci siano le condizioni richieste dalla legge, ma soprattutto purché non si possiedano (su tutto il territorio nazionale) altre abitazioni comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la prima casa. E quindi possibile vendere casa e comprarne un altra, sempre con lo sconto fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi. In questa particolare condizione è prevista un ulteriore agevolazione. Se si vende un immobile acquistato in regime agevolato, l imposta pagata al momento dell acquisto verrà scontata su quella da pagare per la nuova casa, divenendo di fatto un credito d imposta. Un altra condizione è che l acquisto del nuovo immobile avvenga entro un anno dalla vendita del vecchio. Per cinque anni la casa non deve più essere venduta né donata, altrimenti le agevolazioni decadono e bisogna pagare le differenza a suo tempo risparmiata, nonché una sopratassa del 30%. Se però, entro un anno dalla rivendita anticipata, si provvede ad acquistare un altra abitazione principale, le sanzioni non scattano. Una disposizione regola anche box, posti auto e depositi (cantine). Le agevolazioni si applicano anche all acquisto di questi immobili se sono pertinenza dell abitazione principale, limitatamente ad una pertinenza per tipo. 16

17 IL MUTUO Normalmente, al rogito la casa viene pagata integralmente. Nella grandissima maggioranza dei casi l acquirente non dispone di tutta la somma necessaria: anche quando si cambia casa, infatti, spesso è per andare in una abitazione migliore, più grande o meglio collocata. Quindi, il ricavato della vendita non è, in genere, sufficiente. In questi casi, se necessario, si chiede a prestito il denaro per concludere l affare, normalmente a banche o finanziarie, che applicano un tasso d interesse; l acquirente può così concludere la sua compravendita, impegnandosi a rimborsare il prestito in un arco di tempo molto lungo (in genere 10, 15 o anche 30 anni) ed offrendo in garanzia la casa appena acquistata. Questo tipo di prestito si chiama mutuo. PARTICOLARITÀ DEL MUTUO I mutui sono erogati dalle banche. Il mutuo è quindi un prestito regolato da un vero e proprio contratto stipulato fra la banca e il cliente. Questo contratto va redatto per atto pubblico, cioè davanti a un notaio. Le spese per accendere un mutuo vengono pagate alla banca. Viene infatti aperta una pratica, chiamata istruttoria del mutuo, e viene incaricato un tecnico di effettuare una perizia. MUTUI CONVENZIONATI TRA I SERVIZI OFFERTI DA Recom, C È LA POSSIBILITÀ DI ACCEDERE A FINANZIAMENTI (MUTUI) A CONDIZIONI PARTICOLARMENTE VANTAGGIOSE GRAZIE ALLA COLLABORAZIONE CON OPERATORI DI VERIFICATA SERIETA ED ALLE CONVENZIONI STIPULATE CON PRIMARI ISTITUTI DI CREDITO. 17

18 IL MUTUO LE GARANZIE SUL MUTUO Il prestito fatto col mutuo viene garantito dallo stesso immobile, sul quale viene iscritta un ipoteca che costituisce una garanzia per chi lo concede: se il debitore non rende il denaro prestato, il creditore (cioè la banca) può chiedere che la casa venga venduta all asta e il ricavato utilizzato per coprire il debito residuo. L ipoteca viene iscritta in un registro pubblico, e questo significa che tutti possono conoscere l esistenza. Il valore dell ipoteca non coincide con l importo erogato: in genere è il doppio o il triplo. IL PAGAMENTO DEL MUTUO Il meccanismo usato per pagare il mutuo è chiamato ad ammortamento a scalare, nel quale ad ogni rata si paga una parte del capitale e una parte degli interessi. All inizio la quota interessi è molto elevata, e quella del capitale molto bassa. Con il passare del tempo queste percentuali si invertono. Il rimborso delle rate avviene con frequenza mensile, trimestrale, quadrimestrale o semestrale. E possibile estinguere anticipatamente il finanziamento tutto o in parte. Vediamo ora di chiarire meglio i significati ed i meccanismi che regolano i tipi di mutui più comuni. MUTUI A TASSO VARIABILE O INDICIZZATO Il mutuo a tasso variabile (o indicizzato) è un prestito dove è fissato solo l interesse iniziale. L andamento del tasso è legato agli indici finanziari scelti: il più usato è l Euribor. Questa soluzione può diventare vantaggiosa, se questi indici finanziari scendono, o più onerosa se invece salgono. Questi parametri sono estremamente trasparenti e possono essere verificati con facilità in quanto pubblicati sui principali quotidiani. 18

19 IL MUTUO MUTUI A TASSO FISSO Sono quei mutui dove il tasso d interesse non cambierà mai per tutta la durata del mutuo stesso; non ci saranno sorprese negative date dal rialzo del costo del denaro, ma non ci saranno nemmeno benefici derivanti dalla diminuzione dei tassi d interesse. Le rate saranno quindi tutte sempre uguali, indipendentemente dall andamento del tasso di sconto, dell inflazione, del costo della vita. Di solito, a compenso dei propri rischi, la banca chiede su questi mutui un interesse più alto. LE ASSICURAZIONI Se la casa crollasse o si incendiasse chi ha prestato i soldi si troverebbe privo della sua garanzia; non avrebbe cioè più nulla su cui rivalersi nel caso il debitore cessasse di pagare le sue rate. Così, fra le condizioni per l erogazione del mutuo c è anche l obbligo della stipula di un assicurazione a copertura degli eventi prima accennati con vincolo a favore della banca erogante. IL FISCO Gli interessi pagati sul mutuo ipotecario ogni anno sono in parte detraibili dall IRPEF. Ma solo se il mutuo è stato fatto per acquistare l abitazione principale. 19

20 LE AGENZIE IMMOBILIARI Come abbiamo visto in questa breve guida, acquistare o vendere casa non è proprio un impresa facilissima: per chi compera, al di là della difficoltà di trovare la casa dei propri sogni ad un prezzo accettabile, c è tutta una serie di possibili trappole da evitare (e abbiamo volutamente tralasciato quelle che richiedono maggiori competenze tecniche, come lo stato dei muri, pavimenti, soffitti, tetti, isolamento acustico, impianti, serramenti, umidità, ventilazione oltre a particolari situazioni giuridiche); per chi vende il problema di trovare un compratore corretto e solvibile, di realizzare a tempi brevi ad un giusto prezzo, di evitare noiosi perditempo. Di qui la convenienza di rivolgersi ad un buon professionista, capace di incanalare le vostre esigenze, di dare valutazioni tecniche e preziosi consigli, di effettuare per voi la ricerca delle soluzioni ottimali, di assistervi in tutte le formalità burocratiche e nei finanziamenti. L AGENZIA IMMOBILIARE COSA VI CHIEDE Una buona agenzia immobiliare mette al vostro servizio esperienza, capacità, lavoro; in più, se deve vendere il vostro appartamento, si assume il rischio economico dei costi di promozione pubblicitaria. Quindi è giusto che sia pagata; normalmente chiede un compenso che varia dal 2,5 al 5% del valore dell immobile, a seconda della difficoltà e dell importo complessivo dell affare. Così come è giusto che cauteli il proprio lavoro e salvaguardi la propria clientela che acquista chiedendo un incarico esclusivo a vendere, con un prezzo fissato in accordo con il proprietario. 20

21 LE AGENZIE IMMOBILIARI E COSA VI OFFRE IN CAMBIO Come un buon medico od un buon avvocato non possono garantire il risultato di un intervento o di una causa, neppure l agente immobiliare può garantire di trovare la casa che sognate al prezzo che siete disposto a sborsare, o di vendere in tempi brevissimi al prezzo che desiderate realizzare; può però garantire un buon lavoro, che quasi sempre dà il risultato voluto. E comunque vi offre: SICUREZZA Per chi acquista, che l immobile sia esente da problemi burocratici, fiscali, finanziari. Per chi vende, di trattare solo con i compratori interessati e solvibili, sulla base di un giusto prezzo di mercato. VANTAGGI ECONOMICI Per chi acquista, preziosi consigli su possibili risparmi su fisco e spese; facilitazioni nell ottenimento del mutuo. Per chi vende, risparmio di tempo nella vendita, orientamento su possibili risparmi fiscali, eliminazione delle spese di pubblicità. VANTAGGI DI SERVIZIO Per chi acquista: preselezione delle case con visione delle piantine; assistenza nella trattativa, assistenza nelle formalità burocratiche e negli eventuali finanziamenti. Per chi vende: valutazione gratuita dell immobile, ricerca e selezione degli acquirenti. Pubblicità professionale. Presentazione dell immobile ai potenziali acquirenti, assistenza nelle trattative, assistenza nelle formalità burocratiche. 21

22 LE AGENZIE IMMOBILIARI ATTENZIONE NON TUTTE LE AGENZIE SONO UGUALI! (COME SCEGLIERE UNA BUONA AGENZIA) Come in ogni professione, anche tra gli Agenti Immobiliari ci sono i bravi ed i meno bravi; in taluni casi anche i pasticcioni o i disonesti. Ecco alcuni consigli per effettuare una scelta ragionata: SCEGLIETE UNA STRUTTURA ORGANIZZATA Chi spende per crearsi un immagine, ha poi un immagine da difendere; quindi difficilmente metterà a repentaglio il proprio buon nome con personale o metodologie non adeguate. Inoltre, spesso gode di supporti professionali avanzati: banca dati computerizzata, aggiornamento su leggi e problemi fiscali, supporti per la pubblicità, call center, metodologie collaudate e sicure. Chiedere consiglio ad un amico o a un conoscente è la cosa più naturale; ma assicuratevi che l amico sia una persona avveduta ed affidabile; molti sono entusiasti di una persona solo perché è l unica che conoscono. PREFERITE CHI CHIEDE UN INCARICO ESCLUSIVO Alcune agenzie non chiedono un incarico esclusivo; questo la dice lunga sulla loro professionalità. Queste agenzie non investono in pubblicità per vendere il vostro appartamento, limitandosi a portarvi i clienti mai contenti, perché non possono garantire loro un prezzo concordato (il venditore, se vede interesse, può chiedere un prezzo più alto) né la disponibilità dell appartamento (non sanno chi altri sta trattando). FISSATE IL PREZZO DI VENDITA Alcune agenzie fissano col proprietario un prezzo, riservandosi di vendere ad un prezzo superiore ed intascandosi la differenza. Delle due l una: o offrono al proprietario un prezzo inferiore al mercato, o mettono la casa in vendita ad un prezzo più alto del mercato (spesso fanno le due cose insieme). In ogni caso o compratore o venditore o entrambi ne avranno un danno economico; in più è quasi certo che l operazione richieda più tempo del necessario. 22

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