Emanato il provvedimento di attuazione Cedolare secca, opzione a due vie

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1 Emanato il provvedimento di attuazione Cedolare secca, opzione a due vie Per i contratti registrati a partire dal 7 aprile, la scelta può essere fatta on line utilizzando il modello di registrazione telematica SIRIA (Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione); per i contratti già registrati, invece, il locatore indica la scelta per la cedolare secca direttamente in UNICO o 730/2012. Attenzione, però: la via telematica è utilizzabile solo in presenza di determinate condizioni (locatori e conduttori non devono essere più di 3, tutti i locatori devono aderire alla cedolare, etc.); negli altri casi, l opzione va esercitata presentando due copie cartacee del modello 69. di Federico Gavioli - Dottore commercialista, revisore contabile e pubblicista dal Quotidiona IPSOA on line dell'otto aprile 2011 Come ampiamente annunciato dall Agenzia delle Entrate, ieri è stato pubblicato il provvedimento riguardante le modalità di esercizio dell opzione per l applicazione del regime della cedolare secca, le modalità di versamento dell imposta e altre disposizioni di attuazione dell art. 3, D.Lgs. n. 23/2011, meglio conosciuto con il nome di federalismo municipale. Con lo stesso provvedimento sono stati, altresì, approvati i modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l esercizio dell opzione. Per effetto dell'art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 citato, a decorrere dal 2011 è istituita una nuova imposta sostitutiva sui canoni di locazione - denominata cedolare secca - che (previa opzione del contribuente) va a sostituire alcune 1 / 8

2 imposte sui redditi. La cedolare secca sugli affitti è un regime di tassazione sulle locazioni alternativo a quello ordinario applicabile per la tassazione del reddito fondiario per le persone fisiche proprietarie di immobili ovvero di diritti reali di godimento su unità abitative locate ad uso abitativo. La nuova disciplina non trova applicazione per le locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell esercizio di impresa o di arti e professioni; tale regime alternativo, in sintesi, è utilizzabile so lamente dalle persone fisiche. Il regime opzionale prevede, a scelta del locatore, l applicazione di una cedolare secca sui canoni di locazione relativi a contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione stessa, con aliquota, da calcolare sul canone annuo di locazione, pari al 21% per i contratti a canone libero e al 19% per quelli a canone concordato, ovvero, relativi ad immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. Con il provvedimento del Direttore dell'agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, in largo anticipo rispetto ai 90 giorni concessi dalla norma contenuta nel D.Lgs. n. 23/2011, sono disciplinate le modalità applicative della cedolare secca sugli affitti abitativi. Nota bene Il provvedimento prevede persona che l opzione fisica può essere [...] : esercitata tale precisazione dal locatore, indica società che semplici il regime opzionale e agli non 2 / 8

3 Come si esercita l opzione L opzione per l applicazione della cedolare secca può essere esercitata in riferimento a ogni immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate assieme all abitazione. Le persone fisiche che intendono utilizzare l istituto della cedolare secca devono esercitare l opzione al momento della registrazione del contratto utilizzando il modello allegato al provvedimento ( modello di registrazione telematica denominato SIRIA ) oppure - se vi sono le condizioni - il modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi ( modello 69 ). L opzione, pertanto, verrà esercitata, alternativamente, con il rivisto modello 69 ovvero col nuovo modello telematico semplificato di denuncia SIRIA, messo a punto per le fattispecie di contratti di locazioni contenenti solamente la disciplina del contratto di locazione senza altre pattuizioni, che presentino le seguenti caratteristiche: - 1. numero di locatori non superiore a 3, tutti optanti per la cedolare; - 2. numero dei conduttori non superiore a 3; - 3. una sola unità abitativa con massimo 3 pertinenze, a condizione che tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita. 3 / 8

4 Relativamente al modello 69, si rileva che lo stesso è stato modificato per permettere l esercizio dell opzione in tutte le ipotesi contemplate nel provvedimento (quindi, anche in caso di proroghe o risoluzioni del contratto). Il nuovo modello 69 potrà anche sostituire il modello di Comunicazione dati catastali CDC (provvedimento del direttore dell Agenzia delle Entrate del 25 giugno 2010) per gli adempimenti a esso connessi. Per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l opzione in sede di registrazione in caso d uso o di registrazione volontaria del contratto. Nel caso in cui il soggetto interessato non abbia esercitato l opzione nella prima annualità di durata del contratto il provvedimento chiarisce che non è preclusa la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell imposta di registro. Il locatore è tenuto, a pena dell inefficacia dell opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell opzione, alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. L opzione vincola il locatore all applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima; il locatore ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il versamento dell imposta di registro dovuta. 4 / 8

5 Resta salva la facoltà di esercitare l opzione nelle annualità successive. Il versamento della cedolare I soggetti che hanno effettuato l opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti. Il provvedimento ribadisce che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell art. 37, comma 1, TUIR. La cedolare secca sugli affitti è sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali, nonché dell imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, sulla sua risoluzione ovvero sulla proroga del contratto di locazione medesimo. Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative, per le quali viene esercitata l opzione per l applicazione della cedolare secca, e altri immobili per i quali non è esercitata l opzione, l imposta di registro è calcolata solo sui canoni riferiti a questi ultimi immobili. Se il canone è concordato assieme, l imposta di registro è calcolata sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita. Il provvedimento precisa, inoltre, che deve essere comunque assolta l imposta di bollo sul contratto di locazione. Nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di 5 / 8

6 altro diritto reale di godimento sull immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate assieme all abitazione, l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, compilando i modelli allegati al provvedimento in commento. L opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l hanno esercitata. I contratti in corso Il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d imposta 2011, ai contratti in corso nell anno 2011, anche conscadenza anteriore al 7 aprile, che - si ricorda - rappresenta la data di entrata in vigore del decreto sul federalismo municipale, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data. Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi In pratica nessun adempimento è previsto per i contratti in corso al 7 aprile perché tutto slitterà nel 730 o in UNICO da presentare nel Non si ha diritto ad alcun rimborso delle imposte di registro e di bollo versate; il locatore è tenuto per il periodo d imposta 2011 al versamento dell acconto della cedolare secca, ove dovuto. L applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 ha effetto anche per l annualità contrattuale decorrente dall anno Contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile / 8

7 Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 l opzione si esprime in sede di registrazione del contratto. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è ancora decorso, l opzione si esprime con il modello 69. Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine. Entro il medesimo temine può essere effettuata l opzione per i contratti il cui termine di pagamento per la proroga scade nel medesimo periodo. Il versamento della cedolare secca Per i contratti in corso nell anno 2011, il versamento dell acconto, pari all 85% dell imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a 257,52 euro e in due rate, se l importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui: - - la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo; - - la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d acconto è effettuato in due rate; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre / 8

8 Per i contratti con decorrenza dal 1 novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. Il versamento dell acconto relativo al periodo d imposta 2011 non si considera insufficiente se di importo almeno pari all 85% dell ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto non supera 51,65 euro. La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell imposta sul reddito delle persone fisiche. Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall art. 19, D.Lgs. 241/1997. Sullo stesso argomento: - " Cedolare secca, pronte le regole attuative ", il Quotidiano IPSOA del 8 aprile 2011; - " Cedolare secca, opzione possibile fino al 6 giugno ", il Quotidiano IPSOA del 7 aprile 2011; - F.Gavioli, " Immediatamente operativa la cedolare secca sugli affitti ", il Quotidiano IPSOA del 24 marzo 2011; - F.Gavioli, " Fisco comunale, il decreto sbarca in G.U. ", il Quotidiano IPSOA del 24 marzo / 8