Fondi immobiliari per l housing l

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1 SINLOC Sistema Iniziative Locali S.p.A Fondi immobiliari per l housing l sociale Giuseppe Pelliccioni FEDERCASA Roma, 25 novembre

2 INDICE Il disagio abitativo in Italia L housing sociale Il progetto di housing sociale Esperienze di housing sociale Valutazione delle proposte Conclusioni 2

3 PRESENTAZIONE SINLOC SpA Sinloc è una società di advisory e investimento partecipata da nove tra le maggiori fondazioni italiane e da Cassa Depositi e Prestiti La mission di Sinloc è di operare nell ambito del partenariato pubblico privato offrendo servizi ai propri soci, alle istituzioni pubbliche e ad operatori privati. Sinloc, inoltre, investe le proprie competenze ed il proprio capitale in operazioni di PPP (project financing, STU, società miste etc) Sinloc è da tempo impegnata nell ambito dell Housing Sociale, in stretta collaborazione con fondazioni socie e non e con Fondazione Housing Sociale. Sinloc ha collaborato alla creazione del fondo Veneto Casa promosso da Fond. Cariparo, Fond. di Venezia e Regione Veneto. Sinloc ha poi collaborato alla strutturazione del Fondo di HS in fase di avvio in Piemonte, per il quale sta anche supportando la selezione della SGR. In altre realtà Sinloc sta infine collaborando con Regioni e Fondazioni per verificare la fattibilità di fondi locali di HS. Il contributo di Sinloc a questo convegno riporta le conoscenze acquisite attraverso le esperienze concrete in Veneto e nelle altre regioni Questo contributo tuttavia non rappresenta in alcun modo una formulazione della strategia e delle volontà di intervento, sia delle singole Fondazioni che delle loro Associazioni. 3

4 IL DISAGIO ABITATIVO IN ITALIA Tendenze di medlo lungo termine In grandi aree, dove l accesso è già difficile e si creerà ulteriore domanda HOUSING AFFORDABILITY PREVISIONI DOMANDA/OFFERTA ABITATIVA (Fonte: rapporto sulla competitività delle aree urbane Sinloc, ISMU, Prometeia e SiTi) 1,0 FLESSIONE VANTAGGIO Ci sono aree dove ora esiste un problema di accesso alla casa, ma destinato ad attenuarsi per effetto di dinamiche demografiche In aree territoriali medio-piccole, con limitati problemi di accesso, servono interventi di rigenerazione dei centri storici con politiche attive per evitare fenomeni di spopolamento HOUSE AFFORDABILITY CAPACITA DI ACCESSO ALL ABITAZIONE Housing Affordability ,5 0,0 Bergamo Brescia Verona Palermo Catania Caserta Bari Salerno Napoli DEBOLEZZA Roma ELEV ATO Padova Milano Torino BASSO Bologna Deficit offerta abitativa DEFICIT OFFERTA atteso ABITATIVA ( ) ATTESO INDOTTO indotto DA DINAMICHE da dinamiche DEMOGRAFICHEdemografiche Firenze RIPRESA NOTE: 1. allo stato attuale si utilizza come proxy di housing affordability un indice focalizzato sulla capacità di acquisto. 2. L ampiezza delle bolle è funzione della numerosità di popolazione nell area

5 L HOUSING SOCIALE Lo sviluppo del Partenariato Pubblico Privato La limitatezza delle risorse pubbliche disponibili, insieme all acuirsi del problema casa, ha portato gli enti pubblici ad ideare e sviluppare nuovi interventi di edilizia sociale in un ottica sempre più di partenariato pubblico-privato All interno dell HS, l attenzione del privato si concentra tipicamente su quella fascia grigia della popolazione che presenta un disagio abitativo temporaneo e non acuto Tale fascia grigia comprende quelle persone che non rientrano nei limiti dell Edilizia Residenziale Pubblica, pur non riuscendo ad accedere ad un alloggio dignitoso sul libero mercato L applicazione di canoni inferiori rispetto a quelli di mercato determina tuttavia la necessità per il soggetto pubblico, in mancanza di contributi a fondo perduto, di costruire adeguati incentivi per rendere l intervento del privato economicamente sostenibile: lato dell offerta: leve fiscali, urbanistiche, finanziarie, fondi di garanzia... lato della domanda: sostegno all affitto,... Fonte: Fondazione Housing Sociale 5

6 IL PROGETTO DI HOUSING SOCIALE Fase per la strutturazione e avvio di un fondo immobiliare 1. Piano industriale del progetto Promotori e stakeholder locali, generalmente supportati da un advisor, individuano le soluzioni più efficaci ed efficienti per quanto riguarda la governance, dimensione minima del fondo, operatività, perimetro geografico, strategie d investimento, etc. Sulla base dei suddetti elementi viene redatta la bozza di regolamento del Fondo 2. Selezione della Società di Gestione del Risparmio Ricerca della migliore SGR in base all esperienza, conoscenza del mercato immobiliare, coerenza con i principi etici del progetto, terzietà e indipendenza, competenze ed esperienze nell housing sociale, capacità di rendicontazione (accountability), trasparenza, esaustività ed economicità dei servizi offerti Manifestazioni di interesse da parte delle SGR e selezione di una short list per gli incontri di approfondimento Individuazione della SGR che promuoverà e costituirà il Fondo 3. Individuazione e selezione di un Advisor Tecnico (AT) L AT deve poter fornire al progetto un sostegno continuativo ed efficace facendosi promotore dell innovazione sociale e strutturale delle realizzazioni e dei rapporti con gli stakeholders. L AT è formalmente selezionato dalla SGR ma è opportuno abbia il consenso dei promotori. 4. Approvazione regolamento e attività di marketing Verifica e definizione puntuale degli elementi caratterizzanti il Fondo, con la contestuale redazione del regolamento che viene depositato in Banca d Italia per la relativa autorizzazione Banca d Italia approva il Regolamento e parallelamente avviene la presentazione dell iniziativa agli investitori ed Enti Locali potenzialmente interessati ad avviare progetti di housing sociale sul proprio territorio 5. Raccolta e costituzione del patrimonio del Fondo Nel caso siano già individuati potenziali beni/strutture da apportare, viene condotta da esperti indipendenti una valutazione per quantificarne il valore Apertura del collocamento con richiamo degli impegni degli investitori in risorse monetarie e reali ed emissione di quote

7 IL PROGETTO DI HOUSING SOCIALE Criticità nella strutturazione e avvio di un fondo immobiliare L effettiva costituzione e lo sviluppo di Fondi di Housing Sociale sul territorio presenta evidenti elementi di complessità. Per questa ragione è necessario predisporre un attività professionale e continuativa in termini di: Project management Individuazione e aggregazione degli effettivi promotori Sintesi delle loro aspettative, disponibilità e priorità Trasferimento cultura del PPP Analisi di fattibilità Non solo sotto il profilo della sostenibilità economico finanziaria dell iniziativa, ma anche in termini di individuazione delle priorità di intervento richieste dal contesto locale Selezione del gestore del Fondo Strutturazione di un Advisor Tecnico eventualmente disponibile a supportare la SGR Senza i supporti sopra accennati è difficile pensare di strutturare interventi complessi in un contesto di partenariato pubblico privato, in particolare si rischia di perdere il controllo del fattore tempo, con evidenti conseguenze in termini di efficacia, costi e perdita di opportunità

8 ESPERIENZE DI HOUSING SOCIALE IN ITALIA Fondo Immobiliare Abitare Sociale 1 E stato il primo Fondo Immobiliare etico in Italia, avviato nel 2006 su iniziativa della Fondazione Cariplo. Caratteristiche del Fondo: Società di Gestione del Risparmio Tipologia Fondo Target Capitale raccolto Durata Regione di operatività Advisor Polaris SGR (a) Fondo misto che consente anche l apporto di immobili, a distribuzione dei proventi Investitori qualificati 85 mln (b) 20 anni Lombardia Fondazione Housing Sociale (FHS) (c) (a) Polaris Sgr è una società di gestione partecipata dalla Fondazione Cariplo, Fondazione Cassa di Risparmio di Forlì, Cassa Italiana dei Geometri, Congregazioni di Don Bosco e di Don Orione (b) Di cui 10 conferiti dalla Fondazione Cariplo, promotore dell iniziativa, 20 dalla Cassa Depositi e Presiti, 10 rispettivamente da Regione Lombardia, Banca Intesa San Paolo, Banca Popolare di Milano, Generali Assicurazioni, Cassa Italiana dei Geometri e 2,5 ciascuna da Telecom Italia e Pirelli Real Estate. (c) FHS è una fondazione istituita nel 2004 dalla Fondazione Cariplo assieme alla Regione Lombardia e all ANCI Lombardia per promuovere l housing sociale. All interno del Fondo cura la promozione delle iniziative e i contenuti di interesse sociale 8

9 ESPERIENZE DI HOUSING SOCIALE IN ITALIA Fondo Immobiliare Veneto Casa Fondo Immobiliare etico, avviato nel 2008 su iniziativa di Regione Veneto, Fondazione Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo e Fondazione di Venezia (a) Caratteristiche del Fondo: Società di Gestione del Risparmio Tipologia Fondo Target Capitale raccolto obiettivo Durata Regione di operatività Advisor Beni Stabili Gestioni SGR Fondo misto che consente anche l apporto di immobili (b), ad accumulo e con eventuale distribuzione cassa in eccesso da parte della SGR (d) Investitori qualificati 50 mln 25 anni Veneto Abitare Veneto Srl (c) (a) (b) (c) (d) Il regolamento è stato approvato da Banca d Italia a dicembre A settembre 2009 raccolti impegni di sottoscrizione dai promotori (Regione Veneto, Fondazione Cariparo e Fondazione di Venezia) per circa Euro 13 mln. Ai promotori iniziali si è poi aggiunto come quotista Banca Intesa San Paolo Terminato il periodo di collocamento, le sottoscrizioni di capitale e ad apporto possono riaprirsi con cadenza semestrale Abitare Veneto Srl riunisce al suo interno le competenze di tre operatori specializzati nel settore abitativo e nello sviluppo del territorio: Sinloc Spa, ARAV Associazione Regionale Ater Veneto, Fondazione La Casa Onlus E in corso la modifica della durata, dagli attuali 20 anni a 25 anni 9

10 ESPERIENZE DI HOUSING SOCIALE IN ITALIA Fondo Immobiliare Veneto Casa il percorso La volontà comune di dare una risposta innovativa al problema del disagio abitativo, in affiancamento alla tradizionale attività a fondo perduto, ha portato Regione Veneto, Fondazione Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo, e Fondazione di Venezia a percorrere la strada del Fondo Immobiliare etico Sinloc Spa, su incarico della Fondazione Cariparo, ha supportato la Fondazione stessa e Regione Veneto nello sviluppo di una strategia di intervento nell housing sociale in Veneto. L advisory ha portato ad individuare lo strumento Fondo Immobiliare come più efficace soluzione d intervento date le finalità ed il contesto analizzato Sinloc Spa supporta Fondazione Cariparo e Regione nel processo di selezione competitiva della Società di Gestione del Risparmio (SGR) per la costituzione e gestione del Fondo. Dal processo risulta aggiudicataria Beni Stabili Gestioni SGR. dicembre Banca d Italia autorizza il regolamento del Fondo Veneto Casa in cui, nella figura di promotori e primi sottoscrittori, a Regione e Fondazione Cariparo si aggiunge Fondazione di Venezia novembre è in corso la chiusura della fase di collocamento del Fondo. Gli impegni di sottoscrizione dei promotori, a cui si è aggiunto come quotista Intesa San Paolo, sono pari, ad oggi, a circa Euro 18 milioni 10

11 ESPERIENZE DI HOUSING SOCIALE IN ITALIA Fondo Immobiliare Veneto Casa - Governance Fonte:Beni Stabili Gestioni SGR 11

12 VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE Alcuni criteri La selezione dei progetti deve consentire, in modo efficace oggettivo e trasparente, l individuazione degli interventi capaci di rispondere meglio agli obiettivi del Fondo, nel rispetto dei vincoli dettati dal Regolamento. AALL e stakeholders L AALL e eventuali altri stakeholders come giudicano l intervento sul proprio territorio? Il progetto è condiviso? Perizie indipendenti e certificazione L intervento come viene giudicato dal perito esterno? Il progetto quale livello di certificazione presenta? Comitato Consultivo I promotori del Fondo ed i quotisti come giudicano l intervento? Il progetto risponde agli indirizzi del Comitato Consultivo? STRUMENTI E SUPPORTI ALL ANALISI DEI PROGETTI Analisi del progetto L intervento ha qualità tecnico-progettuali ed è sostenibile da un punto di vista ambientale? Il progetto può creare una comunità sostenibile? Mappatura economico sociale del territorio (a) L area in cui si inserisce il progetto presenta un disagio abitativo? Analisi sostenibilità finanziaria L intervento è sostenibile e coerente al rendimento obiettivo fissato? (a) La mappatura del disagio abitativo riesce a mettere in luce trend demografici passati e futuri anche di specifici target di popolazione, caratteristiche mercato immobiliare, house affordability, domanda di abitazioni sociali non soddisfatta, ecc.

13 CONCLUSIONI Le limitate risorse finanziarie pubbliche, ed il crescente fenomeno del disagio abitativo, ha portato negli ultimi anni all aumento delle sperimentazioni in una logica di partenariato pubblico privato Il Sistema Integrato dei Fondi, previsto dal nuovo piano di edilizia abitativa, rappresenta un opportunità di partnership pubblico privata nell ambito dell housing sociale Il Fondo Abitare Sociale 1, già operativo da alcuni anni, ed altre esperienze più recenti come il Fondo Veneto Casa, evidenziano come la relazione pubblico-privato sia centrale per realizzare efficacemente un progetto sostenibile, sotto il profilo finanziario, sociale e ambientale 13